1~8月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點評：開工投資保持回落銷售增速再次改善

1、開工投資保持回落，土地市場熱度下行5 月以來融資收緊對房企再投資的影響繼續(xù)兌現(xiàn)，8 月開發(fā)投資累計增速連續(xù) 4 個月回落，符合我們預(yù)期。施工投資方面，雖然受新開工增速連續(xù)放緩影響，1-8 月施工面積累計增速回落 0.2 個百分點，但我們預(yù)計融資收緊背景下房企加速存量項目的施工和去化依然是今年的主基調(diào)，竣工增速逐步修復(fù)，9-12 月施工投資仍將具備韌性。土地投資方面，8 月土地購置面積和成交價款降幅收窄超出我們預(yù)期，但從百城土地數(shù)據(jù)來看，土地市場熱度正在持續(xù)回落，8 月百城土地成交建面增速、總價增速、溢價率均在下行，我們預(yù)計 9-12 月土地購置費增速將繼續(xù)收窄，帶動開發(fā)投資增速繼續(xù)下行。開發(fā)投

2、資累計增速連續(xù) 4 個月回落，但當(dāng)月增速又有所回升2019 年 1-8 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額為 8.46 萬億元，累計同比增長 10.5%，增速較 1-7 月下降 0.1 個百分點；其中住宅開發(fā)投資累計完成額為 6.22 萬億元，累計同比增長 14.9%，增速較 1-7 月下降 0.2 個百分點。2019 年8 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為1.17 萬億元，環(huán)比增長4.6%，同比增長10.5%。8 月全國住宅開發(fā)投資完成額為 0.87 萬億元，環(huán)比增長 5.1%，同比增長 13.7%。圖表1： 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額圖表2： 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)月完成額房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額

3、(萬億元，左軸)累計同比（右軸）14121086420201420152016201720181-8M201912%10%8%6%4%2%0%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000房地產(chǎn)開發(fā)投資當(dāng)月完成額(億元，左軸)當(dāng)月環(huán)比（右軸）當(dāng)月同比（右軸）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%2019/022019/042019/062019/08資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所住宅開發(fā)投資當(dāng)月完成額(億元，左軸)當(dāng)月環(huán)比（右軸） 當(dāng)月同比（右軸）圖表3： 全國住宅開發(fā)投資累

4、計完成額圖表4： 全國住宅開發(fā)投資當(dāng)月完成額住宅開發(fā)投資累計完成額(萬億元，左軸)累計同比（右軸）9876543210201420152016201720181-8M201916%14%12%10%8%6%4%2%0%12,00010,0008,0006,0004,0002,00002019/022019/042019/062019/0840%30%20%10%0%-10%-20%-30%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所圖表5： 施工投資累計增速圖表6： 其他費用累計增速施工投資累計增速9%7%5%3%1%2017-022017-052017-08201

5、7-112018-022018-052018-082018-112019-022019-05-1%-3%-5%60%其他費用累計增速40%20%2017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-050%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所圖表7： 土地購置費累計增速圖表8： 2019 年 1-7 月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資細分占比土地購置費累計增速80%70%60%50%40%30%20%10%2017-022017-052017-082017-112018-022018-052

6、018-082018-112019-022019-050%32.40%1.38%5.21%4.88%建筑工程安裝工程設(shè)備工器具購置56.13%其他費用-土地購置費其他費用-非土地購置費資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所新開工穩(wěn)步回落，竣工當(dāng)月增速轉(zhuǎn)正2019 年 1-8 月全國房屋新開工面積為 14.51 億平，累計同比增長 8.9%，增速較 1-7 月下降 0.6 個百分點。其中住宅新開工面積為 10.71 億平，累計同比增長 8.9%，增速較 1-7月下降 0.7 個百分點。2019 年 8 月全國房屋新開工面積為 1.94 億平，環(huán)比下降 3.9%，

7、同比增長 4.9%。8 月全國住宅新開工面積為 1.42 億平，環(huán)比下降 4.1%，同比增長 4.4%。圖表9： 全國房屋新開工面積累計值圖表10： 全國房屋新開工面積當(dāng)月值房屋新開工面積累計值（億平，左軸） 累計同比（右軸）2520151050201420152016201720181-8M201920%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%30,00025,00020,00015,00010,0005,0000當(dāng)月新開工面積（萬平，左軸） 當(dāng)月環(huán)比(右軸)當(dāng)月同比(右軸)2019/022019/042019/062019/0825%20%15%10%5%0%-5%-10%-15

8、%-20%-25%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所圖表11： 全國住宅新開工面積累計值圖表12： 全國住宅新開工面積當(dāng)月值住宅新開工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）181614121086420201420152016201720181-8M201925%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%20,00015,00010,0005,0000當(dāng)月住宅新開工面積（萬平，左軸） 當(dāng)月環(huán)比（右軸）當(dāng)月同比（右軸）2019/022019/042019/062019/0825%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%

9、資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所2019 年 1-8 月全國房屋施工面積為 81.32 億平，同比增長 8.8%，增速較 1-7 月下降 0.2個百分點。1-8 月全國房屋竣工面積為 4.16 億平，同比下降 10.0%，降幅較 1-7 月收窄1.3 個百分點，其中 7 月單月竣工同比增長 2.8%，自去年 12 月以來首次回正。圖表13： 全國房屋施工面積累計值圖表14： 全國房屋竣工面積累計值房屋施工面積累計值（億平，左軸） 累計同比（右軸）8482807876747270686620142015201620172018 1-8M201910%9%8

10、%7%6%5%4%3%2%1%0%12房屋竣工面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）1086420201420152016201720181-8M20198%6%4%2%0%-2%-4%-6%-8%-10%-12%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所土地數(shù)據(jù)與百城情況出現(xiàn)背離2019 年 1-8 月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為 1.22 億平，累計同比下降 25.6%，降幅較 1-7 月收窄 3.8 個百分點。1-7 月土地成交價款為 0.64 萬億元，累計同比下降 22.0%，降幅較 1-7 月收窄 5.6 個百分點。2019 年 8 月土地購置面積

11、為 2474.83 萬平，環(huán)比增長 43.4%，同比下降 6.0%。8 月土地成交價款為 1579.18 億元，環(huán)比增長 60.6%，同比增長 1.4%。這與 Wind 百城土地數(shù)據(jù)出現(xiàn)背離，8 月百城土地成交建面、總價同比下滑 23.5%、15.9%，住宅類土地溢價率為9.5%，均較 7 月明顯回落。本年土地購置面積當(dāng)月值（萬平，左軸） 當(dāng)月環(huán)比（右軸）當(dāng)月同比（右軸）圖表15： 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積累計值圖表16： 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積當(dāng)月值本年土地購置面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）43210201420152016201720181-8M201930%20%

12、10%0%-10%-20%-30%-40%3,5003,0002,5002,0001,5001,00050002019/022019/042019/062019/08100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所土地成交價款當(dāng)月額(億元，左軸)當(dāng)月環(huán)比(右軸)當(dāng)月同比(右軸)圖表17： 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款累計值圖表18： 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價款當(dāng)月值15,00012,0009,0006,0003,0000201420152016201720181-8M201960%本年土地成交價款

13、累計值（億元，左軸） 累計同比（右軸）50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%1,8001,6001,4001,2001,00080060040020002019/022019/042019/062019/08150%100%50%0%-50%-100%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所圖表19： 百城土地成交建面和同比增速圖表20： 百城土地成交總價和同比增速20,000100大中城市:成交土地總價（億元） 100大中城市:成交土地規(guī)劃建面（萬平）當(dāng)月同比80% 15,00010,0005,0002015-01060%40%20%0%-

14、20%-40%2019-07-60%6,0005,0004,0003,0002,0001,0002015-010當(dāng)月同比200%150%100%50%0%-50%2019-07-100%2015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-01資料來源：Wind，華泰證券研究所資料來源：Wind，華泰證券研究所圖表21： 百城及各線城市住宅類土地成交溢價率 百城住宅類土地成交溢價率一線城市二線城市三線城市160%140%120%1

15、00%80%60%40%20%2016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-070%資料來源：Wind，華泰證券研究所銷售增速再超預(yù)期，全年預(yù)計穩(wěn)中略降月銷售面積當(dāng)月同比增長 4.7%，增速創(chuàng)去年 8 月以來新高，與我們監(jiān)測的 43 城銷售數(shù)據(jù)背離（8 月同比下滑 9.0%，7 月同比增長 2.2%）。我們認為一方面由于去年同期銷售面積無論在絕對值（1.25 萬平）還是在同比增速（2.4%）層面，基數(shù)均較低；另一方面由于三四線城市韌性依

16、然較強，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，中部和西部地區(qū) 1-8 月銷售面積增速分別為 0.5%、3.8%，較 1-7 月擴大 0.6、1.0 個百分點，明顯強于東部地區(qū)。月以后，我們認為需要關(guān)注正反兩方面因素的博弈：積極因素方面，隨著“金九銀十” 傳統(tǒng)旺季來臨，房企推盤量將逐漸增大；此外流動性轉(zhuǎn)向?qū)捤蓪π枨蠖水a(chǎn)生邊際利好。消極因素方面，部分低能級城市將逐漸回歸長周期基本面，市場趨于冷卻；此外熱點城市對于房貸利率和額度仍將進行管控?！胺孔〔怀础?、“因城施策”框架下，我們維持今年全國商品房銷售面積穩(wěn)中略降的判斷。2019 年 1-8 月全國商品房銷售面積為 10.18 億平，累計同比下降 0.6%，降幅較

17、1-7 月收窄 0.7 個百分點；其中，商品住宅銷售面積為 8.94 億平，累計同比增長 0.6%，增速較 1-7月擴大 1.0 百分點。2019 年 8 月全國商品房銷售面積為 1.31 億平，環(huán)比增長 0.5%，同比增長 4.7%；其中， 商品住宅銷售面積為 1.17 億平，環(huán)比增長 0.7%，同比增長 7.2%。圖表22： 全國商品房銷售面積累計值圖表23： 全國商品房銷售面積當(dāng)月值商品房銷售面積累計值（億平，左軸）累計同比（右軸）20181614121086420201420152016201720181-8M201925%20%15%10%5%0%-5%-10%25,00020,00

18、015,00010,0005,0000當(dāng)月商品房銷售面積（萬平，左軸）當(dāng)月環(huán)比(右軸)當(dāng)月同比(右軸)2019/022019/042019/062019/0860%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所圖表24： 全國商品住宅銷售面積累計值圖表25： 全國商品住宅銷售面積當(dāng)月值商品住宅銷售面積累計值（億平，左軸） 累計同比（右軸）當(dāng)月商品住宅銷售面積（萬平，左軸）當(dāng)月環(huán)比(右軸)當(dāng)月同比(右軸)20,00060%1614121086420201420152016201720181-8M2

19、01925%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002019/022019/042019/062019/0850%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所2019 年 1-8 月全國商品房銷售金額為 9.54 萬億元，累計同比增長 6.7%，增速較 1-7 月上升 0.5 個百分點；其中，商品住宅銷售金額為 8.33 萬億元，累計同比增長 9.9%，增速較 1-7 月上升 0.7 個百分

20、點。2019 年 8 月全國商品房銷售金額為 1.22 萬億元，環(huán)比下降 2.0%，同比增長 10.1%；其中，商品住宅銷售金額為 1.09 萬億元，環(huán)比下降 1.8%，同比增長 14.6%。商品房銷售額當(dāng)月值(億元，左軸)當(dāng)月環(huán)比(右軸)當(dāng)月同比(右軸)圖表26： 全國商品房銷售金額累計值圖表27： 全國商品房銷售金額當(dāng)月值商品房銷售額累計值（萬億，左軸） 累計同比（右軸）1614121086420201420152016201720181-8M201940%30%20%10%0%-10%20,00015,00010,0005,00002019/022019/042019/062019/08

21、60%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所商品住宅銷售額當(dāng)月值(億元，左軸)當(dāng)月環(huán)比(右軸)當(dāng)月同比(右軸)圖表28： 全國商品住宅銷售金額累計值圖表29： 全國商品住宅銷售金額當(dāng)月值商品住宅銷售額累計值（萬億，左軸） 累計同比（右軸）14121086420201420152016201720181-8M201940%30%20%10%0%-10%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,00002019/022019/042019/062019/0860%50%40

22、%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所現(xiàn)房角度，庫存維持下行趨勢。2019 年 8 月末全國商品房待售面積 4.98 億平，較 7 月末減少 92 萬平。圖表30： 商品房待售面積及去化周期商品房待售面積（萬平，左軸）去化周期（月，右軸）80,0003070,0002560,00050,0002040,0001530,0001020,00010,0005002013/042014/042015/042016/042017/042018/042019/04注：去化周期計算方式為全國商品房待售面積除以近 12

23、 個月商品房現(xiàn)房銷售面積的均值資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所到位資金累計增速連續(xù) 4 個月回落，融資管控短期仍將延續(xù)5 月銀保監(jiān)會下發(fā) 23 號文以來，房地產(chǎn)融資連續(xù)出現(xiàn)針對性收緊政策，信托、境內(nèi)債、境外債、開發(fā)貸等傳統(tǒng)融資渠道相繼被加強監(jiān)管。受此影響，到位資金累計增速連續(xù) 4 個月回落，符合我們預(yù)期，其中 8 月國內(nèi)貸款當(dāng)月增速繼續(xù)下行，自籌資金當(dāng)月增速低位徘徊。我們預(yù)計在流動性轉(zhuǎn)向?qū)捤珊蛧揽刭Y金過度流入房地產(chǎn)的監(jiān)管思路共存的背景下，結(jié)合韌性較強的地產(chǎn)數(shù)據(jù)，短期內(nèi)融資政策預(yù)計仍將較為嚴格。2019 年 1-8 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為 11.37 萬億元，同比增長 6.6%，增速較

24、1-7 月下降 0.4 個百分點。2019 年 8 月到位資金為 1.39 萬億元，環(huán)比下降 6.1%，同比增長 4.1%。圖表31： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計值圖表32： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金當(dāng)月值房地產(chǎn)開發(fā)資金累計值(萬億元，左軸)累計同比（右軸）181614121086420201420152016201720181-8M201916%14%12%10%8%6%4%2%0%-2%30,00025,00020,00015,00010,0005,0000房地產(chǎn)開發(fā)資金當(dāng)月值(億元，左軸)當(dāng)月環(huán)比(右軸)當(dāng)月同比(右軸)2019/022019/042019/062019/0860%40%2

25、0%0%-20%-40%-60%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所拆分到位資金的主要構(gòu)成：2019 年1-8 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國內(nèi)貸款為1.73 萬億元，累計同比增長9.8%，增速較 1-7 月增長 0.3 個百分點。2019 年 8 月國內(nèi)貸款為 1944.60 億元，環(huán)比下降 5.0%， 同比增長 11.9%。圖表33： 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中國內(nèi)貸款累計值圖表34： 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中國內(nèi)貸款當(dāng)月值房地產(chǎn)開發(fā)資金中國內(nèi)貸款累計值（萬億元，左軸） 累計同比（右軸）320%210%10%0-10%201420152016201720181-8

26、M20196,0005,0004,0003,0002,0001,0000國內(nèi)貸款當(dāng)月值(億元)當(dāng)月環(huán)比當(dāng)月同比2019/022019/042019/062019/08150%100%50%0%-50%-100%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所2019 年1-8 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，自籌資金為3.60 萬億元，累計同比增長3.1%，增速較 1-7 月增長 0.3 個百分點。2019 年 8 月自籌資金為 5004.37 億元，環(huán)比增長 16.4%， 同比增長 4.9%。圖表35： 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中自籌資金累計值圖表36： 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中自

27、籌資金當(dāng)月值房地產(chǎn)開發(fā)資金中自籌資金累計值（萬億元，左軸） 累計同比（右軸）612%510%8%46%34%22%0%1-2%0-4%20142015201620172018 1-8M20198,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000自籌資金當(dāng)月額(億元，左軸)當(dāng)月環(huán)比(右軸)當(dāng)月同比(右軸)2019/022019/042019/062019/0850%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所2019 年 1-8 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預(yù)收款為

28、 3.84 萬億元，累計同比增長8.3%，增速較 1-7 月下降 1.3 個百分點。2019 年 8 月定金及預(yù)收款為 4396.93 億元，環(huán)比下降 20.3%，同比下降 0.8%。圖表37： 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中定金及預(yù)收款累計值圖表38： 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中定金及預(yù)收款當(dāng)月值房地產(chǎn)開發(fā)資金中定金及預(yù)收款累計值（萬億元，左軸） 累計同比（右軸）640%530%420%310%20%1-10%0-20%201420152016201720181-8M20198,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000定金及預(yù)收款當(dāng)月額(億元，左軸)當(dāng)月環(huán)比(右軸)當(dāng)月

29、同比(右軸)2019/022019/042019/062019/0840%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所資料來源：國家統(tǒng)計局，華泰證券研究所2019 年 1-8 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，個人按揭貸款累計值為 1.74 萬億元，累計同比增長 11.8%，增速較 1-7 月上升 0.5 個百分點。2019 年 8 月個人按揭貸款為 2250.98億元，環(huán)比下降 5.9%，同比增長 15.5%。圖表39： 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中個人按揭貸款累計值圖表40： 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金中個人按揭貸款當(dāng)月值房地產(chǎn)開發(fā)資金中個人按揭貸款累計值（萬億元，左軸）3累計同比（右軸）50%40%230%20%1