房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)問題研究

1、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)問題研究5房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)綜述5.1房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)內(nèi)涵狹義的房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，如為提高房地產(chǎn)使用價(jià)值而種植在土地上的花草、樹木或人工建筑的假山、花園，為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上水、電、衛(wèi)生、消防等設(shè)備。廣義的房地產(chǎn)除了上述內(nèi)容外，還包括地面水、地下水和地下埋藏礦產(chǎn)等自然資源及其領(lǐng)空。房地產(chǎn)投資是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在今后獲得不確定的收益，也確實(shí)是將其資金投資于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營中的行為。房地產(chǎn)投資具有：投資成本高、投資回收期長、投資風(fēng)險(xiǎn)性大、投資收益性好等特點(diǎn)。按房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容可把房地產(chǎn)投資的類型分為：土地開發(fā)

2、投資、房屋開發(fā)投資、房地產(chǎn)經(jīng)營投資、房地產(chǎn)中介服務(wù)投資、房地產(chǎn)治理和服務(wù)投資；按房地產(chǎn)投資的領(lǐng)域不同可把房地產(chǎn)投資的類型分為：商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資和住宅房地產(chǎn)投資。其中商業(yè)房地產(chǎn)投資在房地產(chǎn)投資中所占比重最大，其投資回報(bào)率也最高，往往是房地產(chǎn)投資的重要目標(biāo)。由于工業(yè)用房適用性差，技術(shù)性強(qiáng)，工業(yè)房地產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力小于商業(yè)房地產(chǎn)。在我國，由于長期以來實(shí)行福利型住房制度，由國家投資建房，抑制了其他房地產(chǎn)投資來源，導(dǎo)致了我國住房供求的緊張狀態(tài)，住房問題已成為我國亟待解決的社會(huì)問題。為解決住宅供不應(yīng)求的矛盾，目前乃至今后一段時(shí)刻內(nèi)，我國住宅房地產(chǎn)投資仍然是較為突出的投資熱點(diǎn)。5.2中國房地

3、產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的特征及成因5.2.1中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的特征 （1）房地產(chǎn)投資在中國東部與中、西部地區(qū)之間存在顯著差異，而在中、西部地區(qū)之間差異不大這種狀況，與中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展?fàn)顩r(包括GDP、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資所反映的狀況)，從整體上講是相吻合的，這種地區(qū)間的差異是專門顯著的。只只是，房地產(chǎn)投資與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、GDP相比，在地區(qū)間的差距更大，更為突出。且在中國差不多對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行多年調(diào)整的情況下，這種差異并沒有發(fā)生明顯的變化。 （2）從房地產(chǎn)本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整來看，幾年來已取得一定的進(jìn)展。就東部地區(qū)而言，房地產(chǎn)投資投向“辦公樓”、“商用”上的比重明顯得到降低，在中

4、、西部地區(qū)，投向“住宅”、“辦公樓”、“商用”上的比重，都有一定程度的增加；而從房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)成分來看，外商、港澳臺(tái)與聯(lián)營經(jīng)濟(jì)的80%-90%投向了東部地區(qū)，然而，值得可喜的是私營經(jīng)濟(jì)與股份制經(jīng)濟(jì)的投資比重在西部地區(qū)分不占了22.76%與17.78%。 （3）從房地產(chǎn)投資的效益看，東部地區(qū)的商品房銷售收入與房地產(chǎn)經(jīng)營總收人明顯地高于中、西部地區(qū)，差不多保持在80%以上，各地區(qū)的投人產(chǎn)出比差不多相一致；然而1996、1997年東、中、西部地區(qū)的營業(yè)利潤呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，且1997年東部地區(qū)的營業(yè)利潤僅為28.12億元，中、西部地區(qū)營業(yè)利潤均為負(fù)值。 （4）阻礙房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)因素，在地區(qū)之

5、間既呈現(xiàn)出共性，又存在差不。從總體而言，人均可支配收人、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、總?cè)丝?、GDP對(duì)房地產(chǎn)投資存在著一種綜合的相關(guān)關(guān)系；然而，對(duì)東部與中部地區(qū)，阻礙房地產(chǎn)投資較為突出的因素是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資；而對(duì)西部地區(qū)來講，上述四個(gè)因素均對(duì)房地產(chǎn)投資有明顯的阻礙，其中GDP的作用最大，其次依次為全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、總?cè)丝谂c人均可支配收人。5.2.2中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)特征的成因 （1）由于歷史與自然條件的緣故，中國的東、中、西部地區(qū)，在經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的進(jìn)展進(jìn)度上長期存在著較大的差異。改革開放的20多年中，為了使中國的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)取得明顯的進(jìn)步，不管從政策導(dǎo)向與實(shí)際運(yùn)作中，都必定會(huì)將有限的資源優(yōu)先配置到基礎(chǔ)

6、設(shè)施、自然環(huán)境、人力資源相對(duì)較好的東部地區(qū)，房地產(chǎn)投資作為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，其優(yōu)選的地區(qū)同樣必定是東部沿海地區(qū)，而不可能投向交通、通訊不發(fā)達(dá)，生態(tài)環(huán)境惡劣的中、西部地區(qū)，同樣?xùn)|部地區(qū)也成為外商、港澳臺(tái)以及聯(lián)營經(jīng)濟(jì)投資的首選地區(qū)。 （2）中國政府自九十年代中期以來，加大了對(duì)中、西部地區(qū)的投人，該地區(qū)的GDP、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資得到了明顯的增長。然而，中、西部地區(qū)優(yōu)先進(jìn)展的是基礎(chǔ)設(shè)施、交通、通訊、農(nóng)業(yè)、文化教育等，因而，該地區(qū)GDP、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長，要緊是由于上述產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展所作的貢獻(xiàn)。西部地區(qū)的都市化進(jìn)程，除了少數(shù)都市，如重慶、四川的成都、陜西的西安、云南的昆明、新疆的烏魯木齊，總

7、體上處于滯后狀態(tài)，與都市化進(jìn)程齊步的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的進(jìn)程，必定處于落后狀態(tài)，因此，在西部地區(qū)房地產(chǎn)投資、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、GDP所占比重的依次順序正好與東部地區(qū)相反。 （3）1996、1997年房地產(chǎn)投資總量比1994年分不下降6.7%和7.8%，而商品房屋銷售收人分不增加24.7%和42.7%，房地產(chǎn)經(jīng)營總收人分不增加20.6%和35.9%。然而營業(yè)利潤發(fā)生了明顯的下滑，這種狀況與經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期整個(gè)中國的經(jīng)濟(jì)狀況是相吻合的，特不是與中國國有企業(yè)虧損的緣故相一致，加之，東南亞金融危機(jī)的阻礙，使房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜，1997年全國不管東、中、西部地區(qū)普遍出現(xiàn)的經(jīng)營虧損也就不足為奇。 （4）從阻礙房地產(chǎn)

8、投資的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)因素所呈現(xiàn)的特征中，我們能夠看出，這正是處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期的中國房地產(chǎn)投資的某些特征。在東部地區(qū)，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展以及房改政策推進(jìn)速度的加快，阻礙房地產(chǎn)投資的要緊因素，已由象征打算經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)時(shí)期的“全社會(huì)固定資產(chǎn)投資”、“總?cè)丝凇钡纫蛩?，改變?yōu)橄笳魇袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)時(shí)代的“人均可支配收人”、“全社會(huì)固定資產(chǎn)投資”等因素；同樣是“全社會(huì)固定資產(chǎn)投資”那個(gè)因素，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，其內(nèi)容已發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化，例如，在那個(gè)時(shí)期，銀行信貸在貸款投向上已由向房地產(chǎn)開發(fā)商貸款為主，開始轉(zhuǎn)向?yàn)槎际芯用褓徺I房產(chǎn)進(jìn)行貸款；而在西部地區(qū)，由于經(jīng)濟(jì)進(jìn)展相對(duì)遲緩，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的速度遠(yuǎn)不如東部地區(qū)，阻礙房地產(chǎn)投資進(jìn)展

9、的要緊因素首先是GDP，即首先靠經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度，其次才是全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、總?cè)丝凇⑷司芍涫杖说纫蛩?。而全社?huì)固定資產(chǎn)投資的增加，意味著西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通、通訊、農(nóng)業(yè)等投人的增加，反過來是對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)展的制約。 5.3研究房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)問題的意義意義在于一：有關(guān)人士認(rèn)為，為使房價(jià)不再高漲，應(yīng)加大房地產(chǎn)開發(fā)用地的投放，緩解房地產(chǎn)用地緊張的矛盾，同時(shí)規(guī)范土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，防止土地價(jià)格飆升。要正確使用經(jīng)濟(jì)適用房這一手段，有效地抑制市場(chǎng)房價(jià)。進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)只收定金、不簽購房合同的現(xiàn)象加大查處力度，減少炒樓現(xiàn)象，杜絕契稅流失，使房地產(chǎn)業(yè)健康地進(jìn)展。二：日前，英國經(jīng)濟(jì)評(píng)

10、論家馬丁沃爾夫撰文指出了中國目前最重大的問題不是經(jīng)濟(jì)過熱，而是投資效率的低下?！巴顿Y是否得到了合理分配才是我們需要回答的問題?！币虼?，房地產(chǎn)企業(yè)組合“優(yōu)勢(shì)行業(yè)”進(jìn)行業(yè)外進(jìn)展，推行投資多元化戰(zhàn)略是一個(gè)頗有意義的命題。 “從近幾年投資情況看，房地產(chǎn)投資比重始終保持在55%以上，這一趨勢(shì)與進(jìn)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整方向不盡匹配。尤其是在房地產(chǎn)業(yè)后勁受到阻礙的情況下，要保持全市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，就必須加大投資結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，提高產(chǎn)業(yè)投資比重?！?徐州市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)概述6.1阻礙徐州市房地產(chǎn)開發(fā)的因素分析 專家分析指出，徐州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速進(jìn)展，是徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的要緊

11、動(dòng)因。以汽車、住房為代表的新一輪消費(fèi)熱點(diǎn)的形成等對(duì)房地產(chǎn)有明顯的促進(jìn)作用。除了經(jīng)濟(jì)因素外，阻礙房地產(chǎn)開發(fā)的要緊因素還有政策和市場(chǎng)需求因素。與此同時(shí)，徐州所開發(fā)的商品房結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。調(diào)查顯示，當(dāng)前已有一年以上空置商品房中，不墅及高檔公寓所占比例逐漸升高。盡管如此，企業(yè)開發(fā)此類房屋熱情依舊不減。形成鮮亮對(duì)比的是，經(jīng)濟(jì)適用房少有空置，但針對(duì)中低收入的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)仍少。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金仍然不足，融資渠道依舊單一。銀行資金仍然是要緊的資金來源。盡管去年企業(yè)自有資金占總資金來源的比例相比上年有所上升，但房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金依靠程度依舊較大。 有人認(rèn)為，在引發(fā)投資變化的各種因素中產(chǎn)業(yè)政策是最重

12、要的。綜合近來一系列的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻不斷提高，企業(yè)的自有資金不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目由20%以上提高到35%以上，北京市實(shí)施的項(xiàng)目開盤需先付40%土地出讓金政策也在加高項(xiàng)目開發(fā)門檻，人們普遍預(yù)測(cè)：8月31日北京土地公開交易落實(shí)后，雖會(huì)增加開發(fā)土地的供應(yīng)量，但仍無法滿足開發(fā)市場(chǎng)的需求，至少在相當(dāng)一段時(shí)刻內(nèi)土地成本對(duì)開發(fā)商來講依舊相當(dāng)高的，在這些產(chǎn)業(yè)政策下自然會(huì)引起投資結(jié)構(gòu)的一些調(diào)整。 另據(jù)分析，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些不確定因素也在加大，“831”差不多造成了巨大的土地突擊審批，如數(shù)繳納由此產(chǎn)生的土地出讓金將擠光開發(fā)商手中的現(xiàn)金；另外開發(fā)企業(yè)除繳納土地出讓金之外，還需集中大量現(xiàn)金，用

13、來支付土地的征地、拆遷等成本，以及后續(xù)的各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用。這將使得開發(fā)商負(fù)債率上升、現(xiàn)金流下降，并可能帶來資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。新規(guī)定要求協(xié)議出讓的土地必須在兩年以內(nèi)開工，否則強(qiáng)行收回，這將迫使開發(fā)商集中開工，加大市場(chǎng)供應(yīng)量，加劇市場(chǎng)競(jìng)爭，最終沖擊房價(jià)。 人大土地治理系教研室對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的壓力用一對(duì)辯證關(guān)系做出了解釋：土地是房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭力之一，然而隨著國家對(duì)土地操縱的加強(qiáng)和土地市場(chǎng)的規(guī)范化，原有開發(fā)企業(yè)資金流淌的出口不再向原來那樣寬泛，一定程度被限制了，而另一方面，往常不敢進(jìn)入房地產(chǎn)的企業(yè)現(xiàn)在由于土地市場(chǎng)的規(guī)范敢于進(jìn)入了，對(duì)行外資本來講資金流入的進(jìn)口卻放大了，兩相作用，老牌開發(fā)企業(yè)的壓力可想

14、而知。 同為長三角區(qū)域重要都市之一，與蘇南的南京、蘇州、無錫相比，徐州的房地產(chǎn)市場(chǎng)則稍顯滯后。近日中國地產(chǎn)投資網(wǎng)就都市地產(chǎn)的進(jìn)展現(xiàn)狀和定位問題，組織考察團(tuán)對(duì)徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了綜合考察。考察團(tuán)認(rèn)為，徐州土地價(jià)格相對(duì)較低，房價(jià)也有專門大的上升空間，應(yīng)該成為下一輪的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。據(jù)了解，2003年，徐州市新建商品房每平方米平均價(jià)格由2002年的1389.6元上漲到1737元。“徐房指數(shù)”最新數(shù)據(jù)也表明，2004年一季度徐州市住宅均值上漲到每平方米1877元，比去年第四季度上漲了8.06%。但與無錫每平方米3000多元平均價(jià)格以及南京更為火爆的價(jià)位相比，相對(duì)滯后的徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)較大的增值空間將是吸引

15、外地大型企業(yè)入駐的重要砝碼。 有分析人士認(rèn)為，便利的交通、寬敞的進(jìn)展前景為徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了進(jìn)展契機(jī)，也正被投資者所看好。考察團(tuán)成員也反映，作為長三角的重要組成部分，江蘇特不是蘇南幾個(gè)大中都市如蘇州、無錫、昆山、南京等地，由于外資開發(fā)企業(yè)和炒房者的頻繁介入，房價(jià)已上升到一定空間，再介入的話已具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，但蘇南部分剛剛啟動(dòng)的中小都市和蘇北徐州、連云港等地，不但土地價(jià)格相對(duì)較低，與經(jīng)濟(jì)實(shí)力相比，房價(jià)也有專門大的上升空間，應(yīng)該成為下一輪的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。6.2徐州市房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)存在的問題近年來，徐州經(jīng)濟(jì)在較高平臺(tái)上持續(xù)快速增長，運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，銷售收入和盈利水平再創(chuàng)新高，

16、呈現(xiàn)快速增長。改革開放向縱深推進(jìn)。企業(yè)改革取得新突破。加快實(shí)施體制和機(jī)制創(chuàng)新，企業(yè)改制工作全面推進(jìn)。外向型經(jīng)濟(jì)全方位擴(kuò)大開放，呈現(xiàn)良好進(jìn)展態(tài)勢(shì)，這對(duì)徐州房地產(chǎn)是一個(gè)專門好的推動(dòng)力。隨著徐州人口的第二次進(jìn)入高峰以來，徐州房產(chǎn)的狀況呈快速增長態(tài)勢(shì)，但進(jìn)展不平衡，要緊是由于徐州國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)展中存在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾和經(jīng)濟(jì)體制深層次問題比較突出，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的內(nèi)生機(jī)制尚未真正形成；微觀主體活力不強(qiáng)，社會(huì)有效需求仍然不足，經(jīng)濟(jì)開放度偏低，縣域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展滯后，縣鎮(zhèn)財(cái)政困難；就業(yè)和再就業(yè)壓力較大，社會(huì)保障體系不夠完善，下崗失業(yè)人員和部分農(nóng)民生活還比較困難，等等。徐州房地產(chǎn)開發(fā)投資去年起開始出現(xiàn)并呈現(xiàn)不斷進(jìn)展的態(tài)勢(shì)

17、。據(jù)調(diào)查顯示，徐州市企業(yè)土地存量及占用耕地去年均在減少，而企業(yè)用于土地購置的投資也在減少。逾六成五的企業(yè)認(rèn)為，本地區(qū)本年度房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模適中，超過六成二的企業(yè)認(rèn)為徐州地區(qū)略微存在房地產(chǎn)開發(fā)過熱現(xiàn)象。其中存在的要緊問題有：一是房價(jià)持續(xù)上漲。由于近年來徐州市房地產(chǎn)土地投放量減少，市區(qū)土地大幅上漲，房價(jià)上漲勢(shì)頭難以遏制，同時(shí)帶動(dòng)了市區(qū)周邊縣區(qū)房價(jià)的上漲。二是住宅套型面積過大。該市面向中低收入階層的經(jīng)濟(jì)型樓盤相對(duì)缺乏，市區(qū)新推出的樓盤幾乎差不多上高層和小高層，單套面積在150平方米以上居多。三是房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)開發(fā)要緊的資金來源是定金與預(yù)訂款，企業(yè)自籌較少，房地產(chǎn)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱。

18、定金與預(yù)付款中有相當(dāng)部分是個(gè)人銀行按揭貸款，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資用消費(fèi)者和銀行的鈔票來借雞生蛋，投資的風(fēng)險(xiǎn)要緊由購房者和銀行承擔(dān)。四是有房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作現(xiàn)象。徐州房地產(chǎn)存在投機(jī)炒作現(xiàn)象，新樓盤入住率低。過度炒作的結(jié)果，受害的最終是消費(fèi)者和政府，消費(fèi)者多付了十幾萬元的房款，而政府則損失了大筆的稅收。7阻礙房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的因素分析 從附表1能夠看出2004年，由于徐州市都市化進(jìn)程的不斷加快、住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整、置業(yè)投資者增多，導(dǎo)致市場(chǎng)需求急劇增加，同時(shí)，土地市場(chǎng)供應(yīng)加大及外地資金的大量進(jìn)入，進(jìn)一步推動(dòng)增量房產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，使得2004年一季度的房價(jià)上漲比較明顯，但各分區(qū)住房價(jià)格上漲不一，從總體上看，目

19、前中心區(qū)的房價(jià)仍最高，南區(qū)的房價(jià)次之，東區(qū)房價(jià)上漲幅度較快，北區(qū)的房價(jià)略有下降。徐州市2004年各要緊房產(chǎn)類型、項(xiàng)目地理位置、配套實(shí)施、建筑面積、價(jià)格狀況詳見附表1。7.1房產(chǎn)開發(fā)位置，配套設(shè)施因素房地產(chǎn)亦即不動(dòng)產(chǎn)。由于房地產(chǎn)固定于某個(gè)地段，不能移動(dòng)，因而地域性較強(qiáng)，它與周圍環(huán)境關(guān)系極為緊密，屬于地點(diǎn)性市場(chǎng)。不同地區(qū)同一交易種類的房地產(chǎn)市場(chǎng)也有專門大差異。以住宅為例，區(qū)域阻礙因素有風(fēng)俗適應(yīng)、氣候條件、交通設(shè)施、商業(yè)街配置、災(zāi)難情況、市容與環(huán)境、污水處理、供電、學(xué)校、醫(yī)院、公園等多種因素。而這些區(qū)域因素則是該區(qū)域房地產(chǎn)的更大的系統(tǒng)，房地產(chǎn)只是其中的一個(gè)組成要素，只有當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他要素協(xié)調(diào)一致

20、時(shí)，該區(qū)域系統(tǒng)才能有序運(yùn)行。 隨著都市化水平的提高，人們就會(huì)提高自己的居住面積及居住環(huán)境的質(zhì)量，這就對(duì)住宅的單位面積和所處位置提出了一定的要求。區(qū)位好、單位面積設(shè)計(jì)合理的住宅將會(huì)有大量的市場(chǎng)需求，這就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康快速穩(wěn)定的進(jìn)展。由以上（表1徐州房產(chǎn)調(diào)查表）能夠?qū)ｉT明顯的看出：開發(fā)位置好，配套設(shè)施齊全的房產(chǎn)價(jià)格就比較高。由此引申開不管是商業(yè)依舊住宅用房地段好是開發(fā)商投資的看好點(diǎn)。7.2房產(chǎn)價(jià)格定位因素 價(jià)格是決定供給量的重要因素之一，在房地產(chǎn)價(jià)格高漲時(shí)，投資者往往會(huì)對(duì)形勢(shì)過于樂觀，盲目擴(kuò)大房地產(chǎn)投資；而同時(shí)居民的購買行為將會(huì)受到限制，有效需求減小，使市場(chǎng)中本來不該空置的房屋成為空置，增加

21、了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。在通過一個(gè)開發(fā)周期之后，市場(chǎng)供給可能過量集中，產(chǎn)生供給過剩風(fēng)險(xiǎn)。2004年四季度徐州住房均價(jià)為1892元平方米，三季度住宅均價(jià)為1854元平方米，比三季度上漲205，在市場(chǎng)政策和金融政策的調(diào)控下，徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)依舊比較平穩(wěn)。其要緊表現(xiàn)為：盡管土地供應(yīng)沒有明顯減少，但新增房地產(chǎn)投資減少，房屋銷售量有所萎縮，部分區(qū)域的商品房價(jià)格有明顯上升；開發(fā)企業(yè)更加注重樓盤品牌意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)、和質(zhì)量意識(shí)，同時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)，物業(yè)治理意識(shí)也得到加強(qiáng)。2004年四季度市場(chǎng)差不多情況是：部分區(qū)域的住房價(jià)格有明顯的上升，全市住房均價(jià)略微上漲，從后期看房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體

22、上將保持平穩(wěn)。2004年四季度的商品住宅批準(zhǔn)預(yù)(銷)售面積為1161萬平方米，比2004年三季度減少123萬平方米。表1 徐州市2004年二、三季度商品房預(yù)售面積比較表類 型2004年三季度2004年四季度兩季度相比住宅（萬平方米）23.9111.61減少51.44%由表一和表二分析能夠明白：阻礙消費(fèi)者買房的最直接因素是價(jià)格，消費(fèi)者對(duì)各種因素權(quán)衡后，價(jià)格偏低的因此情愿買。投資者要想賺鈔票，對(duì)消費(fèi)者、市場(chǎng)、及價(jià)格的定位準(zhǔn)確是關(guān)鍵。7.3土地、資金的供應(yīng)和市場(chǎng)需求量等因素需求產(chǎn)生于人們要使用某種物品和利用某種服務(wù)的愿望。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況要緊取決于經(jīng)濟(jì)承受能力、人口狀況、就業(yè)水平、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策等

23、要素。以下就從徐州地產(chǎn)交易情況、資金供應(yīng)情況、人口狀況、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策等因素分析：7.3.1地產(chǎn)交易因素?fù)?jù)房地產(chǎn)交易治理部門統(tǒng)計(jì)資料分析，2004年四季度增量住房交易為5753戶(宗)，交易面積51.35萬平方米，交易額4.2億元，比三季度分不上升154.90%、112.72%、53.02%；存量房產(chǎn)交易4618戶(宗)，交易面積28.61萬平方米，交易額3.07億元，比三季度分不上升66.17%、70.7%、47.60%。無彈性的土地自然供給在一定程度上制約著各種房地產(chǎn)商品的供給量,土地資源的自然分布也會(huì)阻礙房地產(chǎn)商品的供給量。另外，商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同房地產(chǎn)商品的供給量還受土地的總體規(guī)劃

24、和都市規(guī)劃的制約。表2 徐州市房地產(chǎn)交易情況對(duì)比表年度戶數(shù)交易面積（萬平方米）交易金額（億元）增量住房（商品住房）2004年三季度2257240143.152004年四季度5753510354.28存量住房（私房）2004年三季度277916.762.082004年四季度461828.613.077.3.2資金供應(yīng)因素 2004年四季度市場(chǎng)交易較三季度相比有所下降，購房貸款額與上季相比上升49.35%。表3 徐州市2004年三、四季度住房按揭比較表項(xiàng) 目2004年三季度2004年四季度兩季度相比戶 數(shù)21862086下降4.57%面 積25.2835.4上升40.03%(萬M2)4.626.9

25、上升49.35% 上述有關(guān)數(shù)據(jù)不難看出徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的特點(diǎn)，表現(xiàn)為土地市場(chǎng)供應(yīng)充足，交易量下降，成交價(jià)明顯上升，具體反映在商品住宅(增量房)銷售量低于存量房產(chǎn)交易量，講明增量房產(chǎn)供給略顯不足，潛在需求較大，存量住房交易價(jià)格有明顯的上漲。 就一個(gè)國家而言，有什么樣的生產(chǎn)力進(jìn)展水平，客觀上就具有與此相適應(yīng)的住宅消費(fèi)水平，經(jīng)濟(jì)承受力是制約居住水平的要緊因素。7.3.3人口因素人是住宅消費(fèi)的主體，人口數(shù)量是決定住宅量的要緊因素。若人均住宅面積一定，則人口越多，住宅需求量就越多，供給也就相應(yīng)的增加，以實(shí)現(xiàn)住宅市場(chǎng)的均衡，即住宅總面積=人均住宅面積人口數(shù)量。同樣，住宅總面積一定的情況下，人口越多，則人

26、均住宅面積越少，住宅市場(chǎng)均衡價(jià)格則會(huì)上漲，乃至大大超過其價(jià)值；反之，人口越少，住宅面積就越多。住宅消費(fèi)市場(chǎng)不僅與人口總量有關(guān)，而且與人口結(jié)構(gòu)和人口增長率有關(guān)。7.3.4就業(yè)水平因素 一個(gè)國家的就業(yè)率是衡量人們收入水平的首要指標(biāo)，高就業(yè)率時(shí)期，高收入造成房地產(chǎn)的高需求。就業(yè)特征的改變關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)也有重要阻礙。例如就業(yè)市場(chǎng)由制造業(yè)轉(zhuǎn)到服務(wù)業(yè)和其他白領(lǐng)，阻礙了對(duì)工業(yè)區(qū)的需求。7.3.5房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策因素房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策要緊有房屋政策、土地政策和金融政策，這些政策不僅阻礙供給還阻礙居民對(duì)房地產(chǎn)商品的需求。各種房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)的變化，從而可能給房地產(chǎn)商帶來損失。

27、如政府宏觀政策的傾斜、國家財(cái)政的重點(diǎn)扶持等，都會(huì)直接阻礙房地產(chǎn)商品的供給量；而1998年為了刺激有效需求中國人民銀行先后7次降息，其中專門重要的緣故確實(shí)是刺激居民消費(fèi)貸款，按揭買房，增大對(duì)房地產(chǎn)商品的需求。國家延長貸款年限、放寬貸款額度，同為此理。7.4房產(chǎn)開發(fā)類型及營銷策略因素 房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中最差不多和不可缺少的重要組成部分。強(qiáng)有力的房地產(chǎn)營銷活動(dòng)不僅能夠促進(jìn)和加速地區(qū)經(jīng)濟(jì)的增長和繁榮，而且有助于將打算中的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方案變成現(xiàn)實(shí)，更是使每一宗房地產(chǎn)順利出售或出租所必需的。房地產(chǎn)開發(fā)商通過較長周期開發(fā)出的房地產(chǎn)商品，如開發(fā)的熟地、住宅樓、商業(yè)樓、寫字樓、賓館等，都必須運(yùn)用

28、一定的促銷手段進(jìn)入市場(chǎng)，租售出去，才能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。因此，房地產(chǎn)營銷是關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。房地產(chǎn)具有投資價(jià)值大、不可移動(dòng)性及區(qū)位性等特點(diǎn)，其推銷難度要比一般商品大得多。為了成功而有效地把房地產(chǎn)產(chǎn)品推銷出去，必須依照營銷目標(biāo)及營銷市場(chǎng)的特點(diǎn)，采取一系列營銷策略。這些策略的綜合運(yùn)用稱為營銷組合策略，它包括產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營銷渠道策略、促銷策略等。8房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)調(diào)控8.1宏觀調(diào)控 （1）房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整，作為中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個(gè)組成部分，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展作為進(jìn)行西部大開發(fā)的一個(gè)不可忽缺的部分，絕不可再用打算經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)采納過的方式，同時(shí)，也不能簡單照搬東部地區(qū)對(duì)外開放的老套路，

29、因?yàn)槲鞑块_發(fā)與東部開發(fā)開放，在體制、環(huán)境、區(qū)位、市場(chǎng)狀況、國際環(huán)境等方面存在著明顯的差不。因此，它必定應(yīng)該采納市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的方法，用市場(chǎng)的力量來推動(dòng)。應(yīng)該看到，盡管市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國正處于主導(dǎo)地位，然而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在地區(qū)之間進(jìn)展專門不平衡，在中、西部地區(qū)還有許多不完善之處，尤其是需要進(jìn)一步完善市場(chǎng)體系，加快房改力度，加快配套制度的改革與完善。 （2）實(shí)現(xiàn)西部大開發(fā)，要加大房地產(chǎn)投資在西部地區(qū)的比重。在加快西部工業(yè)化進(jìn)程的同時(shí)，要注意適當(dāng)加快西部的都市化進(jìn)程，西部地區(qū)地域?qū)挸?，農(nóng)業(yè)人口比例較大，要改變其落后面貌，因此要加快基礎(chǔ)設(shè)施、交通、通訊、農(nóng)業(yè)、文化教育等的進(jìn)展，然而必須把西部都市建設(shè)的進(jìn)展放到重要的位

30、置，通過都市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)展進(jìn)一步發(fā)揮其示范與輻射作用。房地產(chǎn)投資必定會(huì)伴隨西部都市化進(jìn)程的加快而得到相應(yīng)的進(jìn)展。 （3）房地產(chǎn)投資的調(diào)整，要立足于經(jīng)濟(jì)體制改革，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，不能依靠中央財(cái)政的扶持。東部地區(qū)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)成分的比重中，外商、港澳臺(tái)、聯(lián)營經(jīng)濟(jì)的投資占了相當(dāng)大的部分，非公有制經(jīng)濟(jì)也具有相當(dāng)?shù)幕盍?。在西部大開發(fā)過程中，既要注意調(diào)整政策，改善投資環(huán)境，以吸引外商、港澳臺(tái)與聯(lián)營經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，更要注意做大私有經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)投資這一塊蛋糕，使非公有制經(jīng)濟(jì)成為西部經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的一個(gè)支撐點(diǎn)。當(dāng)前，要進(jìn)一步解放思想，真正樹立“非公有制經(jīng)濟(jì)是我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分”的觀念，

31、在政策上，要素投人上和治理制度上，為非公有制經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中制造條件。8.2微觀調(diào)控8.2.1政策調(diào)控我國宏觀調(diào)控的一個(gè)重要目標(biāo)是對(duì)現(xiàn)有的投資結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。宏觀調(diào)控確實(shí)是要讓資金流向趨于合理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)外投資的趨勢(shì)是宏觀調(diào)控發(fā)揮作用的一個(gè)客觀反映，是投資結(jié)構(gòu)的合理化，降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭力的有效手段。盡管有許多大的開發(fā)公司沒有進(jìn)行多元化投資，然而投資多元化是一個(gè)必定趨勢(shì)，企業(yè)核心業(yè)務(wù)的專業(yè)化并不排斥投資的多元化，如現(xiàn)在的海爾公司確實(shí)是一個(gè)典范，由于單一投資風(fēng)險(xiǎn)大而多元化降低投資風(fēng)險(xiǎn)，因此“投資組合”是許多企業(yè)進(jìn)展過程中難以回避的一個(gè)命題，世界級(jí)大企業(yè)的投資沒

32、有幾個(gè)不是多元化的。有關(guān)人士認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)高回報(bào)率的吸引，長期以來差不多是其他行業(yè)的資金注入房地產(chǎn)業(yè)，即使前一段時(shí)刻的宏觀調(diào)控也只是使部分中小房地產(chǎn)公司從業(yè)內(nèi)抽資撤走，而現(xiàn)在在北京房價(jià)一路上揚(yáng)的情況下還出現(xiàn)資金多元化流淌趨勢(shì)，則是一個(gè)微妙的信號(hào)，標(biāo)志性意義在于宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)開發(fā)門檻抬高，2年開發(fā)期的時(shí)限也將被嚴(yán)格執(zhí)行，一系列的舉措抑制了房地產(chǎn)“四兩撥千斤”的特色，增加了房地產(chǎn)企業(yè)生存的風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致了一些進(jìn)展戰(zhàn)略相當(dāng)穩(wěn)健的開發(fā)商在企業(yè)資產(chǎn)構(gòu)成上做出相應(yīng)調(diào)整，往常差不多制定的多元化投資打算加快進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性時(shí)期。同時(shí)，一些行外企業(yè)則加速了進(jìn)軍房地產(chǎn)業(yè)的步伐，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)由此出現(xiàn)了意味深長

33、的質(zhì)變。 廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)課題組日前公布的2004年上半年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告顯示：去年上半年廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資保持平穩(wěn)增長，市場(chǎng)表現(xiàn)正常。這既是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的效應(yīng)，也是政策作用的結(jié)果。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年上半年廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資557.11億元，占固定資產(chǎn)投資比例24.1%，同比增長9.9%，與首季14.0%的增長相比明顯回落；土地開發(fā)投資同比下降了18.4%。住宅投資量與去年同期大體相當(dāng)，辦公樓和商業(yè)用房仍是增長的要緊來源。商品房銷售保持暢旺，實(shí)際銷售額和銷售面積分不比前年同期增長32.5%和16.8%，增長幅度超過投資。平均價(jià)格為3785元/m2，同比上漲13.4%；剔除廣州、深圳市，全省其余地區(qū)平均價(jià)格2362元/m2，同比上漲5.1%；商品房總體空置面積輕微上升0.1%。與首季相比，不同投資主體的投資比重有變化。外資和股份制所占比例最大，為59.7%，所占比例上升近25%；國有投資進(jìn)一步縮小，只占4.5%，國有和集體投資僅占總體的一成二，這反映了私營、個(gè)體、外資及股份制的快速進(jìn)展。去年上半年，廣東省房地產(chǎn)資金來源875.8億元，同比增長18