中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告

1、目錄一、研究背景與目的二、研究方法體系 三、主要研究成果（一）2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)（二）商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)1、規(guī)模表現(xiàn)：城市拓展與資本整合并舉，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模穩(wěn)步壯大百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積均值及平均租金收入穩(wěn)步增長(zhǎng)優(yōu)選潛力城市與豐富產(chǎn)品系雙管齊下，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展整合、收購(gòu)步伐持續(xù)，不斷優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)2、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量：互聯(lián)網(wǎng)化與技術(shù)革新助力運(yùn)營(yíng)水平持續(xù)提升重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率超 93 ，整體運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)：互聯(lián)網(wǎng)化不斷深入，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)持續(xù)賦能寫字樓經(jīng)營(yíng)：舊樓改造與數(shù)據(jù)賦能，打造智慧辦公，提升物業(yè)價(jià)值3、成長(zhǎng)性：布局核心城市及重點(diǎn)城市群，提質(zhì)增效，推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)健增長(zhǎng)1）300

2、 城商辦用地成交規(guī)模保持平穩(wěn)，代表企業(yè)在二線城市新增商辦土儲(chǔ)占比提升2）升級(jí)發(fā)展目標(biāo)：提質(zhì)增效，優(yōu)化服務(wù)與創(chuàng)新4、穩(wěn)健性：負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，積極拓展融資渠道資產(chǎn)負(fù)債率均值上升至 73.8 ，仍處于合理區(qū)間債券融資熱度持續(xù)，企業(yè)積極參與資產(chǎn)證券化專題分析：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望研究主持：中指研究院 中房指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)支持：CREIS 中指數(shù)據(jù)，3F主要研究成員：中指研究院：莫天全、黃瑜、白彥軍、曹晶晶、付源、李云鶴、姚卓、汪勇、黃秀青、李力、張化學(xué)、丁曉、樊鵬飛、趙玉國(guó)、溫戴婉蘭、薛建行、薛琳、黃雪、王玲、袁彬彬、王永斌、黃艷、姚一維、李寧、胡佳娜、石蕊、高院生、唐爽、唐懿、童曉玲、謝俊云、田文剛、

3、范詒杰、方頏、張夢(mèng)圓、劉莉芬一、研究背景與目的在我國(guó)經(jīng)濟(jì)邁向高質(zhì)量發(fā)展的進(jìn)程中，商業(yè)地產(chǎn)不斷被賦予新的時(shí)代使命。商業(yè)地產(chǎn)作為生活消費(fèi)空間、商務(wù)公共空間，是國(guó)內(nèi)消費(fèi)及服務(wù)升級(jí)的重要載體，對(duì)消費(fèi)振興和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮著重要作用。因此，持續(xù)深化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)及各類參與主體的研究，對(duì)于科學(xué)把握商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律、提升商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值具有重要意義。2020 年新年伊始，突如其來(lái)的新冠疫情給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大影響，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也受到較大沖擊。在此背景下，相關(guān)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)，在全力抗擊疫情的同時(shí)，積極恢復(fù)生產(chǎn)，為行業(yè)及經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，高質(zhì)量發(fā)展已成為行業(yè)共識(shí)。中指研究院、中房指數(shù)系統(tǒng)一

4、直持續(xù)深耕于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)分析與研究：已連續(xù)多年對(duì)商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)，并于 2018 年和 2019 年開(kāi)始發(fā)布中國(guó)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)和中國(guó)寫字樓租金指數(shù)。2020 年，中指研究院結(jié)合在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，啟動(dòng)“2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”研究，旨在發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)水平高、成長(zhǎng)潛力大的優(yōu)秀企業(yè)群體，鼓勵(lì)企業(yè)理性認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律，緊密跟蹤市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)，在變革中積極創(chuàng)新謀發(fā)展，引領(lǐng)行業(yè)在新環(huán)境下實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展。研究組在分析總結(jié)歷年研究經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了研究方法和評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，增加了融資能力指標(biāo)，分別從規(guī)模性、

5、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、運(yùn)營(yíng)能力和融資能力等五個(gè)方面全面、客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的綜合實(shí)力，引導(dǎo)企業(yè)不斷優(yōu)化發(fā)展模式，推動(dòng)行業(yè)健康、良性運(yùn)行。同時(shí)，通過(guò)對(duì)優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的系統(tǒng)、科學(xué)分析，也有助于全面總結(jié)其成功發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，供更多企業(yè)參考借鑒，提升行業(yè)整體運(yùn)營(yíng)水平。研究目的通過(guò)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)等指標(biāo)進(jìn)行量化研究，發(fā)掘商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)力強(qiáng)、成長(zhǎng)性好以及經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)秀企業(yè)群體；通過(guò)系統(tǒng)研究，打造“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”品牌，提升企業(yè)知名度和影響力，發(fā)揮企業(yè)的行業(yè)示范效應(yīng)，推動(dòng)企業(yè)不斷優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。二、研究方法體系（一）標(biāo)準(zhǔn)和門檻值中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究堅(jiān)持以數(shù)據(jù)為依據(jù)，堅(jiān)持客觀、

6、公正、準(zhǔn)確、全面的研究原則。依照相關(guān)慣例，我們對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)設(shè)立如下篩選標(biāo)準(zhǔn)和門檻值：依法設(shè)立并登記注冊(cè)的以商業(yè)地產(chǎn)（含商業(yè)零售物業(yè)經(jīng)營(yíng)、寫字樓經(jīng)營(yíng)等）為重要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)作為研究對(duì)象；為了引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做強(qiáng)做好，鼓勵(lì)企業(yè)以集團(tuán)的名義參與。按照慣例，對(duì)進(jìn)入研究的企業(yè)給予一個(gè)門檻指標(biāo)，根據(jù)近 3 年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，“2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”研究門檻值確定為企業(yè)近3 年平均每年商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)收入超過(guò) 1 億元，或持有商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)面積超過(guò) 10 萬(wàn)平方米。為了鼓勵(lì)中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，同時(shí)鑒于境外背景商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)拆分問(wèn)題，本次研究主要聚焦于內(nèi)地背景的商業(yè)地

7、產(chǎn)企業(yè)。符合上述 13 條，但是有嚴(yán)重拖欠工程款，或有重大偷漏稅等違規(guī)行為問(wèn)題的企業(yè)，取消評(píng)審資格。（二）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系評(píng)價(jià)指標(biāo)體系設(shè)立原則2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究以 2017-2019 年度為研究時(shí)間段，涵蓋規(guī)模性、運(yùn)營(yíng)能力、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、融資能力等指標(biāo)，全面考量企業(yè)的綜合實(shí)力與業(yè)務(wù)發(fā)展能力。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)計(jì)主要把握以下幾個(gè)基本原則：企業(yè)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)能力相結(jié)合。企業(yè)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)能力是企業(yè)向前發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力，商業(yè)地產(chǎn)公司只有在不斷提高資本的良性增值循環(huán)的基礎(chǔ)上，才能穩(wěn)健擴(kuò)張規(guī)模；同時(shí)，企業(yè)必須穩(wěn)步提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量才能實(shí)現(xiàn)永續(xù)經(jīng)營(yíng)。成長(zhǎng)潛力與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健并重。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行影響較大，也

8、面臨周期性波動(dòng)。此次研究強(qiáng)調(diào)企業(yè)成長(zhǎng)潛力的培育必須建立在穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的前提下，鼓勵(lì)企業(yè)更好地平衡穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)與快速成長(zhǎng)之間的關(guān)系，以維護(hù)整個(gè)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。融資能力與綜合實(shí)力相結(jié)合。融資能力是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素，項(xiàng)目的獲取、運(yùn)營(yíng)等環(huán)節(jié)都離不開(kāi)強(qiáng)大的融資能力支持。本次研究中，融資實(shí)力表現(xiàn)突出的企業(yè)其綜合實(shí)力指數(shù)會(huì)相應(yīng)提高。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系在 2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究中，根據(jù)企業(yè)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)能力相結(jié)合、成長(zhǎng)潛力與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健并重、融資能力與綜合實(shí)力相結(jié)合的原則，全面客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的綜合實(shí)力。2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系規(guī)模性指標(biāo)成長(zhǎng)性指標(biāo)穩(wěn)健性指標(biāo)運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)融資能力指標(biāo)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)

9、持有面積經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金收入總資產(chǎn)凈資產(chǎn)新增商辦土地面積商辦土地儲(chǔ)備面積總資產(chǎn)年增長(zhǎng)率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量?jī)纛~經(jīng)營(yíng)性物業(yè)平均租金及增長(zhǎng)率經(jīng)營(yíng)性物業(yè)平均出租率凈資產(chǎn)收益率籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入新增銀行授信額度綜合資金成本率（三）數(shù)據(jù)來(lái)源和復(fù)核數(shù)據(jù)來(lái)源企業(yè)填報(bào)數(shù)據(jù)；CREIS 中指數(shù)據(jù)、中房指數(shù)系統(tǒng)中國(guó)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)及寫字樓租金指數(shù)、3F；企業(yè)對(duì)外公布的信息（包括公司年報(bào)、企業(yè)網(wǎng)站公布的信息和對(duì)外派發(fā)的宣傳資料）；有關(guān)政府部門（包括建委、房管局和統(tǒng)計(jì)局等）的公開(kāi)數(shù)據(jù)；（5）2017、2018、2019 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)研究收集的數(shù)據(jù)資料。數(shù)據(jù)復(fù)核企業(yè)填報(bào)的數(shù)據(jù)須如實(shí)客觀，同時(shí)研究組對(duì)填報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)

10、核。企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)通過(guò)會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的報(bào)表進(jìn)行復(fù)核；通過(guò)稅單復(fù)核企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入及利潤(rùn)；對(duì)收集的數(shù)據(jù)堅(jiān)持交叉復(fù)核：通過(guò)各地房地產(chǎn)交易中心公開(kāi)的項(xiàng)目交易情況復(fù)核企業(yè)提供的銷售數(shù)據(jù)；結(jié)合中房指數(shù)系統(tǒng)中國(guó)商鋪?zhàn)饨鹬笖?shù)樣本復(fù)核相關(guān)租金數(shù)據(jù)。對(duì)有疑問(wèn)的數(shù)據(jù)研究組可要求進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)復(fù)核。（四）計(jì)量評(píng)價(jià)方法在研究方法上，為增加研究的嚴(yán)謹(jǐn)性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一種從變量方差協(xié)方差結(jié)構(gòu)入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎(chǔ)上，用少數(shù)新變量解釋原始變量方差的多元統(tǒng)計(jì)分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過(guò)因子旋轉(zhuǎn)，得到符合現(xiàn)實(shí)意義的公共因子，然后用這些公共因子

11、去解釋原始變量的方差。計(jì)算中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力時(shí)，主要是計(jì)算各構(gòu)成要素的相關(guān)矩陣，通過(guò)相關(guān)矩陣得到特征值、累計(jì)特征值及因子載荷。根據(jù)最初幾個(gè)特征值在全部特征值的累計(jì)百分率大于或等于某百分比的原則，確定公共因子的具體個(gè)數(shù)。然后再根據(jù)因子載荷矩陣確定各個(gè)因子的現(xiàn)實(shí)意義并進(jìn)行重新命名，最后根據(jù)不同企業(yè)各個(gè)因子的得分及載荷矩陣，通過(guò)加權(quán)累加構(gòu)成 2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力指數(shù)?！?020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”（代表企業(yè)）大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司銀泰置地（集團(tuán)）有限公司紅星美凱龍恒太商業(yè)管理集團(tuán)有限公司華潤(rùn)置地有限公司上億企業(yè)集團(tuán)寶龍商業(yè)管理控股有限公司SOHO 中國(guó)有限公

12、司蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司大悅城控股集團(tuán)股份有限公司上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開(kāi)發(fā)股份有限公司龍湖集團(tuán)控股有限公司首創(chuàng)鉅大合景泰富商業(yè)廣州越秀商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)中國(guó)國(guó)貿(mào)碧桂園文商旅集團(tuán)遠(yuǎn)洋控股集團(tuán)（中國(guó)）有限公司中海商業(yè)發(fā)展有限公司北京金隅集團(tuán)股份有限公司弘陽(yáng)商業(yè)集團(tuán)金地商置集團(tuán)有限公司新城控股集團(tuán)股份有限公司瑞安房地產(chǎn)深圳市星河商置集團(tuán)有限公司佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)綠地全球商品貿(mào)易港集團(tuán)蘇州恒泰控股集團(tuán)有限公司富力地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理有限公司龍光地產(chǎn)控股有限公司保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司復(fù)星國(guó)際有限公司光控安石（大融城）成都圣瑞商業(yè)管理有限公司世茂集團(tuán)茂

13、業(yè)國(guó)際控股有限公司正榮商業(yè)海倫堡商業(yè)集團(tuán)金融街控股股份有限公司凱華地產(chǎn)（中國(guó)）集團(tuán)有限公司中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司蘇州圓融發(fā)展集團(tuán)有限公司金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司南國(guó)置業(yè)股份有限公司北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司金輝商業(yè)合生商業(yè)集團(tuán)深圳市海岸商業(yè)管理有限公司三、主要研究成果（一）2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)在 2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究中，中指研究院根據(jù)近 3 年企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，依據(jù)企業(yè)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)能力相結(jié)合、成長(zhǎng)潛力與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健并重、融資能力與綜合實(shí)力相結(jié)合的原則，運(yùn)用因子分析法及相關(guān)數(shù)學(xué)模型，對(duì)全國(guó)重點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)（集團(tuán)）的規(guī)模性、運(yùn)營(yíng)能力、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、融資能力等方面的指標(biāo)和數(shù)據(jù)

14、信息進(jìn)行深入分析研究，科學(xué)全面地計(jì)算出商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的綜合實(shí)力指數(shù)。特別要說(shuō)明的是：當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)分化顯著，有少部分專注于商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模突出、經(jīng)營(yíng)水平高，而更多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)則依托有住宅開(kāi)發(fā)背景的母公司，服務(wù)于其住宅社區(qū)的商業(yè)配套建設(shè)，發(fā)展水平有限，經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)亦未完全拆分。因此，考慮到行業(yè)示范效應(yīng)和數(shù)據(jù)研究的嚴(yán)謹(jǐn)性原則，本次“2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”研究?jī)H列示 50 家重點(diǎn)代表性企業(yè)，整體分析也以這 50 家代表企業(yè)為重點(diǎn)樣本，供行業(yè)參考。（二）商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)發(fā)展特點(diǎn)2019 年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨下行壓力，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨挑戰(zhàn)。2019 年，我國(guó)實(shí)現(xiàn) GDP 總額 9

15、9.1 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 6.1 ；全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 41.2 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 8.0 ，增速均出現(xiàn)放緩。從商業(yè)地產(chǎn)新房市場(chǎng)來(lái)看，2019 年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)（含商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓）開(kāi)發(fā)投資額為 19389 億元，同比下降 3.9 ；新開(kāi)工面積為 26020 萬(wàn)平方米，同比下降 0.4 ；銷售面積為13896 萬(wàn)平方米，同比下降 14.9 ；供需兩端均呈下降態(tài)勢(shì)。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)大勢(shì)：一方面，城市群/都市圈戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)城市協(xié)同發(fā)展，重點(diǎn)三四線城市消費(fèi)能力提升，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)通過(guò)城市拓展與產(chǎn)品線完善，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；l(fā)展；另一方面，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)密切關(guān)注

16、市場(chǎng)需求，精準(zhǔn)定位，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)化發(fā)展和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，重點(diǎn)項(xiàng)目平均租金及出租率指標(biāo)表現(xiàn)較好；此外，在融資監(jiān)管較嚴(yán)的背景下，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)加強(qiáng)資本整合，并通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式擴(kuò)大融資渠道，同時(shí)以高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)為企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)規(guī)模表現(xiàn)：城市拓展與資本整合并舉，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模穩(wěn)步壯大百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積均值及平均租金收入穩(wěn)步增長(zhǎng)方米，其它代表企業(yè)持有面積多數(shù)不足 1000 萬(wàn)平方米，頭部企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯。圖 商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積均值及增長(zhǎng)率2019 年，受整體經(jīng)濟(jì)下行壓力加大影響，全國(guó)人均消費(fèi)支出同比實(shí)際增長(zhǎng) 5.5 ，增速較 2018

17、年下降 0.7 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求帶來(lái)不利影響。但商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)規(guī)模保持增長(zhǎng)，2019 年代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積均值為 377.5萬(wàn)平方米，較 2018 年增長(zhǎng) 19.4 ，增速擴(kuò)大 1.7 個(gè)百分點(diǎn)，擴(kuò)張速度小幅增長(zhǎng)。從規(guī)模上看，企業(yè)分化明顯：截至 2019 年底，萬(wàn)達(dá)商管共40035030025020015010050020142015201620172018201930單位：萬(wàn)平方米377.521.121.3245.7316.2268.617.719.4202.5167.29.324181260運(yùn)營(yíng)管理萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)超過(guò) 320 家，累計(jì)建筑面積超過(guò) 4600 萬(wàn)平經(jīng)營(yíng)性物

18、業(yè)持有面積均值經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積增長(zhǎng)率單位：億元31.627.026.221.217.820.621.422.414.020.511.5圖 商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金收入均值及增長(zhǎng)率353025201510502014201520162017201820193025201510業(yè)城市布局的重點(diǎn)區(qū)域。大悅城控股專注城市商業(yè)綜合體，現(xiàn)已覆蓋 20 余個(gè)一二線核心城市，助力城市居民消費(fèi)和生活方式升級(jí)。同時(shí)，隨著重點(diǎn)三四線城市消費(fèi)力量的崛起和商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)積極布局潛力城市，持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。2019年，萬(wàn)達(dá)商管新開(kāi)業(yè)的 43 座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，三四線城市合計(jì)占比超七成。百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)積極進(jìn)

19、行城市拓展，在新拓城市的分布上更加關(guān)注核心二線及成熟城市群內(nèi)發(fā)展較好的三四線城市。隨著經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金收入均值經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金收入增長(zhǎng)率從租金總收入來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金收入均值為 31.6 億元，較 2018 年增長(zhǎng) 20.5 ，增速收窄 1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)置地等行業(yè)龍頭企業(yè)租金收入在百億以上，其他多數(shù)代表企業(yè)租金收入均小于 100 億元。商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積和租金收入的持續(xù)增長(zhǎng)，反映出頭部企業(yè)不斷增強(qiáng)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張能力。行業(yè)代表企業(yè)積極拓展、鞏固一二線城市的同時(shí)，布局至消費(fèi)能力持續(xù)提升的重點(diǎn)三四線城市，并通過(guò)產(chǎn)品線的延伸，擴(kuò)大客群覆蓋范圍；同時(shí)

20、積極拓寬企業(yè)融資渠道，優(yōu)化資本整合，引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。優(yōu)選潛力城市與豐富產(chǎn)品系雙管齊下，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，在產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)需求升級(jí)的引領(lǐng)下，一二線核心城市人口持續(xù)流入、居民購(gòu)買力穩(wěn)步提升，為商業(yè)地產(chǎn)需求的快速釋放創(chuàng)造了有利條件。此外，軌道交通建設(shè)的加快帶動(dòng)核心城市外延不斷擴(kuò)大，也為商業(yè)地產(chǎn)提供了新的發(fā)展空間。同時(shí)，隨著消費(fèi)需求升級(jí)，重點(diǎn)三四線城市的消費(fèi)需求逐漸崛起，潛力區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度也在不斷加快。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在布局層面應(yīng)積極聚焦核心城市，挖掘潛力城市。一二線城市經(jīng)濟(jì)水平領(lǐng)先，潛在需求旺盛，是商業(yè)地產(chǎn)企項(xiàng)目數(shù)量的進(jìn)一步增長(zhǎng)，企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模穩(wěn)步壯大。除了

21、積極進(jìn)行城市拓展外，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)還通過(guò)產(chǎn)品線的不斷延伸，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)張。商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)通過(guò)多產(chǎn)品線策略，推出了符合不同市場(chǎng)需求的產(chǎn)品系列。表 部分百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)商業(yè)產(chǎn)品系列企業(yè)產(chǎn)品系列定位大悅城控股大悅城城市綜合體大悅春風(fēng)里區(qū)域型商業(yè)中心祥云小鎮(zhèn)開(kāi)放式的休憩性商業(yè)街區(qū)龍湖集團(tuán)天街區(qū)域型購(gòu)物中心星悅薈社區(qū)型購(gòu)物中心家悅薈中高端家居生活購(gòu)物中心蘇寧置業(yè)蘇寧睿城超級(jí)科技生活城蘇寧廣場(chǎng)大型城市綜合體蘇寧生活廣場(chǎng)綜合購(gòu)物廣場(chǎng)華潤(rùn)置地萬(wàn)象城/萬(wàn)象天地城市綜合體萬(wàn)象匯/五彩城區(qū)域商業(yè)中心星河商置COCO Park城市型商業(yè)COCO City區(qū)域型商業(yè)企業(yè)產(chǎn)品系列定位iCO區(qū)域型商業(yè)COCO Ga

22、rden社區(qū)型商業(yè)第三空間主題型商業(yè)優(yōu)化配置。表 2019 年部分商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)-股權(quán)收購(gòu)案例以大悅城、蘇寧廣場(chǎng)為代表的城市綜合體，占據(jù)城市核心資源，多為城市核心地標(biāo)性建筑，涵蓋購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓等多種業(yè)態(tài)。以星河 COCO Park 為代表的城市型購(gòu)物中心，提供大量國(guó)際品牌及旗艦店，致力于打造城市熱點(diǎn)；而星河第三空間則是以優(yōu)質(zhì)家居為主題的主題型商業(yè)項(xiàng)目，其通過(guò)不同主題的差異化定位以吸引特定人群。龍湖天街、星河 iCO 定位為面向中等收入新興家庭，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)于一體的一站式區(qū)域型購(gòu)物中心。龍湖星悅薈、星河 COCO Garden 的目標(biāo)客群為周邊 3 公

23、里以內(nèi)人群，以品質(zhì)化的社區(qū)型購(gòu)物中心為發(fā)展定位。未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)品質(zhì)化和精細(xì)化時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品體系也將面臨更加多元化發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)代表企業(yè)通過(guò)積極布局核心和潛力城市，并豐富產(chǎn)品線體系，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的穩(wěn)步擴(kuò)大。整合、收購(gòu)步伐持續(xù)，不斷優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)資本整合一直是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的直接有效途徑之一，其不僅可以帶來(lái)資本和項(xiàng)目端的協(xié)同效應(yīng)，而且也是企業(yè)獲取存量資產(chǎn)的重要方式。2019 年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的整合動(dòng)作仍然以企業(yè)股權(quán)收購(gòu)和企業(yè)項(xiàng)目收購(gòu)為主，其中：企業(yè)股權(quán)收購(gòu)即商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)收購(gòu)目標(biāo)公司股權(quán)而開(kāi)展的資產(chǎn)重組行為。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)這種方式，能夠快速實(shí)現(xiàn)規(guī)模的擴(kuò)大，以搶占

24、市場(chǎng)份額，并獲得發(fā)展的多重可能。2019年 7 月 18 日，紅星美凱龍宣布戰(zhàn)略投資銀座家居，通過(guò)增資和收購(gòu)股權(quán)的方式，以 3.48 億元獲得銀座家居 46.5 的股權(quán)，與魯商集團(tuán)各持銀座家居 46.5 的股份，并列第一大股東。這次戰(zhàn)略投資是一次家居行業(yè)的產(chǎn)業(yè)整合，也是一次家居行業(yè)資源的企業(yè)名稱主要內(nèi)容紅星美凱龍通過(guò)增資和收購(gòu)股權(quán)，以 3.48 億元獲得銀座家居 46.5 股權(quán)金科地產(chǎn)8.47 億元擬收購(gòu)星坤地產(chǎn) 100 股權(quán)企業(yè)項(xiàng)目收購(gòu)即商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成熟的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展戰(zhàn)略，積極開(kāi)展項(xiàng)目整合與收購(gòu)，以達(dá)到獲取存量項(xiàng)目和提升市占率的目的。在這一過(guò)程中，核心城市的

25、優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)更受資本的青睞。2019 年 1 月，大悅城控股收購(gòu)火神廟商業(yè)中心 E、F 座，并改造為大悅春風(fēng)里，項(xiàng)目預(yù)計(jì)于 2020 年開(kāi)業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上的大宗收購(gòu)和存量改造，正成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的重要途徑。表 2019 年部分商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)-項(xiàng)目收購(gòu)案例企業(yè)名稱主要內(nèi)容大悅城控股收購(gòu)火神廟商業(yè)中心 E、F 座，并改造成大悅春風(fēng)里世茂集團(tuán)9.29 億元收購(gòu)泰禾杭州“同仁山莊”項(xiàng)目 49股權(quán)近年來(lái)，一線及核心二線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)價(jià)值逐漸顯現(xiàn)。借助資本市場(chǎng)的運(yùn)作，優(yōu)化資產(chǎn)整合行為，擴(kuò)大自身發(fā)展規(guī)模，已成為當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張的重要途徑。未來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)步伐仍將持

26、續(xù)推進(jìn)。經(jīng)營(yíng)質(zhì)量：互聯(lián)網(wǎng)化與技術(shù)革新助力運(yùn)營(yíng)水平持續(xù)提升圖 商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)平均租金及同比重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率超 93%，整體運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)從出租率來(lái)看，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目的表現(xiàn)較為穩(wěn)定。 2019 年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率為93.3 ，與 2018 年持平。各代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目的平均出租率差異相對(duì)較表 2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)典型項(xiàng)目小，基本都維持在 90 以上。單位：元/平方米月10.369.169.857.557.660.366.54.74.00.10.99080706050403020100201420152016201720182019平均租金同比121086420項(xiàng)目名

27、稱城市開(kāi)發(fā)商萬(wàn)象城深圳華潤(rùn)置地有限公司長(zhǎng)楹天街北京龍湖集團(tuán)控股有限公司寶龍一城廈門寶龍商業(yè)管理控股有限公司大信新都匯中山中山市大信控股有限公司在宏觀經(jīng)濟(jì)和零售總額增速均面臨下行壓力的背景下，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的平均租金等經(jīng)營(yíng)指標(biāo)仍保持商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)在于運(yùn)營(yíng)，一般情況下項(xiàng)目的租金和出租率水平能夠直接反映企業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力。從代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的平均租金來(lái)看，整體呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，但漲幅收窄。2019 年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的平均租金為 69.8 元/平方米月，同比增長(zhǎng) 0.9 。從結(jié)構(gòu)上看，代表企業(yè)內(nèi)部平均租金水平差異明顯，整體呈階梯狀分布。第一梯隊(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金水平突破

28、300 元/平方米月，如中國(guó)國(guó)貿(mào)等；第二梯隊(duì)的租金水平超過(guò) 100 元/平方米月，如龍湖集團(tuán)、中國(guó)金茂、金融街控股等；第三梯隊(duì)的租金水平均在100 元/平方米月以下。圖 商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率100增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這與企業(yè)持續(xù)提升的運(yùn)營(yíng)能力有著密不可分的關(guān)聯(lián)。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)變革之中，新技術(shù)迭代日益加快，新模式層出不窮，對(duì)市場(chǎng)各類參與者提出了更高的要求。百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)積極轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，一方面通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)化運(yùn)營(yíng)和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)持續(xù)賦能商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；另一方面則通過(guò)存量改造與智慧升級(jí)，提升物業(yè)價(jià)值。商業(yè)經(jīng)營(yíng)：互聯(lián)網(wǎng)化不斷深入，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)持續(xù)賦能隨著消費(fèi)進(jìn)入個(gè)性化時(shí)代，捕捉并促使?jié)撛诘南?/p>

29、費(fèi)轉(zhuǎn)化為最終的購(gòu)買行為，已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的一項(xiàng)挑戰(zhàn)。為了加快適應(yīng)市場(chǎng)的這種變化，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)”業(yè)務(wù)升級(jí)產(chǎn)品及服務(wù)。同時(shí)，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展階段，在精準(zhǔn)把握消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上，打造體驗(yàn)式959091.792.593.794.393.393.3文娛消費(fèi)、開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì) IP 資源等內(nèi)容正成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。85807570201420152016201720182019表 2020 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)十強(qiáng)企業(yè)企業(yè)名稱大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司華潤(rùn)置地有限公司大悅城控股集團(tuán)股份有限公司寶龍商業(yè)管理控股有限公司蘇寧置業(yè)集團(tuán)有限公司深圳市星河商置集團(tuán)有限

30、公司奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)首創(chuàng)鉅大合景泰富商業(yè)中山市大信控股有限公司助網(wǎng)上商城與線下實(shí)體店的用戶數(shù)據(jù)，進(jìn)行更精準(zhǔn)的商品推送，提高消費(fèi)轉(zhuǎn)化率。圖 商業(yè)購(gòu)物中心互聯(lián)網(wǎng)化重點(diǎn)業(yè)務(wù)從商業(yè)地產(chǎn)代表企業(yè)在購(gòu)物中心等商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，以下幾點(diǎn)值得關(guān)注：互聯(lián)網(wǎng)化發(fā)展，商業(yè)模式不斷優(yōu)化；精細(xì)化運(yùn)營(yíng)升級(jí)，體驗(yàn)式文娛+超級(jí) IP 不斷發(fā)展。其中，以萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)置地、大悅城控股、蘇寧置業(yè)等為標(biāo)桿的代表企業(yè)積極探索“互聯(lián)網(wǎng)+”模式，精準(zhǔn)獲客持續(xù)引流，同時(shí)以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)來(lái)提升消費(fèi)者體驗(yàn)，提高自有品牌形象，保持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。互聯(lián)網(wǎng)化發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式不斷優(yōu)化隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”浪潮的洶涌來(lái)襲，實(shí)體商業(yè)在內(nèi)部運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)推廣與

31、服務(wù)、產(chǎn)品銷售等方面，與互聯(lián)網(wǎng)的融合越來(lái)越緊密?；ヂ?lián)網(wǎng)的發(fā)展在給商業(yè)帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，也讓商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式發(fā)生著日新月異的變化。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)不斷謀求運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，探索突圍之路。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要基于互聯(lián)網(wǎng)化的運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行消費(fèi)者行為分析，實(shí)現(xiàn)線上線下針對(duì)性營(yíng)銷。企業(yè)可通過(guò)自建運(yùn)營(yíng)平臺(tái)系統(tǒng)或與第三方合作平臺(tái)，對(duì)會(huì)員進(jìn)行識(shí)別、跟蹤、分析、服務(wù)等，在此基礎(chǔ)上形成包括會(huì)員服務(wù)、精準(zhǔn)營(yíng)銷、場(chǎng)景支付等一體化客戶服務(wù)體系。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)借商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)通過(guò)發(fā)展會(huì)員及積分服務(wù)、營(yíng)銷互動(dòng)、在線交易、數(shù)據(jù)沉淀等重點(diǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)線上與線下一體化的商業(yè)發(fā)展新模式。會(huì)員及積分服務(wù)。商業(yè)

32、地產(chǎn)代表企業(yè)通過(guò)線上和線下平臺(tái)發(fā)展會(huì)員，持續(xù)吸引客流，同時(shí)推出積分兌換進(jìn)行客戶回饋，加強(qiáng)客戶粘性。營(yíng)銷互動(dòng)。購(gòu)物中心通過(guò)線上應(yīng)用，傳播營(yíng)銷信息、開(kāi)展商客互動(dòng)，增加線下到客率。合生商業(yè)旗下所有在營(yíng)項(xiàng)目均已上線了合生通 APP 及小程序，并與積分、卡券系統(tǒng)打通，線上傳播打折等優(yōu)惠活動(dòng)信息，持續(xù)提升用戶黏性。O2O 在線交易。通過(guò) PC 端及移動(dòng)支付等實(shí)現(xiàn)快捷在線交易，同時(shí)以 O2O 方式引導(dǎo)客戶到店自提享受服務(wù)。數(shù)據(jù)沉淀。以會(huì)員互動(dòng)與交易產(chǎn)生的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分析客戶群特征及客戶行為，精準(zhǔn)定位需求。大量數(shù)據(jù)的沉淀也成為了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大數(shù)據(jù)應(yīng)用的基礎(chǔ)。未來(lái)以互聯(lián)網(wǎng)化為基礎(chǔ)的全渠道銷售模式將成為商業(yè)運(yùn)營(yíng)的

33、主要方向。圖 大數(shù)據(jù)-商業(yè)地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)化運(yùn)營(yíng)的核心商業(yè)地產(chǎn)大數(shù)據(jù)的挖掘，正在成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用大數(shù)據(jù)技術(shù)，通過(guò)智能設(shè)備收集消費(fèi)數(shù)據(jù)和行為數(shù)據(jù)，描摹消費(fèi)者的偏好，精準(zhǔn)觸達(dá)客戶需求，增加獲客量并提高銷售額。同時(shí)，通過(guò)大數(shù)據(jù)系統(tǒng)可以對(duì)每一個(gè)商戶的銷售和客流情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，在此基礎(chǔ)上可針對(duì)商戶開(kāi)展精準(zhǔn)高效的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，有效提升商戶的經(jīng)營(yíng)水平。大數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)還能夠依托用戶數(shù)據(jù)精準(zhǔn)地和顧客需求連接，以此來(lái)指導(dǎo)商場(chǎng)規(guī)劃、調(diào)整商場(chǎng)布局等?？傮w來(lái)說(shuō)，大數(shù)據(jù)技術(shù)的應(yīng)用，可以更好整合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的線上與線下資源，最終實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)與管理運(yùn)營(yíng)效率的提升。運(yùn)用“互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)購(gòu)物中心”創(chuàng)新模式參

34、與運(yùn)營(yíng)，可以更多地吸引客流，同時(shí)將流量轉(zhuǎn)化為實(shí)際收益。從長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的東風(fēng)，通過(guò)線上和線下端的共同發(fā)力，逐步完善全渠道商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)水平是行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)；同時(shí)，未來(lái)隨著大數(shù)據(jù)技術(shù)的逐步成熟，利用技術(shù)手段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將能夠更高效的挖掘消費(fèi)者偏好從而實(shí)施精準(zhǔn)營(yíng)銷及產(chǎn)品迭代，以實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)能力的提升。精細(xì)化運(yùn)營(yíng)不斷升級(jí)，體驗(yàn)式文娛+超級(jí) IP 發(fā)展正盛當(dāng)前商業(yè)購(gòu)物中心正逐步進(jìn)入存量時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。開(kāi)辟細(xì)分市場(chǎng)以及進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)正成為市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，也是時(shí)下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)共同思考的主題。在此背景下，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)紛紛進(jìn)行自我變革，

35、在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的道路上不斷創(chuàng)新與重塑。圖 精細(xì)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)的主要內(nèi)容精細(xì)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)主要以體驗(yàn)式文娛消費(fèi)為內(nèi)核，通過(guò)開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì) IP 等來(lái)實(shí)現(xiàn)高精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)。在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)中，以人為本的客戶導(dǎo)向和更貼心的服務(wù)將有效的提升消費(fèi)黏性，更能把握不同年齡層消費(fèi)群體的喜好。同時(shí)商業(yè)綜合體通過(guò)引入更多潮玩、電競(jìng)、酒吧等體驗(yàn)式娛樂(lè)休閑業(yè)態(tài)，豐富顧客的消費(fèi)體驗(yàn)。而購(gòu)物中心通過(guò)引進(jìn)網(wǎng)紅 IP 品牌，并運(yùn)用獨(dú)特的商業(yè)主題特色，將商場(chǎng)空間上的形態(tài)造型與商場(chǎng)內(nèi)部的營(yíng)銷手段組合，與消費(fèi)者積極互動(dòng)，以提升品牌形象與客戶粘性。表 商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)打造的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)內(nèi)容企業(yè)項(xiàng)目精細(xì)化運(yùn)營(yíng)內(nèi)容大悅城控股西安大悅城引進(jìn)超級(jí) IP 吸引客流杭

36、州大悅城運(yùn)動(dòng)、休閑為主的體驗(yàn)式文娛消費(fèi)合生商業(yè)北京朝陽(yáng)合生匯打造自主 IP 創(chuàng)意街區(qū)金輝商業(yè)金輝環(huán)球廣場(chǎng)專場(chǎng)活動(dòng)結(jié)合體驗(yàn)式文娛業(yè)態(tài)寫字樓經(jīng)營(yíng)：舊樓改造與數(shù)據(jù)賦能，打造智慧辦公，提升物業(yè)價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)中融入文化、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，打造體驗(yàn)式商業(yè)正成為趨勢(shì)。大悅城控股在杭州、北京等城市利用“首店經(jīng)濟(jì)”積極發(fā)展購(gòu)物中心體驗(yàn)式文娛消費(fèi)。其中，杭州大悅城為消費(fèi)者提供豐富的休閑體驗(yàn)，引入“飛行家風(fēng)洞”、“深潛體驗(yàn)”以及“Future Zoo 未來(lái)動(dòng)物城”等文娛項(xiàng)目，不斷深化消費(fèi)者體驗(yàn)、滿足客戶差異化需求，為消費(fèi)者提供豐富的休閑體驗(yàn)。西安金輝環(huán)球廣場(chǎng)項(xiàng)目針對(duì)兒童、潮流時(shí)尚群體、家庭等不同客群需求舉辦專場(chǎng)活動(dòng)，同時(shí)打

37、造兒童活動(dòng)館、VR 智能科技體驗(yàn)館、京東之家等不同體驗(yàn)業(yè)態(tài)，建立起消費(fèi)者與項(xiàng)目的情感紐帶，進(jìn)一步強(qiáng)化了購(gòu)物中心在消費(fèi)者心中的獨(dú)特性，并在此基礎(chǔ)上持續(xù)引流。越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始通過(guò)自創(chuàng)或引入 IP，搭起 購(gòu)物中心與消費(fèi)者之間的情感橋梁，增加復(fù)購(gòu)率。北京朝陽(yáng)合 生匯項(xiàng)目打造了亞洲最大的室內(nèi)街區(qū)“21 區(qū) BLOCK”，以創(chuàng)意公 園理念切入年輕人生活方式，形成全新的自有 IP，同時(shí)舉辦汽 車陳列、電競(jìng)、fashion show 等各類特色體驗(yàn)活動(dòng)，不斷為消費(fèi) 者創(chuàng)造驚喜。西安大悅城項(xiàng)目開(kāi)業(yè)期間引進(jìn) LINE FRIENDS 超級(jí) IP，首日吸引逾 28 萬(wàn)人次打卡，造就現(xiàn)象級(jí)火爆場(chǎng)景。一周年

38、 慶期間，西安大悅城又推出“海綿寶寶 IP”結(jié)合“時(shí)空旅行團(tuán)”雙展，再次成為全城商圈的焦點(diǎn)。區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，更注重消費(fèi)者參與、體驗(yàn)和感受，對(duì)空間和環(huán)境要求也更高的“精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”越來(lái)越受到消費(fèi)者青睞。隨著消費(fèi)者細(xì)化需求的不斷增長(zhǎng)，未來(lái)的購(gòu)物中心將更多的以體驗(yàn)式消費(fèi)為主，在文娛消費(fèi)與優(yōu)質(zhì) IP 的雙重引領(lǐng)下，商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式將繼續(xù)迎來(lái)升級(jí)與創(chuàng)新。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及新興產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)下的創(chuàng)業(yè)熱潮涌現(xiàn)，寫字樓市場(chǎng)也迎來(lái)了快速發(fā)展的契機(jī)，辦公樓存量市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)推升。據(jù)中指數(shù)據(jù)，2019 年一二線代表城市新增甲級(jí)寫字樓面積占已有寫字樓存量面積的比重約為 2，市場(chǎng)已從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代。在存量

39、市場(chǎng)下，如何激活寫字樓存量資源將成為越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的課題。未來(lái)傳統(tǒng)的寫字樓運(yùn)營(yíng)模式需要得到轉(zhuǎn)變升級(jí)，如舊樓改造，提升物業(yè)價(jià)值；存量重構(gòu)，智能共享辦公等將成為新的發(fā)展趨勢(shì)。數(shù)據(jù)賦能，智能共享辦公圖 智能辦公應(yīng)用場(chǎng)景隨著人工智能、大數(shù)據(jù)等技術(shù)逐漸滲透到共享辦公領(lǐng)域，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始以智慧化的模式來(lái)打造智能、開(kāi)放、人性的共享辦公空間。OFFICEZIP 作為共享辦公品牌，以靈活的辦公空間為載體，為客戶提供靈活租賃、會(huì)務(wù)和全域服務(wù)的共享辦公解決方案。同時(shí)，以智能提升體驗(yàn)的智慧辦公已經(jīng)成為 OFFICEZIP 一大亮點(diǎn)。OFFICEZIP 共享辦公空間采用人臉識(shí)別、大數(shù)據(jù)分析、物聯(lián)

40、網(wǎng)平臺(tái)等技術(shù)，提高辦公智能化水平，提升用戶的辦公體驗(yàn)。尤其在 2020 年新冠疫情影響下，OFFICEZIP 借助線上業(yè)務(wù)平臺(tái)推出共享行政，針對(duì)業(yè)務(wù)、行政、IT 專題為企業(yè)復(fù)工后的快速?gòu)?fù)蘇與發(fā)展保駕護(hù)航?？萍嫉陌l(fā)展將辦公場(chǎng)景的邊界不斷打破，智能化共享辦公空間的價(jià)值也將不斷提升。隨著辦公運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)除了改造升級(jí)辦公空間外，還需借助科技以智能化運(yùn)營(yíng)賦能空間。圖 2015-2019 年 300 城商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積單位：萬(wàn)平方米201520162017201820196000舊樓改造，提升物業(yè)價(jià)值在商務(wù)辦公領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)正面臨來(lái)自開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的雙重壓力，尤其

41、是北京、上海等一線城市的核心區(qū)域，商辦土地資源緊缺，而部分老舊寫字樓項(xiàng)目亟需改造與升級(jí)。因此，舊樓改造、盤活存量資產(chǎn)勢(shì)在必行。通過(guò)對(duì)一些建筑空間和功能落后的寫字樓進(jìn)行改造，優(yōu)化已有的空間形態(tài)，升級(jí)業(yè)態(tài)組合，挖掘物業(yè)價(jià)值，成為了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的新模式。5000400030002000100013579112468101213579112468101213579110推出成交推出年度月均成交年度月均隨著市場(chǎng)需求的不斷升級(jí)，通過(guò)改善辦公環(huán)境空間和優(yōu)化空間業(yè)態(tài)組合，將有力提升寫字樓項(xiàng)目的物業(yè)價(jià)值和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。目前，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)在寫字樓舊改領(lǐng)域仍然處于初期階段，未來(lái)如何更好的改造升級(jí)寫字樓存量資產(chǎn)仍需

42、要持續(xù)探索。成長(zhǎng)性：布局核心城市及重點(diǎn)城市群，提質(zhì)增效，推動(dòng)企業(yè)穩(wěn)健增長(zhǎng)從各線城市來(lái)看：2019 年，一線城市因資源稀缺，商辦用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降 29.7 ，在各線城市中下降幅度最大，且連續(xù) 3 年同比回落，商辦用地供應(yīng)規(guī)模持續(xù)減少；二線城市成交規(guī)劃建筑面積同比下降 6.8 ，整體規(guī)?；氐?2017 年圖 全國(guó) 300 城商辦用地各線城市成交規(guī)劃建筑面積情況水平；三四線城市商辦用地成交面積同比上升 8.8 ，三四線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快。增量市場(chǎng)依然是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的主要途徑，以保障企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)。商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)通過(guò)新增商辦土地儲(chǔ)備、積極推進(jìn)中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)，不斷優(yōu)化新拓

43、業(yè)務(wù)的城市布局，為未來(lái)業(yè)績(jī)的可持續(xù)增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)。300 城商辦用地成交規(guī)模保持平穩(wěn)，代表企業(yè)在二線城市新增商辦土儲(chǔ)占比提升2019 年，全國(guó)商辦用地推出及成交規(guī)模同比均小幅增長(zhǎng)，成交樓面均價(jià)小幅下跌。2019 年，全國(guó) 300 城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積 2.88 億平方米，同比增長(zhǎng) 2.7 ；商辦用地成交規(guī)劃建筑面積 2.2 億平方米，同比增長(zhǎng) 0.6 ；商辦用地成交樓面均價(jià)為 2281 元/平方米，同比微跌 0.5 ；商辦用地平均溢價(jià)率為160001200080004000020152016201720182019201520162017201820192015成交規(guī)劃建筑面積同比30單位

44、：萬(wàn)平方米一線城市二線城市三四線城市0-302016201720182019-608.4 ，同比上升 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。成交樓面均價(jià)方面，一線城市因供應(yīng)規(guī)模有限，結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致商辦用地成交樓面均價(jià)同比下跌 16.4 ，跌幅較 2018 年擴(kuò)大 4.3 個(gè)百分點(diǎn)。二線城市商辦用地成交樓面均價(jià)同比上漲10.2 。而三四線城市商辦用地成交樓面價(jià)同比上漲 20.1 ，市場(chǎng)熱度持續(xù)。圖 全國(guó) 300 城商辦用地各線城市成交樓面價(jià)變化情況圖 百?gòu)?qiáng)代表企業(yè) 2019 年新增商辦用地城市分布1800015000120009000600030000單位：元/平方米402002017201820192015201

45、620172018201920152016201720182019-2051.114.8鹽城珠海昆明5.0舟山4.9青島4.7徐州4.5蘭州亳州4.2西安20152016一線城市二線城市成交樓面均價(jià)三線城市同比3.3 3.44.1其他圖 百?gòu)?qiáng)代表企業(yè) 2018 年、2019 年新增商辦用地分布4.66.737.627.857.765.5外環(huán)：2019年內(nèi)環(huán)：2018年一線城市二線城市三四線城市在消費(fèi)升級(jí)以及都市圈發(fā)展不斷推進(jìn)的背景下，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)整體投資規(guī)模有所回升，且新增土地儲(chǔ)備的城市布局出現(xiàn)了積極調(diào)整。2019 年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)平均新增商辦用地規(guī)劃建筑面積為 78.8 萬(wàn)平

46、方米，同比上升 18 ，投資有所增長(zhǎng)。2019 年城市布局中，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)在一線城市的土儲(chǔ)規(guī)模占比縮減至 4.6 ；二線城市新增商辦用地占比增長(zhǎng)至37.6 ，較上年提高 9.8 個(gè)百分點(diǎn)，龍湖集團(tuán)等企業(yè)對(duì)于重點(diǎn)二線尤其是都市圈核心城市的布局，仍然保持積極的態(tài)度；三四線城市占比為 57.7 ，但占比較上年有所回落，其中萬(wàn)達(dá)商管、新城控股、富力地產(chǎn)等企業(yè)在三四線城市的新增商辦用地規(guī)劃建筑面積占比較高。從商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)新增商辦用地的分布中可以發(fā)現(xiàn)，一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)新增規(guī)模相對(duì)有限，但二線及三四線城 市仍處于快速發(fā)展階段。二線城市不斷吸引人口集聚帶動(dòng)消費(fèi) 市場(chǎng)擴(kuò)容，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間廣闊；而重

47、點(diǎn)三四線城市則承接 了城市群核心城市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時(shí)消費(fèi)升級(jí)也帶動(dòng)三四線城 市商業(yè)地產(chǎn)需求不斷增長(zhǎng)。對(duì)此，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)積極 把握商業(yè)趨勢(shì)變化以及城市發(fā)展規(guī)律，積極布局具有發(fā)展?jié)摿?的重點(diǎn)城市。2019 年，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)新增商辦用地較多的城市主要有鹽城、珠海、昆明、舟山等二線及三四線城市，其中長(zhǎng)三角及珠三角區(qū)域仍是布局熱點(diǎn)。作為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)布局的熱點(diǎn)城市，鹽城市常住人口超過(guò) 700 萬(wàn)，城市具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，已連續(xù) 2 年在代表企業(yè)新增商辦用地城市布局TOP3 榜中出現(xiàn)。而昆明、蘭州、西安等西部城市由于省會(huì)資源優(yōu)勢(shì)突出，且近幾年發(fā)展迅速，同樣受到百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的青睞。以寶龍地產(chǎn)為例，

48、2019 年該企業(yè)積極布局金華、杭州等長(zhǎng)三角區(qū)域的二三線城市，其中在金華拿地規(guī)模最大，規(guī)劃建筑面積為 21.8 萬(wàn)平方米。而作為深耕長(zhǎng)三角區(qū)域三四線城市的代表，新城控股在 2019 年新增商辦用地規(guī)劃建筑面積超過(guò) 300 萬(wàn)平方米，其中長(zhǎng)三角區(qū)域三四線城市占比超過(guò) 60 。整體來(lái)看，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)結(jié)合自身發(fā)展特點(diǎn)，在市場(chǎng)不斷調(diào)整變化的階段，仍表現(xiàn)出較為理性的布局偏好。長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二線及三四線城市，商業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿θ暂^突出，是百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)積極布局的主要區(qū)域。而借助城市發(fā)展階段的差異化特征，適當(dāng)布局西部的發(fā)達(dá)二線城市，也將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步提升經(jīng)營(yíng)績(jī)效，保持良好的成長(zhǎng)性。升級(jí)

49、發(fā)展目標(biāo)：提質(zhì)增效，優(yōu)化服務(wù)與創(chuàng)新企業(yè)想要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展，需對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行總體運(yùn)籌和謀劃。當(dāng)下，很多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)明確了其中長(zhǎng)期的發(fā)展策略，并制定了符合自身發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)與成長(zhǎng)方向。值得注意的是，經(jīng)過(guò)過(guò)去多年發(fā)展，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了階段性、區(qū)域性相對(duì)過(guò)剩局面。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，只有通過(guò)品牌管理、服務(wù)提升以及對(duì)存量的深入挖掘，才能獲得可持續(xù)的發(fā)展，同時(shí)，在新時(shí)代積極擁抱互聯(lián)網(wǎng)，持續(xù)通過(guò)技術(shù)變革優(yōu)化管理模式，轉(zhuǎn)變商業(yè)運(yùn)營(yíng)思想觀念，增強(qiáng)與時(shí)俱進(jìn)的服務(wù)理念將成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的關(guān)鍵。穩(wěn)健性：負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)穩(wěn)定，積極拓展融資渠道資產(chǎn)負(fù)債率均值上升至 73.8%，仍處于合理區(qū)間圖 百?gòu)?qiáng)

50、代表企業(yè) 2014-2019 年資產(chǎn)負(fù)債率均值具體來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)多處于規(guī)模擴(kuò)張階段，其中頭部企業(yè)呈現(xiàn)出規(guī)模擴(kuò)張與質(zhì)量提升并舉、積極發(fā)展輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的發(fā)展趨勢(shì)。2019 年底，萬(wàn)達(dá)商管完成了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離，成為真正意義上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理企業(yè)。萬(wàn)達(dá)商管堅(jiān)持輕重并存的發(fā)展戰(zhàn)略，2019 年新開(kāi)業(yè) 43 座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn) 29 座，預(yù)計(jì) 2020 年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將覆蓋全國(guó) 252 個(gè)地級(jí)市。華潤(rùn)置地在投資物業(yè)方面，規(guī)劃通過(guò)多元化渠道挖掘增量及存量機(jī)76.072.068.064.066.370.269.072.871.873.8會(huì)，順應(yīng)新零售發(fā)展趨勢(shì)，主動(dòng)擁抱互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)，探索數(shù)字化轉(zhuǎn)型，強(qiáng)化

51、購(gòu)物情景化，提升客戶體驗(yàn)。表 百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)（商業(yè)）發(fā)展戰(zhàn)略及目標(biāo)2014年2015年2016年2017年2018年2019年*（注：*數(shù)據(jù)為估算值）企業(yè)發(fā)展定位/戰(zhàn)略近期目標(biāo)萬(wàn)達(dá)商管堅(jiān)持以輕資產(chǎn)為主，輕重并存的發(fā)展戰(zhàn)略2020 年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)將覆蓋 252 個(gè)地級(jí)市華潤(rùn)置地致力于打造端到端運(yùn)營(yíng)能力、引領(lǐng)新時(shí)代需求的新零售能力，以資本運(yùn)作能力為推進(jìn)器，通過(guò)多元化方式挖掘增量及存量商業(yè)地產(chǎn)的商機(jī)到2021 年將有53 個(gè)在營(yíng)購(gòu)物中心，另有 30 個(gè)購(gòu)物中心將在 2021 年后開(kāi)業(yè)紅星美凱龍全渠道泛家居業(yè)務(wù)平臺(tái)服務(wù)商未來(lái) 3 年內(nèi)深化打造 40家超級(jí)生活館，協(xié)同家居品牌打造新型門店百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)負(fù)債率

52、均值有所上升，但仍處于合理區(qū)間。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，雖然其資金收入較為穩(wěn)定，但企業(yè)為了進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，勢(shì)必要完成融資環(huán)節(jié)，通過(guò)增加融資額來(lái)?yè)Q取更高的資本回報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，2019 年商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值上升至 73.8 ，較 2018 年提高 1.0 個(gè)百分點(diǎn)。盡管自 2014 年至今，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，但商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率尚在可控范圍內(nèi)。代表企業(yè)以較穩(wěn)定的租金收入作為經(jīng)營(yíng)保障，整體仍保持穩(wěn)健運(yùn)行。從短期負(fù)債水平來(lái)看，2019 年商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均值分別為 1.35 和 0.55，較上一年分別下降0.05 和 0.02。

53、近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性水平有所下降，短期變現(xiàn)能力及償債能力均降低，短期負(fù)債壓力略有增加。在融資環(huán)境趨緊的背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整中長(zhǎng)期資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的同時(shí)，也應(yīng)重視短期現(xiàn)金安全，防范資金風(fēng)險(xiǎn)。圖 百?gòu)?qiáng)代表企業(yè) 2014-2019 年流動(dòng)比率與速動(dòng)比率均值圖 十家百?gòu)?qiáng)企業(yè) 2014-2019 年融資成本均值2.006.646.355.305.455.015.318.01.501.006.04.01.581.571.491.441.401.350.590.550.610.580.570.550.500.002014年2015年2016年2017年2018年2019年*流動(dòng)比率均值速動(dòng)比率均值

54、2.00.02014年2015年2016年2017年2018年2019年（注：*數(shù)據(jù)為估算值）雖然整體來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的負(fù)債壓力有所提升，但企業(yè)通過(guò)積極穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略將負(fù)債水平控制在合理區(qū)間。部分企業(yè)采取多元拿地的方式控制成本與債務(wù)水平，2019年部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)參與城市更新項(xiàng)目低成本拿地，減輕了長(zhǎng)期負(fù)債壓力，債務(wù)結(jié)構(gòu)得到平衡。同時(shí)，越來(lái)越多的百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)積極參與融資方式創(chuàng)新，多渠道擴(kuò)充資本，有效控制短期負(fù)債水平，保持企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展的穩(wěn)健性。債券融資熱度持續(xù)，企業(yè)積極參與資產(chǎn)證券化2019 年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)通過(guò)境內(nèi)外債券發(fā)行等融資渠道補(bǔ)充企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。2019 年，針對(duì)房

55、地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境未見(jiàn)寬松，在各類融資渠道監(jiān)管從嚴(yán)的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)傳統(tǒng)融資渠道，如開(kāi)發(fā)貸款等方式獲得資金的難度增大，“類 REITs”、CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）等資產(chǎn)證券化模式受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更多關(guān)注。圖 房地產(chǎn)企業(yè) 2018-2019 年類REITs 和 CMBS 發(fā)行情況作為資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)方面最有潛力的方向之一，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要通過(guò)債權(quán)、物權(quán)、股權(quán)相關(guān)的基礎(chǔ)資產(chǎn)來(lái)獲得融資，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的現(xiàn)金流。其中 CMBS 作為債權(quán)投資工具，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的參與度較低，收益僅來(lái)自于租金收益，而 REITs 收益不僅僅來(lái)自租金收益，也來(lái)自于資產(chǎn)增值。整體來(lái)看，境內(nèi)債務(wù)發(fā)行數(shù)

56、量增加但總體規(guī)模縮小，境外發(fā)行數(shù)量及規(guī)模較去年均有所上升，其中發(fā)行規(guī)模上升顯著。 2019 年，十家商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)共發(fā)行境內(nèi)公司債27 支，發(fā)行規(guī)模為 262.1 億元，同比減少 10.3 。十家商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)海外債共發(fā)行 16 支，發(fā)行規(guī)模為 582 億元，同比增幅達(dá)到 111.1 。2019 年，十家商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)融資成本均值為 5.45 ，較上一年提高 0.14 個(gè)百分點(diǎn)，融資成本略有上升。8006004002000703.1598.3167.1119.92018年2019年2018年2019年類REITSCMBS單位：億元2019 年，房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行類REITs 產(chǎn)品

57、167.1 億元，同比增加 39 ；房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行 CMBS 產(chǎn)品 598.3 億元，同比減少 15 。從底層資產(chǎn)來(lái)看，商業(yè)綜合體、零售物業(yè)依舊是發(fā)行數(shù)量最多的資產(chǎn)類型，如 2019 年 12 月 6 日，蘇寧集團(tuán)成功續(xù)發(fā)了境內(nèi)首單購(gòu)物中心續(xù)發(fā)類 REITs 項(xiàng)目“中信金石-成都蘇寧廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，本項(xiàng)目標(biāo)的物業(yè)為成都蘇寧廣場(chǎng)購(gòu)物中心，總發(fā)行規(guī)模 19 億元，產(chǎn)品期限為 18 年。自 2016 年國(guó)內(nèi)首單CMBS“高和招商-金茂凱晨資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行后，其示范效應(yīng)加速推動(dòng)萬(wàn)億商業(yè)地產(chǎn)金融化時(shí)代的到來(lái)。2019 年 7 月 31 日，萬(wàn)達(dá)商管首單 CMBS 資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃“中信建

58、投-萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”正式上市發(fā)行，發(fā)行規(guī)模為 27.0 億元，信用等級(jí)為AAA，期限 18 年，認(rèn)購(gòu)倍數(shù)為 1.83 倍。此單 CMBS 項(xiàng)目的成功發(fā)行為萬(wàn)達(dá)商管拓寬了融資渠道，有助于其盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。REITs、CMBS 等產(chǎn)品作為地產(chǎn)領(lǐng)域金融投資工具之一，其以證券化方式盤活存量不動(dòng)產(chǎn)，促進(jìn)社會(huì)資本進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，未來(lái)資產(chǎn)證券化將是大勢(shì)所趨。在具體推進(jìn)過(guò)程中，一方面要借鑒國(guó)外市場(chǎng)的成熟經(jīng)驗(yàn)，另一方面也要考慮國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的基礎(chǔ)情況，通過(guò)各方共同努力促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)證券化的健康發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)展望專題分析表 線上與線下商業(yè)融合發(fā)展代表事件-線上巨頭主導(dǎo)

59、部分阿里巴巴2014 年 3 月以 53.7 億港元對(duì)銀泰商業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略投資，致力于打通線上線下商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施體系。2015 年 5 月上線實(shí)體商業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)“喵街”。2015 年 6 月阿里巴巴與螞蟻金服宣布合資成立“口碑”，聯(lián)手打造互聯(lián)網(wǎng)本地生活服務(wù)平臺(tái)。2015 年 8 月阿里巴巴投資約 283 億元參與蘇寧云商的非公開(kāi)發(fā)行，占發(fā)行后總股本的 19.99 ；雙方致力于創(chuàng)新 O2O 運(yùn)營(yíng)模式，打通線上線下渠道。2016 年 11 月21.5 億元入股三江購(gòu)物。2017 年 11 月阿里巴巴投入約 224 億港幣持有高鑫零售36.16 的股份，推動(dòng)線上線下融合。2018 年 2 月與居然之家達(dá)成

60、新零售戰(zhàn)略合作，投資54.53 億元持有居然之家 15 的股份。2019 年 5 月43.59 億元戰(zhàn)略投資紅星美凱龍，持股13.7 。騰訊2014 年 1 月以 15 億港元入股華南城，在電子商務(wù)、支付、O2O 應(yīng)用等方面展開(kāi)合作。2018 年 1 月增資 1.875 億元入股永輝超市，共持股15。2018 年 2 月8.87 億元入股步步高。2018 年 6 月與沃爾瑪（中國(guó)）達(dá)成深度戰(zhàn)略合作關(guān)系，開(kāi)展深入的數(shù)字化和智慧化零售合作。京東2015 年 4 月推出本地 O2O 生活服務(wù)平臺(tái)“京東到家”。2015 年 8 月43.1 億元入股永輝超市，加強(qiáng)雙方在 O2O領(lǐng)域的合作。2016 年