物業(yè)管理企業(yè)的成本化經(jīng)營(yíng)與管理

1、物業(yè)管理企業(yè)的本錢化經(jīng)營(yíng)與管理物業(yè)管理從產(chǎn)生初期的感性、無序到迅速開展狂熱的中期,再到平衡和理性的后期,歷經(jīng)了二十多年的開展歷史。如今,我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)已日漸成熟。那么,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,物業(yè)管理企業(yè)如何進(jìn)展本錢化經(jīng)營(yíng)與管理呢?筆者就這一問題進(jìn)展了認(rèn)真探究。一、物業(yè)管理與效勞系統(tǒng)框架物業(yè)管理與效勞系統(tǒng)主要由會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)、本錢分配系統(tǒng)、效勞本錢方案等部分組成。(一)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要包括:目的、互相關(guān)聯(lián)的組織部分、流程、產(chǎn)出等。會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)有兩個(gè)子系統(tǒng):一是財(cái)務(wù)信息系統(tǒng);二是本錢管理信息系統(tǒng)。物管企業(yè)的本錢管理系統(tǒng)共分為六部分:業(yè)戶效勞系統(tǒng)、小區(qū)綠化系統(tǒng)、設(shè)備維修系統(tǒng)、環(huán)境衛(wèi)生系統(tǒng)、平安

2、管理系統(tǒng)、后勤支持系統(tǒng)。(二)本錢分配系統(tǒng)。本錢管理中的一個(gè)重要原那么是“不同的本錢效勞于不同的目的。在物業(yè)管理效勞中,用于業(yè)戶效勞的本錢可以細(xì)分出用于滿足業(yè)戶一般需求的本錢,其本錢的用處是滿足于業(yè)戶對(duì)效勞的根本需求,即滿意度本錢。而另一方面的本錢是企業(yè)致力于追求業(yè)戶與企業(yè)間忠誠(chéng)關(guān)系的建立,即忠誠(chéng)度本錢。不同的本錢用于不同的效勞目的,從短期和長(zhǎng)期來看,效益固然有所不同,本錢發(fā)揮的作用也有較大差異。(三)效勞本錢方案。按照物業(yè)管理效勞的流程,建立本錢管理系統(tǒng)可以使企業(yè)管理者更好地對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)進(jìn)展監(jiān)控,一個(gè)消費(fèi)流程既可以是有形產(chǎn)品,也可以是一項(xiàng)效勞。這些產(chǎn)品或效勞在性質(zhì)上或許相似,或許是獨(dú)特的

3、,消費(fèi)流程的特點(diǎn)決定了建立一個(gè)本錢管理系統(tǒng)的最正確方法。效勞與產(chǎn)品不同有四個(gè)方面是最顯著的,即無形性、不可分割性,異質(zhì)性和易逝性。無形性是指效勞沒有物質(zhì)形態(tài),看不見,摸不著。不可分割性是指對(duì)于效勞來說產(chǎn)品與消費(fèi)是不可分割。異質(zhì)性是指效勞的成果與產(chǎn)品的質(zhì)量相比變化的可能性更大。易逝性是指效勞無法保存,而必須在提供時(shí)被消費(fèi)。這些區(qū)別影響著與效勞成果相關(guān)的方案、控制和決策所需信息的類型。二、二線支持部門的本錢分配物管企業(yè)應(yīng)該將部門劃為一線效勞部門和二線管理支持部門。一線效勞部門如各個(gè)“客戶效勞中心,是直接面向物業(yè)小區(qū)的業(yè)戶提供直接的效勞。為了保證一線效勞優(yōu)質(zhì)高效、及時(shí)、準(zhǔn)確,物管企業(yè)還有相應(yīng)的支持部

4、門:人力資源部、財(cái)務(wù)部等。這些部門人員以提供培訓(xùn)、資金管理、本錢控制等二線的效勞支持與管理性質(zhì)的工作。因此,企業(yè)必須計(jì)算出二線效勞部門的各項(xiàng)本錢,并分配到公司的一線消費(fèi)(效勞)部門即各個(gè)“客戶效勞中心,再準(zhǔn)確計(jì)算出整個(gè)企業(yè)的總本錢。物管企業(yè)本錢的復(fù)雜性需要會(huì)計(jì)人員將二線支持部門的本錢直接分配到各種本錢對(duì)象,如分支機(jī)構(gòu),二線效勞支持系統(tǒng)等。簡(jiǎn)單地說,分配就是要?jiǎng)澐直惧X庫,并將這些本錢分配到多個(gè)詳細(xì)層級(jí)單位,本錢分配不會(huì)對(duì)本錢總額產(chǎn)生影響,認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)很重要的。本錢總金額可能受分配程序的影響。因?yàn)楸惧X分配會(huì)影響報(bào)價(jià)、效勞工程的盈利才能和管理人員的數(shù)量和行為等,所以,本錢分配是一個(gè)重要的問題。當(dāng)兩種

5、或兩種以上的效勞或產(chǎn)品的產(chǎn)出使用一樣的資源時(shí),所發(fā)生的共同受益的本錢,我們都可以視為共同本錢。這些共同本錢可能與效勞期間,個(gè)人的責(zé)任,客戶階層等有關(guān)。如一個(gè)物業(yè)小區(qū)安防員的薪酬是該小區(qū)提供應(yīng)業(yè)戶所有效勞本錢中的共同本錢。因?yàn)?小區(qū)所有業(yè)戶都需要平安防范和效勞。但是,將平安防范本錢分配到每個(gè)業(yè)戶是一個(gè)主觀的想法。也就是說,效勞需要公共資源,而且這些資源當(dāng)分工配到這些本錢對(duì)象上,這是很清楚的,但是常常不清楚如何著手最合理的本錢分配。通常,共同本錢的分配是通過一系列連續(xù)的分配程序來完成。本錢分配的第一步是確定本錢對(duì)象是什么?本錢對(duì)象是消費(fèi)部門和輔助部門(后臺(tái)部門)。物管企業(yè)的消費(fèi)部門是直接提供效勞給

6、小區(qū)的業(yè)戶,包括環(huán)境衛(wèi)生、綠化、平安管理、設(shè)備維護(hù)等。我們通稱為一線效勞部門。輔助部門是為消費(fèi)部門或一線效勞部門提供必要效勞的部門。這些部門與企業(yè)的效勞產(chǎn)品沒有直接聯(lián)絡(luò)。如財(cái)務(wù)部門、人力資源管理部門、行政部門等。一旦確認(rèn)了消費(fèi)部門和輔助部門,每個(gè)部門發(fā)生的間接費(fèi)用就可以確定。但是,需要注意的是,這是將本錢追溯到部門而不是本錢分配,因?yàn)?這些本錢是直接與單個(gè)部門相關(guān)的本錢。一旦企業(yè)被分為幾個(gè)部門并且所有的間接費(fèi)用已經(jīng)被追溯到各個(gè)部門后,輔助部門本錢就又被分配到消費(fèi)部門,并計(jì)算間接費(fèi)用分配率,以用來計(jì)算效勞本錢,雖然輔助部門不直接做效勞工作,但是,這些提供輔助效勞的本錢是效勞本錢總額的部分,必須被

7、分配到效勞本錢。這些本錢分配包括兩階段的分配:(1)輔助(二線)部門本錢分配到消費(fèi)部門(一線效勞部門);(2)分配來的本錢再分配到效勞工程上去。通常一個(gè)輔助部門的本錢是通過使用費(fèi)用率分配到另一個(gè)部門的。在這種情況下,應(yīng)該關(guān)注一個(gè)部門的本錢如何分配到其他部門。例如,物管企業(yè)的人力資源管理部門是為各個(gè)物管處(客戶效勞中心)提供員工的培訓(xùn)與績(jī)效考核效勞的。因此,人力資源部門發(fā)生的費(fèi)用本錢應(yīng)被分配到各個(gè)物管處。當(dāng)然,這些費(fèi)用率還涉及到兩個(gè)主要因素:選擇單一費(fèi)用率還是雙重費(fèi)用率,使用預(yù)算輔助部門本錢還是實(shí)際輔助部門本錢。三、標(biāo)準(zhǔn)本錢法標(biāo)準(zhǔn)單位本錢是編制彈性預(yù)算的基矗物管企業(yè)應(yīng)該通過單位標(biāo)準(zhǔn)本錢,概算出各

8、項(xiàng)效勞本錢,以利于兩個(gè)方案的決策:(1)每單位產(chǎn)出應(yīng)投入多少資源(數(shù)量決策);(2)按投入的資源的本錢是多少?(價(jià)格決策)。數(shù)量決策產(chǎn)生數(shù)量標(biāo)準(zhǔn),而價(jià)格決策產(chǎn)生價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),某一特定投入的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)相乘(標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量)就可得到單位標(biāo)準(zhǔn)本錢。(一)標(biāo)準(zhǔn)的建立。管理或效勞經(jīng)歷、研究成果以及來自實(shí)際工作人員的一線信息是數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)的三個(gè)潛在來源。雖然經(jīng)歷可以提供一些數(shù)據(jù)或指導(dǎo)方針,但應(yīng)慎重使用。如傳統(tǒng)的物管企業(yè)小區(qū)安防人員與物業(yè)小區(qū)實(shí)際面積之間的數(shù)量比率。在前幾年,可能是很低的標(biāo)準(zhǔn)本錢。但是在現(xiàn)階段,這些標(biāo)準(zhǔn)肯定值得疑心,原因很簡(jiǎn)單,如今的小區(qū)安防效勞開場(chǎng)引進(jìn)很多高新技術(shù)加以管理和控制,這方面的效勞本錢自

9、然下降,而且效率反而進(jìn)步了。假如以過去的投入與產(chǎn)出關(guān)系作為指導(dǎo),就會(huì)永遠(yuǎn)不能消除這種低效率。企業(yè)通過研究可以確定最有效的運(yùn)轉(zhuǎn)方式。并可以提供有力的指導(dǎo)。價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的制訂是經(jīng)營(yíng)部門、采購(gòu)部門、會(huì)計(jì)部門、人力資源部門的責(zé)任。經(jīng)營(yíng)部門確定所需投入的質(zhì)量。采購(gòu)部門、會(huì)計(jì)部門負(fù)責(zé)以最低價(jià)格購(gòu)進(jìn)所需的符合質(zhì)量要求的投入。市場(chǎng)因素和其他因素的作用將可選擇的價(jià)格限定在一定的范圍內(nèi)。會(huì)計(jì)部門那么負(fù)責(zé)記錄價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)并編制報(bào)告,對(duì)實(shí)際業(yè)績(jī)和標(biāo)準(zhǔn)業(yè)績(jī)進(jìn)展比擬。(二)標(biāo)準(zhǔn)類型。一是理想標(biāo)準(zhǔn),二是現(xiàn)行可到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。物管企業(yè)理想標(biāo)準(zhǔn)要求效率最高化,并且只有當(dāng)每個(gè)方面都到達(dá)完全效益時(shí)才能到達(dá)。它要求物業(yè)小區(qū)的設(shè)備性能完好,公司員工

10、技術(shù)純熟,管理到位,一點(diǎn)忽略都不能發(fā)生?，F(xiàn)行可到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)在高效率的運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)境下是可以到達(dá)的,它允許設(shè)備出現(xiàn)正常的故障,工作中斷,員工技術(shù)不是最完善或純熟等,這些標(biāo)準(zhǔn)要求很高,但是經(jīng)過努力是可以到達(dá)的。在這兩種類型的標(biāo)準(zhǔn)中,現(xiàn)行可到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)提供了最大的行為效益。假如標(biāo)準(zhǔn)過高,那么導(dǎo)致永遠(yuǎn)達(dá)不到,員工就會(huì)灰心傷氣,業(yè)績(jī)程度就會(huì)下降。然而,通過挑戰(zhàn)且可以到達(dá)的標(biāo)準(zhǔn),那么可以進(jìn)步公司員工的業(yè)績(jī)程度,尤其是當(dāng)對(duì)這些標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)的個(gè)體參與標(biāo)準(zhǔn)的制訂中時(shí)。在標(biāo)準(zhǔn)本錢系統(tǒng)中,三類消費(fèi)本錢即直接材料、直接人工和間接費(fèi)用都根據(jù)其數(shù)量和價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)分配到產(chǎn)品。標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品(效勞)本錢與正常和實(shí)際本錢相比,具有很多優(yōu)點(diǎn),而控制才能是它

11、的顯著特點(diǎn)。標(biāo)準(zhǔn)本錢制度可隨時(shí)提供有助于價(jià)格決策的單位本錢信息。這對(duì)于那些需要投標(biāo)獲得物業(yè)小區(qū)經(jīng)營(yíng)效勞權(quán)的物業(yè)管理公司和那些采用本錢加成定價(jià)法的公司來說尤為重要。總之,物業(yè)管理效勞推行標(biāo)準(zhǔn)化本錢管理具有很強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性。物管企業(yè)全面推廣標(biāo)準(zhǔn)化本錢管理是人心所向,大勢(shì)所趨。一旦企業(yè)被分為幾個(gè)部門并且所有的間接費(fèi)用已經(jīng)被追溯到各個(gè)部門后,輔助部門本錢就又被分配到消費(fèi)部門,并計(jì)算間接費(fèi)用分配率,以用來計(jì)算效勞本錢,雖然輔助部門不直接做效勞工作,但是,這些提供輔助效勞的本錢是效勞本錢總額的部分,必須被分配到效勞本錢。這些本錢分配包括兩階段的分配:(1)輔助(二線)部門本錢分配到消費(fèi)部門(一線效勞

12、部門);(2)分配來的本錢再分配到效勞工程上去。通常一個(gè)輔助部門的本錢是通過使用費(fèi)用率分配到另一個(gè)部門的。在這種情況下,應(yīng)該關(guān)注一個(gè)部門的本錢如何分配到其他部門。例如,物管企業(yè)的人力資源管理部門是為各個(gè)物管處(客戶效勞中心)提供員工的培訓(xùn)與績(jī)效考核效勞的。因此,人力資源部門發(fā)生的費(fèi)用本錢應(yīng)被分配到各個(gè)物管處。當(dāng)然,這些費(fèi)用率還涉及到兩個(gè)主要因素:選擇單一費(fèi)用率還是雙重費(fèi)用率,使用預(yù)算輔助部門本錢還是實(shí)際輔助部門本錢。三、標(biāo)準(zhǔn)本錢法標(biāo)準(zhǔn)單位本錢是編制彈性預(yù)算的基矗物管企業(yè)應(yīng)該通過單位標(biāo)準(zhǔn)本錢,概算出各項(xiàng)效勞本錢,以利于兩個(gè)方案的決策:(1)每單位產(chǎn)出應(yīng)投入多少資源(數(shù)量決策);(2)按投入的資源

13、的本錢是多少?(價(jià)格決策)。數(shù)量決策產(chǎn)生數(shù)量標(biāo)準(zhǔn),而價(jià)格決策產(chǎn)生價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),某一特定投入的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)相乘(標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量)就可得到單位標(biāo)準(zhǔn)本錢。(一)標(biāo)準(zhǔn)的建立。管理或效勞經(jīng)歷、研究成果以及來自實(shí)際工作人員的一線信息是數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)的三個(gè)潛在來源。雖然經(jīng)歷可以提供一些數(shù)據(jù)或指導(dǎo)方針,但應(yīng)慎重使用。如傳統(tǒng)的物管企業(yè)小區(qū)安防人員與物業(yè)小區(qū)實(shí)際面積之間的數(shù)量比率。在前幾年,可能是很低的標(biāo)準(zhǔn)本錢。但是在現(xiàn)階段,這些標(biāo)準(zhǔn)肯定值得疑心,原因很簡(jiǎn)單,如今的小區(qū)安防效勞開場(chǎng)引進(jìn)很多高新技術(shù)加以管理和控制,這方面的效勞本錢自然下降,而且效率反而進(jìn)步了。假如以過去的投入與產(chǎn)出關(guān)系作為指導(dǎo),就會(huì)永遠(yuǎn)不能消除這種低效率。企業(yè)

14、通過研究可以確定最有效的運(yùn)轉(zhuǎn)方式。并可以提供有力的指導(dǎo)。價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的制訂是經(jīng)營(yíng)部門、采購(gòu)部門、會(huì)計(jì)部門、人力資源部門的責(zé)任。經(jīng)營(yíng)部門確定所需投入的質(zhì)量。采購(gòu)部門、會(huì)計(jì)部門負(fù)責(zé)以最低價(jià)格購(gòu)進(jìn)所需的符合質(zhì)量要求的投入。市場(chǎng)因素和其他因素的作用將可選擇的價(jià)格限定在一定的范圍內(nèi)。會(huì)計(jì)部門那么負(fù)責(zé)記錄價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)并編制報(bào)告,對(duì)實(shí)際業(yè)績(jī)和標(biāo)準(zhǔn)業(yè)績(jī)進(jìn)展比擬。(二)標(biāo)準(zhǔn)類型。一是理想標(biāo)準(zhǔn),二是現(xiàn)行可到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。物管企業(yè)理想標(biāo)準(zhǔn)要求效率最高化,并且只有當(dāng)每個(gè)方面都到達(dá)完全效益時(shí)才能到達(dá)。它要求物業(yè)小區(qū)的設(shè)備性能完好,公司員工技術(shù)純熟,管理到位,一點(diǎn)忽略都不能發(fā)生?，F(xiàn)行可到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)在高效率的運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)境下是可以到達(dá)的,它允許設(shè)備出現(xiàn)正常的故障,工作中斷,員工技術(shù)不是最完善或純熟等,這些標(biāo)準(zhǔn)要求很高,但是經(jīng)過努力是可以到達(dá)的。在這兩種類型的標(biāo)準(zhǔn)中,現(xiàn)行可到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)提供了最大的行為效益。假如標(biāo)準(zhǔn)過高,那么導(dǎo)致永遠(yuǎn)達(dá)不到,員工就會(huì)灰心傷氣,業(yè)績(jī)程度就會(huì)下降。然而,通過挑戰(zhàn)且可以到達(dá)的標(biāo)準(zhǔn),那么可以進(jìn)步公司員工的業(yè)績(jī)程度,尤其是當(dāng)對(duì)這些標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)的個(gè)體參與