戶型資產(chǎn)評(píng)估分析報(bào)告書

1、其他資產(chǎn)評(píng)估案例5.1資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告案例S公司改制為股份有限公司項(xiàng)目的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書摘 要K整評(píng)報(bào)字（01）第XXX號(hào)以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書全文。K評(píng)估公司同意S公司的托付，依照國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)S公司改制為股份有限公司所涉及的整體資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ榔髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、投資環(huán)境、整體資產(chǎn)的使用效果、獲利能力和企業(yè)的進(jìn)展進(jìn)行了客觀、全面、科學(xué)的預(yù)測(cè)、核算，對(duì)該整體資產(chǎn)截至2001年8月31日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估

2、情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：本次資產(chǎn)評(píng)估范圍系截止2001年8月31日S公司所擁有的整體資產(chǎn)。評(píng)估基準(zhǔn)日：2001年8月31日評(píng)估目的：改制為股份有限公司評(píng)估方法：收益現(xiàn)值法評(píng)估結(jié)果：S公司賬面資產(chǎn)總額為657,565,495.68元，賬面負(fù)債總額為353,263,253.82元，賬面凈值304,302,241.86元，經(jīng)評(píng)估S公司整體資產(chǎn)價(jià)值為495,630,000.00元（大寫：肆億玖仟伍佰陸拾叁萬元整），增值191,327,758.14元，增值率為62.87%。本報(bào)告提出日期為2001年10月16日，評(píng)估結(jié)果的有效使用日期至2002年8月30日止。本報(bào)告僅供托付方為本報(bào)告所列明的評(píng)估目的服務(wù)

3、和送交財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管部門審查使用，本評(píng)估報(bào)告的使用權(quán)歸托付方所有。除按規(guī)定報(bào)送有關(guān)政府治理部門或依據(jù)法律需公開的情形外，未經(jīng)托付方許可，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得將報(bào)告的全部或部分內(nèi)容發(fā)表于任何公開的媒體上。K評(píng)估公司 法定代表人： 總評(píng)估師： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 注冊(cè)評(píng)估師： 中國(guó) 上海 二一年十月十六日S公司改制為股份有限公司項(xiàng)目的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書K整評(píng)報(bào)字(01)第XXX號(hào)K評(píng)估公司同意S公司的托付，依照國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)S公司改制為股份有限公司所涉及的整體資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估。本公司評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ榔髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、投資環(huán)境、

4、整體資產(chǎn)的使用效果、獲利能力和企業(yè)的進(jìn)展進(jìn)行了客觀、全面、科學(xué)的預(yù)測(cè)、核算，對(duì)該整體資產(chǎn)截至2001年8月31日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：一、托付方及資產(chǎn)占有方概況 托付方、資產(chǎn)占有方：S公司注冊(cè)地址：K市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)法定代表人：XXX注冊(cè)資本：美元貳仟捌佰伍拾萬元整企業(yè)類型：外商獨(dú)資經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)范圍：開發(fā)、生產(chǎn)、銷售電子等高科技產(chǎn)品；生產(chǎn)銷售陶瓷制品、美術(shù)陶瓷、周密陶瓷。S公司成立于1994年10月，投資總額3000萬美元，注冊(cè)資本2200萬美元，后增資至2850萬美元。1998年5月產(chǎn)品正式開始量產(chǎn)。公司經(jīng)營(yíng)范圍為生產(chǎn)銷售陶瓷制品、美術(shù)陶瓷、周密陶瓷?，F(xiàn)

5、行業(yè)務(wù)范圍以生產(chǎn)及銷售各種內(nèi)外墻磚及通體磚為主，產(chǎn)品包括：外墻磚、通體外墻磚、地磚、壁磚、廣場(chǎng)磚、滲花通體磚、多管布料通體磚等。公司先后通過ISO-9001和ISO-14001認(rèn)證，并被有關(guān)評(píng)估公司評(píng)定為AAA級(jí)企業(yè)。長(zhǎng)期以來，S公司秉持公司一貫的經(jīng)營(yíng)方針及經(jīng)營(yíng)理念，積極深入和開發(fā)中國(guó)大陸市場(chǎng)。公司成立以來，公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模逐年增大，盈利總額也逐年增加，保持資產(chǎn)利潤(rùn)雙增長(zhǎng)的局面。2001年公司被授予 “2000年度K市最佳外商投資企業(yè)”榮譽(yù)稱號(hào)。二、評(píng)估目的依照S公司董事會(huì)決議，擬改制為股份有限公司。本次評(píng)估目的即為S公司改制為股份有限公司所涉及的整體資產(chǎn)提供價(jià)值參考依據(jù)，不用于企業(yè)調(diào)賬

6、等其他用途。三、評(píng)估范圍和對(duì)象本次資產(chǎn)評(píng)估范圍系截止2001年8月31日S公司所擁有的該公司整體資產(chǎn)，其中包括流淌資產(chǎn)32,720.63萬元、固定資產(chǎn)28,040.51萬元、無形資產(chǎn)3,931.87萬元、其他資產(chǎn)1,063.54萬元、總資產(chǎn)共計(jì)65,756.55萬元，流淌負(fù)債34,126.33萬元、長(zhǎng)期負(fù)債1,200.00萬元、負(fù)債總計(jì)35,326.33萬元，凈資產(chǎn)30,430.22萬元。以上均為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，評(píng)估對(duì)象為企業(yè)的整體資產(chǎn)。 納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)與托付評(píng)估時(shí)申報(bào)的資產(chǎn)范圍一致。四、評(píng)估基準(zhǔn)日本次評(píng)估基準(zhǔn)日為2001年8月31日。確定評(píng)估基準(zhǔn)日的理由為：1、月末會(huì)計(jì)報(bào)表完整準(zhǔn)確2、盡可能

7、接近評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日期評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格是本次評(píng)估中一切取價(jià)的唯一有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。五、評(píng)估原則依照國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)治理及評(píng)估的有關(guān)法規(guī)，我們遵循的工作原則是獨(dú)立性原則、科學(xué)性原則、客觀性原則、專業(yè)性原則。評(píng)估適用的經(jīng)濟(jì)原則是貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期原則以及持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則、最佳使用原則。六、評(píng)估依據(jù)（一）法規(guī)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院1991年第91號(hào)令公布的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估治理方法；2、原國(guó)家國(guó)資局制定的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估治理方法施行細(xì)則；3、財(cái)政部財(cái)評(píng)字199991號(hào)文資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告差不多內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定；4、原國(guó)家國(guó)資局轉(zhuǎn)發(fā)的資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見；5、財(cái)政部外商投資企業(yè)會(huì)計(jì)制度；6、上海市國(guó)有資產(chǎn)治理辦

8、公室頒布的收益法適用性推斷規(guī)則（試行）；7、其他有關(guān)法規(guī)和規(guī)定。（二）經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)S公司董事會(huì)決議。（三）產(chǎn)權(quán)依據(jù)1、外觀設(shè)計(jì)專利證書34件；2、外觀設(shè)計(jì)專利申請(qǐng)受理通知書69件；3、商標(biāo)注冊(cè)證6件；4、注冊(cè)商標(biāo)許可使用合同6件；5、房權(quán)證5件；6、國(guó)有土地使用證1件。（四）評(píng)估預(yù)測(cè)參數(shù)及選取依據(jù)1、S公司1998-2000年度財(cái)務(wù)報(bào)表；2、S公司評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)報(bào)表；3、S公司歷史經(jīng)營(yíng)狀況分析資料；4、S公司提供的營(yíng)運(yùn)打算書；5、 HYPERLINK http:/WWW.14148.COM WWW.14148.COM中國(guó)陶瓷在線、 HYPERLINK http:/WWW.TAOCI.COM W

9、WW.TAOCI.COM陶瓷世界、 HYPERLINK http:/WWW.TAOCIWORLD.COM WWW.TAOCIWORLD.COM全球陶瓷信息網(wǎng)、 HYPERLINK http:/WWW.2CUC.COM WWW.2CUC.COM中國(guó)建材網(wǎng)等網(wǎng)站所載相關(guān)資料；6、S公司提供的其他相關(guān)資料；7、評(píng)估人員收集的各類與評(píng)估相關(guān)的佐證資料。七、評(píng)估方法本次評(píng)估采納收益現(xiàn)值法。（一）評(píng)估技術(shù)思路和程序的理論基礎(chǔ)收益現(xiàn)值法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)的以后預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。所謂收益現(xiàn)值，是指企業(yè)在以后特定時(shí)期內(nèi)的預(yù)期收益按適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算成當(dāng)前價(jià)值（簡(jiǎn)稱

10、折現(xiàn)）的總金額。采納收益法評(píng)估出的價(jià)值是企業(yè)整體資產(chǎn)獲利能力的量化和現(xiàn)值化，而企業(yè)存在的全然目的確實(shí)是為了盈利，因此運(yùn)用收益法評(píng)估能夠真實(shí)地反映企業(yè)整體資產(chǎn)的價(jià)值，更能為市場(chǎng)所同意。收益法能彌補(bǔ)成本法僅從各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值加和的角度進(jìn)行評(píng)估，未能充分考慮企業(yè)整體資產(chǎn)所產(chǎn)生的整體獲利能力的缺陷，幸免了成本法對(duì)效益好或有良好進(jìn)展前景的企業(yè)價(jià)值低估、對(duì)效益差或企業(yè)進(jìn)展前景較差的企業(yè)價(jià)值高估的不足。 其中：P評(píng)估值（折現(xiàn)值）； r所選取的折現(xiàn)率； t收益年限（收益期）； Fi以后第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額； F以后等額預(yù)期收益額； 本次評(píng)估使用該公式，是基于企業(yè)正常持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下，通過對(duì)企業(yè)以后收益的折現(xiàn)來

11、確定評(píng)估值，其特點(diǎn)是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期間每年的收益額不等且收益期較長(zhǎng)，在對(duì)企業(yè)以后五年的產(chǎn)品銷售收入、各類成本、費(fèi)用等進(jìn)行預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，自第六年起以后各年的收益額水平假定保持在第五年（即2006年）的水平上。（二）適用性推斷1、總體情況推斷 S公司要緊開發(fā)、生產(chǎn)、銷售中高檔建筑陶瓷制品。截止2000年度，公司在建筑陶瓷市場(chǎng)占有率位居前列，銷售網(wǎng)絡(luò)輻射江、浙、滬、東北、華北、華南、西南和中南等地區(qū)。本次采納收益現(xiàn)值法的緣故分析如下：（1）本公司同意托付后對(duì)S公司資產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)，至2001年8月31日公司擁有的各類資產(chǎn)差不多為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，為持續(xù)經(jīng)營(yíng)提供了必備的條件。（2）S公司進(jìn)入中國(guó)大陸市場(chǎng)已近8年，

12、積存了豐富的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，建立起了可觀的企業(yè)規(guī)模和市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)入了高速進(jìn)展的時(shí)期，以后收益能夠量化預(yù)測(cè)，以后風(fēng)險(xiǎn)也能夠加以衡量，差不多具備了采納收益現(xiàn)值法評(píng)估的前提條件。2、評(píng)估目的推斷本次評(píng)估的目的是為S公司改制為股份有限公司所涉及的整體資產(chǎn)提供價(jià)值依據(jù)，重置成本法僅能反映資產(chǎn)本身的重置價(jià)值，不能全面、科學(xué)地體現(xiàn)企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。本次評(píng)估托付方要求我公司在評(píng)估時(shí)，對(duì)S公司的市場(chǎng)公允價(jià)值予以客觀、真實(shí)的反映，不僅僅是對(duì)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值予以簡(jiǎn)單加總，而是要綜合體現(xiàn)企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、行業(yè)地位、成熟的治理模式所蘊(yùn)含的整體價(jià)值，即把企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)作為一個(gè)有機(jī)整體，以整體資產(chǎn)的獲利能力來評(píng)

13、估企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值。3、企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表推斷依照S公司提供的會(huì)計(jì)報(bào)表，公司前幾年的營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)等均為正值，平穩(wěn)增長(zhǎng)且波動(dòng)幅度不大，表明公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)比較穩(wěn)定，企業(yè)整體資產(chǎn)的獲利能力從前3年的實(shí)際運(yùn)行來看是能夠合理預(yù)期的。八、評(píng)估過程 我們依照資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定，對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估和權(quán)利鑒定，具體步驟如下：（一）2001年9月22日同意S公司的托付對(duì)其整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，業(yè)務(wù)約定書編號(hào)為：XXXXXXX。（二）聽取關(guān)聯(lián)方及資產(chǎn)占有方有關(guān)人員對(duì)委估對(duì)象歷史和現(xiàn)狀的介紹；依照評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象及范圍，選定評(píng)估基準(zhǔn)日，擬定評(píng)估方案。（三）評(píng)估人員在對(duì)企業(yè)填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)內(nèi)容進(jìn)行征詢、鑒

14、不，并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)的基礎(chǔ)上，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行了清查核實(shí)，并收集了各類與以后年期收益預(yù)測(cè)相關(guān)的資料以及企業(yè)產(chǎn)權(quán)證明文件，確定企業(yè)收益有效年限；（四）深入了解企業(yè)的生產(chǎn)、治理和經(jīng)營(yíng)情況，如：人力配備、物料資源供應(yīng)情況、治理體制和治理方針、財(cái)務(wù)打算和經(jīng)營(yíng)打算等；（五）對(duì)企業(yè)前幾年的財(cái)務(wù)資料進(jìn)行分析，并對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況及進(jìn)展打算進(jìn)行分析。（六）對(duì)由該企業(yè)整體資產(chǎn)可帶來的以后收益進(jìn)行預(yù)測(cè)；（七）對(duì)與該以后收益有關(guān)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測(cè)；（八）依照各類風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)，選定合理的風(fēng)險(xiǎn)酬勞率，進(jìn)而確定折現(xiàn)率；（九）對(duì)以后年期的收益按選定折現(xiàn)率進(jìn)行折現(xiàn)，得出整體資產(chǎn)的現(xiàn)值。（十）依照評(píng)估工作情況，得出初步結(jié)果，

15、聽取專家意見，確認(rèn)無重評(píng)、漏評(píng)事項(xiàng)，分析意見，修改完善。（十一）起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，經(jīng)本公司三級(jí)復(fù)核完成報(bào)告書，向托付方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。九、評(píng)估結(jié)論S公司賬面資產(chǎn)總額為657,565,495.68元，賬面負(fù)債總額為353,263,253.82元，賬面凈值304,302,241.86元，經(jīng)評(píng)估S公司整體資產(chǎn)價(jià)值為495,630,000.00元（大寫：肆億玖仟伍佰陸拾叁伍萬元整），增值191,327,758.14元，增值率為62.87%。評(píng)估結(jié)果匯總表 金額單位：萬元資產(chǎn)項(xiàng)目賬面值調(diào)整后賬面值評(píng)估值增值額增減率%流淌資產(chǎn)32,720.6332,720.63固定資產(chǎn)28,040.5128,0

16、40.51無形資產(chǎn)3,931.873,931.87其他資產(chǎn)1,063.541,063.54總資產(chǎn)65,756.5565,756.55流淌負(fù)債34,126.3334,126.33長(zhǎng)期負(fù)債1,200.001,200.00負(fù)債總計(jì)35,326.3335,326.33凈資產(chǎn)30,430.2230,430.2249,563.0019,132.7862.87%十、特不事項(xiàng)講明（一）由于地點(diǎn)都市規(guī)劃的需要，公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所在以后1年內(nèi)極大可能面臨搬遷，這將對(duì)公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生一定的不利阻礙。本次評(píng)估中對(duì)此事項(xiàng)已進(jìn)行了審慎的考慮，并假定公司搬遷產(chǎn)生的損失可由地點(diǎn)政府予以補(bǔ)貼。（二）對(duì)企業(yè)存在的可能阻礙資產(chǎn)

17、評(píng)估值的瑕疵事項(xiàng)，在企業(yè)托付時(shí)未作專門講明而評(píng)估人員依照專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。（三）本公司不對(duì)托付方提供的有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為批文、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、權(quán)證、會(huì)計(jì)憑證等證據(jù)資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。（四）本公司聲明現(xiàn)在及今后與貴公司托付評(píng)估的資產(chǎn)或其評(píng)估價(jià)值概無利益關(guān)系。（五）本公司對(duì)所采納的信息資料來源的真實(shí)性，可靠性負(fù)責(zé)。十一、評(píng)估報(bào)告基準(zhǔn)日后重大事項(xiàng)（一）評(píng)估基準(zhǔn)日后至出具評(píng)估報(bào)告日，S公司一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常，不存在需披露而未披露的重大事項(xiàng)。（二）評(píng)估基準(zhǔn)日后至報(bào)告有效期內(nèi)，資產(chǎn)數(shù)量和作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生明顯變化時(shí)，或托付方發(fā)生期后事項(xiàng)并對(duì)委估價(jià)值產(chǎn)生顯著阻礙時(shí)，不能直接使用本評(píng)估

18、結(jié)論。十二、評(píng)估報(bào)告的法律效力（一）評(píng)估報(bào)告成立的前提條件和假設(shè)條件： 1、本報(bào)告所稱“評(píng)估價(jià)值”，是指所評(píng)估的資產(chǎn)在現(xiàn)有用途不變并接著經(jīng)營(yíng)以及在評(píng)估基準(zhǔn)日的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境前提下，依照公開市場(chǎng)原則確定的現(xiàn)行公允價(jià)，沒有考慮今后可能承擔(dān)的抵押擔(dān)保事宜，以及專門的交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的阻礙； 2、國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)、政治政策變化對(duì)企業(yè)預(yù)期情況的阻礙，除差不多出臺(tái)尚未實(shí)施政策除外，假定其將可不能對(duì)企業(yè)預(yù)期情況構(gòu)成重大阻礙； 3、不可抗拒的自然災(zāi)難或其它無法預(yù)測(cè)的突發(fā)事件，不作為預(yù)期企業(yè)以后情況的相關(guān)因素考慮； 4、企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)，仍按原先設(shè)計(jì)使用、保持原有要素資產(chǎn)、保持原有正常的經(jīng)營(yíng)方式；并假定企業(yè)在工商登記經(jīng)營(yíng)期期滿后，仍接著經(jīng)營(yíng)無期限。 5、企業(yè)經(jīng)營(yíng)治理者的某些個(gè)人的行為未在預(yù)測(cè)企業(yè)以后情況時(shí)考慮；6、預(yù)期收益的測(cè)確實(shí)是以企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)正常經(jīng)營(yíng)治理為前提，假定搬遷可不能對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成阻礙，并假定企業(yè)按照原定投資打算進(jìn)行追加投資。7、收益的計(jì)算以會(huì)計(jì)年度為準(zhǔn)，假定收支均發(fā)生在年末。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果將會(huì)失效。（二）本評(píng)估報(bào)告