商業(yè)地產(chǎn)商場人流導(dǎo)入

1、一、外部人流導(dǎo)入系統(tǒng)的設(shè)計：只有使人流匯聚，購物中心才有可能成功。交通的易達性和外部人流的充分合理導(dǎo)入是 項目成功的基本必要條件。根據(jù)本人的學(xué)習(xí)和歸納，香港購物中心外部人流導(dǎo)入方面主要有幾個特點：1、地鐵出入口直接進入購物中心；2、緊鄰巴士總站或有多條巴士線經(jīng)過；3、通過天橋而且多為封閉天橋與街對面或住宅區(qū)、寫字樓相連4、同時對多個樓層直接導(dǎo)入外部人流，使較多樓層感覺像地面層；5、配備有必要的停車位，方便駕車人士光臨；6、設(shè)計醒目的主入口，在主入口處配備露臺廣場和大型電視屏幕吸引人流7、內(nèi)部設(shè)露天廣場聚集人氣；8、購物中心四周設(shè)置的士站，便于消費者的來往；9、有的購物中心將寫字樓或酒店大堂包含

2、在內(nèi)，或設(shè)電梯直通寫字樓或酒店。二、內(nèi)部人流動線規(guī)劃：內(nèi)部人流動線規(guī)劃是購物中心規(guī)劃的靈魂，內(nèi)部人流動線設(shè)計的基本要求是盡量引導(dǎo)人 流經(jīng)過每一個店鋪，動線設(shè)計是要注重趣味性、隨機性、流線型(弧線型)。一般來說，承租 戶銷售額與鋪前的人流量成相關(guān)關(guān)系，所有優(yōu)化人流走向，最大限度的讓顧客經(jīng)過盡可能多 的店鋪，是人流動線規(guī)劃的靈魂。而人流規(guī)劃又分為平面人流規(guī)劃和垂直人流規(guī)劃。1、平面人流規(guī)劃：購物中心平面的形式、市內(nèi)步行街的規(guī)劃布局、核心店的規(guī)模、數(shù)量及擺放位置。(常見的四種購物中心平面布局：風(fēng)車型、啞鈴型、L型和十字型)核心店是購物中心的靈魂店，其本身的知名度和特點是購物中心主要的魅力之一。對客

3、戶有著很強的招納力。大型購物中心一般把百貨和超市類的核心店布置在購物中心的兩端，中間沿步行街布置 各類專賣店或商店。如果步行街過長，需要每過一段距離設(shè)置一個知名的有相當集客能力和 吸引力的連鎖，使人們愿意繼續(xù)逛下去。圓弧人流規(guī)劃設(shè)計也是購物中心的一大特色，通過圓弧動線可以讓消費者的視野性更強， 增加單店的能見度，同時增強消費者的空間位置感。中庭的規(guī)劃：中庭對平面人流、垂直人流、空間和環(huán)境設(shè)計有重要的影響。中庭策略地位上是用來提高平面的人潮，以多彩與動態(tài)的設(shè)計創(chuàng)造出強烈的指示性與商 品陳列區(qū)域的關(guān)聯(lián)關(guān)系。有些長線型的購物街，會間斷的設(shè)置一些中庭廣場來解決空間之中心性與線性連續(xù)性之 間的矛盾。2、

4、垂直人流動線設(shè)計：垂直的交通工具一般有自動扶梯、電梯和不行樓體。自動扶梯擔(dān)任了現(xiàn)代購物中心 主要的交通使命，其次是電梯，而步行樓體一般是作為輔助的安全通道而很少被客戶使用。 很多自動扶梯采用剪刀型上下設(shè)計，以增加顧客對途中商鋪的光顧。中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點，最有可能刺激客戶進行層間運動。所以中庭也是垂 直交通設(shè)置的重點。垂直商品組合對垂直人流的營銷明顯。不同的主力店分布在不同的樓層，不同風(fēng)格 的商店分布在不同樓層，都可以很好的引導(dǎo)人流垂直流動。在較高樓層設(shè)置一些有吸引力的景點和休閑座椅，也是吸引人流向上的一個很好的 手段。(深圳的萬象城把溜冰場設(shè)置在四樓也應(yīng)該是基于這種吸引人流向上的考慮)

5、在較低樓層的扶梯處設(shè)置較高樓層主力店的公告，也是吸引人流向上的好方法。(6)將首層的特色商店的出口設(shè)置在高層，也是迫使人流向上的一種手段。三、其他人流引導(dǎo)方式：如：商戶安排的隨機性，增加顧客逛街的趣味性;主力店指引招牌;以空間設(shè)計和地景設(shè) 施配置的方式，塑造清新的購物線路，在潛意識中引導(dǎo)消費者。商業(yè)建筑對吸引及聚集人流的意義商業(yè)建筑的外部環(huán)境一般不參與直接經(jīng)營，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，但其對吸引人流及 聚集人流具有重要的意義。便利的交通交通的易達性和外部人流的結(jié)合是商業(yè)項目成功的關(guān)鍵。位于公交換乘站點或地鐵出入 口附近的商業(yè)項目，通常能獲得大量、持續(xù)人流；而道路或其它障礙物阻隔的街道兩邊，通 過

6、設(shè)置人行天橋或地下通道進行連接，將能有效地把街道另一邊的人流導(dǎo)入商場；另外，可 在商場各樓層分別設(shè)置人流導(dǎo)入口，直接將地面或地下人流導(dǎo)入各個樓層，從而實現(xiàn)商場各 樓層人流的均衡性及避免單一樓層導(dǎo)入人流的擁擠性。停車體系對于大型商場而言，停車場地的設(shè)計及合理安排關(guān)系到消費者的易達性，并很大程度上 影響到消費者的購物決定。從方便大多數(shù)消費者的角度出發(fā)，宜在商場周邊布置大量的地面 停車場位，但在實際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代; 另外，還需協(xié)調(diào)好商場的貨物運輸及的士?？奎c的停車用地，并進行有效的人車分流體系， 以免對消費者產(chǎn)生負面影響。廣場許多大型的商業(yè)項目都有設(shè)置廣

7、場，廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可為 消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室內(nèi) 商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場周邊布置餐飲、休閑項目或室外運動娛樂設(shè)施，也可將其 作為戶外展示及大型營銷活動的空間。形象設(shè)計形象鮮明、設(shè)計突出的商業(yè)項目通常能夠給人以深刻印象，滿足顧客的視覺享受，吸引 它們前往，同時也是本項目區(qū)別于其它項目的顯著標致之一。一、商業(yè)建筑的外部人流系統(tǒng)規(guī)劃商業(yè)建筑的外部環(huán)境一般不參與直接經(jīng)營，也不直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，但其對吸引人流 及聚集人流具有重要的意義。1、便利的交通交通的易達性和外部人流的結(jié)合是商業(yè)項目成功的關(guān)鍵。位于公交換乘站點

8、或地鐵 出入口附近的商業(yè)項目，通常能獲得大量、持續(xù)人流;而道路或其它障礙物阻隔的街道兩邊, 通過設(shè)置人行天橋或地下通道進行連接，將能有效地把街道另一邊的人流導(dǎo)入商場；另外，可 在商場各樓層分別設(shè)置人流導(dǎo)入口，直接將地面或地下人流導(dǎo)入各個樓層，從而實現(xiàn)商場各樓 層人流的均衡性及避免單一樓層導(dǎo)入人流的擁擠性。2、停車體系對于大型商場而言，停車場地的設(shè)計及合理安排關(guān)系到消費者的易達性，并很大程度 上影響到消費者的購物決定。從方便大多數(shù)消費者的角度出發(fā)，宜在商場周邊布置大量的地 面停車場位，但在實際操作中，地面停車通常需要占用大量空間，而被地下室停車位所取代;另 外，還需協(xié)調(diào)好商場的貨物運輸及的士?？?/p>

9、點的停車用地，并進行有效的人車分流體系，以免 對消費者產(chǎn)生負面影響。3、廣場許多大型的商業(yè)項目都有設(shè)置廣場，廣場可作為停車場或顧客暫時休息的場所，也可 為消費者提供一個游玩及觀賞夜景的平臺，能夠起到良好的聚客作用;另外，它也可以是室內(nèi) 商業(yè)空間的有益延伸，如可在廣場周邊布置餐飲、休閑項目或室外運動娛樂設(shè)施，也可將其作 為戶外展示及大型營銷活動的空間。4、形象設(shè)計形象鮮明、設(shè)計突出的商業(yè)項目通常能夠給人以深刻印象滿足顧客的視覺享受，吸 引它們前往，同時也是本項目區(qū)別于其它項目的顯著標致之一。二、商業(yè)建筑的內(nèi)部人流系統(tǒng)規(guī)劃室內(nèi)的人流系統(tǒng)的規(guī)劃必須要滿足以下幾方面因素:物理因素、建筑設(shè)計因素、業(yè) 態(tài)

10、分布規(guī)律及顧客生理、心理因素。（一）物理因素即人流系統(tǒng)要符合商業(yè)建筑本身結(jié)構(gòu)，如滿足商業(yè)項目樓層垂直系統(tǒng)設(shè)計、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計、應(yīng)急出口設(shè)計等基礎(chǔ)上規(guī)劃設(shè)計。此類要求最好能夠在前期設(shè)計階段 就明確下來，特別是大型商業(yè)項目，其主力店的建筑規(guī)劃要求應(yīng)當盡早明確，以免在后期建設(shè) 過程中造成不必要的浪費。（二）建筑設(shè)計因素1、人流動線設(shè)計以直線為主，根據(jù)經(jīng)驗，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金的價 值。但在直線的人流動線中，可以規(guī)劃幾個類似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪 的租金。2、為了有效拉動次級通道商鋪的人流量可將收銀臺、衛(wèi)生間、樓層休息區(qū)等部分 功能分布在次級通道上，以拉升次級

11、通道的人流量，同時也可降低將其設(shè)立在主要通道旁占用 黃金鋪面的損失。3、如果商場面積過大，必須存在若干主次通道，那么除了保證若干通道間的暢通及聯(lián) 系外，還應(yīng)該在商鋪前后都設(shè)立出入口，既方便顧客快捷的往返前后通道，又能緩解人流的擁 堵，提升人流平均到達率。4、人流通道盡量采用圍繞中廳的雙環(huán)回型結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)可以增加商場的通透感， 最大化的增加顧客視線內(nèi)的商鋪數(shù)量，提高顧客的商鋪到達率。5、在樓層之間設(shè)立的臺階式手扶電梯上下部分應(yīng)分開設(shè)計或設(shè)計成剪刀式以增加 人流上下樓時光顧店鋪的數(shù)量。（三）業(yè)態(tài)分布規(guī)律1、合理分布主力店位置，如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達率，但如果 將主力店放置在商

12、場的中后端，在人流的影響下會極大的拉動前邊商鋪的價值。在多層建筑 結(jié)構(gòu)的商場，最理想的人流拉動策略是將主力店設(shè)在高層。2、按照消費者的購物目的進行業(yè)態(tài)分布對于經(jīng)營誘導(dǎo)性商品、季節(jié)性商品、時尚 類商品的業(yè)態(tài)類型，適宜分布在較低的樓層，通過商品的展示達到吸引消費者購買的目的，而 對于經(jīng)營目的性較強的業(yè)態(tài)類型適宜分布在較高樓層，一般而言，辦公用品、家用電器、娛樂 等適宜分布在較高樓層上。3、按照商品屬性進行業(yè)態(tài)分布一般而言購買頻率、占用空間較小的日常生活用品一般 分布在較低樓層處，而不常購買、占用空間較大的耐用商品適宜分布在較高樓層，如家居用品 等就是典型。4、進行業(yè)態(tài)分區(qū)設(shè)置，把經(jīng)營相同類型商品的商家統(tǒng)一設(shè)置既能發(fā)揮業(yè)態(tài)的聚集效 應(yīng)，又能方便消費者選購不同檔次、不同式樣的產(chǎn)品，從而達到“ 1+12”的效果。（四）顧客生理、心理因素（緩解顧客購物疲乏感和不適感）1、每層樓的人流過道數(shù)量，一般1主2輔便可。簡單易梳理的人流動線，可以使消費 者更加輕松的行進，而不會產(chǎn)生暈頭轉(zhuǎn)向,不知身在何處的感覺，喪失了再次光顧的情緒。2、商鋪采用玻璃墻體，以增加商場的通透感,使顧客不產(chǎn)生壓抑感和