三亞創(chuàng)意新城投資開發(fā)項(xiàng)目前瞻性總體法律分

1、PAGE PAGE 44以下內(nèi)容僅僅對我們目目前掌握和和了解的政政策法規(guī)和和信息資料料負(fù)責(zé)，不不作為貴司司未來決策策的依據(jù)。 “三亞創(chuàng)意意新城”投資開發(fā)發(fā)項(xiàng)目前瞻瞻性總體法律分分析報(bào)告 廣東廣和和律師事務(wù)務(wù)所合伙人人 蘭天天律師深圳市中興興國際投資資有限公司司：受貴司的邀邀請，基于于我們對“三亞創(chuàng)意意新城”投資開發(fā)發(fā)項(xiàng)目（下下稱該項(xiàng)目目）的興趣趣和信心，以以及該項(xiàng)目目法律事務(wù)務(wù)的復(fù)雜性性、綜合性性、長期性性和挑戰(zhàn)性性，我們試試圖依照現(xiàn)現(xiàn)行國家法法律、法規(guī)規(guī)和地方性性法規(guī)、規(guī)規(guī)章和政策策的規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目合作框架協(xié)議等有關(guān)資料和信息所反映客觀情況，就其法律事務(wù)的內(nèi)容、風(fēng)險(xiǎn)和解決方案做以專業(yè)的研究

2、和匯報(bào)，以期保障貴司的合法權(quán)益和應(yīng)有利益，使該項(xiàng)目按照既定規(guī)劃和預(yù)期順利進(jìn)行。由于我們目目前所掌握握的該項(xiàng)目目的資料信信息有限，如如有可能，報(bào)報(bào)告未涉及及到的內(nèi)容容將隨著我我們對該項(xiàng)項(xiàng)目的逐漸漸深入了解解再做論述述。土地開發(fā)部部分三亞市人民民政府的土土地征用審審批權(quán)限法律規(guī)定：依照土地地管理法的有關(guān)規(guī)規(guī)定，征用用基本農(nóng)田田、基本農(nóng)農(nóng)田以外的的耕地超過過35公頃頃的、其他他土地超過過70公頃頃的，均需需國務(wù)院批批準(zhǔn)。該項(xiàng)項(xiàng)目占地約約12平方方公里，不不僅可能涉涉及基本農(nóng)農(nóng)田，而且且即使不涉涉及基本農(nóng)農(nóng)田，也已已大大超過過35公頃頃耕地和700公頃其他他土地的范范圍，不可可避免地需需報(bào)國務(wù)院院批準(zhǔn)

3、。另另征用上述述規(guī)定以外外的土地的的，也是由由省、自治治區(qū)、直轄轄市人民政政府批準(zhǔn)并并報(bào)國務(wù)院院備案。這這樣，三亞亞市人民政政府在土地地征用方面面是沒有審審批權(quán)的，只只有在已批批準(zhǔn)的農(nóng)用用地轉(zhuǎn)用范范圍內(nèi)，具具體建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目用地可可以行使批批準(zhǔn)權(quán)。法律風(fēng)險(xiǎn)：根據(jù)上述法法律規(guī)定，三三亞市人民民政府作為為土地管管理法中中界定的市市、縣一級級的人民政政府，沒有有農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用用的批準(zhǔn)權(quán)權(quán)，那么，該該項(xiàng)目的農(nóng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為為建設(shè)用地地的征地申申請，就需需報(bào)國務(wù)院院（省人民民政府）批批準(zhǔn)，而國國務(wù)院（省省人民政府府）會(huì)否對對如此超大大型投資開開發(fā)項(xiàng)目的的征地申請請確定地、快速地批批準(zhǔn)，則具具有極大的的不確定

4、性性；在目前前國家嚴(yán)格格控制建設(shè)設(shè)開發(fā)用地地規(guī)模、打打擊房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建設(shè)設(shè)用地囤積積行為，控控制和停止止豪華住宅宅建設(shè)用地地審批的政策策形勢下，對對該項(xiàng)目征征地和未來來超常建設(shè)設(shè)用地的報(bào)報(bào)批工作，都都有可能產(chǎn)產(chǎn)生消極影影響。風(fēng)險(xiǎn)防范：思路一、從從征地權(quán)限限和程序上上入手首先，通過過三亞市人人民政府或或海南省人人民政府，能能否將征地地范圍內(nèi)的的基本農(nóng)地地以特別通通道確定地地、快速地地報(bào)國務(wù)院院批準(zhǔn)；其次，將征征地范圍內(nèi)內(nèi)的基本農(nóng)農(nóng)田以外的的耕地和其其他土地的的范圍分別別控制在335公頃和和70公頃頃內(nèi)，分塊塊、分批申申請，盡量量控制在海海南省人民民政府的批批準(zhǔn)范圍內(nèi)內(nèi)；再次，如有有必要，可可否將

5、該項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃為為符合省一一級人民政政府征地審審批權(quán)限范范圍內(nèi)的不不同地塊，分分別報(bào)批后后，一攬子子受讓給貴貴司后進(jìn)行行開發(fā)建設(shè)設(shè)。思路二、從從貴司法律律風(fēng)險(xiǎn)防范范上入手首先，在雙雙方的合作作合同中，明明確約定土土地征用審審批工作的的申請義務(wù)務(wù)屬于三亞亞市人民政政府，設(shè)立立土地征用用申請進(jìn)程程時(shí)間表，設(shè)設(shè)置違反合合同約定的的違約責(zé)任任。其次，控制制貴司在土土地征用獲獲得批準(zhǔn)前前的資金投投入量和投投入節(jié)奏，如如有必要，可可要求三亞亞市人民政政府提供合合法有效的的擔(dān)保形式式，如提供供另外土地地、物業(yè)予予以抵押擔(dān)擔(dān)保等。拆遷安置方方案對貴司司的影響法律規(guī)定：根據(jù)城市市房屋拆遷遷管理?xiàng)l例例的規(guī)定定，拆遷

6、人人應(yīng)當(dāng)向房房屋拆遷主主管部門提提出申請，取取得拆遷許許可證。而而拆遷申請請書必須提提交的附件件包括：建建設(shè)項(xiàng)目批批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地地規(guī)劃許可可證、國有有土地使用用權(quán)批準(zhǔn)文文件、拆遷遷計(jì)劃和拆拆遷方案、拆遷安置置資金的證證明。法律風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)一、建建設(shè)項(xiàng)目、用地手續(xù)續(xù)需獲得前前置批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目、用地手續(xù)續(xù)需獲得前前置批準(zhǔn)，是是拆遷安置置申請獲得得批準(zhǔn)的先先決條件，由于拆遷安置方案的編制和實(shí)施涉及的關(guān)系復(fù)雜、工作量大、且易引發(fā)群體性事件，所以如果建設(shè)項(xiàng)目、用地手續(xù)遲緩辦理，就會(huì)影響到拆遷安置工作的順利進(jìn)行，進(jìn)而影響到整個(gè)投資開發(fā)建設(shè)的進(jìn)度。風(fēng)險(xiǎn)二、拆拆遷安置方方案成本的的潛在影響響根據(jù)雙方合合作框架

7、協(xié)協(xié)議的約定定，拆遷安安置由三亞亞市人民政政府即甲方方組織和負(fù)負(fù)責(zé)，但是是，拆遷安安置成本會(huì)會(huì)潛在影響響雙方在未未來投資收收益分配的的比例，進(jìn)進(jìn)而影響貴貴司的未來來收益。風(fēng)險(xiǎn)三、拆拆遷安置主主體和管理理主體法律律關(guān)系的調(diào)調(diào)整按照通常規(guī)規(guī)律，拆遷遷安置工作作一般都是是由開發(fā)建建設(shè)方即貴貴司負(fù)責(zé)，但但該項(xiàng)目是是由甲方即即三亞市人人民政府負(fù)負(fù)責(zé)和組織織，那么，作作為拆遷安安置管理部部門的三亞亞市人民政政府，必須須委托取得得拆遷安置置許可證的的開發(fā)建設(shè)設(shè)單位進(jìn)行行拆遷安置置工作，而而貴司作為為該項(xiàng)目的的投資開發(fā)發(fā)主體，須須提供一系系列建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目及用地地批準(zhǔn)文件件，幾方關(guān)關(guān)系需積極極、有效、及時(shí)協(xié)調(diào)調(diào)。

8、風(fēng)險(xiǎn)防范：首先，應(yīng)當(dāng)當(dāng)促請三亞亞市人民政政府在約定定的時(shí)間表表內(nèi)完成建建設(shè)項(xiàng)目、用地審批批工作和其其他必要的的審批工作作，保證拆拆遷安置許許可證盡快快獲得；其次，參與與拆遷安置置方案的編編制和實(shí)施施，或者拆拆遷安置方方案須經(jīng)貴貴司同意后后方可實(shí)施施而不僅僅是告知，控制拆遷安置成本，確保貴司未來的投資收益分配；再次，積極極協(xié)調(diào)貴司司與三亞市市人民政府府及其委托托的拆遷安安置單位的的關(guān)系，理理順三方在在拆遷安置置工作中的的權(quán)利義務(wù)務(wù)，提高工工作效率，避免免拆遷安置置環(huán)節(jié)出現(xiàn)現(xiàn)意外。土地使用權(quán)權(quán)的受讓與與轉(zhuǎn)讓法律規(guī)定：按照城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國有土地地使用權(quán)出出讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行條例例及國土土資源部令令第11號(hào)號(hào)規(guī)定

9、，現(xiàn)現(xiàn)行的土地地使用權(quán)的的出讓與轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓方式有有招標(biāo)、拍拍賣、掛牌牌。招標(biāo)，即通通過發(fā)布招招標(biāo)公告，進(jìn)進(jìn)行公開招招標(biāo)，由投投標(biāo)人進(jìn)行行投標(biāo)，經(jīng)經(jīng)評標(biāo)后確確定中標(biāo)人人的行為。拍賣賣，即通過過發(fā)布拍賣賣公告，由由競買人在在指定時(shí)間間、地點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行公開競競價(jià)，由出出價(jià)最高者者獲得土地地使用權(quán)的的行為。掛牌，即即在一定期期限內(nèi)將土土地交易條條件在土地地交易機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行公告告，并接受受交易申請請的行為。 法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：顯然，由于于拍賣方式式由出價(jià)最最高者獲得得土地使用用權(quán)且須公公開競價(jià)，是是否能確定定地為貴司司競得，是是否能以貴貴司理想的的價(jià)格競得，都具具有極大的的風(fēng)險(xiǎn)；招標(biāo)和掛牌牌方式相對對拍賣來講講，存在三

10、三亞市人民民政府（委委托土地交交易主管部部門）對投投標(biāo)標(biāo)書和和交易申請請的主觀評評價(jià)，相對對拍賣來講講，風(fēng)險(xiǎn)要要低許多，但但仍具有競競爭者競爭爭、交易主主管部門控控制能力的的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防范：思路一、要要求三亞市市人民政府府“量身定做做”招標(biāo)方案案或交易條條件為了降低和和消除招標(biāo)標(biāo)和掛牌的的法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，通過合合法方式和和途徑順利利受讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目目紅線范圍圍內(nèi)的不同同性質(zhì)的土土地使用權(quán)權(quán)，應(yīng)當(dāng)與與三亞市人人民政府密密切溝通，要要求按照貴貴司的條件件制定招標(biāo)標(biāo)方案或交交易條件，基基本上可以以排除其他他競爭者參與競爭爭或者其他他競爭者明明顯處于劣劣勢；思路二、爭爭取各種優(yōu)優(yōu)惠政策在地價(jià)方面面，可以

11、要要求三亞市市人民政府府給予較低低的土地出出讓金和市市政設(shè)施配配套費(fèi)繳費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可可以爭取其其他各種稅稅費(fèi)優(yōu)惠政政策；對于文化、教育、醫(yī)醫(yī)療、衛(wèi)生生、體育設(shè)施場場所所占用用的具有公公益性質(zhì)的的建設(shè)用地地，還可以以爭取減免免地價(jià)政策策，并爭取取對這些配配套設(shè)施的的產(chǎn)權(quán)和收收益權(quán)；（行政管管理權(quán)可能能屬于當(dāng)?shù)氐卣?jīng)營管理理權(quán)也可爭爭取收歸貴貴司）思路三、對對于起步投投資項(xiàng)目的的用地按照照合作框架架協(xié)議約定定采用協(xié)議議轉(zhuǎn)讓的方方式，并在在土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)預(yù)約合同中中爭取較優(yōu)優(yōu)惠的條件件，但應(yīng)促促請三亞市市人民政府府確保協(xié)議議轉(zhuǎn)讓的方方式合乎國國家及地方方法律、法法規(guī)政策的的規(guī)定。土地開發(fā)、

12、投資的收收益保證收益來源：根據(jù)雙方合合作框架協(xié)協(xié)議的約定定，貴司未未來土地開開發(fā)投資的的收益主要要有：進(jìn)行土地綜綜合開發(fā)后后按照有關(guān)關(guān)規(guī)定將開開發(fā)的土地地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓讓；基礎(chǔ)設(shè)施開開發(fā)后進(jìn)行行經(jīng)營管理理，取得經(jīng)經(jīng)營管理收收益；建設(shè)項(xiàng)目建建成后進(jìn)行行經(jīng)營管理理，取得經(jīng)經(jīng)營管理收收益。 其中中第1）的的收益需雙雙方按約定定比例分配配，第2）、3）的收收益歸貴司司所有。法律風(fēng)險(xiǎn)：由于貴司需需墊付合作作項(xiàng)目土地地開發(fā)、基基礎(chǔ)設(shè)施開開發(fā)甲方不不足的部分分資金、在在甲方需要要的情況下下墊付征地地、拆遷安安置資金、墊付規(guī)劃劃費(fèi)用，貴貴司還需對對后期的建建設(shè)項(xiàng)目投投入資金，因因此，總的的出資額相相當(dāng)龐大。土地綜合

13、合開發(fā)后能能否以理想想價(jià)格轉(zhuǎn)讓讓贏利，基基礎(chǔ)設(shè)施建建成后能否否取得較好好經(jīng)營收益益，建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目建成后后能否取得得滿意的經(jīng)經(jīng)營收益，目目前存在一一定的法律律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防范：思路一、應(yīng)應(yīng)對國家未未來5-110年法規(guī)規(guī)政策走向向、海南省省未來5-10年的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展、三亞市市未來5-10的發(fā)發(fā)展?jié)摿Φ鹊?，有專業(yè)的、客觀的評評估，以此此來指導(dǎo)貴貴司的投資資方向、規(guī)規(guī)模、節(jié)奏奏，不至于于出現(xiàn)戰(zhàn)略略性的投資資失誤；思路二、秉秉持滾動(dòng)式式投資的策策略，堅(jiān)持持土地開發(fā)發(fā)、經(jīng)營在在先原則土地開發(fā)相相對整體項(xiàng)項(xiàng)目投資經(jīng)經(jīng)營的周期期短、見效效快，而且且土地的開開發(fā)、經(jīng)營營和收益與與三亞市人人民政府的的利

14、益息息息相關(guān)，有有助于開發(fā)發(fā)初期各項(xiàng)項(xiàng)工作的向向前推動(dòng)，也只有土地開發(fā)得到收益，才能證明該項(xiàng)目的投資開發(fā)行為被市場所接受，因此，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持先開發(fā)經(jīng)營土地的原則，再將土地收益滾動(dòng)式投入后期的基礎(chǔ)設(shè)施和建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)上，保證貴司的投資行為穩(wěn)健、有效，避免投資過快、過大進(jìn)而可能的巨大風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)；思路三、取取得優(yōu)質(zhì)資資產(chǎn)擔(dān)?；蚧蛘邇?yōu)質(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)經(jīng)營權(quán)擔(dān)擔(dān)保為了保證貴貴司的先期期土地開發(fā)發(fā)投入收益益不會(huì)落空空，應(yīng)當(dāng)多多著眼于法法律擔(dān)保手手續(xù)的設(shè)立立和完善。比如，是是否可將三三亞市人民民政府轄內(nèi)內(nèi)的其他大大型工程、房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目、輪船船等優(yōu)質(zhì)資資產(chǎn)經(jīng)評估估后作為擔(dān)擔(dān)保物，向向貴司提供供巨額投資資的收益擔(dān)

15、擔(dān)保，或者者將該項(xiàng)目目紅線范圍圍內(nèi)或其他他地方的如如港口、碼碼頭的經(jīng)營營權(quán)，海上上貨運(yùn)、海海上旅游及及其線路專專營權(quán)等等等，作為貴貴司巨額投投資收益的的擔(dān)保，使使得貴司的的投資開發(fā)發(fā)行為一旦旦遇到法律律、政策、經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)（不不可抗力除除外）時(shí)，有有所補(bǔ)救。思路四、嘗嘗試購買相相關(guān)商業(yè)保保險(xiǎn)在某些跨國國公司投資資的大型高高速公路、機(jī)場、港港口建設(shè)中中，這些跨跨國公司往往往習(xí)慣于于購買商業(yè)業(yè)保險(xiǎn)，一一旦出現(xiàn)符符合規(guī)定的的風(fēng)險(xiǎn)（可可包含不可可抗力等一一切風(fēng)險(xiǎn)），保險(xiǎn)公司即可按照約定賠付投保人的經(jīng)濟(jì)損失。這種做法符合國際慣例和商業(yè)規(guī)則，相對擔(dān)保形式簡便易行、更具操作性，效果良好。可以向信譽(yù)良好、

16、實(shí)力雄厚、從事相關(guān)業(yè)務(wù)的國際性保險(xiǎn)公司咨詢后確定。如有必要，貴我雙方合作關(guān)系確定后，我方也可代為咨詢及制定投保方案（保險(xiǎn)方案的制定及保險(xiǎn)索賠已成為國際化律師的一個(gè)熱門專業(yè)）。項(xiàng)目建設(shè)部部分建設(shè)工程施施工合同合同無效的的法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)法律規(guī)定：最高法院發(fā)發(fā)釋2000444號(hào)明確規(guī)規(guī)定以下三三種情況合合同無效：承包人未取取得建筑施施工企業(yè)資資質(zhì)或者超超越資質(zhì)等等級的；沒有資質(zhì)的的實(shí)際施工工人借用有有資質(zhì)的建建筑施工企企業(yè)名義的的；建設(shè)工程必必須進(jìn)行招招投標(biāo)而未未進(jìn)行招投投標(biāo)或者中中標(biāo)無效的的。法律風(fēng)險(xiǎn)：針對該項(xiàng)目目而言，最最有可能的的就是建設(shè)設(shè)工程必須須招投標(biāo)而而未進(jìn)行招招投標(biāo)或者者中標(biāo)無效效從而導(dǎo)致

17、致合同無效效的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)防范：思路一、設(shè)設(shè)立招投標(biāo)標(biāo)管理辦公公室由專門機(jī)構(gòu)構(gòu)、專門人人員負(fù)責(zé)招招投標(biāo)的具具體事項(xiàng)，對建設(shè)工程項(xiàng)目是否依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行招投標(biāo)，招投標(biāo)的具體操作流程等等由該部門具體負(fù)責(zé)，做到責(zé)任明確、分工細(xì)致；思路二、由由專業(yè)律師師參與對招招投標(biāo)活動(dòng)動(dòng)的監(jiān)督指指導(dǎo)保證整個(gè)招招投標(biāo)活動(dòng)動(dòng)符合法律律規(guī)定，避避免該招投投標(biāo)的未招招投標(biāo)，招招投標(biāo)過程程合法有效效，避免中中標(biāo)無效的的情形出現(xiàn)現(xiàn)，杜絕法法律糾紛的的出現(xiàn)。合同解除的的法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)法律規(guī)定：（1）承包包人有下列列情形之一一的，發(fā)包包人有權(quán)要要求解除合合同：明確表示或或以行為表表示不再履履行合同主主要義務(wù)；合同約定的的期限內(nèi)沒沒有完工，且

18、且在發(fā)包人人催告的合合理期限內(nèi)內(nèi)仍未完工工；已完成的建建設(shè)工程質(zhì)質(zhì)量不合格格，并拒絕絕修復(fù)；將承包的建建設(shè)工程非非法轉(zhuǎn)包、違法分包包。（2）發(fā)包包人具有下下列情形之之一，致使使承包人無無法施工，且且在催告的的合理期限限內(nèi)人未履履行相應(yīng)義義務(wù)，承包包人有權(quán)解解除合同：未按約定支支付工程價(jià)價(jià)款的；提供的主要要建筑材料料、建筑構(gòu)構(gòu)配件和設(shè)設(shè)備不符合合強(qiáng)制性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；不履行合同同約定的協(xié)協(xié)助義務(wù)。法律風(fēng)險(xiǎn)：從以上規(guī)定定可以看出出：無論是是發(fā)包方還還是承包方方，在具備備一定條件件下均可解解決建筑工工程施工合合同，那么么，合同的的解除將對對貴司的在在建工程產(chǎn)產(chǎn)生直接的的停工甚至至爛尾的影影響。風(fēng)險(xiǎn)防范：思路

19、一、建建立建設(shè)工工程管理部部門包括上面講講到的招投投標(biāo)在內(nèi)的的一系列建建設(shè)工程管管理事務(wù)，均均應(yīng)由專業(yè)業(yè)人員、專專門部門予予以科學(xué)管管理；思路二、健健全各項(xiàng)規(guī)規(guī)章制度，重重在監(jiān)督、重在落實(shí)實(shí)建設(shè)工程施施工階段，涉涉及的法律律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)規(guī)范非常繁繁多，建設(shè)工程的的建筑期少少則一兩年年、多則三三五年甚至至更長，必須須要有一整整套的規(guī)范范制度，指指導(dǎo)發(fā)包、承包及相相關(guān)部門和和人員嚴(yán)格格遵守各項(xiàng)項(xiàng)規(guī)章制度度實(shí)施各相相關(guān)活動(dòng)；思路三、可可以委托律律師或者專專門人員進(jìn)進(jìn)行合同管管理在該項(xiàng)目的的整個(gè)開發(fā)發(fā)建設(shè)過程程中，形成成各種合同同、協(xié)議最多的的環(huán)節(jié)就在在施工階段段。從以往往的案例來來看，開發(fā)發(fā)建設(shè)

20、單位位與他方發(fā)發(fā)生法律糾糾紛最多的的環(huán)節(jié)也是是施工階段段，因此，必必須將建設(shè)設(shè)施工階段段作為管理理的重點(diǎn)難難點(diǎn)。首當(dāng)當(dāng)其沖要對對施工期間間的各類合合同協(xié)議、會(huì)議紀(jì)要要、各種簽簽證進(jìn)行登登記存檔、審查和管管理，這也也是唯一能能夠有效防防止日后產(chǎn)產(chǎn)生糾紛、陷入被動(dòng)動(dòng)的方法，而而且這也是是律師在建建筑施工期期間的工作作重點(diǎn)之一一。建設(shè)工程招招投標(biāo) 建設(shè)設(shè)工程招投投標(biāo)包括建建設(shè)工程項(xiàng)項(xiàng)目招投標(biāo)標(biāo)和建設(shè)工工程貨物招招投標(biāo)。建建設(shè)工程招招投標(biāo)是建建設(shè)工程重重要的一環(huán)環(huán)，技術(shù)性性、程序性性非常強(qiáng)、要求非常常嚴(yán)格。 由由于貴司的的該項(xiàng)目投投資超常巨巨大、復(fù)雜雜，因此，建建設(shè)施工項(xiàng)項(xiàng)目的發(fā)包包承包以及及建設(shè)工程

21、程貨物的采采購基本上上都要經(jīng)過過招投標(biāo)程程序。鑒于于建設(shè)工程程招投標(biāo)程程序和內(nèi)容的的龐大、復(fù)復(fù)雜，由于于篇幅所限限，在此不不再贅言，如如有必要可可另外單獨(dú)獨(dú)論述。建設(shè)工程質(zhì)質(zhì)量管理法律規(guī)定：勘察、設(shè)計(jì)計(jì)、施工、監(jiān)理單位位的質(zhì)量責(zé)責(zé)任和義務(wù)務(wù)，國家有有關(guān)法律法法規(guī)均予以以了明確規(guī)規(guī)定；國家法律還還對建設(shè)工工程質(zhì)量保保修、維修修做出了明明確規(guī)定；在政府職能能部門的行行政監(jiān)督管管理方面也也有明確的的法律規(guī)定定。法律風(fēng)險(xiǎn)：建設(shè)工程整整個(gè)過程中中有兩大特特點(diǎn)：一個(gè)個(gè)是技術(shù)性性規(guī)范要求求特別多，一一個(gè)是技術(shù)術(shù)性規(guī)范的文文件特別多多。如果勘勘察、設(shè)計(jì)計(jì)、施工、監(jiān)理單位位的任何一一環(huán)出現(xiàn)不不符合技術(shù)術(shù)規(guī)范或者

22、者缺少必需需的技術(shù)性性規(guī)范文件件的情況發(fā)發(fā)生，整個(gè)個(gè)工程就可可能無法繼繼續(xù)進(jìn)行下下去或者將將來無法通通過竣工驗(yàn)驗(yàn)收及交付付使用。風(fēng)險(xiǎn)防范：思路一、可可以設(shè)立工程監(jiān)監(jiān)理公司，對對在建項(xiàng)目目進(jìn)行嚴(yán)格格管理 目目前中海地地產(chǎn)就采取取了這種模模式，即避避免了外面面的監(jiān)理公公司與承包包商串通和和責(zé)任的問問題，又便便于管理和和長期打造造一支口碑碑良好的監(jiān)監(jiān)理隊(duì)伍。 思路二、按照分工工設(shè)立各個(gè)個(gè)工作部門門按照該項(xiàng)目目的投資規(guī)規(guī)模和項(xiàng)目目的類別，可可以設(shè)立工工程部、合合約部、采采購部、財(cái)財(cái)務(wù)部、監(jiān)監(jiān)理公司和和律師工作作室等等，組組建分工明明確、配置置齊全的部部門和相關(guān)關(guān)的專業(yè)技技術(shù)人才。思路三、后后期設(shè)立自自

23、己的物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)，進(jìn)行質(zhì)質(zhì)量維修項(xiàng)目開發(fā)完完成后，必必須要有良良好的物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)隊(duì)伍，確確保開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的正常常運(yùn)轉(zhuǎn)。當(dāng)當(dāng)然，維修修費(fèi)用可以以按照法律律法規(guī)的規(guī)規(guī)定由建設(shè)設(shè)單位、施施工單位和和業(yè)主負(fù)擔(dān)擔(dān)。建設(shè)工程價(jià)價(jià)款結(jié)算建設(shè)工程價(jià)價(jià)款優(yōu)先受受償權(quán)法律規(guī)定最高人民法法院法釋200226號(hào)認(rèn)認(rèn)定，建設(shè)設(shè)工程承包包人的受償償權(quán)優(yōu)于抵抵押權(quán)和其其他債權(quán)，但但是消費(fèi)者者交付購房房款的全部部或大部分分后，承包包人就該商商品房（包包括該項(xiàng)目目的其他轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓物業(yè)）享享有的工程程價(jià)款優(yōu)先先受償權(quán)不不得對抗受受買人。法律風(fēng)險(xiǎn) 由于承包包人具有工工程價(jià)款的的優(yōu)先受償償權(quán)，以及及交付全部部或大部分分房款的受受買

24、人具有有特別受償償權(quán)，那么么，如果作作為發(fā)包人人的貴司不不能按照約約定支付工工程價(jià)款，承包人或受買人有可能行使優(yōu)先受償權(quán)或特別受償權(quán)，這樣，除了會(huì)迫使貴司按期付款外，如果相關(guān)項(xiàng)目存在抵押貸款，則銀行的抵押受償權(quán)則會(huì)被排除，銀行可能會(huì)采取保全貴司其他財(cái)產(chǎn)（包括但不限于賬號(hào)、資金、物業(yè)和權(quán)益等）的措施。風(fēng)險(xiǎn)防范思路一、確確保工程價(jià)價(jià)款的按期期撥付由于該項(xiàng)目目的綜合性性、復(fù)雜性性和超常性性的特點(diǎn)，建建設(shè)期間的的資金發(fā)生生量非常巨巨大，需要要貴司準(zhǔn)備備非常充沛沛的資金量量，并對資資金的撥付付有規(guī)范的的操作規(guī)程程；思路二、嚴(yán)嚴(yán)格甄別工工程價(jià)款的的的范圍按照最高法法院的上述述司法解釋釋，建設(shè)工工程價(jià)款包包

25、括為建設(shè)設(shè)工程應(yīng)當(dāng)當(dāng)支付的工工作人員報(bào)報(bào)酬、材料料款等實(shí)際際支出的費(fèi)費(fèi)用，不包包括承包人人因發(fā)包人人違約所造造成的損失失。因此，對對工程價(jià)款款平日的管管理顯得尤尤為重要。思路三、嚴(yán)嚴(yán)格把握承承包人優(yōu)先先受償權(quán)的的期限承包人優(yōu)先先受償權(quán)的的期限為六六個(gè)月，受受買人的特特別受償權(quán)權(quán)適用民民法通則關(guān)于2年年的訴訟時(shí)時(shí)效，一旦旦超過才期期限，法律律不再支持持。因此，一一旦出現(xiàn)上上述情況，可可以在六個(gè)個(gè)月內(nèi)不向向承包商出出具任何書書面材料。項(xiàng)目經(jīng)營部部分項(xiàng)目經(jīng)營部部分實(shí)際上上主要是指指房地產(chǎn)開開發(fā)銷售階階段，包括括廣告推介介、銷售審審批、認(rèn)購購預(yù)售、銀銀行按揭、交付使用用、質(zhì)量保保修、產(chǎn)權(quán)權(quán)過戶等。關(guān)于

26、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營部分，可可能涉及的的項(xiàng)目類型型包括普通通住宅、商商業(yè)用房、工業(yè)廠房房、寫字樓樓以及教育育、衛(wèi)生、文化、體體育等配套套設(shè)施，但但是，只要要是可以銷銷售的，該該部分涉及及的法律法法規(guī)、規(guī)章章政策基本本上是一致致的。經(jīng)過過多年的實(shí)實(shí)踐和總結(jié)結(jié)，對該部部分我們形形成了自己己獨(dú)有的法法律服務(wù)內(nèi)內(nèi)容和模式式，并被推推廣使用到到中海地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的六六個(gè)樓盤中中，效果良良好。1、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的推推介推介，主要要指項(xiàng)目開開盤前的廣廣告宣傳、形象包裝裝和其他相相關(guān)的前期期準(zhǔn)備工作作。這一階階段，開發(fā)發(fā)商將可能能與廣告策策劃公司、中介經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司發(fā)生生委托代理理合同關(guān)系系，同時(shí)也也將涉及由由發(fā)展商自自行操作的

27、的售樓處、樣板房等等相關(guān)法律律問題。核心要點(diǎn)：細(xì)化廣告策策劃公司、中介經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司的權(quán)權(quán)利、義務(wù)務(wù)，防止日日后發(fā)生糾糾紛。提供服務(wù)：、起草、修改、審審定與廣告告策劃公司司的委托托代理合同同，細(xì)化化廣告制作作、發(fā)布方方案，細(xì)化化廣告費(fèi)的的結(jié)算方案案；、起草、修改、審審定與中介介經(jīng)紀(jì)公司司的委托托代理合同同，細(xì)化化中介經(jīng)紀(jì)紀(jì)公司銷售售方案、結(jié)結(jié)算方案及及人員管理理制度，審審核現(xiàn)場統(tǒng)統(tǒng)一說詞，對對現(xiàn)場銷售售人員進(jìn)行行法律培訓(xùn)訓(xùn)。核心要點(diǎn)：售樓現(xiàn)場及及樣板房開開放空間的的合法性，避避免法律缺缺陷導(dǎo)致糾糾紛。提供服務(wù)：審核售樓現(xiàn)現(xiàn)場、樣板板房和其他他開放空間間內(nèi)所展示示的法律文文件、圖片片文字、沙沙盤模型

28、、標(biāo)牌展板板和其他設(shè)設(shè)施的合法法性、合理理性，幫助助開發(fā)商履履行預(yù)先告告知義務(wù)，發(fā)發(fā)現(xiàn)和完善善可能引起起糾紛、爭爭議和誤解解的內(nèi)容。2、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)認(rèn)購認(rèn)購，是指指房地產(chǎn)開開發(fā)商與購購房者簽署署認(rèn)購書書，建立立房地產(chǎn)買買賣預(yù)合同同關(guān)系的行行為。國家家及地方法法律、法規(guī)規(guī)均明確規(guī)規(guī)定，房地地產(chǎn)預(yù)售前前必須取得得主管部門門的批準(zhǔn)，必必須取得房房地產(chǎn)預(yù)預(yù)售許可證證。如何何正確、穩(wěn)穩(wěn)健操作認(rèn)認(rèn)購環(huán)節(jié)，對對整個(gè)項(xiàng)目目的推介、銷售至關(guān)關(guān)重要。核心要點(diǎn)：在未取得預(yù)售許可可證的前前提下如何何搶占先機(jī)機(jī)，快速推推出樓盤并并規(guī)避法律律風(fēng)險(xiǎn)提供服務(wù)：審查由發(fā)展展商或中介介公司推出出的整體登登記方案，明明確在取得

29、得預(yù)售許許可證前前不與任何何購房者簽簽定任何涉涉及房屋具具體交易內(nèi)內(nèi)容的書面面合同、協(xié)協(xié)議，并提提供登記期期間現(xiàn)場法法律咨詢服服務(wù)。核心要點(diǎn)：在已取得預(yù)售許可可證的前前提下如何何保證認(rèn)購購階段的順順利進(jìn)行。提供服務(wù)：、起草、修改、審審定認(rèn)購購書，明明確雙方的的權(quán)利義務(wù)務(wù)，細(xì)化購購房者責(zé)任任，將杜絕絕可能引起起日后糾紛紛的條款細(xì)細(xì)化；、根據(jù)需需要制作相相關(guān)的通知知、表格等等法律文件件；、認(rèn)購期期間提供現(xiàn)現(xiàn)場法律咨咨詢服務(wù)。3、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)預(yù)售預(yù)售，主要要指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商與與購房者簽簽署買賣合合同等行為為。核心要點(diǎn)：如何保障開開發(fā)商的應(yīng)應(yīng)有權(quán)益。提供服務(wù)：、起草、修改、審審定房地地產(chǎn)買賣合合同

30、附表表內(nèi)容，細(xì)細(xì)化買賣雙雙方的權(quán)利利義務(wù)，尤尤其細(xì)化在在現(xiàn)實(shí)操作作中容易引引起糾紛、爭議、誤誤解的交付付、辦證通通知方式，公公共設(shè)施的的所有權(quán)、使用權(quán)、管理權(quán)，開開發(fā)商責(zé)任任履行的集集中、提前前等問題；、起草、修改、審審定房地地產(chǎn)租賃合合同及其其附件，細(xì)細(xì)化租賃雙雙方的權(quán)利利義務(wù)。、提供預(yù)預(yù)售簽約的的現(xiàn)場法律律咨詢服務(wù)務(wù)。核心要點(diǎn)：如何避免購購房者對附附加條款持持有異議而而導(dǎo)致買賣賣合同不能能簽署。提供服務(wù)：、完全按按照法律、法規(guī)規(guī)定定及參考開開發(fā)商的認(rèn)認(rèn)識(shí)擬定附附加條款，在在購房者簽簽定認(rèn)購購書時(shí)就就提前展示示買賣合同同的全部內(nèi)內(nèi)容，并應(yīng)應(yīng)設(shè)立購房房者對買賣賣合同無異異議的承諾諾條款；、對個(gè)

31、別別特殊購房房者經(jīng)開發(fā)發(fā)商授權(quán)后后可以協(xié)商商合同附加加內(nèi)容。核心要點(diǎn)：如何應(yīng)對可可能的維權(quán)權(quán)事件提供服務(wù)：、督促開開發(fā)商準(zhǔn)備備所有與在在售樓盤相相關(guān)的文件、合合同，向購購房者提供供資料及備備查、復(fù)印印服務(wù)，會(huì)會(huì)同開發(fā)商商向購房者者做好相關(guān)關(guān)解釋工作作，使他們們了解所想想知道的必必要信息；、會(huì)同工工程等其他他專業(yè)技術(shù)術(shù)人員與購購房者互動(dòng)動(dòng)溝通，向向購房者講講解建筑工工程等相關(guān)關(guān)專業(yè)問題題，消除購購房者對在在售樓盤及及相關(guān)問題題的所有誤誤會(huì)；、與相關(guān)關(guān)部門保持持聯(lián)系，會(huì)會(huì)同開發(fā)商商處理突發(fā)發(fā)事件。4、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的交交付交付，是指指開發(fā)商在在取得交付付證明文件件后按照合合同約定的的條件，向向購房者

32、交交付房屋的的行為。這這一環(huán)節(jié)是是房地產(chǎn)交交易中最重重要也是最最不易把握握的一環(huán)。核心要點(diǎn)：如何避免遲遲延交付提供服務(wù)：、督促開開發(fā)商事先先取得建建設(shè)工程竣竣工驗(yàn)收備備案表（回回執(zhí)），并并在合同約約定時(shí)間內(nèi)內(nèi)，以合同同約定的方方式向購房房者逐戶發(fā)發(fā)出書面入入伙通知；、將建建設(shè)工程竣竣工驗(yàn)收備備案表（回回執(zhí)）及相相關(guān)文件張張貼展示在在入伙現(xiàn)場場。核心要點(diǎn)：如何避免出出現(xiàn)意外事事件提供服務(wù)：、參與開開發(fā)商交付付使用前的的準(zhǔn)備工作作，主要控控制所有政政府規(guī)定與與合同約定定的法律文文件和相關(guān)關(guān)資料的現(xiàn)現(xiàn)場公開展展示；、會(huì)同工工程、物管管、客服等等專業(yè)技術(shù)術(shù)人員向購購房者現(xiàn)場場做好相關(guān)關(guān)問題的解解釋、溝

33、通通工作；、會(huì)同開開發(fā)商處理理團(tuán)隊(duì)咨詢詢或維權(quán)事事件；、會(huì)同開開發(fā)商處理理個(gè)別購房房者的投訴訴；、與相關(guān)關(guān)部門保持持聯(lián)系，協(xié)協(xié)助開發(fā)商商處理個(gè)別別意外事件件。5、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的辦辦證辦證，指開開發(fā)商在約約定時(shí)間為為購房者辦辦理房地產(chǎn)產(chǎn)證，這一一環(huán)節(jié)也是是近年來最最易出問題題的一環(huán)。核心問題：如何避免遲遲延辦證的的情形出現(xiàn)現(xiàn)提供服務(wù)：、督促開開發(fā)商按照照法律規(guī)定定及合同約約定做好合合同備案、初始登記記等辦證前前置條件事事務(wù)；、督促開開發(fā)商在合合同約定的的時(shí)間內(nèi)以以合同約定定的方式向向購房者逐逐戶發(fā)出辦理房地地產(chǎn)證通知知；、督促開開發(fā)商或會(huì)會(huì)同按揭銀銀行集中(也可安排排在入伙當(dāng)當(dāng)天)和現(xiàn)場收收取購

34、房者者的辦證資資料、稅費(fèi)費(fèi)與按揭銀銀行履行相相關(guān)手續(xù)；、督促開開發(fā)商盡早早向產(chǎn)權(quán)登登記部門遞遞交辦證申申請資料；、督促開開發(fā)商適時(shí)時(shí)向購房者者發(fā)出已辦辦好的房房地產(chǎn)證原件（一一次性付款款）或復(fù)印印件（按揭揭付款）。6、房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的客客服客服，即客客戶服務(wù)。有眼光的的開發(fā)商已已將客戶服服務(wù)上升到到戰(zhàn)略地位位。近年來來，我們首首創(chuàng)了客服服內(nèi)容中的的法律服務(wù)務(wù)，收到了了明顯的良良好效果。核心要點(diǎn)：如何使客戶戶的問題得得到滿意處處理，并使使客戶認(rèn)同同開發(fā)商的的品牌提供服務(wù)：、律師參參與客戶投投訴的全過過程，提供供以樹立品品牌為主導(dǎo)導(dǎo)思想的法法律幫助；、會(huì)同開開發(fā)商、物物管公司建建立客戶投投訴處理流流

35、程；、通過對對客戶投訴訴的歸納、整理，反反饋法律意意見給開發(fā)發(fā)商和物管管公司，以以提升開發(fā)發(fā)經(jīng)營和物物業(yè)管理的的水平。核心要點(diǎn)：如何化解團(tuán)團(tuán)體、重大大投訴及維維權(quán)事件提供服務(wù)：、會(huì)同客客服及其他他相關(guān)部門門，提前介介入投訴及及維權(quán)的全全過程；、樹立一一切讓客戶戶滿意的理理念，會(huì)同同客服及其其他相關(guān)部部門依法、妥善處理理團(tuán)體、重重大投訴及及維權(quán)事件件。項(xiàng)目管理部部分項(xiàng)目管理部部分的核心心重點(diǎn)是專專業(yè)的物業(yè)業(yè)管理公司司對該項(xiàng)目目實(shí)施物業(yè)業(yè)管理。由由于該項(xiàng)目目的物業(yè)類類型可能涉涉及到商品品住宅、工工業(yè)廠房、寫字樓、商業(yè)用房房和其他配配套物業(yè)，因因此，很有有可能貴司司需要選用用不同的物物業(yè)管理企企業(yè)實(shí)

36、施不不同性質(zhì)的的物業(yè)管理理，但涉及及的法律法法規(guī)、規(guī)章章政策基本本是一致的的。由于近年來來包括深圳圳、海南等各各地的物業(yè)業(yè)管理法規(guī)規(guī)不甚完善善，全國的的物業(yè)管管理?xiàng)l例出臺(tái)后，對對開發(fā)商、物業(yè)管理理企業(yè)的影影響都比較較大。未來來貴司對該該項(xiàng)目的管管理，主要要體現(xiàn)在專專業(yè)的物業(yè)業(yè)公司的專專業(yè)物業(yè)管管理，理順順各方的法法律關(guān)系，厘厘清貴司在在物業(yè)管理理環(huán)節(jié)中的的權(quán)利義務(wù)務(wù)十分重要要。1、物業(yè)管管理立法的的指導(dǎo)思想想發(fā)生重大大變化 物業(yè)管理理?xiàng)l例于于20033年9月11日起正式式實(shí)施。在在第一章的的“總則”中體現(xiàn)了了嶄新的立立法思想：突出了業(yè)業(yè)主和物管管企業(yè)是該該行政法規(guī)規(guī)調(diào)整的主主要對象；重點(diǎn)突出出

37、物業(yè)管理理的核心是是業(yè)主通過過物業(yè)管理理合同約束束物管企業(yè)業(yè)進(jìn)行一系系列物業(yè)管管理行為；提倡業(yè)主主通過“三公”原則，依依靠市場競競爭機(jī)制選選擇物管企企業(yè)；規(guī)定定了管理部部門對物業(yè)業(yè)管理的監(jiān)監(jiān)督、管理理職能。 國國家行政法法規(guī)的主導(dǎo)導(dǎo)思想突出出了物業(yè)管管理是一種種民事合同同關(guān)系下的的履約行為為，雙方的的權(quán)利義務(wù)務(wù)受合同的的約束；國國家給予業(yè)業(yè)主更大自自由的物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)選擇權(quán)；政府主管管部門對物物業(yè)管理行行為主要是是監(jiān)督、管管理。 包包括深圳、海南南省的地方方性法規(guī)的的主導(dǎo)思想想強(qiáng)調(diào)了政政府主管部部門對物業(yè)業(yè)管理行為為的業(yè)務(wù)指指導(dǎo)和行政政監(jiān)管地；業(yè)主在選選擇物管企企業(yè)方面沒沒有更大的的自由權(quán)；

38、甚至將管管理機(jī)關(guān)賦賦予了與業(yè)業(yè)主、物管管企業(yè)并駕駕齊驅(qū)的權(quán)權(quán)利義務(wù)主主體的民事事色彩。 物業(yè)管理理?xiàng)l例頒頒布生效于于20033年9月11日，實(shí)事事求是地講講，借鑒了了深圳物物管條例不少內(nèi)容容，但該條條例的立法法思想更開開放、更積積極，將物物業(yè)管理的的核心從以以政府的監(jiān)監(jiān)管為中心心逐漸轉(zhuǎn)移移到由市場場調(diào)節(jié)下的的合同約束束，更多地地依靠相關(guān)關(guān)法律、契契約調(diào)節(jié)業(yè)業(yè)主與物管管企業(yè)的關(guān)關(guān)系，政府府的職能是是制定游戲戲規(guī)則與監(jiān)監(jiān)督物業(yè)管管理市場的的參與者遵遵守游戲規(guī)規(guī)則，而不不直接參與與游戲。 2、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主委委員會(huì)法律律地位的初初步界定物業(yè)管理理?xiàng)l例第第一次以列列舉的形式式明確了業(yè)業(yè)主在物業(yè)

39、業(yè)管理活動(dòng)動(dòng)中的權(quán)利利、義務(wù)，其權(quán)利利有：接受受權(quán)、提議議權(quán)、建議議權(quán)、投票票權(quán)、選舉舉與被選舉舉權(quán)、監(jiān)督督權(quán)、知情情權(quán)和其他他法定權(quán)利利；其義務(wù)務(wù)有：守規(guī)規(guī)義務(wù)、執(zhí)執(zhí)行義務(wù)、交費(fèi)義務(wù)務(wù)。 物業(yè)管理理?xiàng)l例還還突出強(qiáng)調(diào)調(diào)了業(yè)主大大會(huì)是全體體業(yè)主權(quán)力力機(jī)構(gòu)的重重要地位，明明確了業(yè)主主大會(huì)是代代表和維護(hù)護(hù)全體業(yè)主主在物業(yè)管管理活動(dòng)中中的合法權(quán)權(quán)益這一顯顯著特征。特別是賦賦予了業(yè)主主大會(huì)選聘聘、解聘物物業(yè)管理企企業(yè)的權(quán)利利，而且并并未有規(guī)定定采取公開開招投標(biāo)的的方式聘請請物業(yè)管理理企業(yè)的任任何表述。另外，在在業(yè)主提議議召開業(yè)主主大會(huì)、業(yè)業(yè)主行使表表決權(quán)的最最低人數(shù)比比例、業(yè)主主大會(huì)重大大決定的業(yè)業(yè)主表

40、決最最低人數(shù)、召開業(yè)主主大會(huì)的提提前通知時(shí)時(shí)間等，均均比深圳圳物管條例例的規(guī)定定要嚴(yán)格很很多。 物物業(yè)管理?xiàng)l條例把業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)界定為業(yè)業(yè)主大會(huì)的的執(zhí)行機(jī)構(gòu)構(gòu)， 對其其權(quán)利部分分的規(guī)定，要要比深圳圳物管條例例小得多多，比如：并沒有規(guī)規(guī)定業(yè)主委委員會(huì)可以以決定住宅宅維修基金金和公用設(shè)設(shè)施專用基基金的使用用；并未規(guī)規(guī)定業(yè)主委委員會(huì)可以以決定聘請請物業(yè)管理理企業(yè)并與與其簽訂、變更和解解除委托管管理合同。這樣的規(guī)規(guī)定，比較較公平合理理地界定了了業(yè)主委員員會(huì)的應(yīng)有有地位，還還決策權(quán)予予業(yè)主大會(huì)會(huì)，更能體體現(xiàn)廣大業(yè)業(yè)主的意志志，防止業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)權(quán)力過大大損害業(yè)主主的合法權(quán)權(quán)益、產(chǎn)生生腐敗。 從管物業(yè)業(yè)管

41、理?xiàng)l例例第二章章的有關(guān)上上述規(guī)定可可以看出：物業(yè)管管理?xiàng)l例強(qiáng)調(diào)了業(yè)業(yè)主的應(yīng)有有權(quán)利，突突出了業(yè)主主大會(huì)是廣廣大業(yè)主的的權(quán)力機(jī)構(gòu)構(gòu)這一重要要地位，正正確定位業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)是業(yè)主大大會(huì)的執(zhí)行行機(jī)構(gòu)，使使業(yè)主更能能有效行使使其合法權(quán)權(quán)益。物物業(yè)管理?xiàng)l條例的這這種初步界界定在組織織和程序上上更科學(xué)、更公正、更有效、更先進(jìn)。3、前期物物業(yè)管理的的規(guī)定截然然不同 前前期的物業(yè)業(yè)管理對已已入住的業(yè)業(yè)主來說非非常重要，因因?yàn)檫@時(shí)業(yè)業(yè)主大會(huì)及及業(yè)主委員員會(huì)因業(yè)主主人數(shù)原因因尚未成立立或不能依依法行使權(quán)權(quán)力，那么么這就需要要開發(fā)商承承擔(dān)前期物物業(yè)管理的的一系列責(zé)責(zé)任。 物物業(yè)管理?xiàng)l條例對住住宅小區(qū)，要要求開發(fā)商商

42、必須通過過招投標(biāo)的的方式選聘聘物業(yè)管理理企業(yè)，使使得房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與物物業(yè)管理相相分離，另另外，一個(gè)個(gè)非常重要要的突破就就是，業(yè)主主大會(huì)如果果在前期兩兩年內(nèi)成立立并選聘了了新的物業(yè)業(yè)管理公司司，則業(yè)主主委員會(huì)與與新的物管管公司簽署署的物業(yè)管管理合同的的法律效力力優(yōu)于原先先的物業(yè)管管理合同，賦賦予了業(yè)主主大會(huì)可依依法定程序序終止原合合同的權(quán)利利。 同同時(shí)，物物業(yè)管理?xiàng)l條例規(guī)定定在開發(fā)商商與業(yè)主簽簽署買賣合合同時(shí)，就就應(yīng)將其前前期物業(yè)管管理的內(nèi)容容寫進(jìn)合同同，雙方對對臨時(shí)公約約的事先公公示、臨時(shí)時(shí)公約的法法律效力、業(yè)主對物物業(yè)公用部部位公共設(shè)設(shè)施擁有所所有權(quán)或使使用等均做做了較為準(zhǔn)準(zhǔn)確的規(guī)定定。4、

43、物管公公司違約導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)主損損害必須賠賠償 長長期以來，在在住宅小區(qū)區(qū)發(fā)生業(yè)主主人身、財(cái)財(cái)產(chǎn)遭受損損害特別是是業(yè)主家中中被盜，物物管公司鮮鮮有賠償?shù)牡摹＿@其中中的原因，一一方面是一一般的地方方性物管條條例的有關(guān)關(guān)規(guī)定比較較寬泛、不不好界定物物管公司的的責(zé)任，一一方面是業(yè)主公約約中，沒沒有約定物物管公司要要向業(yè)主承承擔(dān)其人身身、財(cái)產(chǎn)因因物管公司司違約而要要承擔(dān)的賠賠償責(zé)任，著著名的筆架架山花園業(yè)業(yè)主“紐扣大王王”被害致死死一案最能能說明這一一問題。這這就正好證證明了一般般地方性物物管條例的的有關(guān)規(guī)定定不嚴(yán)謹(jǐn)、不明確、不具體，實(shí)實(shí)踐中很難難界定物管管公司在管管理、維修修、保養(yǎng)中中是否“不善”，即不適

44、適當(dāng)、未盡盡責(zé)，這條條規(guī)定未能能發(fā)揮其應(yīng)應(yīng)有的效應(yīng)應(yīng)。同樣業(yè)主公約約中的格格式條款更更是排除了了業(yè)主的人人身、財(cái)產(chǎn)產(chǎn)因物管公公司未按合合同約定履履行職責(zé)導(dǎo)導(dǎo)致?lián)p害時(shí)時(shí)，物管公公司應(yīng)承擔(dān)擔(dān)的民事賠賠償責(zé)任。 物物業(yè)管理?xiàng)l條例強(qiáng)調(diào)調(diào)了物管公公司必須恪恪守物業(yè)管管理合同，如如果未能履履行物業(yè)服服務(wù)合同，導(dǎo)導(dǎo)致業(yè)主人人身、財(cái)產(chǎn)產(chǎn)安全受到到損害的，應(yīng)應(yīng)依法承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的法法律責(zé)任。它將物管管公司的責(zé)責(zé)任界定在在有關(guān)合同同的具體條條款中，既既賦予了合合同雙方當(dāng)當(dāng)事人較大大的締約權(quán)權(quán)利，又賦賦予了怎樣樣約定、約約定什么完完全由合同同當(dāng)事人決決定的自由由決定權(quán)，更更是將雙方方當(dāng)事人的的具體約定定作為衡量量物管公

45、司司是否承擔(dān)擔(dān)責(zé)任的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) ，而而不講這種種責(zé)任是發(fā)發(fā)生在維修修、養(yǎng)護(hù)還還是管理中中。物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l例例的規(guī)定定明確具體體、可操作作性較強(qiáng)。5、簡化程程序、杜絕絕腐敗，突突出業(yè)主產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的地地位 深深圳物管條條例曾經(jīng)經(jīng)比較先進(jìn)進(jìn)地規(guī)定了了公用設(shè)施施專用基金金和住宅維維修基金的的概念，其其中公共設(shè)設(shè)施維修基基金，是由由開發(fā)商在在移交物業(yè)業(yè)時(shí)按住宅宅區(qū)除地價(jià)價(jià)以外的建建設(shè)總投資資的2%的的比例，一一次性向業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)劃撥的，并并由區(qū)住宅宅主管部門門設(shè)立賬戶戶管理。 有有關(guān)公用設(shè)設(shè)施專用基基金的收取取、管理、使用，應(yīng)應(yīng)當(dāng)說深深圳物管條條例的初初衷可能是是好的，但但自該條例例頒布至今今，有幾個(gè)個(gè)開發(fā)商

46、照照此執(zhí)行了了？政府為為何要插手手社區(qū)資金金監(jiān)管事務(wù)務(wù)？公用設(shè)設(shè)施本來就就屬政府規(guī)規(guī)劃的內(nèi)容容和要求，為為什么要用用開發(fā)商繳繳納的公用用設(shè)施專用用基金來買買本應(yīng)就屬屬于全體業(yè)業(yè)主所有的的公用設(shè)施施? 這這種蹩腳的的設(shè)計(jì)直接接造成，第第一，開發(fā)發(fā)商普遍有有抵觸情緒緒，難以落落實(shí)；第二二，政府主主管部門監(jiān)監(jiān)管資金，容容易產(chǎn)生腐腐敗；第三三，業(yè)主本本應(yīng)擁有對對公用設(shè)施施、公共用用房的所有有權(quán)，但這這種權(quán)利往往往被開發(fā)發(fā)商和物管管公司肆意意侵害。 物物業(yè)管理?xiàng)l條例可能能考慮到了了以上弊端端，沒有規(guī)規(guī)定公用設(shè)設(shè)施專用基基金這一概概念，只保保留了住宅宅維修基金金（即專項(xiàng)項(xiàng)維修資金金）和物業(yè)業(yè)管理費(fèi)。這樣在

47、客客觀上簡化化了物業(yè)從從開發(fā)到移移交后的物物業(yè)管理的的程序，省省卻了繁瑣瑣且難以實(shí)實(shí)現(xiàn)的環(huán)節(jié)節(jié)，杜絕了了政府主管管部門可能能的腐敗產(chǎn)產(chǎn)生，理順順了業(yè)主與與物管公司司的合同關(guān)關(guān)系。 物物業(yè)管理?xiàng)l條例另一一個(gè)特點(diǎn)是是：強(qiáng)調(diào)了了業(yè)主對公公共設(shè)施和和公用房屋屋的所有權(quán)權(quán)，業(yè)主大大會(huì)對物管管公司的管管理行為涉涉及全體業(yè)業(yè)主公共利利益的決定定權(quán)。5、加大了了規(guī)范物管管企業(yè)行為為的力度，突突出了保護(hù)護(hù)業(yè)主合法法權(quán)益的宗宗旨 深深圳物管條條例在“法律責(zé)任任”這一章里里，在規(guī)定定了物管公公司的法律律責(zé)任以外外，還設(shè)置置了不少規(guī)規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會(huì)會(huì)及業(yè)主委委員會(huì)的條條款，但是是這些規(guī)定定絕大部分分是物業(yè)管管理合同

48、就就可約束的的，比如業(yè)業(yè)主不交管管理費(fèi)如何何如何，給給人的感覺覺是法律責(zé)責(zé)任的設(shè)計(jì)計(jì)沒有重點(diǎn)點(diǎn)，大棒亂亂揮。 物物業(yè)管理?xiàng)l條例對業(yè)業(yè)主的法律律責(zé)任并沒沒有具體規(guī)規(guī)定，只說說業(yè)主不交交管理費(fèi)物物管公司可可向法院起起訴，也就就是將業(yè)主主的行為規(guī)規(guī)范在合同同約束的范范圍內(nèi)。反反而，該條條例的法律律責(zé)任中，主主要是規(guī)范范開發(fā)企業(yè)業(yè)和物管公公司在移交交物業(yè)、前前期物業(yè)管管理、物業(yè)業(yè)管理過程程中的企業(yè)業(yè)行為，體體現(xiàn)政府主主管部門的的監(jiān)督、管管理作用。 物物業(yè)管理?xiàng)l條例法律律責(zé)任章節(jié)節(jié)的顯著特特點(diǎn)有兩個(gè)個(gè)：一個(gè)是是對責(zé)任人人的處罰力力度比深深圳物管條條例大大大增強(qiáng)，比比如處罰額額，深圳的的最低標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)是100

49、00元，最最高是200000元元，而物物業(yè)管理?xiàng)l條例的規(guī)規(guī)定最低是是5萬元，最最高是200萬元；還還有一個(gè)特特點(diǎn)是所有有的處罰條條款都體現(xiàn)現(xiàn)了保護(hù)業(yè)業(yè)主合法權(quán)權(quán)益的宗旨旨，而深深圳物管條條例對物物業(yè)公司違違反合同的的責(zé)任只泛泛泛地說應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相相應(yīng)的違約約責(zé)任，不不僅不具體體不明確，而而且有包庇庇、縱容物物管公司的的之嫌。 縱縱觀物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l例例“法律責(zé)任任”這一章，充充分體現(xiàn)了了這部行政政法規(guī)對開開發(fā)商、物物管企業(yè)加加強(qiáng)規(guī)范力力度、保護(hù)護(hù)產(chǎn)權(quán)所有有人合法權(quán)權(quán)益的宗旨旨，無疑對對目前比較較混亂的物物管市場起起到了溯本本清源、撥撥亂反正的的作用。 總體規(guī)劃部部分由于該項(xiàng)目目的總體規(guī)規(guī)劃不可避避免

50、地涉及及到了紅線線范圍內(nèi)的的土地、湖湖泊、山體體、河流、林木、道道路、高速速公路、現(xiàn)現(xiàn)有廠房、住宅、碼碼頭、電廠廠等等復(fù)雜雜內(nèi)容，而而總體規(guī)劃劃有對未來來貴司及產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使使用人的權(quán)權(quán)益息息相相關(guān)，因此此，不能忽忽視總體規(guī)規(guī)劃的長遠(yuǎn)遠(yuǎn)影響。總體規(guī)劃的的合理性 總總體規(guī)劃的的合理性主主要體現(xiàn)在在規(guī)劃必須須符合法律律法規(guī)的規(guī)規(guī)定，必須須符合地理理、環(huán)境的的要求，還還要符合人人們的生活活生產(chǎn)的要求。比如，深圳圳的豐澤湖湖山莊維權(quán)權(quán)事件，由由于政府規(guī)規(guī)劃的南平平快速干道道要穿過該該山莊旁邊邊，必然會(huì)會(huì)破壞豐澤澤湖的自然然環(huán)境，并并對該山莊莊的環(huán)境造造成必然的的、綜合的的、長期的的影響。經(jīng)經(jīng)過激烈的的維

51、權(quán)運(yùn)動(dòng)動(dòng)，政府終終于改變原原規(guī)劃，平平息事態(tài)。這一事件折折射出的啟啟示是：任任何規(guī)劃都都應(yīng)以人為為本，營造造出符合人人們生活生生產(chǎn)要求的的環(huán)境，否否則，必然然遭到人們們的反對，最最后需付出出慘重的代代價(jià)?？傮w規(guī)劃的的復(fù)雜性該項(xiàng)目總體體規(guī)劃可能能涉及的主主要內(nèi)容大大致有住宅、商業(yè)業(yè)、廠房、寫字樓及及配套設(shè)施施的物業(yè)的的規(guī)劃布局局；園林、綠化化、人造景景觀、公益益性休閑空空間的規(guī)劃劃布局；高速公路、碼頭、港港口和普通通公路的規(guī)規(guī)劃布局；紅線范圍內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有大型型電廠等有有礙整體規(guī)規(guī)劃企業(yè)的的處置，如如通過股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓、整整體購買、整體搬遷遷或以土地地物業(yè)置換換等方式，實(shí)實(shí)現(xiàn)紅線范范圍內(nèi)或者者紅線范圍圍周

52、邊的整整體統(tǒng)一規(guī)劃。整體規(guī)劃的的影響性 整體體規(guī)劃方案案將對后續(xù)續(xù)的整個(gè)開開發(fā)建設(shè)產(chǎn)產(chǎn)生巨大的的影響。貴貴司可能會(huì)會(huì)涉及的法法律關(guān)系有有：與政府之間間的土地受受讓關(guān)系；與政府之間間的投資關(guān)關(guān)系；與勘察、設(shè)設(shè)計(jì)、施工工、監(jiān)理單單位的合同同關(guān)系；與施工建設(shè)設(shè)單位的土土地開發(fā)、物業(yè)建筑筑、園林施施工、港口口工程的合合同關(guān)系；與環(huán)保、漁漁政、水監(jiān)監(jiān)等行政機(jī)機(jī)關(guān)的行政政管理關(guān)系系；與物業(yè)管理理、教育、衛(wèi)生、文文化、體育育管理機(jī)構(gòu)構(gòu)的委托合合同關(guān)系。我們之所以以將整體規(guī)規(guī)劃部分放放在此部分分，就是想想使貴司最最后對整體體規(guī)劃的重重要性和復(fù)復(fù)雜性及綜綜合性能有有充分的認(rèn)認(rèn)識(shí)，使得得律師在整整體規(guī)劃階階段就介

53、入入并提供法法律服務(wù)，保保證后續(xù)的的開發(fā)建設(shè)設(shè)符合法律律法規(guī)政的的規(guī)定，避避免出現(xiàn)法法律障礙，影影響整個(gè)開開發(fā)建設(shè)的的進(jìn)程。 后期招商部部分涉及的的法律關(guān)系系主要是合合作經(jīng)營、物業(yè)場地地租賃、項(xiàng)項(xiàng)目承包經(jīng)經(jīng)營等等，由由于篇幅所所限不再贅贅言。計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和和計(jì)費(fèi)依據(jù)據(jù)部分計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)非訴部分非訴訟部分分包括除各類訴訟、仲裁、聽聽證、復(fù)議議案件以外外的全部日常法法律事務(wù)。考慮到該該項(xiàng)目的超超常復(fù)雜性性、綜合性性、長期性性和律師高高度的專業(yè)業(yè)水準(zhǔn)、極極強(qiáng)的敬業(yè)精神神和巨大的的壓力承受受力，以及及服務(wù)于該該項(xiàng)目的以以下投入時(shí)間投入：估計(jì)每年年90%以上的的時(shí)間和精精力都會(huì)投投入到該項(xiàng)項(xiàng)目之中。很有可能能需要

54、律師師平時(shí)在貴貴司辦公，也有可能較長時(shí)間在項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)場提供法律服務(wù)，以便雙方高效溝通、高效運(yùn)作，也便于貴司對我方平日工作的監(jiān)督和管理，以期以絕對專業(yè)的水準(zhǔn)，將各種法律風(fēng)險(xiǎn)控制、消除在非訴訟階段，盡量避免訴訟糾紛的發(fā)生。資金投入：包括因出出具發(fā)票而而必須每年年向國家和和律師所繳繳納的各種種稅費(fèi)，約約占總收入入的15%；該項(xiàng)目目必須使用用其他協(xié)辦辦律師兩名名和律師助助理兩名而而必然發(fā)生生的年工資資約35萬萬；律師樓樓辦公室兩兩間年租金金約12萬；三個(gè)個(gè)律師的年年度管理費(fèi)費(fèi)及年檢費(fèi)費(fèi)約6萬元元；律師為為此項(xiàng)目的的前期固定資資產(chǎn)投入包包括小轎車車、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電話、專專業(yè)書籍、專業(yè)軟

55、件件、其他辦辦公用品約約30萬；年度平均均的交通、電訊、辦辦公等等損損耗約100萬。預(yù)期收益損損失：由于于服務(wù)于該該項(xiàng)目，必必然對律師師其他可以預(yù)期的的收益產(chǎn)生生巨大影響響，使律師不不得不放棄棄其他單位位和個(gè)人的的聘請，集集中精力做做好貴司該該項(xiàng)目的法法律事務(wù)。有鑒于此，以以下計(jì)費(fèi)方方式可供參參考：A、總包式式六年 ：按照總投投資額1000億萬分之五/每年6年=33000萬萬 或者每年1：按按照年度平平均投資額額約17億千分之三三=5100萬 或或者每年2：按按照年度實(shí)實(shí)際投資額額千分之五五 總總包式計(jì)費(fèi)費(fèi)按月結(jié)算算，按月支支付。計(jì)時(shí)式按小時(shí)：平平時(shí)工作時(shí)時(shí)間內(nèi)30000元/小時(shí)，平平時(shí)工作時(shí)

56、時(shí)間外6000元元/小時(shí)，法法定節(jié)假日日90000元/小時(shí)時(shí)； 計(jì)計(jì)時(shí)式計(jì)費(fèi)費(fèi)，可以按按月結(jié)算按按月支付，也也可以按每每滿40個(gè)小時(shí)時(shí)結(jié)算支付付一次；訴訟部分訴訟部分包包含各類訴訴訟、仲裁裁、聽證、復(fù)議案件件的一審、二審、重重申、再審審、執(zhí)行。考慮到訴訴訟部分需需要律師具具備極強(qiáng)的的代理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、清醒的的證據(jù)意識(shí)識(shí)、清楚的的訴訟程序和和一定的人人際關(guān)系，將將對律師訴訴訟等案件件代理綜合合能力的嚴(yán)嚴(yán)格檢驗(yàn)，以以及未來可可能的訴訟訟案件的事事實(shí)復(fù)雜性性、證據(jù)龐龐雜性、程程序的多級級型、標(biāo)的的巨大性等等因素，以以及按照相相關(guān)規(guī)定及及律師行業(yè)業(yè)的慣例，訴訴訟等案件件的代理另另行計(jì)費(fèi)。訴訟部分的的收費(fèi)可參

57、參照廣東東省律師服服務(wù)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)規(guī)定。 無論非訴或或者訴訟部部分的計(jì)費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)均未未含應(yīng)由貴貴司負(fù)擔(dān)的的有關(guān)辦案案費(fèi)用。計(jì)費(fèi)依據(jù)1) 廣廣東省律師師服務(wù)收費(fèi)費(fèi)管理實(shí)施施辦法 第第一條 為為規(guī)范律師師服務(wù)收費(fèi)費(fèi)行為，維維護(hù)委托人人和律師事事務(wù)所的權(quán)權(quán)益，促進(jìn)進(jìn)我省律師師業(yè)的健康康發(fā)展，根根據(jù)國家家計(jì)委、司司法部關(guān)于于印發(fā)律律師服務(wù)收收費(fèi)管理暫暫行辦法的通知（計(jì)計(jì)價(jià)費(fèi)11997286號(hào)號(hào)）和國國家計(jì)委、司法部關(guān)關(guān)于暫由各各地制定律律師服務(wù)收收費(fèi)臨時(shí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的通知知（計(jì)價(jià)價(jià)格200003392號(hào)）以以及原國家家計(jì)委等六六部委關(guān)關(guān)于印發(fā)中介服務(wù)務(wù)收費(fèi)管理理辦法的通知（計(jì)計(jì)價(jià)格1199922555號(hào)）的

58、有有關(guān)規(guī)定，結(jié)結(jié)合廣東省省律師服務(wù)務(wù)業(yè)的具體體情況，制制定本辦法法。第二條條 本辦法法適用于在在廣東省司司法廳登記記設(shè)立的律律師事務(wù)所所或分所及及委托人。第三條 律師服務(wù)務(wù)費(fèi)是律師師事務(wù)所接接受委托辦辦理法律事事務(wù)，向委委托人收取取的服務(wù)報(bào)報(bào)酬。律師師服務(wù)費(fèi)屬屬中介服務(wù)務(wù)收費(fèi)，實(shí)實(shí)行政府指指導(dǎo)價(jià)與市市場調(diào)節(jié)價(jià)價(jià)分類并行行管理，我我省實(shí)行政政府指導(dǎo)價(jià)價(jià)的律師服服務(wù)費(fèi)的基基準(zhǔn)價(jià)及浮浮動(dòng)幅度由由省物價(jià)局局和司法廳廳共同制定定（見附件件），律師師事務(wù)所應(yīng)應(yīng)在規(guī)定的的基準(zhǔn)價(jià)及及浮動(dòng)幅度度內(nèi)與委托托人協(xié)商確確定具體收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第四條 律師服務(wù)務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵遵循公開、公正、誠誠實(shí)信用及及公平競爭爭、自愿有有償、

59、委托托人付費(fèi)的的原則。不不得包攬?jiān)V訴訟或以不不正當(dāng)方式式招攬業(yè)務(wù)務(wù)；不得以以各種名義義向委托人人提供回扣扣或向中介介人支付介介紹費(fèi)。第第五條 律律師事務(wù)所所確定律師師服務(wù)費(fèi)的的具體標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)考考慮下列因因素：1、本律師事事務(wù)所日常常經(jīng)營活動(dòng)動(dòng)的成本支支出；2、辦理委托托事項(xiàng)所需需律師人數(shù)數(shù)和承辦律律師的業(yè)務(wù)務(wù)能力；33、辦理委委托事項(xiàng)所所需工作時(shí)時(shí)間；4、辦理委托托事項(xiàng)的難難易程度；5、辦理理委托事項(xiàng)項(xiàng)可能承擔(dān)擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和和責(zé)任；66、所在地地社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r況和委托人人的承受能能力。第六六條 律師師服務(wù)費(fèi)的的具體定價(jià)價(jià)形式分為為計(jì)時(shí)收費(fèi)費(fèi)、計(jì)件收收費(fèi)和協(xié)商商收費(fèi)三種種形式，具具體采用哪哪一

60、種形式式由律師事事務(wù)所與委委托人依照照本辦法的的規(guī)定協(xié)商商確定。第第七條 計(jì)計(jì)時(shí)收費(fèi)是是指律師事事務(wù)所根據(jù)據(jù)其提供法法律服務(wù)耗耗費(fèi)的有效效工作時(shí)間間，在規(guī)定定的標(biāo)準(zhǔn)范范圍內(nèi)，按按確定的每每小時(shí)收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委委托人收取取律師服務(wù)務(wù)費(fèi)的計(jì)價(jià)價(jià)方式。計(jì)計(jì)時(shí)收費(fèi)適適用于全部部法律服務(wù)務(wù)活動(dòng)。采采用計(jì)時(shí)收收費(fèi)的，在在結(jié)案后，律律師事務(wù)所所必須向委委托人出具具工作清單單。計(jì)時(shí)收收費(fèi)的計(jì)算算規(guī)則由省省律師協(xié)會(huì)會(huì)另行制定定，報(bào)省物物價(jià)局、司司法廳核準(zhǔn)準(zhǔn)后執(zhí)行。第八條 計(jì)件收費(fèi)費(fèi)是指以每每一委托事事項(xiàng)為基本本單位，按按規(guī)定的數(shù)數(shù)額或在規(guī)規(guī)定的范圍圍、幅度、限額內(nèi)具具體商定收收取律師服服務(wù)費(fèi)的計(jì)計(jì)價(jià)方式。計(jì)件收費(fèi)