老小區(qū)改造工程的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和前景展望

1、老小區(qū)改造工程的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和前景展望 摘要：老小區(qū)改造能改善市民的居住環(huán)境，是一大民生實(shí)事工程。老小區(qū)改造主要包括雨污分流、路面、燃?xì)?、自?lái)水等，本文主要通過(guò)對(duì)本鎮(zhèn)4個(gè)老小區(qū)的系統(tǒng)改造，簡(jiǎn)單論述老小區(qū)改造工程的特點(diǎn)、難點(diǎn)和不足，對(duì)將來(lái)老小區(qū)改造工程項(xiàng)目提出一些想法和建議。 關(guān)鍵詞：老小區(qū)改造 雨污分流 協(xié)調(diào)施工 改造后運(yùn)行 中圖分類號(hào)：TE08 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 一、現(xiàn)階段盛澤鎮(zhèn)老小區(qū)現(xiàn)狀分析 1.1、根據(jù)對(duì)盛澤鎮(zhèn)老小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)走訪了解，由于條件所限，本鎮(zhèn)八、九十年代的老小區(qū)大都沒(méi)有進(jìn)行雨污分流，也就是說(shuō)雨水和生活污水是通過(guò)一條管道直排河中，給城區(qū)河水造成極大污染。居民樓后面設(shè)置若干個(gè)化糞池，部分通

2、過(guò)吸糞車定期將化糞池中的殘余物吸走，部分污染物通過(guò)下滲的方式滲入地下，給地下水體造成污染。隨著時(shí)間的積累，下水管道都已經(jīng)十分破舊，有的已經(jīng)嚴(yán)重堵塞、損壞，排水設(shè)施處于半工作和不工作狀態(tài)，報(bào)修率很高，且臨時(shí)疏通只能緩解一時(shí)，過(guò)不了多久又要重新疏通。 1.2、老小區(qū)燃?xì)?、通信線路缺失嚴(yán)重，自來(lái)水、路燈、電力等系統(tǒng)比較陳舊。普遍沒(méi)有燃?xì)?，自?lái)水、路燈、電力系統(tǒng)由于年代久遠(yuǎn)，也出現(xiàn)了各種各樣的問(wèn)題。 1.3、道路路面破損嚴(yán)重。老小區(qū)道路一般為水泥混凝土路面，厚度不足15cm，多年來(lái)，由于車輛反復(fù)荷載的沖擊，加上燃?xì)狻⑼ㄐ诺染€路的局部埋設(shè)和一些地下管線的修復(fù)，路面破損情況比較嚴(yán)重。 1.4、老小區(qū)一般都

3、缺少物業(yè)管理，違建較多，配套的基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)工作基本沒(méi)有，居民要求改造的呼聲比較強(qiáng)烈，同時(shí)隨著居民私家車輛的增多，缺少停車位的矛盾也日益突出。 二、2013年4個(gè)老小區(qū)改造工程的重難點(diǎn)總結(jié) 2013年我單位對(duì)桃苑二區(qū)、鎮(zhèn)東新村、綠楊三村、綠楊一村、等4個(gè)老小區(qū)進(jìn)行全面改造。主要內(nèi)容為雨污分流改造和路面改造，結(jié)合雨污分流，燃?xì)夤艿?、自?lái)水管道以及局部路燈進(jìn)行埋設(shè)安裝。改造完成后，各小區(qū)雨水污水實(shí)現(xiàn)分流，道路平順開(kāi)闊，停車位增加，燃?xì)饨尤攵诉M(jìn)入每個(gè)樓層，新建自來(lái)水、路燈等，有近1000戶居民受益。改造過(guò)程中，遇到具體困難及處理措施如下： 2.1、巷道狹窄，工作面小，施工作業(yè)環(huán)境差，機(jī)械化程度低。 老

4、小區(qū)道路多為弄堂分布，最寬為6-7米，最窄處不足1米，寬處施工裝載機(jī)、挖掘機(jī)、自卸車作業(yè)周轉(zhuǎn)起來(lái)已經(jīng)比較局促，遇到小弄堂，只有幾十公分的空間，只能采取純?nèi)斯さ淖鳂I(yè)方式，再加上弄堂兩側(cè)危房、危墻較大，開(kāi)挖過(guò)深容易引起兩側(cè)建筑位移，造成人為危害，因此，現(xiàn)場(chǎng)施工難度及其嚴(yán)酷，有的施工工人難以忍受，接連換崗。再加上居民臨時(shí)出行、地下管線復(fù)雜，稍不留神，會(huì)引起自來(lái)水泄露等事故。針對(duì)以上現(xiàn)實(shí)情況，建設(shè)單位、監(jiān)理單位要求施工單位采用人海戰(zhàn)術(shù)，在早晚規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，對(duì)各弄堂采取階梯式施工，同時(shí)建設(shè)單位和燃?xì)狻⒆詠?lái)水以及相關(guān)單位緊密協(xié)調(diào)，做到各單位協(xié)同施工，按照一條弄堂從進(jìn)場(chǎng)開(kāi)挖到路面澆筑一個(gè)月內(nèi)完成的原則，協(xié)調(diào)

5、各方安排施工。 2.2、地下管網(wǎng)復(fù)雜，書(shū)面資料欠缺，類別難辨。 老小區(qū)地下管網(wǎng)一般為電力管線、下水管道、自來(lái)水管道，由于時(shí)間比較漫長(zhǎng)，中間又經(jīng)過(guò)多次的維修和連接，沒(méi)有系統(tǒng)和完整的地下管網(wǎng)分布圖。在開(kāi)挖過(guò)程中，不可避免的將要觸碰這些管道，有的管道應(yīng)該廢棄，有的管道應(yīng)該保留，有的管道和新建管道沖突，就需要發(fā)動(dòng)群眾，對(duì)各條線路進(jìn)行調(diào)查了解，然后采取相應(yīng)措施進(jìn)行處理。各居民樓污水出口一般分為衛(wèi)生間出口、廚房出口、和陽(yáng)臺(tái)洗衣機(jī)出口，多年以來(lái)，經(jīng)過(guò)數(shù)次的維修和改造，各出口的位置都已經(jīng)不太清晰，需要做大量的調(diào)查工作，摸清位置，調(diào)整新建污水井的的位置及深度，力爭(zhēng)做到不要漏掉一個(gè)出口，實(shí)現(xiàn)平面清晰，縱面平順，各

6、支路污水能夠順暢流入主管道。 2.3、 違章建筑較多，歷史原因復(fù)雜，影響改造進(jìn)程。 多年來(lái)，老小區(qū)一些居民由于各種需要，在本來(lái)已經(jīng)比較有限得空間里搭建圍墻、車棚、甚至店面，給改造工作帶來(lái)更大難度，大面積的拆除違章建筑，不具有可操作性，且會(huì)引起小區(qū)居民的強(qiáng)烈抵觸情緒，如設(shè)計(jì)雨污水管道穿過(guò)各種違章搭建圍墻、房屋，不得不工程暫停，請(qǐng)社區(qū)干部和相關(guān)居民進(jìn)行協(xié)商解決。 2.4、局部獨(dú)立區(qū)域已經(jīng)雨污合流，施工作業(yè)無(wú)法進(jìn)入，導(dǎo)致部分區(qū)域雨污分流無(wú)法徹底。 目前的雨污分流改造一般指的是地面及地面以下部分，小區(qū)各樓層的水流匯入地面以下相應(yīng)管道，由于多年以來(lái)，一些居民為解決一時(shí)之痛，預(yù)先將廚房等污水直接接入雨水落

7、水管，即在地面以上樓層，已經(jīng)人為進(jìn)行了雨污合流，然后匯流到地面以下，無(wú)論是接入雨水管道還是污水管道，都將不能做到徹底的雨污分流，這種情況以綠楊三村比較突出。另一種情況是，有的小區(qū)弄堂是八九十年代居民自建別墅，各家都有院子，院子里面大門緊閉，施工隊(duì)伍無(wú)法進(jìn)入，我們?cè)趯?duì)這部分區(qū)域進(jìn)行雨污改造時(shí)，只能將伸出院子的排水管接入污水管道，實(shí)際上這部分水流有一部分是雨水成分。 2.5、老小區(qū)改造過(guò)程中面臨的社會(huì)矛盾 由于老小區(qū)道路比較狹窄，施工改造工程中，將使本來(lái)已經(jīng)局促的空間變得更加狹小，雖然建設(shè)單位和監(jiān)理單位再三要求施工單位做好安全標(biāo)識(shí)、圍護(hù)，但是也不可避免得影響到居民的正常出行，一條巷子從管道開(kāi)挖到路

8、面澆筑約一個(gè)月的時(shí)間，群眾提出意見(jiàn)和質(zhì)疑在所難免，實(shí)施過(guò)程中施工方和管理方本著以人為本的原則，對(duì)于居民提出的合理要求和建議，盡量采納，爭(zhēng)取群眾理解和支持，在具體案例的協(xié)調(diào)過(guò)程中，也是困難重重，常常遇到一些兩難問(wèn)題，群眾意見(jiàn)比較多元化，期望值比較高，實(shí)施方進(jìn)退維谷，常常需要調(diào)集城管、社區(qū)等各方力量，展開(kāi)群眾工作，統(tǒng)一思想，讓群眾利益訴求得到平衡和滿足。 三、老小區(qū)改造運(yùn)行情況回顧 4個(gè)老小區(qū)與2013年12月底完成，到2014年10月已經(jīng)運(yùn)行了10個(gè)月左右，在這期間，經(jīng)歷了三次以上臺(tái)風(fēng)外圍影響，總體情況和改造前相比明顯有很大差別，原來(lái)每逢下雨都會(huì)大量積水的綠楊二村改造以后，再?zèng)]有出現(xiàn)積水情況，原

9、來(lái)綠楊三村、鎮(zhèn)東新村等小區(qū)為六角磚路面，人車走過(guò)，常有污水濺出，現(xiàn)在已經(jīng)相當(dāng)清潔平整。燃?xì)?、自?lái)水、路燈等基礎(chǔ)設(shè)施健全后，小區(qū)的基礎(chǔ)服務(wù)水平得到顯著提高。但是，通過(guò)一段時(shí)間以來(lái)對(duì)改造小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)的了解以及居民群眾的情況反映，也發(fā)現(xiàn)一些不盡如人意的情況，具體表現(xiàn)在一下幾個(gè)方面： 3.1、在特大暴雨時(shí)，污水總管排水泵站的排水速度有限，導(dǎo)致污水管道水位居高不下，一部分地勢(shì)較低的小區(qū)弄堂接入了污水體系，由于污水水位的抬升使得污水倒流，一部分污水從井蓋冒出，居民意見(jiàn)較大。 3.2、一些小區(qū)局部居民的排水口由于比較隱蔽，施工時(shí)沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，運(yùn)行時(shí)，沒(méi)過(guò)多久就出現(xiàn)了排水不暢的情況，我們接到居民電話后，立即組織施工單

10、位進(jìn)行仔細(xì)排查，將遺漏的排水出口與相應(yīng)水系接通。 3.3、飯店油污沒(méi)有經(jīng)過(guò)預(yù)處理直接排入污水系統(tǒng)，很容易導(dǎo)致污水管道的堵塞，在有一些老小區(qū)中，有臨街的飯店將油污水直接排入污水系統(tǒng)，導(dǎo)致污水系統(tǒng)運(yùn)行約半年后，就出現(xiàn)了污水井的堵塞，打開(kāi)井蓋一看，污水井內(nèi)部已經(jīng)堆滿了油渣，將油渣清理干凈，管道水流又恢復(fù)了流動(dòng)。這種情況在鎮(zhèn)東新村小區(qū)時(shí)有發(fā)生。 四、后期老小區(qū)改造工作的展望 根據(jù)以往小區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，結(jié)合相鄰城市改造經(jīng)驗(yàn)，在下一步老小區(qū)改造過(guò)程中，應(yīng)在以下幾個(gè)方面進(jìn)行探索和嘗試： 4.1、將老小區(qū)改造同小區(qū)綜合環(huán)境整治結(jié)合起來(lái)，不僅注重地面以下的改造，也要注重地面以上的改造；不僅注重小區(qū)基礎(chǔ)功能水平的

11、改善，也要注重小區(qū)房屋建筑風(fēng)格，綠化景觀，健身設(shè)施等方面的改善，將改造后的老小區(qū)的格調(diào)和整個(gè)城市的格調(diào)統(tǒng)一起來(lái)；紀(jì)要里子，又要面子，表里結(jié)合，群眾滿意。如此嘗試，在蘇州主城區(qū)一些小區(qū)已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，相信我市在近期也會(huì)實(shí)施。但也可以想象，如此大范圍的改造，在實(shí)施過(guò)程中，觸碰的利益將會(huì)更多，社會(huì)矛盾也將更加突出，但給群眾帶來(lái)的實(shí)惠，給城市帶來(lái)的亮點(diǎn)也會(huì)隨之倍增。 4.2、建立一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)小組，綜合協(xié)調(diào)老小區(qū)改造相關(guān)各方的矛盾利益關(guān)系，積極推進(jìn)老小區(qū)改造進(jìn)程。老小區(qū)改造工程雖然是施工單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位直接參與，但也和燃?xì)?、自?lái)水、通信、排水、城管、公安、社區(qū)等相關(guān)單位的配合密不可分，更離不開(kāi)小區(qū)居民

12、的理解與支持，可以嘗試建立一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)組織，由上述單位安排專人負(fù)責(zé)統(tǒng)一調(diào)度和協(xié)調(diào)，參與小區(qū)改造過(guò)程得事前、事中、事后控制。 4.3、增強(qiáng)污水管網(wǎng)的應(yīng)急排水能力，防止特大暴雨造成的污水倒灌現(xiàn)象。可以預(yù)見(jiàn)，今后小區(qū)改造的進(jìn)程和力度將會(huì)不斷增大，污水排放量將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，如果沒(méi)有足夠大的排水設(shè)施規(guī)模與之對(duì)應(yīng)，將會(huì)不可避免的出現(xiàn)污水倒灌現(xiàn)象。使雨污水分流改造失去意義。 4.4、對(duì)飯店排水口的接入應(yīng)十分慎重，可以嘗試和衛(wèi)生、工商、環(huán)保部門協(xié)調(diào)，對(duì)飯店排出的污水進(jìn)行預(yù)處理后再排入污水管道，以避免污水井的堵塞。建設(shè)單位可以在施工時(shí)先在排水口處設(shè)置隔油池，然后再接入污水系統(tǒng)，但也要明確和落實(shí)隔油池的清理、維護(hù)責(zé)任人。 4.5、工程造價(jià)定額應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)整。 就目前老小區(qū)改造工程的造價(jià)而言，都是按照08工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范及其支持定額執(zhí)行的，所參照的定額和市政其他項(xiàng)目并沒(méi)有任何不同，但是實(shí)際人工、機(jī)械、材料的消耗量以及措施費(fèi)用、攤銷費(fèi)用卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般的市政工程，因?yàn)樾^(qū)里施工條件更加苛刻，機(jī)械設(shè)備以及人工在狹小的空間里所產(chǎn)生的工作量遠(yuǎn)小于一般