深圳市龍崗區(qū)坂田南片區(qū)南坑村城市

1、 深圳市龍崗區(qū)坂田南片區(qū)南坑村城市更新單元社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告一、項目概述（一）項目名稱深圳市龍崗區(qū)坂田南片區(qū)南坑村城市更新單元社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告（二）評估指導(dǎo)方及委托方坂田街道城市更新中心、深圳正德地產(chǎn)有限公司（三）項目實施背景本次評估的深圳市龍崗區(qū)坂田南片區(qū)南坑村城市更新單元位于龍崗區(qū)坂田街道南坑社區(qū)，本更新項目屬于龍崗區(qū)重點更新片區(qū)坂雪崗科技城的重要組成部分，坂雪崗科技城位于深圳市中部綜合組團，是特區(qū)一體化發(fā)展的“先行示范區(qū)”，是深圳區(qū)域創(chuàng)新、城市與產(chǎn)業(yè)“雙轉(zhuǎn)型”示范地區(qū)，也是引導(dǎo)城市空間南北縱深發(fā)展的重要節(jié)點，規(guī)劃以建設(shè)國際知名的通訊技術(shù)與計算機技術(shù)研發(fā)和總部為主導(dǎo)的綜合性新城區(qū)為核

2、心，將為區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級和研發(fā)產(chǎn)業(yè)集聚提供高端生產(chǎn)性服務(wù)和高標(biāo)準、高品質(zhì)的城市公共服務(wù)，包括研發(fā)企業(yè)總部、酒店、商業(yè)、文化娛樂、教育、醫(yī)療、和居住等功能。項目更新范圍內(nèi)現(xiàn)狀大多為私宅和和工業(yè)園區(qū)，用途以居住和工業(yè)為主，工業(yè)園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的生活和工業(yè)垃圾、噪音和空氣污染，對周邊的生態(tài)和居民生活環(huán)境產(chǎn)生了一定的影響；居住區(qū)的建筑物大多為私宅，建筑年代久，建筑密度大，布局凌亂，市政消防配套設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施不全，既不符合片區(qū)的規(guī)劃，也不符合片區(qū)快速發(fā)展對整體城市形象的需求。本項目通過城市更新能夠優(yōu)化整合城市空間，改善片區(qū)的居住及出行環(huán)境，完善片區(qū)公共設(shè)施配套和基礎(chǔ)設(shè)施，通過更新改造，將進一步提升該片區(qū)

3、行政、商貿(mào)、文化中心區(qū)的服務(wù)功能，提高該地區(qū)城市公共空間品質(zhì)，提供舒適、優(yōu)美和配套齊全的居住環(huán)境。（四）項目現(xiàn)狀根據(jù)委托方提供的深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報表，項目現(xiàn)狀總建筑面積合計 323,327平方米，項目更新范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑物用途大多為私宅和和工業(yè)園區(qū)，用途以居住和工業(yè)為主，建筑年代久，建筑密度大，建筑設(shè)計落后，布局凌亂，市政消防配套設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施不全，存在安全隱患。用地情況一覽表土地權(quán)屬情況用地面積（m2）更新單元用地面積（）1,400,006.91拆除范圍用地面積（）126,134.17合法用地面積（）55,506.19合法用地面積占比（%）44%說明：以上合法用地包括國有已出讓

4、用地、兩規(guī)用地、老屋村用地等；經(jīng)與委托方溝通，項目正在開展調(diào)入非農(nóng)指標(biāo)及申請簡易處理等相關(guān)工作，使合法用地比例符合城市更新相關(guān)要求；項目拆除范圍最終以區(qū)更新局審批為準。二、風(fēng)險預(yù)測和分析（一）項目主要風(fēng)險類別及分析項目合法性風(fēng)險：該項目的實施是否與現(xiàn)行政策、法律、法規(guī)相抵觸，是否有充分的政策、法律依據(jù)；項目的實施是否符合深圳市城市更新辦法和上層次規(guī)劃；是否符合市、區(qū)、街道“十三五”城市更新規(guī)劃；該項目是否堅持嚴格的審查審批和報批程序；決策程序是否符合國家法律、法規(guī)、規(guī)章等有關(guān)規(guī)定等。概述：根據(jù)委托方提供的地塊現(xiàn)狀詳細信息一覽表，本項目拆除范圍用地面積 126,134.17平方米，合法用地面積5

5、5,506.19平方米，合法用地面積占拆除范圍用地面積比例為44%，經(jīng)與委托方溝通，項目正在開展非農(nóng)指標(biāo)調(diào)入及根據(jù)深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法對項目范圍內(nèi)的建筑物進行簡易處理等相關(guān)工作，項目通過調(diào)入非農(nóng)指標(biāo)及申請簡易處理，使合法用地比例符合城市更新相關(guān)要求。本項目更新范圍內(nèi)涉及的權(quán)利主體人數(shù)共254人，現(xiàn)狀總建筑面積合計 323,327平方米，到目前為止，同意申報的權(quán)利主體人數(shù)累計238人，同意申報的權(quán)利人數(shù)比例為95%；同意申報的權(quán)利人占有的建筑物面積合計300,666.96平方米，同意申報權(quán)利人占有的建筑物占總建筑面積的比例為97%；屬于城中村申

6、報的，深圳市南坑股份合作公司股東代表大會決議已同意申報（現(xiàn)由深圳市南坑股份合作公司作為申報單位），符合城市更新相關(guān)規(guī)定要求。風(fēng)險評價：本項目的更新意愿比例符合城市更新的相關(guān)要求；合法用地比例43.67%，經(jīng)與委托方溝通，項目正在開展非農(nóng)指標(biāo)調(diào)入及申請簡易處理等相關(guān)工作，使項目合法用地比例符合城市更新相關(guān)規(guī)定，因此，在項目實施前期準備階段，應(yīng)使項目合法用地比例滿足城市更新的相關(guān)要求，同時，還需注意相關(guān)批文的時效性，及時完善城市更新所需要的一切行政批文，將立項依據(jù)不足的風(fēng)險降至最低，因此，項目的合法性風(fēng)險較小。項目合理性風(fēng)險：項目的合理性主要評估擬建項目的實施是否符合科學(xué)發(fā)展觀要求，是否符合經(jīng)濟、

7、社會發(fā)展規(guī)律，是否符合社會公共利益、人民群眾的現(xiàn)實利益和長遠利益。概述：本更新項目屬于龍崗區(qū)重點更新片區(qū)坂雪崗科技城的重要組成部分，片區(qū)規(guī)劃以建設(shè)國際知名的通訊技術(shù)與計算機技術(shù)研發(fā)和總部為主導(dǎo)的綜合性新城區(qū)為核心，將為區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級和研發(fā)產(chǎn)業(yè)集聚提供高端生產(chǎn)性服務(wù)和高標(biāo)準、高品質(zhì)的城市公共服務(wù)，包括研發(fā)企業(yè)總部、酒店、商業(yè)、文化娛樂、教育、醫(yī)療、和居住等功能，項目初步規(guī)劃擬建總建筑面積 579,356.54平方米，其中住宅331,807.74 平方米，辦公建筑面積247,548.8 平方米，符合片區(qū)的未來規(guī)劃。項目該片區(qū)現(xiàn)狀為老舊工業(yè)廠房與舊村混合，用途以居住及勞動密集型的工業(yè)為主，片區(qū)內(nèi)建筑物

8、建筑年代久遠，布局凌亂，現(xiàn)狀容積率低，土地利用率低下。項目范圍內(nèi)現(xiàn)狀環(huán)境較差，市政消防配套設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施不全，項目更新改造后完善片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，改善了片區(qū)居住環(huán)境，提升了片區(qū)城市形象，項目的更新實施符合社會公共利益、人民群眾的現(xiàn)實利益和長遠利益。風(fēng)險評價：項目更新改造合理性風(fēng)險較小。被搬遷人抵制城市更新的風(fēng)險：本項目屬于拆除重建類更新項目，將涉及到被搬遷人的切身利益，加上少數(shù)企業(yè)和群眾對城市更新的政策缺乏理解，因此在房屋搬遷問題上往往會跟開發(fā)商站在對立面，甚至以各種形式抵制房屋搬遷，企業(yè)和群眾最敏感、最擔(dān)憂的問題是公平合理的補償問題，因此，少數(shù)企業(yè)和群眾可能會對項目更新實施產(chǎn)生強烈的排斥和抵觸情

9、緒，這種負面情緒一經(jīng)積累有可能演變?yōu)榧ち业牡种菩袆樱瑥亩绊懮鐣€(wěn)定。概述：根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，本項目更新范圍內(nèi)涉及的權(quán)利主體人數(shù)共254人，現(xiàn)狀總建筑面積合計323,327平方米，到目前為止，同意申報的權(quán)利主體人數(shù)累計238人，同意申報的權(quán)利人數(shù)比例為95%；同意申報的權(quán)利人占有的建筑物面積合計300,666.96平方米，同意申報權(quán)利人占有的建筑物占總建筑面積的比例為97%；符合城市更新相關(guān)規(guī)定要求，同時，根據(jù)民意調(diào)研的結(jié)果，86%的受訪對象支持本項目實施更新。風(fēng)險評價：綜合判斷被搬遷人抵制城市更新的風(fēng)險較小。項目可能造成環(huán)境破壞的風(fēng)險：本項目屬于拆除重建類更新項目，需要將片區(qū)內(nèi)原來老

10、舊的房屋拆除，然后新建。在建設(shè)期內(nèi)項目的施工會對地表水、空氣、噪聲環(huán)境等方面產(chǎn)生一定程度的不利影響。施工過程中會產(chǎn)生大量粉塵，施工機械會有作業(yè)噪聲，施工機械燃油或機油滲漏會引起油污染，施工物堆料場受降雨沖刷會引起地表徑流污染，施工營地生活污水未經(jīng)處理直排或生活垃圾隨意拋棄會引起污染。大型挖掘機械及運土車輛對道路的損壞和環(huán)境衛(wèi)生的破壞將不同程度的存在。另外，項目在運營期可能也會對周邊環(huán)境造成一定影響。概述：根據(jù)國家規(guī)定，對環(huán)境有一定影響的建設(shè)項目，應(yīng)當(dāng)進行環(huán)境影響評價，本項目也不列外，項目在施工階段將嚴格遵守建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例，采用能耗小、污染少的清潔生產(chǎn)工藝并根據(jù)項目實際情況制定嚴格的管

11、理措施：采取合理布局、作隔聲處理、加強綠化等措施削弱噪聲；嚴格管理并制定合理的廢水、廢氣處理計劃，盡可能地降低因項目而帶來的對環(huán)境、施工安全事故等的影響；在項目運營期間，遵守國家的相關(guān)規(guī)定，做好充分的降音措施。項目申報單位深圳市南坑股份合作公司為村集體企業(yè)，其意向合作方為深圳正德地產(chǎn)有限公司，正德集團擁有專業(yè)的團隊和豐富的經(jīng)驗，現(xiàn)已成功打造了廣州萬寶新天地、廣州萬匯城、深圳松翠園等眾多經(jīng)典案例，在類似城市更新項目開展過程中，正德會站在公共利益的角度出發(fā)，根據(jù)項目概況制定嚴格的管理措施：采取合理布局、作隔聲處理、加強綠化等措施削弱噪聲，嚴格管理、增加除塵措施等處理廢氣，制定合理的污水處理計劃處理

12、廢水，盡可能地降低因項目而帶來的對環(huán)境、施工安全事故等的影響。風(fēng)險評價：項目可能造成環(huán)境破壞的風(fēng)險發(fā)生的可能性很小。融資風(fēng)險：城市更新單元項目涉及資金量較為龐大，資金運作周期較長，一旦資金流不穩(wěn)定必將影響項目進程，在項目實施進程中，造成如無法如期交付工程款項或安置賠償款項等問題，將成為一系列社會不穩(wěn)定問題的誘因。概述：本項目在整個過程中，主要的融資風(fēng)險為資金的籌措和安全保障。項目申報單位深圳市南坑股份合作公司為村集體企業(yè)，其意向合作方為深圳正德地產(chǎn)有限公司，正德集團擁有專業(yè)的團隊和豐富的經(jīng)驗，現(xiàn)已成功打造了廣州萬寶新天地、廣州萬匯城、深圳松翠園等眾多經(jīng)典案例，綜合判斷本項目融資風(fēng)險很小。風(fēng)險評

13、價：綜合判斷項目融資風(fēng)險較小。廠區(qū)職工清退引發(fā)的風(fēng)險：本項目屬于拆除重建類更新項目，項目更新改造將涉及到廠區(qū)職工的切身利益，廠區(qū)在職職工最敏感、最擔(dān)憂的問題是安置問題和公平合理的補償問題，如若以上問題處理不當(dāng)，將對社會穩(wěn)定產(chǎn)生一定影響，從而引發(fā)社會穩(wěn)定風(fēng)險。概述：本項目更新改造時，申報主體（實施主體）應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定擬定廠區(qū)職工解決方案，對于廠區(qū)在職職工應(yīng)進行安置或者給予相應(yīng)的補償，安置補償工作應(yīng)做到公正、公平、合理，保障廠區(qū)在職職工的利益。風(fēng)險評價：廠區(qū)職工清退引發(fā)的風(fēng)險較小。適應(yīng)風(fēng)險：城市更新單元項目適應(yīng)風(fēng)險可劃分為兩個層面，即宏觀層面表現(xiàn)為對片區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的改變，可能產(chǎn)生風(fēng)險；微觀層

14、面，即為個人的適應(yīng)風(fēng)險，城市更新后原有的生產(chǎn)、生活、精神等方面將受到較大影響，具體表現(xiàn)在：一是部分有收益的生產(chǎn)資料將會喪失；二是廠區(qū)內(nèi)工人失業(yè)，生活方式發(fā)生較大改變；三是教育、醫(yī)療保障等設(shè)施及服務(wù)短周期內(nèi)將有可能變化；四是居民本身的社會關(guān)系網(wǎng)解體，又得重新去適應(yīng)新的環(huán)境。這種改變從表面上看，項目更新改造實施后雖然能提升居住條件和生活環(huán)境，但仍將影響城市更新單元范圍內(nèi)居民的生產(chǎn)、生活，需要重新去適應(yīng)，也可能引發(fā)新的不穩(wěn)定因素。概述：根據(jù)項目初步規(guī)劃設(shè)計分析，項目初步規(guī)劃擬建總建筑面積 579,356.54平方米，其中住宅331,807.74 平方米，辦公建筑面積247,548.8 平方米，符合片

15、區(qū)的未來規(guī)劃，項目的更新改造實施后既能促進就業(yè)，又能促進片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展、改善片區(qū)的居住環(huán)境，同時能完善片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。同時，根據(jù)民意調(diào)研的結(jié)果，75%的受訪對象認為本項目更新能給自己的生活帶來正面影響，16%的受訪對象認為本項目更新對自己的生活無影響。風(fēng)險評價：綜合判斷項目可能引起的適應(yīng)風(fēng)險很小。（二）項目風(fēng)險等級綜合評價上文已對本項目可能引發(fā)的不利于社會穩(wěn)定的七大類風(fēng)險可能性進行了單項評價，為便于度量該項目整體風(fēng)險的大小，有必要對各類風(fēng)險的可能性大小進行量化，然后得到項目的綜合風(fēng)險大小。首先根據(jù)德爾菲法和民意調(diào)研問卷的結(jié)果確定每類風(fēng)險因素的權(quán)重W ，取值范圍為0，1，取值越大表

16、示某類風(fēng)險在所有風(fēng)險中的重要性越大。其次確定風(fēng)險可能性大小的等級值C，將此風(fēng)險劃分為5個等級（很小、較小、中等、較大、大），等級值按風(fēng)險可能性由小至大分別取值為0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。然后將每類風(fēng)險因素的權(quán)重與等級值相乘，求出該類風(fēng)險因素的得分（W C），把各類風(fēng)險的得分加總求和即得到綜合風(fēng)險的分值，即W C，綜合風(fēng)險的分值越高，說明項目的風(fēng)險越大。一般而言，綜合風(fēng)險分值為0.2-0.4時，表示該項目風(fēng)險低，有引發(fā)個體矛盾沖突的可能；分值為0.41-0.7時，表示該項目風(fēng)險中等，有引發(fā)一般性群體性事件的可能；分值為0.71-1.0時，表示該項目風(fēng)險大，有引發(fā)大規(guī)模群體性事件的可

17、能。（五）防范措施針對項目情況，在項目開展實施階段制定詳細的風(fēng)險應(yīng)對措施。通過風(fēng)險措施后，得到項目各因素風(fēng)險變化情況，詳見下表：措施前后各類風(fēng)險變化對比表風(fēng)險內(nèi)容措施前后風(fēng)險值風(fēng)險發(fā)生的可能性風(fēng)險得分很小0.2較小0.4中等0.6較大0.8很大1.0項目合法性風(fēng)險措施前0.20.08措施后0.20.04項目合理性風(fēng)險措施前0.150.06措施后0.150.03被搬遷人抵御城市更新的風(fēng)險措施前0.20.08措施后0.20.04項目可能造成環(huán)境破壞的風(fēng)險措施前0.10.02措施后0.10.02項目融資風(fēng)險措施前0.10.02措施后0.10.02廠區(qū)職工清退引發(fā)的風(fēng)險措施前0.150.06措施后0.

18、150.03項目可能引起的適應(yīng)風(fēng)險措施前0.10.02措施后0.10.02綜合風(fēng)險措施前0.34措施后0.2項目的合法性、合理性、廠區(qū)職工清退引發(fā)的風(fēng)險有所降低，綜合風(fēng)險也有所降低，項目實施風(fēng)險措施后項目風(fēng)險較小。（六）突發(fā)應(yīng)急預(yù)案為保證項目實施過程中的有序運行，完善對突發(fā)事故應(yīng)急處理機制，提高處理各種事故時的快速反應(yīng)能力，防止和杜絕衍生事故，迅速及時有序的開展事故的應(yīng)急搶救工作，避免對突發(fā)事件處理的無序和慌亂，保證將事故的損失和影響降到最低限度，保障人民群眾生命財產(chǎn)安全，維護社會穩(wěn)定，促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)健康發(fā)展，結(jié)合本項目實際情況，特制定本應(yīng)急預(yù)案?；鶎討?yīng)急機構(gòu)坂田街道辦具體負責(zé)突發(fā)事件的預(yù)防

19、、應(yīng)急準備和先期處置工作，根據(jù)需要加強應(yīng)急管理機構(gòu)建設(shè)，由坂田街道辦牽頭成立社會穩(wěn)定風(fēng)險工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一安排工作，若出現(xiàn)上述風(fēng)險點應(yīng)及時組織應(yīng)急、由分管城市更新綜合維穩(wěn)領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任小組組長負責(zé)統(tǒng)籌安排，成員單位由城市更新中心，信訪及綜治維穩(wěn)辦、司法及項目管轄工作站組成，負責(zé)具體任務(wù)執(zhí)行以達平息風(fēng)險點的目的，其中根據(jù)城市更新中心職能范圍具體為街道城市更新的管理與服務(wù)等工作，應(yīng)在出現(xiàn)突發(fā)事件時對該項目情況進行詳盡情況說明，對該項目所遵循的城市更新政策進行解析，信訪及綜治維穩(wěn)辦職能為負責(zé)維持穩(wěn)定和社會治安綜合整治管理工作的，應(yīng)在出現(xiàn)突發(fā)事件發(fā)生時，在領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任小組領(lǐng)導(dǎo)下進行必要的維穩(wěn)工作，包括制止一切暴力

20、事件，制止一切危害公眾且會引發(fā)事態(tài)進一步擴大的事件，司法所職能為指導(dǎo)管理人民調(diào)解工作，參與調(diào)解疑難、復(fù)雜民間糾紛，應(yīng)在突發(fā)事件當(dāng)中對該項目的合理合法性進行說明并對意見群眾進行充分溝通協(xié)助綜合維穩(wěn)領(lǐng)導(dǎo)小組平息所爆發(fā)的風(fēng)險項。針對項目開展過程中可能存在的風(fēng)險做好應(yīng)急預(yù)案，主要包括突發(fā)公共事件，建立應(yīng)急機制（申報單位（實施單位）開發(fā)部及時將有關(guān)信息反饋給有關(guān)政府部門，協(xié)助處理突發(fā)公共事件。）、應(yīng)急處理小組依法開展事件預(yù)防和應(yīng)對工作。2、申報單位應(yīng)急機構(gòu)申報單位（實施單位）根據(jù)公司內(nèi)部機構(gòu)及需要設(shè)立應(yīng)急機構(gòu)，各部門之間分工合作，為項目的開展提供相應(yīng)的服務(wù)與保障，主要包括以下部門及其相應(yīng)的職責(zé)：開發(fā)部：

21、負責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和推進城市更新項目進度，并負責(zé)處理信訪維穩(wěn)案件以及與坂田街道辦對接；品牌運營：負責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)項目輿論、宣傳城市更新項目；法務(wù)部：負責(zé)相關(guān)合同于法律上的有效性、合作雙方的保障性和可行性；工程部：負責(zé)施工方案、施工安全措施執(zhí)行情況的監(jiān)督等工作；項目部：負責(zé)對施工情況進行檢查等工作，及時排查安全隱患。三、評估結(jié)論及建議（一）結(jié)論：本報告對深圳市龍崗區(qū)坂田南片區(qū)南坑村城市更新單元社會穩(wěn)定風(fēng)險進行了識別與評價，結(jié)論如下：該城市更新項目可能會引發(fā)7類不利于社會穩(wěn)定的風(fēng)險，這7類風(fēng)險發(fā)生的可能性大小評價結(jié)果如下：第1類風(fēng)險，項目合法性風(fēng)險，該類風(fēng)險可能性較?。坏?類風(fēng)險，項目合理性風(fēng)險，該類風(fēng)險可能性很??；第3類風(fēng)險，被搬遷人抵制城市更新的風(fēng)險，該類風(fēng)險可能性較小；第4類風(fēng)險，項目可能造成環(huán)境破壞的風(fēng)險該風(fēng)險可能性很?。坏?類風(fēng)險，項目融資風(fēng)險，該類風(fēng)險發(fā)生的可能性很?。坏?類風(fēng)險，廠區(qū)職工清退引發(fā)的風(fēng)險，該類風(fēng)險發(fā)生的可能性較??；第7類風(fēng)險，項目可能引起的適應(yīng)風(fēng)險，該類風(fēng)險可能性很小。綜合評價：深圳市龍崗區(qū)坂田南片區(qū)南坑村城市更新單元可能引發(fā)的不利于社會穩(wěn)定的綜合風(fēng)險值為0.34，風(fēng)險程度低，引發(fā)群體性事件的可能性小。該項