關于投資性房地產準則中公允價值的應用及影響分析

1、關于投資性房地產準那么中公允價值的應用及影響分析論文關鍵詞投資性房地產;公允價值;應用;影響論文摘要?企業(yè)會計準那么第3號投資性房地產?鮮明地表達了新準那么體系的重要特點,即允許采用公允價值形式對投資性房地產進展后續(xù)計量,而不是單一地采用歷史本錢形式本文就公允價值形式在投資性房地產準那么中的應用以及在多方面可能產生的影響作了深化分析和討論投資性房地產是2022年新修訂的企業(yè)會計準那么中出現的新概念,制定和公布投資性房地產準那么能進一步標準投資性房地產確實認計量和相關信息的披露作為最新會計準那么一大亮點的公允價值在投資性房地產準那么中不僅有所涉及,而且還占有非常重要的地位,在投資性房地產的計量轉

2、換處置等規(guī)定中多處都涉及了公允價值形式公允價值形式在投資性房地產準那么中的應用將可能對企業(yè)利潤凈資產的變化以及房地產稅收制度等諸方面產生不同程度的影響一投資性房地產準那么中公允價值的應用公允價值是客觀且動態(tài)的計量屬性體系,詳細表現為現行本錢現行市價可變現凈值將來現金流量的現值等計量屬性公允價值從產出的角度強調如今和將來的價值量,從而使會計信息更為相關可靠?企業(yè)會計準那么第3號投資性房地產?中與公允價值相關的內容有:第三章后續(xù)計量第十條規(guī)定,有確鑿證據說明投資性房地產的公允價值可以持續(xù)可靠獲得的,并同時滿足以下條件:(一)投資性房地產所在地有活潑的房地產交易市場;(二)企業(yè)可以從房地產交易市場上

3、獲得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計時,可以對投資性房地產采用公允價值形式進展后續(xù)計量第十一條規(guī)定,采用公允價值形式計量的,不對投資性房地產計提折舊或進展攤銷,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為根底調整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益第十二條規(guī)定,企業(yè)對投資性房地產的計量形式一經確定,不得隨意變更本錢形式轉為公允價值形式的,應當作為會計政策變更,按照?企業(yè)會計準那么第28號會計政策會計估計變更和過失更正?處理已采用公允價值形式計量的投資性房地產,不得從公允價值形式轉為本錢形式第四章轉換第十五條規(guī)定,采用公允價值形

4、式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時,應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益第十六條規(guī)定,自用房地產或存貨轉換為采用公允價值形式計量的投資性房地產時,投資性房地產按照轉換當日的公允價值計價,轉換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入所有者權益第五章披露第十九條規(guī)定,企業(yè)應當在附注中披露與投資性房地產有關的信息中應包括采用公允價值形式的,公允價值確實定根據和方法,以及公允價值變動對損益的影響等從以上的羅列可清楚看出投資性房地產準那么中有多處涉及了公允價值計量形式按國家規(guī)定,2022年

5、1月1日新的會計準那么在上市公司施行,其他企業(yè)鼓勵采用,那么投資性房地產準那么中公允價值計量形式的應用將可能在多方面產生影響,既有對擁有或控制投資性房地產的企業(yè)的影響,也有對企業(yè)外部利益主體以及整個稅收體系特別是房地產稅收制度的影響二投資性房地產準那么中公允價值的應用可能產生的影響(一)對投資性房地產持有企業(yè)可能造成的影響1.正面影響采用公允價值計量可提升投資性房地產持有企業(yè)的當期凈利潤,影響企業(yè)凈資產價值,增強企業(yè)融資才能,有利于企業(yè)向國際市場開展根據投資性房地產準那么的規(guī)定,投資性房地產假如有確鑿證據說明其公允價值可以持續(xù)可靠地獲得,可以采用公允價值形式現階段投資性房地產都是以歷史本錢計價

6、,由于我國目前房地產業(yè)處于非常景氣的市場環(huán)境里,所以一般情況下,投資性房地產的公允價值都高于本錢價,排除小部分投資性房地產出現貶值的可能,總體來說投資性房地產有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力執(zhí)行新準那么將會給企業(yè)帶來額外的利潤增值,主要來源于兩方面:一是投資性房地產采用公允價值形式進展后續(xù)計量帶來的資產增值;二是在公允價值形式下投資性房地產不需要計提折舊和進展攤銷而減少的本錢支出另外按照?企業(yè)會計準那么第38號首次執(zhí)行企業(yè)會計準那么?的規(guī)定,企業(yè)在首次執(zhí)行?企業(yè)會計準那么第3號投資性房地產?時,公允價值與原賬面價值的差額調整留存收益;在企業(yè)將自用房地產轉換為投資性房地產時,公允價值大于原賬面價值的差額計入

7、所有者權益,兩種調整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產采用公允價值形式計量的規(guī)定,與國際會計準那么根本接軌,更加方便了投資者橫向比照國內國外企業(yè)的價值對于上市公司而言,公允價值形式可大幅提升企業(yè)投資性房地產的賬面價值,使資產增值顯性化同時,由于重估增值計入當期損益,使公司利潤增加,價值提升,這對上市公司的再融資以及社會形象會產生重要的積極影響公司資產增值的透明度加強,有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價,從而也有利于公司再融資,獲得資本市場的種種便利,因此,公允價值計量可以幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得開展2.負面影響采用公允價值計量,可能會使投資性房地產持有企業(yè)的稅負加重,投資性房

8、地產公允價值評估費用增加,直接影響企業(yè)損益使資產增值顯性化,對企業(yè)再融資和提升公司價值是非常有利的然而,公允價值形式這一看似有利于企業(yè)的計量方法,在應用過程中也會產生一定風險,應充分考慮可能的損失原準那么對上市公司的投資性房地產是采用歷史本錢計價而不確認其市值變動損益,這對上市公司而言是充分發(fā)揮了折舊的抵稅功能,有利于企業(yè)的資本保全新會計準那么采用公允價值對投資性房地產進展后續(xù)計量,企業(yè)在資產負債表中按房地產的公允價值調整投資性房地產的賬面價值,根據近幾年我國房地產業(yè)的開展狀況,這樣的調整往往會增加企業(yè)的賬面利潤但是因資產增值而增加的利潤是否要交所得稅,還須等待財政部做出明確規(guī)定假如我國對增值

9、部分征收所得稅,公允價值形式下,由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產增值而應交的所得稅的增加,意味著企業(yè)繳納的稅額會相應攀升,這將直接導致企業(yè)現金流出量的增長另外,在本錢形式下,期末投資性房地產的凈值較容易獲得,只需將扣除折舊攤銷和減值準備后的凈值列示于資產負債表上而在公允價值形式下,公允價值獲得的程序較為復雜,其確認必須滿足兩個條件:投資性房地產所在地有活潑的房地產交易市場;企業(yè)可以從房地產交易市場上獲得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理可靠的估計而我國目前許多地方這些條件尚不完善,由于采用公允價值形式的程序較為復雜,涉及環(huán)節(jié)多,執(zhí)行難度大,對

10、于持有大量投資性房地產的企業(yè),每年新增的投資性房地產公允價值評估費用也增加了企業(yè)的本錢,從而對企業(yè)損益造成一定影響(二)對投資性房地產持有企業(yè)外部利益主體可能造成的影響投資性房地產準那么規(guī)定,企業(yè)應當在資產負債表日采用本錢形式對投資性房地產進展后續(xù)計量,在有確鑿證據說明投資性房地產的公允價值可以持續(xù)可靠獲得的情況下,可以對投資性房地產采用公允價值形式進展后續(xù)計量這意味著房地產公司在調節(jié)利潤上可以對這兩種形式進展選擇,采用本錢形式還是公允價值形式,是由企業(yè)自主決定的;另外,公允價值形式對財務報表帶來的影響,主要表達在由于不需要計提折舊和資產重估增值帶來的賬面價值增加,同時增值部分直接作為當期損益

11、公允價值終究應該是多少,不同的評估方式有不同的結果,投資性房地產公允價值的變動差額,新準那么要求計入當期損益,這項規(guī)定在我國公允價值普遍不夠公允的情況下,很容易為企業(yè)進展利潤操縱提供良好時機作為對企業(yè)行使監(jiān)管控制職責的上級行政部門財政部門稅務部門以及對企業(yè)財務狀況經營成果關注的投資者債權人等企業(yè)外部利益主體很可能會因此對企業(yè)的真實經營狀況作出錯誤判斷,從而影響到政府宏觀經濟管理的施行稅款征收的正確性以及其他利益主體下一步的投資方案等所以企業(yè)外部利益主體應明確投資性房地產準那么中公允價值的應用對企業(yè)可能產生的影響,實在防范企業(yè)利用公允價值形式進展利潤操縱,以求獲得較真實的企業(yè)盈利才能信息償債才能

12、信息和現金流動才能信息(三)對我國房地產稅制可能造成的影響當采用公允價值形式計量投資性房地產時,目前我國大部分與房地產有關稅種的征收并不會受到多大影響,可能受到影響的是房產稅和土地增值稅1.房產稅房產稅是以房產為征稅對象,根據房產價格或房產租金向房產所有人或經營人征收的一種稅現行房產稅的計稅根據是房產余值或房產的租金收入前者從價計征,后者從租計征從租計征的,新準那么并不影響稅基對于從價計征的,其計稅根據是房產余值,指的是房產原值減除一定比例后的剩余價值新公布的投資性房地產準那么允許在后續(xù)計量時采用公允價值形式,那么計稅根據應該是房產余值還是公允價值呢?特別是當采用公允價值計量投資性房地產轉換為

13、自用房地產時,新準那么規(guī)定應當以轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值,當公允價值大于該房地產初始計量本錢時,就面臨著這樣一個問題:投資性房地產轉換為自用房地產后,企業(yè)應該按照哪一個計稅根底來計算繳納房產稅?在現有的稅法中還沒有相應的規(guī)定,這也是新的投資性房地產準那么施行后值得討論的一個問題應該說,在公允價值形式下應以房產的公允價值為根底采用公允價值形式計量投資性房地產的前提條件就是要有確鑿證據說明投資性房地產的公允價值可以持續(xù)可靠獲得,既然公允價值可以持續(xù)可靠獲得,筆者認為,對于這部分投資性房地產以公允價值為計稅根據是比擬合理的,應取消按房產余值為計稅根據的做法1994年施行新稅制對房產稅

14、制進展修改時曾考慮以房產評估值為計稅根據,取消按房產余值和租金收入為計稅根據的做法,十幾年過去了,這一思路一直未應用于理論如今,會計準那么在投資性房地產的計量中引入了公允價值,將為健全完善房地產估價制度提供強有力的支持2.土地增值稅土地增值稅是對轉讓國有土地使用權地上建筑物及其附著物并獲得收入的單位和個人,就其轉讓房地產所獲得的增值額征收的一種稅投資性房地產準那么要求采用公允價值形式進展后續(xù)計量時,要根據資產負債表日的公允價值調整投資性房地產的賬面價值,那么,對于這部分調增了賬面價值的投資性房地產,是否也應繳納土地增值稅呢?一般來說,土地增值稅作為一種流轉稅,按現行稅法規(guī)定,只在房地產的轉讓環(huán)節(jié)征收,因此雖然按照新準那么的要求要在資產負債表日確認土地增值,但并不需要交納土地增值稅但換一個角度考慮,征收土地增值稅的最重要目的應該是對房地產的過高增值收益進展合理調節(jié)分配,土地既然增值了,其帶來的收益當然應該歸社會所有,為什么不征稅呢?在這種邏輯下,土地發(fā)生增值就應征稅,而不僅僅考慮產權是否發(fā)生轉移以前也有學者提出要就增值的房地產征收土地增值稅,但因稅額確認等諸多方面的原因未能施行,如今采用公允價值形式計量投資性房地產為此提供了良好條件公允價值形式下企業(yè)在資產負債表日必須明確提供投資性房地產的增值信息,每年都要調整投資性房地產賬面價值,要確定這部分房地產的定期土地增值稅應稅金額將不存