物管技術(shù)管理制度

1、物管技術(shù)管理制度1.概述物管技術(shù)部是XXX有限公司（以下簡稱投資公司）為加強XXX物業(yè)管理有限公司（以下簡稱物業(yè)公司）工程、園林維保及養(yǎng)護力量，專門設(shè)立的負責(zé)技術(shù)支持、 專業(yè)管理及技術(shù)監(jiān)督的職能部門。 物業(yè)公司維修及綠化部在按制度履行日常工作職責(zé)中，如遇到疑難問題報物管技術(shù)部協(xié)調(diào)解決。物管技術(shù)部負責(zé)與投資公司相關(guān)部門或協(xié)作單位的工作協(xié)調(diào)； 參與新開項目的設(shè)備系統(tǒng)及園林工程的方案論證、前期介入等工作。物管技術(shù)部下設(shè)專業(yè)維修隊專門解決房屋局部開裂、空鼓、滲漏及與土建有關(guān)的水電維修等零星工作。 具體管理操作辦法詳見 專業(yè)維修隊管理辦法 。物管技術(shù)部工作職能：負責(zé)物業(yè)公司各管理處所有土建維修、 配套設(shè)

2、備系統(tǒng)維護指導(dǎo)及園林景觀等方面的技術(shù)管理工作， 確保設(shè)備正常運行及園林景觀效果的整體把握、 控制。負責(zé)協(xié)助物業(yè)公司各管理處簽訂設(shè)備有償維保合同， 指導(dǎo)各管理處維修部所有設(shè)備維保計劃的制定及維保工作實施情況的巡查、監(jiān)督及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。負責(zé)各管理處園林景觀、小品、綠化養(yǎng)護工作實施情況的巡查、監(jiān)督、及業(yè)務(wù)培訓(xùn)。參與物業(yè)公司各管理處維修部、 綠化部主管的工作考核并參與所有維修、綠化人員的招聘工作。負責(zé)與投資公司各部門及相關(guān)協(xié)作單位的工作協(xié)調(diào)。參與投資公司新開項目的設(shè)備系統(tǒng)、 園林工程的方案確定及工程前期介入工作。參與投資公司相關(guān)合同中有關(guān)保修條款的擬訂， 確定設(shè)備、 工程、 園林、裝修等尾款的支付。負責(zé)各

3、小區(qū)物業(yè)維保費用支付性質(zhì)的界定。外部合作支援體系電氣：借助工程施工及管理與智能化公司、電梯安裝、維修等單位在保修期結(jié)束后簽訂有償維修協(xié)議及配電房代管協(xié)議資料員歸檔。水暖： 借助工程施工及管理與純凈水施工單位、 自來水公司、 煤氣公司、空調(diào)、 鍋爐施工及維修公司等多家單位， 在保修期結(jié)束后簽訂有償維修協(xié)議資料員歸檔。園林：借助園林工程施工與管理經(jīng)驗與園林施工單位、植保所、高校 ,建立長期的技術(shù)聯(lián)系， 必要時在養(yǎng)護期結(jié)束后簽訂部分珍貴草坪及苗木的有償養(yǎng)護協(xié)議資料員歸檔。巡檢、巡查制度各工程師制定每月工作計劃部門經(jīng)理簽字報公司。根據(jù)各設(shè)備運行維護周期，維修部安排設(shè)備維護，相應(yīng)專業(yè)工程師按照物業(yè)公司維

4、修部設(shè)備管理制度及規(guī)程 ，抽查并解決維護過程中出現(xiàn)的具體疑難技術(shù)問題。公共設(shè)備定期外協(xié)保養(yǎng)專業(yè)工程師協(xié)調(diào)落實維修部具體處理及跟進對應(yīng)工程師跟蹤抽查。日常運行設(shè)備巡查每月一次專業(yè)工程師抽查維修部日、 周檢表及設(shè)備運行狀況，填寫月檢記錄并報經(jīng)理簽字資料員歸檔。特殊情況下設(shè)備運行異常 （維修責(zé)任人匯報或?qū)I(yè)工程師在例行巡檢發(fā)現(xiàn)投資及物業(yè)公司內(nèi)部無法解決） 專業(yè)工程師立即電話通知相應(yīng)協(xié)作單位 （事后補發(fā)物管聯(lián)系單或工作指令單） 并向經(jīng)理匯報借助外部支援反饋處理結(jié)果專業(yè)工程師確認簽字經(jīng)理簽字資料員歸檔備案。園林工程師根據(jù)物業(yè)綠化部綠化管理制度及規(guī)程 ，按照園林景觀苗木生長特性、養(yǎng)護要求及病蟲害預(yù)防措施,

5、 檢查并解決園林苗木養(yǎng)護過程中出現(xiàn)的具體疑難技術(shù)問題。突發(fā)事故處理流程維修責(zé)任人報物業(yè)維修部處理（疑難問題同時報相應(yīng)專業(yè)工程師）反饋處理結(jié)果并填寫事故單專業(yè)工程師確認簽字 （ 事后補發(fā)物管聯(lián)系單或工作指令單） 經(jīng)理簽字資料員歸檔。維修責(zé)任人報物業(yè)維修部處理（疑難問題同時報相應(yīng)專業(yè)工程師）分析發(fā)現(xiàn)投資及物業(yè)公司內(nèi)部無法解決專業(yè)工程師立即電話報告經(jīng)理借助外部支援反饋處理結(jié)果并填寫事故單專業(yè)工程師確認簽字 （ 事后補發(fā)物管聯(lián)系單或工作指令單） 經(jīng)理簽字報公司同時資料員歸檔。土建報修程序?qū)I(yè)維修隊原所在施工單位施工的工程（保修期內(nèi)） ：物業(yè)客服接報維修部現(xiàn)場查看 （疑難問題土建工程師現(xiàn)場查看同時報部門

6、經(jīng)理 ）確定維修方案協(xié)調(diào)安排專業(yè)維修隊處理住戶、維修隊及物業(yè)責(zé)任人簽字（ 重大問題留備份并經(jīng)土建工程師、經(jīng)理簽字，資料員歸檔） 。非專業(yè)維修隊原所在施工單位施工的工程（保修期內(nèi)） ：物業(yè)客服接報維修部現(xiàn)場查看 （疑難問題土建工程師現(xiàn)場查看并報部門經(jīng)理， 費用大的維修土建工程師需通知原施工隊到場） 確定維修方案協(xié)調(diào)安排專業(yè)維修隊處理住戶、 維修隊及物業(yè)責(zé)任人簽字 （重大問題留備份并經(jīng)土建工程師、 經(jīng)理簽字， 資料員歸檔） 完成三級簽證并注明原施工單位名稱。工程整改量較大的項目（保修期內(nèi)） ：專業(yè)工程師現(xiàn)場了解發(fā)文協(xié)調(diào)安排專業(yè)維修隊或安排 XXX 公司加派人員處理維修部按要求跟蹤檢查反饋處理結(jié)果土

7、建工程師簽字經(jīng)理簽字資料員歸檔。 非專業(yè)維修隊原所屬的土建工程隊施工的工程， 需完成三級簽證并注明原施工單位名稱。過保修期工程（結(jié)構(gòu)問題 , 根據(jù)建設(shè)部法規(guī)另行處理） ：物業(yè)客服接報維修部現(xiàn)場查看 （疑難問題土建工程師現(xiàn)場查看并報部門經(jīng)理） 確定維修方案并通過客服協(xié)調(diào)、 商定維修價格土建工程師根據(jù)工程量大小確定是否發(fā)文協(xié)調(diào)安排專業(yè)維修隊處理反饋處理結(jié)果 （ 住戶、維修隊及物業(yè)責(zé)任人簽字） 如屬投資公司支付費用的需完成三級簽證。崗位培訓(xùn)工程交接前：與工程及物業(yè)協(xié)調(diào)，有組織有計劃安排維修人員跟蹤施工過程、了解設(shè)備區(qū)位、工程的組織安排、設(shè)備安裝工藝流程、設(shè)備調(diào)試運行及簡單操作過程, 對設(shè)備有一個最基

8、本最感性的認識。工程交接時： 接相關(guān)部門工程聯(lián)系單專業(yè)工程師發(fā)文經(jīng)理簽字專業(yè)工程師全程配合相關(guān)部門、協(xié)調(diào)相應(yīng)的維修主管 , 組織物業(yè)維修人員培訓(xùn)考核、考試、檢驗、反饋培訓(xùn)結(jié)果達到能處理日常問題的能力。物業(yè)接手后：為確保小區(qū)設(shè)備正常運作和小區(qū)景觀環(huán)境的美觀，專業(yè)工程師安排每年26次設(shè)備全系統(tǒng)培訓(xùn)、26次綠化人員培訓(xùn)、24次土建專業(yè)技術(shù)、 建筑通病的處理和預(yù)防培訓(xùn) , 采用外培和內(nèi)培、 理論和實際相結(jié)合的模式，并在每期的培訓(xùn)結(jié)束后安排考核，檢查培訓(xùn)結(jié)果。不定期的安排考核物業(yè)維修、綠化人員實際使用和處理問題的技能。工程合同參與及有償維保協(xié)議制定參與并提出工程合同中有關(guān)園林景觀效果、苗木養(yǎng)護 , 設(shè)備

9、系統(tǒng)中設(shè)備保修條款的技術(shù)要求。提出維保期維修、養(yǎng)護的具體時間要求。參與并確定合同中有關(guān)綠化養(yǎng)護、 設(shè)備的保修期限和設(shè)備維修責(zé)任的鑒認及維修費用的確定。審核保修期限，負責(zé)工程、裝修、園林及設(shè)備尾款支付的確認。在設(shè)備保修期結(jié)束前與管理處、 維保方共同簽訂有償維護合同， 物管技術(shù)部負責(zé)技術(shù)把關(guān)， 具體維保費用由物管技術(shù)部安排協(xié)調(diào)管理處與維保方共同商定。 一旦保修結(jié)束，有償維保合同即刻生效，避免維護脫節(jié)。工作簽證及尾款支付經(jīng)濟簽證：屬投資公司支付費用的簽證, 由物業(yè)管理處維修及綠化主管和物管技術(shù)部專業(yè)工程師, 部門經(jīng)理三級簽證, 除簽總工作量外，一般不得直接簽認款項，但需明確簽證，清楚計算工作量。50

10、00 元以下由物業(yè)管理處維修（ 綠化 ） 主管、物管技術(shù)部專業(yè)工程師、部門經(jīng)理簽認；500010000元除上述人員簽認外需報物業(yè)主管副總簽認；10000 元以上需報投資公司總經(jīng)理批準。屬施工單位之間相互支付費用的簽證，由物業(yè)管理處維修（綠化）主管和物管技術(shù)部專業(yè)工程師， 部門經(jīng)理三級簽證， 除簽總工作量外， 一般不得直接簽認款項，但需明確簽證, 清楚計算工作量。并清楚注明該工程費用從何單位工程尾款中劃撥給現(xiàn)施工的單位，具體簽證權(quán)限同上述（一） 中所述內(nèi)容。尾款支付：為考核控制裝修、鋁合金、幕墻、土建施工隊、園林施工隊、設(shè)備供應(yīng)商等合作單位的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)意識，相關(guān)的土建、裝修、鋁合金、幕墻、園

11、林工程及設(shè)備尾款等在上述隊伍和供應(yīng)商提出書面付款申請后的一周內(nèi)， 相應(yīng)的專業(yè)工程師根據(jù)合同期限和申請付款內(nèi)容， 深入相應(yīng)管理處， 了解裝修、 園林綠化及設(shè)備等使用情況、存在哪些問題 、整改情況、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、響應(yīng)情況等在確保使用、 運行良好 （ 園林綠化符合合同約定的要求 ） 后， 必須由管理處相應(yīng)主管簽字確認（ 作為附件 ） ， 后填寫付款申請單并通過公司網(wǎng)路設(shè)定的程序完成尾款支付。綜合管理工作日記 , 工作報表：各專業(yè)工程師必須做好工作日記，把平時工作中遇到的具體問題及解決方法、經(jīng)驗教訓(xùn)等記錄下來, 資源共享。每月填寫工作報表，由部門經(jīng)理匯總總結(jié)報物業(yè)副總、投資公司工程副總備案。物管

12、技術(shù)部工作聯(lián)系單、工作指令單：工作及業(yè)務(wù)事項的組織協(xié)調(diào)，一般應(yīng)使用物管技術(shù)部工作聯(lián)系單， 如直接安排施工方及其他乙方完成的工作一般使用工作指令單。建立完善的備查制度, 緊急性及突發(fā)事件先在現(xiàn)場口頭安排指令，但事后需及時補發(fā)物管技術(shù)部工作聯(lián)系單或工作指令單。不涉及費用 （ 或預(yù)估費用很低） 的相關(guān)事務(wù)性指令，可電話或做現(xiàn)場口頭指令。工作例會：工作例會每周二舉行一次, 如遇特殊情況，另行安排，各管理處維修部、綠化部、及專業(yè)維修隊集中匯報上周工作情況，存在何種問題，下周工作計劃，理順各方關(guān)系。會議原則上由經(jīng)理組織安排并主持, 如遇特殊情況由經(jīng)理指定人員主持，與會人員由各管理處維修和綠化主管（ 各一人 ） 、維修隊長、 物管技術(shù)部全體人員共同參加， 必要時邀請相關(guān)部門及協(xié)作單位參加。