物業(yè)工程管理服務(wù)策劃

1、目的.本文件規(guī)定工程管理、維修服務(wù)的組織結(jié)構(gòu)以及標準，用于規(guī)范和評價工程管理和維修服務(wù)。0 范圍適用于商貿(mào)中心小區(qū)的工程管理和維修服務(wù)。.服務(wù)提要0 工程管理和維修服務(wù)包括小區(qū)的房屋設(shè)施、機電設(shè)備管理和維修等服務(wù)內(nèi)容。內(nèi)容工程部組織結(jié)構(gòu)圖001，崗位描述4.2序號崗位崗位職責(zé)1管理處 主任1)負責(zé)審批工程設(shè)備管理方案。負責(zé)檢查、監(jiān)督工程設(shè)備管理工作。負責(zé)對維修工辭退及辭職的審批。負責(zé)對重大工程設(shè)備事故的處理或報告。2工程 主管1）執(zhí)行崗位責(zé)任制、操作規(guī)程等各項規(guī)章制度，承上啟下，及時完 成管理處主任下達的各項，作任務(wù)。2）管理好、使用好本小區(qū)的設(shè)備設(shè)施， 使設(shè)備設(shè)施時常處于良好的 技術(shù)狀態(tài)，優(yōu)

2、質(zhì)高效、低耗、安全運行，對管轄區(qū)域要嚴格做到 二不漏（不漏電、不漏水、不漏油）、四干凈（機房干凈、設(shè)備 設(shè)施干凈、場地干凈）、五良好（潤滑良好、保養(yǎng)良好、調(diào)整良 好、緊固良好、設(shè)備性能良好）。3）做好班組管理工作，解決技術(shù)上的疑難問題。4）做好日常維修、保養(yǎng)工作，做到維修迅速及時，保證質(zhì)量，不留 問題；設(shè)備發(fā)生故障時，千方百計組織力量搶修，保證設(shè)備的正 常運行。5）擬定備品備件計劃，報管理處主任審核，做好備品備件的驗收、 入庫、保管和發(fā)放。6）做好機電設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)的技術(shù)檔案。設(shè)備維修、故障排除、 更換零部件情況應(yīng)清楚地填入相關(guān)表格，每月交管理處主任審 閱。7）不定期抽查巡視機電設(shè)備，督促

3、員工做好巡視記錄、保養(yǎng)記錄和 維修記錄等相關(guān)表格。3維修 班長1）負責(zé)小區(qū)入戶維修的協(xié)調(diào)安排及指導(dǎo)、監(jiān)督。2）負責(zé)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃的實施安排。3）負責(zé)工程遺留問題的協(xié)調(diào)處理。4）負責(zé)小區(qū)水電表的抄錄統(tǒng)計。5）負責(zé)維修保養(yǎng)物料的統(tǒng)計。6）完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。4運行 班長1）按計劃安排設(shè)備保養(yǎng)，及時做好保養(yǎng)記錄。2）負責(zé)設(shè)備的維修指導(dǎo)、監(jiān)督工作。3）負責(zé)設(shè)備運行工作的檢查、監(jiān)督。4）協(xié)助外包單位做好設(shè)備維修、保養(yǎng)工作。5）每月按時收集各項設(shè)備巡檢，保養(yǎng)記錄，并整理歸檔。6）督促責(zé)任人完成設(shè)備、設(shè)備房的清潔工作。7）完成上級安排的其它工作。5維修員1）負責(zé)小區(qū)業(yè)戶的入戶維修。2）

4、負責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護。3）負責(zé)責(zé)任片區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的巡視檢查，并做好記錄。4）負責(zé)小區(qū)內(nèi)住戶及公共水電表的抄錄。5）裝修期間負責(zé)業(yè)戶裝修的巡視檢查，監(jiān)管工作。6）服從管理處調(diào)遣，參與搶修工作。7）負責(zé)責(zé)任片區(qū)設(shè)備房的清潔工作。8）完成上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。6設(shè)備運 行人員1）按規(guī)定及時交接班。2）定期對小區(qū)內(nèi)設(shè)備的巡視檢查并作好記錄。3）負責(zé)水景、環(huán)境照明等設(shè)備的開啟工作。4）負責(zé)設(shè)備的日常維修及應(yīng)急處理。5）按計劃對設(shè)備進行保養(yǎng)。6）負責(zé)責(zé)任片區(qū)設(shè)備房的清潔工作。7）上級安排的其它工作。,服務(wù)項目和標準4.3序號項目頻次標準日周月季年1.非工作人員，未經(jīng)許可禁止進入變配電房。

5、2.工作人員進入變配電房應(yīng)保持頭腦清醒，服裝整齊，紐扣扣緊，嚴禁穿拖鞋。3.變配電房內(nèi)地面尢易燃、易爆物品及雜物堆放，無明顯灰塵、無漬，配電柜，電容柜無塵、無漬，墻壁無塵、無漬、無蜘蛛網(wǎng)，日光燈無塵、無蜘蛛網(wǎng)，門無塵、無漬，玻璃窗光潔、明亮、無漬，滅火器無變塵，保掙整潔、干燥，嚴禁吸配2煙。1電變配電房次4.變配電房內(nèi)無異常聲響， 門系窗完整，照明、通風(fēng)良好，溫統(tǒng)濕度正常，配電設(shè)備電壓電流表指示正常；雨天無漏雨、積水現(xiàn)象，熱天冷卻裝置和通風(fēng)設(shè)備運行正常。5.堵塞洞孔，設(shè)置防鼠設(shè)施，防止小動物串入室內(nèi)，造成設(shè)備短路，影響供電。6.禁止帶電檢修，如在特殊情汨卜需帶由丁作時 由做好防2運行2次見變配

6、電系統(tǒng)運行操作規(guī)程3標識牌2次合閘、分閘、啟動、停止及其它具體指示牌齊全4保養(yǎng)1次見變配電系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程1.機房內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴禁吸煙、嚴禁明火。2.地面無雜物堆放、無明顯灰塵、無漬，發(fā)電機組無塵、無漬，油箱無塵、無油跡，墻壁無塵、無漬、無蜘蛛網(wǎng)，日光燈。3.發(fā)電機平時置于自動待發(fā)狀發(fā)態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，5電發(fā)電機房2次須定期進行充放電。機4.機油箱內(nèi)儲備8小時滿負荷用油量（750公升左右）。5.機房及油庫內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。油庫內(nèi)應(yīng)放置沙桶。6.電機檢查時須將主令開關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)電機運行，發(fā)生意外傷害。6運行2次按照柴油發(fā)電機維

7、修保養(yǎng)規(guī)程的要求及柴油發(fā)電機組操作規(guī)程程序，每月試運行兩次，每次手動啟動機組 10分 鐘，檢查機組及各項運行中的 數(shù)據(jù)。7保養(yǎng)1次見柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程8巡視2次觀察分析運行中的各項數(shù)據(jù)， 發(fā)現(xiàn)隱患及時排除，重大異常 情況如有危害人身安全或造成 嚴重設(shè)備事故應(yīng)緊急停機并及 時報告，認真填寫發(fā)電機房 巡視記錄。1.工作人員進入水泵房須經(jīng)工程主管或管理處主任批準后，由機電維修工陪同，方可進入。2.泵房的機電設(shè)備由運行人員負責(zé)操作，其他人不得擅自操作。3.控制柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)，無特殊情況應(yīng)打在“自動”位置。生活水泵每隔2天進行輪換；消防水泵（消火栓泵、噴淋泵）每半月應(yīng)手動點動給2操作一次，確保消防泵在

8、緊9排水泵房次急狀態(tài)卜的止常使用。水4.保持良好的通風(fēng)及照明狀況，門窗開啟靈活，無破損。5.不得擅自改動機房線路、器材。若需改動，須經(jīng)工程主管批準后方可進行。6.消防設(shè)施應(yīng)保持完好。7.保持機房干凈整潔，無積塵，不得堆放雜物。8.水池觀察孔應(yīng)加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員專人管理；誘與管（禮）應(yīng)用/、銹鋼網(wǎng)10排污泵1次.排污泵控制箱上轉(zhuǎn)換開關(guān) SA無特殊情況應(yīng)打在“自 動”位置，排污泵每月轉(zhuǎn)換 一次。.每月應(yīng)手動點動操作一次， 檢驗其信號控制器是否正 常，確保排污泵在緊急狀態(tài) 下的正常使用。.雷雨天氣加強對排污泵、污 水井的巡視檢查，確保其 正常運行。11水池（箱）2次下水池及屋頂水箱應(yīng)每年清洗

9、 消毒二次，清洗單位應(yīng)持有深 圳市水務(wù)局頒發(fā)的二次供水 設(shè)施清洗消毒許可證，清洗后 取水樣送市衛(wèi)生防疫檢測站化 驗取證。12運行2次設(shè)備運行正常，無大面積泛水、 跑水、停水現(xiàn)象。閥門、管網(wǎng) 無跑冒滴漏、銹蝕現(xiàn)象，閥門 轉(zhuǎn)動靈活。排水地溝、污水井 等排水暢通，地下室、車庫、機 房、道路無積水、浸泡現(xiàn)象.生活水泵保生活水泵每季進行一次一般性13養(yǎng)1次1次保養(yǎng)，每年進行一次全面保養(yǎng)。消火栓泵和噴淋泵及穩(wěn)壓泵每個月進行一次試運行，運行時消防水泵、間510分鐘，每年進行一次全14噴淋泵、穩(wěn)1次1次面保養(yǎng)，消火栓泵起動時在管壓泵保養(yǎng)網(wǎng)頂部試消火栓出口噴水射程達6米以上。排水泵、潛排水泵、潛水泵每半年進行一

10、15水泵保養(yǎng)2次次全面保養(yǎng)。閉進行一次除塵處理，并用鏡頭16路攝像機鏡頭1次1次紙擦拭干凈鏡頭，清理降溫風(fēng)監(jiān)扇?？剡M行一次除塵處理，清掃玻璃17系攝像機護罩1次1次上的灰塵，并檢查接插件是否統(tǒng)松動。各類指7K燈（含電源、信號）1次指示燈指示正常各類開關(guān)1次處于開啟或自動狀態(tài)消各電器觸占八、1次觸點完好，無燒損18消防設(shè)備設(shè)施防 聯(lián) 動 臺各電器兀件接線端子及端子 排端子1次各端子連接牢固，無燒傷各電源、信號線1次導(dǎo)線無破損、燒焦現(xiàn)象控制臺內(nèi)1次無塵部除塵控制臺表1無塵面除塵次19火災(zāi)指示燈1次Ac Powe，（綠色）指示燈亮，其余指小夕小鳧報壁直流電源電壓1次指針指示+24V ( 5V)器自檢

11、功能1次主機上所有指示燈閃亮，回路工作電流正常內(nèi)部各接線端子1次各端子連接牢固、不松動信號（電源）線1次導(dǎo)線無破損、老化表面及內(nèi)11次無塵部除塵次感煙探測器1次用力吸一口香煙，在距探測器20CM處噴向探頭.每次2%比例，紅色指示如鳧20火災(zāi)探感溫探測器1次用750W電吹風(fēng)，在距探測器500MMb,向探測器熱風(fēng).每次2%報警指示如鳧測器手動報警按鈕1次用螺絲刀打開玻璃測試報警 .每次2%匕例，報警功能正?？刂破鲀?nèi)部各電器1次觸點完好，無燒傷觸點防 火 卷 簾 門控制箱內(nèi)部各電器元件接線1次端子無燒傷或松動21機械部分（齒輪、鋒條）1次無銹蝕且表面涂有潤滑油卷簾門門體1次無銹蝕電機接線1次端子無松

12、動升降按鈕1次動作靈活，到位準確22防火防火門玻璃1次完好無損門防火門彈簧絞鏈1次完好，彈性適度消防通道、防火門1次消防通道暢通，防火門開閉自如23排排煙風(fēng)機1次無塵煙表面除塵系控制柜內(nèi)統(tǒng)部各電器1次觸點完好，控制啟停正常觸點控制柜內(nèi)各接線端子或端子1次端子無燒傷或松動排端子控制柜電源局W1次電源指示燈明亮微動開關(guān)機內(nèi)部1次端子無松動、微動開關(guān)固定良好排煙閥接線復(fù)位按鈕、導(dǎo)輪、鋼1次復(fù)位按鈕控制無誤、排煙口開啟靈活絲、轉(zhuǎn)軸風(fēng)機、排煙閥手動、自動1次手動、聯(lián)動功能正常功能試驗加壓送風(fēng)機表面除1次無塵塵控制柜內(nèi)部各電器1次觸點完好，控制啟停正常觸點加控制柜內(nèi)24壓送風(fēng)各接線端子或端子排端子1次端子

13、無燒傷或松動系統(tǒng)控制柜電源局W1次電源指示燈明亮送風(fēng)口微動開關(guān)機內(nèi)部接線1次端子無松動、微動開關(guān)固定良好各送風(fēng)口百葉窗1次送風(fēng)口百葉位置正確管各消防閥門1次閥門開啟自如，不漏水25膽及附件各減壓閥、排氣閥1次排氣閥排氣正常、不漏水。減壓閥工作正常消防管道1次管路無滲漏或銹蝕應(yīng)急昭八、疏散指示燈1次指小如鳧、且處于等彳寸狀態(tài)，無松動、損傷26應(yīng)急燈1次按測試鍵后，指示燈亮，充放電正常明表面除塵1次表面尢灰塵設(shè)機房衛(wèi)生1次機房整潔、干凈27備機機房內(nèi)照明、電話1次照明完好、電話通話正常房28滅火推車式滅火器1次完好無損，壓力在正常范圍器材手提式滅火器1次壓力正常，指針指在綠色安全區(qū)內(nèi)，配件齊全室水

14、泵1次轉(zhuǎn)鈾轉(zhuǎn)動靈活29內(nèi)外水泵添加1次點動時，漏水在正常范圍內(nèi)消火栓系統(tǒng)水泵加潤滑油1次水泵運轉(zhuǎn)靈活水泵、電機除塵1次無塵消火栓各閥門1次開啟自如，不漏水各消火栓、水帶、接扣、消火栓按鈕及其它配件1次水帶不發(fā)霉、水喉不漏水、按鈕盒完好無松動，小配備齊全，功能試驗1次各項功能正常30自 動 噴 淋 系 4本水泵1次轉(zhuǎn)軸轉(zhuǎn)動靈活水泵添加1次點動時，漏水在正常范圍內(nèi)水泵加潤滑油1次水泵運轉(zhuǎn)靈活水泵、電機除塵1次無塵勺。自動噴淋各閥門1次開啟自如，不漏水，壓力指示正常放水閥、壓力表1次壓力表指示正常，放水閥開啟自如信號閥1次關(guān)閉時有電信號在中控室顯示水流指不1次在中控室有電信號顯示器噴淋頭1次噴淋頭表

15、面油灰不可過多各氣瓶氣1次氣壓指示正常壓執(zhí)行元件1次氣壓正常，各閥無泄露，放氣氣電磁閥、閥、瓶頭閥、分配閥能正常工體放氣閥、作31滅火瓶頭閥、分配閥系統(tǒng)氣體控制箱1次觸點無銹蝕、無松動，模擬功能正常瓶體及管路表面除1次無塵塵消主機各電32防應(yīng)源、控制信號及音1次信號指示正常，音量調(diào)節(jié)位置合適急量調(diào)節(jié)器33廣各切換1次轉(zhuǎn)換工作正常播器、控制器各放大器1次首質(zhì)、日量良好各接線端1次端子無松動，各導(dǎo)線完好子及線路磁帶機、1次表回尢槍塵CD機磁頭各層揚聲1次各揚聲器接線牢固、紙盒無破器接線是損否牢固、紙盒是否完好主機柜內(nèi)1次無塵對除塵講各接線端1次端子無松動，各導(dǎo)線完好電子及線路話主機、固1次音質(zhì)清楚

16、、無雜音系定電話、統(tǒng)插孔之間通話主機按鍵1次按鍵無阻滯，通斷良好34上門維修上樓維修時間隨時接到維修要求，預(yù)約時間的按 約定時間上樓，需即時維修的 15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場。35維修服務(wù)態(tài)度隨時熱情、謙虛、使用文明用語。36提供維修材料隨時應(yīng)向業(yè)戶提供合格的維修材料。37維修服務(wù)時間隨時視工藝復(fù)雜情況而定，一般不超過8小時，最多不超過72小時。38服務(wù)對象滿意率隨時應(yīng)達到95%39洗臉盆漏水隨時應(yīng)達到原先標準，經(jīng)反復(fù)試用，不漏水，服務(wù)對象滿意。40洗菜盆漏水隨時接頭、閥門、軟管應(yīng)按原標準安裝，維修時間不超過1小時。41洗菜盆堵塞隨時達到暢通標準，維修時間不超過2小時。42洗臉盆堵塞隨時下水應(yīng)達到相當(dāng)

17、流暢，檢查口應(yīng)恢復(fù)原狀，并對維修現(xiàn)場進行清理，維修小時不超過 2小時。43疏通馬桶隨時使之相當(dāng)暢通，即使往馬桶里 扔少許紙巾也不影響暢通，維 修時間不超過2小時。44疏通地漏隨時使之暢通，并對切口恢復(fù)原樣，維修時間不超過1小時。45房間沒水隨時此項原因多種，應(yīng)盡快解決業(yè)戶用水問題。（巾政停水除外）46水龍頭漏水隨時維修后應(yīng)達到原來標準，密閉、開關(guān)自如，維修時間不超過 30分鐘。47接頭漏水隨時應(yīng)達到緊固、密封、不滴水，維修時間不超過1小時。48樓上水漏到樓下隨時盡快找到漏水原因，以達到處 理好不漏水為標準，并對墻地 面等污染清理干凈，維修時間 不超過4小時。49馬桶漏水隨時以不漏水為標準，如需

18、拆馬桶 安裝，應(yīng)恢復(fù)原樣，維修時間 不超過2小時。50房間無電隨時以恢復(fù)房間正常用電為標準，在維修完畢后應(yīng)盡量保持原狀，維修時間不超過2小時。51夕不鳧隨時應(yīng)達到原來照明標準，維修時間不超過30分鐘。52業(yè)戶門鈴不響隨時以達到清脆悅耳為標準，維修時間不超過30分鐘。53房間插座無電隨時使用方便、安全為標準，并把 故障原因告訴業(yè)戶。維修時間 不超過2小時。54培訓(xùn).制定培訓(xùn)計劃。.按培訓(xùn)計劃組織實施。.培訓(xùn)合格率100%1.日常記錄供電運行記錄表、變配電房巡視記錄表、柴油發(fā)電機組運行記錄表、發(fā)電機房巡視記錄表、電梯和電梯機房巡視檢查記錄、水泵房巡視記錄、生活水泵運行記錄表、消防中心消防設(shè)備巡視檢查表2.月度記錄閉路監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)記錄表、發(fā)電機組保養(yǎng)記錄表、紅外報警系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄表、立體車庫月保養(yǎng)記錄表、車輛道閘月保養(yǎng)記錄3.季度記錄閉路監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)記錄表、門禁對講系統(tǒng)季/年度保養(yǎng)記錄表、消防設(shè)備/