安廈經(jīng)濟(jì)適用項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：金域藍(lán)苑 經(jīng)濟(jì)適用房2、項(xiàng)目建設(shè)單位：3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總占地面積331畝，項(xiàng)目總投資為49000萬元。4、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：曲靖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)瑞和西路以南，學(xué)府路以西，朝陽路以北，曲靖師院以東地塊。二、項(xiàng)目編制的依據(jù)（相關(guān)文件附后）1、曲發(fā)改投資200680號2、曲開建發(fā)2006 60號3、建設(shè)項(xiàng)目選址意書（址2007字第012號）4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（址20077024號）5、曲靖市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（2006年2月20日曲靖市第二屆人民代表大會第四次會議通過 ）；6、曲靖市城市總體規(guī)劃；7、國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā)

2、200724號）；8、經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法；9、經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法（計(jì)價(jià)格20022503號）；10、云南省關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見；11、云南省經(jīng)濟(jì)適用房管理暫行辦法.三、編制原則1、報(bào)告嚴(yán)格執(zhí)行國家及地方的法律、法規(guī)、規(guī)范及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。2、項(xiàng)目立足于高起點(diǎn)、專業(yè)化的對建設(shè)項(xiàng)目的成本及效益提出報(bào)告。3、利用地形、合理布局、注意節(jié)約土地及能源，使建設(shè)投資經(jīng)濟(jì)有效。4、 客觀準(zhǔn)確地對本項(xiàng)目提出可行性研究評價(jià)， 為上級機(jī)關(guān)做出決策及項(xiàng)目審批提供依據(jù)。四、可行性研究報(bào)告的范圍、內(nèi)容1、論證該項(xiàng)目建設(shè)的重要性、必要性，目的、意義及可行性條件。2、對該項(xiàng)目的建設(shè)條件、社會效益、環(huán)境影響

3、、消防、城建規(guī)劃要求進(jìn)行論述。3、確定該項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模主要建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)周期。4、估算總投資額，分析資金來源及投資風(fēng)險(xiǎn)等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。5、科學(xué)客觀地提出研究結(jié)論。五、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模1、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)用地： 331 畝總建筑面積：37.5萬nf其中：住宅335000 m2,商業(yè)用房15000 m2,車庫18000 m2,公建5000 m2,其它2000 m2容積率：1.7建筑密度：37%綠地率:35%規(guī)劃居住戶數(shù)：3600戶戶均建筑面積:100 m2車庫及停泊車輛：1200輛2、一期建設(shè)內(nèi)容一期建設(shè)內(nèi)容包括1 18棟，有AN1 BS人CS2三種戶型（六七層做頂躍層），以及沿路商鋪和

4、轉(zhuǎn)角三層商鋪（3棟）。戶型配比如下：戶型（面積）套數(shù)合計(jì)面積AN1 (63.88 m2)1429070.96AN1 躍層(125.18 m2)324005.76BS1 (90.4 m2)13812475.2BS1 躍層(149.03 m2)324768.96CS2 (97.57 m2)25024392.5CS2M層(156.23 m2)507811.5BS2 (92.98 m2)6557.88BS3 (72.54 m2)6435.24BS4 (74.10 m2)6444.6合計(jì)662車庫83鋪面41六、項(xiàng)目建設(shè)的背景1、建設(shè)單位背景公司名稱：公司總部：曲靖市翠峰西路西苑小區(qū)成立時(shí)間：1999年

5、8月注冊資金：2060萬元開發(fā)資質(zhì)：二級子公司：安廈物業(yè)管理有限公司、安廈建筑公司、安廈工貿(mào)有限責(zé)任公司、 安廈大酒店管理有限公司、安廈預(yù)制構(gòu)件廠、安廈園林綠化公司、金泓房 地產(chǎn)、安廈房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、西雙版納安廈實(shí)業(yè)有限公司。集團(tuán)員工：500余人成立時(shí)間：1999年8月資質(zhì)認(rèn)證：ISO9001: 2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證。技術(shù)力量：高工25人，工程師60人，會計(jì)師12人、經(jīng)濟(jì)師15人。開發(fā)面積：近150萬平方米。累計(jì)產(chǎn)值：累計(jì)近22億元上繳稅金：近1.5 億元，先后被市委市政府評為納稅大戶。在2005年進(jìn)入云南百強(qiáng)企業(yè)53 強(qiáng)。主要業(yè)績：一、西苑一期 25 萬平方米商品住宅開發(fā)，總投資約 3 億

6、元。二、西苑二期 19 萬平方米商品房開發(fā)，總投資約 2.5 億元。三、勝峰花園 1.3 萬平方米商品房開發(fā)，總投資約 2000萬元。四、瑞和新城近50 萬平方米商品房，總投資約 7 億元。五、正在開發(fā)西苑三期“盛華苑” 42 萬平方米商品房，總投資約 6.2億元。六、正在開發(fā)龍?zhí)缎麓?0 萬平方米住宅開發(fā)，總投資約 1.8 億元。七、沾益縣重點(diǎn)招商項(xiàng)目“安廈錦源麗都一一中央美食新區(qū)”，總投資約 1.2 億元。八、通過多方調(diào)查，正啟動(dòng)建設(shè)西南片區(qū)唯一的一家老年頤康服務(wù)中心，總占地500 畝，總投資約 4.6 億元。九、 出資 1800 萬元以公辦民助的方式建設(shè)曲靖開發(fā)區(qū)西苑小學(xué)，總占地 50

7、畝。十、 出資近 1 億元建設(shè)曲靖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西城中學(xué)， 總占地 180 畝，為曲靖教育事業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。十一、出資承建曲靖37萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，總投資3億元。2、建設(shè)項(xiàng)目區(qū)域背景 1、區(qū)域位置及政區(qū)概況曲靖市位于云南省東部，滇、黔、川三省交界處，自古以來便是內(nèi)陸地區(qū)進(jìn)入云南陸地要塞，史稱“入滇鎖鑰”，地理位置十分優(yōu)越。曲靖處在滇東高原向黔西高原過渡地帶，地理坐標(biāo)東經(jīng)103。 03至104。 50，北緯 24。 19，至 27。 03之間。轄宣威市、麒麟?yún)^(qū)、陸良縣、羅平縣、富源縣、師宗縣、 馬龍縣、 會澤縣、 沾益縣一市一區(qū)七縣， 市區(qū) （ 即麒麟?yún)^(qū) ） 面積 1553平方公里。曲靖市是云

8、南的煤炭、有色金屬的主要蘊(yùn)藏和生產(chǎn)基地。轄區(qū)內(nèi)工業(yè)門類齊全，煤炭、電力、機(jī)械、化工、紡織、絲綢、皮革、卷煙、食品加工、建筑建材等工業(yè)初具規(guī)模。轄區(qū)歷史悠久，風(fēng)光秀麗，資源豐富，境內(nèi)有公路 （ 國道、省道） 、鐵路等交通干線與外界溝通。具有依托昆明，內(nèi)聯(lián)三省八地州，面向東南亞、南亞國家，招商引資的基礎(chǔ)條件和區(qū)位優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景廣闊。2、氣候條件曲靖市地處滇東高原，地形地貌復(fù)雜，海拔高差達(dá)3322 3米，受大氣環(huán)境和地形影響，氣候隨不同高度和不同山嶺坡向有著明顯差異，氣候類型復(fù)雜多樣， 具有南亞熱帶到北溫帶6種氣候類型，主要為亞熱帶高原季風(fēng)氣候，會澤、宣威、富源屬暖溫帶氣候，其他縣 （區(qū)）屬亞熱

9、帶氣候。降水隨高度升高而增加， 迎風(fēng)坡降水大于背風(fēng)坡。 一般具有冬春光照條件較好，春溫不穩(wěn)，風(fēng)高物燥，降水不均；夏無酷暑，降水集中，澇旱兼有，風(fēng)和日麗；秋季降溫快，陰雨多；冬暖冬干，寒潮降溫的氣候特點(diǎn)，具有“一山分四季， 十里不同天” 的立體氣候。 多年平氣溫 14 5 ， 年積溫4100C，年日照時(shí)數(shù)2108 2小時(shí)，年日照百分率49，年太陽總輻射5065兆焦耳平方米。多年平均無霜期240天，最長達(dá)330天。干濕季節(jié)分明，雨季（5 月中旬至10月中下旬）雨水集中， 云量增多， 風(fēng)小潮濕， 雨量占全年降水的 85以上； 干季降水稀少， 日照充足， 風(fēng)高物燥， 多年平均降水量1028 7毫米。3

10、、水資源曲靖市地處珠江和長江兩大水系分水嶺地帶，山高谷深，河曲發(fā)育，流域面積 l 00 平方公里以上的河流有80多條，主要河流有南盤江水系的南盤江、塊擇河、黃泥河，北盤江水系的北盤江，金沙江水系的牛欄江、以禮河、 小江等。 曲靖市水能資源理論儲量為 423 89萬千瓦，其中可開發(fā) 300萬千瓦，目前僅開發(fā)利用50左右。年均水資源總量140 9億立方米，占云南省的6 7， 其中地表水量1 09 58億立方米，占水資源總量的 77 77。截止2003年底全市共建成大小水庫621座，總庫容16 2億立方米，開發(fā)利用率 11 5。曲靖是云南省水土流失嚴(yán)重區(qū)，水土流失面積達(dá)14l 5 1 平方公里，占國

11、土面積的 48 9，多年平均土壤侵蝕總量421 5 6萬噸。4、地質(zhì)條件新校區(qū)校址位于沖湖積斷拗堆積三岔盆地北東部。海拔 18771890米，地形相對高差8 米。地形平坦，地勢北東略高，南西較低，地形坡度。4度，東北略陡34度，南西較緩。2度。現(xiàn)為水田，由南西向北東逐漸分級抬升，坎高（田展）0.31.0米，一般0.40.6米。新校區(qū)校址屬南盤江流域，水系不發(fā)育，地形平坦，地貌簡單，巖土體工程性質(zhì)良好，地下水不豐富，水文地質(zhì)條件良好，地質(zhì)環(huán)境復(fù)雜程度為中等地。新校區(qū)未見分布滑坡、崩塌、地面塌陷，地面沉降、泥石流等地質(zhì)災(zāi)害。校址現(xiàn)狀地質(zhì)災(zāi)害不發(fā)育，屬地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)?。–） ， 場地適宜工程建設(shè)。3、

12、項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域概況曲靖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是云南省人民政府于 1992年8月批準(zhǔn)成立的省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)， 位于曲靖中心城市西部， 開發(fā)區(qū)所在地為曲靖市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。曲靖開發(fā)區(qū)管委會是曲靖市政府的派出機(jī)構(gòu)，在開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)行使州市級經(jīng)濟(jì)管理權(quán)和縣級行政管理權(quán)，管轄范圍為 106 平方公里，按照曲靖城市總體規(guī)劃，曲靖開發(fā)區(qū)承擔(dān)著建設(shè)40 平方公里新城區(qū)，提供 40 萬人口的管理和服務(wù)，是未來曲靖城市建設(shè)的重點(diǎn)。經(jīng)過十三年的建設(shè)和發(fā)展， 到 2005 年， 全區(qū)生產(chǎn)總值已達(dá)27.7 億元，工業(yè)產(chǎn)值 43.8 億元，地方財(cái)政收入 2.09 億元。已經(jīng)開發(fā)建成8.5 平方公里的城市面積，引進(jìn)各類項(xiàng)目

13、374個(gè)，建成或投產(chǎn)項(xiàng)目 316個(gè)； “十五”期間固定資產(chǎn)投資達(dá)46 億元，在規(guī)劃的七縱八橫城市主次干道15 條中，現(xiàn)已完成 10 條，建成 16 平方公里的城市基礎(chǔ)干道，基本形成了西片區(qū)城市道路交通網(wǎng)。駐區(qū)單位813 個(gè)，各類單位涉及國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)（種類） 228個(gè)行業(yè)，其中，外商投資企業(yè)4 個(gè)，非公有制企業(yè) 298 個(gè)；在開發(fā)區(qū)注冊的個(gè)體工商戶 2170戶。曲靖開發(fā)區(qū)以“造環(huán)境、強(qiáng)服務(wù)、重招商、興產(chǎn)業(yè)、促發(fā)展”為主要任務(wù)，是曲靖對外開放的窗口，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的示范基地，全市經(jīng)濟(jì)的增長點(diǎn)，體制與機(jī)制創(chuàng)新的實(shí)驗(yàn)區(qū)，城市規(guī)劃建設(shè)的樣板。面對新形勢、新任務(wù)，曲靖開發(fā)區(qū)圍繞市委市政府提出的“打造現(xiàn)代工業(yè)

14、強(qiáng)市，建設(shè)珠江源大城市”的戰(zhàn)略目標(biāo)，制定了“打造現(xiàn)代工業(yè)基地，建設(shè)秀美城市新區(qū)” 的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷加快開發(fā)建設(shè)速度，已成為曲靖市城市化、工業(yè)化、產(chǎn) 業(yè)化的重要載體。七、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀1、地塊位置：位于曲靖市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)，瑞和西路以南、朝陽路以北、學(xué)府路以西、曲靖師院東側(cè)，距市中心約 6 公里，公交車約 30 分鐘車程。2、土地地形地貌及自然環(huán)境項(xiàng)目地形地貌：項(xiàng)目地塊內(nèi)為淺丘地形，高低起伏變化較大，地勢東南面低西北面高， 高低落差最大處相差近20 米。 西面平均低于師范學(xué)院圍墻 4 米的高度，北面平均高出瑞和西路近3 米的高度，如以后西面和瑞和西路要修建臨街商鋪需做大量的挖回填土工程。地塊內(nèi)自

15、然及綠化景觀：地塊內(nèi)有一天然的小河流，河面平均寬度為3 米，水深平均為 0.5 米，水流由北至東，流量較小。地塊東面植被比較好，多集中沿河兩邊，樹種為的混交林。地塊西北面的小山丘上有少量的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)林木，如花椒、桃樹等。地塊內(nèi)建筑物情況：地塊西北面高處有一處安廈建筑公司的紅磚廠，面積也比較小，其他地段基本上都是農(nóng)田用地，無任何建筑物。環(huán)境污染情況：地塊北面高處有一較大的磚廠，每次燒磚時(shí)都有大量的濃煙通過高煙囪釋放出來，視覺效果非常明顯。東面雄業(yè)制藥廠的污染情況不太清楚，還有西面的弛宏公司對購房客戶的心理影響較大。在以后的廣告宣傳上可以通過環(huán)保局權(quán)威的環(huán)評數(shù)據(jù)來說服購房者。地塊臨界四周狀況：地快東

16、側(cè)是學(xué)府路，學(xué)府路對面部分地段已經(jīng)做好平整，規(guī)劃為新農(nóng)村；南面是一個(gè)小村莊，名為馮家沖，大約 100 余戶；西面是師院圍墻；北面是瑞和西路，已鋪好路基，目前未動(dòng)工。3、項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向項(xiàng)目地屬曲靖市開發(fā)區(qū)，將是城市未來第二中心。也將是曲靖未來工業(yè)中心和教育中心。政府規(guī)劃在師院對面（項(xiàng)目南面）建開發(fā)區(qū)行政中心，內(nèi)部規(guī)劃有一個(gè)500 畝人工湖。4、項(xiàng)目地塊周邊配套狀況交通配套地塊位于曲靖市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)， 現(xiàn)有曲靖到馬龍的三江大道和學(xué)府路，而且路況都非常好，道路綠化也較漂亮。西面通往曲勝高速的瑞和西路路基基本修好，等待修建水泥路面，具體完工時(shí)間不清楚。東面的珠源東路還有 1

17、 公里的道路還沒有修建，如修建完工，基本上就能和西苑組團(tuán)、冶金小區(qū)連成片。公交車方面現(xiàn)在只有22 路公交車經(jīng)過，大約十分鐘有一班車，車況一般。另外還有私營小面包車，專門跑師范學(xué)院到麒麟花園段，數(shù)量大概有幾十輛。項(xiàng)目地塊周邊市政配套醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施師范學(xué)院內(nèi)有學(xué)校醫(yī)務(wù)室，主要為師范學(xué)院的學(xué)生服務(wù)，附近沒有專門的醫(yī)療機(jī)構(gòu)及藥店。文化、教育設(shè)施項(xiàng)目西面緊鄰曲靖師范學(xué)院，師院再往西是曲靖衛(wèi)校。離西城中學(xué)（現(xiàn)有）1.5 公里左右，離西城中學(xué)新址（未建）約 1 公里。項(xiàng)目東邊農(nóng)村有一個(gè)鄉(xiāng)村小學(xué)距離約500，設(shè)施、設(shè)備和教學(xué)環(huán)境都比較差，離規(guī)劃建設(shè)的新西苑小學(xué)約1 公里。項(xiàng)目周邊沒有幼兒園。金融配套師范學(xué)院內(nèi)有

18、一臺取款機(jī)，主要為師范學(xué)院的學(xué)生服務(wù)，附近無其它金融服務(wù)機(jī)構(gòu)。郵政、通訊配套師范學(xué)院內(nèi)有方便郵政辦理地點(diǎn)和移動(dòng)、聯(lián)通的交費(fèi)處，主要為師范學(xué)院的學(xué)生服務(wù)，但項(xiàng)目周邊無郵政和通訊辦理機(jī)構(gòu)。運(yùn)動(dòng)、休閑場所師范學(xué)院、衛(wèi)校內(nèi)都有自己專門的足球、籃球場，另外師院內(nèi)還有網(wǎng)球場和游泳池，但只對本校學(xué)生開放。項(xiàng)目周邊無任何休閑、運(yùn)動(dòng)場所。項(xiàng)目地塊周邊商業(yè)配套商鋪配套師院內(nèi)有一個(gè)超市，面積100 平米左右，主要經(jīng)營日常用品及學(xué)生用品；在師院內(nèi)超市附近有移動(dòng)、聯(lián)通營業(yè)點(diǎn)、文具店、電子產(chǎn)品店各一個(gè)，面積都在 30 平米內(nèi)。師院對面農(nóng)村內(nèi)有幾個(gè)書店、精品店、文具店，路邊有地?cái)?10 余家，主要經(jīng)營水果、小飾品等。餐飲、

19、娛樂配套師院內(nèi)有兩個(gè)綜合餐廳，一個(gè)清真餐廳，一個(gè)米線店。對面村子內(nèi)有二十余家小餐館，店面較小，衛(wèi)生條件很差，價(jià)格便宜。娛樂方面主要是網(wǎng)吧，在市疾病預(yù)防控制中心一樓有一個(gè)大型的網(wǎng)城，約有200 臺電腦，附近還有幾家小型的網(wǎng)吧。汽車服務(wù)配套現(xiàn)項(xiàng)目南面有一家大型汽車4s店正在修建中，預(yù)計(jì)年底就能正式對外營業(yè)。項(xiàng)目地塊周邊配套分析對項(xiàng)目開發(fā)的啟示目前該項(xiàng)目地周邊的配套都不能滿足當(dāng)?shù)卮迕窈蛶煼秾W(xué)院學(xué)生的基本生活需求。如果在此建設(shè)一個(gè)大型住宅社區(qū)，那將更加難以滿足未來該地區(qū)消費(fèi)群體的生活需求。因此，項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)該重點(diǎn)加強(qiáng)配套設(shè)施的建設(shè)和完善。由于項(xiàng)目地塊所處的地理位置較偏遠(yuǎn)，人氣不旺，配套設(shè)施非常缺乏，盡量

20、完善各種生活配套設(shè)施可聚集人氣，消除購房客戶對項(xiàng)目偏遠(yuǎn)所產(chǎn)生的不利影響。5、周邊消費(fèi)群體及消費(fèi)狀況周邊現(xiàn)有消費(fèi)群體主要有三類：曲靖師院1萬多名師生，衛(wèi)校師生, 周邊農(nóng)民。師院學(xué)生：人數(shù)多，集中，消費(fèi)能力相對較高，每天消費(fèi)量平均約10元，距離項(xiàng)目地址最近。從跟蹤消費(fèi)狀況看來，師院學(xué)生消費(fèi)有三類，一種在校內(nèi)消費(fèi)，主要是吃飯、買日常用品等，占大多數(shù)。尤其中午飯大部分在校內(nèi)餐廳用餐。第二類是到市內(nèi)消費(fèi)，主要是購買衣物及其他價(jià)格高的物品，還有偶爾的聚餐、休閑消費(fèi)。第三類是在學(xué)校附近村子里消費(fèi)，主要是吃飯、上網(wǎng)、買書及生活品、周末租房等，晚上消費(fèi)為主。衛(wèi)校學(xué)生：衛(wèi)校學(xué)生總數(shù)和消費(fèi)能力相對低，外出人數(shù)也不多

21、，而且離項(xiàng)目地址遠(yuǎn)，不能形成主要考慮對象。周邊村民：消費(fèi)能力低且消費(fèi)品種有限。但是周圍有好幾個(gè)大的村子，項(xiàng)目東側(cè)規(guī)劃了馮家村新農(nóng)村，村民人口較多，也能形成潛在消費(fèi)者。6、項(xiàng)目環(huán)境狀況曲靖總體環(huán)境狀況A環(huán)境空氣質(zhì)量曲靖城區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量較好，已達(dá)到國家環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB3095-9的二級標(biāo)準(zhǔn)。2002年城區(qū)空氣監(jiān)測項(xiàng)目中，二氧化氮濃度平均值以及顆粒濃度平均值均達(dá)到國家環(huán)境空氣質(zhì)量二級標(biāo)準(zhǔn)。曲靖市作為酸雨控制區(qū)，二氧化硫污染防治已經(jīng)初見成效： 2002 年曲靖城區(qū)兩個(gè)酸雨測點(diǎn)降雨P(guān)H直平均值分別為7.00和7.23,降雨P(guān)H直在4.46-7.63之間，區(qū)內(nèi)未出現(xiàn)酸雨。B、水環(huán)境質(zhì)量曲靖市地表水環(huán)

22、境較差，城市及其附近河段污染較重。南盤江曲靖段、瀟湘河、白石江均為V類水體，個(gè)別斷面已達(dá)到劣 V類，主要污染指標(biāo)為石油類、總磷等，由于生活污染負(fù)荷大于工業(yè)污染負(fù)荷，有機(jī)污染呈現(xiàn)出 加強(qiáng)的態(tài)勢。飲用水源地質(zhì)良好。瀟湘水庫、西河水庫作為曲靖市城區(qū)兩個(gè)集中工飲用水源地，水質(zhì)類別均為II類，水質(zhì)較為穩(wěn)定。C聲環(huán)境質(zhì)量曲靖市區(qū)區(qū)域環(huán)境噪聲污染主要污染源是社會生活噪聲、 交通噪聲及工業(yè)噪聲， 聲源比例分別為43.5%、 25%和 13.9%;建筑施工噪聲主要分布在城市邊緣 , 聲源比例為 2.8%,其它噪聲聲源比例為14.8%。區(qū)域環(huán)境噪聲各功能區(qū)有不同程度的超標(biāo)，部分區(qū)域輕度噪聲污染。2002 年，曲靖

23、城區(qū)道路交通噪聲平均數(shù)聲級為 66.8 貝，基本達(dá)標(biāo)（ 國家標(biāo)準(zhǔn)為 70 分貝 ）. 監(jiān)測路段總長14.01 其中 4.29 公里的路段聲級超過70分貝 , 占監(jiān)測路段總長度的 30.62%,超標(biāo)路段集中在麒麟北路、西路以及南路。項(xiàng)目區(qū)環(huán)境狀況A環(huán)境空氣質(zhì)量現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)無大的廢氣污染源，環(huán)境空氣質(zhì)量良好，區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量中總懸浮顆粒物、二氧化硫、二氧化氮可達(dá)GB3095 1996環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)中的二級標(biāo)準(zhǔn)要求。B、地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀區(qū)域污水經(jīng)白石江匯入瀟湘江后排入南盤江，按云南省地表水環(huán)境功能區(qū)劃，白石江、瀟湘江和南盤江為IV類水體，由于接納了沿途大量污水，目前瀟湘江水質(zhì)劣于GB3838- 2

24、002地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)V類水體標(biāo)準(zhǔn)C聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀區(qū)域?qū)偾甘薪?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，區(qū)域內(nèi)無大的噪聲源，區(qū)域環(huán)境噪聲可達(dá) GB3096-93城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)II類標(biāo)準(zhǔn)要求。(3)、建設(shè)前必須經(jīng)環(huán)保部門進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)，待環(huán)評通過后，環(huán)保設(shè) 施的建設(shè)必須與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)驗(yàn)收。八、曲靖市經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目調(diào)查1、樓盤情況樓盤名稱：吉象園開發(fā)商：曲靖金田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司設(shè)計(jì)單位：云南省昆明市五華勘察設(shè)計(jì)院售樓電話：3219888 3216888樓盤位置：項(xiàng)目位于曲陸高速公路以西，北鄰“陽光花園”、西與馬金壩水庫相鄰、東領(lǐng)曲靖市南片區(qū)中內(nèi)商務(wù)區(qū)。交房日期：2008年7月交房標(biāo)準(zhǔn)：墻面仿瓷，

25、衛(wèi)生間、廚房做好防水層主力面積：84 m 99 m2配套費(fèi)：黑白可視對講系統(tǒng)：1000元/戶、太陽能：2200元/戶、公共維修基金：總房款2%樓盤售價(jià)：二期起價(jià)：1120元/itf、均價(jià)：1372元/itf、最高價(jià)：1510 元/ m2樓盤概況： 項(xiàng)目占地239.14畝，容積率1.8,規(guī)劃總戶數(shù)2754戶 分四期開發(fā)，一、二期為經(jīng)濟(jì)適用房，三、四期為商品 房，一期在2006年房交會時(shí)已銷售完，二期于2007年3 月9日開盤至今已銷售率為70%。二、購買經(jīng)濟(jì)適用房需具備以下條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員）申請家庭屬中低收入（指家庭年收入低于 36000元/年，或單身收入 低

26、于18000元/年）單元房或家庭住房建筑面積低于 60平方米或人均使用面積低于16平 方米（含16平方米）以下的家庭。在本市暫住居住滿3年以上的外地或農(nóng)村務(wù)工人員，以及當(dāng)年無法安 置的拆遷戶經(jīng)申請批準(zhǔn)后也可購買一套經(jīng)濟(jì)適用房。申請人必須同時(shí)具備以上四項(xiàng)條件并能提供相關(guān)資料方可申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房。經(jīng)濟(jì)適用房購買后，必須在取得房產(chǎn)證三年后，并按相關(guān)規(guī)定交納土地 出讓金（所購位置標(biāo)定地價(jià)10%）后，方可上市交易。三、銷售運(yùn)作模式：購房人需提供如下證明：1）、戶口簿、身份證、結(jié)婚證或者未婚證明。2）、無住房的要開具無住房證明并提供租賃合同，有住房者要提供房產(chǎn)證復(fù)印件，面積必須小于60 nf,若房地產(chǎn)

27、登記的面積大于 65 itf必須開具和父母共同居住的證明，證明人均面積不超過 16m3）、工資收入證明（個(gè)人年收入小于1.8萬元，家庭年收入小于3.6萬元.4）、如果戶口是農(nóng)業(yè)戶口的還需曲靖派出所開具的住滿1年以上的暫住證。5） 、以上證明如果有單位的在單位上開具，沒有單位的在戶口所在地的居委會開具。如果是已婚的，證明須夫妻雙方共同出具。2、購房審批程序：、購房者填寫曲靖市購買經(jīng)濟(jì)適用住房申請審批表 ，填寫后由購房者到本人單位（社區(qū)居委會）和配偶單位（社區(qū)居委會）審批。、 、購房者將本人單位（社區(qū)居委會）和配偶單位（社區(qū)居委會）審批后的審批表交房地產(chǎn)公司，委托房地產(chǎn)公司到經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位及

28、經(jīng)濟(jì)租用房住房主管部門代辦審批手續(xù)。、審批合格后根據(jù)曲靖市購買經(jīng)濟(jì)適用住房申請審批表上的編號購房。3、付款方式：確定購買需交納定金10000元（壹萬元正），并簽定定購協(xié)議書。定金計(jì)入購房款內(nèi)，可選擇以下付款方式：、一次性付款：優(yōu)惠總房款1。交納定金并簽署定購書后七日內(nèi)一次性付清房款，同時(shí)簽署經(jīng)濟(jì)適用房購銷合同 。、銀行貸款：交納定金并簽署定購協(xié)議書七日內(nèi)交納首付款（不低于總房款30），同時(shí)簽署經(jīng)濟(jì)適用房購銷合同 。并于十五日內(nèi)辦理完銀行貸款手續(xù)。、分期付款：交納定金并簽署定購協(xié)議書七日內(nèi)交納首付款（不低于總房款80），同時(shí)簽署經(jīng)濟(jì)適用房購銷合同 。剩余房款在交房時(shí)一次性付清。2、調(diào)查結(jié)論：通過

29、調(diào)查可以看出目前曲靖經(jīng)濟(jì)適用房正處于初期發(fā)展階段，開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的就僅有金田房地產(chǎn)一家，經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場需求量。目前我國房地產(chǎn)市場的一個(gè)現(xiàn)象引人注目：一方面房地產(chǎn)開發(fā)的總體投資不斷上升，但另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房投資在整個(gè)房地產(chǎn)投資中所占的比重卻有下降的趨勢，專家表示， 為解決好中低收入人群的住房問題，政府有關(guān)部門應(yīng)該把經(jīng)濟(jì)適用房等政策性用房的建設(shè)擺到更重要的位置上來。 盡管在國家的大力倡導(dǎo)下， 各地開始加大投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的力度，但相對于商品住宅而言，卻是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。我公司做為曲靖市房地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，目前也積極的響應(yīng)、配合政府的相關(guān)政策，而正值此時(shí)也是開發(fā)經(jīng)濟(jì)租用房的最佳時(shí)機(jī)，分

30、析如下：一、在調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)購買經(jīng)濟(jì)適用住房審批過程中共有四個(gè)單位要審批： 1、申請人單位（社區(qū)居委會） ； 2、申請人配偶單位（社區(qū)居委會） ；3、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位； 4、經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門審核。而后兩個(gè)審批部門是由開發(fā)商代辦審批。曲靖市場經(jīng)濟(jì)適用房的審批過程較為薄弱，存在一定的管理漏洞，日前，如果我們緊緊抓住政策，滿足市場對小房型的需求是一個(gè)極大的契機(jī)。二、因?yàn)樾粜烷_發(fā)量少、經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格偏低，所以銷售率高。三、 從價(jià)格來看經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格每平方米比市場價(jià)格低300 元左右，因?yàn)橥恋厥莿澃危?這樣算下來經(jīng)濟(jì)適用房的利潤和商品房的利潤也差不多。四、盡早的開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房可獲得一些政治利

31、益，同時(shí)也為老百姓做了一些實(shí)事，可加強(qiáng)安廈的品牌效應(yīng)。九、項(xiàng)目SWOT分析1、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目的SWO分析表:項(xiàng)目優(yōu)勢自然條件分析1、地塊內(nèi)有天然河流，便于營造流動(dòng)水景。2、地塊內(nèi)有部分大型喬木和小型灌木，可做綠 化用。3、地塊為山丘地形，東南面低西北面身，有利 于規(guī)劃原生態(tài)坡地建筑。師院的帶動(dòng)作用曲靖師范學(xué)院是曲靖市唯一一所高校。該校區(qū) 有師生8000多人，一方面增加項(xiàng)目的人氣，另 一方面增加項(xiàng)目的人文氣息和文化氛圍。由于 教育在中國的特殊地位，大學(xué)生是一個(gè)具有巨 大活力的消費(fèi)群體，雖然曲靖師院不能與其他 省會城市的大學(xué)城相提并論，但也能給項(xiàng)目的 商鋪帶來市場和商機(jī)。開發(fā)商實(shí)力雄厚安廈集

32、團(tuán)是曲靖房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊，實(shí)力雄厚，而且在消費(fèi)者群體中有良好的口碑和形象。易于規(guī)劃1、項(xiàng)目占地面積較大，有利于進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè) 計(jì)。2、可以利用比較先進(jìn)的規(guī)劃理念進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)有 資源的整合。3、項(xiàng)目規(guī)模較大，具有多種發(fā)展空間。價(jià)格較為便宜由于該項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)試用房，價(jià)格上應(yīng)該比其 他商品房項(xiàng)目低20必上。項(xiàng) 目劣勢1、現(xiàn)有交通車比較少，只有 22路一班公交車，而且車站離項(xiàng)目地 也較遠(yuǎn)，會讓以后來看房的客戶感覺項(xiàng)目離城太遠(yuǎn)。2、現(xiàn)有的各種生活配套設(shè)施非常匱乏，使居住在此的住房生活非常 不便。3,項(xiàng)目周邊人口密度和人口基數(shù)很小，難以形成良好的人氣。4、項(xiàng)目面積較大，開發(fā)周期比較長，難以在短期內(nèi)形成完善

33、的規(guī)模。5,地塊內(nèi)地形較復(fù)雜，會增加整體規(guī)劃的難度，以后回填土工程量 也比較大。6、珠源東路和瑞和西路建設(shè)速度非常緩慢， 幾乎看不見施工的跡象， 會對以后小區(qū)的進(jìn)出入口的設(shè)置帶來不便。項(xiàng)目機(jī)會經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好近幾年全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展都保持了較快增長，經(jīng)濟(jì) 運(yùn)行的質(zhì)量有了明顯的改善，人民的收入得到 了較快的提高。新政策的支持曲靖市政府大力的發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房，解決中低 收入群體的住房困難情況。城市化率將提高按照曲靖市新的城市規(guī)劃目標(biāo)，未來曲靖要建 成100平方公里，100萬以上人口的新曲靖，城 市化率到達(dá)到60%Z上，這將有利于房地產(chǎn)市場 的發(fā)展。項(xiàng)目機(jī)會行政區(qū)域和都市圈1、項(xiàng)目地對面已經(jīng)是曲靖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)規(guī)

34、劃的 新的行政中心。2、隨著以后新的行政中心的建設(shè)完成，將形成 開發(fā)區(qū)的政治、文化教育、商業(yè)中心，也將成 為曲靖的“第二城”。3、隨著各種生活配套設(shè)施的建設(shè)，師范學(xué)院和 衛(wèi)校等中高校學(xué)生將成為新的消費(fèi)群體，而且 消費(fèi)力也較強(qiáng)，有利于形成良好的商業(yè)氛圍。交通狀況的改善雖然瑞和西路、學(xué)府路和珠源東路還沒有完全 通車，但也在修建中，而且已修好的路面狀況 和綠化都很好。從長遠(yuǎn)來看，該地段的交通狀 況應(yīng)該是比較好的。郊區(qū)住宅需求增大隨著城市的不斷擴(kuò)大，仙之城中心的土地越來 越少，住宅郊區(qū)化的現(xiàn)象也越來越明顯。特別 是消費(fèi)者收入的提高，越來越注重居家生活質(zhì) 量，郊區(qū)良好的居住環(huán)境得到了認(rèn)可，郊區(qū)住 宅的需

35、求日益增大。購房群體大現(xiàn)在中低收入群體的數(shù)量還是比較大的，特別 是縣份上的消費(fèi)者數(shù)量很多，大都希望在曲靖 置業(yè)。1房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)在是屬于國家重點(diǎn)監(jiān)控行業(yè)， 政策變化較大，而且較多。項(xiàng)目威脅2、各類企業(yè)都不斷進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，市場競爭日趨激烈。3、該項(xiàng)目離市區(qū)較遠(yuǎn)，地塊周邊比較荒涼，各種生活配套設(shè)施非常缺乏，將是項(xiàng)目銷售的最大障礙。4、公交線路少的問題在短期內(nèi)無法解決。5、項(xiàng)目南面馮家村地塊，如有其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿下土地進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目，將會對“金域藍(lán)苑”項(xiàng)目造成最直接也是最大的威脅6,周邊經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，為大面積農(nóng)村地帶，治安環(huán)境較難保證。2、項(xiàng)目SWOT分析結(jié)論(1)目的開發(fā)有利因素較多，對項(xiàng)目的開

36、發(fā)起到了正面的推動(dòng)作用。(2)項(xiàng)目的優(yōu)勢比較明顯，入市時(shí)機(jī)不錯(cuò)，塑造的機(jī)會不少，而劣勢 和威脅雖然也有，但可以通過后期規(guī)劃設(shè)計(jì)和增加配套設(shè)施的手段來彌補(bǔ), 這也為項(xiàng)目的順利發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。十、項(xiàng)目定位1、項(xiàng)目市場定位金域藍(lán)苑市場定位針對以下幾類購房群體；、符合經(jīng)濟(jì)適用房購買條件的中低收入群體；(2、具有較高收入，但是能夠提供購房收入條件，具有一定投機(jī)性的購房群體；具體分為以下幾類：d、曲靖市滿足經(jīng)適房購房條件，希望通過購買經(jīng)濟(jì)適用房來解決居住問 題的家庭，此類家庭收入為中下。、在曲靖工作的年輕人，剛開始工作，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，需要購房做將來結(jié)婚準(zhǔn)備。、老年人，或子女為父母購房。(4、周邊縣份

37、上部分單位員工，希望以較低的總價(jià)到曲靖居住。2、形象定位形象1： 金域藍(lán)苑是一個(gè)“民生地產(chǎn)項(xiàng)目” ，是一個(gè)響應(yīng)政府號召，為百姓安居而作的民心工程。目的：突出安廈是一個(gè)有社會責(zé)任感的地產(chǎn)品牌。形象2： 金域藍(lán)苑是經(jīng)濟(jì)適用型住宅小區(qū)，以小面積、低單價(jià)、低總價(jià)的戶型為主要產(chǎn)品，一期面積在100 m2內(nèi)；形象3： 金域藍(lán)苑是一個(gè)物超所值的高性價(jià)比社區(qū)，無論從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、公建配套上，足以與任何一個(gè)商品房小區(qū)媲美。形象4： 金域藍(lán)苑是一個(gè)具有良好的潛力的小區(qū)。地處未來城市第二中心和教育中心。3、價(jià)格定位3 1 項(xiàng)目均價(jià)定位金域藍(lán)苑項(xiàng)目是經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，首先必須受政府指導(dǎo)價(jià)制約。其次，作為一個(gè)331

38、 畝地的大型項(xiàng)目，第一組團(tuán)低價(jià)位推出，快速聚集人氣，也有利于后期組團(tuán)的開發(fā)銷售。參考本市經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的銷售價(jià)格和今年房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格波動(dòng)情況，結(jié)合項(xiàng)目所在地周邊物業(yè)的定價(jià)。建議項(xiàng)目單元房均價(jià)不超過1600元。3 2 項(xiàng)目總價(jià)定位本項(xiàng)目單元房面積為64 itf至98 itf,建議總價(jià)控制在10萬至15萬之間。躍層全部為頂躍，戶型不設(shè)中空，面積不超過150 平米，建議總價(jià)在20 至 25 萬之間。3 3 項(xiàng)目付款方式根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，可以一次付清或辦理銀行按揭。4、項(xiàng)目的賣點(diǎn)建議賣點(diǎn)一：小戶型；賣點(diǎn)二：大型樓盤，配套完善；賣點(diǎn)三：未來中心、人文高地；賣點(diǎn)四：實(shí)力安廈、品質(zhì)保證。卜一、項(xiàng)目規(guī)劃

39、建設(shè)的建議1、規(guī)劃建設(shè)思想、經(jīng)濟(jì)性原則：布置盡量緊湊，減少占地面積合理使用土地，在規(guī)劃上緊湊用地、整體設(shè)計(jì)、分期建設(shè)、節(jié)約投資。結(jié)合現(xiàn)狀合理安排功能布局，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的可操作性和彈性。、整體性原則：注意環(huán)境保護(hù)及消防安全，建設(shè)必須符合環(huán)保、安全衛(wèi)生、消防及施工管理的規(guī)范要求，并實(shí)現(xiàn)單體建筑與總體建筑風(fēng)格的一致性。形成良好的城市生態(tài)系統(tǒng)，達(dá)到人與自然和諧發(fā)展的目標(biāo)和可持續(xù)發(fā)展的良好態(tài)勢。2、功能分區(qū)、對外交通主入口位置位于地塊正南方，另在其余三個(gè)方向各設(shè)置一個(gè)次入口，從規(guī)劃圖中看出，交通便捷，無安全隱患。、內(nèi)部道路組織從規(guī)劃圖上可以看出，地塊內(nèi)部道路交通流暢、直接，道路分級合理，既能保證正常情況下的

40、交通順暢，緊急狀況時(shí)又能保證人流的安全疏散。3、景觀與綠化項(xiàng)目的布局強(qiáng)調(diào)整體環(huán)境效果，環(huán)境的營造形成建筑隱沒在綠化之中的景觀效果， 并力求創(chuàng)造高品位的生活環(huán)境， 成為現(xiàn)代生活社區(qū)的典范區(qū)。綠化規(guī)劃以“點(diǎn)、線、面”形成社區(qū)綠地系統(tǒng)，以大尺度、大規(guī)模植被組合營造景觀。景觀色彩豐富，形成花園帶。植物應(yīng)修剪造型，造型以園林園藝為主題，形成豐富多彩的花園式植物景觀帶。植物選擇適合當(dāng)?shù)厣L的典型植被樹種作為主景布置。4、建筑方案建筑以簡潔的現(xiàn)代風(fēng)格為主，以體現(xiàn)建筑的文化性和人文氣息。建筑布局和諧統(tǒng)一，建筑主次清晰，布局和諧、通過建筑空間、體量、線形、材質(zhì)、色彩、光影的變化來形成建筑的個(gè)性特征。根據(jù)場地的特

41、點(diǎn)，建筑結(jié)合地形布置，建筑平面規(guī)整、簡潔實(shí)用，注意做好構(gòu)造處理，防止東西曬。建筑布置上盡量采用南北向布置，以爭取良好的日照采光。建筑立面設(shè)計(jì)應(yīng)追求新穎與時(shí)代感，挺拔有力，錯(cuò)落有致并與城市形成整體和諧的區(qū)域環(huán)境。5、給水曲靖市主要供水源為瀟湘水庫、西河水庫、獨(dú)木水庫和上西山水庫，這幾座水庫和曲靖現(xiàn)有的三座自來水廠負(fù)責(zé)向曲靖市區(qū)提供城市與工業(yè)生產(chǎn)用水。6、供電通信根據(jù)需要安裝一定數(shù)量的程控電話，由電信部門設(shè)計(jì)安裝。設(shè)置網(wǎng)絡(luò)中心并通過路由器外接ADSL專線，將局域網(wǎng)與Internet連接起來。項(xiàng)目內(nèi)電話、有線電視、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)等均城市通信管道和線路點(diǎn)接入。7、能源盡可能使用清潔能源，充分考慮太陽能的利

42、用。十二、投資估算及資金籌措1、估算依據(jù)根據(jù)建筑規(guī)模、建筑面積、用地面積等內(nèi)容，按曲靖市現(xiàn)行工程造價(jià) 及目前的物價(jià)水平進(jìn)行分析，以全國建筑工程基礎(chǔ)定額云南省基價(jià)和 云南省建筑安裝工程施工綜合費(fèi)用定額為依據(jù)，建筑工程按曲靖近期 同類結(jié)構(gòu)平方米估算。2、投資分析1）總投資表（單位：萬元）序號項(xiàng)目萬元備注1土地費(fèi)用（331畝）5527.716.7萬元/畝2前期工程費(fèi)用2589.373主體工程費(fèi)41897.764公共、配套設(shè)施費(fèi)5271.625不口預(yù)見費(fèi)前四項(xiàng)5%2764.326其他費(fèi)用取刖四項(xiàng)2%1105.73合計(jì)59156.502）項(xiàng)目投資估算的分項(xiàng)說明前期工程費(fèi)序分項(xiàng)項(xiàng)目比例（占主體、配套工程投

43、資47169.38萬元）金額（萬元）1地質(zhì)勘探費(fèi)用0.5%235.852規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1.9%896.233項(xiàng)目建議書、口研0.1%47.174質(zhì)量監(jiān)督0.3%147.515施工監(jiān)理費(fèi)0.8%377.366抗震審核費(fèi)0.6%283.027人防建設(shè)費(fèi)15 元/ itf x 20 萬 itf300.008施工圖審查費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)的12%107.559施，圖預(yù)算費(fèi)0.3%147.5110環(huán)境影響評價(jià)0.1%47.17合計(jì)2589.37主體工程費(fèi)住 宅：294283.03 !2乂/100 元/ itf = 32371.13 萬元商業(yè)建筑：64243.94 m2 X 1300 元/ m2 = 8351.71 萬元

44、車庫：7939.06 m2 X 850 元/ m2 = 674.82 萬元公建：2500.82 m2 X 公00 元/ m2 = 300.10 萬元其 它：2000 itfX 1000 元/ itf = 200 萬元主體造價(jià)：(1) + (2) + (3) + (4) + (5) =41897.76 萬元公共設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi)序號分項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)且積itf金額（萬元）1道路120元/ ttf(總占地10%)22066.64264.802綠化、景觀250元/ itf (總占地30%!66199.931655.003消防設(shè)施4% （土建費(fèi)用）1675.914環(huán)保設(shè)施2.5% （土建費(fèi)用）1047.445

45、其曰己套1.5% （土建費(fèi)用）628.47合計(jì)5271.623）、經(jīng)濟(jì)收益分析銷售物業(yè)類型銷售卸積預(yù)計(jì)單價(jià)元/ m2銷售收入備注住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）88284.911700 元/ m215008.43住房（普通商品房）205998.121800 元/ m237079.67商業(yè)52671.314600 元/ m224228.80公共配套中的商業(yè)部分不計(jì)入收益合計(jì)76316.904）、收益分析項(xiàng)目金額總銷售收入76316.90總投資59156.50稅收5028.30貸款利息2683.34管理費(fèi)用1774.70凈利潤76316.90-68642.84=7674.06投資利潤率12.97%貸款按照總投

46、資20嫡入，禾（J息依照7.56%三年貸款利率計(jì)算；稅收按照8.5%計(jì)算；管理費(fèi)用按照總投資3涉算）十三、第一組團(tuán)金福苑（經(jīng)濟(jì)適用房）經(jīng)濟(jì)效益分析1、建筑面積戶型（面積）套數(shù)建筑面積（m2）AN1 (63.88 m2)1429070.9662524.88AN1 躍層(125.18 m2)324005.76BS1 (90.4 m2)13812475.2BS1 躍層(149.03 m2)324768.96CS2 (97.57 m2)25024392.5CS2M層(156.23 m2)507811.5BS2 (92.98 m2)6557.881437.72BS3 (72.54 m2)6435.24B

47、S4 (74.10 m2)6444.6合計(jì)66263962.6車庫83鋪面412、成本計(jì)算七層單元房序號成本組成部分單價(jià)（元/ m2）備注1樓面地價(jià)300.52規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用193行政費(fèi)用47.54監(jiān)理費(fèi)4.25地勘26基礎(chǔ)807主體石專:450, Ig: 5208水電安裝659外墻裝飾1810門窗4511欄桿3312防水713綠化管網(wǎng)7014銷售成本515管理費(fèi)6616財(cái)務(wù)費(fèi)用26.417稅收18718具它不口預(yù)見費(fèi)用20合計(jì)石專:1445.6 ,框：1515.63、投資分析：成本類別面積單價(jià)（元/ m2）金額（元）七層磚混單元房62524.881445.690385966.528七層框架單元

48、房1437.721515.62179008.432合計(jì)92564974.964、銷售收入分析戶型（面積）套數(shù)建筑面積（十）單價(jià)（元）總價(jià)（元）AN1 (63.88 m2)1429070.96AN1 躍層(125.18 m2)324005.76BS1 (90.4 m2)13812475.2BS1 躍層(149.03 m2)324768.96CS2 (97.57 m2)25024392.5CS2M層(156.23 m2)507811.5石?；靻卧亢嫌?jì)64462524.881600100039808BS2 (92.98 m2)6557.88BS3 (72.54 m2)6435.24BS4 (74.

49、10 m2)6444.6框架單元房合計(jì)181437.7216502372238合計(jì)66263962.6車庫8319.823003779820鋪面4167.32500013800600合計(jì)銷售收入1199924665、收益分析項(xiàng)目金額（元）總銷售收入119992466總投資92564974.96稅收7868022.87貸款利息4198747.26管理費(fèi)用2776949.25凈利潤12583771.66投資利潤率13.59%貸款按照總投資20嫡入，利息依照7.56%三年貸款利率計(jì)算；稅收按照 8.5%計(jì)算；管理費(fèi)用按照總投資3%計(jì)算）十四、資金流轉(zhuǎn)及風(fēng)險(xiǎn)分析1、開發(fā)周期本項(xiàng)目按周期分組團(tuán)開發(fā)， 預(yù)

50、計(jì)開發(fā)周期為四年， 每年開發(fā)一個(gè)組團(tuán)，共四個(gè)組團(tuán)。今年開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房組團(tuán)金福苑是第一個(gè)組團(tuán)，以后依次開發(fā)下一批經(jīng)濟(jì)適用房，兩年后一期形成一定的入住率后，開發(fā)剩余商品房部分。由于購買經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主主要為需要住房而購房，投資型客戶比例很小，因此這個(gè)項(xiàng)目的入住率將很高，在一期、二期大量入住后將形成成熟的居住社區(qū)，到時(shí)候開發(fā)商品房將能很好地吸引市場。2、資金回收周期經(jīng)濟(jì)適用房目前處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，本項(xiàng)目一期金福苑8 月 2 日進(jìn)行登記資料的情況顯示，共有房源五百余套，而實(shí)際登記并交納定金的客戶有七百余戶。 10 月 25 日開盤情況顯示， 總房源的80%以上已經(jīng)售出并回收最低30%的首付款。預(yù)計(jì)

51、今年年底能實(shí)現(xiàn)金福苑組團(tuán)經(jīng)濟(jì)適用房部分98%的銷售率。從已經(jīng)開發(fā)銷售的組團(tuán)看來，經(jīng)濟(jì)適用房的資金回收周期較短，在市場情況不好的條件下不會大量滯銷。3、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)小于普通商品住房，原因主要有以下幾點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)適用房是低價(jià)銷售，市場阻力小，能形成快速銷售快速開發(fā)，資金周轉(zhuǎn)率高。經(jīng)濟(jì)適用房屬于國家住房保障政策的范圍內(nèi)，得到政府扶持。購買經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主主要為居住型，交房后入住率高， 能帶動(dòng)下一批次、下一組團(tuán)房屋的銷售。十五、項(xiàng)目社會效益分析1、解決近 1500 戶中低收入家庭居住問題經(jīng)濟(jì)適用住房是指已經(jīng)列入國家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造， 以微利價(jià)向城

52、鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對于市場價(jià)格而言，是適中的、能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力適用性是指在住房設(shè)計(jì)、單套面積設(shè)定及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果。解決中低收入家庭的居住問題是關(guān)注民生、構(gòu)建和諧社會的一個(gè)重要方面，近年來，國家聯(lián)系出臺政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，實(shí)實(shí)在在解決中低收入家庭的居住問題。在市委市政府的高度關(guān)心支持和積極努力下，曲靖市經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)在近幾年取得了飛速發(fā)展，到目前為止，曲靖市共開發(fā)銷售的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目有金田地產(chǎn)的吉象園三個(gè)組團(tuán)，以及昆鐵房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限責(zé)任給偶公司開發(fā)的曲靖公務(wù)經(jīng)濟(jì)

53、適用房小區(qū)一期 （單位定向開發(fā)） 。 其中吉象園一期 790 套、二期 812 套、三期 838 套，曲靖公務(wù)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)一期 60套，合計(jì)推出經(jīng)濟(jì)適用房2500套，總建筑面積約190000 itf。但是，目前開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足社會需求，金域藍(lán)苑的推出及時(shí)緩解了中低收入家庭的住房問題，今年推出第一組團(tuán)，將滿足近1000 戶家庭購房需求。隨后將陸續(xù)開發(fā)其余組團(tuán)，總房源將能容納 3600戶家庭居住，其中經(jīng)濟(jì)適用房部分將解決1500 戶中低收入家庭的居住問題。2、促進(jìn)西片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善西片區(qū)居住狀況曲靖的西片區(qū)是未來城市發(fā)展的又一重要片區(qū)，目前，隨著曲靖師范學(xué)院、曲靖衛(wèi)校的入駐、西城