轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同

1、 第十五章 轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同自然人借款合同；租賃合同合同法第210條自然人之間的借款合同，自貸款人提供借款時(shí)生效。第211條自然人之間的借款合同對(duì)支付利息沒(méi)有約定或者約定不明確的，視為不支付利息。自然人之間的借款合同約定支付利息的，借款的利率不得違反國(guó)家有關(guān)限制借款利率的規(guī)定。第一節(jié) 自然人借款合同 1.自然人之間的借款合同屬于實(shí)踐合同。合同自貸款人提供借款時(shí)生效。因此，貸款人不支付借款的，借款人不得主張違約責(zé)任。 2.自然人之間的借款合同既可為有償，亦可為無(wú)償。 3、自然人借款為轉(zhuǎn)讓貨幣所有權(quán)的合同；約定利息的，不得超過(guò)銀行同期同類(lèi)“貸款利率”的4倍。超過(guò)部分無(wú)效。沒(méi)有約定利息的，視為不支付

2、利息。借款人未按照約定的期限返還借款的，無(wú)論借款合同是否約定了利息，自遲延之日起，借款人都應(yīng)當(dāng)支付“逾期利息”。( 2003-3-45)公民甲與乙書(shū)面約定甲向乙借款5萬(wàn)元，未約定利息，也未約定還款期限。下列說(shuō)法哪些是正確的?A.借款合同自乙向甲提供借款時(shí)生效 B.乙有權(quán)隨時(shí)要求甲返還借款 C.乙可以要求甲按銀行同期同類(lèi)貸款利率支付利息 D.經(jīng)乙催告，甲仍不還款，乙有權(quán)主張逾期利息答案：ABD第二節(jié) 租賃合同一、概念與特征是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其特征如下：1，其為轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同。2，其為雙務(wù)、有償合同；3、其為諾成合同。二、種類(lèi)（一）依標(biāo)的物不同

3、1，動(dòng)產(chǎn)租賃；2，不動(dòng)產(chǎn)租賃。（二）依法律是否有特殊規(guī)定1，一般租賃；2，特殊租賃。（三）依其期限是否確定1，定期；2，不定期。當(dāng)事人可隨時(shí)解除合同。無(wú)論定期與不定期，均不得超過(guò)20年。（四）依期限之長(zhǎng)短1，短期（6個(gè)月內(nèi)）2，長(zhǎng)期（6個(gè)月以上）長(zhǎng)期租賃合同應(yīng)書(shū)面形式。未采書(shū)面形式的，視為不定期租賃。三、當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)（一）出租人的義務(wù)1.交付出租物2.在租賃期間保持租賃物符合約定用途負(fù)責(zé)出租物的維修,如果承租人維修的,出租人應(yīng)承擔(dān)維修費(fèi)用3.瑕疵擔(dān)保如有瑕疵致承租人不能依約使用收益時(shí),承租人有權(quán)解除合同（二）承租人的義務(wù)1、支付租金（合同法第226條） 2、按照約定的方法使用租賃物（合同

4、法第219條） 3、妥善保管租賃物（合同法第222條） 4、不得擅自發(fā)送和增設(shè)他物（合同法第223條） 5、通知義務(wù)（1）租賃物有修理、防止危害的必要時(shí)；（2）其他信用證誠(chéng)實(shí)信用原則應(yīng)該通知的事由。6、返還租賃物四、一房數(shù)租城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋 第六條出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人: (一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。 不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理?！纠考追謩e于3月1日、3月5日、3月10日與乙、丙、丁簽訂了出

5、租某套房屋的書(shū)面合同，但均未交付房屋。丁于3月12日辦理了房屋租賃登記備案手續(xù)。丙聞知后，從甲妻處騙得房屋鑰匙，與3月15日搬入居住。四人因此發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，訴至法院。下列判斷正確的是: A.甲與乙、甲與丙的租賃合同因未登記備案而無(wú)效 B.丙有權(quán)拒絕返還房屋，因其已占有房屋 C.乙有權(quán)請(qǐng)求甲交付房屋，因其租賃合同成立在先 D.丁有權(quán)請(qǐng)求甲交付房屋，因其租賃合同已登記答案D五、房屋租賃合同的法定承受合同法 第234條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。與承租人生前共同居住的人享有此項(xiàng)權(quán)利的構(gòu)成要件是：僅限于房屋租賃合同；承租人于租賃期間屆滿(mǎn)前死亡、被宣告死亡或

6、者被宣告失蹤；主張依照原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋者必須是與承租人生前共同居住人，是否承租人的近親屬或者法定繼承人，在所不問(wèn)。 城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋 第19條承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶(hù)或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡，宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。與承租人生前共同經(jīng)營(yíng)的人享有此項(xiàng)權(quán)利的構(gòu)成要件是：僅限于房屋租賃合同；承租人于租賃期間屆滿(mǎn)前死亡、被宣告死亡或者被宣告失蹤；承租人將租賃的房屋用于合伙經(jīng)營(yíng)或者家庭經(jīng)營(yíng)；主張依照原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋者必須是與承租人生前共同經(jīng)營(yíng)的合伙人或者個(gè)體工商戶(hù)的共同經(jīng)營(yíng)者?！?/p>

7、例】甲因與乙結(jié)婚需要住房，甲和潘某達(dá)成協(xié)議，甲承租潘某的某套房屋二年。半年后，甲因意外死亡，乙傷心欲絕回娘家住了一年。一年后，乙回來(lái)后發(fā)現(xiàn)，丙居住在甲租賃的房屋中。原來(lái)，甲生前曾向丙借錢(qián)，雙方書(shū)面約定，如甲屆期不能還款，丙有權(quán)居住甲租賃的潘某的房屋。丙因甲未能如期還款，向潘某出示書(shū)面約定后，潘某將備用鑰匙交給丙，丙搬入居住，且將甲、乙的東西搬出。此例中:甲死亡后，作為與其生前共同居住的人，乙法定承受該租賃合同，即乙當(dāng)然成為承租人。基于乙之承租人地位，乙雖回娘家居住一年，但依照此法律關(guān)系，乙為房屋的直接占有人。丙住進(jìn)該房屋具有正道理由，但丙采取的方式不對(duì)，丙侵占了乙對(duì)房屋的占有，乙有權(quán)依照物權(quán)法

8、第245條之規(guī)定對(duì)丙行使占有回復(fù)請(qǐng)求權(quán)。丙請(qǐng)求住進(jìn)該房屋的要求應(yīng)當(dāng)另行依照法律程序通過(guò)公力救濟(jì)方式解決。五、租賃合同中當(dāng)事人的法定解除權(quán) 租賃合同屬于繼續(xù)性合同，特別強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人之間的信賴(lài)關(guān)系。與此相適應(yīng)，合同法對(duì)租賃合同規(guī)定了較多的法定解除權(quán)，使得雙方或一方在法定情形得解除租賃合同，具體而言： 1. 不定期租賃合同，雙方當(dāng)事人均享有任意解除權(quán)。 2. 出租人的法定解除權(quán)：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的（合同法第219條）；房屋租賃合同中，承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的（城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第7條）；

9、承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的（但出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道擅自轉(zhuǎn)租之日起6個(gè)月未提出異議的，解除權(quán)消滅）（合同法第224條、城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第16條）；承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金，經(jīng)出租人催告后在合理期間內(nèi)仍未支付的（合同法第227條）。3. 承租人的法定解除權(quán)：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，不能實(shí)現(xiàn)合同目的的（合同法第231條）；租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格的（合同法第233條；出租人就同一房屋訂立數(shù)份有效的租賃合同，不能取得租賃房屋的承租人有權(quán)解除合同（城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第6條）；房屋租賃合同中，

10、因下列三種情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用的：（a）租賃房屋被依法查封的；（b）租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（c）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定的（城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第8條）。六、買(mǎi)賣(mài)不破租賃合同法 第229條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。買(mǎi)賣(mài)不破租賃指租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，由取得租賃物所有權(quán)的人取代原出租人的地位成為新的出租人，租賃合同的內(nèi)容維持不變。買(mǎi)賣(mài)不破租賃制度不僅適用于不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，也適用于動(dòng)產(chǎn)租賃合同。買(mǎi)賣(mài)不破租賃的構(gòu)成要件：租賃合同有效。租賃期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，如因買(mǎi)賣(mài)、互易、贈(zèng)與、投資、繼承、遺贈(zèng)、企業(yè)合并發(fā)

11、生所有權(quán)變動(dòng)。買(mǎi)賣(mài)不破租賃的除外情形：在下列三種情形，不適用買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則：租賃物被沒(méi)收、征收的；房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；房屋在出租前已被人民法院依法查封的。買(mǎi)賣(mài)不破租賃規(guī)則的效力 在買(mǎi)賣(mài)不破租賃場(chǎng)合，由新的所有權(quán)人法定承受原租賃合同的權(quán)利與義務(wù)，與承租人形成租賃關(guān)系，租賃合同內(nèi)容（期限、租金等）維持原約定不變。城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋 第20條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外: (一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

12、 (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。物權(quán)法 第190條訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。 【例】張小五以自有的一套房屋作抵押向銀行借款60萬(wàn)，雙方簽署了抵押合同并辦理了抵押登記。不久，張小五隱瞞房屋已經(jīng)設(shè)定抵押的事實(shí)將房屋出租給了不知情的王小六。租賃期限內(nèi)，銀行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，該房屋由阮小七通過(guò)拍賣(mài)取得。下列選項(xiàng)中錯(cuò)誤的是: A.租賃合同自始無(wú)效 B.租賃合同效力未定 C.阮小七仍受租賃合同約束 D.阮小七不受租賃合同約束 【答案】ABC【例】甲將自己的一輛汽車(chē)抵押給乙，但一直沒(méi)有辦理抵押登記。此后，

13、甲又將該車(chē)出租給不知情的丙，租賃5年，雙方簽訂了書(shū)面租賃合同。半年后乙行使抵押權(quán)拍賣(mài)汽車(chē)，被丁購(gòu)得。下列表述錯(cuò)誤的是： A.丙可主張因未辦理抵押登記，乙對(duì)汽車(chē)無(wú)抵押權(quán)，丁不能取得汽車(chē)所有權(quán) B.丙可主張甲出賣(mài)時(shí)未通知自己，侵害了自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，要求甲承擔(dān)賠償責(zé)任 C.丁有權(quán)基于其所有權(quán)，對(duì)丙行使返還原物請(qǐng)求權(quán) D.丁有權(quán)任意解除租賃合同，并要求丙返還汽車(chē) 【答案】ABCD七、房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)合同法 第230條出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋 第21條出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他

14、侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持。第22條出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院應(yīng)予支持。 第23條出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人。承租人未參加拍賣(mài)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 第24條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋的，人民法院不予支持: (一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的; (二)出租人將房屋出賣(mài)給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母

15、、孫子女、外孫子女的; (二)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的。 (四)第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)指房屋租賃合同的出租人將租賃的房屋出賣(mài)給第三人時(shí)，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋的法定優(yōu)先權(quán)。 合同法第230條規(guī)定了房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋予以細(xì)化。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的性質(zhì) “強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)” 。根據(jù)該制度，出租人向第三人出賣(mài)租賃的房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前15天通知承租人，承租人享有強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)，出租人無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕承諾，并以與第三人同等的條件與承租人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同。 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的效力（a）出租人

16、出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)提前15天通知承租人（城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第24條）；（b）承租人享有以與第三人同等條件購(gòu)買(mǎi)該房屋的強(qiáng)制締約請(qǐng)求權(quán)。需要注意的是：民通意見(jiàn)第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效”。但是，最高人民法院已于2008年12月廢止該規(guī)定。 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)遭受侵害的救濟(jì) 城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第21條規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的

17、房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院不予支持?！?例甲將自己的房屋出租給乙，租期三年。半年后，甲未告知乙，以20萬(wàn)元的價(jià)格將該房屋出賣(mài)給丙。此例中： 乙無(wú)權(quán)請(qǐng)求宣告甲、丙間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。甲、丙間的買(mǎi)賣(mài)合同如無(wú)法定效力瑕疵，應(yīng)為有效的買(mǎi)賣(mài)合同。 如果已經(jīng)給丙辦理了過(guò)戶(hù)登記，且丙購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)為善意（即不知房屋已經(jīng)出租），則乙不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；乙有權(quán)請(qǐng)求甲承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 如果尚未給丙辦理過(guò)戶(hù)登記，乙依然享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，可自知道之日起合理期間內(nèi)（應(yīng)為15天）請(qǐng)求甲以同等條件與自己訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并優(yōu)先于丙取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，存在兩個(gè)有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，丙因不能取得房屋所有權(quán)，有權(quán)請(qǐng)求甲承擔(dān)違約責(zé)任。房

18、屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的構(gòu)成要件 （1）租賃合同為房屋租賃合同。其他租賃合同的承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 （2）租賃期間，出租人向第三人出賣(mài)租賃的房屋。對(duì)此注意三點(diǎn)：僅限于出賣(mài)。出租人贈(zèng)與、互易或者房屋被征收、沒(méi)收后出賣(mài)的，承租人無(wú)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。房屋被抵押，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣(mài)租賃房屋償還債務(wù)，承租人享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第22條）。需要注意的是：由于只要出租人的購(gòu)買(mǎi)條件與第三人（或抵押權(quán)人）相同，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與抵押權(quán)就不會(huì)發(fā)生沖突，因此無(wú)論抵押權(quán)設(shè)立于租賃合同之前或之后，承租人均有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。出租人委托拍賣(mài)人拍賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)5日前通知承租人，承租人享有以最高應(yīng)

19、價(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。承租人未參加拍賣(mài)的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)（城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第23條）。拍賣(mài)中，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的保護(hù)，有“跟價(jià)法”與“詢(xún)價(jià)法”。最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第16條采用“跟價(jià)法”。 所謂“跟價(jià)法”，指由法院通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人直接參與競(jìng)買(mǎi)，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人和競(jìng)買(mǎi)人一起競(jìng)價(jià)，實(shí)行價(jià)高者得。 所謂“詢(xún)價(jià)法”，指由法院通知優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人到拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，但不直接參與競(jìng)價(jià)，待經(jīng)過(guò)競(jìng)價(jià)產(chǎn)生最高應(yīng)價(jià)者后，由拍賣(mài)師詢(xún)問(wèn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人是否購(gòu)買(mǎi)。如果其不愿意購(gòu)買(mǎi)，則視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，拍賣(mài)房屋即由最高應(yīng)價(jià)者購(gòu)得。如果其愿意購(gòu)買(mǎi)，則由拍賣(mài)師詢(xún)問(wèn)最高應(yīng)價(jià)者是否愿意再加價(jià)，如果其表

20、示不愿加價(jià)，則拍賣(mài)房屋由優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人購(gòu)得，如果其表示愿意，則在加價(jià)后再詢(xún)問(wèn)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人。如此反復(fù)，直至其中一人退出，拍賣(mài)才成交。（3）承租人能夠滿(mǎn)足出租人與第三人之間約定的買(mǎi)賣(mài)條件。即承租人的購(gòu)買(mǎi)條件（價(jià)款、支付方式、擔(dān)保）不得低于第三人。 （4）承租人需要在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（a）一般情形下，承租人應(yīng)自接到通知之日起15日內(nèi)行使；期滿(mǎn)未行使的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（b）拍賣(mài)出租房屋的，承租人應(yīng)自接到通知之日起5日內(nèi)行使。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的排除 根據(jù)城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第24條的規(guī)定，在下列四種情形下，承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的（包括按份共有人依照物權(quán)法第101

21、條、共同共有人依照民通意見(jiàn)第92條行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)）。出租人將房屋出賣(mài)給近親屬（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女）的。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的。第三人不知房屋已經(jīng)出租而善意購(gòu)買(mǎi)房屋，且已經(jīng)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的。八、轉(zhuǎn)租合同法 第二百二十四條 承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 第二百二十五條 在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。城鎮(zhèn)房屋租

22、賃合同解釋 第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。但出租人與承租人另有約定的除外。 第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。 因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。 第十七條 因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的除外。 次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)支付的租金數(shù)額

23、，可以折抵租金或者向承租人追償。 第十八條 房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿(mǎn)或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。1. 轉(zhuǎn)租的概念 轉(zhuǎn)租，指承租人在維持與出租人間租賃合同的同時(shí)，將租賃物的全部或者一部分出租給第三人（次承租人）使用收益，第三人向承租人（轉(zhuǎn)租人）支付租金的行為。 轉(zhuǎn)租涉及兩個(gè)租賃合同（即租賃合同與轉(zhuǎn)租合同）和三方當(dāng)事人（即出租人與承租人、承租人與次承租人、出租人與次承租人）之間的法律關(guān)系。經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租為合法轉(zhuǎn)租；未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租為非法轉(zhuǎn)租。 2. 合法轉(zhuǎn)租 （1）合法轉(zhuǎn)租合同的訂立 須經(jīng)出租人同意。同意的意思表示，可明示或默

24、示作出；可事前同意或事后追認(rèn)；可向承租人作出，亦可向第三人作出。 出租人同意轉(zhuǎn)租的推定。城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第16條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定同意轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租合同有效，出租人不得再行主張轉(zhuǎn)租合同無(wú)效或者解除與承租人之間租賃合同超期轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意的，轉(zhuǎn)租合同的超期部分無(wú)效。城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋第15條的理解：（a）出租人同意轉(zhuǎn)租，但就超期并未同意。（b）僅超期部分無(wú)效，而非轉(zhuǎn)租合同全部無(wú)效。（c）如果租賃合同為不定期租賃合同，則轉(zhuǎn)租合同不存在超期轉(zhuǎn)租的問(wèn)題。（d）超期轉(zhuǎn)租的，如果承租人事后取得了房屋的所有權(quán)，或者取得了出租人的追認(rèn)，或者承租人與出租人

25、協(xié)議將租賃合同的期限延長(zhǎng)至超期部分的，超期轉(zhuǎn)租合同自始有效。例甲將房屋出租給乙，租期一年，合同約定乙有權(quán)轉(zhuǎn)租，但對(duì)轉(zhuǎn)租期限沒(méi)有明確。乙隨即將房屋轉(zhuǎn)租給丙，租賃三年。乙、丙間轉(zhuǎn)租合同的效力如下：（a）僅在一年內(nèi)有效，剩余兩年的轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。（b）乙在一審言辭辯論終結(jié)前取得房屋所有權(quán)的，轉(zhuǎn)租合同全部有效。（c）甲事后追認(rèn)的，轉(zhuǎn)租合同全部有效。（d）甲、乙協(xié)議將原租賃合同的期限延長(zhǎng)至三年以上的，轉(zhuǎn)租合同全部有效。 （2）合法轉(zhuǎn)租的法律效果 出租人與承租人間的租賃合同繼續(xù)有效。需注意三個(gè)問(wèn)題：第一，次承租人因過(guò)錯(cuò)造成租賃物毀損、滅失的，出租人如為租賃物的所有權(quán)人：（a）出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人承擔(dān)無(wú)過(guò)錯(cuò)的

26、損害賠償責(zé)任；（b）出租人有權(quán)請(qǐng)求次承租人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；（c）但根據(jù)合同的相對(duì)性，出租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求次承租人承擔(dān)違約責(zé)任。第二，出租人有權(quán)請(qǐng)求承租人按照約定支付租金，但無(wú)權(quán)請(qǐng)求次承租人向自己支付租金。第三，合同法第225條規(guī)定：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外”。據(jù)此，轉(zhuǎn)租的租金高于租賃合同約定的租金時(shí)，出租人無(wú)權(quán)請(qǐng)求承租人返還不當(dāng)?shù)美?。因?yàn)?，只要租賃合同有效，承租人對(duì)租賃物就享有收益的權(quán)利，承租人向次承租人收取的租金在“權(quán)益歸屬上”屬于承租人，合同法第225條是承租人取得較高租金之法律上的原因，承租人收取的較高租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?承租人與次承租人之

27、間的轉(zhuǎn)租合同有效，且為相對(duì)獨(dú)立的合同。承租人負(fù)有提供租賃物供次承租人使用收益、修繕租賃物等出租人的義務(wù)；次承租人負(fù)有向承租人支付租金、妥善保管租賃物等一般承租人的義務(wù)。 出租人與次承租人之間不具有租賃合同關(guān)系。出租人對(duì)次承租人不享有租賃合同上的請(qǐng)求權(quán)；次承租人對(duì)出租人也不享有租賃合同上的請(qǐng)求權(quán)。例甲將自己的房屋出租給乙，租金每月3000元。乙經(jīng)甲同意，將房屋轉(zhuǎn)租給丙，但暗中將租金增至每月4000元。此例中：（a）如果丙損壞房屋，甲可以請(qǐng)求乙承擔(dān)違約責(zé)任，或者請(qǐng)求丙承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，但不能請(qǐng)求丙承擔(dān)違約責(zé)任。（b）甲無(wú)權(quán)請(qǐng)求丙向自己支付租金。（c）乙多收的1000元租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?，甲無(wú)權(quán)請(qǐng)求乙返

28、還。合法轉(zhuǎn)租中，次承租人對(duì)租賃物的占有為基于“占有連續(xù)”的有權(quán)占有。租賃期間屆滿(mǎn)前，（對(duì)租賃物享有所有權(quán)的）出租人不得對(duì)次承租人行使返還原物請(qǐng)求權(quán)。租賃期間屆滿(mǎn)后，次承租人成為無(wú)權(quán)占有人，出租人有權(quán)對(duì)次承租人行使返還原物請(qǐng)求權(quán)。 例甲將自己的房屋出租給乙，租期3年，乙經(jīng)過(guò)甲的同意，將房屋轉(zhuǎn)租給丙。此例中：（a）甲、丙間雖無(wú)直接的法律關(guān)系，但丙相對(duì)于甲為有權(quán)占有。因?yàn)?，丙的占有受讓于乙，乙相?duì)于甲為有權(quán)占有，且乙享有將房屋的占有移轉(zhuǎn)于丙的權(quán)利，丙的占有屬于基于占有連續(xù)的有權(quán)占有。（b）甲、乙的租賃期間屆滿(mǎn)前，甲無(wú)權(quán)對(duì)丙行使返還原物請(qǐng)求權(quán)。（c）甲、乙的租賃期間屆滿(mǎn)后，丙成為無(wú)權(quán)占有人，甲有權(quán)請(qǐng)求丙返還房屋。3.非法轉(zhuǎn)租 非法轉(zhuǎn)租，指未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同。非法轉(zhuǎn)