近年形式整合及2011年10月后長(zhǎng)春市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)期報(bào)告

1、PAGE PAGE 33目錄 HYPERLINK l _第一章：年度宏觀政策環(huán)境 第一章：年度宏觀政策環(huán)境2 HYPERLINK l _1、央行五次降息 2008年政策環(huán)境分析2 HYPERLINK l _1、信貸政策盤點(diǎn) 2009年政策環(huán)境分析5 HYPERLINK l _1、信貸政策盤點(diǎn)_ 2010年政策環(huán)境分析9 HYPERLINK l _第二章：土地成交量篇 第二章：土地成交量篇14 HYPERLINK l _2008年各月份土地成交量走勢(shì)情況分析 2008年各月份土地成交量走勢(shì)情況分析14 HYPERLINK l _2009年各月份土地成交量走勢(shì)情況分析 2009年各月份土地成交量走

2、勢(shì)情況分析15 HYPERLINK l _2010年各月份土地成交量走勢(shì)情況分析 2010年各月份土地成交量走勢(shì)情況分析16 HYPERLINK l _第三章：商品房銷量篇 第三章：商品房銷量篇17 HYPERLINK l _1、2008年商品房市場(chǎng)供應(yīng)分析 2008年商品房市場(chǎng)供應(yīng)分析17 HYPERLINK l _2、2008年商品房市場(chǎng)成交量分析 2008年商品房市場(chǎng)成交量分析18 HYPERLINK l _3、2008年商品房市場(chǎng)價(jià)格分析 2008年商品房市場(chǎng)價(jià)格分析19 HYPERLINK l _一、2009年商品房市場(chǎng)供應(yīng)分析 2009年商品房市場(chǎng)供應(yīng)分析20 HYPERLINK

3、l _二、2009年商品房市場(chǎng)成交量分析 2009年商品房市場(chǎng)成交量分析20 HYPERLINK l _三、2009年商品房市場(chǎng)供求比分析 2009年商品房市場(chǎng)供求比分析21 HYPERLINK l _四、2009年商品房市場(chǎng)銷售均價(jià)分析 2009年商品房市場(chǎng)銷售均價(jià)分析22 HYPERLINK l _一、2010年商品房市場(chǎng)供應(yīng)分析 2010年商品房市場(chǎng)供應(yīng)分析23 HYPERLINK l _二、2010年商品房市場(chǎng)成交量分析 2010年商品房市場(chǎng)成交量分析23 HYPERLINK l _三、2010年商品房市場(chǎng)供求比分析 2010年商品房市場(chǎng)供求比分析24 HYPERLINK l _四、2

4、010年商品房市場(chǎng)銷售均價(jià)分析 2010年商品房市場(chǎng)銷售均價(jià)分析24 HYPERLINK l _第四章：11年上半年市場(chǎng)總結(jié)篇 第四章：11年上半年市場(chǎng)總結(jié)篇26 HYPERLINK l _一、2011年上半年商品房市場(chǎng)成交量走勢(shì)分析 2011年上半年商品房市場(chǎng)成交量走勢(shì)分析26 HYPERLINK l _二、2011年商品房市場(chǎng)供求分析 2011年商品房市場(chǎng)供求分析26 HYPERLINK l _三、2011年商品房供求價(jià)格分析 2011年商品房供求價(jià)格分析26 HYPERLINK l _第五章：2011年10月后形勢(shì)預(yù)期 第五章：2011年10月后形勢(shì)預(yù)篇28 HYPERLINK l _第

5、四章：2011年10月后形勢(shì)預(yù)期 政策預(yù)期28 HYPERLINK l _第四章：2011年10月后形勢(shì)預(yù)期 成交量預(yù)期28第一章：年度宏觀政策環(huán)境一、2008年政策環(huán)境分析1、央行五次降息時(shí)間：2008年9月16日-12月23日事件回放：9月16日下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)；（央行近6年來(lái)首次降息，）；10月9日下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)；10月30日存貸款利率再次下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；11月27日下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率1.08個(gè)百分點(diǎn)，12月23日，一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；總體形勢(shì)分析：2007年，央行分別6次上調(diào)基準(zhǔn)利率，但進(jìn)入到08年9月，由于受到

6、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，央行開(kāi)始降息，在不到3個(gè)月的時(shí)間，5度降息，累計(jì)幅度達(dá)到2.16%，實(shí)屬歷史罕見(jiàn)。宏觀層面上，由此進(jìn)入了一個(gè)降息通道，以應(yīng)付世界范圍內(nèi)的金融危機(jī)，這在一定程度上也大大減輕了買房人的買房成本。2、保障性住房標(biāo)題：國(guó)家發(fā)展改革委下達(dá)了100億元中央補(bǔ)助投資計(jì)劃時(shí)間：2008年12月事件：加快保障性住房建設(shè)，是黨中央、國(guó)務(wù)院確定的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的重要措施之一。2008年年末，國(guó)家發(fā)展改革委下達(dá)了100億元中央補(bǔ)助投資計(jì)劃，用于加快廉租住房建設(shè)和國(guó)有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)等。標(biāo)題：建設(shè)部9000億建廉租房時(shí)間：2008年11月12日事件

7、：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥12日表示，按照國(guó)務(wù)院關(guān)于加大保障性住房建設(shè)規(guī)模的要求，2009至2011年，將增加200多萬(wàn)套的廉租住房、400多萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用住房，另外還有220多萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾、礦區(qū)的棚戶區(qū)的改造，這樣總的投資可能達(dá)到9000億，平均下來(lái)每年有3000多個(gè)億的投入?？傮w形勢(shì)分析：保障性住房建設(shè)對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)是有利的，但是對(duì)08市場(chǎng)較多的存量房（一手市場(chǎng)）市場(chǎng)將是一個(gè)不小的沖擊，在一段時(shí)間市場(chǎng)房源去化速度變慢。3、四萬(wàn)億拉動(dòng)內(nèi)需標(biāo)題：金融危機(jī)，四萬(wàn)億刺激計(jì)劃時(shí)間：2008年11月事件：一、加快建設(shè)保障性安居工程。加大對(duì)廉租住房建設(shè)支持力度，加快棚戶區(qū)改造，實(shí)施

8、游牧民定居工程，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)。十、加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度。取消對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模，加大對(duì)重點(diǎn)工程、“三農(nóng)”、中小企業(yè)和技術(shù)改造、兼并重組的信貸支持，有針對(duì)性地培育和鞏固消費(fèi)信貸增長(zhǎng)點(diǎn)。初步匡算，實(shí)施上述工程建設(shè)，到年底約需投資萬(wàn)億元。為加快建設(shè)進(jìn)度，會(huì)議決定，今年四季度先增加安排中央投資億元，明年災(zāi)后重建基金提前安排億元，帶動(dòng)地方和社會(huì)投資，總規(guī)模達(dá)到億元?？傮w形勢(shì)分析：此次政策由穩(wěn)健的財(cái)政政策轉(zhuǎn)變?yōu)榉e極的財(cái)政政策，通過(guò)政府投資，加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。有效緩解金融危機(jī)。4、稅收政策出臺(tái)時(shí)間文件名稱頒發(fā)部門主要相關(guān)內(nèi)容10月22日發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的

9、通知財(cái)政部、稅務(wù)總局降低購(gòu)房契稅稅率，暫免印花稅、土地增值稅12月長(zhǎng)春市22條意見(jiàn)長(zhǎng)春市政府普通住房面積，標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)至144m2、首購(gòu)90m2以下住房征1%契稅、個(gè)人賣70m2以下二手房免手續(xù)費(fèi)、買賣二手房免印花稅土地增值稅、2004年前經(jīng)適房可按完全產(chǎn)權(quán)交易、未登記房屋確權(quán)，可直接辦理所有權(quán)證、商業(yè)貸款今后可轉(zhuǎn)公積金等總體形勢(shì)分析：稅收政策主要表現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，08年的總體稅收政策同于金融政策，表現(xiàn)出全面“從松”的態(tài)勢(shì)，使得交易成本降低、購(gòu)置門檻減小，有效的利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，使得持續(xù)觀望的市場(chǎng)現(xiàn)象得到一定的緩解。5、年度土地政策（1）08年相關(guān)土地政策出臺(tái)時(shí)間文件名稱及其它措施頒發(fā)部門主要相關(guān)

10、內(nèi)容08年1月國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知國(guó)務(wù)院審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)、充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率08年6月國(guó)土部多項(xiàng)調(diào)控措施 把緊土地“閥門”國(guó)土資源部商品住宅開(kāi)發(fā)不得超過(guò)三年、土地管理不作為將受嚴(yán)懲、北京：大戶型開(kāi)發(fā)將受限制08年11月加快批地 三招保障內(nèi)需項(xiàng)目用地國(guó)土資源部簡(jiǎn)化有關(guān)手續(xù)，提高效率，加快用地的預(yù)審、審批，為這些拉動(dòng)內(nèi)需的項(xiàng)目及時(shí)提供土地總體形勢(shì)分析：08年度我們可以看到宏觀政策調(diào)整上還主要依托于金融手段，而土地調(diào)控不多，08年上半年表現(xiàn)在節(jié)約用地上和土地開(kāi)發(fā)利用上，而在后續(xù)市場(chǎng)走低，包含土地市場(chǎng)整體走低后，僅僅是通過(guò)簡(jiǎn)化手續(xù)，來(lái)加快內(nèi)需項(xiàng)目用

11、地的供應(yīng)。二、2009年政策環(huán)境分析1、信貸政策盤點(diǎn)政策一： 2009年1月3日,四大國(guó)有銀行宣布,2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。2月10日,繼農(nóng)行出臺(tái)房貸細(xì)則后,工商銀行開(kāi)始執(zhí)行購(gòu)房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率,隨后不久,其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺(tái),為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。政策二：5月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)

12、，已恢復(fù)到1996年開(kāi)始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸政策開(kāi)始“松綁”。政策三：6月19日，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知，針對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中諸如“假按揭”、“假首付”、“假房?jī)r(jià)”、“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等所暴露的問(wèn)題，要求加強(qiáng)信貸管理，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展。堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。政策四：10月16日，住建部等七部委聯(lián)合發(fā)出關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)，提出在優(yōu)先保

13、證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行?！肮e金”和“保障房”實(shí)現(xiàn)“對(duì)接”。政策五：12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議發(fā)布了“國(guó)四條”，其中第二條為“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)?！闭咴u(píng)析：信貸政策是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向具有較大的影響力。2009年房地產(chǎn)信貸政策總的看是相對(duì)寬松的。在“保增長(zhǎng)”的總體要求下，房地產(chǎn)信貸政策維持了寬松的執(zhí)行口徑，有力地促進(jìn)了200

14、9年樓市消費(fèi)的增長(zhǎng)。進(jìn)入下半年，我國(guó)樓市出現(xiàn)了過(guò)熱的現(xiàn)象，特別是在一線城市，樓市投機(jī)明顯抬頭，這引起了中央的高度重視。如果不加以調(diào)控，投機(jī)日盛，將破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的交易秩序，不利于市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，進(jìn)入下半年，銀監(jiān)會(huì)開(kāi)始強(qiáng)調(diào)第二套房（及以上）信貸的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，特別是宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)始好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)信貸調(diào)控也越來(lái)越受到重視?！皣?guó)四條”的出臺(tái)表明，國(guó)家要切實(shí)收緊房地產(chǎn)信貸，特別是二套房貸政策。打擊投機(jī)，限制投資，鼓勵(lì)自住。2、稅收政策盤點(diǎn)政策一：5月21日，為加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，國(guó)家稅務(wù)總局制定土地增值稅清算管理規(guī)程

15、，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問(wèn)題做出具體規(guī)定。規(guī)程自6月1日起施行。根據(jù)規(guī)程，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。政策二：5月25日，發(fā)改委公布了關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)，提出今年將由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開(kāi)征物業(yè)稅。此前，北京、遼寧等10多省(市)開(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，有關(guān)物業(yè)稅的開(kāi)征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為今年上半年樓市的焦點(diǎn)話題之一。政策三：12月9日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策

16、措施,將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,遏制炒房現(xiàn)象。國(guó)辦發(fā)2008131號(hào)文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施,只有營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消,契稅、個(gè)人買賣印花稅、個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。政策四：12月23日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)了關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知，這是落實(shí)12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議相關(guān)政策。除了年限變化外，值得關(guān)注的有兩點(diǎn)：第一，普通住宅交易受到稅收優(yōu)惠；第二，通知規(guī)定：“為維護(hù)正常的財(cái)稅秩序，各地要嚴(yán)格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅，對(duì)清理出來(lái)的問(wèn)題，要立即予以糾正。”政策評(píng)析：由于2009年是房地產(chǎn)政策相對(duì)寬松的一年，房地產(chǎn)稅收政策

17、總體而言是圍繞著促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和消費(fèi)布局的。上半年?duì)I業(yè)稅優(yōu)惠政策有力地促進(jìn)了我國(guó)二手房市場(chǎng)的發(fā)展，并帶動(dòng)了新房市場(chǎng)的迅速恢復(fù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖在相當(dāng)程度上促進(jìn)了宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)。不過(guò)隨著稅收優(yōu)惠期限的結(jié)束，優(yōu)惠政策是否延續(xù)一度成為市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。政策是為市場(chǎng)服務(wù)的，反過(guò)來(lái)，如果市場(chǎng)情況發(fā)生了根本性的改變，相應(yīng)的政策也會(huì)進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)稅收政策也將遵循這樣的規(guī)律。由于下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，部分城市的房?jī)r(jià)和成交量已經(jīng)超越了歷史最高紀(jì)錄，樓市投機(jī)盛行，市場(chǎng)已顯過(guò)熱跡象，在這樣的情況下，房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策就要適當(dāng)退出，從而起到降溫樓市的作用。營(yíng)業(yè)稅“2轉(zhuǎn)5”對(duì)于抑制投機(jī)性購(gòu)房消費(fèi)具有明顯的作

18、用。物業(yè)稅雖然短期內(nèi)難以出臺(tái)，但物業(yè)稅是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終繞不過(guò)去的一個(gè)彎子。政府在物業(yè)稅上的任何動(dòng)作和進(jìn)展都會(huì)引起市場(chǎng)的騷動(dòng)。這就是目前階段物業(yè)稅的巨大影響威力?？傮w而言，稅收是政府進(jìn)行房地調(diào)控的重要手段，使用得當(dāng)可以起到促進(jìn)樓市發(fā)展，穩(wěn)定樓市價(jià)格的良好作用，但如果使用不當(dāng)，則往往效果與期望差距甚遠(yuǎn)。3、住房政策盤點(diǎn)政策一：6月2日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)，以及財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃，從2009年起到2011年，爭(zhēng)取用三年時(shí)間，基本解決747萬(wàn)戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。進(jìn)一步健全實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合的廉租住房制度，并以此為重點(diǎn)加

19、快城市住房保障體系建設(shè)，完善相關(guān)的土地、財(cái)稅和信貸支持政策。政策二：12月14日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)工作會(huì)議，發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“國(guó)四條”，第四條要求“繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題”。對(duì)于1000萬(wàn)戶國(guó)有工礦和林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)居民，要加大力度進(jìn)行改造，計(jì)劃用5年左右時(shí)間基本完成城市和國(guó)有工礦集中成片棚戶區(qū)改造，有條件的地方爭(zhēng)取用3年時(shí)間基本完成。政策評(píng)析：我國(guó)住房政策幾經(jīng)變遷，由福利分房到貨幣化改革是一個(gè)巨大的飛躍，但在轉(zhuǎn)變過(guò)程中，住房政策過(guò)度鼓勵(lì)了市場(chǎng)化走向，導(dǎo)致部分城市房?jī)r(jià)高，房?jī)r(jià)與收入的比例失調(diào)，形成所謂的住

20、房民生問(wèn)題。2007年之后，政府的住房政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向，工作重心轉(zhuǎn)到了住房保障上來(lái)。2009年住房政策就是圍繞如何解決中低收入階層住房困難，以及國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的棚戶區(qū)改造展開(kāi)。而且，對(duì)于解決城市低收入住房困難家庭的任務(wù)指標(biāo)和力度在逐步擴(kuò)大，這顯示了政府在這一問(wèn)題上更加積極和緊迫。從目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市場(chǎng)化發(fā)展相結(jié)合的體制，首要任務(wù)是解決低收入家庭的住房問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)逐步提升到了政治高度。對(duì)于市場(chǎng)化住房，國(guó)家不會(huì)限制和禁止，但在土地、稅收等環(huán)節(jié)會(huì)給予相關(guān)指導(dǎo)和調(diào)節(jié)，總體而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，會(huì)繼續(xù)大力推進(jìn)，而市場(chǎng)化住房建設(shè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展同樣意

21、義重大，即便階段性受到政策調(diào)控的影響，但在城市化和經(jīng)濟(jì)水平提高等因素影響下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)獲得發(fā)展空間。4、土地政策盤點(diǎn)政策一：4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題專項(xiàng)工作電視電話會(huì)議在京召開(kāi)。兩部委將重點(diǎn)對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。政策二：5月15日，國(guó)土資源部下發(fā)關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知要求，各地要加快編制、修編2010至2011年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，分類確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等3類保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模

22、及時(shí)序，并落實(shí)到具體地塊。政策三：8月21日，國(guó)土資源部下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知，為促進(jìn)城市新增建設(shè)用地及時(shí)有效供應(yīng)并得到充分利用，進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)用地管理，依法糾正和遏制違法違規(guī)使用農(nóng)村集體土地等行為，要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管，切實(shí)預(yù)防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等現(xiàn)象發(fā)生，嚴(yán)厲打擊囤地行為。政策四：12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知，將開(kāi)發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行百分之二十至三十的首付政策。政策評(píng)析：土地

23、政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最重要的政策之一，土地政策的主要內(nèi)容是調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏，以及土地出讓金繳交規(guī)則的相關(guān)制度。2009年我國(guó)土地市場(chǎng)從年初的相對(duì)冷淡到后期的火爆，也呈現(xiàn)了典型的“V”型反轉(zhuǎn)。由于央企入市，大量的流動(dòng)性推助了地價(jià)上漲，一時(shí)間各地不斷爆出“地王”。尤其是一線城市，“地王”甚至在某些區(qū)域扎堆?！暗赝酢钡某霈F(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)預(yù)期過(guò)于樂(lè)觀的表現(xiàn)。這種樂(lè)觀來(lái)源于一方面企業(yè)擁有大量的閑置資金，需要尋找增值的投資對(duì)象，另一方面一些企業(yè)為獲得超額利潤(rùn)大量囤地，客觀造成了土地市場(chǎng)的供不應(yīng)求。從土地資源角度看，我國(guó)城市土地供應(yīng)與未來(lái)市場(chǎng)需求是不對(duì)應(yīng)的，人多地少是現(xiàn)狀，因此，我國(guó)的土地政策

24、必須是進(jìn)行土地科學(xué)利用規(guī)劃，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，打擊囤地，最大限度開(kāi)發(fā)利用閑置用地，用價(jià)格和稅收的手段科學(xué)配置土地資源，在一定程度上向住房保障用地傾斜。按照這個(gè)思路，2009年，國(guó)土資源部出臺(tái)了一系列的土地政策，主要內(nèi)容是打擊囤地和其他非法占地行為。對(duì)于“超過(guò)兩年未開(kāi)工的已出讓土地應(yīng)收回”政策的執(zhí)行，2009年從中央到地方政府都在積極推進(jìn)，但效果并不理想。打擊囤地是否能夠取得進(jìn)展，不是取決于政策條文的嚴(yán)與不嚴(yán)，而是取決于政策執(zhí)行力度的強(qiáng)與弱。三、2010年政策環(huán)境分析1、信貸政策盤點(diǎn)政策一： 1月10日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)國(guó)十一條,嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。政策二：

25、 4月2日,財(cái)政部下發(fā)通知稱,對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有購(gòu)房記錄的,該套房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。政策三： 4月15日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施,要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍.對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%政策四： 4月18日,國(guó)務(wù)院發(fā)布通知指出,商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)

26、放購(gòu)買住房貸款政策五： 4月30日，北京政府發(fā)布調(diào)控通知。要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購(gòu)房的貸款。統(tǒng)一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房。政策六： 6月4日，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，明確各地商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實(shí)際擁有成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。政策七： 9月29日，多部委出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施。其中，央行、銀監(jiān)會(huì)決定，將原針對(duì)商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張地區(qū)的停貸政策擴(kuò)大至全國(guó)，并不

27、再給予各商業(yè)銀行選擇權(quán)；將貸款購(gòu)買商品住房首付款比例全面調(diào)整到30%及以上，并要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，禁止消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買住房。政策八： 11月3日，住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知，強(qiáng)調(diào)第二套住房公積金個(gè)人住房貸款的發(fā)放對(duì)象，僅限于現(xiàn)有人均住房建筑面積低于當(dāng)?shù)仄骄降睦U存職工家庭，利率不得低于同期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的11倍，首付款比例不得低于50%，并停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。政策評(píng)析：信貸政策是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，今年信貸政策更是成為我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的主線。其中，又以

28、個(gè)人住房貸款政策為主以上政策足以證明了國(guó)家對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度與決心,同時(shí)信貸政策的更加嚴(yán)格，也代表中央通過(guò)抑制投資投機(jī)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的意圖也越發(fā)明顯。 從政策效果來(lái)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在信貸政策緊縮下我國(guó)個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)速度明顯放緩，2010年2月以來(lái)我國(guó)年初累計(jì)個(gè)人按揭貸款 同比增幅快速回落，由1-2月的168.1%降至了1-11月的13.2%。而由于“二套房”不再區(qū)分改善型與非改善型，本輪調(diào)控中我國(guó)改善型住房消費(fèi)明顯受到影響。稅收政策盤點(diǎn) 政策一：3月9日，財(cái)政部、國(guó)稅總局，進(jìn)一步明確首次購(gòu)買普通住房契稅優(yōu)惠政策，提出對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購(gòu)買普通住房，其中有人有購(gòu)房記錄的，該套

29、房產(chǎn)的共同購(gòu)買人均不適用首次購(gòu)買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。政策二： 5月19日，國(guó)稅總局發(fā)布關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知，明確了土地增值稅清算過(guò)程中的若干計(jì)稅問(wèn)題。6月3日，關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知出臺(tái)，通知明確要求各地須對(duì)目前的預(yù)征稅率進(jìn)行調(diào)整，并加強(qiáng)土地增值稅的清算管理工作。除保障性住房外，東部地區(qū)預(yù)征稅率不得低于2%，中部和東北地區(qū)不得低于1.5%，西部地區(qū)不得低于1%。核定征收率原則上不得低于5%。9月29日，多部委新政再次提及土地增值稅，明確要重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。政策三：5月31日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化

30、經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見(jiàn)的通知下發(fā)，通知明確提出要深化財(cái)稅體制改革，逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。9月29日，多部委新政再次提及房產(chǎn)稅，明確要“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)”。政策四：9月29日，財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知，明確對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅；對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。政策評(píng)析：稅收是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要工具之一。2005年至今，我國(guó)基本走過(guò)了提高稅負(fù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、降低稅負(fù)應(yīng)對(duì)危

31、機(jī)、再次提高稅負(fù)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一個(gè)輪回。圍繞“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的調(diào)控目標(biāo)，今年我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策趨勢(shì)較為嚴(yán)緊。其中，房產(chǎn)稅的提出，是今年我國(guó)房地產(chǎn)稅收政策的一大亮點(diǎn)。3、住房政策盤點(diǎn)政策一： 1月10，國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)“國(guó)十一條”，提出要適當(dāng)提高對(duì)中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，改進(jìn)和完善中央補(bǔ)助資金的下達(dá)方式，調(diào)動(dòng)地方積極性，確保資金使用效果。政策二： 4月17日，“國(guó)十條”第三條提出，地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)；9月29日，多部委新政再次強(qiáng)調(diào)限購(gòu)，明確房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市必須限定家庭購(gòu)房套數(shù)。政策三： 4月22日、5月4日，住建部分

32、別下發(fā)關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知和關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知，要求各相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)與管理。政策四： 6月8日，住建部等七部委聯(lián)合制定關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)，正式將“公共租賃住房”納入我國(guó)住房保障政策體系中。同時(shí)明確要求，各地區(qū)要制訂公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并納入2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃，分年度組織實(shí)政策五： 6月18日，住建部等七部委聯(lián)合下發(fā)關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知，對(duì)2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃編制工作的指導(dǎo)思想、基本原則、規(guī)劃重點(diǎn)、基本目標(biāo)等

33、均予以了明確規(guī)定。通知規(guī)定，到2015年末，我國(guó)需力爭(zhēng)人均住房建筑面積13平方米以下低收入住房困難家庭基本得到保障，基本建立全國(guó)住房保障基礎(chǔ)信息管理平臺(tái)。政策六： 8月6日，住建部在公布了28個(gè)城市為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)城市之后，又與財(cái)政部等五部委聯(lián)合印發(fā)關(guān)于做好利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的通知，從政府責(zé)任等四個(gè)方面對(duì)做好試點(diǎn)工作提出明確要求.政策七：11月16日，財(cái)政部、發(fā)改委、住建部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問(wèn)題的通知，明確從2010年起，各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現(xiàn)行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保

34、障資金和住房公積金增值收益中計(jì)提的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房。各地可以采取貼息方式，支持市場(chǎng)主體和社會(huì)機(jī)構(gòu)從商業(yè)銀行融資用于發(fā)展公共租賃住房。政策評(píng)析：總體來(lái)看，今年我國(guó)住房政策可以概括為一手抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，一手促進(jìn)住房保障建設(shè)。其中，抑制購(gòu)房需求主要通過(guò)強(qiáng)化差異化信貸、緊縮稅收優(yōu)惠，以及政策二中的限購(gòu)。截至年底，我國(guó)已有北京、深圳、廣州等16個(gè)城市應(yīng)中央要求出臺(tái)了限購(gòu)政策。其調(diào)控力度可謂之大，有利于抑制房產(chǎn)投機(jī)。4、土地政策盤點(diǎn)政策一:1月21日,國(guó)土資源部發(fā)布國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知提出,申報(bào)住宅用地的,經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和

35、中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。政策三：3月10日，國(guó)土部出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知，提出了包含嚴(yán)格規(guī)范商品房用地出讓行為、實(shí)施住房用地開(kāi)發(fā)利用申報(bào)制度、結(jié)合出讓合同清理制定專項(xiàng)檢查方案在內(nèi)的19條土地調(diào)控政策，全方位加強(qiáng)土地監(jiān)管。通知明確，要合理確定住房用地供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)，確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地；企業(yè)競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。政策四：4月17日，“國(guó)十條”第五條明確，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量；要依法

36、加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)；在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等出讓方式，抑制居住用地出讓價(jià)格非理性上漲。此外，第六條再次強(qiáng)調(diào)“三類用地”占比不得低于70%，并明確要求優(yōu)先供應(yīng)。政策五：6月26日，國(guó)土部發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知，要求通過(guò)多種措施來(lái)推進(jìn)征地補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，確保補(bǔ)償費(fèi)落實(shí)到位，進(jìn)一步改進(jìn)和完善征地管理工作。通知，對(duì)安置補(bǔ)償費(fèi)落實(shí)工作做了創(chuàng)新規(guī)定，如“在用地預(yù)審時(shí)將征地補(bǔ)償費(fèi)足額列入項(xiàng)目概算”、“鼓勵(lì)推行征地補(bǔ)償款預(yù)存制度”、“征地補(bǔ)償費(fèi)直接給到農(nóng)民個(gè)人”等。政策六：9月8日，國(guó)土部、

37、住建部下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知，要求貫徹落實(shí)“國(guó)十條”確定的工作任務(wù)。在細(xì)化“國(guó)十條”相關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上，通知明確提出因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的，禁止競(jìng)買人及其控股股東參加土地競(jìng)買活動(dòng)；住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1；土地交付之日起一年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)，自開(kāi)工之日起三年內(nèi)竣工等措施。政策七：12月19日，國(guó)土部下發(fā)關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展有關(guān)問(wèn)題的通知，從增強(qiáng)責(zé)任感、敏銳性，明確對(duì)違反政策規(guī)定行為的處置方式等角度，提出了增強(qiáng)現(xiàn)有政策執(zhí)行力度的四項(xiàng)措施。通知明確，對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊要實(shí)行上報(bào)制，同時(shí)在20

38、11年1月中旬前，省(區(qū)、市)國(guó)土資源主管部門還須將因政府原因閑置土地尚未完成整改處置的市縣和具體地塊信息、閑置原因向社會(huì)公告。政策評(píng)析：土地政策是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最重要的政策之一。從政策效果來(lái)看，盡管政策頻出，但今年土地調(diào)控效果并不理想。從供應(yīng)總量上看，今年前11個(gè)月土地供應(yīng)總量再創(chuàng)新高，全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)12.82萬(wàn)公頃，同比增加47.8%，其中住宅用地供應(yīng)9.56萬(wàn)公頃，同比增加50.6%。供應(yīng)大幅增加，值得肯定，然而與年初制定的規(guī)劃是全年供應(yīng)居住用地18.5萬(wàn)公頃相比，1-11月我國(guó)居住用地供應(yīng)量?jī)H達(dá)全年目標(biāo)的52%，完成率偏低。第二章：土地成交量篇2008年各月份土地成交量走勢(shì)情況

39、分析08年度內(nèi)月成交量走勢(shì)分析：1月為農(nóng)歷07年的年底，因此年底的小型發(fā)力，使得1月份成交達(dá)到近30萬(wàn)方；2月新年正當(dāng)時(shí)沒(méi)有成交，3、4月份氣溫低，新年剛過(guò)，土地市場(chǎng)尚處于冰封期，成交量??；5月氣溫回暖，成交開(kāi)始升溫，7月成交以接近40萬(wàn)方成為臨時(shí)至高點(diǎn)，隨后受到整體市場(chǎng)走低的影響，后續(xù)成交持續(xù)低迷，但其中因政府行為，10月及12月因單宗大地塊的成交拉動(dòng)了月成交量，整體來(lái)看，土地市場(chǎng)低迷，整體信心不足。2009年各月份土地成交量走勢(shì)情況分析2009年1-12月年長(zhǎng)春市土地市場(chǎng)成交詳細(xì)概況09年是長(zhǎng)春市房地產(chǎn)土地市場(chǎng)動(dòng)蕩的一年，地王頻出的一年，特別是到了四季，土地市場(chǎng)供應(yīng)量加大，品牌開(kāi)發(fā)商拿地速

40、度加快，未來(lái)2年內(nèi)商品房市場(chǎng)供應(yīng)量充足，同時(shí)品牌開(kāi)發(fā)商大量拿地。未來(lái)市場(chǎng)將會(huì)是品牌開(kāi)發(fā)商之戰(zhàn)，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，產(chǎn)品升級(jí)速度加快。2010年各月份土地成交量走勢(shì)情況分析2010年1-12月年長(zhǎng)春市土地市場(chǎng)成交詳細(xì)概況10年是長(zhǎng)春市土地市場(chǎng)持續(xù)放量的一年，9月19日，長(zhǎng)春國(guó)土資源局發(fā)文：將年度經(jīng)營(yíng)性用地出讓計(jì)劃增加至580萬(wàn)平方米，而至12月份又加推220萬(wàn)平米，使得長(zhǎng)春2010年度計(jì)劃出讓經(jīng)營(yíng)性用地共計(jì)800萬(wàn)平方米。同時(shí)品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐也給長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新景象，如恒大、北京首都、華潤(rùn)、遠(yuǎn)洋等，大品牌開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相拿地，可見(jiàn)未來(lái)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是品牌開(kāi)發(fā)商之戰(zhàn)，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，產(chǎn)品升級(jí)速度加快

41、。第三章：商品房銷量篇1、2008年商品房市場(chǎng)供應(yīng)分析2008度內(nèi)預(yù)售情況分析：一年中5-9月份為集中預(yù)售放量時(shí)間段；各月新增預(yù)售量的兩次峰值表現(xiàn)在6月和9月中，其新增住宅預(yù)售量均超過(guò)105萬(wàn)平米，集中預(yù)售量的釋放同時(shí)也反映出推貨的高峰值，換言之就是6月及9月為長(zhǎng)春市場(chǎng)常規(guī)性開(kāi)盤的主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)；2月份總體預(yù)售情況同于土地市場(chǎng)，受到新年的影響，2月份整體沒(méi)有新增住宅預(yù)售面積，3月份市場(chǎng)隨著氣溫的回升而逐步變暖，6月份預(yù)售量達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)，而此后一定幅度回調(diào)后，9月份新增預(yù)售量又拉到另一個(gè)新的至高點(diǎn)，10月初整體地產(chǎn)的大調(diào)整于長(zhǎng)春得到驗(yàn)證，雖然成交面變化不大，但較多的發(fā)展商對(duì)于后期的預(yù)期值不算高，因

42、此從10月份開(kāi)始，全市性的預(yù)售量陷入“低潮期”，10月、11月預(yù)售總面積僅僅20多萬(wàn)平米，年底最后一次沖刺的12月，月度新增預(yù)售量也不足50萬(wàn)平米。2、2008年商品房市場(chǎng)成交量分析2008度內(nèi)銷售情況分析：受季節(jié)性因素影響，長(zhǎng)春市商品房成交情況08年度內(nèi)月成交走勢(shì)保持“先抑后揚(yáng)”。1月份接近中國(guó)傳統(tǒng)的農(nóng)歷新年，加上氣溫寒冷，與較多人的購(gòu)房時(shí)間段存在差異性，客源的數(shù)量不足，月成交量低。2月更是新年期間，月度成交量同樣走低。3-6月份成交比較平穩(wěn)，屬于穩(wěn)步的回暖期。7月則隨著推貸量的加大，成交攀升至最高點(diǎn)，其中商品房成交面積超過(guò)60萬(wàn)平米，商品房套數(shù)超6000套。9-11月可能因網(wǎng)簽具有滯后性，

43、因此表在月度成交量走勢(shì)上，總體有所回落，但總體變化不大，并且月度之間里成交量還有所波動(dòng)；12月年度的最后一個(gè)月，成交量有所收縮，前幾個(gè)月商品房成交量持續(xù)在40萬(wàn)平米以上，本次回落至32萬(wàn)平米。長(zhǎng)春得到驗(yàn)證，雖然成交面積變化不大，但較多的發(fā)展商對(duì)于后期的預(yù)期值不算高，因此從10月份開(kāi)始，全市性的預(yù)售量陷入“低潮期”。3、2008年商品房市場(chǎng)價(jià)格分析2008度內(nèi)銷售均價(jià)分析：2008年長(zhǎng)春市商品房成交均價(jià)預(yù)估在4031元/平米。08年銷售均價(jià)最高峰出現(xiàn)在10月份4145元/平米，除1、12月份之外，其他月份均價(jià)也都保持在4000元/平米，整體上看成交均價(jià)比較平穩(wěn)，沒(méi)有大起大落的跡象。08年受到整體

44、環(huán)境走低的牽制，各家公司都保持比較慎重的市場(chǎng)觀點(diǎn)，保持價(jià)格的穩(wěn)定成為重點(diǎn)，因此08年只是上半年有小比例的微調(diào)，下半年基本保持持平，全年度的價(jià)格水平總體趨于穩(wěn)定化。09年市場(chǎng)更回歸于理性，雖然“壓抑性”需求會(huì)有一部分會(huì)釋放出來(lái)，但是較大的市場(chǎng)存量及新開(kāi)工、施工轉(zhuǎn)化的量同時(shí)也是歷史之最，因此供需可能會(huì)變得平穩(wěn)，供求關(guān)系之下價(jià)格會(huì)總體的保持緩漲。一、2009年商品房市場(chǎng)供應(yīng)分析從新增商品住宅月度供應(yīng)的曲線波動(dòng)上看， 09年上半年新增較少，而下半年呈幾何形增長(zhǎng)，主要因?yàn)槭?8年市場(chǎng)環(huán)境荒涼所影響，09年初開(kāi)工建設(shè)量較少，并有部分項(xiàng)目延期開(kāi)發(fā)，而09年“小陽(yáng)春”后，市場(chǎng)一直較為熱銷，大量項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，導(dǎo)

45、致下半年市場(chǎng)新增供應(yīng)量集中上升，尤其是在9月，受國(guó)慶黃金周和秋季房交會(huì)等因素， 新增供應(yīng)在9月大幅的上市。進(jìn)入冬季，受工程不能施工影響，新增供應(yīng)有所下降。二、2009年商品房市場(chǎng)成交量分析從09年月度銷售量走勢(shì)上看，全年銷售一直呈上升趨勢(shì)，最高點(diǎn)出現(xiàn)在11月份，主要因?yàn)槭芷哒劾屎投愘M(fèi)減免等利好因素影響，年初便開(kāi)始了“小陽(yáng)春”的銷售小高潮，之后春季房交會(huì)的召開(kāi)，市場(chǎng)開(kāi)始轉(zhuǎn)暖，市場(chǎng)交易量持續(xù)上升，進(jìn)入10月后，傳出七折利率等有利政策到期的消息，市場(chǎng)可銷售房源逐漸減少，市場(chǎng)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，購(gòu)房者為趕在優(yōu)惠結(jié)束前購(gòu)房，大量刺激了成交量的上升，導(dǎo)致09年冬季房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)熱銷。三、2009年商

46、品房市場(chǎng)供求比分析從09年全年看，只有在5、9月份市場(chǎng)供應(yīng)量放量集中，供求指數(shù)供大于求，其余月份均處于供小于求局面，影響這種局面的原因主要是受到08年年底世界經(jīng)濟(jì)大環(huán)境所致，各開(kāi)發(fā)商拿地，開(kāi)發(fā)量均在不斷減少，而長(zhǎng)春市從年初的小陽(yáng)春，5月份房交會(huì)剛性需求的集中放量，6、7、8月份的持續(xù)升溫，改善性需求的不斷抬頭，銷售量是一度的攀升，而導(dǎo)致商品房市場(chǎng)供小于求的局面。四、2009年商品房市場(chǎng)銷售均價(jià)分析從銷售均價(jià)的曲線的波動(dòng)上看，整體上處于上升趨勢(shì)。最高點(diǎn)出現(xiàn)10月份4840元/，最低點(diǎn)在2月份3980元/。主要年初天氣較為寒冷是銷售淡季，加之受08年市場(chǎng)影響較大，進(jìn)入3月后，“小陽(yáng)春”銷售小高潮出

47、現(xiàn)后，銷售價(jià)格開(kāi)始上升，并在7月因南關(guān)區(qū)、凈月區(qū)等高端項(xiàng)目如中海、萬(wàn)科、中信等集中開(kāi)盤拉動(dòng)影響，出現(xiàn)了本年銷售均價(jià)的第一個(gè)高點(diǎn)，隨后價(jià)格雖有下降，但因市場(chǎng)持續(xù)熱銷，房?jī)r(jià)自然上漲影響，在10月出現(xiàn)了本年銷售均價(jià)的最高點(diǎn)。一、2010年商品房市場(chǎng)供應(yīng)分析從新增商品住宅月度供應(yīng)的曲線波動(dòng)上看， 09年上半年新增較少，上下浮動(dòng)不是很大，隨著工期進(jìn)度的加快，直到進(jìn)入6月份，商品房開(kāi)始第一次大幅放量，緊接著“金九銀十”熱銷季節(jié)的到來(lái)，商品房開(kāi)始集中入市。出現(xiàn)了最高點(diǎn)，住宅供應(yīng)面積1875509，供應(yīng)套數(shù)18571套，與2009年10月份預(yù)售住宅建筑面積274696平米，同比上漲582.8%，2009年10

48、月份預(yù)售住宅套數(shù)為13557套，同比下降20.17%。二、2010年商品房市場(chǎng)成交量分析2010年地產(chǎn)政策頻出，信貸政策從嚴(yán)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度異常嚴(yán)格，一系列政策出臺(tái)后，各大城市成交量下滑，但從上表可見(jiàn)長(zhǎng)春市商品房市場(chǎng)全年成交量依舊勢(shì)頭不減，受到的影響較小，雖然很長(zhǎng)一段時(shí)間市場(chǎng)陷入濃厚的觀望氣氛中，但是整體看來(lái)依舊保持上升趨勢(shì)。三、2010年商品房市場(chǎng)供求比分析從10年全年看，年初1月-5月整個(gè)市場(chǎng)都處于供小于求狀態(tài)，主要原因則是施工期剛剛開(kāi)始，新品供應(yīng)量較少，同時(shí)長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是剛需占主導(dǎo)地位，進(jìn)入6月份，商品房首次大幅放量，一定程度上緩解了供需壓力，但7、8月份仍然供不應(yīng)求，

49、9月份以后市場(chǎng)供應(yīng)量放量集中，供求比逐漸被拉開(kāi)，且從全年來(lái)看供需比為1.09, 市場(chǎng)供大于求的局面維持較長(zhǎng)一段時(shí)間。四、2010年商品房市場(chǎng)銷售均價(jià)分析從銷售均價(jià)的曲線的波動(dòng)上看，受各月推出的產(chǎn)品不同，銷售均價(jià)的波動(dòng)幅度也較大，但整體上還是處于上升趨勢(shì)，最高點(diǎn)出現(xiàn)10月份6680元/，最低點(diǎn)在1月份5270元/。主要年初天氣較為寒冷且為銷售淡季，新品加推的較少，同時(shí)供客戶選擇的房源有限，進(jìn)入3月份，“小陽(yáng)春”銷售小高潮出現(xiàn)后，銷售價(jià)格開(kāi)始上升，隨著中海、萬(wàn)科、保利、中信等大品牌開(kāi)發(fā)商集中入市影響，銷售均價(jià)被進(jìn)一步拉升，使得從9月份之后各月均價(jià)均突破6000元/平以上。第四章：11年上半年市場(chǎng)總

50、結(jié)篇一、2011年上半年商品房市場(chǎng)成交量走勢(shì)分析10年月均成交31億、54.3萬(wàn)平新政窗口效應(yīng)導(dǎo)致5月成交量上漲49%11上半年月均成交25.1億、40.7萬(wàn)平11年1-6月長(zhǎng)春市場(chǎng)成交商品住宅244.4萬(wàn)平，同比10年（ 257.7 ）下降5%；成交金額150.6億，同比10年（ 124.1） 上漲21%。小結(jié)：1-6月成交規(guī)模同比10年小幅回落。2011年宏觀環(huán)境以調(diào)控為主旋律，加息、限購(gòu)等政策相繼出臺(tái)，但從市場(chǎng)整體表現(xiàn)來(lái)看，調(diào)控政策對(duì)整體市場(chǎng)影響較小。從目前限購(gòu)執(zhí)行情況來(lái)看，仍存在較多漏洞，可規(guī)避性較高，由于下半年新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)供應(yīng)逐漸釋放，市場(chǎng)壓力將主要來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)，政策影響將逐漸弱化。

51、對(duì)比分析2008年商品房市場(chǎng)成交量走勢(shì)2008年地產(chǎn)政策頻出，信貸政策從嚴(yán)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度異常嚴(yán)格，一系列政策出臺(tái)后，各大城市成交量下滑，很長(zhǎng)一段時(shí)間市場(chǎng)陷入濃厚的觀望氣氛中，9-11月因政策落實(shí)滯后性，在月度成交量走勢(shì)上，總體有所回落。2011年前三季度長(zhǎng)春市整體去化數(shù)據(jù)自2011年2月份始，長(zhǎng)春市成交量呈不斷上升態(tài)勢(shì)，因5月20日限購(gòu)政策落實(shí)，所以各大樓盤相繼搶與政策落實(shí)前開(kāi)盤，避免受到政策干擾。成交量于5月份止達(dá)到峰值，6月份有較大回落，成交面積環(huán)比下降達(dá)32.27%，成交套數(shù)環(huán)比下降30.83%，7月份及8月份開(kāi)始回升，恢復(fù)平衡態(tài)勢(shì)，9月份成交量有小幅下滑，未呈現(xiàn)以往“金九”

52、態(tài)勢(shì)； 2011年地產(chǎn)勢(shì)太與2008年相仿，但2011年相較2008年地產(chǎn)政策信貸新政策出臺(tái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度更強(qiáng)硬，一系列政策出臺(tái)后的半年時(shí)間內(nèi)，為歷年政策落實(shí)滯后性顯現(xiàn)時(shí)期，此時(shí)政策調(diào)控最為嚴(yán)格，各大媒體頻出相繼渲染，各大城市成交量下滑，開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)濃厚的觀望氣氛中，已經(jīng)進(jìn)入成交量大幅度下滑時(shí)期。二、2011年商品房市場(chǎng)供求分析2011年1-6月，整體市場(chǎng)新增批售204.98萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)10%，批售比1.16：1，市場(chǎng)表現(xiàn)供大于求。市場(chǎng)進(jìn)入4月份迎來(lái)首輪供應(yīng)高峰，由于受到新政影響，進(jìn)入4月份市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，供大于求。由于下半年新入市項(xiàng)目較多，預(yù)計(jì)供應(yīng)量仍將持續(xù)放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大。注： 09全年批售比為1：1.35， 10全年批售比為0.95：1。三、2011年商品房供求價(jià)格分析2011年上半年共有49個(gè)項(xiàng)目有新增產(chǎn)品入市，共計(jì)15050套。其中6000-7000元/平米的價(jià)格區(qū)間產(chǎn)品供應(yīng)最多，為6089套，占比40.5%；其次為5000-6000元/平米，供應(yīng)套數(shù)3770套，占比25%。 2011年上半年商品住宅5000-7000元/平米的價(jià)格區(qū)間成交套數(shù)