項(xiàng)目投資成本控制

1、 提綱、 、 建立有效的成本控制 組織 體系、制定項(xiàng)目投 資成本管理制度、組織結(jié)構(gòu)、訂立崗 位職責(zé)、投 資 成本 動(dòng)態(tài)管理、投 資 機(jī) 會(huì)選擇和 決 策 階 段成本控制、投資機(jī) 會(huì)選擇的成本控制、項(xiàng) 目 決 策分析的成本控制、 前期 階 段成本控制、合同條件的 談判 與簽約、獲 取土地使用 權(quán)、征地補(bǔ)償費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的投 資成本控制、招標(biāo)階段成本控制、 、 項(xiàng) 目施工階 段建筑成本的控制、 、 、 、編 制或?qū)?核成本計(jì)劃 ，確定成本控制目 標(biāo)、 、 、 、審查 施工 組織設(shè)計(jì) 和施工方案、 、 、控制工程設(shè)計(jì)變更、洽商及索賠、 、 、抓好甲供 設(shè)備、材料投資管理、 、 、 、控制工程款的動(dòng)

2、態(tài)結(jié)算、 、 、合同管理、 、 、竣工決算六、租售階 段的投 資 成本控制、銷售形式、參與 制定租售方案項(xiàng) 目竣工 財(cái)務(wù)決 算附件項(xiàng)目投資成本控制、建立有效的成本控制組織體系（一）、制定項(xiàng)目投資成本管理制度（二）、組織結(jié)構(gòu)（三）、訂立崗位職責(zé) 二、投資成本動(dòng)態(tài)管理價(jià)、投資機(jī)會(huì)選擇和決策階段成本控制（一）、投資機(jī)會(huì)選擇的成本控制面對(duì)可能出現(xiàn)的多種投資可能性，對(duì)每一種可能性，投資成本管理部門(mén)都要根據(jù) 自己的成本管理經(jīng)驗(yàn)，快速地初步判斷其可行性，形成文件，作為決策者投資效益測(cè)算 依據(jù)。（二）、項(xiàng)目決策分析的成本控制此階段主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩方面工作。投資 成本控制的重點(diǎn)是 協(xié)助公司策劃

3、部門(mén)切實(shí)做好可行性研究，根據(jù)市場(chǎng)需要及發(fā)展前景，合理確定建設(shè)規(guī) 模。對(duì)建設(shè)產(chǎn)品的技術(shù)來(lái)源、市場(chǎng)容量、市場(chǎng) 前景以及經(jīng)濟(jì)效益分析等各方面作出深入 的調(diào)研和正確的評(píng)價(jià)，編制盡可能全面的投資估算，充分考慮建設(shè)期間可能出現(xiàn)的各 種因素（如材料價(jià)格上漲系數(shù)）對(duì)工程造價(jià)的影響，使投資估算真正起到控制 項(xiàng)目投資 的作用。、 前期階段成本控制（一）、合同條件的談判與簽約所有的合同條款由實(shí)施部門(mén)草擬，由工程部審核，最終由投資成本管理部門(mén)進(jìn)行費(fèi)用控制，此過(guò)程投資成本控制的重點(diǎn)是主 動(dòng)分析研究市場(chǎng)、積極參見(jiàn)談判，最終確定 合同價(jià)款。（二）、獲取土地使用權(quán)核算土地開(kāi)發(fā)成本、及時(shí)評(píng)估土地價(jià)格，為決策者提供選地依據(jù)。土地

4、使用權(quán)獲 得 的方式：1、土地使用權(quán)出讓1）、招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)2）、拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)3）、掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)4）、協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)2、土地使用權(quán)劃撥3、原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)4、與當(dāng)前土地使用權(quán)擁 有者合作（三）、征地補(bǔ)償費(fèi)1、土地補(bǔ)償費(fèi)征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。征用其他土地的 補(bǔ)償費(fèi)，各省、自治區(qū)、直轄 市有具體規(guī)定。2、安置補(bǔ)助費(fèi)征用耕地的安置 補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè) 人 口數(shù)按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用 單位平均每人占有耕地的數(shù)量來(lái) 計(jì)算。 每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

5、，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的 4-6倍。征用其他土地的安置補(bǔ) 助費(fèi)，各省、自治區(qū)、直轄 市有具體規(guī)定。3、附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)被征用土地上的附著物和青苗 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，各省、自治區(qū)、直轄 市有具體規(guī)定。征用 城市郊區(qū)的菜地，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定交納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。（四）、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的投資成本控制由公司的規(guī)劃部門(mén)提供詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，內(nèi)容包括：地ft面積、 土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、建筑高度、停車位數(shù)量、綠地比例、需配置的公共設(shè) 施和工程設(shè)施、建筑界限、開(kāi)發(fā)期限及其他。投資成本管理部門(mén)取得相關(guān)資料后，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的深度編制或?qū)彶橄鄳?yīng)的設(shè)計(jì) 概算、施工圖預(yù)算等，初步確定投資

6、成本。（五）、招標(biāo)階段成本控制標(biāo)底預(yù)算）陶制工作程序1、確定招標(biāo)的方式作為投資成本管理部門(mén)，在招標(biāo)前應(yīng)正確評(píng)價(jià)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模和復(fù)雜程度，形成 文字報(bào)告，作為決策者選擇招標(biāo)方式的依據(jù)，招標(biāo)的方式：1）、公開(kāi)招標(biāo)2）、要求招標(biāo)2、招標(biāo)機(jī)構(gòu)的確定1）、成立招標(biāo)小組根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，投資成本管理部門(mén)可以自行編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)，同寸向 有關(guān)行政監(jiān)督部門(mén)備案。2）、委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)，斷成本管理部 門(mén)積極組織成立招標(biāo)小組，負(fù)責(zé)全面的招投標(biāo)工作。3、確定承包方式作為投資成本管理部門(mén)，在工程施工承包前，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)準(zhǔn)確分析市場(chǎng)情況，為決策者確定承包合同

7、的方式提供依據(jù)，合同承包的方式：1）、總價(jià)合同、單價(jià)合同、成本加酬金合同；2）、全部包工報(bào)料、部分包工報(bào)料、專業(yè) 工程發(fā)包。4、招標(biāo)中的日常事務(wù)投資成本管理部門(mén)在項(xiàng)目招投標(biāo)活動(dòng)中應(yīng)發(fā)揮重要作用，日常事務(wù)工作主要包括:發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)函；編制和發(fā)送招標(biāo)文件；編制或?qū)徍藰?biāo)底；審查投標(biāo)者資格；組織勘察現(xiàn)場(chǎng)和解答投標(biāo)人提出的疑問(wèn)；接受并妥善保管投標(biāo)人的標(biāo)函；開(kāi)標(biāo)、審核標(biāo)書(shū)并組織評(píng)標(biāo)；談判簽訂協(xié)議或合同。、項(xiàng)目施工階段建筑成本的控制項(xiàng)目施工階段投資成本管理部門(mén)的主要工作是工程款使用 計(jì)劃的審核與工程合同 管理、工程進(jìn)度款的審核、工程變更價(jià)款的審核、工程索賠費(fèi)用的審核。其目的是以工 程合同為依據(jù)，達(dá)

8、到全過(guò)程確定與控制工程造價(jià)的目 標(biāo)。（一）、編制或?qū)徍顺杀居?jì)劃，確定成本控制目標(biāo)材料設(shè)備成本計(jì)劃施工機(jī)械費(fèi)用計(jì)劃人工費(fèi)成本計(jì)劃臨時(shí)工程成本計(jì)劃管理費(fèi)成本計(jì)劃（二）、審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案（三）、控制工程設(shè)計(jì)變更、洽商及索賠工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及索賠審核的依據(jù)應(yīng)充分，設(shè)計(jì)變更手續(xù)、簽證程序應(yīng)齊全, 內(nèi)容與實(shí)際情況應(yīng)相符，所選用的計(jì)價(jià)方式應(yīng)合理并符合施工合同規(guī)定，工程變更的 數(shù)量（包括核增與核減）應(yīng)考慮全面。工程設(shè)計(jì)變 更及現(xiàn)場(chǎng)簽證應(yīng)由項(xiàng)目造價(jià)工程師或 預(yù)算員審核并簽發(fā)?？刂频哪康氖潜M量減少和控制工程變 更的數(shù)量，設(shè)計(jì)變更、洽商及 索賠的要求：1、設(shè)計(jì)變更內(nèi)容應(yīng)符合規(guī)定；2、手續(xù)符合規(guī)定；3、內(nèi)

9、容要清楚；4、簽證要準(zhǔn)確；5、索賠要有理有據(jù)。建設(shè)工程變更管理工作流程（四）、抓好甲供設(shè)備、材料投資管理業(yè)主自行采購(gòu)的設(shè)備、材料必須堅(jiān)持以大渠道供貨為主，市場(chǎng)自行采購(gòu)為輔。投資 成本管理部門(mén)應(yīng)積極開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研、詢價(jià)等工作，及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，在自行采購(gòu)時(shí),做到心中有數(shù)，并且堅(jiān)持貨比三家，力求質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，大型的設(shè)備訂貨可采取招標(biāo)方式， 在簽訂的合同中要明確質(zhì)量等級(jí)和雙方責(zé)任義務(wù)。大宗物資及設(shè)備采購(gòu)、保管、消耗工作流程建立材料、設(shè)備檔案庫(kù)（五）、控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算在承包合同中應(yīng)明確工程預(yù)付款的撥付方案；進(jìn)度款的支付，需由施工單位提出， 并編制進(jìn)度款的詳細(xì)構(gòu)成，由監(jiān)理部門(mén)審核，投資成本管理部門(mén)復(fù)核后支

10、付，防止超付。1、工程款使用計(jì)劃應(yīng)在合理的施工組織設(shè)計(jì)及工程合同價(jià)款的基 礎(chǔ)上編制，其內(nèi) 容應(yīng)與工程合同確定的工程款支付方式相一致，在 設(shè)計(jì)或施工進(jìn)度變化較大的情況下 應(yīng)按需進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整；2、工程進(jìn)度款的審核與確定報(bào)告應(yīng)符合施工合同相關(guān)支付條款的要求，所套用的 計(jì)價(jià)基礎(chǔ)上應(yīng)正確，工程量的核定應(yīng)與施工進(jìn)度相一致，中期付款報(bào)告的簽發(fā)程序及 時(shí)間應(yīng)符合施工合同要求；工程進(jìn)度款支付工作流程3、工程決算款的支付項(xiàng)目竣工并經(jīng)驗(yàn)收達(dá)到合同規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，由投資成本管理部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的建 筑成本進(jìn)行竣工決算，核算各施工單位的合同價(jià)與決算價(jià)后，方可支付決算款項(xiàng)，并按 合同預(yù)留工程保修金。（六）、合同管理投資成本管

11、理部門(mén)在合同管理中應(yīng)發(fā)揮重要作用，其主要工作包括：1、建設(shè)工程合同的總體策劃確定工程范圍、承包方式、合同種類、合同形式與條件、合同重要條款、合同簽訂 與 實(shí)施過(guò)程中可能遇到的正大問(wèn)題、以及相關(guān)合同內(nèi)容、時(shí)間、組織 及技術(shù)等方面的協(xié)調(diào)2、投標(biāo)招標(biāo)階 段的合同管理通 過(guò)對(duì) 招 標(biāo)文件、合同風(fēng)險(xiǎn)、投標(biāo)文件等文件的分析和審查 ，明確合同 簽訂 前 應(yīng) 注意的 問(wèn)題。3、合同分析與解釋通 過(guò) 合同分析具體落實(shí) 合同 執(zhí) 行 戰(zhàn) 略，同 時(shí)還 使每一個(gè) 項(xiàng) 目管理參與者，都明白自己在合同實(shí) 施過(guò)程中的位置、角色及相關(guān)內(nèi)外部人員的關(guān)系。4、合同實(shí)施 過(guò) 程中的控制主要是立足于現(xiàn)場(chǎng)的合同管理。主要工作包括：合

12、同實(shí) 施 監(jiān)督、合同跟蹤、合同診斷和合同措施的決策等。（七） 、竣工決算工程 項(xiàng) 目竣工 驗(yàn) 收達(dá)到合同 規(guī) 定的質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn)后，承包單 位 應(yīng)遞交竣工 結(jié) 算 報(bào) 告及完整的結(jié) 算 資 料，投資 成本管理部門(mén) 初步 審 核后，雙方按照 協(xié)議書(shū)預(yù) 定的合同價(jià)款及專 用條款 約 定的合同價(jià)款調(diào) 整的內(nèi)容和方式， 進(jìn) 行工程竣工結(jié)算。1、項(xiàng) 目竣工 結(jié) （決）算階 段的主要工作審 核建 設(shè) 工程竣工結(jié) （決）算報(bào) 告，其目的是反映建設(shè) 工程 項(xiàng) 目 實(shí)際 造價(jià)和投 資 效果。2、收集和整理相關(guān)資料（1）、建設(shè)工程 項(xiàng)目的概況，包括名稱、地址、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、主要設(shè)計(jì)單位與施工單 位等內(nèi)容；、

13、項(xiàng)目 經(jīng) 批準(zhǔn)的概算或相關(guān)計(jì) 劃指 標(biāo)、新增生產(chǎn)力、完成的主要工程量等內(nèi)容；、項(xiàng)目竣工 驗(yàn) 收 資 料，包括 經(jīng)認(rèn) 可的竣工 圖、相關(guān)施工合同文件、施工過(guò)程所 發(fā)生的所有 設(shè)計(jì)變更、簽證材料及施工單 位 編 制的竣工結(jié) 算申請(qǐng)材料；、涉及項(xiàng)目后評(píng) 估工作的，還 需收集建設(shè) 工程從開(kāi)工起至竣工止發(fā) 生的全部固定 資產(chǎn)投 資資 料及投 產(chǎn) 后 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益 資 料；、若項(xiàng)目 還 存在收尾工程， 則應(yīng)明確收尾工程的內(nèi)容。計(jì)劃完成 時(shí)間 及尚需的 資金 額 度；、其它相關(guān)的依據(jù)資料。3、竣工決算的校審、審 核成果文件所需依據(jù)的完 備性，成果 結(jié)論 的真 實(shí)性和科學(xué)性；、項(xiàng)目竣工 結(jié) （決）算

14、應(yīng)嚴(yán) 格依據(jù)施工合同的規(guī) 定 執(zhí) 行，對(duì) 工程量 計(jì) 算與 計(jì)價(jià)、相關(guān) 費(fèi)用的核定、設(shè)計(jì)變更、工程簽證的手 續(xù) 復(fù)合性及 實(shí)際 竣工項(xiàng) 目的一致性進(jìn) 行 審 核，確保 計(jì) 算無(wú) 誤、計(jì)價(jià)正確、符合規(guī)定要求、計(jì)算和 結(jié)論清楚、附表齊全；、其它相關(guān)工程造價(jià)審核主要工作 ，包括投 標(biāo)報(bào) 價(jià) 書(shū) 的 審核、工程造價(jià)的信息咨 詢、工程造價(jià)的簽證等內(nèi)容。其目的是依據(jù)造價(jià)工程師的 專業(yè)管理、監(jiān)督各單 位的基本建 設(shè) 投 資。六、租售階 段的投 資 成本控制、銷 售形式1、自行銷 售2、委托中介公司代理銷售、參與制定租售方案租 賃方案包括 選擇出租或出售、租售進(jìn)度、租售價(jià)格，投資成本管理部 門(mén)應(yīng)為銷 售部門(mén)

15、提供整個(gè)項(xiàng) 目的投資 成本分析 說(shuō) 明， 銷 售策劃部 門(mén) 根據(jù)這 個(gè) 說(shuō)明， 結(jié) 合市 場(chǎng) 情況制定上市價(jià)格。七、項(xiàng) 目竣工 財(cái)務(wù) 決算為 了更有效地 節(jié)約 投 資成本、控制建設(shè)成本，提高投資 效益，投資 成本管理部門(mén)應(yīng)開(kāi)展 項(xiàng) 目竣工 財(cái)務(wù) 決算，以便全面反映建設(shè)項(xiàng) 目投 資財(cái)務(wù)情況。以項(xiàng) 目的資 料來(lái)源與去向 為 出 發(fā) 點(diǎn)， 結(jié) 合 項(xiàng) 目?jī)?nèi)部控制制度評(píng) 價(jià)與 實(shí)質(zhì) 性 測(cè)試 ， 對(duì)項(xiàng) 目的 財(cái)務(wù)報(bào) 表及相關(guān)資料進(jìn) 行審計(jì) ，主要工作有：、評(píng)審 內(nèi)部控制制度： 對(duì)項(xiàng) 目的控制 環(huán)境、會(huì)計(jì)體系控制程序等內(nèi)部控制制度進(jìn) 行了解，做相 應(yīng)記錄 ； 對(duì) 的 業(yè)務(wù) 流程 進(jìn) 行初步劃分，并相 應(yīng)實(shí) 施一定的符合性 測(cè)試 ，證實(shí) 有關(guān)內(nèi)部控制 設(shè)計(jì) 和 執(zhí) 行的效果； 評(píng) 價(jià) 項(xiàng) 目?jī)?nèi)部控制的強(qiáng) 弱，確定內(nèi)部控制薄弱的領(lǐng)域 擴(kuò) 展審計(jì) 程序，降低 審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。、審查 工程概算的 執(zhí) 行情況，工程 資金的來(lái)源、使用、節(jié) 余的 財(cái)務(wù) 情況，其他 費(fèi) 用的分 攤 情況，交付使用固定 資產(chǎn)情況。、審查 工程 項(xiàng)目合同工期、質(zhì)量與 結(jié) 算方式的控制情況，核算各項(xiàng)應(yīng) 付 賬 款是否真 實(shí)、完整。、審查 基本建 設(shè)生 產(chǎn)成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi) 用核算是否真