房貸新政對房地產(chǎn)市場的影響分析

1、 房貸新政對房地產(chǎn)市場的影響分析摘要：文章通過分析推動房貸新政的原因，引申出新政推出后對購房者及開發(fā)商帶來的影響。筆者認為新政推出后房價不會大幅變化來分析房貸新政對房地產(chǎn)市場的影響。 關(guān)鍵詞：房貸新政；房產(chǎn)泡沫；房價。 2010年4月15日，國務(wù)院常務(wù)會議推出房產(chǎn)新政。新政要求：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對購買別墅等高檔住宅的首付款比例不得低于40%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的倍；在監(jiān)管部門的實施細則出臺之前，暫不受理三套以上房貸申請。這一房貸新政的出臺將會給房地產(chǎn)市場帶來一系列

2、的影響。 一、推動房貸新政的原因。 第一，2009年我國gdp增長?！鞍恕?目標(biāo)完成。2009年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值為335353億元，按可比價格計算，比2008年增長%，實現(xiàn)年初制定的“保八”的經(jīng)濟增長目標(biāo)。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，中央政府制定了擴張性的財政政策和適度寬松的貨幣政策，人民銀行取消了商業(yè)銀行對新增貸款的限制，還推出了一系列房地產(chǎn)救市政策。但現(xiàn)在政府對2010年的宏觀經(jīng)濟又持比較樂觀的態(tài)度，國際經(jīng)濟形勢也在向好的方向發(fā)展，所以調(diào)整我國的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)又成了比較迫切的任務(wù)。 第二，房地產(chǎn)泡沫嚴重。近年來我國的房價不斷地大幅度上漲，導(dǎo)致了房價與收入的比重增高。在上海這一個比重高達16%，遠遠高于

3、日本和韓國的房價收入比，這一數(shù)據(jù)說明房地產(chǎn)泡沫存在的可能性。但是房價的上漲并沒有帶來房租的大幅上漲，購房的平均資金和月供甚至高于每個月的房租，這個房價和房租的不平衡發(fā)展是經(jīng)濟出現(xiàn)泡沫的信號。lOcaLHoST無論是作為投資品還是消費品，當(dāng)前的房價與其基本價值都大相徑庭，所以近年來房地產(chǎn)存在泡沫的說法越演越烈，甚至把我國的房地產(chǎn)泡沫與1990年日本的房地產(chǎn)泡沫、1997年香港的房地產(chǎn)泡沫、2007年美國的房地產(chǎn)次貸危機、2009年迪拜的房地產(chǎn)泡沫。 第三，投機性和投資性購房者居多。 國際上投資性需求占購房目標(biāo)比重的警戒線為20%，而在我國這一指標(biāo)高達30%，在大中城市則更加明顯。2009年房價的

4、大漲，讓大家都覺得投資房地產(chǎn)有利可圖，商業(yè)銀行對房貸的寬松政策則變相支持了這一行為。投機性行為又會導(dǎo)致房價的進一步上漲，這就使我國的房地產(chǎn)市場走向了一個惡性循環(huán)。 第四，商業(yè)銀行經(jīng)營風(fēng)險增大。大部分的商業(yè)銀行在盈利、指標(biāo)和競爭的壓力之下，形成了較寬松的放貸政策。這一門檻低、競爭大的政策導(dǎo)致了各商業(yè)銀行的放貸的不良率上升。不良資產(chǎn)的存在，可能會危害商業(yè)銀行的利益，危害金融市場的穩(wěn)定，危害消費者的信心，給存款者帶來巨大的損失。一旦房價和利率出現(xiàn)波動，就會導(dǎo)致居民還貸困難，銀行的流動性就會受到影響，銀行發(fā)放貸款的資金主要來自存款，貸款不能收回或不能按期收回都會導(dǎo)致無法支付到期存款，發(fā)生存款支付危機的

5、可能，進而導(dǎo)致銀行經(jīng)營的高風(fēng)險。 二、房貸新政推出后的影響。 對購房者的影響。 1、導(dǎo)致購房者心態(tài)的變化。一般的購房者都有一種買漲不買跌的心理，看到推出了房貸新政，都覺得樓市進入了調(diào)整期，下半年的房價肯定會下降，都想在房價降到最低的時候再進行購買，但是什么時候房價低，大家都在觀望，個別的樓盤甚至出現(xiàn)客戶退房的現(xiàn)象。轉(zhuǎn)售為租和轉(zhuǎn)租為買的趨勢趨于明顯，新政實行后租賃的成交量節(jié)節(jié)攀升，同時，租賃的房源也有所增加，其中主要的原因就是隨著這次新政政府調(diào)控的力度增大，很多人都推遲了購房計劃，導(dǎo)致租房需求量增大。 2、投機及投資購房者減少。新政推出的主要目的就是減少投機及投資購房者，面對前所未有嚴厲的房地產(chǎn)

6、新政后，對首付及貸款利率都有所上調(diào)。各商業(yè)銀行對貸款的檢查力度也有所加大，住房貸款的收緊導(dǎo)致炒房者面對投資成本的增加，炒房利潤大幅壓縮，甚至出現(xiàn)資金困難。資金是炒房者的生命，高首付及高貸款利率導(dǎo)致炒房者的流動資金的減少，大部分的炒房者都是利用租房的租金來償還房貸，現(xiàn)在租金與房價不平衡的發(fā)展導(dǎo)致投機及投資購房者的進一步減少。 3、需求結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。新政前，由于投機和投資購房者居多，其主要目標(biāo)是別墅等高檔住房，住房的價格越高，得到的利潤也就越大，所以新政前更多的是對別墅等高檔社區(qū)的需求。新政實行后，投機和投資購房者受到打壓，普通的消費者對別墅等高檔社區(qū)的需求量不大，反而是對低總價的商品房需求量增大

7、，而且大部分的購買者都是年輕人，這是由于大部分的年輕人都是首次置業(yè)，還沒有能力購買過于高檔的房子，總價低的住房則成為其首選。 對開發(fā)商的影響。 1、開發(fā)商持觀望的態(tài)度。在這次前所未有嚴厲的房產(chǎn)新政后，雖然成交量出現(xiàn)大幅下降，但房價并沒有出現(xiàn)大幅地下降，房價依然堅挺。每次房產(chǎn)新政的出現(xiàn)都是一場開發(fā)商與購房者博弈的過程，開發(fā)商在政策實施細則尚未明朗之前不會盲目降價拋售，而購房者卻對高房價的下滑抱以希望，雙方都持一種觀望的態(tài)度。一面是“持樓待售”，一面是“持幣待購”，供需雙方博弈使得房產(chǎn)交易量自然降溫。 2、成交量大幅下降，違約率大幅上漲。2010年5月的第一周，15個主要城市的住房成交量下降了將近

8、40%，成交面積和套數(shù)都有所縮減，這種情況引起了部分房地產(chǎn)開發(fā)商的恐慌。通過對數(shù)據(jù)的分析筆者認為，2010年的房價會大幅下滑，購房者受到各種媒體報道的影響，覺得房價肯定會大降，現(xiàn)在買房一點都不劃算，寧愿支付違約金也不愿意在這個時候買房，所以造成違約率的大幅上漲，甚至達到了新政前的5倍之多。 3、部分開發(fā)商選擇提前開盤。這次新政的嚴厲程度前所未有，為了避免受到房產(chǎn)新政的細則的沖擊，導(dǎo)致住房的銷量和價格大幅下降，所以部分開發(fā)商想搶在細則出臺之前開盤。 三、新政推出后對房價的看法。 房價不會出現(xiàn)大幅下降。 1、住房價格存在粘性和政策的時滯。 由于住房價格存在粘性，價格在短期會粘住不動。房價對新出現(xiàn)的

9、政策反應(yīng)并不靈敏，所以新政出現(xiàn)后并不會使房價馬上大幅下降，而是要經(jīng)過一段時間的調(diào)整適應(yīng)，才會出現(xiàn)下降的趨勢。再加上新政的出臺也會有一個時滯效應(yīng)，由此看來房價還是會在高位震蕩一段時間。 2、世界經(jīng)濟走勢出現(xiàn)反彈。2010年世界經(jīng)濟從急跌到穩(wěn)定回升，開始由衰退走向復(fù)蘇，其中以我國、印度為首的亞洲的步伐明顯快于歐美發(fā)達經(jīng)濟體，成為推動世界經(jīng)濟復(fù)蘇的主要動力。世界經(jīng)濟的復(fù)蘇必然會導(dǎo)致居民收入的增長，從而導(dǎo)致居民享受高質(zhì)量生活的需求增大，包括了改善自身的居住條件。 3、住房的需求仍然很大。雖然現(xiàn)在的商品房價格處在高位，但人們的自住型購房需求仍然很大，即住房的剛性需求，很多人還是沒有從沒有住房變成有住房，

10、受我國傳統(tǒng)觀念的影響還是希望能夠擁有自己的住房，所以住房的剛性需求還是很大。 4、商品房的供應(yīng)量增長不多。房價主要是由供求關(guān)系決定的。2010年房地產(chǎn)的需求穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)銷售的面積也有所增長，房地產(chǎn)的銷售額增長較快，現(xiàn)在還有很多人需要買房，住房的剛性需求還是比較大。雖然房地產(chǎn)供給也出現(xiàn)較快的增長，但是大部分都是處于新開工狀態(tài)，受到金融危機的影響，竣工的面積增長較慢。供求關(guān)系對房價仍有較強的支撐，甚至房價還可能會出現(xiàn)小幅上漲。 5、政府保障性住房的供應(yīng)量和完成情況。雖然政府要加大保障性住房的供應(yīng)量，為低收入家庭早日實現(xiàn)住房夢，但是保障性住房的進展卻很緩慢。一些地方由于資金配套不到位、征地和拆遷

11、等前期工作準(zhǔn)備不足等情況，導(dǎo)致這些計劃都很難完成。而且就算前期的工作完成得很順利，住房的建造還是需要時間，讓低收入家庭實現(xiàn)住房夢也還需要一定的時間。 房價不會出現(xiàn)大幅上漲。 1、中央高度重視。房價大幅的快速上漲引起了中央的高度重視，2009年12月14日，國務(wù)院常務(wù)會議指出，要綜合運用土地、稅收、金融等手段來加強和改善對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，抑制部分城市房價上漲過快的勢頭。這些對樓市的調(diào)控說明中央對房價上漲過快的問題已經(jīng)高度重視，表達了決策層調(diào)控房地產(chǎn)市場、打擊過高房價的決心。 2、銀行上調(diào)貸款利率與存款利率。2010年10月19日，央行在時隔36個月后首次加息，一年期的存貸款利率上調(diào)個百分點，

12、一年期貸款利率上調(diào)至%，一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)至%。五年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)個百分點至%；五年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)個百分點至%。銀行出現(xiàn)加息必然會使有些準(zhǔn)備投入股市或是房地產(chǎn)來投資的人把錢存到銀行來。貸款利率的上升也會使投資房地產(chǎn)的成本加大，利潤縮水。對房地產(chǎn)投資的人減少了，房價自然會受到影響，在加息和房產(chǎn)新政的夾擊下房價自然不會出現(xiàn)大漲。 3、對地價的控制。某些地方財政依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財政支出，開發(fā)商就囤積這些土地，來使土地的供求關(guān)系出現(xiàn)不平衡，導(dǎo)致土地價格上漲。土地價格的大幅上漲是房價不斷上漲的一大推手，各個地方“地王” 的出現(xiàn)拉高了開發(fā)商和購房者對房價的預(yù)期，增加商品房的成

13、本，這一部分增加的成本必然會轉(zhuǎn)嫁到消費者的身上，就導(dǎo)致房價大幅的上漲。這次新政嚴厲打擊了土地囤積等行為，土地的價格會出現(xiàn)下降，商品房的成本也會隨之下降，價格也就不會出現(xiàn)大幅度的上漲。 4、對投機投資性購房者的抑制。房貸新政及相關(guān)細則的陸續(xù)出臺，會對投機和投資購房者出現(xiàn)一定的打擊，投機和投資購房者的減少會對抑制房價上漲起到一定的作用。 5、房貸政策的威力?，F(xiàn)在很多人都覺得房貸新政是治標(biāo)不治本的政策，但是還是不要低估這一政策的威力。二套房政策出臺于2007年9月27日，這一新政導(dǎo)致2008年的全國房價出現(xiàn)大跌，只是為了刺激2009年樓市的回暖，這一政策才在全國適度放緩，有的地區(qū)甚至私下廢除了這一政策，才造成了2009年房價的回暖。 總體來看，2010年的房價不會像2008年那么慘，也不會像2009年那么火。從現(xiàn)在階段來看，我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，已經(jīng)由供給導(dǎo)向型經(jīng)濟轉(zhuǎn)化成需求導(dǎo)向型經(jīng)濟。消費需求成為經(jīng)濟增長的根本性、持久性的拉動力量。促進消費需求的增長，是拉動我國經(jīng)濟增長的一項重大措施。商品房的消費又是市場消費的主導(dǎo)產(chǎn)品，為我國的gdp的增長貢獻了大