健康行業(yè)專題報告地產(chǎn)迎戰(zhàn)未富先老恒大研究院

1、養(yǎng)老地產(chǎn)：迎戰(zhàn)“”健康行業(yè)專題2019/4/29導讀：我國化日益嚴重，截止 2018 年末，我國 60 歲以上老年超研究員：2.4 億，是世界上唯一一個老年過兩億的國家?；潭燃觿?，養(yǎng)老問題日益凸顯，養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老服務供給載體該如何發(fā)展？摘要：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老是三種主要的養(yǎng)老模式，受傳統(tǒng)文化影響，我國居家養(yǎng)老是主流。居家養(yǎng)老是指老人居住在家中接受或親友照顧的養(yǎng)老模式，為老人提供日常照料和醫(yī)療照料，降低社會養(yǎng)老成本；社區(qū)養(yǎng)老是指老人居住在家中，社區(qū)牽頭整合社會資源為居家老人提供服務的養(yǎng)老模式；機構養(yǎng)老是指以養(yǎng)老機構為主導，為老年人提供養(yǎng)老服務的社會化養(yǎng)老模式?；宛B(yǎng)老模式的發(fā)展對養(yǎng)

2、老地產(chǎn)有面需求，一是開發(fā)適老型住宅，二是增加養(yǎng)老機構設施數(shù)量，三是提供高品質專業(yè)化的養(yǎng)老服務。養(yǎng)老地產(chǎn)參與者以房地產(chǎn)開發(fā)商、保險企業(yè)和養(yǎng)老服務企業(yè)為主。開發(fā)方式有獨立開發(fā)和合作開發(fā)兩種，獨立開發(fā)即投資者全資自籌開發(fā)建設并獲取全部收益。合作開發(fā)因具有降低成本及風險、拓寬、整合資源的優(yōu)勢成為主要開發(fā)方式，除房企、險資和養(yǎng)老服務企業(yè)相互合作外，醫(yī)療機構、國企、和實業(yè)也是常見合作對象。養(yǎng)老地產(chǎn)主要包括養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老機構和社區(qū)居家養(yǎng)老設施三大類。養(yǎng)老社區(qū)是投資者布局的主要方向，包含綜合性社區(qū)和全齡化社區(qū)，前者老年人居住，后者采用普通社區(qū)中規(guī)劃養(yǎng)老組團或適老化住宅的混合居住模式。養(yǎng)老機構多為老年公寓，一般

3、面向高齡或失能老人。社區(qū)居家養(yǎng)老設施多位于成熟社區(qū)中，為居家老人提供養(yǎng)老服務。銷售、長期持有和銷售+持有三種模式為主，養(yǎng)老地產(chǎn)成熟模式尚需探索。銷售型即出售養(yǎng)老概念住宅，快速回籠，沒有后續(xù)管理問題；持有型即不出售物業(yè)，持有者獨立或委托運營，持有并長期租賃住宅，常見會員制、押金制和保單制等模式；銷售+持有型兼有二者特點，住宅類產(chǎn)品用于銷售，持有型物業(yè)用于租賃，并相互提供支持。從區(qū)域分布看，養(yǎng)老地產(chǎn)主要集中化程度高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高和旅游資源豐富的京津冀、長三角、珠三角和川渝四大區(qū)域。養(yǎng)老地點分為本地養(yǎng)老和異地養(yǎng)老，本地養(yǎng)老看重基數(shù)、老年人消費能力和養(yǎng)老配套資源。異地養(yǎng)老包含旅居養(yǎng)老和

4、跟隨養(yǎng)老，前者看重氣候和自然資源，后者多為大城市近郊和周邊城市。除四大區(qū)域外，其余省會和旅游城市也有少量分布。國際上養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式主要有市場主導型、主導型以及和企業(yè)合作型。是典型的市場主導型，由投資商、開發(fā)商、運營商組成完整的融資、建設、運營的市場化體系，地產(chǎn)與休閑、健康等產(chǎn)業(yè)有效整合促進延伸；英國實行主導、福利性質的社區(qū)養(yǎng)老，出資開發(fā)和運營養(yǎng)老地產(chǎn)，并組織社會資源參與；是和企業(yè)合作開發(fā)型，介護保險制度的實施解決了養(yǎng)老支付問題，成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展爆發(fā)點，吸引社會資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。風險提示：政策推動不及預期、養(yǎng)老支付能力、專業(yè)請務必閱讀正文之后免責條款部分kongyiy相關研究：1.養(yǎng)老地產(chǎn)典型

5、項目調研：泰康之家2018-10-12免費獲取群內1、2、7+；當日華爾街日報、3、每周4、行研均為公開利歸原作者學習。所有，起點財經(jīng)僅分發(fā)做掃一掃 關注公號回復：加入“起點財經(jīng)”群。目錄供需不平衡，促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展411.1 需求端：1.1.1化、消費多元化4化進程加快，養(yǎng)老服務需求迫切41.1.2 老年人收入平穩(wěn)增長，消費需求多元化41.2 供給端：總量、資源錯配62我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀72.1養(yǎng)老模式：居家、社區(qū)和機構養(yǎng)老72.1.12.1.22.1.3居家養(yǎng)老8社區(qū)養(yǎng)老9機構養(yǎng)老102.2.11養(yǎng)老地產(chǎn)2.2.12.2.2參與者以房企為主，開發(fā)與合作開發(fā)并存11三大模式：銷售、銷售

6、+持有和長期持有122.32.4. 13養(yǎng)老地產(chǎn)城市分布：集中四大養(yǎng)老地產(chǎn)典型案例152.4.12.4.22.4.3萬科：多模式、多品牌探索15遠洋茂：輕重結合，三條產(chǎn)品線并行16泰康之家：養(yǎng)老保險+養(yǎng)老社區(qū)173國際經(jīng)驗183.13.23.3：市場主導的多元化養(yǎng)老18：出租為主，以服務為重點19英國：主導、福利性質的社區(qū)養(yǎng)老202圖表目錄及占比4圖表 1： 中國 65 歲以上老年圖表 2：老年人收入結構變化5圖表 3： 中國農村老年人收入結構變化5圖表 4： 2014 年中國城鄉(xiāng)老年人消費結構6圖表 5： 中國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)嚴重. 7圖表 6： 多地提出“9073”養(yǎng)老模式發(fā)展格

7、局8圖表 7： 中國城鄉(xiāng)老年人居住安排變化8圖表 8： 2015 年中年人養(yǎng)老服務需求9圖表 9：圖表 10：圖表 11：圖表 12：圖表 13：圖表 14：圖表 15：圖表 16：圖表 17：圖表 18：圖表 19：圖表 20：圖表 21：圖表 22：圖表 23：社區(qū)類養(yǎng)老機構和設施資源9市社區(qū)養(yǎng)老服務驛站建設要求10.11養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品類別12開發(fā)與合作開發(fā)模式并存12模式13養(yǎng)老地產(chǎn)2017 年2017 年65 歲以上老年占比14居民人均可支配收入14萬科養(yǎng)老業(yè)務分布15萬科養(yǎng)老產(chǎn)品線16遠洋茂三大產(chǎn)品線17泰康之家模式17泰康“保險+醫(yī)養(yǎng)+資管”閉環(huán)18養(yǎng)老地產(chǎn)主體分工19養(yǎng)老地

8、產(chǎn)分類2031供需不平衡，促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)多元發(fā)展1.1 需求端：化、消費多元化1.1.1化進程加快，養(yǎng)老服務需求迫切我齡化具有基數(shù)大、老年增長速度快、化超前城市化發(fā)展、高齡老人和空巢老人多的特點。截至 2018 年底，我國總13.95 億，65 歲及以上老年1.67 億，老年基數(shù)大且增速快，而我國尚屬發(fā)展中國家，多數(shù)老年人及其家庭“”。化和養(yǎng)老模式的發(fā)展對養(yǎng)老地產(chǎn)有面需求，一是開發(fā)適老型住宅，二是增加養(yǎng)老機構設施數(shù)量，三是提供高品質專業(yè)化的養(yǎng)老服務。2000 年，我國 65 歲及以上老年人占總數(shù) 7%，我國正式進入老齡化社會。截止到 2018 年底，這一比例上升到 11.9%。隨著 20 世紀

9、50-60 年代期出生逐漸步入老年，在未來一段時間內，我國的化將以更快的速度發(fā)展。預計到 2050 年，我國 65 歲及以上高達 26%。占比將圖表1：中國 65 歲以上老年及占比資料來源：國家，勞動下降，老年撫養(yǎng)比逐年攀升。2012 年我國勞動人口首次下降，16-59 歲勞動數(shù)量及從 2012 年的 93727 萬人和 69.2%減少到 2018 年的 89729 萬人和 64.3%。老年撫養(yǎng)比從 2007 年的11.1%增長到 2017 年的 15.9%，且預計逐年攀升。家庭“少子化”、“小型化”，空巢和獨居老人過半，失能、高齡老年人規(guī)?？焖僭龃蟆Ｕ叩耐菩?，導致 1982 年后城市家庭基

10、本是獨生為 3.1 人家庭，農村家庭約 28%是獨生家庭，2010 年家庭平均人數(shù)2030 年將縮小至 2.6 人，2050 年將進一步降至 2.51 人。2015 年獨自居住或僅與配偶居住的老年人占老年的比例為 51.3%，中占比 18.3%，家庭養(yǎng)失能、半失能老年約為 4063 萬，在老年老功能弱化亟待社會養(yǎng)老補位。預計 2020 年我國空巢和獨居老人將達1.18 億，失能老人將達 4200 萬，80 歲以上高齡老人將達 2900 萬。1.1.2 老年人收入平穩(wěn)增長，消費需求多元化從收入看，我國城鄉(xiāng)老年人平均收入持續(xù)增長，為消費提供先決條件。第四次中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況抽樣顯示，2014

11、年城市和農村老年人平均收入分別為 23930 元和 7621 元，實現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)增長，但4僅相當于同期居民人均可支配收入的 82.9%和 72.7%，整體低于其他居民收入水平。從結構看，城市老年人以保障性收入為主，占比 79.4%，經(jīng)營性收入、轉移性收入和資產(chǎn)性收入僅占 20.6%。農村老年人收入來源多元化，以經(jīng)營性收入為主，占比 39%，保障性收入在絕對金額和相對比例上均大幅，從 2000 年的 14.3%至 2014 年的 36%。圖表2：老年人收入結構變化資料來源：中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況，圖表3：中國農村老年人收入結構變化資料來源：中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況，從消費看，老年人消費需求由基本生活

12、向多元化發(fā)展。2014 年城市和農村老年人平均消費水平分別為 20186 元和 8884 元，消費能力持續(xù)提升，且城鄉(xiāng)老年人消費水平差距不斷縮小。從消費支出結構看，城鄉(xiāng)老年人消費結構趨同，居前三位的消費支出均為食品煙酒、醫(yī)療和居住支出。從趨勢上看，用于日常生活、醫(yī)療健康方面的消費占比降低，文體娛樂等方面消費占比。老年人的消費需求由滿足基本生活向次、高質量、個性化、多元化的方向發(fā)展，食品、醫(yī)療、營養(yǎng)是老年人主要消費需求，照護服務、旅游消費熱點。、適老器械、網(wǎng)絡消費等成為老年人新增5圖表4：2014 年中國城鄉(xiāng)老年人消費結構資料來源：中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況（2018），1.2 供給端：總量目前我國

13、的居家養(yǎng)硬件服務并未發(fā)展完善。我、資源錯配多停留在“在家養(yǎng)老”，居家養(yǎng)老所需的軟年人居住房屋以自有房為主，其次為居住在的房子，2015 年二者占比約 63.6%和 31.1%。在硬件條件上，老年住宅與普通住宅差異性不大，對于老年人而言，尤其是獨居老年人，沒有呼叫或設施成為老年人住房存在的最主要問題，另普遍存在光線昏暗、門檻絆腳或地面高低、沒有扶手、地面滑、浴室不好用等適老化設施問題。社區(qū)居家養(yǎng)老服務方面，供給與服務需求并不匹配。一是老年人對生活質量要求提高，對養(yǎng)老服務的需求也更加多樣化，諸如生活照料、醫(yī)療護理、社會參與等養(yǎng)老服務，現(xiàn)況養(yǎng)老服務結構還比較單一；二是目前我國社區(qū)居家養(yǎng)老主要是以為主

14、導的自上而下的服務供給和評估模式，各地紛紛出臺社區(qū)居家養(yǎng)老服務相關政策，大多以機構數(shù)量、硬件設施等為目標，重設施建設和基本需求，輕持續(xù)服務和差異性需求。養(yǎng)老機構方面，根據(jù)2017 年社會服務發(fā)展統(tǒng)計公報，各類養(yǎng)老床位合計 744.8 萬張，較 2016 年增長 2%，而由于 65 歲以上老年較上年增長 6%，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位較 2016 年減少 0.7 張，僅30.9 張，距離“十三五”期間“每千名老年擁有的養(yǎng)老床位數(shù)將至 35-40 張”的要求以及國外養(yǎng)老行業(yè)步入成熟階段的“每千名老人需要養(yǎng)老床位 50-70較大差距。6圖表5：中國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)嚴重資料來源：Wind，與

15、養(yǎng)老服務資源的是，現(xiàn)有養(yǎng)老服務機構資源利用率低。2015 年城市和農村養(yǎng)老服務機構的年末床位使用率分別是 51.2%和 65%，一方面，因政策利好導致民營養(yǎng)老機構迅速發(fā)展，然而社會養(yǎng)老觀念尚在改變，消費潛力未完全傳導到市場；另一方面，養(yǎng)老服務存在資源錯配，且尚未探索出成和服務多樣、模式，市場上設施簡陋低廉的保障型機構昂貴的民營高端機構較多，符合主流老年人需求的合理、服務優(yōu)質、性價比高的中端養(yǎng)老機構較少，不同養(yǎng)老機構的使用率呈現(xiàn)“一床難求”和資源閑置的兩極分化現(xiàn)象。以為例，2017 年市養(yǎng)老機構實際入住率約為 60.2%。公立養(yǎng)老機構因資源優(yōu)質、合理，符合失能、半失能老年人需要護理的剛性需求，常

16、年滿床并需排隊，市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年為 100%，市內的公立養(yǎng)老機構入住率也多在 98%左右。民營養(yǎng)老機構設施及服務水平參差不齊，高端民營養(yǎng)老機構環(huán)境好、設施完備，但價格偏高，僅少數(shù)高端民營養(yǎng)老機構因目標客群定位精準、軟硬件優(yōu)質、品牌較好入住率可達 90%以上；中民營養(yǎng)老機構基礎設施差、服務意識、護理水平低、設施缺乏，老年人入住意愿不高。2我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀2.1 養(yǎng)老模式：居家、社區(qū)和機構養(yǎng)老目前我國主流的養(yǎng)老模式有居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老三種，占比分別約為 96%、1%和 3%。“十三五”規(guī)劃提出“居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為補充、醫(yī)養(yǎng)相結合的養(yǎng)老服務體系更加健全”

17、，多地提出 “9073”養(yǎng)老模式發(fā)展格局，即居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老的比例以 90%、7%和 3%為目標。7圖表6：多地提出“9073”養(yǎng)老模式發(fā)展格局資料來源：2.1.1 居家養(yǎng)老居家養(yǎng)老是指老人居住在家中并且接受或者親友在物質和精神生活上給予的照顧，從傳統(tǒng)文化、居住及經(jīng)濟條件等多方面來看，我年人普遍偏好居家養(yǎng)老。居家養(yǎng)老可提供經(jīng)濟保障、養(yǎng)老照料和精神支持，并在一定程度上能夠降低社會養(yǎng)老成本。從國際上看，等發(fā)達國家，居家養(yǎng)老也是最主要的養(yǎng)老方式。、隨著城鎮(zhèn)化進程、 遷徙和居住意愿的轉變，老年人獨居、僅與配偶同住的比例提高，2015 年獨居和僅與配偶同住的老年人已超過半數(shù)，比例分別為 13

18、.1%和 38.2%，與其他家庭成員同住的老年人占比降低。一般來講，與同住的老年人可以享受的經(jīng)濟保障、養(yǎng)老照料和精神支持，獨居、僅與配偶同住的老年人增加，需的居家養(yǎng)老服務體系支撐。同時，失能、高齡老年人比例上升和老年人醫(yī)療護理需求高等原因，均對居家養(yǎng)老提出更大的。圖表7：中國城鄉(xiāng)老年人居住安排變化資料來源：中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況，居家養(yǎng)老服務主要包括日常照料和醫(yī)療照護。日常照料以家政、餐、購物和精神慰藉等為主，醫(yī)療照護則以家庭護理、康復訓練和飲、上門診療為主。老年人對養(yǎng)老照護服務的需求較高，且高齡老年人需求高于低齡老年人，從照護類別看，上門看病、康復護理等醫(yī)療照護類服務需求居于首位，其次是上門

19、家政、助浴、餐飲等日常生活照料，再次是心理8、聊天解悶等精神慰藉服務，老年人對于住宅的適老化改造、老年輔具等硬件服務也存在需求，這些是居家養(yǎng)老服務的重要切入點。圖表8：2015 年中年人養(yǎng)老服務需求資料來源：中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況（2018），目前我國居家養(yǎng)老存在一是缺乏服務標準，服務對象不分層級，對于照護需求不同的老年人未形成差異化。二是服務內容單一，以家政服務為主，身體護理、康復醫(yī)療等醫(yī)療照護養(yǎng)老服務供給。三是服務緊缺且專業(yè)水平低，目前居家養(yǎng)老服務以家政服務為主，對于日常護理、康復和營養(yǎng)指導等失能、高齡老年人的重要需求，普遍專業(yè)化程度較低。四是服務費用高，居家養(yǎng)老服務費用多為老年人及其家庭

20、自行承擔，補貼少、補貼內容不明確，老年人平均收入普遍低于社會平均水平，經(jīng)濟負擔較重。2.1.2 社區(qū)養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老是指老年人居住在自己家中，由社區(qū)牽頭整合社會資源為居家老人提供養(yǎng)老服務的養(yǎng)老模式，介于居家養(yǎng)老和機構養(yǎng)老之間，是二者的平衡。老人平時熟悉的家庭環(huán)境中，有需求時通過社區(qū)養(yǎng)老服務設施獲取養(yǎng)老服務，如餐飲、文體、健康管理、日間照料和精神慰藉等。社區(qū)養(yǎng)老與居家養(yǎng)老的主要區(qū)別在于服務地點和服務，居家養(yǎng)老的服務地點為老人家中，是以居家為主、機構協(xié)助為輔的養(yǎng)老模式；社區(qū)養(yǎng)老的服務地點為社區(qū)服務機構，是社區(qū)牽頭、家庭參與為主的輔助養(yǎng)老模式。根據(jù) 9073 養(yǎng)老模式發(fā)展格局，社區(qū)養(yǎng)老將從 1%至 7%

21、，市場發(fā)展空間大。近年來國家、省市等層面通過多項設施鼓勵民辦社區(qū)養(yǎng)老設施的建設，社區(qū)養(yǎng)老資源大幅增長。國家層面上，2017 年社區(qū)養(yǎng)老機構和設施 4.3 萬個，社區(qū)互助型養(yǎng)老設施 8.3 萬個，社區(qū)留宿和日間照料床位 338.5 萬張，分別較 2014 年增長 126%、108%和 81%。圖表9：社區(qū)類養(yǎng)老機構和設施資源資料來源：，9服務類別占比服務類別占比上門看病38.1%日間照料9.4%上門做家務12.1%助餐8.5%康復護理11.3%助浴4.5%心理、聊天解悶10.6%老年輔具用品租賃3.7%健康教育10.3%/省市層面，市紛紛出臺促進社區(qū)養(yǎng)老服務政策。以市為例，2016 年市工作了關

22、于開展社區(qū)養(yǎng)老服務驛站建設的意見，鼓勵充分利用社區(qū)資源，就近為有需求的居家老年人提供生活照料、陪伴護理、心理支持、社會交流等服務，規(guī)劃到 2020 年要建設 1000家養(yǎng)老驛站，服務半徑不超過 1000 米。養(yǎng)老驛站一般由或租賃養(yǎng)老服務設施，無償提供交由專業(yè)化的養(yǎng)老服務企業(yè)或社會組織進行運營管理。圖表10：市社區(qū)養(yǎng)老服務驛站建設要求資料來源：市民官網(wǎng)，2.1.3 機構養(yǎng)老機構養(yǎng)老是一種社會化養(yǎng)老模式，養(yǎng)老機構為集中居住的老年人提供生活護理、健康管理、飲食起居、清潔衛(wèi)生和文體等綜合性服務，一般以失能老人、高齡老人為重點對象。我國養(yǎng)老機構以公辦為主、民辦為輔，近年來數(shù)量增長迅速，產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷增大，

23、2017 年服務機構和設施 15.5 萬個，較 2014 年 9.4 萬個增長 65%。各類養(yǎng)老養(yǎng)老機構可分為保障型、普通型和高端型。保障型機構以敬老院、社會福利院為主，位于城鎮(zhèn)、郊區(qū)和鄉(xiāng)村，由出資或與集體合辦，性機構，主要面向為特殊老人提供養(yǎng)老服務的福利性機構，一般為非“三無”和“五?！崩先?。普通型機構可為性或非性，可由扶持，并有一定服務運營機構支持，面向社會老人，適中。高端型機構多為性，由社會資本建設運營，提供養(yǎng)老服務更豐富，面向社會老人，更高。目前社會已成為我國養(yǎng)老設施的主要來源，占總的 79.3%，和其他來源分別占比 19.5%和 1.2%。養(yǎng)老機構規(guī)?；⑦B鎖化和差異化是未來發(fā)展的必

24、然趨勢。主要有三大優(yōu)勢，一是有助于分攤經(jīng)營成本和降低經(jīng)營風險，二是有利于促進養(yǎng)老服務相關資源集中整合，三是專注于提高服務品質以競爭力，打造品牌優(yōu)勢。實際上，目前多家企業(yè)已著手打造連鎖產(chǎn)品，如萬科隨園之家、遠洋構和社區(qū)茂、保利和熹會等，均在一二線重點城市連鎖布局養(yǎng)老機中心。目前我國機構養(yǎng)老存在一是總量，2017 年每千名老年人擁有養(yǎng)老床位僅 30.9 張，距離發(fā)達國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)步入成熟階段的 50-70很大差距。二是資源錯配，利用率不高，養(yǎng)老機構類型呈啞鈴型分布，以低廉的公立保障型機構和昂貴的高端民營機構為主，價格適中、位置優(yōu)越、能提供優(yōu)質服務的滿足主流養(yǎng)老需求的機構不多。三是服務質量參差不齊，護

25、理服務水平是影響?zhàn)B老機構入住率的最主要原因，由于緊缺、運營成本等原因，養(yǎng)老機構的服務質量發(fā)展不平衡，護理服10項目內容基礎服務日間照料、呼叫服務、助餐服務、健康指導、文化、心理慰藉運營模式連鎖運營、單體運營、運營、PPP 運營建筑類型A 型驛站：主體服務區(qū)建筑面積 400 以上，總建筑面積 1000 以內，床位 15 張以上，除具備基本服務功能外，應組織開展康復護理、心理 、法律 等延伸性服務，并根據(jù)老年人需求提供專業(yè)護理等個性化服務。B 型驛站：主體服務區(qū)建筑面積 200 -400 ，總建筑面積 500 左右，床位 10-15 張，除具備基本服務功能外，根據(jù)實際需求開展康復護理、心理 、法律

26、 等延伸性服務。C 型驛站：主體服務區(qū)建筑面積 100-200 ，總建筑面積 300 左右，床位 10 張以下；具備基本服務功能。務缺乏差異性和針對性。四是自費比例高，在目前“高齡、失能、失智等剛需老年人經(jīng)濟負擔重?！钡那疤嵯拢?.2 養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)實際上是提供不同類別養(yǎng)老產(chǎn)品和服務的載體，消費者根據(jù)個人收入和需求自行選擇，從題，下游解決運營和提供服務看，上游主要解決土地和問。各種養(yǎng)老服務的整合是運營中最復雜的工作，需要長期資源和經(jīng)驗的累積。圖表11：養(yǎng)老地產(chǎn)資料來源：2.2.1 參與者以房企為主，開發(fā)與合作開發(fā)并存我國養(yǎng)老地產(chǎn)的參與者主要包括房地產(chǎn)開發(fā)商、保險企業(yè)和養(yǎng)老服務企業(yè)三大主體，此

27、外醫(yī)療機構、國企和企業(yè)等其他投資主體也有涉足。房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勢在于豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、強大的和土地資源以及客群資源，參與企業(yè)如萬科、保利、復星、綠地、遠洋等。保險企業(yè)的優(yōu)勢在于豐富的閑置、與保險緊密連接的目標客群，通過將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設結合來拓展保險投資，同時為養(yǎng)老地產(chǎn)提供協(xié)助，參與企業(yè)如泰康人壽、太平人壽、國壽、合眾等。養(yǎng)老服務企業(yè)的優(yōu)勢在于在老年產(chǎn)業(yè)的文化、體育、教育等一系列配套設施建設、完善和運營上的專業(yè)性，參與企業(yè)如親和源、愛馨養(yǎng)老等。除了各投資主體獨立開發(fā)之外，合作開發(fā)方式越來越普遍，一方面拓寬融資老服務。如，另一方面整合多方資源優(yōu)勢，降低運營成本，提供專業(yè)化養(yǎng)萬科與北

28、控合作的怡園長者公寓、遠洋與養(yǎng)老運合作的營商 Emeritus 合作的星堡養(yǎng)老社區(qū)等。茂亦莊老年公寓、復星與峰堡從產(chǎn)品類別看，民營資本投資的養(yǎng)老地產(chǎn)主要包括養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老機構和社區(qū)居家養(yǎng)老設施三大類。養(yǎng)老社區(qū)主要有綜合性養(yǎng)老社區(qū)和全齡化社區(qū)兩種，前者僅限老年人入住，家人可探望或短期陪住，一般產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富，針對健康、介助、介護、失智群體等均有對應產(chǎn)品；后者面向全段人群，在社區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老組團，或在社區(qū)中規(guī)劃建設適老住宅，配備養(yǎng)老設施，形成混合居住模式。養(yǎng)老機構多為中高端老年公寓，規(guī)模適中，提供生活照料、養(yǎng)老護理、健康文娛等服務。社區(qū)居家養(yǎng)老設施即11社區(qū)嵌入型養(yǎng)老機構，一般規(guī)模較小，位于成熟社區(qū)中

29、，提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務。圖表12：養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品類別資料來源：從開發(fā)模式看，主要有開發(fā)和合作開發(fā)兩大模式。開發(fā)模式中，土地、建筑均為投資者自有，前期投入大、重資產(chǎn)運營，主要包括自建和自持物業(yè)改造兩種形式。合作開發(fā)模式中，以養(yǎng)老服務和運營管理輸出為主，獲取項目成本較低，或與土地所有方合作開發(fā)養(yǎng)老項目，或租賃閑置物業(yè)，輕資產(chǎn)運營，主要包含合作共建/代建、租賃物業(yè)改造、委托經(jīng)營三種形式。合作開發(fā)的輕資產(chǎn)運營模式是目前很多投資者的試水重點，此類模式有三大優(yōu)勢：降低前期投入成本，便于快速擴張和控制風險，專注于提高服務質量以競爭力。圖表13：開發(fā)與合作開發(fā)模式并存資料來源：2.2.2 三大模式：銷售、銷售+

30、持有和長期持有12類別細分類型項目說明案例養(yǎng)老社區(qū)綜合性養(yǎng)老社區(qū)老年人入住，包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設施等多種居住類型以及醫(yī)療、文娛、運動、教育等服務配套設施。泰康之家 恭和家園全齡化社區(qū)適合全 段人群居住，社區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老組團或規(guī)劃適老住宅，配備養(yǎng)老配套設施，形成混合居住模式，養(yǎng)老組團可包括老年公寓、日間照料等設施。養(yǎng)生谷養(yǎng)老機構老年公寓機構養(yǎng)老模式，老年人集中入住，配備醫(yī)務室、文娛設施、生活照料、養(yǎng)老護理服務等，可與社區(qū)共用醫(yī)療資源、公共設施。遠洋 年公寓保利和熹會老年公寓 北萬怡園 長者公寓社區(qū)居家養(yǎng)老設施社區(qū)服務中心日間照料中心、養(yǎng)老驛站等，以居家養(yǎng)老為基礎，滿足老年人生活照料、休閑

31、、營養(yǎng)餐飲、精神慰藉等需求。遠洋茂照料中心萬科隨園之家養(yǎng)老地產(chǎn)主要有銷售、銷售+持有和長期持有三種模式。銷售型與傳統(tǒng)房地產(chǎn)出售方式基本一致，通過出售養(yǎng)老概念住宅產(chǎn)品快速回籠，周轉快、風險低、壓力小、成本低，但無法享受自持物業(yè)帶來的增值收益，也無法獲得養(yǎng)老服務的長期收益。銷售+持有型項目中，銷售部分為住宅產(chǎn)品，通過快速銷售回籠，持有部分一般為老年公寓以及養(yǎng)老配套設施，同時可對住宅產(chǎn)品提供養(yǎng)老服務支持。長期持有型不出售物業(yè)，開發(fā)商長期持有，自己運營或委托運營，一般有會員制、押金制和保單制等形式，收取/月費和服務費，可以保障管理和服務水平，利于獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報，但是投資回報周期長，前期力大。壓圖表

32、14：養(yǎng)老地產(chǎn)模式資料來源：養(yǎng)老地產(chǎn)采用何種模式，通常由開發(fā)土地性質決定。可銷售部分一般為通過招拍掛等公開取得的商品房建設用地。因此對于銷售+持有型項目的自持經(jīng)營性物業(yè)和長期持有型項目，可以通過不取得土地所或其他性質的土地降低成本。如萬科隨園嘉樹良渚文化村項目為了旅游用地，無法分割小，故采用“使用權轉讓+服務費”和“長期租賃+服務費”的模式。2.3 養(yǎng)老地產(chǎn)城市分布：集中四大從養(yǎng)老地點看，可分為本地養(yǎng)老和異地養(yǎng)老。本地養(yǎng)老看重市場潛力、老年人消費能力和養(yǎng)老配套。一般來講，市場潛要通過老年基數(shù)和化程度衡量，老年人消費要通過經(jīng)濟發(fā)展水平和人均可支配收入水平衡量，養(yǎng)老配套主要通過醫(yī)療、養(yǎng)老器具、老年

33、健食品等相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況衡量。、保異地養(yǎng)老一般有兩種情況，一是旅居、度假、療養(yǎng)型養(yǎng)老，一是老年人離開原籍跟隨到大城市養(yǎng)老。前者多選址旅游城市，氣候溫暖宜人，自然環(huán)境優(yōu)美，生活節(jié)奏舒適；后者多在大城市近郊或周邊城市，交通方便，離較近，生活成本較低。從區(qū)域分布看，我國養(yǎng)老地產(chǎn)主要集中在化程度高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高的四大區(qū)域：京津冀、長三角、珠三角、川渝，其他省會城市和旅游城市有少量分布。京津冀政策影響大、快、醫(yī)療水平高；長三角經(jīng)濟基礎條件好、社會養(yǎng)老需求大、外商投資強；珠13模式細分類型特點方式案例銷售型/或使用權銷售，周轉快、風險低、 壓力小 成本低，但無法享受自持物業(yè)帶來的增值收益和

34、養(yǎng)老服務的長期收益。/使用權銷售綠地 21坊銷售+持有型/銷售部分銷售或使用權銷售，快速回收大部分成本。自持部分：只租不售，獲得長期穩(wěn)定的經(jīng)營收益，并可可售物業(yè)價值。/使用權銷售押金/會員費+月費恭和家園 萬科隨園嘉樹長期持有型會員制會員費實現(xiàn)部分回籠，以月費/年費、服務持日常運轉。會員費+月費/年費親和源老年公寓押金制押金退住時可退還，月費一般包含、服務費、護理費、伙食費等。押金+月費/年費遠洋年公寓保單制精準定位客戶，實現(xiàn)“養(yǎng)老險與養(yǎng)老地產(chǎn)”閉環(huán)，控制保險成本，產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。保費+月費/年費泰康之家三角是我國食品原材料供應開放的先行區(qū)，也是老年醫(yī)療、康復器具生產(chǎn)和，產(chǎn)業(yè)集聚程度高；川渝旅游

35、資源豐富、生活成本低，在老年醫(yī)療藥品上較具特色。圖表15：2017 年65 歲以上老年占比資料來源：國家，圖表16：2017 年居民人均可支配收入資料來源：國家，14從價格看，銷售類項目京津冀最高，自持經(jīng)營類項目長三角最高。京津冀以自持經(jīng)營為主，提供多樣化產(chǎn)品服務；珠三角以銷售型為主，豐富的養(yǎng)老器具供應保障養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展；川渝以旅游養(yǎng)老型為主，入住率隨季節(jié)波動；長三角呈多元化發(fā)展，養(yǎng)老項目類別豐富。銷售類養(yǎng)老地產(chǎn)多處于城市周邊郊區(qū)非中心區(qū)域，售價較其他地產(chǎn)項目低。自持經(jīng)營類項目收取月服務費用，長三角性空間大?？臻g較為集中、均價最高，京津冀區(qū)域彈從整體市場看，自持經(jīng)營類養(yǎng)老地產(chǎn)項目空置率普遍偏高。

36、養(yǎng)老地產(chǎn)項目使用率不高，入住率呈現(xiàn)兩極分化，公立項目“一床難求”，民營項目空置率高，四大區(qū)域自持經(jīng)營類項目空置率均在 35%-50%。一方面，社會養(yǎng)老觀念尚在改變，消費潛力未完全傳導到市場；另一方面，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展還處于早期階段，尚未探索出成模式。養(yǎng)老地產(chǎn)典型案例萬科：多模式、多品牌探索萬科2009 年開始探索養(yǎng)老業(yè)務，重點布局 “老人基數(shù)高、人均可支配收入高、醫(yī)療水平高”的“三高”城市。截至 2018 年中，萬科養(yǎng)老業(yè)務已布局 15 個城市，帶床位項目約 50 個，無床位的日照/居家服務項目約 120 個，無床位項目主要集中在。圖表17：萬科養(yǎng)老業(yè)務分布資料來源：萬科官網(wǎng)，萬科養(yǎng)老布局持續(xù)

37、照護社區(qū)、城市全托中心和社區(qū)嵌入中心三條產(chǎn)品線。持續(xù)照護社區(qū)定位綜合養(yǎng)老社區(qū)，側重自理老人，如隨園嘉樹和隨園；城市全托中心定位機構型養(yǎng)老，側重高齡老人，如怡園長者公寓和青島怡園；社區(qū)嵌入中心定位社區(qū)居家養(yǎng)老，輻射周邊老人，如隨園之家和嘉園。多種養(yǎng)老業(yè)態(tài)并存，既可通過不同項目業(yè)態(tài)和目標客群探索養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營和服務標準，品牌模式，又可通過多點布局建立。的養(yǎng)老15實際上，由于萬科養(yǎng)老業(yè)務地養(yǎng)老業(yè)務發(fā)展情況，在三條期缺乏統(tǒng)籌，各城市公司根據(jù)各產(chǎn)品線基礎上，推出不同對應品牌。如長三角地區(qū)的隨園養(yǎng)老模式推出長者公寓系列隨園嘉樹、醫(yī)療機構系列隨園護理院、居家養(yǎng)老系列隨園之家和養(yǎng)護機構系列隨園智匯坊萬科推出持續(xù)

38、照護社區(qū)隨園、城市全托中心怡園和社區(qū)嵌入中心嘉園，廣州萬科推出居家養(yǎng)老服務品牌家、社區(qū)長者照料中心智匯坊、城者照料中心等。模式上，萬科養(yǎng)老采用使用權轉讓、長期租賃、押金等多種方式進行探索。持續(xù)照護社區(qū)采用“使用權轉讓+服務費”和“長期租賃+服務費”方式，可快速回籠，解決資本投入與后期；城市全托回籠，通過月中心采用“押金+月費”方式，通過押金實現(xiàn)部分持日常運轉；社區(qū)嵌入中心收取養(yǎng)老服務費，因體量小、投入少可實現(xiàn)快速。圖表18：萬科養(yǎng)老產(chǎn)品線資料來源：除養(yǎng)老地產(chǎn)之外，萬科也試水醫(yī)療領域，如北萬怡園長者公寓與康復醫(yī)院組成醫(yī)養(yǎng)結合中心，長者公寓為康復醫(yī)院轉化患者，康復醫(yī)院為長者公寓老人提供基本診療、康

39、復訓練和；以及長三角地區(qū)隨園養(yǎng)老體系中為術后康復及失能長者服務的醫(yī)療機構系列隨園護理院。萬科試圖通過健康養(yǎng)老與康復醫(yī)療業(yè)務之間的合作聯(lián)動，價值，探索康復醫(yī)療領域，同時增加健康產(chǎn)業(yè)收入來源。養(yǎng)老品牌2.4.2 遠洋茂：輕重結合，三條產(chǎn)品線并行遠洋養(yǎng)老重點鎖定市場，初步運營后向京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝五大城市群擴張。現(xiàn)已在運營 4 個老年公寓，全國 8 個城市布局 21 個項目，運營中床位數(shù)約 2500 張，建設、改造中床位數(shù)近 5000 張。遠洋養(yǎng)老布局老年公寓、長者社區(qū)、照料中心三種形態(tài)，覆蓋居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機構養(yǎng)老三種主流養(yǎng)老模式。其中，老年公寓定位機構養(yǎng)老，服務 80 歲

40、以上獨立、護理、失能老人；長者社區(qū)定位復合型養(yǎng)老社區(qū)，服務 60 歲以上人。老人；照料中心定位社區(qū)居家養(yǎng)老，服務居家老在輕重資產(chǎn)運營選擇上，遠洋養(yǎng)老先以輕資產(chǎn)方式租賃介入體量適中的養(yǎng)老公寓，規(guī)?；?、連鎖化經(jīng)營，積累運營經(jīng)驗和建立品牌知名度后，再輕資產(chǎn)布局照料中心，重資產(chǎn)自建運營長者社區(qū)，延伸和品牌價值。輕資產(chǎn)運營模式有三大優(yōu)勢：降低前期投入成本，便于快速擴張和控制風險，專注于提高服務質量以競爭力。預計未來輕資產(chǎn)、重服務的模式將在養(yǎng)老市場競爭中占據(jù)有利地位。16產(chǎn)品線現(xiàn)有品牌建筑規(guī)模目標客群模式持續(xù)照護社區(qū)2 萬-20 萬平米獨立老人、老人使用權轉讓+服務費租賃+服務費城市全托中心5000-20

41、000平米高齡、護理老人押金+月費社區(qū)嵌入中心800-3000平米周邊社區(qū)居家養(yǎng)老老人押金+月費服務費模式上遠洋養(yǎng)老三條產(chǎn)品線均采用長期持有型。其中，老年公寓為“押金+月費”方式，長者社區(qū)為“會員費+月費”方式，照料中心收取社區(qū)居家養(yǎng)老服務費；通過押金、會員費實現(xiàn)部分回籠，以月費、服務持日常運轉。圖表19：遠洋茂三大產(chǎn)品線資料來源：2.4.3 泰康之家：養(yǎng)老保險+養(yǎng)老社區(qū)2009 年泰康獲得批準的投資養(yǎng)老社區(qū)試點資格，開始在一二線重點城市規(guī)劃高端連鎖養(yǎng)老社區(qū)泰康之家，目前已在、廣州、蜀園等 15 個城市規(guī)劃布局，燕園、廣州粵園和已正式投入運營。參考社區(qū)的選址原則：離和自己家近，周邊配套完善，泰

42、康之家選址多為交通便利、環(huán)境優(yōu)美、距離市中心 1 小時車程的城市近郊。泰康之家采用的是“保單+月費”和“押金+月費”的長期持有型。優(yōu)勢在于能夠保障項目的管理效果和服務水平，在長期的持有中根據(jù)市 場反應調整運營策略，積累項目口碑和知名度，也能獲得持續(xù)穩(wěn)定的回報。劣勢在于投資回報周期長。泰康之家客戶主要來源為保險客戶和社會客戶模式也相應區(qū)分為“養(yǎng)老保險+月費”及“入住押金+月費”的模式。常運轉。押金可快速回籠，月費、護理費、餐費等用于維持日圖表20：泰康之家模式資料來源：泰康之家訪談，17產(chǎn)品線功能定位規(guī)模（平方米）已布局城市選址原則目標客群模式老年公寓（輕資產(chǎn)）機構養(yǎng)老8000-20000、廣州

43、、上生活配套齊全的成熟綜合社區(qū)獨立、協(xié) 助、失智、護理老人押金+月費海、大連、長者社區(qū)（重資產(chǎn)）綜合養(yǎng)老社區(qū)20000-200000、蘇州、環(huán)境優(yōu)美、交通便利的城市近郊獨立老人、老人會員費+月費照料中心（輕資產(chǎn)）社區(qū)居家養(yǎng)老800-3000城市區(qū)周邊社區(qū)居家養(yǎng)老老人押金+月費服務費域社區(qū)“養(yǎng)老社區(qū)+康復醫(yī)院+綠色通道”是泰康之家特色之一。對內配備二級康復醫(yī)院，“一個社區(qū)，一家醫(yī)院”為泰康之家養(yǎng)老社區(qū)標配，根據(jù)老年人特點發(fā)展急救保障、老年慢病管理、老年康復三大特色學科。對外與城市三甲醫(yī)院建立綠色通道，社區(qū)簽約 999 急救車駐場，可及時響應緊急醫(yī)療救治需求。泰康將虛擬的保險和實際的醫(yī)養(yǎng)結合起來，

44、打造“養(yǎng)老險與養(yǎng)老社區(qū)、健康險與醫(yī)療體系、與資管”的三大閉環(huán)，實現(xiàn)“保險+醫(yī)養(yǎng)+資管”的有機結合。保險是支付環(huán)節(jié)，醫(yī)養(yǎng)是的實體服務，資管實現(xiàn)保值增值?？蛻敉ㄟ^泰康指定養(yǎng)老保險，在泰康的養(yǎng)老體系接受養(yǎng)老服務；通過泰康的健康保險，在泰康的醫(yī)療健康體系里接受醫(yī)療服務；資管為客戶的健康和養(yǎng)老儲備物質。通過閉環(huán)整合，控制保險成本，保險產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。圖表21：泰康“保險+醫(yī)養(yǎng)+資管”閉環(huán)資料來源：3國際經(jīng)驗國際上養(yǎng)老模式大致分為以為代表的市場主導型、以為代表的3.1和企業(yè)合作型以及以英國為代表的：市場主導的多元化養(yǎng)老主導社會福利型。養(yǎng)老地產(chǎn)是市場主導型。不直接參與養(yǎng)老設施的投資和運營，主要行使、保險和救助

45、資格認定等職能。養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)由投資商、開發(fā)商、運營商組成完整的融資、建設、運營的市場化體系，項目管理者與擁有者相分離。投資商為項目募金用于項目的開發(fā)和運營，開發(fā)商負責定制開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，運營商對項目進行運營和管理。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要載體，將老年地產(chǎn)與休閑、健康等產(chǎn)業(yè)延伸和整合。整合，有針對性的了地產(chǎn)價值和，促進了18圖表22：養(yǎng)老地產(chǎn)主體分工資料來源：養(yǎng)老模式包括居家養(yǎng)老、養(yǎng)老社區(qū)、專業(yè)護理機構三種，養(yǎng)老社區(qū)是最成商業(yè)化運營養(yǎng)老居住模式，根據(jù)面象的不同分為生活自理型社區(qū)、生活協(xié)助型社區(qū)、特殊護理型社區(qū)以及混合型的持續(xù)照護退休社區(qū)等細分市場。根據(jù)開發(fā)主體和運營主體的不同，養(yǎng)老地產(chǎn)分為三種

46、：一是房地產(chǎn)企業(yè)主導開發(fā)的模式，以銷售為主要目的，部分出租；二是以運營商主導開發(fā)的 CCRC 模式，主打精細化管理服務，以租賃和服務，目前的 CCRC 有 80%以上為非組織所有；三是以 REITs 這類金融機構為主導的開發(fā)模式。從運營方式看，養(yǎng)老社區(qū)運營方式主要有三種：一是凈出租模式，養(yǎng)老地產(chǎn)持有擔運營、社區(qū)物業(yè)的經(jīng)營部分出租給專業(yè)運營商，運營商直接承、水費、保險費等所有費用并支付，這種模式下房產(chǎn)持有方的受益相對穩(wěn)定。二是委托經(jīng)營模式，養(yǎng)老地產(chǎn)持有物業(yè)委托給運營商經(jīng)營，運營商僅收取用，不承擔經(jīng)營風險，這種模式下房地產(chǎn)持有方風險更高，但享有因物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的大部分。三是經(jīng)營+租賃模式，是前兩種模

47、式的演變體，在分攤經(jīng)營風險的基礎上獲得經(jīng)營收益，能夠激發(fā)運營商的管理積極性，更有利于提高物業(yè)收益。3.2：出租為主，以服務為重點養(yǎng)老地產(chǎn)是由、開發(fā)商和運營商等企業(yè)、非組織等合作開發(fā)型。構建了、養(yǎng)老標準、介護標準三個層次的法律框架，保障養(yǎng)老地產(chǎn)的建設和運營。和養(yǎng)老標準保障了養(yǎng)老地產(chǎn)“適老性”的基本硬件條件，并能夠滿足保護老人的尊嚴和居住權的要求。介護標準即介護保險法，規(guī)定了介護保險的適用范圍、各級別介護費用以及申請介護保險的住宅硬件條件。介護保險是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要支付方，利用介護保險為入住老人提供服務是經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)的關鍵。養(yǎng)老地產(chǎn)多為獨棟存在，規(guī)?；^(qū)較少。多配備較完善的護理制度，老人的自立與尊嚴，在給予幫助的同時，提倡自助自立養(yǎng)老。養(yǎng)老地產(chǎn)分為機構設施和住宅兩大類，以多樣化服務為主，可根據(jù)老人的身體狀況選擇不同的項目與服務。機構設施是主導、社會力量參與開發(fā)的適合老年人居住的房屋，設施內配置以專業(yè)醫(yī)療、護理服務和休閑等養(yǎng)老服務，模式一般為“入住金+月費”。住宅分為銷售型和出租型，銷售型即建設適老住宅（