房地產(chǎn)投資分析（第四版）第10章房地產(chǎn)置業(yè)投資項目案例分析

1、第十章 房地產(chǎn)置業(yè)投資項目案例分析房地產(chǎn)置業(yè)項目投資分析簡述房地產(chǎn)買賣投資分析房地產(chǎn)置業(yè)消費投資分析房地產(chǎn)租賃投資分析房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析小結(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)項目投資分析簡述一、房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的從第一章，我們得知置業(yè)投資是指投資者通過購買開發(fā)商新建成的房地產(chǎn)或者在市場上購買存量房地產(chǎn)（二手房），以滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營的需要，或者轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者以獲得轉(zhuǎn)售收益，以及租賃給他人以獲得租賃收益的行為。具體來說，這種投資形式的目的可以總結(jié)為以下幾個主要方面：對抗通貨膨脹；獲得一定的現(xiàn)金收益；獲得物業(yè)增值和保值收益；積累財富，保障有更好的生活；鋪墊事業(yè)，提升自身價值。第一節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)項目投

2、資分析簡述二、房地產(chǎn)置業(yè)投資的主要方向房地產(chǎn)置業(yè)投資的方向幾乎包括所有類型的物業(yè)，如居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)以及其他物業(yè)。但我國目前置業(yè)投資的熱點方向主要包括以下幾種:1中小戶型普通住宅；2.酒店式公寓；3.社區(qū)商鋪；4.產(chǎn)權(quán)式酒店。第一節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)項目投資分析簡述三、房地產(chǎn)置業(yè)投資的種類 房地產(chǎn)置業(yè)投資往往是投資者購置房地產(chǎn)后，或?qū)C出售、或租賃經(jīng)營以獲取收益的商業(yè)活動。 這些置業(yè)投資主要有：以盈利為目的的房地產(chǎn)買賣投資；用于自己消費的置業(yè)投資；用于出租經(jīng)營的置業(yè)投資；房地產(chǎn)租賃經(jīng)營投資等。四、房地產(chǎn)置業(yè)投資分析的基本指標(biāo) 1投資成本 2投資回收期 3投資利潤率 4資本金利潤率 5資本金

3、凈利潤率 6財務(wù)凈現(xiàn)值 7財務(wù)內(nèi)部收益率第二節(jié) 房地產(chǎn)買賣投資分析 案例10-1： 某投資者投資了30萬元購買一套80住宅，一次性付款，預(yù)計3年（假定空置暫不考慮租金收益及物業(yè)管理費等支出，但在實際分析中應(yīng)當(dāng)考慮）后可以賣到40萬元。其他條件如下：購房時的契稅和交易手續(xù)費分別為買價的1.5%、0.5%。營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅分別為售價的5%、營業(yè)稅的1%、售價的0.5。評估、交易、登記等費用約2 000元，所得稅稅率為20%。 如何分析這項投資？第二節(jié) 房地產(chǎn)買賣投資分析解：簡要投資回報分析如下：（一）計算相應(yīng)指標(biāo)1.購房總投資（1）購買價：300 000元（2）契稅：300 0001

4、.5% = 4 500（元）（3）購買時交易手續(xù)費：300 0000.5%=1 500（元） 該部分小計：306000元2.未來有關(guān)稅費（1）營業(yè)稅：400 0005%=20 000（元）（2）城市維護建設(shè)稅：20 0001%=200（元）（3）印花稅：400 0000.5=200（元）（4）出售時評估、交易、登記等費用：約2 000元第二節(jié) 房地產(chǎn)買賣投資分析（5）所得稅：所得稅=稅前利潤20%=（銷售價購買價契稅交易手續(xù)費有關(guān)稅費）20%= （400 000300 0004 500150020 0002002002 000）20% = 71 60020% = 14 320（元）該部分小計：

5、36720元3.稅后利潤（或“投資凈收益”） 稅后利潤=銷售價購房總投資未來有關(guān)稅費=40000030600036720=57280（元）第二節(jié) 房地產(chǎn)買賣投資分析或者：稅后利潤=稅前利潤所得稅=7160014320=57280（元）4.投資利潤率：71600306000=23.4%5.資本金凈利潤率（年投資收益率）：572803306000100%=6.24%（二）簡要分析如果該投資者將其購房投資的30.6萬元存入銀行，3年定期年利率為4.68%，三年利息為42 962元，扣除5%的利息稅2148元，凈收益為40814元，總投資利潤率為13.34%，年收益率（資本金凈利潤率）為4.45%。第

6、二節(jié) 房地產(chǎn)買賣投資分析 二者相比，儲蓄投資比購房投資的投資收益率低1.79%，但儲蓄投資相對穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無風(fēng)險，而購房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，尤其是房價高的階段。在空置期間，如果國家調(diào)控政策頻出，則市場觀望氣氛濃厚，房子有可能無法脫手或售價降低，當(dāng)初的投資計劃將無法按預(yù)定收益實現(xiàn)。如果改變想法，在空置的3年內(nèi)用于出租經(jīng)營，則會有租金收益，租金收益一項相當(dāng)于銀行利息收益，按照第七章內(nèi)容，這項投資行為所面臨的風(fēng)險類型有：經(jīng)營風(fēng)險、政策風(fēng)險、購買力風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、通貨膨脹風(fēng)險、自然或意外風(fēng)險。投資者在進行房地產(chǎn)買賣投資回報分析時，其收益率的底線通常是與銀行存款利息作對比,如果在扣除

7、了通貨膨脹因素后，實際存款利率為負(fù)值，那么，購房投資的收益率至少比儲蓄的實際收益率大，但風(fēng)險依然存在。第三節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)消費投資分析案例102 某先生一家4口，包括1個老人，家有存款12萬元，家庭月收入6 000元，日常開銷約為3 000元。在購房時，有以下幾種戶型、面積、價格及付款方式可供選擇（見教材中表101）。 其他條件如下：（1）抵押貸款付款方式：首期付3成，貸款7成15年，每月1萬元還款額為83.09元；首期付2成，貸款8成20年，每期1萬元還款額為66.22元。（2）預(yù)計辦理購房各類手續(xù)費和稅費共計約1萬元；（3）室內(nèi)裝修每平方米約500元，家居裝飾每平方米約200元。根據(jù)上述條件

8、，請你給這位先生提供一個合理的置業(yè)建議。 第三節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)消費投資分析解：簡要分析如下：1有老人的4口之家，至少要有三房二廳才能滿足基本的居住要求。2根據(jù)該先生的家庭經(jīng)濟狀況與可供選擇的條件，選擇100平方米的戶型、三房二廳、首付2成貸款8成。3購房后各種款項如下：（1）總價：3 500100=350 000（元）（2）首期支付：350 00020%=70 000（元）（月還貸尾數(shù)可計入首期付款）（3）抵押貸款總額：350 000-70 000=280 000（元）（4）每月還本付息額：2866.22=1 854.16（元）（5）本息總額：1 854.162012=444 998（元）（6）

9、家居裝飾：200100=20 000（元）（7）各種手續(xù)費、稅費：10 000元 其中費用合計：10萬元第三節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)消費投資分析4分析與結(jié)論：該先生付首期款、有關(guān)手續(xù)費、稅費、家居裝飾費用等，需支付款項共約10萬元，付清后還剩2萬元家庭備用金。每月還款1 854元，再扣除3 000元的日常開銷，每月還余約1 000元的家庭備用金，基本上還過得去。所以，我們可以建議該先生購置100平方米，三房二廳的成品房，抵押貸款為8成20年。如果選擇其他戶型，顯然不適合該先生。該先生在20年里共支付款項約55萬元，如果其住宅平均每月租金為1 800元，55萬元約可支付25年的租金，其住宅使用期為70年，

10、剩余的45年使用期是其所獲的消費投資利益。消費與投資同行，已是當(dāng)今眾多家庭選擇的一種理想投資方式。第四節(jié) 房地產(chǎn)租賃投資分析案例103 某單位一員工宿舍樓，騰出后由一投資者整體包租，該單位收取固定租金收益?；厩闆r如下：總建筑面積為10 000平方米；總戶數(shù)200戶；戶型為一室（無廳無廚房，有衛(wèi)生間與陽臺）和二室一廳（有廚房、衛(wèi)生間和陽臺）。整體包租價格：10萬元/月，按月支付；租期為10年；因裝修免租1個月；押金相當(dāng)于1個月的租金；整改裝修、物業(yè)管理及空置風(fēng)險全部由包租者承擔(dān)。第四節(jié) 房地產(chǎn)租賃投資分析打算包租的投資者在對該樓各方面的情況進行了調(diào)查和市場分析之后，決定將該樓市場定位為白領(lǐng)公寓

11、。這樣，需要進行適當(dāng)?shù)恼难b修，添置一些設(shè)施和設(shè)備，例如一室的陽臺可增設(shè)簡易灶臺、電源插座等，供承租人生活使用；每戶增設(shè)電話、電視插座；對原有的設(shè)施、設(shè)備進行維修更換；對外墻進行清洗、修補，對室內(nèi)進行全面翻新裝飾等。所需整改投資共約80萬元。（全部為自有資金，利息在利潤中體現(xiàn)）預(yù)測在未來的10年里，平均租金水平約為每月18元/平方米（含物業(yè)管理費），空置率為20%（含管理用房）。根據(jù)上述條件，請你以包租投資者的身份分析一下該樓是否值得投資經(jīng)營。 第四節(jié) 房地產(chǎn)租賃投資分析解：簡要分析如下：（一）相應(yīng)指標(biāo)計算1.租金收入：1810 000（1-20%）12=172.8（萬元/年）2.整改裝修費用

12、：80萬元3.押金：10萬元4.年運營費用（1）租賃推廣費用：3萬元（2）租賃經(jīng)營、管理費用：6萬元（3）維修費用：3萬元（4）物業(yè)管理費：6萬元 （1）（2）（3）（4）= 18(萬元) （5）支付固定租金：120萬元第四節(jié) 房地產(chǎn)租賃投資分析5.有關(guān)稅費（1）營業(yè)稅：1 728 0005% = 86 400（元）（2）城市維護建設(shè)稅：86 4001% = 864（元）（3）教育費附加：86 4001% = 864(元)（5）房屋租賃管理費：1 728 0002% = 34 560(元)本項合計：122 688元12.3萬元以上過程見教材中表102。 第四節(jié) 房地產(chǎn)租賃投資分析6.投資收益指

13、標(biāo)投資回收期：4年投資經(jīng)營總收益：145 +10（退回押金）=155（萬元）年投資收益率：15510（90+1810）100% = 5. 74%資本金利潤率：1551090100%= 17.22%（二）分析與結(jié)論通過上述計算，從投資角度看，稅前資本金利潤率為17%，但從經(jīng)營的角度來看，年均投資收益率才5.74%，雖有收益，但投資經(jīng)營意義不大。由于經(jīng)營利潤空間有限，抗風(fēng)險的能力有限。 第四節(jié) 房地產(chǎn)租賃投資分析通過分析后，如果仍想進行投資經(jīng)營，則應(yīng)考慮如下幾個方面：（1）要求業(yè)主適當(dāng)降租；（2）要求業(yè)主給予至少3個月的裝修過渡期；（3）出租租金是否還有提高的可能性；（4）有無降低出租空置率的可能

14、性。 如果上述幾個方面的問題能夠得到解決，可以考慮進行投資經(jīng)營。 第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 案例10-4： 某公司以10 000元/平方米的價格購買了一棟建筑面積為27 000平方米的寫字樓用于出租經(jīng)營，該公司在購買寫字樓的過程中，支付了相當(dāng)于購買價格5.3%的各種稅費（如契稅、手續(xù)費、律師費用、其他費用等）。其中，相當(dāng)于樓價30%的購買投資和各種稅費均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價70%的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5%、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 假設(shè)在該寫字樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持在160元/，前3年的出

15、租率分別為65%、75%、85%，從第4年開始出租率達到95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的28%。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為14%。 試從投資者的角度，計算該項目自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析解：簡要分析如下：（一）相應(yīng)指標(biāo)計算 1、寫字樓投資的基本情況: （1）寫字樓購買總價： 27 00010 000=27 000（萬元） （2）購買寫字樓的稅費：27 0005.3%=1 431

16、（萬元） （3）股本投資： 27 00030%+1 431=9 531（萬元） （4）抵押貸款額： 27 00070%=18 900（萬元）2.抵押貸款年還本付息額： 第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 3、寫字樓各年凈經(jīng)營收入情況 經(jīng)計算，第1年凈經(jīng)營收入： 27 0001601265%（1-28%）=2 426.11（萬元） 第2年凈經(jīng)營收入： 27 0001601275%（1-28%）=2 799.36（萬元） 第3年凈經(jīng)營收入： 27 0001601285%（1-28%）=3 172.61（萬元） 第4年及以后各年凈經(jīng)營收入： 27 0001601295%（1-28%）=3 545.86

17、（萬元） 本項目資本金現(xiàn)金流量表，如教材中表10-3所示。第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 4、該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值 因為ic =14%，故第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 5、該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率 因為i1=14%時，NPV1=789.81萬元，設(shè)i2=15%，則：第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析2結(jié)論 因為 FNPV=789.81萬元0，F(xiàn)IRR =14.78%14%，故該項目可行。用插入法第五節(jié)房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 案例10-5： 某寫字樓售價1 950萬元，該樓宇擁有辦公單元60個，每個單元平均月租金6 000元，并以每年5%的速度遞增。設(shè)每單元每年的空置及其他損失費為單

18、元月租金收入的2倍。第1年的經(jīng)營成本為毛租金收入的20%，以后每年按6%的幅度遞增。投資者可獲得利率為12%，期限15年的1 500萬元的貸款，要求按月等額還本付息。貸款成本（申報費、評估費、活動費等）占貸款額的2%。 該物業(yè)資產(chǎn)使用15年，按線性折舊法計算折舊費用。折舊基數(shù)為投資額的85%。若投資者要求的投資收益率為20%，該項目是否值得投資？第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 分析： 大部分投資者都要依賴籌措的資金進行房地產(chǎn)投資，而抵押貸款是房地產(chǎn)資金籌措的主要形式。投資者經(jīng)常面臨的問題之一就是權(quán)衡抵押貸款投資的效益，作出投資決策。本案例實際上是想考察該項目的抵押貸款投資決策是否可行。也就

19、是說，該項目在貸款的情況下再考慮各種應(yīng)交稅款，還能否獲得預(yù)期收益。 為了求解這一問題，應(yīng)分別計算該項目的貸款分期償付計劃、年度折舊額、稅額、稅前及稅后現(xiàn)金流量，并依據(jù)稅后現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計算該項目的凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率，據(jù)此作出投資決策。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析解：1貸款分期償付計劃 已知: 該筆貸款年利率 r = 12%，期限n=1512=180個月，要求按月還本付息，則： （1）每月計息利率：i=r/n = 0.12/12 = 0.01 （2）月還款系數(shù) : 第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 （3）月還本付息額 : 15000.012 = 18(萬元) （4）年還本付

20、息額 : 1812 = 216(萬元) （5）年貸款余額 ： 第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析把上述已知條件代入，將會得到各年末的貸款余額數(shù)值。例：第5年末貸款余額為：又 某年償還本金 = 上一年貸款余額 該年貸款余額 某年償還利息 = 每年付款額 該年償還本金 各年償還本金和利息情況依次可以算出。詳見抵押貸款分期償還計劃,見教材中表10-4。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 2折舊計劃 已知：該物業(yè)按線性折舊法計算折舊額； 折舊基數(shù)為： 1 95085%=1 657.5萬元； 則年平均折舊額為：1 657.51/15=110.5（萬元）3稅前現(xiàn)金流量 各年稅前現(xiàn)金流量 =各年潛在總收入-

21、各年空置及其他損失-經(jīng)營成本（或經(jīng)營費用）-年還本付息額。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 按題設(shè)已知條件，（1）該項目年潛在總收入 =單元月租金單元數(shù)12個月（1+ 升幅）（2）該項目空置及其他損失 =2單元月租金單元數(shù)（1+ 升幅）（3）實際總收入=潛在總收入-空置其他損失（4）經(jīng)營成本：第1年為當(dāng)年實際總收入的20%，以 后每年按6% 比例遞增，即： 經(jīng)營成本=第1年實際總收入20%（1+ 升幅）（5）凈經(jīng)營收入=實際總收入-經(jīng)營成本（6）年還本付息額，見教材中表10-4 欄。（7）稅前現(xiàn)金流量=凈經(jīng)營收入-年還本付息額 上述計算結(jié)果見教材中表10-5。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分

22、析 4稅金及稅后現(xiàn)金流量計算 稅后現(xiàn)金流量=稅前現(xiàn)金流量-應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅收入綜合稅率 應(yīng)納稅收入=凈經(jīng)營收入-利息-折舊-年均分?jǐn)側(cè)谫Y成本 其中：年平均分?jǐn)側(cè)谫Y成本=1 5002%15=2（萬元）； 本案例中，該項目應(yīng)交納的稅金主要有：營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅分別為租金純收入的3%、0.1、18%、9.84%。上述四項合計的綜合稅率為租金純收入的30.85%。 上述稅后現(xiàn)金流量計算結(jié)果如教材中表10-6所示。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析5凈現(xiàn)值及內(nèi)部收益率的計算（1）凈現(xiàn)值計算 設(shè)基準(zhǔn)收益率ic為20%，則凈現(xiàn)值為41.88 萬元。計算過程見教材中表10-7所示。（2）

23、內(nèi)部收益率的計算 內(nèi)部收益率是使項目凈現(xiàn)值為零時的收益率。由凈現(xiàn)值計算可知，當(dāng) = 20% 時，NPV= 41.880，則提高折現(xiàn)率為 = 22%，按上述同樣步驟可求得：NPV = -4.42萬元 第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析由插入法求得該項目的內(nèi)部收益率為：6結(jié)論 因為該項目凈現(xiàn)值為41.880；內(nèi)部收益率為21.81%20%，已超出投資者要求的投資收益率，所以，該投資方案是可行的。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析案例106案例105中的房地產(chǎn)投資者出于財務(wù)方面的考慮，決定在持有該寫字樓6年后將其轉(zhuǎn)售。根據(jù)當(dāng)前市場情況及對以后市場的判斷，預(yù)計6年后的凈轉(zhuǎn)售收入為1 800萬元。同時，

24、轉(zhuǎn)售時尚未到期的借款一次性全部償還（假設(shè)貸款方同意）。其他條件不變，試重新計算該房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率。通過計算結(jié)果來說明該投資者的這個安排是否合適，并與上一方案進行比較。分析：該案例的最大改變，就是一切計算均在第6年年末截止。因此涉及到的所有表格將不再進行到第15年。其他計算不變。當(dāng)項目在持有期末增加了凈轉(zhuǎn)售收入并一次性償還借款后，我們來看一下該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率會發(fā)生什么樣的變化，同時也會發(fā)現(xiàn)該方案是否可行。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析解：1.抵押貸款償還的計算（見教材中表108）2.折舊計算（不變）已知：該物業(yè)按線性折舊法計算折舊額。折舊基數(shù)：1 95

25、085%=1 657.5（萬元）則年平均折舊額為：1 657.515=110.5（萬元）3.稅前現(xiàn)金流量的計算（見教材中表109）4.稅后現(xiàn)金流量的計算（見教材中表1010）5.財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率的計算（1）財務(wù)凈現(xiàn)值的計算。設(shè)基準(zhǔn)收益率為20%，則財務(wù)凈現(xiàn)值為45.48萬元。計算過程見教材中表1011。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析（2）財務(wù)內(nèi)部收益率的計算。財務(wù)內(nèi)部收益率是使項目財務(wù)凈現(xiàn)值為零時的收益率。由財務(wù)凈現(xiàn)值計算可知：當(dāng)i= 20% 時，F(xiàn)NPV= 45.48萬元0，則：提高折現(xiàn)率，取i=22%，按上述同樣步驟可求得：FNPV= 11.04萬元0再提高折現(xiàn)率，取i= 2

26、3%，按上述兩樣步驟可求得：FNPV= -4.92萬元0由插入法求得該項目的內(nèi)部收益率為22.69%。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 6.結(jié)論說明 在上一方案中，該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值為41.88萬元0，財務(wù)內(nèi)部收益率為21.81%20%，項目可行。本方案實施后得到的結(jié)果是，財務(wù)凈現(xiàn)值為45.48萬元0，財務(wù)內(nèi)部收益率為22.69%20%，同樣可行。但兩方案比較，后一方案更好。因為財務(wù)凈現(xiàn)值與財務(wù)內(nèi)部收益率均大于第一方案，而且只持有6年，在對市場形勢判斷準(zhǔn)確并確信能充分把握市場機會的情況下，完全可以進行多次投資，以達到最佳的投資效益。因此，投資者的這個安排是合適的。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投

27、資分析案例107某開發(fā)商于2004年5月1日投資開發(fā)一商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0.8萬元/平方米。2006年5月1日，李某以1.1萬元/平方米的價格購買了其中50平方米的店面，打算以后出租。當(dāng)時，李某向開發(fā)商支付了5萬元的定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2007年5月1日，開發(fā)商交房時，李某又支付了11.5萬元，余款向商業(yè)銀行申請了一筆年貸款利率為6.5%、抵押年限為10年、按年末等額還本付息方式償還的貸款。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析另外，一承租人看中了李某的店面，與李某簽訂了一份為期10年（2007年5月1日至2017年4月30日）的租賃合同。合同約定，第1年租金為每月150元/平方

28、米，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末收取。據(jù)估算，每年的平均出租經(jīng)營費用為3萬元。李某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費用估計為6萬元。如果李某要求其自有資金在整個投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率達到12%，試計算屆時最低轉(zhuǎn)售單價是多少？（注：計算時點為2007年5月1日，不考慮裝修時間和轉(zhuǎn)售稅費，計算結(jié)果精確到個位）第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析解：（一）計算所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)1.店面總價：1.150 = 55（萬元）2.自有資金（權(quán)益投資、首付款）：5（1+12%）+ 11.5 = 17.1（萬元）3.貸款額：55（5+11.5）= 38.5（萬元） 4.年等額還本付息額：= （萬元

29、）5.第1年租金收入：1505012 = 9（萬元）6.年經(jīng)營費用：3萬元7.轉(zhuǎn)售時裝修費用：6萬元第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析（二）計算2007年5月1日的凈現(xiàn)值本題可以有幾種思路，下面的分析是從現(xiàn)金流入現(xiàn)值和現(xiàn)金流出現(xiàn)值的角度來進行的。1.現(xiàn)金流入現(xiàn)值（1）租金收入現(xiàn)值。（2）轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：x（112）10 （10為次方）2.現(xiàn)金流出現(xiàn)值（1）定金現(xiàn)值：5（112%）1=5.6（萬元）（2）追加首付款的現(xiàn)值：11.5萬元第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析（3）每年貸款償還額的現(xiàn)值（應(yīng)以投資者要求的權(quán)益投資內(nèi)部收益率作為折現(xiàn)率）（4）經(jīng)營費用（出租成本）的現(xiàn)值：（5）裝修費用的現(xiàn)值：

30、6（1+12）10（10為次方） =1.9318（萬元）第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析3.求最低轉(zhuǎn)售單價令凈現(xiàn)值為0，即現(xiàn)金流入現(xiàn)值現(xiàn)金流出現(xiàn)值=0，也即：代入：54.6765x（112）10（10為次方5.611.530.259816.95071.9318 = 0解得：轉(zhuǎn)售總收入 x =35.9216（萬元） 轉(zhuǎn)售單價為：35.9216 50 = 0.7184（萬元/平方米）即轉(zhuǎn)售單價為7 184元/平方米。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析案例108 某公司購買了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，該項目所需的投資和經(jīng)營期間的年凈收入情況見教材中表1012。如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場上寫字樓物業(yè)的投資收益

31、率為18%，試計算該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項目的可行性。如果在10年經(jīng)營期內(nèi)平均通貨膨脹率為5%，問公司投入該項目資本的實際收益率是多少？第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析分析：以前的案例，一直沒有考慮通貨膨脹的存在。本書在第一章第三節(jié)“五、關(guān)于通貨膨脹”中，談到關(guān)于通貨膨脹對于房地產(chǎn)投資的影響，我們由此知道，通貨膨脹總是不同程度地存在著。它的存在會使一項投資的實際收益率有所降低（此前求出的財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR我們可以把它叫做名義收益率），那么這種情況下，還是否投資，投資者就要重新考慮了。一般來說，實際收益率（Rr）、名義收益率（Ra）和通貨膨脹率（Rd）之間的關(guān)

32、系式為： （1+ Ra）=（1+ Rr）（1+ Rd）第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析解：（1）在不考慮通貨膨脹的情況下，計算出的項目實際現(xiàn)金流量的財務(wù)凈現(xiàn)值為271.93萬元，計算過程見教材中表1013。財務(wù)內(nèi)部收益率（此時也叫名義收益率）為18.27% 。 由于該項目財務(wù)凈現(xiàn)值271.93萬元0，財務(wù)內(nèi)部收益率18.27%寫字樓平均投資收益率水平18%，因此，該項目可行。（2）計算項目實際收益率。通過計算已得到Ra=18.27%，又知Rd=5%，所以Rr可以通過下式計算得：（1+18.27%）=（1+ Rr）（1+ 5%）解得：Rr=12.64%因此，該項目投資的實際收益率為12.64%

33、。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析（3）結(jié)論說明。我們發(fā)現(xiàn)，通貨膨脹的存在，的確影響著房地產(chǎn)投資的收益率。它使本項目投資的實際收益率降低為12.64%。之前的財務(wù)內(nèi)部收益率18.27%完全就是一個名義收益率了，投資者從本項目中獲得的收益實際沒那么多，那么，這種情況下，到底還是否投資，投資者就需要慎重考慮了。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析案例109以下是一份早期來自某開發(fā)商的投資分析報告。與前述案例不同，它從另一個角度告訴投資分析人，完善的投資分析是不能違背政策或法律規(guī)定的，同時，應(yīng)為投資者充分考慮各種稅費因素，為投資者負(fù)責(zé)。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析 大連某商城位于該城市繁華地段

34、，商城內(nèi)分割出眾多1020平方米的商鋪，以“回租+回購+固定回報”方式進行產(chǎn)權(quán)式銷售。某投資人購買了其中一間15平方米的商鋪，單價為2萬元/平方米。開發(fā)商承諾投資者購買該物業(yè)后再委托給開發(fā)商出租，開發(fā)商選定的商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)每年按投資額的10%返還現(xiàn)金，在5年后開發(fā)商原價回購，且保證610年內(nèi)不但回購物業(yè)，回購價格每年上漲5%。該模式比較適合于大型商場，開發(fā)商名義上把大空間分割成小空間出售，回租后有可能整體經(jīng)營。以下是開發(fā)商為投資客戶測算的投資收益（見教材中表1014）。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析從表中可以看出，這個商鋪投資的預(yù)期收益非常誘人，如果從銀行按揭貸款，只需要9萬元就可以買下商鋪，年收益率很可觀。本案例的問題是：作為投資分析人，你認(rèn)為開發(fā)商的這個測算真實嗎？為什么？解：1.不真實。這個案例所表現(xiàn)的投資價值分析模式，是早些年一些開發(fā)商或某些投資分析人員常用的一種手段或方法。目前仍有人使用這種方式在項目開盤前的投資分析說明會上進行項目的投資價值宣傳。一般來說，理性的投資分析人并不認(rèn)可這種測算結(jié)果，因為很顯然，這種結(jié)論是不真實的。第五節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)出租經(jīng)營投資分析2.原因分析：（1）測算結(jié)果中忽略了很多因素，避重就輕