樓頂空間的權屬爭議及解決規(guī)則

1、樓頂空間的權屬爭議及辦理規(guī)矩一、樓頂空間權屬爭議的表示比年來，在區(qū)分全部修建物的爭議中，關于樓頂空間的權屬糾紛也時有出現(xiàn)。重要的表示，是將修建物的頂層的樓頂空間確定給頂層區(qū)分全部權人專有利用。如許，頂層的區(qū)分全部權人對付樓頂空間享有專有利用權，可以建立私人空中花圃并單獨享用。其效果是，修建物的頂層代價大大進步，開拓商可以或許得到更大的效益，而投資并沒有增長。這種效果也可謂之“雙贏場面。但是，根據(jù)修建物區(qū)分全部權的根本規(guī)矩，修建物的樓頂空間應當屬于全體區(qū)分全部權人所共有。比方，中國澳門特殊行政區(qū)民法典在劃定區(qū)分全部修建物分層修建物的配合部門范疇的條文中，就專門劃定分層修建物各樓宇之作遮擋的天臺或

2、屋頂，為分層修建物之配合部門。我國的物權法草案沒有劃定得如許過細，但是如許的原那么是存在的。樓頂空間不但僅可以建花圃，還可以作更多的開拓利用，假設將樓頂空間確定給個體的區(qū)分全部權人所專有利用，是不是粉碎了修建物區(qū)分全部權的團體共有干系，陵犯了其他區(qū)分全部權人的權利呢？這是一個大題目。二、辦理樓頂空間權屬的底子理論確定區(qū)分全部修建物樓頂空間的權屬題目，最底子的根據(jù)就是區(qū)分全部修建物的專有部門和共用部門的邊界確定。在理論上，怎樣界定區(qū)分全部修建物的專有部門，有五種差異的主張。一是“中央說，即“壁心說，以為區(qū)分全部修建物專有部門的范疇到達墻壁、柱、地板、天花板等地步部門厚度之中央。這種不雅點對付界定

3、權利的范疇較為明白，但是對付修建物的維護與辦理那么較為有害，緣故原由是，對付地步壁的維護，不克不及只賣力一半，應當將全部的地步壁作同一的補葺，壁心的支解倒霉于對修建物的維護和調(diào)養(yǎng)。二是“空間說，這種不雅點以區(qū)分全部權的共有權理念為立論底子，與以單獨全部為立論底子的上述“中央說完全對立，以為專有部門的范疇僅限于墻壁、地板、天花板所圍成的空間部門，而界限點上的支解部門如墻壁、地板、天花板等那么為全體大概部門區(qū)分全部人所共有。三是“末了粉刷表層說，以為專有部門包羅壁、柱等地步部門表層所粉刷的部門，亦即地步壁與其他地步的本體屬共用部門，但地步壁上末了粉刷的表層部門屬于專有部門。四是折中了壁心說和末了粉

4、刷表層說的不雅點形成的主張，稱之為“壁心說和末了粉刷表層說，以為專有部門的范疇應分為內(nèi)部干系和外部干系而定，在區(qū)分全部權人內(nèi)部，專有部門應僅包羅壁、柱、地板及天花板等地步部門表層所粉刷的部門，但在外部干系上，尤其是對第三人干系上，專有部門應包羅壁、柱、地板及天花板等地步部門厚度的中央線。五是“雙重性說，有的學者主張，前四種不雅點的重要不合在于，是將墻壁作為共有部門照舊作為專有部門對待，并主張墻壁既有專有產(chǎn)業(yè)的性子，又有共有產(chǎn)業(yè)的性子，具有雙重屬性。在上述種種主張中，通說接納“壁心說和末了粉刷表層說。這是修建物區(qū)分全部權理論中最為風雅的理論，可以或許很好地辦理區(qū)分全部修建物的專有部門和共用部門的

5、虛實邊界。虛的權利邊界，在于壁心，實的權利邊界，在于末了粉刷表層。確定樓頂空間的權屬題目，也應當實用這個理論。在界定區(qū)分全部修建物的相鄰區(qū)分全部權人各自的專有部門的邊界時，其最根本的尺度就是地步壁的壁心，在壁心的兩側別離為兩邊區(qū)分全部權人全部。但是這種界定的權利是虛的權利，辦理的是相鄰的區(qū)分全部權人之間的權利邊界。在確定專有部門和共用部門的本色邊界時，其尺度是修建物的末了粉刷表層。這種界定的是權利的實的權利，其末了粉刷表層之間的地步壁，是共用部門，是修建物區(qū)分全部權中的互有權的標的。在修建物的頂層，區(qū)分全部權人沒有與別人相鄰，但是確定其專有部門的邊界，仍舊是壁心，頂層地步壁壁心的下側，屬于區(qū)分

6、全部權人的專有部門，創(chuàng)立專有部門的全部權。但是，在界定專有部門和共用部門的邊界時，那么應以末了粉刷表層為尺度，末了粉刷表層之外的頂層樓板，都屬于共用部門，為全體區(qū)分全部權人所共有。根據(jù)如許的尺度，假設接納“壁心說界定頂層全部權人的權利邊界，其權利邊界只及于頂層樓板的壁心，不成能沖出壁心，而到達整個頂層樓板，更不克不及到達頂層空間。假設接納“末了粉刷表層說，區(qū)分全部權人的全部權邊界現(xiàn)實只能及于頂層樓板自己一側的末了粉刷表層，整個樓板的實體，都是全體區(qū)分全部權人所共有。三、辦理樓頂空間權屬爭議的詳細規(guī)矩根據(jù)以上理論和根本規(guī)矩，區(qū)分全部修建物的樓頂空間屬于區(qū)分全部修建物的共用部門，不克不及歸屬于頂層

7、區(qū)分全部權人專有利用，應當歸屬于全體區(qū)分全部權人共有。將區(qū)分全部修建物的樓頂空間歸屬于頂層區(qū)分全部權人專有利用，大概歸屬于其專有部門，都是將區(qū)分全部修建物的共用部門劃歸個體的區(qū)分全部權人專有利用大概專有全部，都是對其他區(qū)分全部權人的權益的陵犯。其效果有三：一是全體區(qū)分全部權人的共有權的標的物被割讓，割讓的部門成為頂層區(qū)分全部權人的專有大概專有利用，無法對其利用權利；二是頂層區(qū)分全部權人固然獲得了樓頂空間的專有利用權大概全部權，但他是支付了代價的，這個代價，就是付出了高額的購房用度，他并不是無償?shù)卣紦?jù)全體區(qū)分全部權人的長處；三是開拓商獲得了轉讓樓頂空間的權利價金，得到了長處，而其得到長處的效果，

8、就是全體區(qū)分全部權人的權利受到損害，這倒切合不妥得利的執(zhí)法特性。由此可見，開拓商將樓頂空間出售給頂層區(qū)分全部權人，現(xiàn)實上是在用全體區(qū)分全部權人的權利謀取小我私人的長處，受到損害的是全體區(qū)分全部權人。根據(jù)一樣平常的規(guī)矩，對付區(qū)分全部的其他部門，有約定的按照其約定，沒有約定的除開拓商可以或許證實自己享有全部權的之外歸屬于全體區(qū)分全部權人的規(guī)矩，好似照舊存在題目。這就是，有約定，畢竟是誰與誰的約定？假設僅僅是開拓商和頂層區(qū)分全部權人之間的約定，他們可以或許處分屬于全體區(qū)分全部權人所共有的樓頂空間嗎？顯然不克不及！因此，辦理樓頂空間權屬爭議的詳細規(guī)矩應當是：1.樓頂空間的全部權歸屬于全體區(qū)分全部權人所

9、共有，原那么上不克不及歸屬于頂層區(qū)分全部權人所專有利用。修建物自己與地皮權屬并不雷同，區(qū)分全部修建物的地皮另有一個利用權的題目，開拓商可以在公正公正的條件下做出必然的調(diào)解，把某些方面可以確定地皮利用權歸自己享有，大概歸其他區(qū)分全部權人享有，只要不將用度分管在其他區(qū)分全部權人身上也就行了。而修建物就是全體區(qū)分全部權人全部，與開拓商沒有干系，開拓商無權處理?？梢韵胂螅_拓商不克不及將一個沒有頂層樓板的修建物出賣給全體區(qū)分全部權人，那么也就不克不及將樓頂空間歸屬于自己全部，也不克不及通過約定將樓頂空間歸屬于頂層住宅區(qū)分全部權人專有利用。2.開拓商與個體區(qū)分全部權人約定樓頂空間的專有利用權的，不產(chǎn)生執(zhí)

10、法效力，頂層區(qū)分全部權人不克不及夠獲得其專有利用的權利。在區(qū)分全部的修建物上，頂層樓板都屬于全體區(qū)分全部權人所共有，那么，頂層樓板以上的樓頂空間，固然更屬于區(qū)分全部人所共有，其占據(jù)、利用、收益、處分，都是全體區(qū)分全部權人的權利，由全體區(qū)分全部權人配合支配?？v然是開拓商與個體區(qū)分全部權人約定，這個約定也不克不及對抗全體區(qū)分全部權人的權利。因此，開拓商和頂層區(qū)分全部權人約定樓頂空間歸屬于該區(qū)分全部權人專有利用的，同等無效。3.可以或許決定樓頂空間怎樣利用的，只有全體區(qū)分全部權人集會。區(qū)分全部修建物的樓頂空間，對付全體區(qū)分全部權人而言，具有緊張的代價。起首，樓頂空間干系到修建物的防雨、壽命和寧靜，關乎到全體區(qū)分全部權人的長處。其次，建立樓頂空間，可以使全體區(qū)分全部權人增長運動空間，充實利用樓頂空間富厚區(qū)分全部權人的生存，進步生存質(zhì)量。再次，樓頂空間的開拓利用，具有富厚的內(nèi)在，比方利用樓頂空間作告白等，就是很好的開拓利用，其所得長處歸屬于全體區(qū)分全部權人。這些長處與全體區(qū)分全部權人痛癢相干，不成任人予以陵犯。對付如許的龐大長處，必需由全體區(qū)分全部權人集會決定。假設區(qū)分全部權人集會決