房屋登記的審查形式探索

1、 房屋登記的審查形式探索【摘要】房屋登記的審查形式目前以形式審查和實質(zhì)審查為主，這兩種審查方式都各有利弊，為了更好地完成房屋登記的審查要求，本文提出了“契約公證+實質(zhì)審查”模式，并對房屋審查的要求和原則進(jìn)行了詳細(xì)地分析討論，對于房屋登記審查形式做出了創(chuàng)新探索，對促進(jìn)房屋登記的審查工作的公平有效性有一定的實踐意義。 【關(guān)鍵詞】房屋登記；審查；要求；形式 房屋登記的審查形式目前以形式審查和實質(zhì)審查為主，這兩種審查方式都各有利弊，為了更好地完成房屋登記的審查要求，本文提出了“契約公證+實質(zhì)審查”模式，對于房屋登記審查形式的一種探索，希望能給各位同行一些借鑒。 1 房屋登記應(yīng)具備的審查要求 房屋登記是

2、指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。在辦理房屋登記業(yè)務(wù)的過程中要依循這樣的基本程序：申請受理審查記載于登記簿發(fā)證。另外，房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時，可以就登記事項進(jìn)行公告。在這個過程中對于房屋登記的審查屬于重點環(huán)節(jié)，審查的結(jié)果直接關(guān)系到房屋的產(chǎn)權(quán)所有，并具有一定的法律效應(yīng)，所以對于審查工作也有著具體的要求，如下： 審查前的要求 審查前必須先核對申請人的身份，以保證房屋登記申請人的誠信度，而且要在審查前就告知申請人：必須對自己申請的內(nèi)容的真實性、合法性、有效性負(fù)責(zé),一旦提供虛假材料申請房屋登記將會受到一定的處罰。在明確要求之后，要進(jìn)行受理，核對申請材料，查看

3、有無矛盾的材料內(nèi)容，有條件的可以先核對網(wǎng)絡(luò)信息保證申請內(nèi)容的真實準(zhǔn)確。LOCALHosT 審查中的要求 在審查過程中要堅持實事求是的原則，根據(jù)申請的材料進(jìn)行逐條審查，在遇到問題時可以詢問申請人，然后再進(jìn)行實證審查。如果在審查過程中出現(xiàn)問題，可以要求申請人補(bǔ)充材料。在審查過程中一定要以維護(hù)房產(chǎn)管理部門的公信力為主，時刻注意審查過程的準(zhǔn)確性，不能馬虎大意必須要堅持材料準(zhǔn)確完備、申請人意見統(tǒng)一、查證充足的原則。 審查后的要求 在房屋申請審查后就必須要記載于登記簿，記載環(huán)節(jié)要準(zhǔn)確、細(xì)致，對應(yīng)該備注的項目一定要填寫明確，保證以后的有效核對。然后要進(jìn)行發(fā)證，發(fā)證過程要迅速以盡快地速度通知申請人，完成登記。

4、對于有必要進(jìn)行公告的產(chǎn)權(quán)內(nèi)容必須要進(jìn)行項目公告，以此來提升公眾透明，明確產(chǎn)權(quán)所屬問題。 2 房屋登記審查形式的分析 形式審查說 形式審查，是指登記機(jī)關(guān)僅對申請是否符合法律要求的形式要求進(jìn)行審查，而不對該形式要件涉及到的實質(zhì)內(nèi)容的真?zhèn)芜M(jìn)行核實。形式審查說的建立是根據(jù)契約自由原則,減少了政府機(jī)構(gòu)的干預(yù)，以保證當(dāng)事人的交易自由為原則進(jìn)行的登記審查。這種審查的優(yōu)勢就是減少了資金投入，更加方便快捷，而且也避免了政府機(jī)構(gòu)過渡干預(yù)所造成的弊病，對合同制度是一種尊重的態(tài)度。另外，這種審查形式對受眾有著較強(qiáng)的自治管理的特點，能夠逐步地提升受眾的依法辦事的能力。形式審查同時也有著一些問題，例如：在房地產(chǎn)交易日益頻

5、繁活躍的情況下，形式審查雖然減少了大量的審查工作內(nèi)容，但是也無形地增加了產(chǎn)權(quán)明確地風(fēng)險。尤其是現(xiàn)在社會，多變的物權(quán)糾紛問題對實質(zhì)審查的要求也十分迫切，一味地堅持形式審查勢必給市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來很大的負(fù)面影響，且引起房地產(chǎn)權(quán)利變動的民事行為多種多樣。所以形式審查可以實行但是必須要求登記機(jī)關(guān)的工作人員盡可能地對民事法律有所了解，并主張采取對房屋登記行為形式審查的司法審查標(biāo)準(zhǔn)，只要登記機(jī)關(guān)對當(dāng)事人提交的各項材料盡到了形式審查的義務(wù)，法院就應(yīng)認(rèn)為其登記行為合法。1 實質(zhì)審查說 實質(zhì)審查是指登記機(jī)關(guān)不僅對申請從形式上審查其是否真實合法，而且對形式要件反映的實質(zhì)內(nèi)容是否真實予以調(diào)查并核實。實質(zhì)審查的優(yōu)勢十

6、分明顯，可以全面地為登記人員提供審查項目的真?zhèn)?，保證物權(quán)登記的準(zhǔn)確性，大量地減少權(quán)力糾紛問題。對于形式審查過程中出現(xiàn)的問題，實質(zhì)審查都可以避免，而且會提供更多的房屋交易信息，為登記審查工作提供經(jīng)驗。但是對于實質(zhì)審查來說不僅要求對登記材料進(jìn)行審查，而且還要對房屋設(shè)計到的相關(guān)問題都進(jìn)行審查，這大量的工作內(nèi)容必然會為房屋管理部門帶來不便，而且還好增加資金使用，對受眾和管理者雙方都有一定的影響。 3 我國房屋登記審查方式的確立 確立房屋登記審查方式應(yīng)考慮的因素 公平因素 公平因素是房屋登記審查的根本原則，也是保證審查的基本目的，是審查形式產(chǎn)生的重要依據(jù)，任何審查工作的實質(zhì)其實都是為了保證交易對利益雙方

7、的公平性。登記審查對所以進(jìn)行房屋登記的受眾必須要秉承公平的原則，一視同仁公平對待；對房屋交易的雙方必須要公平對待，以保證雙方的共有利用。公平因素還包括對糾紛的事先制止，對利益雙方的產(chǎn)權(quán)問題進(jìn)行公平處理，保證登記機(jī)構(gòu)的公信度和法律效應(yīng)。 效率因素 效率因素是對審查工作的關(guān)鍵性要求，現(xiàn)代社會的高速度節(jié)奏要求房屋登記審查必須要快速，而且有效率的審查也會減少工作壓力，使得房屋登記能夠接受更多的申請要求。審查環(huán)節(jié)的效率要求也是工作的必須，因為目前房屋交易等申請實在是過多，如果審查效率不能提升必然會導(dǎo)致房產(chǎn)管理部門出現(xiàn)系統(tǒng)癱瘓。 我國應(yīng)采取“契約公證+實質(zhì)審查”模式 “契約公證+實質(zhì)審查”模式其實是介于形

8、式審查和實質(zhì)審查直接的一種“折衷審查”。這種登記審查方式是指登記機(jī)關(guān)對申請主要進(jìn)行形式審查，但如有合理的懷疑則應(yīng)對該疑問的的真實性進(jìn)行實質(zhì)審查，如果發(fā)現(xiàn)有不符合法律規(guī)定的，則不應(yīng)登記，而且對于形式審查的內(nèi)容有必要進(jìn)行契約公正，因為公證已經(jīng)成為不動產(chǎn)物權(quán)變動過程中不可或缺的一環(huán)。這種模式的基本程序可以總結(jié)為：形式申報登記公正項目實質(zhì)審查。形式申報環(huán)節(jié)比較簡單，而且也能保證雙方能夠提供權(quán)利來源證明文件（權(quán)利來源證明文件主要包括合同、繼承關(guān)系證明等。）登記公正環(huán)節(jié)有利于保障不動產(chǎn)物權(quán)依法流轉(zhuǎn)。我國公證法第十一條規(guī)定:根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請,公證機(jī)構(gòu)辦理下列公證事項:合同;繼承;委托、聲明、贈與、遺囑;財產(chǎn)分割;保全證據(jù)等。2所以對于房屋的公正可以為受眾提供民事法律行為和權(quán)利義務(wù)關(guān)系,能夠最大限度地保障不動產(chǎn)物權(quán)按法定程序流轉(zhuǎn),保護(hù)申請人的合法權(quán)益。同時,登記部門依據(jù)公證書及時辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù),大大的提高了登記部門的工作效率。 總之，房產(chǎn)管理部門必須要明確房屋登記審查工作的重要性，在分析現(xiàn)有的審查形式的基礎(chǔ)上分析房屋登記審查方式應(yīng)考慮的因素，并進(jìn)行必要的審查形式探索，以保證房屋登記審查工作能夠符合產(chǎn)前的經(jīng)濟(jì)學(xué)和法學(xué)要