思源天津遠洋萬和城項目開盤報告價格明細表

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word開盤報告目錄(ml) TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc272405658 1整體開放(kifng)策略 PAGEREF _Toc272405658 h 3 HYPERLINK l _Toc272405659 11 全盤營銷(yn xio)目標 PAGEREF _Toc272405659 h 3 HYPERLINK l _Toc272405660 12 銷售(xioshu)任務分解 PAGEREF _Toc272405660 h 3 HYPERLINK l _To

2、c272405661 2.政策(zhngc)事件 PAGEREF _Toc272405661 h 3 HYPERLINK l _Toc272405662 3市場環(huán)境 PAGEREF _Toc272405662 h 4 HYPERLINK l _Toc272405663 31 天津市場 PAGEREF _Toc272405663 h 4 HYPERLINK l _Toc272405664 32 環(huán)城四區(qū)市場 PAGEREF _Toc272405664 h 6 HYPERLINK l _Toc272405665 33 市場的思考 PAGEREF _Toc272405665 h 7 HYPERLIN

3、K l _Toc272405666 4競爭工程 PAGEREF _Toc272405666 h 8 HYPERLINK l _Toc272405667 4.1同質(zhì)競品市場 PAGEREF _Toc272405667 h 9 HYPERLINK l _Toc272405668 4.1.1同質(zhì)競品供給及存量情況 PAGEREF _Toc272405668 h 9 HYPERLINK l _Toc272405669 4.1.2同質(zhì)市場典型工程分析 PAGEREF _Toc272405669 h 10 HYPERLINK l _Toc272405670 4.1.3同質(zhì)競品典型工程小結(jié) PAGEREF

4、_Toc272405670 h 13 HYPERLINK l _Toc272405671 4.2地緣競品市場 PAGEREF _Toc272405671 h 13 HYPERLINK l _Toc272405672 4.2.1地緣競品供給及存量情況 PAGEREF _Toc272405672 h 13 HYPERLINK l _Toc272405673 4.2.2地緣市場典型工程分析 PAGEREF _Toc272405673 h 14 HYPERLINK l _Toc272405674 4.2.3地緣競品典型工程小結(jié) PAGEREF _Toc272405674 h 17 HYPERLINK

5、l _Toc272405675 43優(yōu)劣比照 PAGEREF _Toc272405675 h 17 HYPERLINK l _Toc272405676 5排卡客戶研究 PAGEREF _Toc272405676 h 18 HYPERLINK l _Toc272405677 5.1排卡客戶根本信息分析 PAGEREF _Toc272405677 h 18 HYPERLINK l _Toc272405678 5.2排卡客戶意向分析 PAGEREF _Toc272405678 h 19 HYPERLINK l _Toc272405679 5.3交叉分析 PAGEREF _Toc272405679 h

6、 24 HYPERLINK l _Toc272405680 6推售分析 PAGEREF _Toc272405680 h 25 HYPERLINK l _Toc272405681 61可售資源分析 PAGEREF _Toc272405681 h 25 HYPERLINK l _Toc272405682 62產(chǎn)品配置 PAGEREF _Toc272405682 h 26 HYPERLINK l _Toc272405683 63推售情況分析 PAGEREF _Toc272405683 h 27 HYPERLINK l _Toc272405684 64開盤預期目標 PAGEREF _Toc272405

7、684 h 28 HYPERLINK l _Toc272405685 7價格體系 PAGEREF _Toc272405685 h 29 HYPERLINK l _Toc272405686 71 定價原那么 PAGEREF _Toc272405686 h 29 HYPERLINK l _Toc272405687 72 樓體系數(shù) PAGEREF _Toc272405687 h 29 HYPERLINK l _Toc272405688 73 戶型系數(shù) PAGEREF _Toc272405688 h 30 HYPERLINK l _Toc272405689 74 樓層、金銀角價差 PAGEREF _T

8、oc272405689 h 38 HYPERLINK l _Toc272405690 75其他因素價格修正 PAGEREF _Toc272405690 h 39 HYPERLINK l _Toc272405691 76首推資源優(yōu)惠方式 PAGEREF _Toc272405691 h 40 HYPERLINK l _Toc272405692 77首推資源根底價定價結(jié)果 PAGEREF _Toc272405692 h 40 HYPERLINK l _Toc272405693 78首推資源表單價定價結(jié)果 PAGEREF _Toc272405693 h 40 HYPERLINK l _Toc27240

9、5694 8開盤策略 PAGEREF _Toc272405694 h 41 HYPERLINK l _Toc272405695 81營銷節(jié)奏 PAGEREF _Toc272405695 h 41 HYPERLINK l _Toc272405696 82推廣策略 PAGEREF _Toc272405696 h 42 HYPERLINK l _Toc272405697 83活動策略 PAGEREF _Toc272405697 h 44 HYPERLINK l _Toc272405698 84渠道策略 PAGEREF _Toc272405698 h 46 HYPERLINK l _Toc272405

10、699 9銷售把控 PAGEREF _Toc272405699 h 471整體(zhngt)開放策略11 全盤(qunpn)營銷目標(mbio)【2022年銷售額】：5億【2022年均(nin jn)價】：15000元/平米(pn m)【全盤均價】：19000元/平米【營銷周期】：2022年清盤12 銷售任務分解2.政策事件2022.2.20 天津市調(diào)整普通住宅價格標準：天津市地方稅務局、市財政局、市國土資源和房屋管理局聯(lián)合調(diào)整了天津普通住宅價格標準，其中紅橋區(qū)調(diào)整幅度最大，成交單價標準上漲了12.82%。新標準將自3月1日起執(zhí)行。 2022.4.1 天津提高公有住房租金標準：在履行法定程序的

11、根底上，經(jīng)天津市政府批準，決定從4月1日起適當調(diào)整本市公有住房租金標準。調(diào)整幅度為：成套獨用住房提高15%；成套伙用住房及非成套住房提高10%。 2022.4.21 天津出臺津六條：天津國土房管部門發(fā)布了監(jiān)管地產(chǎn)市場的六項措施，業(yè)內(nèi)稱之為津六條。從房源登記、禁收預售款到嚴查捂盤等多方面措施，已經(jīng)開始執(zhí)行的津六條與住建部出臺的?通知?內(nèi)容非常相似。 2022.5.22 天津調(diào)整住房公積金繳存額：自2022年7月1日起，本市住房公積金繳存基數(shù)由2021年職工個人月均工資總額，調(diào)整為2021年職工個人月均工資總額，2022年度住房公積金繳存基數(shù)不得低于本市現(xiàn)行最低月工資標準 2022.5.31 調(diào)整

12、住房公積金(組合)貸款 ：從5月31日起，對個人住房公積金(組合)貸款有關政策進行調(diào)整，該通知嚴格執(zhí)行4月17號公布的新“國十條，并從貸款比例、購房貸款繳存余額等方面進行統(tǒng)一。貸款(di kun)政策根據(jù)購房套數(shù)分別限制 1、對于(duy)首套購房，所購住房(zhfng)建筑面積在90平方米(含90平方米)以下的，應支付(zhf)不低于所購住房價款20%的首付款；所購住房(zhfng)建筑面積超過90平方米的，應支付不低于所購住房價款30%的首付款。對于第二套購房，應支付不低于所購住房價款50%的首付款。第三套購房貸款，暫停發(fā)放個人住房公積金貸款。2、公積金繳存余額確定貸款限額 個人住房公積金

13、貸款額度不得高于職工申請貸款時住房公積金賬戶余額(同時使用配偶住房公積金申請個人住房公積金貸款，為職工及配偶住房公積金賬戶余額之和的10倍，住房公積金賬戶余額缺乏2萬元的按2萬元計算。2022.6.28 中介不得代售新建限價房：天津市國土房管局下發(fā)通知，即日起叫停中介機構(gòu)或個人代理銷售新建限價商品房。以進一步標準限價商品住房銷售行為，嚴格銷售管理，確保限價商品住房公開、公平銷售。 2022.7.5 津十條：為貫徹落實?國務院關于堅決遏制局部城市房價過快上漲的通知?國發(fā)202210號和?國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展的通知?國辦發(fā)20224號，進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場

14、預期，經(jīng)市人民政府同意，日前，天津制定了?促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康開展實施意見?，各相關部門目前正在制定各自的實施細那么。2022.7.5申請定向房后 不得再申請限價房 ：為完善限價商品住房相關政策，確保限價商品住房政策實施的公平、公開、公正，天津市國土房管局21日下發(fā)通知，明確單人申請限價商品住房，申請人須無私產(chǎn)住房且未承租公有住房。申請人本人或配偶申請定向安置經(jīng)適房后，不得再申請限價商品住房。 3市場環(huán)境31 天津市場2022年8月，天津市商品房共成交(chng jio)71萬平米(pn m)，成交面積環(huán)比7月份成交量上漲(shngzhng)13%，同比09年8月份下跌(xi di)50

15、%；成交(chng jio)均價方面，本月全市成交均價為9333元/平米，環(huán)比7月下滑2%，同比09年8月上漲24%。8月各區(qū)域成交量無明顯下滑，中心城區(qū)、濱海新區(qū)近三個月成交平穩(wěn)，濱海新區(qū)略有上漲；環(huán)城四區(qū)及郊縣各區(qū)為主力成交區(qū)域，7月環(huán)城四區(qū)成交量環(huán)比7月均有所增長，增長37.45%，郊縣區(qū)域成交量環(huán)比7月下滑14.8%。8月除環(huán)城四區(qū)持平外，其他區(qū)域成交價格均略有下滑，中心城區(qū)、環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)、郊縣區(qū)域成交均價呈遞減分布。天津商品房成交產(chǎn)品情況10年8月，商品房成交(chng jio)產(chǎn)品特點為，主力成交面積(min j)區(qū)間90-120平米以，成交主力(zhl)戶型為兩室，成交總價

16、在100萬元占以下(yxi)總成交66%，成交(chng jio)均價在5000-9000元，占總成交比例較大，剛性需求明顯。32 環(huán)城四區(qū)市場2022年8月，環(huán)城四區(qū)商品房共成交32萬平米，成交面積環(huán)比7月份成交量上漲37%，同比09年8月份下跌10%；成交均價方面，本月環(huán)城四區(qū)成交均價為10091元/平米，與7月價格持平，同比09年8月上漲50%。8月西青區(qū)及津南為環(huán)城四區(qū)主力成交區(qū)，并且西青及津南成交量大幅增長；西青區(qū)由于中信珺臺、富力津門湖等工程熱銷影響，成交量環(huán)比7月增長57%；津南區(qū)環(huán)比7月上漲62%；北辰區(qū)一直處于環(huán)城四區(qū)下游位置，成交量較少。成交均價，西青區(qū)為環(huán)城四區(qū)市場領跑者

17、，且成交價格(jig)波動性較大，6月西青市場高端產(chǎn)品成交帶動區(qū)域價格，使得(sh de)西青成交價偏離市場，7、8月市場恢復正常，價格理性(lxng)回歸；其他三區(qū)價格無明顯變化。33 市場(shchng)的思考我國房市預期(yq)在2021年中期迅速上升，隨之而來的是房市超預期“V型反轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)市場的迅速回暖和量價齊增，主要歸因于我國危機前保持的低負債率以及危機爆發(fā)后“天量信貸的刺激。房市的過快增速使得信貸風險大量積聚，引起監(jiān)管部門的重視。2022年交際之時，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策頻出，本輪政策調(diào)控屬于結(jié)構(gòu)性調(diào)整、“有保有壓、重點在于使房價漲幅“可控。受2021年房地產(chǎn)報復性增長影響，

18、今年前半年天津商品住宅和二手住宅均價持續(xù)增長。上半年隨著新政出臺，樓市成交量下滑，逐漸形成觀望態(tài)勢。濱海四區(qū)、環(huán)城四區(qū)的樓市成交量在今年上半年均呈下跌趨勢，其中濱海新區(qū)最大跌幅同比下降了41.59%，而環(huán)城四區(qū)成交量最大跌幅達66.16%，平均也下跌了三成左右。只有遠郊區(qū)縣受藍印等政策影響，加之今年上半年有較大的放量，成交量同比呈上漲趨勢。這充分說明了天津樓市目前處于一個觀望的階段，而在價格方面天津市四大板塊，無論是市內(nèi)六區(qū)還是環(huán)城四區(qū)、濱海新區(qū)甚至遠郊區(qū)縣都呈同比上漲的趨勢。這主要是由于去年市場過熱引起的，也是自2021年樓市低迷后，一個報復性反彈的延續(xù)。尤其是市內(nèi)六區(qū)同比上漲了近五成左右。

19、如此過快的上漲速度，也是樓市觀望的原因之一。4競爭(jngzhng)工程(gngchng)城市核心豪宅聚集(jj)了城市最稀缺的資源和最高端的豪宅工程(gngchng)，主要(zhyo)代表工程為仁恒海河廣場、環(huán)球金融中心、招商鉆石山等梅江高端住宅區(qū)依托良好的生態(tài)資源而形成的高端居住區(qū)，代表工程為富力津門湖、世紀梧桐公寓、首創(chuàng)福特納灣4.1同質(zhì)(tn zh)競品市場4.1.1同質(zhì)(tn zh)競品供給(gngj)及存量情況(qngkung)目前天津(tin jn)高端住宅工程供給主要集中在內(nèi)環(huán)海河沿線及老城廂版塊；非城市核心區(qū)僅在奧體中心版塊有零星豪宅工程分布；本案與當前城市豪宅密集區(qū)之間距離

20、將近15公里，在地理位置相近的區(qū)域尚未出現(xiàn)城市豪宅工程。目前市場局部城市豪宅工程列表工程名稱 樓盤地址 占地面積 建筑面積 容積率 工程屬性 裝修狀況 建筑形式 開盤時間 居住物業(yè)存量 津門津塔和平區(qū)解放橋5.36011.3城市綜合體精裝高層、超高2021年2月2.6仁恒海河廣場南開區(qū)東馬路9.5343.57城市綜合體精裝高層2021年8月3嘉里中心河東區(qū)六緯路77210.2城市綜合體精裝高層、超高待定10中信CBD河東區(qū)六緯路161308城市綜合體待定高層、超高待定15中糧十一經(jīng)路工程河東區(qū)十一經(jīng)路23753.3城市綜合體待定高層、超高待定20中糧大悅城南開區(qū)南門外大街8.9505.6城市綜

21、合體精裝高層11年初7招商鉆石山南開區(qū)奧體中心14232.13住宅毛坯超高、別墅2021年8月5津瀾闕河西區(qū)南北大街393公寓精裝高層預計10年底9城市核心區(qū)或占有相對稀缺的資源是城市豪宅選址的根底條件；高容積率、復合型、精裝修是城市豪宅的共性特征。4.1.2同質(zhì)(tn zh)市場典型工程(gngchng)分析(fnx)一、仁恒海河(hi h)廣場1、工程(gngchng)根本情況南開區(qū)東馬路與通南路交口；占地10萬平米，總建筑面積約50萬平米；住宅、商業(yè)、寫字樓集群；新加坡仁恒天津首個開發(fā)工程；純高層社區(qū)，平均容積率3.54；當前均價約25000元/平米。2、戶型分析由于容積率較高，該工程住

22、宅局部全部由高層住宅組成，總建筑面積約20萬平米；工程單元產(chǎn)品面積區(qū)間50-300平米，其中主力產(chǎn)品為117平米左右兩室、150-160平米三室。該工程當前主力在售產(chǎn)品為50-90平米區(qū)間MINI公寓；主力戶型為50-60平米區(qū)間一室產(chǎn)品，當前售價約27000元/平米。3、仁恒海河廣場產(chǎn)品供求情況房型 套數(shù) 面積 平均面積 成交套數(shù) 轉(zhuǎn)化率 一室 9348775233%兩室 3053047011013243%三室 4146626516039395%四室 1051989518910297%五室及以上 823862988100%從供求情況來看，面積偏大的兩室產(chǎn)品轉(zhuǎn)化情況較差注：該工程一室產(chǎn)品為近期

23、新入市產(chǎn)品，因此當前成交轉(zhuǎn)化率較低4、成交情況2021年9月10年8月仁恒海河廣場月度銷售走勢5、客戶情況本地客戶是主力，占成交客戶比例超過70%，外地客戶占有相當份額占成交客戶比25%；本地客戶中南開、和平、河北區(qū)客戶為主，占本地客戶總量比例近60%。從工程成交客戶職業(yè)分布情況看，私營業(yè)主和事業(yè)單位職員是工程主要客戶，其中和平路及新安商場附近私營業(yè)主較多；從成交客戶置業(yè)目的分布情況看，改善型客戶是工程成交主力，藍印戶口和婚房客戶也占據(jù)一定比例。二、津門津塔1、工程(gngchng)根本(gnbn)情況(qngkung)和平區(qū)大沽橋與興安路交匯處 ；住宅、辦公、商業(yè)(shngy)、酒店多功能集

24、群；占地(zhn d)5萬平米，建筑規(guī)模約60萬平米；金融街控股開發(fā)，超高寫字樓建天津新地標;09年2月開盤，現(xiàn)均價約30000元/平米。2、戶型分析津門公寓局部產(chǎn)品面積區(qū)間180-360平米；津塔公寓局部產(chǎn)品面積區(qū)間60-130平米。兼顧現(xiàn)金流產(chǎn)品和頂級住宅產(chǎn)品，海河景觀、城市地標和高標準裝修是其主要賣點3、津門津塔產(chǎn)品供求情況房型 套數(shù) 面積 平均面積 成交套數(shù) 轉(zhuǎn)化率 一室 541369446828753%兩室 10698381285552%三室 1763731221214784%四室 78276963554659%五室及以上 8368746100%4、成交情況2021年9月10年8月津

25、門津塔月度銷售走勢5、客戶情況本地客戶主力地位明顯弱化，外地客戶比例較高占總量近40%；本地客戶分布呈現(xiàn)出離散性，但整體地緣性仍較為明顯和平、河西、南開客戶為主。從工程成交客戶職業(yè)分布情況看，私營業(yè)主是工程核心客戶，占成交客戶總量超過40%，自由職業(yè)者和職業(yè)投資人也占有相當比重；從成交客戶置業(yè)目的分布情況看，改善居住和投資是主要購置目的，商務會客型購置目的占有相當比重。三、招商鉆石山1、工程根本情況位于南開區(qū)衛(wèi)津南路奧體中心旁；占地面積14.5萬平米，建筑面積31萬平米；建筑形式有超高層、高層、雙拼、聯(lián)排、疊加別墅；社區(qū)整體容積率2.13；招商地產(chǎn)著力打造天津市精品工程；目前已銷售11萬平米，

26、當前存量約20萬平米；工程一期推售產(chǎn)品為超高層 住宅，現(xiàn)已根本銷售完畢；二期產(chǎn)品以高層住宅為主，預計2022年10月入市；社區(qū)(sh q)整體容積率較高，為2.13，為了規(guī)劃出別墅產(chǎn)品，外圍采用超高層建筑形式拉升總體容積率；招商鉆石山國際會所為居者提供前所未有的奢華(shhu)享受。國際會所配套標準50米四季(sj)恒溫泳池、壁球館、健身房、spa、美容(mirng)等,為業(yè)主提供(tgng)高品質(zhì)生活。 2、戶型分析工程超高層產(chǎn)品主力面積區(qū)間：一居82 二居130 三居180、四居：240 ；別墅戶型區(qū)間為200-380平米；超高層產(chǎn)品戶型產(chǎn)品較為單一，主打舒適型居住產(chǎn)品3、招商鉆石山產(chǎn)品供

27、求情況房型 套數(shù) 面積 平均面積 成交套數(shù) 轉(zhuǎn)化率 一室 705769826187%兩室 1712224313016798%三室 110197071809990%四室 52124682404485%招商鉆石山一期超高層產(chǎn)品于2021年年底入市，入市價約為12000元/平米，先期產(chǎn)品均為豪華型產(chǎn)品；一期產(chǎn)品于2021年年底已根本銷售完畢，整體均價為13500元/平米；招商鉆石山二期高層產(chǎn)品將于2022年10月入市，主力戶型以85平米兩室、130150平米三室為主；4、成交情況2021年9月10年8月招商鉆石山月度銷售走勢5、客戶情況 本地客戶是主力，占成交客戶比例超過70%，外地客戶占相當份額約

28、為25%，其中以北京客戶居多；本地客戶中，南開、河西、和平三區(qū)客戶較多，總體占比超過60%。4.1.3同質(zhì)競品典型工程小結(jié)同比同質(zhì)競爭市場，本案在精裝修標準、宜居性方面具有一定的優(yōu)勢；豪宅工程客戶地緣屬性較弱，客戶圈層特征明顯；在高端住宅中搭配局部現(xiàn)金流產(chǎn)品能較好的平衡高端物業(yè)消化較慢的情況；超過120平米的兩室和260平米以上的大戶型產(chǎn)品市場接受度較低。4.2地緣(d yun)競品市場4.2.1地緣(d yun)競品供給(gngj)及存量情況(qngkung)工程(gngchng)位于友誼南路延長線、外環(huán)線以外區(qū)域，隸屬于梅江南板塊；從地緣角度來看，本工程主要競爭板塊有梅江板塊、梅江南板塊、

29、津南微山路板塊；但綜合考慮工程市場定位及同期市場狀況，梅江南版塊及微山路版塊主要以普通住宅工程為主，與本案城市豪宅定位相差較大，因此不作為工程核心競爭市場考慮。主要競爭工程根本根底信息列表工程名稱 樓盤地址 占地面積建筑面積容積率 裝修狀況 建筑形式 開盤時間 存量弘澤印象河西友誼南路與綏江道交口東南角6.311.41.47毛坯高層、洋房Dec-071.2松江水岸公館河西梅江南居住區(qū)5、6號島(梅江南環(huán)島路附近)21.415.41.49毛坯高層、小高層、多層Nov-054.3卡梅爾河西梅江南居住區(qū)環(huán)島東路西側(cè)1.18215.41.28毛坯高層、 別墅Sep-050.6華廈津典河西梅江居住區(qū)50

30、501毛坯洋房、小高層Oct-050.25海逸長洲河西友誼南路與珠江道交口20601.1毛坯高層、別墅Aug-046世紀梧桐公寓河西珠江道與九連山路交口7.7812.861.65毛坯高層、小高層Nov-071江勝天鵝湖河西梅江南居住區(qū)9.5813.71.3毛坯高層、別墅Oct-052.3水岸江南河西友誼南路梅江南居住區(qū)11號地7.8811.561.47精裝修高層、別墅Jan-080.27富力津門湖河西紫金山路與珠江道交口西側(cè)11241651.78精裝修高層、小高、別墅、洋房Nov-07514.2.2地緣市場典型工程分析一、富力津門湖1、工程根本情況位于河西紫金山路與珠江道交口西側(cè);工程占地11

31、2萬平米，總建筑面積165萬平米，容積率1.78 ，其中商業(yè)用地57萬平米，是中心城區(qū)難得的綜合性大盤；工程規(guī)劃物業(yè)類型有住宅、MINI套房、別墅、商鋪；2、戶型(h xn)分析工程(gngchng)整體(zhngt)分為6期開發(fā)(kif)，目前一、二期已根本(gnbn)銷售完畢，目前正在熱銷的三期產(chǎn)品“云舒、鳴泉組團，主要以88、99平米兩室、130-140平米三室戶型產(chǎn)品為主，目前兩室戶型已售完；工程當前存量為6萬平米，未來市場供給約51萬平米，普通住宅產(chǎn)品將以80100平米兩室、130150平米三室戶型產(chǎn)品為主3、富力津門湖產(chǎn)品供求情況戶型 套數(shù) 面積 平均面積 占比 一室9615861

32、16113%兩兩室7189032212620%三室二廳 93713898114831%三室二廳3486634919115%四室3016851822815%五室以上64152762393%存量戶型戶均面積產(chǎn)品存量套數(shù)產(chǎn)品存量面積存量占比一室674192804948%二室1201414693%三四室226571098819%五室以上23925793714%富力津門湖已入市產(chǎn)品目前存量以67平米一室、160平米以上大戶型產(chǎn)品存量為主；富力津門湖未來入市產(chǎn)品預計以90平米兩室、130140平米三室為主力戶型；4、成交情況 工程2021年8月至今月均消

33、化面積800012000平米； 工程09年成交價格曲折上升，2022年4月到達歷史最高價格，約16500元/平米；4月新政以后，該工程推出多套“特價房，價格約13000元/平米，月均去化量達1萬平米，銷售狀況良好；由于(yuy)過去的一年中，工程(gngchng)三室(sn sh)戶型供給(gngj)較多，銷售(xioshu)總體占比擬大，約占40%，其次是一室戶型，占總體銷售23%；工程戶均套值中，以132萬兩室、199萬三室為主；5、客戶情況客戶來源：三居及以下產(chǎn)品客戶主要來源于工作地點或原住所在附近區(qū)域河西區(qū)、西青區(qū)為主；大三居及以上產(chǎn)品客戶地緣性減弱，來自區(qū)域比擬廣泛?？蛻裟挲g：30-

34、45歲之間，大三居及以上客戶年齡偏大。職業(yè)特征：購置兩居客戶為大公司職員、機關單位員工；三居客戶為大公司中層、私營業(yè)主；大三居及以上產(chǎn)品客戶為私營業(yè)主、大企業(yè)的管理層。購房關注點：兩居及小三居客戶主要關注內(nèi)部功能性，出房率等；三居客戶關注居住配套及相關的外部環(huán)境；大三居客戶關注的是居住的尺度、是否可以看到湖面等品質(zhì)方面的特點。付款方式：一次付款比例5%左右，貸款根本都會選擇最低的首付額度，200平米以上的可以選擇5成首付。二、世紀梧桐公寓1、工程根本情況位于河西珠江道與九連山路交口；占地面積7.78萬平米，建筑規(guī)模約12.86萬平米，容積率1.65，規(guī)劃為小高、高層住宅；梅江核心區(qū)域精品住宅社

35、區(qū)，Art Deco建筑風格，精品園林；主力戶型以110140平米兩居、三居戶型為主；于2007年11月開盤，現(xiàn)處于尾盤階段，存量9800平米，當前售價已到達21000元/平米2、戶型分析兩室以88平方米至120平方米為主；三室以137平米為主，四室為170平米為主產(chǎn)品線豐富，兼顧現(xiàn)金流產(chǎn)品以及舒適型產(chǎn)品3、產(chǎn)品供求情況房型 供給套數(shù) 供給面積 戶均面積 成交套數(shù) 轉(zhuǎn)化率 一室 2417797424100%兩室 4504762110643597%三室 4205526813238692%四室 5894821633866%4、成交情況尾盤階段(jidun)，月均去化2000平米(pn m)，當前價

36、格水平21000元/平米(pn m)5、客戶(k h)情況客戶(k h)來源：三居客戶主要居住在梅江早期工程，20%客戶來源于南開水上區(qū)域、衛(wèi)津路延線。 大兩室及小三室客戶居住為瑞江及解放南路、友誼路沿線，津南及西青臨近于梅江的區(qū)域?？蛻裟挲g：高層以25-40歲之間，小高層三居年齡多在40歲以上。職業(yè)特征：三居主要以大型企事業(yè)單位、公務員高層管理人員及中型規(guī)模以上的私營業(yè)主。 大兩室及小三室主要以企事業(yè)單位或私營企業(yè)中層管理人員及私營業(yè)主或依托于父母的年輕人。購房關注點：購置大兩室或小三室的客戶主要看中工程區(qū)域，戶型設計較好，工程品質(zhì)，在其購置力尚能承受的根底上購置此小區(qū)有身份表達感。三居客戶

37、對于工程品位，建筑風格，景觀設計及隨房配套較為看中，如入戶大堂，電梯入戶，中央空調(diào)，LOW-E玻璃，地暖，新風等。付款方式：一次性付款客戶占到工程總量的7%左右。貸款根本都會選擇最低的首付額度，三居客戶可以選擇3-5成首付。三、首創(chuàng)福特納灣1、工程根本情況位于西青友誼南路延長線 ;工程占地15.1萬平米，總建筑面積16.5萬平米，容積率1.09 ，總戶數(shù)1508戶；工程規(guī)劃物業(yè)類型有洋房、別墅兩種；工程受90/70限制，洋房產(chǎn)品主要以90平米以下、一梯兩戶兩室戶型為主，另外有110、130平米三室；工程目前尚處于推廣展示階段，預計2022年第四季度開盤，預計均價10000元/平米左右；目前到訪

38、客戶以周邊地緣客戶為主，主要來自河西、西青、津南；4.2.3地緣競品典型工程小結(jié)梅江版塊有效供給減少將推動區(qū)域置業(yè)向梅江南版塊轉(zhuǎn)移；梅江版塊存量以180平米以上大戶型為主，未來將直接截流本案同類客戶；地緣競爭市場主力工程產(chǎn)品供給多為主流型產(chǎn)品，缺乏相對純粹的品質(zhì)社區(qū)；本案具備超越地緣競爭市場，領跑區(qū)域價值的根底條件。43優(yōu)劣(yu li)比照(bzho)工程名稱區(qū)位條件交通便捷度配套設施裝修標準戶型設計景觀資源宜居程度津門津塔 招商鉆石山仁恒海河廣場 本案 同質(zhì)(tn zh)產(chǎn)品比照(bzho)上看，本案在裝修標準(biozhn)、宜居程度上領先于同質(zhì)市場，但大區(qū)位及配套方面略顯缺乏工程名稱區(qū)

39、位條件交通便捷度配套設施裝修標準戶型設計景觀資源宜居程度富力津門湖 首創(chuàng)福特納灣世紀梧桐公寓本案 與地緣競爭市場主要工程相比，本案具備明顯的比照優(yōu)勢5排卡客戶研究8.22-9.14排卡客戶等級分析：客戶等級A類B類C類D類總計數(shù)量120135164114533A級：認可工程區(qū)域、價格、精裝等根本情況，客戶有購置能力，意向強，根本可升級；B級：認可工程區(qū)域、精裝等根本情況，客戶有購置能力，但認為工程價格較高，需考慮價格；C級：考慮工程較多，等待具體價格出臺，客戶購置實力較差，認為工程價格較高；D級：認為工程性價比不高；對目前市場持觀望態(tài)度；水卡；下面(xi mian)針對533組排卡客戶(k h

40、)的深訪問卷，就客戶選擇的戶型和能承受(chngshu)的總價進行交叉(jioch)分析，指導開盤(ki pn)的推盤策略;5.1排卡客戶根本信息分析通過對533組排卡客戶的深訪問卷調(diào)查分析看來，為主力消費群體集中在26歲至50歲之間，家庭結(jié)構(gòu)以三口之家同住子女尚小，生活工作在河西區(qū)、西青區(qū)以及南開區(qū)，現(xiàn)居住面積為120平方米以下，現(xiàn)居住戶型為三室兩廳以下的戶型的客戶排卡客戶主體。這局部客戶以中高級管理人員、私企法人為主，絕大局部客戶擁有私家車；置業(yè)目的較為單一，置業(yè)次數(shù)以二次改善型購房為主要置業(yè)目的；到訪次數(shù)均在2次以內(nèi)，其中首次到訪占整體排卡客戶的半數(shù)以上；此類客群個人愛好比擬集中于休閑娛

41、樂、旅游與體育健身三項。5.2排卡客戶意向分析1、精裝毛坯意向分析喜歡精裝還是毛坯精裝458毛坯75合計533有86%的客戶對于精裝修戶型表示認可，剩下14%的客戶認可毛坯房?？梢妼τ诳蛻魜碚f，精裝修的戶型可以為他們節(jié)約大量的精力和財力，不過也有局部客戶還是意愿按照自己的性格與喜好裝修房屋。這也與樣板間的引導作用有關。2、意向樓層分析意向樓層1132-8層1719-14層19015-19層12420-23層3524層0合計533在意向(yxing)樓層分析方面有36%的客戶(k h)對9-14層表示(biosh)出興趣，2-8層的占32%；15-19層和20-23層的分別(fnbi)占23%和

42、7%，其他(qt)樓層均占不到10%的比例。說明認同2-19層的較中低樓層的客戶占據(jù)了大局部的客戶群。3、意向戶型精裝分析意向戶型精裝A1-1180A2-121A6127A737D1拼合小7D1拼合大22A1-1D1拼合大1A1-1A2-115A6A715A1-1A711A1-1A619A2-1A72D1拼合A6大1合計458意向(yxing)精裝修戶型A1-1的占40%；A6占28%；A7占8%；A1-1A6占4%、A6A7占3% ；其他(qt)拼合(pn h)戶型(h xn)占有率均不到3% 。目前可以看到，樣板間的戶型(h xn)需求占絕大局部，因此待拼合戶型樣板間呈現(xiàn)后，客戶需求將會出

43、現(xiàn)變化；4、意向精裝戶型單價分析意向精裝戶型單價14000-1500042815001-160003016001上0合計458意向精裝(jngzhung)戶型單價在14000-15000的占93%，15001-16000的僅占7%；可見(kjin)絕大局部(jb)認為(rnwi)我們15000的報價(bo ji)較高，還需持續(xù)提升客戶心理價格預期。5、意向精裝戶型總價分析意向精裝戶型總價130萬以下93131-140萬52141-150萬120151-200萬115201萬以上78合計458意向精裝修戶型總價在151-200萬的占25%；141-150萬元的占27%；

44、130萬以下的占20%；201萬以上的占17%；131-140萬的占11%。客戶認同140-200的客戶占大局部，200以上的客戶較少，因此待總價區(qū)間釋放后，將會篩選出工程真正的客群。10、意向戶型毛坯分析意向戶型毛坯A1-152A2-121A1-1A2-12合計75意向(yxing)毛坯戶型有69%的客戶(k h)認同A1-1的戶型(h xn)，對A2-1感興趣的客戶(k h)占28%，A1-1 A2-1的占3%。11、意向(yxing)毛坯單價分析意向毛坯單價12000-130007513001上0合計75意向毛坯單價100%的客戶認可12000-13000元。說

45、明目前需求毛坯房的客戶全部選擇12000-13000元的價格區(qū)間；12、意向毛坯總價分析意向毛坯總價100-120萬57121-130萬16131萬以上2合計75意向(yxing)毛坯總價在100-120萬元的占77%，121-130萬的占21%，131萬以上(yshng)的僅占2%。意向毛坯的客戶總價(zn ji)承受能力較差，后期還需引導；從排卡客戶(k h)對工程(gngchng)意向分析看來可以得出：絕大多數(shù)客戶認同精裝修；認同樓層集中在8至19層；意向精裝戶型以A1-1、A6為主；裝修標準在4000以下；意向戶型單價集中在14000-15000之間，總價在141萬元至200萬之間；排

46、卡客戶對我們樣板間的裝修風格持最大認同態(tài)度，精裝修以后期質(zhì)保問題為主要關注點。在意向毛坯戶型中，A1-1占據(jù)了最大比例；單價都在12000-13000元之間；總價以100-120萬元之間為主。排卡客戶對工程的整體認同集中在開發(fā)商品牌、景觀和精裝修三項上。5.3交叉分析一、自8月22日截止至9月14日選擇兩居A1-1戶型與A2-1戶型的客戶，認可精裝總價140萬以上的共99組。占所有意向兩居客戶214組46%,其中87組認可的是140-150萬，12組認可150-200萬。 二、自8月22日截止至9月14日選擇A6戶型與A7戶型的客戶，認可精裝總價200萬以上的共49組。占所有意向三居客戶179

47、組27.8%。6推售分析(fnx)61可售資源(zyun)分析(fnx)1#：20F/23F精裝(jngzhung)163 /175平米三居拼合(pn h)戶型，共計86套；2#：20F/24F精裝93/95平米兩居非拼合戶型，共計174套；3#：24F/20F毛坯93/95平米兩居非拼合戶型，共計174套；4#：24F精裝93/95平米兩居非拼合戶型，共計192套；5#：18F精裝130/143平米三居非拼合戶型，共計72套；6#：24F精裝191/193平米三居拼合戶型，共計48套；7#：18F西單元精裝129/142平米三居非拼合戶型，共計36套；18F東單元精裝161/171平米三居拼

48、合戶型，共計36套；62產(chǎn)品(chnpn)配置拼合(pn h)戶型三室164套，占戶型(h xn)總套數(shù)的20.05%。拼合(pn h)戶型兩室6套，占戶型(h xn)總套數(shù)的0.73%。非拼合戶型三室110套，占戶型總套數(shù)的13.45%。非拼合戶型兩室538套，占戶型總套數(shù)的65.77%。63推售情況(qngkung)分析推售原那么(n me)：根據(jù)(gnj)當年的任務額開盤當月消化70% 、全年(qun nin)消化85%進行(jnxng)倒推核算開盤資源；根據(jù)經(jīng)營方案全年消化情況：消化情況10月11月12月總計精裝1821523220218401800276026400毛坯5115773

49、474613566786780為了滿足不同客戶的需求，保證產(chǎn)品線的豐富，我們按照不同資源組合推出方式進行推售；將所有資源梳理我們可以看出；其中：精裝：拼合三居戶型：1#、6#、7#東單元 非拼合三居戶型；5#、7#西單元 非拼合兩居戶型：2#、4# 毛坯：非拼合兩居戶型：3#按照樓座位置先差后優(yōu)的方式進行推售；3#樓 4#樓 1/2#樓 7#樓 5#樓 6#樓 結(jié)論：因此我們建議2022年10月16日集中開盤的推售資源如下：毛坯產(chǎn)品：由于3#消化速度較慢，推售其東單元；精裝產(chǎn)品：拼合(pn h)戶型推售1#西單元(dnyun)；非拼合(pn h)三居由于5#資源(zyun)較好，因此推售7#西

50、單元(dnyun)、5#西單元，保存5#東單元2022年進行推售；非拼合兩居4#推售1-16F；樓座情況推盤量裝修標準樓號推售范圍套數(shù)戶型面積精裝1西單元40拼合三居672741-16F128非拼合兩居120565西單元36非拼合三居49077西單元36非拼合三居4874小計24028564毛坯3東單元95非拼合兩居9019合計4棟3353758364開盤預期目標開盤當天實現(xiàn)銷售率70%，年底實現(xiàn)消化率85%，有效完成全年5個億目標。確保全年15000元/平米均價實現(xiàn)，有效實現(xiàn)利潤率；為2022年3月開盤同質(zhì)化產(chǎn)品奠定良好的客戶根底。保證首開的火爆氣氛，樹立市場高端工程形象。7價格體系71 定

51、價(dng ji)原那么(n me)第一步：以15150元/為基準價測算(c sun)各樓座均價；第二步：在各樓座(lu zu)均價根底(gnd)上測算各樓座單層平面各戶型均價；第三步：確定樓層差價；第四步：確定金銀角加價：第五步：拼合因素價格修正；第六步：精裝小兩居價格修正；第七步：毛坯價格修正。72 樓體系數(shù)根據(jù)樓座擺位，綜合景觀、路網(wǎng)噪音影響等因素，考評各樓座梯次如下：設置3個維度設計測算因素，每個維度設置5個分值：分值綜合景觀樓體遮擋道路噪音5有無無4主要朝向側(cè)面有主要朝向無3次要朝向次要朝向有次要朝向無2遠距離有主要朝向有側(cè)面1無有有以15150元/為根底單價，測算各樓座均價為：樓座

52、影響因素影響因素影響因素分值中值差倍增樓座均價綜合景觀樓體遮擋道路噪音3100040%30%30%100%分值-3中值差100015150 1號樓442.73.610.61 610.0 15760 2號樓442.73.610.61 610.0 15760 3號樓442.53.550.55 550.0 15700 4號樓3.543.23.560.56 560.0 15710 5號樓3.54.243.860.86 860.0 16010 6號樓44.24.54.211.21 1210.0 16360 7號樓34.54.23.810.81 810.0 15960 合計15848 最好最差123456

53、7參加(cnji)戶型因素(yn s)后測算得到的一期樓座(lu zu)梯次為：由低到高3#樓 4#樓 1/2#樓 7#樓 5#樓 6#樓73 戶型(h xn)系數(shù)在各樓座(lu zu)均價根底上測算各樓座單層平面各戶型均價：根據(jù)5個維度設計測算因素，每個維度設置5個分值：分值戶型舒適度景觀遮擋位置面積大小5開間大南北通透全明南北均有景觀南側(cè)無樓座遮擋不臨路100平米以下4開間大南北通透南側(cè)有景觀北側(cè)無樓座遮擋東西側(cè)臨社區(qū)環(huán)路1011303南北通透北側(cè)有景觀南北均大樓間距南北側(cè)臨社區(qū)環(huán)路1311502南北不通透東西側(cè)有景觀北側(cè)樓間距小東西側(cè)臨主干道1511801無景觀南側(cè)樓間距小南北側(cè)臨主干道

54、181平米以上每個樓座單層平面根據(jù)以上(yshng)因素評分結(jié)果為：1號樓拼合(pn h)戶型：首次開放(kifng)資源樓層分類單元門戶型編號拆分面積拼合面積戶型景觀遮擋位置面積標準層西單元D1+D2標101.73 170.46 5.0 4.0 4.0 1.0 2.0 D2-1+D3標68.73 158.10 5.0 4.0 4.0 1.0 2.7 東單元D2-1+D3標89.37 158.10 5.0 4.0 3.0 1.0 2.7 D1+D2標68.73 170.46 5.0 4.0 3.0 1.0 2.0 首層西單元D1+D2首142.02 142.02 5.0 4.0 4.0 1.0

55、 3.0 D2-1+D3首129.65 129.65 5.0 4.0 4.0 1.0 4.0 東單元D2-1+D3首129.65 129.65 5.0 4.0 3.0 1.0 4.0 D1+D2首142.02 142.02 5.0 4.0 3.0 1.0 3.0 2號樓：非首次開放(kifng)資源樓層分類單元門戶型編號戶型面積戶型景觀遮擋位置面積標準層西單元A1標95.54 3.0 4.0 4.0 1.0 5.0 A2標93.75 2.0 4.0 4.0 1.0 5.0 A2-1標93.75 2.0 4.0 4.0 1.0 5.0 A1-1標95.54 3.0 4.0 4.0 1.0 5.0

56、 東單元A1-1標95.54 3.0 4.0 4.0 1.0 5.0 A2-1標93.75 2.0 4.0 4.0 1.0 5.0 A2標93.75 2.0 4.0 4.0 1.0 5.0 A1標95.54 3.0 4.0 4.0 1.0 5.0 首層西單元A1首95.54 3.0 4.0 4.0 1.0 5.0 A2首93.75 2.0 4.0 4.0 1.0 5.0 A3首121.90 3.0 4.0 4.0 1.0 4.5 東單元A3首121.90 3.0 4.0 4.0 1.0 4.5 A2首93.75 2.0 4.0 4.0 1.0 5.0 A1首95.54 3.0 4.0 4.0

57、1.0 5.0 3號樓：首次開放(kifng)資源 樓層分類單元門戶型編號戶型面積戶型景觀遮擋位置面積標準層西單元A1標95.54 3.0 4.0 4.5 1.0 5.0 A2標93.75 2.0 4.0 4.5 1.0 5.0 A2-1標93.75 2.0 4.0 4.5 1.0 5.0 A1-1標95.54 3.0 4.0 4.5 1.0 5.0 東單元A1-1標95.54 3.0 4.0 4.0 0.5 5.0 A2-1標93.75 2.0 4.0 4.0 0.5 5.0 A2標93.75 2.0 4.0 4.0 0.5 5.0 A1標95.54 3.0 4.0 4.0 0.5 5.0

58、首層西單元A1首95.54 3.0 4.0 4.5 1.0 5.0 A2首93.75 2.0 4.0 4.5 1.0 5.0 A3首121.90 3.0 4.0 4.5 1.0 4.5 東單元A3首121.90 3.0 4.0 4.0 0.5 4.5 A2首93.75 2.0 4.0 4.0 0.5 5.0 A1首95.54 3.0 4.0 4.0 0.5 5.0 4號樓：首次(shu c)開放資源 樓層分類單元門戶型編號戶型面積戶型景觀遮擋位置面積標準層/首層西單元A1標91.23 3.0 3.0 5.0 3.0 5.0 A2標90.78 2.0 3.0 5.0 3.0 5.0 A2-1標9

59、0.78 2.0 3.0 5.0 3.0 5.0 A1-1標91.23 3.0 3.0 5.0 3.0 5.0 東單元A1-1標91.23 3.0 3.0 5.0 2.5 5.0 A2-1標90.78 2.0 3.0 5.0 2.5 5.0 A2標90.78 2.0 3.0 5.0 2.5 5.0 A1標91.23 3.0 3.0 5.0 2.5 5.0 5號樓：首次開放(kifng)資源 樓層分類單元門戶型編號戶型面積戶型景觀遮擋位置面積標準層/首層西單元A6標143.90 5.0 3.0 3.0 2.5 3.5 A7標130.77 5.0 3.0 3.0 2.5 4.0 東單元A7標130

60、.77 5.0 3.0 3.0 2.5 4.0 A6標143.90 5.0 3.0 3.0 2.5 3.5 6號樓拼合(pn h)戶型：非首次(shu c)開放資源 樓層分類戶型編號拆分面積拼合面積戶型景觀遮擋位置面積標準層/首層D1標104.12 190.45 5.0 3.0 3.0 3.0 1.5 86.33 D2標86.33 189.14 5.0 3.0 3.0 3.0 1.5 102.81 7號樓西單元非拼合(pn h)戶型、東單元(dnyun)拼合戶型：首次(shu c)開放資源 樓層分類單元門戶型編號拆分面積拼合面積戶型景觀遮擋位置面積標準層西單元A6標142.94 142.94