二手房買賣論文：淺論二手房買賣合同的解釋方法

1、 二手房買賣賣合同論文文有關二手手房論文：淺論二手房房買賣合同同的解釋方方法摘要：隨著著房地產市市場的發(fā)展展，二手房房買賣也成成為社會和和民眾關注注的焦點。然而，無無論有無房房地產中介介的介入，二二手房買賣賣合同的糾糾紛顯現(xiàn)出出明顯的上上升趨勢。本文從二二手房買賣賣合同的解解釋方法的的角度，首首先分析合合同解釋的的一般規(guī)則則在二手房房買賣合同同解釋中的的適用，其其次從法經經濟學的視視角論述二二手房買賣賣合同之特特殊性，最最好以案例例分析的形形式闡述筆筆者的觀點點及建議。關鍵詞：二二手房買賣賣；合同解釋釋方法；法律經濟濟學居者有其屋屋是指：凡凡是需要定定居（居住?。┑娜硕级紤敨@得得住所（房房屋

2、）。這這一觀點可可以追溯到到孟子在梁惠王章章句上談談到，“居者有其其屋!病者者有其醫(yī)!勤者有其其業(yè)!勞者者有其得!”現(xiàn)實中，高高房價讓許許多民眾望望房興嘆，而而一些竭其其所有購買買二手小戶戶型商品房房，用于自自住的民眾眾，又常因因買到不合合意、甚至至疑似被欺欺詐的房屋屋而陷入被被動，下文文嘗試從二二手房買賣賣合同解釋釋方法的角角度，解讀讀現(xiàn)實中存存在的二手手房買賣合合同糾紛并并給出建議議。一、合同解解釋的一般般規(guī)則在二二手房買賣賣合同解釋釋中的適用用合同解釋的的一般規(guī)則則，可以適適用二手房房買賣合同同。我國合同法第1255條第1款款規(guī)定：“當事人對對合同條款款的理解有有爭議的，應應當按照合合同

3、所使用用的詞句、合同的條條款、合同同的目的、交易習慣慣以及誠實實信用原則則，確定該該條款的真真實意思?！痹摋l規(guī)定定的合同解解釋規(guī)則包包括了文義義解釋、整整體解釋、目的解釋釋、習慣解解釋以及誠誠信解釋。（一）文義義解釋文義解釋又又稱語法解解釋、文理理解釋等，是是指按照法法律條文的的文字、語語法去理解解法律規(guī)范范的內容和和意義的解解釋的方法法。在二手手房買賣合合同中，文文義解釋就就是按照二二手房買賣賣合同條款款中特定語語句的使用用，準確理理解二手房房買賣條款款含義。然而，判斷斷二手房買買賣合同使使用的語言言是否有爭爭議，應采采取普通讀讀者標準。從一個正正常的，在在法律方面面或者二手手房買賣業(yè)業(yè)方面

4、沒有有受過專業(yè)業(yè)訓練的人人的立場加加以考慮。（二）整體體解釋整體解釋又又稱體系解解釋，是指指把全部合合同條款和和構成部分分作為一個個整體，從從各個合同同條款及構構成部分的的總體聯(lián)系系來確定各各個合同條條款在整個個合同中的的正確含義義。在實際際應用之時時應特別注注意：二手手房買賣合合同中的特特約條款的的效力優(yōu)于于基本條款款。因為私私法自治是是近代私法法的三大原原則之一，而而契約自由由則是私法法自治的核核心。按照照意思自治治理論，人人的意志可可以依其自自身的法則則去創(chuàng)設自自身的權利利義務，當當事人的意意志不僅是是權利義務務的淵源，而而且是其發(fā)發(fā)生的根據據。特約條條款是由二二手房買賣賣當事人協(xié)協(xié)商訂

5、立，它它比基本條條款更能體體現(xiàn)當事人人意思自治治的原則精精神。（三）目的的解釋所謂合同的的目的，是是指合同文文字可以做做兩種以上上解釋之時時，應采取取最適合合合同目的的的解釋。合合同目的是是當事人真真實意思的的核心，二二手房買賣賣合同的用用語與合同同目的相悖悖時，應通通過解釋加加以更正。若二手房房買賣合同同內容不明明確或相互互矛盾時，應應當在確認認每一合同同條款和用用語都有效效用的前提提下，盡可可能通過解解釋使其協(xié)協(xié)調一致，符符合合同目目的。（四）習慣慣解釋二手房交易易行業(yè)在其其長期發(fā)展展歷程中都都形成了自自己的某些些習慣和約約定俗成的的慣例，聯(lián)合國國國際貨物銷銷售合同公公約第99條第1款款規(guī)

6、定：“雙方當事事人業(yè)已同同意的任何何慣例和他他們之間確確立的任何何習慣做法法，對雙方方均有拘束束力”，可見，根根據習慣和和慣例解釋釋合同，已已得到國際際上普遍認認可。（五）誠信信原則解釋釋解釋合同應應遵循誠實實信用的原原則。誠實實信用作為為民法的一一項基本原原則，已為為現(xiàn)代世界界立法所公公認。我國國民法通通則對之之亦作了肯肯定，要求求一切民事事活動都必必須予以遵遵循。用誠誠實信用原原則解釋合合同，符合合當事人的的本意和法法律的基本本要求。在在二手房買買賣合同解解釋原則中中，適用該該原則把握握二手房買買賣合同當當事人意圖圖時，彈性性較大，對對法官要求求較高。（六）其他他解釋方法利益衡衡量原則，利

7、利益衡量原原則要求在在解釋二手手房買賣合合同時不但但考量當事事人的利益益，還要考考慮社會利利益。實際際上許多本本來可以履履行的合同同被人為地地消滅了，而而由此造成成的包括訂訂約成本、履約成本本、糾紛解解決成本的的浪費。結結果是社會會交易成本本上漲，市市場運行效效率下降。法國民法法典第11157條規(guī)規(guī)定：“如果一項項條款可能能有兩種意意思時，寧寧可以該法法條款可能能產生某種種效果的意意思理解該該條款，而而不以該條條款不能產產生任何效效果的意思思理解該條條款”。梁慧星教授授認為，各各種解釋方方法之間應應大致有位位階關系，即即：對法條條的解釋，首首先應采用用語義解釋釋方法，如如解釋的結結果可能為為復

8、數，則則繼之以論論理解釋方方法；作論論理解釋時時，應先運運用體系解解釋和法意意解釋以探探求法律意意旨，進而而運用擴充充解釋或限限縮解釋或或當然解釋釋以判明法法律的意義義內容，如如仍不能澄澄清法律語語義的疑義義，則進一一步作目的的解釋以探探求理發(fā)目目的，或者者在依上述述方法初步步確定法律律意義內容容后，以目目的解釋進進行核實。這種逐逐層的體系系化判斷模模式是值得得推崇的。二、二手房房買賣合同同之特殊性性法律經經濟學的分分析路徑（一）法律律經濟學的的應用筆者一直嘗嘗試著用法法律經濟學學的方法論論去分析法法律現(xiàn)象、規(guī)則、成成因以及趨趨勢等。下下文以法律律經濟學為為路徑，分分析二手房房買賣合同同的特殊

9、性性。波斯納納的法律律的經濟分分析問世世后，大量量學者用經經濟學的方方法論來解解決法律問問題。當然然，由于學學科的區(qū)別別，法學與與經濟學無無法完全等等同。例如如在成本收收益的計量量經濟分析析時，許多多數據和公公式是有一一定的假設設前提（如如經濟人的的假設、完完全競爭市市場的假設設等），而而這無法為為法律學家家接受，因因為法律學學家追求的的是絕對公公正。經濟濟學家強調調的是“理性之人人”，是需求求自身利益益最大化之之人，對于于他人之福福利，僅給給予有限之之關心。而而法學家常常引用“合理之人人”（也稱為為善良管理理之人），強強調以合理理勤勉方式式行為之人人，在行為為之際，也也要考慮別別人之福利利。

10、經濟分分析法學派派自誕生伊伊始，就不不斷受到來來自各方學學者的抨擊擊，認為其其以效率取取代正義，是是不符合道道德的。即即使是波斯斯納本人，在在德沃金等等學者以道道德哲學和和法哲學理理論進行的的強烈批判判下，也承承認并修正正著自己理理論中的某某些錯誤。誠然，法法學與經濟濟學無法完完全等同，但但這并不表表示二者完完全排斥?！耙粋€人要要是合理的的，必須是是理性的，這這是一個十十分有力的的論斷”。（二）信息息不對稱理理論經濟學家喬喬治阿克爾羅羅夫以一篇篇關于“檸檬市場場”的論文摘摘取了20001年的的諾貝爾經經濟學獎，并并與其他兩兩位經濟學學家一起奠奠定了“非對稱信信息學”的基礎。該論文曾曾經因為被被

11、認為“膚淺”，先后遭遭到三家權權威的經濟濟學刊物拒拒絕。幾經經周折，該該論文在哈哈佛大學的的經濟學學季刊上上發(fā)表，立立刻引起強強烈反響?！皺幟适袌鰣觥敝傅氖嵌周嚱灰滓资袌?，而而二手房交交易市場與與其有相似似之處，例例如普通民民眾對房屋屋或汽車的的專業(yè)知識識都十分有有限。信息息不對稱理理論是指在在市場經濟濟活動中，各各類人員對對有關信息息的了解是是有差異的的；掌握信信息比較充充分的人員員，往往處處于比較有有利的地位位（例如二二手房交易易中的賣方方），而信信息貧乏的的人員，則則處于比較較不利的地地位（例如如二手房交交易中的買買方）。該該理論認為為：市場中中賣方比買買方更了解解有關商品品的各種信

12、信息；掌握握更多信息息的一方可可以通過向向信息貧乏乏的一方傳傳遞可靠信信息而在市市場中獲益益；買賣雙雙方中擁有有信息較少少的一方會會努力從另另一方獲取取信息；市市場信號顯顯示在一定定程度上可可以彌補信信息不對稱稱的問題；信息不對對稱是市場場經濟的弊弊病，要想想減少信息息不對稱對對經濟產生生的危害，政政府應在市市場體系中中發(fā)揮強有有力的作用用。這一理理論為被廣廣泛應用到到從傳統(tǒng)的的農產品市市場到現(xiàn)代代金融市場場等各個領領域。在一一般的契約約中，也存存在著信息息不對稱，如如討價還價價時，不知知對方的底底價。不對對稱信息是是指：締約約當事人一一方知道而而另一方不不知道的，尤尤其是他方方無法驗證證的信

13、息。此處的無無法驗證，包包括驗證的的成本昂貴貴而使驗證證在經濟上上不現(xiàn)實或或不合算的的情況。如如果在驗證證上輕而易易舉，當事事人就可以以獲得私人人信息，也也就不存在在不對稱信信息了。而而二手房買買賣合同契契約中的標標的物風險險狀況、對對專業(yè)性合合同條款的的理解，都都屬于不對對稱信息。不對稱信信息，從發(fā)發(fā)生的時間間來看，可可能發(fā)生在在當事人簽簽約之前，也也可能發(fā)生生在簽約之之后。研究究前者的模模型稱為“逆選擇模模型”，研究后后者的模型型稱為“道德風險險模型”。研究前前者，主要要涉及如何何降低信息息成本問題題，研究后后者，主要要涉及降低低激勵成本本問題。在現(xiàn)實實中，二手手房買賣合合同的買方方對關于

14、二二手房買賣賣合同標的的風險的事事前信息不不了解，而而買方對專專業(yè)性的二二手房買賣賣合同條款款也是模棱棱兩可，這這就形成逆逆選擇。三、現(xiàn)實中中的困惑與與若干建議議原告張麗訴訴被告楊海海、重慶地地鼎房地產產經紀有限限公司（以以下簡稱地地鼎公司）案案件（發(fā)生生在20008年3月月10日，重重慶南岸區(qū)區(qū)），是典典型的合同同當事人對對二手房買買賣合同的的具體條款款產生歧義義，法院如如何解釋之之？本案當當事人簽訂訂合同后，原原告發(fā)現(xiàn)該該房屋的戶戶型原來是是一室一廳廳，系被告告楊海擅自自將廚房改改為一臥室室，此改動動存在嚴重重的安全隱隱患，二被被告故意隱隱瞞了重要要事實，使使原告在違違背真實意意愿的情況況

15、下簽訂合合同，故原原告起訴要要求撤銷原原告與二被被告簽訂的的房屋買買賣（居間間）合同，并由被被告楊海返返還定金及及中介費等等。被告楊楊海辯稱：被告楊海海向原告如如實告知了了房屋的真真實情況，并并提供了房房屋所有權權證，原、被告在自自愿的情況況下簽訂了了房屋買買賣（居間間）合同，應當繼繼續(xù)履行該該合同，駁駁回原告的的訴訟請求求。被告地地鼎公司辯辯稱：我公公司多次帶帶原告現(xiàn)場場看房屋，并并如實告知知房屋的基基本情況及及天然氣的的安裝位置置。原告在在了解房屋屋的現(xiàn)狀后后與被告自自愿簽訂合合同，合同同依法成立立，不得擅擅自解除或或者變更，故故應當駁回回原告的訴訴訟請求。本案爭議議焦點是：原、被告告三方

16、簽訂訂房屋買買賣（居間間）合同中約定房房屋的戶型型是二室一一廳，房屋屋原戶型是是一室一廳廳、被告楊楊海在裝修修時將原廚廚房私自改改裝成臥室室的情況，改改裝的臥室室內放有天天然氣表及及其主管道道，存在安安全隱患。而被告認認為，原告告在購房時時多次到現(xiàn)現(xiàn)場看房屋屋的具體情情況，并且且被告告知知了原告房房屋戶型的的改變情況況。被告楊楊海對以上上陳述未舉舉示證據。關于二室室一廳和一一室一廳的的區(qū)別應該該是明確的的，但是類類似的案件件中，合同同約定的戶戶型是指經經過改裝后后的房屋結結構還是房房屋原有結結構，在雙雙方約定不不明時，就就涉及二手手房買賣合合同的解釋釋。進過上文分分析，筆者者建議：其一，對于于此類不對對稱信息，賣賣方經常處處于有利地地位，理應應將法律責責任與舉證證責任更多多得歸于賣賣方。其二，房地地產中介機機構屬于專專業(yè)機構，其其專業(yè)知識識也明顯優(yōu)優(yōu)于買方。因此，應應在法律制制度角度進進一步明確確房地產中中介機構的的責任。其三，二手手房買賣合合同屬于合合同法調整整的范疇，同同時由于其其標的的特特殊性，涉涉及民眾的的居住權，因因此同時適適應消費者者權益保護護法等經濟濟法，以保保護弱勢