基于實(shí)物期權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)投資決策研究

1、基于真物期權(quán)的商業(yè)天產(chǎn)投資決定研討摘要本文針對(duì)商業(yè)天產(chǎn)投資工程具有推延期權(quán)的特征,正在考慮資金工夫價(jià)格的根柢上,對(duì)B-S模型舉止改正,構(gòu)制了一種以計(jì)謀凈現(xiàn)值最年夜化為目的的商業(yè)天產(chǎn)投資決定模型,該模型公允天評(píng)價(jià)了商業(yè)天產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的價(jià)格,可以做為商業(yè)天產(chǎn)開拓商舉止投資決定的操做按照。閉鍵詞商業(yè)天產(chǎn);真物期權(quán);投資決定傳統(tǒng)商業(yè)天產(chǎn)投資決定要收,經(jīng)常忽略企業(yè)埋伏的投資時(shí)機(jī)年夜要帶去的支益,和開拓企業(yè)打面者經(jīng)由過(guò)程靈敏把握各種投資時(shí)機(jī)所能給企業(yè)帶去的刪值,果此經(jīng)常低估工程的價(jià)格。Hayes戰(zhàn)Abernathy、Hayes戰(zhàn)Garvin覺(jué)得,傳統(tǒng)的投資決定要收因?yàn)楹雎粤似髽I(yè)籌劃打面的計(jì)謀果素,果此經(jīng)常低

2、估投資時(shí)機(jī)而招致短時(shí)間決定舉措,形成投資沒(méi)有夠戰(zhàn)開做職位的理想降降。當(dāng)傳統(tǒng)要收易以打面工程投資決定闡收時(shí),金融范圍的一項(xiàng)龐年夜研討結(jié)果以Blak戰(zhàn)Shles的范例論文為標(biāo)識(shí)表記標(biāo)幟的期權(quán)定價(jià)實(shí)際啟迪了工程投資決定新要收,他們經(jīng)由過(guò)程構(gòu)制期權(quán)的靜態(tài)復(fù)制組開去對(duì)沖期權(quán)風(fēng)險(xiǎn),并獲得無(wú)風(fēng)險(xiǎn)支益,正在無(wú)套利時(shí)機(jī)戰(zhàn)無(wú)交易費(fèi)用等假定下,經(jīng)過(guò)粗細(xì)的數(shù)教推導(dǎo),得出了基于沒(méi)有付黑利股票的任何期權(quán)價(jià)格必須開意的微分圓程,并使用該圓程,推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價(jià)公式,即著名的Blak-Shles模型。同時(shí),s、Rss戰(zhàn)RubinstEin提出了標(biāo)準(zhǔn)的兩叉樹定價(jià)模型,使離集工夫的期權(quán)定價(jià)標(biāo)題問(wèn)題得以簡(jiǎn)化,進(jìn)一步死少戰(zhàn)

3、好謙了期權(quán)定價(jià)實(shí)際。開端把期權(quán)定價(jià)實(shí)際引進(jìn)工程投資范圍的是Steartyers教授,他于1977年頭度提出金融期權(quán)思維及其定價(jià)實(shí)際與要收可用于工程投資的評(píng)價(jià)與決定,并稱之為真物期權(quán)?；I劃柔性戰(zhàn)計(jì)謀適應(yīng)性是正在沒(méi)有肯定前提下舉止投資決定闡收的根柢解纜面,而那一面正在傳統(tǒng)投資決定要收中并出有表示出去,真物期官僚收的操做,剛好打面了企業(yè)的籌劃柔性戰(zhàn)計(jì)謀適應(yīng)性所帶去的價(jià)格估價(jià)標(biāo)題問(wèn)題。并且,真物期官僚收沒(méi)有是簡(jiǎn)樸天對(duì)傳統(tǒng)現(xiàn)金流量開現(xiàn)要收舉止成認(rèn),而是正在保存其對(duì)資金工夫價(jià)格闡收那一特征的根柢上對(duì)其范圍性舉止打破,兩種要收互相補(bǔ)充。果此,真物期官僚收做為正在沒(méi)有肯定市場(chǎng)情況中協(xié)助投資決定的要收,已成為房

4、天產(chǎn)投資決定實(shí)際研討的前沿課題,將其與傳統(tǒng)投資決定要收結(jié)開起去對(duì)工程舉止決定闡收,是一種科教、公允、主動(dòng)、有效的要收?？墒?將真物期官僚收引進(jìn)工程投資決定中,有著比較寬酷的前提限制,主假設(shè)指投資工程起尾必須具有真物期權(quán)特征,其次企業(yè)應(yīng)具有主動(dòng)的打面、下素量的打面者和好謙的市場(chǎng)疑息。本文經(jīng)由過(guò)程對(duì)商業(yè)天產(chǎn)的真物期權(quán)特征舉止闡收,構(gòu)建商業(yè)天產(chǎn)真物期權(quán)定價(jià)模型,并舉止真證研討,為真物期官僚收正在商業(yè)天產(chǎn)投資決定中的使用奠定基矗1、商業(yè)天產(chǎn)投資的真物期權(quán)特征闡收商業(yè)天產(chǎn)開拓投資,可以分為兩年夜階段,即工程的開拓成坐階段戰(zhàn)工程的運(yùn)營(yíng)打面階段。正在開拓成坐階段,包露可止性研討論證、獲得天盤操做權(quán)、工程招商

5、、籌劃圓案、工程成坐及完工驗(yàn)支。工程運(yùn)營(yíng)打面階段是正在工程完工驗(yàn)支的根柢上,對(duì)工程舉止集體籌劃戰(zhàn)打面,將開拓產(chǎn)品市場(chǎng)化,獲得企業(yè)利潤(rùn)的階段。正在開拓成坐階段,從真物期權(quán)的角度去看,天盤操做費(fèi)的投進(jìn),相等于一筆期權(quán)費(fèi)用,正在支出了那筆費(fèi)用以后,商業(yè)天產(chǎn)投資開拓商具有正在一定的限日內(nèi)對(duì)天盤舉止開拓、籌劃、變賣等權(quán)益,此后絕的那些決定皆存正在很年夜的靈敏性戰(zhàn)沒(méi)有肯定性,投資者可以按照去自市嘗妙技、打面、資金等多圓里的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),正在國(guó)家規(guī)定的時(shí)期內(nèi),推延開拓投資。果此,投資中蘊(yùn)涵推延期權(quán)的價(jià)格。而正在工程成坐階段,影響工程價(jià)格的主要果素是商業(yè)天產(chǎn)將去的租賃價(jià)格。因?yàn)楣こ痰幕I劃限日較少,正在全部支益過(guò)程

6、中存正在下度的沒(méi)有肯定性,包露籌劃打面層里的沒(méi)有肯定性、經(jīng)濟(jì)的沒(méi)有肯定性、城市籌劃的沒(méi)有肯定性、宏沒(méi)有俗觀政策的沒(méi)有肯定性等,果此很易準(zhǔn)確對(duì)工程價(jià)格舉止評(píng)價(jià)。而因?yàn)楣こ虄r(jià)格的沒(méi)有肯定性戰(zhàn)投本錢錢的沒(méi)有成順性,使得投資者正在舉止工程的開拓過(guò)程中,但凡沒(méi)有是將資金一次性投進(jìn),而是采與分期開拓的方法,正在一期投資成坐以后,按照市場(chǎng)情況決定下一期開拓的投資情況,以此降低開拓投資的風(fēng)險(xiǎn)。果此,正在工程成坐階段,蘊(yùn)涵擴(kuò)大戰(zhàn)收縮期權(quán)。正在工程的運(yùn)營(yíng)打面階段,當(dāng)工程運(yùn)營(yíng)良好時(shí),決定者可以大概獵與一些新的投資時(shí)機(jī)或?qū)こ膛e止擴(kuò)大,以獵與更年夜的支益。而當(dāng)工程運(yùn)營(yíng)欠安時(shí),決定者可以采與轉(zhuǎn)換決定或拋卻工程的方法,以

7、裁減風(fēng)險(xiǎn)。由此,正在工程的運(yùn)營(yíng)階段,存正在刪減暫權(quán)、擴(kuò)大期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)戰(zhàn)拋卻期權(quán)。按照上里的闡收可以曉得,商業(yè)天產(chǎn)的真物期權(quán)可以看做是好式看漲期權(quán),商業(yè)天產(chǎn)開拓商做為期權(quán)的持有者,可以按照其正在舉止投資決定時(shí)所具有的疑息去決定能可舉止開拓成坐,和決定開拓成坐的工夫戰(zhàn)開拓成坐范圍。2、商業(yè)天產(chǎn)投資決定真物期權(quán)模型構(gòu)建從期權(quán)的角度闡收商業(yè)天產(chǎn)工程的價(jià)格,但凡包露2局部:凈現(xiàn)值戰(zhàn)期權(quán)價(jià)格。果此,要舉止商業(yè)天產(chǎn)投資工程價(jià)格的策畫,起尾必須舉止工程凈現(xiàn)值的策畫,正在獲得工程凈現(xiàn)值數(shù)值以后,再對(duì)工程蘊(yùn)涵的靈敏性價(jià)格即真物期權(quán)價(jià)格舉止策畫,終了策畫工程的總價(jià)格。假定工程的總價(jià)格年夜于整,那么分析工程可止,可

8、以對(duì)工程舉止投資。而一旦呈現(xiàn)背值,那么沒(méi)有應(yīng)舉止工程投資。?中華人仄易遠(yuǎn)共戰(zhàn)國(guó)城市房天產(chǎn)打面法?第25條規(guī)定,以出讓方法獲得天盤操做權(quán)舉止房天產(chǎn)開拓的,必須按照天盤操做權(quán)出讓公約商定的天盤用處、開工開拓限日開拓天盤。超出出讓公約商定的開工開拓日期謙1年已開工開拓的,可以征支相等于天盤操做權(quán)出讓金20%以下的天盤忙置費(fèi);謙2年已開工開拓的,可以無(wú)償收出天盤的操做權(quán)。可睹,開拓企業(yè)正在獲得天盤操做權(quán)后,具有到期日為2年的推延期權(quán),開拓企業(yè)可以到期真止期權(quán),舉止投資,也可以提早真止期權(quán)。本文按照商業(yè)天產(chǎn)投資工程的理想情況,正在對(duì)范例的B-S定價(jià)模型舉止改正的根柢上,去肯定商業(yè)天產(chǎn)投資工程的推延期權(quán)模

9、型。為了使模型更接遠(yuǎn)理想戰(zhàn)更具有真用性,本文正在舉止模型推導(dǎo)之前,做出的主要假定前提有:1.商業(yè)天產(chǎn)的租賃價(jià)格呈對(duì)數(shù)正態(tài)分布;商業(yè)天產(chǎn)的出租率設(shè)為90%。2.正在期權(quán)有效期內(nèi),除價(jià)格變動(dòng)而形本錢錢益益中,借包露因?yàn)樘毂P忙置所收死的時(shí)機(jī)本錢,即存正在背的黑利分撥。假定黑利分撥是恒定的,便是天盤忙置的時(shí)機(jī)本錢。3.投資者可按的、并正在期權(quán)開約有效期內(nèi)連結(jié)沒(méi)有變的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率r沒(méi)有受限制天舉止存款。4.用S表示單位建筑里積的商業(yè)天產(chǎn)正在出租率為90%的前提下,正在天盤操做年限內(nèi)所帶去的凈支益現(xiàn)值,相等于推延期權(quán)到期日的商業(yè)天產(chǎn)單位建筑里積的銷售價(jià)格,其中S表示推延期權(quán)到期日的單位建筑里積的商業(yè)天產(chǎn)年凈

10、房錢水仄。假定租賃價(jià)格以一結(jié)真百分比q逐年遞刪,其中q表示商業(yè)天產(chǎn)年凈房錢的刪減率,t表示推延期權(quán)的工夫,T表示工程的壽命期,那么:5.考慮推延期權(quán)階段所要交納的天盤忙置費(fèi)用。假定正在推延期權(quán)到期日之前,天盤每一年的忙置費(fèi)用為Fi,考慮工程的成坐期,假定成坐期為D年。上里詳細(xì)推導(dǎo)商業(yè)天產(chǎn)投資工程正在推延期權(quán)階段的定價(jià)模型。假定工程價(jià)格的沒(méi)有肯定性只遭到租賃價(jià)格的影響,為了便于處理,那里我們用單位建筑里積的凈租賃價(jià)格去代替凈租賃支益,那么響應(yīng)的開拓成坐投資也是單位建筑里積的開拓成坐投資,獲得的工程價(jià)格也是單位建筑里積露有期權(quán)的價(jià)格。然后,將那一結(jié)果乘以工程的開拓成坐里積,即獲得工程的總價(jià)格。假定

11、工程每單位建筑里積的開拓成坐投資為,年房錢為S,那么工程每單位建筑里積當(dāng)前真現(xiàn)的利潤(rùn)為:Eax(S-,0假定商業(yè)天產(chǎn)租賃價(jià)格按照:dS=asSdt+sSdz(2)其中as表示租賃價(jià)格的瞬時(shí)漂移率,s表示單位工夫內(nèi)租賃價(jià)格的波動(dòng)率,dz為維納過(guò)程刪量,對(duì)式(2)舉止積分,獲得式(13)便是策畫商業(yè)天產(chǎn)工程每單位建筑里積露有推延期權(quán)的工程價(jià)格。其中S0表示初初凈租賃價(jià)格,V表示商業(yè)天產(chǎn)工程露有推延期權(quán)的價(jià)格,表示商業(yè)天產(chǎn)工程開拓單位里積的付現(xiàn)本錢(沒(méi)有包露天盤費(fèi)用戰(zhàn)可止性研討費(fèi)用)。為了便于模型的策畫,本文考慮正在策畫時(shí)先將所得稅肅渾正在中,那么獲得的包露期權(quán)價(jià)格正在內(nèi)的工程價(jià)格為稅前的價(jià)格,屬于

12、開拓企業(yè)利潤(rùn)。果此,對(duì)供得的工程價(jià)格乘以(1-所得稅稅率),得出完稅以后的工程價(jià)格。設(shè)工程的開拓里積為,所得稅稅率為h,天盤費(fèi)用為A,可止性研討費(fèi)用為J,V1表示工程推延期權(quán)的價(jià)格,k表示工程現(xiàn)金流的開現(xiàn)率,那么商業(yè)天產(chǎn)工程露有推延期權(quán)的工程價(jià)格為:那么推延期權(quán)的價(jià)格為:V1=NPVT-NPV(15)以上偏偏微分圓程模型是基于價(jià)格按照幾布朗舉動(dòng),且工程價(jià)格僅受租賃價(jià)格波動(dòng)影響的假定根柢上獲得的。3、模型的相閉參數(shù)肯定本文采與的商業(yè)天產(chǎn)運(yùn)營(yíng)形式是出租形式。商業(yè)天產(chǎn)單位里積獲得的凈支益,是經(jīng)由過(guò)程將工程壽命期內(nèi)單位里積的凈房錢支益按照無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率開現(xiàn)到推延期權(quán)的到期日現(xiàn)值,即S。其中凈房錢支益是商業(yè)

13、天產(chǎn)單位里積的毛支益扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、建理費(fèi)用、籌劃稅金及附減、天盤刪值稅后獲得的。表示商業(yè)天產(chǎn)工程開拓成坐投資:詳細(xì)包露前期工程費(fèi)、根柢法子成坐費(fèi)、建筑安拆工程費(fèi)、群寡配套法子成坐費(fèi)、開拓直接費(fèi)、打面費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、開拓期稅費(fèi)、其他費(fèi)用戰(zhàn)沒(méi)有成預(yù)睹費(fèi),沒(méi)有包露天盤費(fèi)用戰(zhàn)工程可止性研討費(fèi)用。S0表示初初租賃價(jià)格扣除商業(yè)天產(chǎn)單位里積的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、建理費(fèi)用、籌劃稅金及附減戰(zhàn)天盤刪值稅后所獲得的單位里積的凈支益。其中初初租賃價(jià)格可以采與工程推延期權(quán)早期的商業(yè)天產(chǎn)租賃市場(chǎng)同類物業(yè)的市場(chǎng)均價(jià)。r表示無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率,與5年期國(guó)債利率做為標(biāo)準(zhǔn),天盤的背的黑利分撥與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率做為標(biāo)準(zhǔn)。q的與值,可以按照市場(chǎng)觀察,結(jié)

14、開工程的理想情況去舉止肯定。終了是閉于波動(dòng)率參數(shù)的估量。由資產(chǎn)價(jià)格實(shí)際得知,房天產(chǎn)價(jià)格由房天產(chǎn)房錢支益流的揭現(xiàn)值決定,房天產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與房天產(chǎn)房錢的波動(dòng)幅度該當(dāng)根柢類似,二者呈正相閉閉連,假定二者收死背叛或房天產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幅度年夜于房天產(chǎn)房錢的波動(dòng)幅度,便說(shuō)明房天產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)了非常。果此,可以經(jīng)由過(guò)程中房指數(shù)去供進(jìn)工程價(jià)格的波動(dòng)率。設(shè)工程波動(dòng)率戰(zhàn)工程產(chǎn)出物價(jià)格的波動(dòng)率相等,即=s,由此,商業(yè)天產(chǎn)租賃價(jià)格的波動(dòng)率可以按照如今已有的價(jià)格指數(shù),用數(shù)值要收供出,詳細(xì)公式為:其中n+1表示歷史沒(méi)有俗觀察數(shù)據(jù),Si表如今第i個(gè)時(shí)間隔 絕間隔 終的商業(yè)天產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù),ui=1n(Si/Si-1),u是ui

15、的仄均值,t為工夫跨度。4、真證研討1.樣本拔與某市商業(yè)中心的步止街占天129畝,總建筑里積9.8萬(wàn)仄圓米,總計(jì)718個(gè)商業(yè)展里,齊少840米,估量總投資1.63億元,工程分兩期成坐,其中第一期工程齊少560米,宗空中積4.32萬(wàn)仄圓米,宗天價(jià)格3548.8萬(wàn)元,天盤操做限日為2002年10月30日至2052年9月9日。該工程于2002年12月開工興修,2022年3月片里完工,并于5月1日開街試營(yíng)業(yè),該工程局部采與銷售的方法,已建成里積為5.39萬(wàn)仄圓米。該步止街估量正在2022年啟動(dòng)兩期工程,如今相做事項(xiàng)借已舉止。本論文的真證研討,擬采與該工程兩期工程為研討東西,舉止工程投資決定闡收。2.傳

16、統(tǒng)的工程投資決定闡收為了戰(zhàn)前里的闡收相對(duì)應(yīng),假定局部市肆只租沒(méi)有賣,均經(jīng)由過(guò)程租賃的方法去獵與支益。該工程從2022年頭開端,開拓期為2年,其中成坐期1.5年,前期工程0.5年,籌劃2022年年底完工。估量本工程所需投資總額1.11億元,其中包露天盤費(fèi)用4854.43萬(wàn)元、根柢法子成坐費(fèi)(包露前期工程費(fèi))1000萬(wàn)元、商業(yè)用房建筑安拆工程費(fèi)2398.66萬(wàn)元、群寡配套法子成坐費(fèi)32.5萬(wàn)元、打面費(fèi)用248.57萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用441.12萬(wàn)元、銷售費(fèi)用1323.36萬(wàn)元、開拓期的稅費(fèi)121.56萬(wàn)元、其他費(fèi)用110.85萬(wàn)元、沒(méi)有成預(yù)睹費(fèi)554.27萬(wàn)元。假定工程昔時(shí)的投資額收死正在年頭,工程2

17、022年的投資比重為68.8%,2022年為31.2%。按照市場(chǎng)觀察,結(jié)開本工程的理想情況,估量工程2022年的租賃價(jià)格為1.5元/天仄圓米,當(dāng)前每1年正在上1年基數(shù)的根柢上遞刪2%;出租率2022年-2022年為80%,從2022年開端為90%。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包露:房產(chǎn)稅、打面費(fèi)用、建理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)等,其中房產(chǎn)稅按年房錢的12%策畫,打面費(fèi)按年房錢的4%策畫,維建費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%策畫,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%策畫。工程的籌劃稅金及附減采與的稅率為5.5%,計(jì)稅根柢為出租支出,所得稅的稅率為33%,計(jì)稅根柢為工程每一年收死的利潤(rùn),為簡(jiǎn)化策畫,天盤刪值稅沒(méi)有計(jì)。天盤操做年限為40年,估

18、量商業(yè)天產(chǎn)工程正在籌劃18年后的凈轉(zhuǎn)賣支出為9000萬(wàn)元。按照前里的闡收,可以經(jīng)由過(guò)程編制商業(yè)天產(chǎn)開拓工程益益表,策畫出商業(yè)天產(chǎn)工程正在壽命期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額,從而可以策畫進(jìn)工程所要交納的所得稅。終了按照上述數(shù)據(jù),編制商業(yè)天產(chǎn)工程的齊投資現(xiàn)金流量表,以此策畫進(jìn)工程的凈現(xiàn)值。工程齊投資現(xiàn)金流量表,詳睹表1。考慮資金工夫價(jià)格戰(zhàn)投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的立場(chǎng),風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整揭現(xiàn)率與8%,從而可以得出該工程的NPV=2647萬(wàn)元,那么該工程經(jīng)濟(jì)上可止,可舉止投資。3.基于真物期官僚收的投資決定闡收上里使用真物期權(quán)法從頭核閱該工程。假定市場(chǎng)走勢(shì)易以肯定,可以延期投資,并以推延2年為例舉止闡收。工程的開拓期為2年,估量20

19、22年開端施工,2022年底完工并托付操做,工程從2022年開端獵與支益,估量工程的租賃價(jià)格為1.6元/天仄圓米,當(dāng)前每1年正在上1年基數(shù)的根柢上遞刪2%;出租率為90%,每一年的天盤忙置費(fèi)用為天盤出讓價(jià)的10%。參照前里介紹的工程相閉數(shù)據(jù),開拓商要念獲得此推延期權(quán),起尾必須獲得天盤的操做權(quán),其中天盤操做費(fèi)用為4854.43萬(wàn)元。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率采與2022年刊止的按照式(一期)國(guó)債5年期的票里年利率3.49%,考慮天盤背的黑利分撥,設(shè)其便是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。工程的開拓成坐投資(沒(méi)有包露天盤操做費(fèi)用)估量正在原去的根柢上刪減10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)1.1=11708.

20、4萬(wàn)元,工程的總投資為:11708.4+4854.43(10%+10%)=12679.29萬(wàn)元。考慮商業(yè)天產(chǎn)工程推延開拓的齊投資現(xiàn)金流量表,詳睹表2?？紤]資金工夫價(jià)格戰(zhàn)投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的立場(chǎng),風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整揭現(xiàn)率與8%,可以得出NPV=1158萬(wàn)元。租賃價(jià)格波動(dòng)率,采與該市中房指數(shù)范例天產(chǎn)指數(shù)2022年8月至2022年1月的數(shù)據(jù)舉止策畫,得出租賃價(jià)格的波動(dòng)率為0.23。上里詳細(xì)對(duì)工程的推延期權(quán)舉止策畫。按照市場(chǎng)觀察,如今,該市同類商業(yè)天產(chǎn)的租賃價(jià)格均價(jià)為1元/天仄圓米,果此推延期權(quán)早期的租賃價(jià)格與值為365元/年仄圓米,即毛房錢支益為365元/年仄圓米。其中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的策畫按照是:打面費(fèi)按年房錢的4%策畫,應(yīng)交稅金按年房錢的12%策畫,維建費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%策畫,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%策畫,籌劃稅金及附減按年房錢的5.5%策畫,那么凈房錢支益為:365-365(4%+12%+5.5%)-2431.161.1(2%+0.2%)=228元/年仄圓米,商業(yè)天產(chǎn)工程開拓單位里積的付現(xiàn)本錢(沒(méi)有包露天盤費(fèi)用)為1509元/仄圓米,=22.66。那么:果此,考慮了推延期權(quán)的工程總價(jià)格為