土地招拍掛制度

1、認(rèn)識中國國有土地招拍掛制度（NO.3）土地法及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地 必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義 是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。在年底經(jīng)常出現(xiàn)地王、土地出讓金，這些概念都和我國的土地招 拍掛制度息息相關(guān)，今天由小編給您介紹招拍掛制度：土地法及國土資源部相關(guān)的部門規(guī)章規(guī)定，對于經(jīng)營性用地 必須通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義 是指經(jīng)營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣作為經(jīng)營城市土地、規(guī)范土地市場秩 序的重中之重，其理論上可以從源頭上防止土地批租領(lǐng)域

2、腐敗的重要 舉措，也是提高經(jīng)營城市土地水平，改善投資環(huán)境的根本性措施，比 協(xié)議出讓有著明顯優(yōu)勢，讓土地以更公平、合理的價(jià)格出讓，減少人 為干擾因素，杜絕腐敗產(chǎn)生。土地的交易的公開投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性， 但其具體操作又有其差異性，針對不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的 交易方式。（一）土地招標(biāo)招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部 門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加 國有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。在招標(biāo)出讓中土地主管部門要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招 標(biāo)文件，并實(shí)施投標(biāo)的登記，投標(biāo)人在登記時(shí)必須繳納投標(biāo)保證金， 并

3、提交營業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。投標(biāo)人在按照招標(biāo) 文件的要求編制標(biāo)書后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將標(biāo)書密封投入指定標(biāo)箱。 經(jīng)由專家組成的評標(biāo)委員會按照評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對企業(yè)提交后投標(biāo)文件進(jìn) 行評審后，在規(guī)定的時(shí)間地點(diǎn)開標(biāo)。在中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中 標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，中標(biāo)人則在中標(biāo)通知書約定的時(shí)間， 按照招標(biāo)文件與土地管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。公 開招標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家，如果少于三家則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開 標(biāo)。在公開招標(biāo)中投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)的價(jià)格是重要的評標(biāo)因素，但評標(biāo)委 員會為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無法到位，出現(xiàn)土地閑置浪費(fèi)現(xiàn) 象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力也是評標(biāo)委員們重點(diǎn)關(guān)注的要點(diǎn)。（二

4、）土地拍賣拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部 門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出 價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，竟買人在 竟買申請截止日期前提出竟買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證 金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。竟買人通過審查后， 得到印有編號的竟買標(biāo)志牌，拍賣會在拍賣公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn) 行。參加的竟買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。在拍賣中最 終的成交價(jià)格必須高于拍賣方所制定的底價(jià)，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，竟得人按照拍賣成交書規(guī)定的時(shí)間和土地管理部門簽 訂國有土地使用權(quán)出

5、讓合同。土地拍賣中最重要的原則是“價(jià)高 者得”，與其他形式的拍賣原理相同。（三）土地掛牌掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部 門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定 的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格， 根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出竟買 申請，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交 競買申請書。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗 地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則、 增價(jià)幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公

6、布，符合條件的竟買人應(yīng)定 按照文件的要求填寫竟買報(bào)價(jià)單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報(bào)價(jià)。 如果在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)竟買人，且報(bào)價(jià)不低于掛牌底價(jià)，并符合 其他交易條件的，掛牌成交;在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競買人 報(bào)價(jià)的，報(bào)價(jià)最高者為競得人;報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得 人。但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外，在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競買人的報(bào) 價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的 掛牌期限不得少于十個(gè)工作日。競買人確定后.掛牌人應(yīng)當(dāng)向競買人發(fā)出掛牌成交確認(rèn)書。競 得人應(yīng)該根據(jù)掛牌成交確認(rèn)書所約定的時(shí)間與市國土房管局簽訂 國有土地使用權(quán)出讓合同。掛牌同樣遵循“價(jià)高者得”的原則不 同

7、之處在于不是現(xiàn)場報(bào)價(jià).由于掛牌是以書面的形式報(bào)價(jià)，所引發(fā)的 關(guān)注程度及暴光不如招標(biāo)與拍賣。招拍掛制度有待完善國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人2011年5月12日在新聞通氣會上表示， 關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見已于近日印 發(fā)。意見要求，積極發(fā)揮招拍掛在市場配置土地資源中的作用， 完善商品住房用地預(yù)申請制度、土地交易平臺、土地出讓合同，積極 探索招拍掛出讓方式創(chuàng)新，保持地價(jià)平穩(wěn)合理調(diào)整。意見明確，市、縣在向社會公布年度住房用地出讓計(jì)劃的基 礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化擬出讓地塊、地段的規(guī)劃和土地使用條件，完善商 品住房用地出讓預(yù)申請制度。在公示保障性安居工程項(xiàng)目劃撥用地 時(shí)，一并向社會公示申請用地單位，接受社會監(jiān)督。意見肯定了 “限房價(jià)、競地價(jià)V “限地價(jià)、競房價(jià)”、“商品 住房用地中配建保障性住房”和“土地利用綜合條件最佳”等四種招 拍掛創(chuàng)新做法，要求各地因地制宜，選擇恰當(dāng)?shù)耐恋爻鲎尫绞胶驼撸?落實(shí)政府促進(jìn)土地合理布局、節(jié)約集約利用，有效合理調(diào)整房價(jià)地價(jià)， 保