論房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)多元化的必要性

1、論房地產(chǎn)融資構(gòu)造多元化的必要性內(nèi)容摘要:在我國,商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道,這種格局無論是對于房地產(chǎn)行業(yè)的開展,還是對于銀行業(yè),都隱藏著宏大的危機,房地產(chǎn)融資構(gòu)造多元化的必要性凸顯。本文分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸現(xiàn)狀,房地產(chǎn)泡沫引起銀行危機的傳導(dǎo)機制,并討論了房地產(chǎn)融資對銀行信貸過度依賴的危害及其躲避措施。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)融資銀行信貸目前,我國房地產(chǎn)融資市場融資渠道主要有銀行信貸、證券融資、信托融資三種,但房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資渠道還是銀行。在房地產(chǎn)市場資金鏈中,商業(yè)銀行通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲藏貸款等各種形式,參與房地產(chǎn)開發(fā)的全過程,直接和間接地

2、承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信譽風(fēng)險。這種單一的融資格局,無論是對于房地產(chǎn)業(yè)自身的開展,還是對于銀行業(yè),都隱藏著宏大的危機。房地產(chǎn)泡沫引發(fā)銀行危機的傳導(dǎo)機制首先,由于經(jīng)濟(jì)增長或者政府對房地產(chǎn)業(yè)的支持或者本幣升值使得資產(chǎn)類價格低估,房地產(chǎn)業(yè)作為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)價格上揚趨勢,市場對于房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資回報預(yù)期開場上升,吸引大量資金流入房地產(chǎn)業(yè)。市場上部分人開場出現(xiàn)投機心理,認(rèn)為房地產(chǎn)價格會繼續(xù)上漲,于是參加到買房者的隊伍中,市場人氣聚集,房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的場面繼續(xù)擴大,開發(fā)商趁機漲價,房地產(chǎn)價格被進(jìn)一步推高,房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期得以實現(xiàn)。此時,房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)偏離根底價值,泡沫出現(xiàn),并

3、隨著價格的上升逐步膨脹。然后,隨著市場上房地產(chǎn)價格上升預(yù)期的增強,眾多企業(yè)和機構(gòu)通過借貸使大量信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)展投機沖擊,使需求大增。房地產(chǎn)價格被迅速拉升,房地產(chǎn)資產(chǎn)價格以更快的速度、更大的幅度偏離其內(nèi)在價值,泡沫被進(jìn)一步吹大和積累。由于金融機構(gòu)貸款以房地產(chǎn)市場價格為根底,在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮時,投資者更容易獲得房地產(chǎn)貸款,其貸款額也隨著房地產(chǎn)價格的上升而不斷膨脹,金融機構(gòu)此時也容易被市場繁榮的景象所迷惑,放松了對貸款的審查。在價格過分偏離內(nèi)在價值時,泡沫成分被大量轉(zhuǎn)移給了商業(yè)銀行和其他的金融機構(gòu)。最后,當(dāng)房地產(chǎn)價格被推到頂峰,價格停頓上漲時,部分理性的投機者開場對高房價產(chǎn)生疑心,政府

4、部門也意識到事態(tài)的嚴(yán)重性,往往會出臺調(diào)控政策。此時,人們的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn),從眾和恐慌心理將導(dǎo)致房地產(chǎn)資產(chǎn)的全面拋售,房地產(chǎn)價格暴跌,泡沫在一瞬間迸裂,造成有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的銀行出現(xiàn)呆賬、壞賬,銀行系統(tǒng)運轉(zhuǎn)失靈。房地產(chǎn)對銀行資金過度依賴的危害(一)使宏觀調(diào)控政策處于被動地位房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè),屬于固定投資的范疇。當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱時,即固定投資過旺時,政府要進(jìn)展宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)即成為宏觀調(diào)控的重點。房地產(chǎn)價格一旦出現(xiàn)較大幅度下跌,開發(fā)商與購房人之間的博弈就會加劇,購房人會采取停頓還款的方式將銀行拖入博弈漩渦。例如為了控制經(jīng)濟(jì)過熱、降低通貨膨脹率,國家應(yīng)該采取緊縮性的財政或貨幣政策。但是中央銀行在

5、宏觀調(diào)控中會考慮緊縮性的政策對商業(yè)銀行的影響,以滬為例,至2022年末,中資商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占各項貸款的比例為32.2%,加上以房地產(chǎn)為抵押的其他貸款,銀行信貸不少于半數(shù)流入樓市。這意味著假如房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)問題,將涉及不少于15萬億信貸資金的平安。央行權(quán)衡利弊,所以采取一種微調(diào)的步伐。這種多方面的考慮加上政策效應(yīng)的滯后性,可能會錯過政策效應(yīng)的最正確時期,使得宏觀調(diào)控根本不能減輕經(jīng)濟(jì)過熱和使通貨膨脹率下降。(二)形成對資源的不合理配置房地產(chǎn)業(yè)的暴利,對社會資金產(chǎn)生了“虹吸效應(yīng),社會大量的過剩資金、銀行貸款、各行業(yè)中實力較強的企業(yè)被紛紛吸引到房地產(chǎn)市場上,會使消費投資相對萎縮,形成“產(chǎn)業(yè)空洞化現(xiàn)象

6、。對房地產(chǎn)的投資擠出了對產(chǎn)業(yè)晉級、產(chǎn)品創(chuàng)新、高科技等其他亟需資金方面的投資。同時,房地產(chǎn)還具有投資品和消費品的特性,據(jù)統(tǒng)計,住房消費占家庭總消費的比重高達(dá)65%-80%,隨著房價的上升,作為置業(yè)的消費者預(yù)期房價還會上升,那他們就會消減其他生活及娛樂消費以購置房產(chǎn)或用于歸還住房抵押貸款。(三)導(dǎo)致市場上房地產(chǎn)投機行為在房地產(chǎn)價格不斷上升時,房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)正反響原理預(yù)期將來房地產(chǎn)市場還會進(jìn)一步繁榮,其投資開發(fā)的動機將不斷加強;而在房地產(chǎn)價格不斷上升時,銀行往往把房地產(chǎn)抵押貸款看作是優(yōu)質(zhì)貸款,并且放松對借款人資質(zhì)的審查,使房地產(chǎn)開發(fā)商可以更容易獲得銀行貸款,這進(jìn)一步增強了房地產(chǎn)開發(fā)的動機,最終導(dǎo)致

7、房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴(yán)重的群體投機行為。在房地產(chǎn)泡沫時期,市場需求將大幅度上升,對土地的需求隨之上升,由于政府掌握著土地配置的權(quán)利,開發(fā)商為爭奪土地將不惜采取各種方法,以致出現(xiàn)尋租和設(shè)租行為。躲避房地產(chǎn)業(yè)融資風(fēng)險的措施(一)加大房地產(chǎn)直接融資比例并減輕對商業(yè)銀行的間接融資比例國家可采取措施建立合適國情的、多層次的房地產(chǎn)融資市場,豐富投資工具,建立風(fēng)險轉(zhuǎn)移、轉(zhuǎn)嫁、分擔(dān)、分散機制,化解集中于商業(yè)銀行的金融風(fēng)險。這種多元化的融資市場既包括擁有債券融資、股權(quán)融資兩種根本形式的一級市場,還包括投資基金、信托證券等多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級金融市常這些創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具不僅可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得其開展所

8、需的資金,而且可以降低銀行的金融風(fēng)險,又可以讓金融市場上的投資者分享房地產(chǎn)行業(yè)高成長性帶來的收益。金融多元化的最終目的是在金融市場和房地產(chǎn)市場間建立一道防火墻,使得金融體系的風(fēng)險和房地產(chǎn)體系的風(fēng)險不會互相傳遞并放大影響,既保持金融體系的平安性,又保持房地產(chǎn)的財務(wù)穩(wěn)健性,不會由于緊縮性的貨幣政策而出現(xiàn)“斷供現(xiàn)象,不會使房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)由于某一政策的影響出現(xiàn)劇烈的波動。(二)加強對銀行的監(jiān)管以完善商業(yè)銀行體系進(jìn)步銀行資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量(壞賬率)、資本回報率、流動性比率、風(fēng)險控制才能、經(jīng)營管理程度等多項指標(biāo),健全銀行自身體系。歷史經(jīng)歷說明,房地產(chǎn)價格泡沫對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)的大小取決于產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)體的金融構(gòu)造和金融體系是否脆弱。假如該經(jīng)濟(jì)體以銀行體系為主要的融資中介,同時銀行資本金不充足、流動性比率差、監(jiān)管不完善,就會對宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。但是假如房地產(chǎn)業(yè)有多種融資渠道,同時銀行體系經(jīng)營穩(wěn)艦公司治理構(gòu)造完善、監(jiān)管得力,那么,就不會對銀行系統(tǒng)甚至宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生太大影響。在這方面我國香港是一個成功的例子。在1997年東南亞金融風(fēng)暴的沖擊下,香港房地產(chǎn)市場總值和最頂峰相比幾乎跌掉了60%,許多香港市民都成為“負(fù)翁,而銀行體系所受負(fù)面影響較校這是因為香港銀行業(yè)的資本充足率和流動性比率都比擬高,在1996年兩者就分別到達(dá)17.8%和40%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于最低監(jiān)管要求的8%和