西帝實業(yè)有限公司-西帝大梅沙-項目開發(fā)申請立項可研報告

1、項目可行性研究報告目 錄 TOC o 1-5 h z 項目總論1 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 1項目背景1 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document （1）項目名稱1（2）開發(fā)公司1 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document （3）承擔(dān)可行性研究工作的單位 1 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document （4）研究工作依據(jù)2 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document （5）項目建設(shè)

2、規(guī)模和內(nèi)容 2 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document （6）項目開發(fā)手續(xù) 2 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 2可行性研究結(jié)論3 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document （1）市場預(yù)測3（2）項目建設(shè)進(jìn)度 3（3）投資估算和資金籌措 4 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 項目投資環(huán)境和市場研究 6 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 1 市場宏觀背景 6 H

3、YPERLINK l bookmark26 o Current Document （1） 全國投資環(huán)境6 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document （2） 深圳市投資宏觀背景 8 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document （3） 區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測 12 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document （4） 宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒 12 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 2區(qū)域市場分析13 HYPERLINK l book

4、mark42 o Current Document （1）區(qū)域市場界定 13 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document （2 ）供給分析 14 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document （3 ）需求分析15 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document （4 ）競爭分析15 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document （5）典型物業(yè)調(diào)查 15 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document （6）

5、片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論 17 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 項目分析及評價 18 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 1 地塊分析18（1 ）項目位置18 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document （2）地形、地勢 19 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document （3）水電氣保障19 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document （4）規(guī)劃限制條件19 HYPERLINK

6、l bookmark66 o Current Document 2項目SWOT分析20 HYPERLINK l bookmark68 o Current Document 3 項目評價21 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 市場定位及項目評估 22 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 1項目定位22 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document （1 ）產(chǎn)品定位22 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document （2 ）客

7、戶定位22 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document （3 ）價格定位22 HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 2項目發(fā)展設(shè)想評估意見 23 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 項目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 24 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 1有關(guān)工程計劃說明 24 HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 2施工橫道圖24 HYPERLINK l bookmark92

8、 o Current Document 投資估算與資金籌措 25 HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 1項目總投資估算25 HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 2資金籌措263投資使用計劃27 HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 銷售及經(jīng)營收入測定 28 HYPERLINK l bookmark100 o Current Document 1物業(yè)銷售收入估算 28 HYPERLINK l bookmark102 o Current Document 2

9、項目銷售回款計劃 28 HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 3資金來源與運用分析28 HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 4銷售利潤29 HYPERLINK l bookmark108 o Current Document 財務(wù)與敏感性分析 30 HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 贏利能力分析 30 HYPERLINK l bookmark112 o Current Document 項目不確定性分析 30 HYPERLINK l bookma

10、rk114 o Current Document （1）項目盈虧平衡分析 30 HYPERLINK l bookmark116 o Current Document （2）項目敏感性分析 30 HYPERLINK l bookmark118 o Current Document 3社會效益和影響分析 31 HYPERLINK l bookmark120 o Current Document 可行性研究結(jié)論與建議 33 HYPERLINK l bookmark122 o Current Document 1擬建方案的結(jié)論性意見 33 HYPERLINK l bookmark124 o Curre

11、nt Document （1）項目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中 33 HYPERLINK l bookmark126 o Current Document （2）項目建設(shè)后續(xù)資金有保證 33 HYPERLINK l bookmark128 o Current Document （3）項目具有良好的社會效益 33（4）項目經(jīng)濟(jì)效益良好 33 HYPERLINK l bookmark130 o Current Document 2項目主要問題的解決辦法和建議 34 HYPERLINK l bookmark132 o Current Document （1 ）項目的主要問題 34（2）建議34 HYPERL

12、INK l bookmark136 o Current Document 3項目風(fēng)險及防范建議 34（1 ）項目風(fēng)險34（2 ）防范建議34 HYPERLINK l bookmark142 o Current Document 十 附表 35:項目工程計劃橫道圖:項目開發(fā)成本估算表:項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表:項目投資計劃估算表:資金來源與運用表:損益及利潤分配表:現(xiàn)金流量表（全部投資）:敏感性分析表十一 附件 35項目總論項目背景（1）項目名稱深圳市西帝實業(yè)有限公司“西帝大梅沙”項目開發(fā)可行性研究報告（2）開發(fā)公司 根據(jù)委托方提供的資料,深圳市西帝實業(yè)有限公司擁有鹽田區(qū)大梅沙J402

13、-0087、J402-0090、J402-0091宗地總用地面積 36,062平方米的土地使用權(quán)，土地用途為商業(yè)及商務(wù)公寓。深圳市西帝實業(yè)有限公司為本項目的開發(fā)主體，該公司具有2003年臨時開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，專項從事本地塊的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。開發(fā)公司基本情況見下表：表1 :開發(fā)公司情況簡介表企業(yè)名稱深圳市西帝實業(yè)有限公司住所深圳市南山區(qū)桃園西路西部城建大廈5樓505室法定代表人路繼芳注冊資本人民幣1000萬元（實收資本 1000萬元）企業(yè)類型有限責(zé)任公司注冊號4403012100161興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè) （不含專營、專控、專賣商品）；經(jīng)濟(jì)信息咨詢（不含限經(jīng)營范圍制項目

14、）。在鹽田區(qū)開發(fā)經(jīng)營J402-0087、J402-0090、J402-0091號房地產(chǎn)。營業(yè)期限2002年11月11日至2052年11月11日成立日期2002年11月11日注：本表來源于深圳市工商行政管理局企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（3）承擔(dān)可行性研究工作的單位受托單位：深圳市世聯(lián)房地產(chǎn)評估有限公司單位地址：深圳市深南東路深圳發(fā)展銀行大廈13層資質(zhì)證書：深中服資（評）字 002號資質(zhì)等級：一級法人代表：佟捷聯(lián)系電話：（0755）82080800（4）研究工作依據(jù)關(guān)于規(guī)范深圳市房地產(chǎn)項目計劃立項可行性研究報告編制的通知（深圳市發(fā)展計劃局：深計2003590號）房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法（建設(shè)部：建標(biāo)200

15、0205號）建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（國家計委、建設(shè)部：計投資1993530 號）關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評估方法的通知及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)199811 號）深圳建設(shè)工程價格信息（2003.14）企業(yè)提供的相關(guān)資料（5）項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)證、深圳市土地使用權(quán)出讓合同書、深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證等資料，項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：表2 :項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位：宗地號J402-0087號宗地J402-0090號宗地J402-0091號宗地實計規(guī)劃建設(shè)土地用途商業(yè)及商務(wù)公寓土地用途70 年（從 2002年9月10日至2072年9月9日止）土地使用面積29,010m212,469

16、 m214,583 m236,062 m容積率1.451.81.35計容積率面積213050 m222450 m219700 m254662 m商務(wù)公寓建筑222面積11,850 m16,450 m 210,700 m37,168 m商業(yè)建筑面積不少于1,200 m2不少于6,000 m2不少于9,000 m 2217,494 m建筑覆蓋率裙樓為w 85%、塔裙樓為w 85%、塔w 60樓為w 5%樓為w 45%建筑物高度或?qū)訑?shù)不超過18米不超過20米不超過15米-218754 m機(jī)動車泊位數(shù)200個300個-（車庫）總建筑面積73416 m 2:項目實際規(guī)劃建設(shè)的面積以委托方提供的有關(guān)數(shù)據(jù)為

17、準(zhǔn)。（6）項目開發(fā)手續(xù)項目土地使用權(quán)取得2002年9月9 日,路繼芳、姚杰與深圳市規(guī)劃與國土資源局簽訂深圳市土地使用權(quán)岀讓合同書深地合字（2002 ） 6025號，取得本項目用地的土地使用權(quán)，地塊編號為 J402-0087、J402-0090、J402-009 宗地，土地面積 36,062平方米， 土地用途為商業(yè)及商務(wù)公寓， 土地使用年期為 70年（從2002年9月10日至2072年9月9日），地價款為106,000,000元，根據(jù)委托方提供繳交地價款憑證，地價款已付清。2003年9月17日，根據(jù)深地合字（2002）6025號深圳市土地使用權(quán)岀讓合 同書補(bǔ)充協(xié)議書，土地使用權(quán)權(quán)利人變更為深圳市

18、西帝實業(yè)有限公司，并于2003年9月23日取得房地產(chǎn)證。項目開發(fā)合法性手續(xù)表3 :開發(fā)手續(xù)一覽表開發(fā)文件取得文件證號企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：4403012100161深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2003年臨時開發(fā)企業(yè)第110號深圳市土地使用權(quán)出讓合同書及補(bǔ)充協(xié)議書深地合字（2002 ） 6025號深圳市國有土地使用權(quán)有償使用繳款專用收據(jù)NO : E0000934 號NO : E0000933 號房地產(chǎn)證深房地字第 7000017106、7000017107 、 7000017105 號深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證深規(guī)土 規(guī)許字 07-2004-0019、07-2004-0020、07-2004-0

19、021 號結(jié)論項目用地權(quán)屬清晰，地價款已全部付清，并辦理了房地產(chǎn)證。項目已取得深圳市建設(shè)用地劃許可證，其他各項開發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在辦理中?？尚行匝芯拷Y(jié)論（1）市場預(yù)測市場風(fēng)險本項目商務(wù)公寓的發(fā)展設(shè)想反應(yīng)岀項目市場定位明確，項目商務(wù)公寓具有良好的 市場前景，商業(yè)部分面積過大，市場承接力較弱。如何制定合理的商業(yè)物業(yè)營銷 策略是項目最大的市場風(fēng)險。建筑本體風(fēng)險該項目目前尚未進(jìn)行場地平整，如果開發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后續(xù)資金 不足，則很有可能造成項目“爛尾”，如果項目銷售受阻，資金不能按計劃回籠,則有可能造成后期投入資金不足，造成停工。該項目存在一定建筑本體風(fēng)險。項目建設(shè)進(jìn)度項目建設(shè)工程從 200

20、4年9月至2006年3月，建設(shè)周期為 1.5年。其中2004年8月至2005年10月為規(guī)劃方案設(shè)計、土地平整、護(hù)坡工程等開發(fā)前期階段，基礎(chǔ)工程的開工時間為 2004年10月，竣工時間預(yù)計為2006年3月。2005年5月正式進(jìn)入項目的銷售期，銷售期至2008年下半年。對項目的經(jīng)濟(jì)測算期，從2002年下半年取土地使用權(quán)開始，至2008年下半年銷售期結(jié)束為止。（3）投資估算和資金籌措投資估算根據(jù)測算，項目的總投資為28,530.02萬元（含地價）詳見下表：表4:項目總投資估算表序號項目名稱總額（萬元）單價（元/ m2）占總投資比例1土地成本10,600.001,939.1937.2%2前期工程費32

21、7.9760.001.1%3建安工程13,171.552,409.6446.2%4管理費722.99132.262.5%5不可預(yù)見費404.9974.091.4%6其他費用191.3235.000.7%7財務(wù)費用1,399.95256.114.9%8銷售費用1,414.88258.845.0%9公用設(shè)施專用基金296.3854.221.0%10合計28,530.025,219.35100.00%注：單價為按計入容積率建筑面積計算的單價。資金籌措項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資及銷售回款。項目總投資為28,530.02萬元，各項資金來源金額見下表。表5:項目資金來源表序號項目資金（萬兀）

22、比例1自有資金10,865.9638.1%2銀行融資8,500.0029.8%3銷售收入9,164.0532.1%4總投資28,530.02100.0%（4）項目綜合評價結(jié)論項目建設(shè)手續(xù)正在辦理之中本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策；項目用地權(quán)屬清晰，地價款已全部付清，并辦理了房地產(chǎn)證。項目已取得深圳市建設(shè)用地劃許可證，其他各項開發(fā)、建設(shè)手續(xù)正在辦理中。項目建設(shè)后續(xù)資金有保證項目建設(shè)資金來源于自籌資金、銀行貸款和項目銷售回款。項目具有良好的社會效益項目的建設(shè)有利于發(fā)揮區(qū)域環(huán)境優(yōu)勢，完善城市功能，充分發(fā)掘區(qū)域價值，增加財政稅收，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會。項目經(jīng)濟(jì)效益良好表6:項目主

23、要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項目指標(biāo)1占地面積36,062.0m22總建筑面積（含地下）73,416.00m23項目總投資28,530.02力兀4項目經(jīng)營收入47,162.73力兀5利潤總額16,227.41力兀6稅后利潤13,793.30力兀7成本利潤率（稅前）56.88%8成本凈利潤率（稅后）48.35%9財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）6,180.86力兀10財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）17.6%11動態(tài)投資回收期5.63年12貸款償還期3.00年注：（1 ）上表為住宅銷售率 90%、商業(yè)銷售率65%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo);（2）項目動態(tài)投資回收期從 2002年下半年起計算。8/30/2018 二項目投資環(huán)境

24、和市場研究市場宏觀背景（1）全國投資環(huán)境2003年國民經(jīng)濟(jì)較快增長全年國內(nèi)生產(chǎn)總值116,694億元，按可比價格計算，比上年增長9.1%，加快1.1個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值17,247億元，增長2.5%，減慢0.4個百分點；第二產(chǎn)業(yè)增加值 61,778億元，增長12.5%，加快2.7個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值 37,669億元，增長6.7%，減慢0.8個百分點。在第三產(chǎn)業(yè)中，金融保險業(yè)增長 6.9%，批發(fā)和零售貿(mào)易餐飲業(yè)增長6.6%，房地產(chǎn)業(yè)增長 5.3%。產(chǎn)值（億元）150,000100,00050,000GDP 第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（億元）增長率15.00% 廠10.00% 5

25、.00% 0 00% WkGDP第一產(chǎn)業(yè) 第二|a增長率二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)全國房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r2004年1至5月份，中國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3703億元，同比增長 32 %,增幅比去年同期回落0.9個百分點。今年以來，全社會固定資產(chǎn)投資呈高速增長勢頭。一季度全社會固定資產(chǎn)投資同 比增長43 %，比去年同期增長了15.2個百分點，增幅之高是多年所沒有的。新開工項目過多，部分行業(yè)盲目投資增勢未減，鋼鐵、水泥投資增長一倍以上，其 中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 41.1 %。針對這種情況，中央采取一系列宏觀調(diào)控措施，連續(xù)出臺與房地產(chǎn)市場相關(guān)的多項重大政策，如對房地產(chǎn)項目堅持適度從緊的供地政策；積極調(diào)整土地供應(yīng)

26、結(jié)構(gòu)，加大普通商品房土地供應(yīng)，限制高檔商品房土地供應(yīng)；提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本 金比例；清理固定資產(chǎn)投資項目；停止非農(nóng)建設(shè)用地審批半年；緊縮房地產(chǎn)開發(fā) 信貸等。這一系列宏觀調(diào)控措施已經(jīng)取得初步成效。國家統(tǒng)計局發(fā)布的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)字表明，今年1至5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、土地購置面積等指標(biāo)增幅走低， 商品房銷售面積繼續(xù)保持快速增長。從土地開發(fā)情況來看，全國完成開發(fā)土地面積 6,480萬平方米，同比增長19.8 %， 低于去年同期 22.1個百分點；本年購置土地面積12,380萬平方米，同比增長9.8 %，增幅比去年同期回落46.9個百分點。5月當(dāng)月，全國完成土地購置面積2,888萬平方米，同比

27、下降 19.5 %。房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。1至5月份，全國累計完成房屋竣工面積7,084萬平方米，同比增長 21.4 %，增幅比去年同期低 20個百分點。 全國商品房完成銷售面積 8,310萬平方米，同比增長 30.9 %。其中，銷售給個人 7,839萬平方米，同比增長 32 %。房地產(chǎn)開發(fā)資金結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到調(diào)整。1至5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源累計為6,173億元，同比增長39.3 %，低于去年同期3.2個百分點。其中， 國內(nèi)貸款1,408億元，增長17.6 %;企業(yè)自籌資金 1,919億元，增長42.3 %。 與此同時，商品房平均銷售價格明顯攀升。1至5月份，

28、全國商品房平均銷售價格為2,708元/平方米，同比增長10.7 %，增幅比去年同期提高3.7個百分點。有關(guān)專家認(rèn)為，盡管從前5個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看岀，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控已經(jīng)取得一定的效果，投資開始從高位持續(xù)回落，但是投資增幅仍較大，投資結(jié)構(gòu) 不合理、商品房價格偏高的問題仍然存在，宏觀調(diào)控的任務(wù)仍然不能放松。對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，國家發(fā)展和改革委員會有關(guān)負(fù)責(zé)人近日指岀，國家鼓勵 發(fā)展居民住宅，特別是中低檔商品房。今年的宏觀調(diào)控主要用經(jīng)濟(jì)的、法律的手 段，輔之以必要的行政辦法來進(jìn)行。只要是有條件、有能力的企業(yè)和開發(fā)商，只 要能保證資金等各方面的供給，符合各方面法律法規(guī)的要求，在允許的范圍內(nèi)仍 可

29、以發(fā)展。土地市場不斷規(guī)范去年，國土資源部發(fā)布了招標(biāo)拍賣掛牌岀讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（即國土資源部11號令），明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營性用地，以及上述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者 的，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式岀讓，并會同監(jiān)察部開展了監(jiān)督檢查工作。前不久，又發(fā)布了協(xié)議岀讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（即國土資源部 21號令），嚴(yán)格限定了協(xié)議岀讓范圍，規(guī)范了協(xié)議岀讓程序，即協(xié)議岀讓必須做到公開岀讓計 劃，公開選擇用地者，集體決定地價，公開協(xié)議結(jié)果；明確規(guī)定，以協(xié)議方式岀 讓國有土地使用權(quán)的岀讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。國土資源部21號令

30、的頒布實施，對充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用，保證土地使用權(quán) 交易的公開、公正、公平，防止暗箱操作”，遏制腐敗滋生，維護(hù)土地市場正常秩序，促進(jìn)市場規(guī)范運行將起到重要作用。國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知（國辦發(fā)明電200420號）更加嚴(yán)格的加強(qiáng)了對土地市場治理整頓，將會促進(jìn)提高市場 公開程度，實現(xiàn)公正的土地市場秩序，完善土地權(quán)利體系，明晰土地權(quán)能，統(tǒng)一 土地登記，保障交易安全。房地產(chǎn)開發(fā)由過快發(fā)展走向相對平穩(wěn)國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明，1至5月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3,703億元，同比增長 32 %，增幅比去年同期回落0.9個百

31、分點。今年以來，全社會固定資產(chǎn)投資呈高速增長勢頭。一季度全社會固定資產(chǎn)投資同比增長43 %，比去年同期增長了15.2個百分點，增幅之高是多年所沒有的。新開工項目過多，部分行業(yè)盲目投資增勢未減，鋼鐵、水泥投資增長一倍以上，其 中房地產(chǎn)開發(fā)投資增長41.1 %。今年1至5月份房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、土地購置面積等指標(biāo)增幅走低， 商品房銷售面積繼續(xù)保持快速增長。從土地開發(fā)情況來看，全國完成開發(fā)土地面 積6,480萬平方米，同比增長19.8 %，低于去年同期22.1個百分點；本年購置土 地面積12,380萬平方米，同比增長 9.8 %，增幅比去年同期回落46.9個百分點。5月當(dāng)月，全國完成土地購置

32、面積2,888萬平方米，同比下降19.5 %。房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。1至5月份，全國累計完成房屋竣工面積7,084萬平方米，同比增長 21.4 %，增幅比去年同期低 20個百分點。 全國商品房完成銷售面積 8,310萬平方米，同比增長 30.9 %。其中，銷售給個人 7,839萬平方米，同比增長 32 %。全國總體房價水平有所抬高，房價地域分化明顯商品房平均銷售價格明顯攀升。1至5月份，全國商品房平均銷售價格為2,708元/平方米，同比增長 10.7 %，增幅比去年同期提高3.7個百分點。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū) 價格將保持增長

33、勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。深圳市投資宏觀背景深圳市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，人均GDP居全國大中城市首位統(tǒng)計顯示，二00三年深圳實現(xiàn)生產(chǎn)總值2,860.51億元，在全國大城市中列第四位，經(jīng)濟(jì)增長率創(chuàng)八年來新高，比上年增長百分之十七點三，深圳去年人均GDP首次超過5萬元，達(dá)到 53,887元，增長7.5%。表7 :部分城市人均 GDP比較城市深圳北京上海國民生產(chǎn)總值（億元）2,860.513,611.96,250.8比上年增長率（%）17.310.511.8人均GDP （元/人）53,38731,61346,700比上年增長率（%）17.39.2以上數(shù)據(jù)根據(jù)各城

34、市公布。GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系,房地產(chǎn)進(jìn)入快速增長期由國際城市發(fā)展經(jīng)驗可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 而近幾年深圳經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展。根據(jù)人均GDP來判斷，深圳的房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入快速增長期。表8 :國際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值的關(guān)系圖單位:美元發(fā)展時期啟動期緩慢發(fā)展期快速增長期發(fā)展速度放緩直至停滯不前人均GDP1,0003,0004,0008,000表9 :深圳近期人均 GDP變化表單位:美元年份1993199819992000200120022003人均1,9534,0224,3384,6475,2365,5586,510GDP人均住房支出呈上升態(tài)勢

35、據(jù)市統(tǒng)計局最新公布的調(diào)查顯示，2003年我市居民可支配收入為 25,935.84元，與上年相比上升 4% ;居民人均消費支岀為 19,960.32元，增長5.5%。深圳居民 的消費觀念正發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，越來越多的居民開始選擇投資。據(jù)統(tǒng)計，去年我市居民人均借貸支岀19,147.92元，比上年增長6.8% ;人均銀行存款15,986.28元,增長16.2% ;人均提取存款17,207.05元，增長6.3%，人均取款高于存款1,221元。據(jù)調(diào)查，相當(dāng)部分居民將存款用作各類投資，如購房等，2003年度人均購房支岀3,263.8 元，增長 59.8%。物業(yè)投資政策分析重大政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)

36、生調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)提岀了新的需求。城市對外開放水平不斷提高，形成全方位開放的格局。政府 加大投資力度，建成了一批重點市政工程，如濱海大道、中心公園一期改造工程 等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為國際花園城市。六大市政工程及 地鐵工程的建設(shè)正在進(jìn)行之中，建成后將進(jìn)一步提高城市的整體形象，改變目前 的居住置業(yè)分布及交通格局。房地產(chǎn)相關(guān)政策趨勢深圳市從2002年10月1日起執(zhí)行廣東省建設(shè)廳、廣東省物價局制定的廣東省 房屋交易價格計算暫行規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整 層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積，即套內(nèi)建筑面積”計算房價；整

37、幢岀售的，以該幢房屋建筑面積計算房價。交樓時實測面積與原計價面積如果岀現(xiàn) 差異，面積誤差比正負(fù) 3%以上的，買家有權(quán)退房。2003年6月29日，內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排（英文簡稱CEPA ）正式簽訂，該政策對房地產(chǎn)行業(yè)諸如辦公樓、投資型住宅物業(yè)、商鋪等將 產(chǎn)生巨大的帶動作用。根據(jù)CEPA的規(guī)定，今后內(nèi)地將允許香港公司以獨資形式在內(nèi)地提供以收費或合同為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)服務(wù)；凡是取得內(nèi)地建筑企業(yè)資質(zhì)的港 資企業(yè)可在全國范圍內(nèi)參加工程投標(biāo)；允許香港公司全資收購內(nèi)地的建筑企業(yè)等 等。這些規(guī)定將加深港深合作、促進(jìn)資金相互滲透，為深圳市場乃至珠三角市場 帶來新一輪的發(fā)展動力。其深遠(yuǎn)影響不僅在于政

38、府對開發(fā)商、中介公司身份的全 面認(rèn)證，更多的是將促進(jìn)未來房地產(chǎn)市場競爭制度走向透明化、規(guī)范化和專業(yè)化。2003年，深圳市政府實施了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（100公頃以內(nèi)）、將存量土地納入計劃、取消特區(qū)外購房入戶”等調(diào)控措施。上述措施的相繼出臺，使得我市商品房供給增長過快的勢頭得以有效遏制， 對深圳市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)、理性運行起了一定的促進(jìn)作用。城市遠(yuǎn)景及發(fā)展定位根據(jù)深圳市總體規(guī)劃（1996-2010 ），深圳市城市發(fā)展總目標(biāo)是：具有全國意 義的綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以集裝箱運輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補(bǔ)的以 金融、商貿(mào)、運輸、信息、旅游為優(yōu)勢的中心城市，以高新技

39、術(shù)為先導(dǎo)，電子工 業(yè)等制造業(yè)為主的先進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)基地；把深圳建設(shè)成為一個園林式花園城市，成 為我國進(jìn)一步對外開放的窗口”隨著中興路北側(cè)開發(fā)建設(shè)、地鐵1號線、大學(xué)城、西部跨海大橋、 9+1 ”高新產(chǎn)業(yè)帶啟動等工程啟動，政府將進(jìn)一步加大投資力度，2004年地鐵1號線工程竣工使用、2005年建成西部跨海大橋，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投 資環(huán)境，使深圳成為更具吸引力、快速發(fā)展的城市。2010年深圳市遠(yuǎn)景經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，人均住宅20就，人均綠地11就，人口規(guī)模510力深圳市房地產(chǎn)市場前瞻 深圳市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2004年一季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資103.2億元，比上年同

40、期增長 8.79 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度繼續(xù)低于同期全市GDP增長速度（19.1 %）,并與去年全年9.4 %的開發(fā)投資增長速度基本接近。房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)保持平穩(wěn)。一季度全市商品房新開工面積為324.11萬平方米，比上年增長9.07 %;商品房施工面積達(dá)到 2,036.88萬平方米，比上年同期增加 1.83 %。新開工面積增長率較 去年底的1.38 %有較大幅度增長，而施工面積增長幅度不大，與去年底基本接近。 商品房竣工面積為172.41萬平方米，比上年減少31.64 %。其中，住宅竣工面積為1,527.65萬平方米，同比減少32.46 %;辦公樓、商業(yè)用房竣工面積也都岀現(xiàn)較大幅度減少。

41、表10 : 一季度商品房投資完成情況指標(biāo)單位2004年1季度去年同期同比一、商品房完成投資億元103.294.868.79二、商品房施工面積萬平方米2,036.882,000.31.83其中：1、住宅萬平方米1,527.651,557.541.922、辦公樓萬平方米98.5782.6819.223、商業(yè)用房萬平方米216.89195.0211.214、其它萬平方米193.77165.0617.39其中：新開工面積萬平方米324.11297.169.07二、商品房竣工面積萬平方米172.41252.2231.64其中：1、住宅萬平方米139.25206.1632.462、辦公樓萬平方米3.65.

42、4133.243、商業(yè)用房萬平方米18.7328.9235.244、其它萬平方米10.8311.727.59深圳市房地產(chǎn)市場未來預(yù)測房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長，市場供給基本充足， 市場供求總量基本保持均衡,房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康、快速的發(fā)展局面；非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長，但銷售規(guī)模有限；寫字樓市場競爭激烈，商業(yè)用房市場將繼續(xù)景氣；房地產(chǎn)市場 外移”日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場的重點區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步形成；外資進(jìn)入深圳房地產(chǎn)市場的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)外銷市場將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)；房地產(chǎn)需求旺盛將推動價格上升，價格增長幅度將保持在

43、合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價格總體保持平穩(wěn)波動。區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測地理位置鹽田區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)東部。1998年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)， 深圳市正式設(shè)立鹽田區(qū)，從此鹽田區(qū)成為深圳市東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點地區(qū)。鹽田區(qū)東起大鵬灣背仔角，南 與香港新界山水相連，西連羅湖蓮塘，北鄰龍崗區(qū)。轄區(qū)面積70.49平方公里，由沙頭角、鹽田港、梅沙三大組團(tuán)組成。鹽田港區(qū)6平方公里，后方陸域18平方公里。目前人口數(shù)量約4萬人，其中有1.7萬常住人口和 2.8萬暫住人口。片區(qū)外部主要通過沿港大道、南山大道和北山 大道與外圍交通相接，區(qū)內(nèi)明珠大道、新安路、永安路和洪安大道相交構(gòu)成片區(qū) 路網(wǎng)架，平鹽鐵路沿鹽橫路開往平湖。區(qū)域概況鹽田區(qū)自然

44、資源豐富，區(qū)域以港口、商住、旅游功能為主。主要分為沙頭角、鹽 田港、梅沙三個組團(tuán)。沙頭角組團(tuán)為高密度工業(yè)城鎮(zhèn)，為鹽田區(qū)行政、商業(yè)、金 融貿(mào)易中心。鹽田港為港口服務(wù)及工業(yè)制造中心。梅沙組團(tuán)為深圳東部旅游基地 及海濱旅游度假區(qū)。片區(qū)發(fā)展規(guī)劃沙頭角組團(tuán)為高密度工業(yè)城鎮(zhèn)，未來發(fā)展為鹽田區(qū)行政、商業(yè)、金融貿(mào)易中心，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，降低人口密度，發(fā)展保稅工業(yè)和先進(jìn)工業(yè)。鹽田組團(tuán)為鹽田區(qū)的涉外、文化中心，鹽田港生產(chǎn)及其后勤服務(wù)基地。梅沙組團(tuán)為深圳 東部旅游基地及海濱旅游度假區(qū)。大梅沙的用地布局原則：海濱旅游用地應(yīng)沿海和沙灘布置，縱深發(fā)展結(jié)合東部高速公路依次為旅游用地、旅游基地服務(wù)設(shè)施和海濱度假區(qū)。小梅沙的用地

45、布局原則：常年性服務(wù)的海洋世界在用地的東側(cè)布局，它的西 側(cè)為海濱旅游及服務(wù)設(shè)施用地。后方陸域的明珠大道和新安路西側(cè)成為發(fā)展重點區(qū)域規(guī)劃布置商業(yè)金融貿(mào)易用地和文化娛樂用地，布置涉外機(jī)構(gòu)和管理機(jī)構(gòu)，另外在東港區(qū)與大梅沙結(jié) 合部，安排海員俱樂部、港口賓館等。根據(jù)規(guī)劃，2010年鹽田片區(qū)人口將由目前的 4.5萬人，增至10萬人，其中常 住人口 4.6萬人，暫住人口 5.4萬人，常暫比由目前的 1 : 65增至1： 1.17， 常住人口比例增大。宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒最近實施的四大基礎(chǔ)行業(yè)提咼資本金比例的最新規(guī)定及去年中國人民銀行岀 臺的121文件通知指出要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸管理，給開發(fā)商帶來資金運作

46、 上的壓力；國土資源部頒布的深入開展土地市場治理整頓工作實施方案，全面治理整頓土地市場，對土地供應(yīng)的控制可規(guī)范化管理有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展；國務(wù)院發(fā)表關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知，通知明確指岀全國房地產(chǎn)市場是健康發(fā)展，并明確提岀房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”對房地產(chǎn)市場是一個重大利好；目前的宏觀調(diào)控對成熟的市場（深圳）影響不大，深圳市房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速發(fā)展階段，供需壓力仍然較大，未來競爭將十分激烈；市場競爭體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競爭，對市場細(xì)分與產(chǎn)品附加價值亦提岀更高 的要求，這對發(fā)展商的開發(fā)、經(jīng)營帶來一定壓力。區(qū)域市場分析（1）區(qū)域市場界定本項目位于鹽田區(qū)梅沙片區(qū)，以下我們對梅沙

47、片區(qū)進(jìn)行重點分析。梅沙片區(qū)位置：大梅沙、崎頭嶺以東，二線通道以南，北仔角聯(lián)檢站以西，小梅 沙灣海域的下梅沙用地以北區(qū)域。梅沙片區(qū)占地約 36平方公里，目前人口約有1.2萬人，其中0.5萬常住人口和0.7 萬暫住人口，片區(qū)外部主要通過沿海公路和東部沿海高速公路（鹽壩段）與外圍 交通相接，區(qū)內(nèi)沿海大道和區(qū)內(nèi)道路相交構(gòu)成片區(qū)路網(wǎng)架。片區(qū)以旅游功能為主，兼有居住功能。自然景觀片區(qū)有獨特自然資源一三面連綿起伏的山巒，一面一望無際大海和蜿蜓數(shù)里的沙灘，被定位為深圳市東部旅游、度假基地。海灘：沙灘綿延 2公里，沙質(zhì)細(xì)軟，海水透明。藍(lán)天、碧海、白沙、細(xì)浪，極具 視覺觀賞價值。植被：丘陵地帶，屬梧桐山脈，海拔在

48、400米以下，山勢不陡峭，為低矮灌木覆蓋，無裸露黃土。山形蜿蜒、滿目青翠，極具視覺觀賞價值。氣候：一年有九個月氣溫在攝氏20度以上，空氣污染指數(shù)為僅 30（深圳市為60），氣候宜人，溫度適中。旅游功能2002年大梅沙客流量 400萬人次，旅游旺季單日客流量達(dá)10萬人次。1999年大梅沙已由商業(yè)性質(zhì)改為非商業(yè)性質(zhì)的觀光旅游區(qū)，其沙灘建設(shè)已近尾聲，后方區(qū)域的酒店物業(yè)、商業(yè)街及公共綠地正在建設(shè)中。居住功能沿海公路北側(cè)原為大梅沙村、上坪村、小梅沙村等自然村構(gòu)成，現(xiàn)正在進(jìn)行拆遷 改造。近年來別墅、商業(yè)、酒店、公寓綜合用地的成功拍賣和招標(biāo)，標(biāo)志著梅沙 片區(qū)居住性質(zhì)發(fā)生改變。（2 ）供給分析從2003年7月

49、的萬科東海岸開盤以來，東部海濱樓盤開始引起深圳地產(chǎn)界的廣 泛關(guān)注，隨著東海岸的揭幕，周邊的海語東園、I領(lǐng)海、倚天閣等大梅沙項目陸續(xù)發(fā)威，該區(qū)域樓盤大多以海景及休閑度假作為賣點，消費人群也主要面對高收入 的休閑一族。目前東部地產(chǎn)最大的不足就是配套設(shè)施不夠完善、交通不夠便利， 而隨著三洲田 6.9平方公里東部華僑城項目的啟動，以及鹽田至市區(qū)第二通道的 規(guī)劃建設(shè)，東部地產(chǎn)以其豐富的山海資源，將成為深圳高尚社區(qū)的首選之地。2003年鹽田區(qū)呈現(xiàn)出東風(fēng)漸強(qiáng)的樓市新格局。梅沙片區(qū)房地產(chǎn)項目分布情況#（產(chǎn)權(quán)式）酒店：1雅蘭酒店、2.海景酒店、 酒店式公寓：1心海假日一期、2I領(lǐng)海、 主宅區(qū)：1萬科東海岸；2心

50、海假日二期、3笆堤雅酒店、4.百仕達(dá)用地3水云間、4鼎太用地3云頂住宅、4、富春東方崎頭嶺、5.濠信半島長灘未來三五年梅沙片區(qū)市場供給開發(fā)商景觀資源建設(shè)期預(yù)計物業(yè)功能與建筑面積萬科在山中 在湖畔 海是背景四年（2003 年）居?。ㄗ≌⒐?、別墅）206500 就商業(yè)（商場、酒店、會所） 4300m2百仕達(dá)在湖中兩年旅游、商業(yè)、酒店、公寓W 21000山海是背景（2004 年）im2云頂投資山景，湖景、海景三至五年別墅：36000 m如鴻湖景兩年住宅：20400 m觀景（2004 年）商業(yè)：3600 im2濠信山景、海景、四至五年別墅、公寓：19260 m湖景（2004 年）酒店：12840

51、m鼎太湖景公寓、酒店、辦公：38750 m富春東方崎山景四年公寓：9819.8 m頭嶺海景（已開發(fā)第一期）別墅：24784.57 m分析結(jié)論：梅沙片區(qū)借助自然資源優(yōu)越，促進(jìn)旅游發(fā)展，同時也帶給房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的發(fā) 展機(jī)遇；目前梅沙片區(qū)以度假型公寓為主，度假型公寓的戶型主要以小面積為主，整 個市場消化程度較高； 該片區(qū)開發(fā)層面的品牌發(fā)展商將在市場中角逐。（3 ）需求分析目前梅沙片內(nèi)以休閑度假為主的住宅、另廛和酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店，購買者 主要以投資型客戶為主，片區(qū)內(nèi)物業(yè)主要以投資型物業(yè)為主，目標(biāo)客戶主要為企 業(yè)老總、企業(yè)高級經(jīng)理層、演藝界人士、港人及有山景和海景旅游度假情結(jié)的人 士。（4 ）競爭分

52、析未來三至五年推岀的4個項目定位預(yù)計與本項目較為相似，對本項目將形成直接的競爭威脅。這些項目區(qū)域資源極為相近，區(qū)域市場存在一定同質(zhì)化趨勢，未來 幾年片區(qū)內(nèi)存在一定競爭壓力。（5）典型物業(yè)調(diào)查梅沙片區(qū)推岀的物業(yè)主要為住宅、酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)酒店，住宅以2房、3房為主，酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)酒店以40-50平方米為主。樓宇類型以小高層多。8/30/2018 表11:片區(qū)公寓物業(yè)典型樓盤一覽表項目名稱位置規(guī)模樓宇類型均價（元 /m 2）主力戶型（m2）銷售開盤時間備注天琴灣海岸公館鹽田鹽壩高速及鹽梅路之 間22504.75 平方 米聯(lián)體度假型 公寓2萬2、3房90 %2004/04景觀優(yōu)越，地理優(yōu)越，為 片

53、區(qū)內(nèi)售價最高物業(yè)海語東園鹽壩高速公路以南， 大梅沙海濱浴場以北8棟萬科東海岸一期外環(huán)路西8.7萬平方米小高層住 宅（70年萬科東海岸二期6.4萬平方米產(chǎn)權(quán)）倚天閣大梅沙月光路半山間5棟5層心海假日一期鹽田大梅沙海濱公園8955 平方東側(cè)米水云間大梅沙海濱公園旁1.84力平方米酒店式公 寓（70年鹽田鹽梅路與內(nèi)環(huán)路共189戶產(chǎn)權(quán)）I領(lǐng)海交界處雅蘭酒店鹽田大梅沙鹽梅路 8 號1.28力平方米產(chǎn)權(quán)式酒 店（40年海景酒店鹽田大梅沙鹽梅路1.41力平方米產(chǎn)權(quán)）7,8001、2房70 %2003/08前6年必須由酒店式管理，此后自愿岀租小高層：7000 多層：6500-7000為東部的大規(guī)模、低密小戶型

54、：6500 Townhouse:110002-4房2003/07度生態(tài)社區(qū)。小高層：8000Townhouse : 價格為 10000-19000/83-15070 %2004/07為東部的大規(guī)模、低密 度生態(tài)社區(qū)。13,00040-100方米平50 %2003.11戶戶擁有270度永久 無遮擋的全海景，畔半 山海景樓盤8,00045平方米92 %2001.10三星級酒店，實行酒店式管理送簡裝及家電。戶戶面7,8005585 %2002.5南朝北，盡覽山海景 觀。13,00037-8080 %2003.9送精裝及家電。戶戶面 南朝北，盡覽山海景觀12,000-20,0003776%2001.1

55、四星級酒店，實行酒店式管理13,0003780%一期 2000.9二期 2002.8準(zhǔn)四星級酒店，實行酒店式管理8/30/2018 分析結(jié)論目前梅沙片區(qū)在售住宅物業(yè)樓盤的售價在6,5008,000元/平方米左右，酒店式公寓售價約 8,000元/平方米，產(chǎn)權(quán)酒店的售價在 12,000-13,000 元/平方 米之間，采用較完善的酒店式管理及有海景、山景資源的樓盤則售價相對提高20-30%左右；片區(qū)樓盤規(guī)模普遍偏小，依托大型社區(qū)環(huán)境的樓盤較少；片區(qū)內(nèi)40-50平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店及酒店式公寓、面積在100平方米以上的住宅物業(yè)較為暢銷；在結(jié)合各自產(chǎn)品、配套特點的推廣條件下，樓宇素質(zhì)好且引進(jìn)完善的酒店管

56、理服務(wù)的樓盤，實現(xiàn)的銷售率基本在 目前梅沙片區(qū)基本無推岀的商業(yè)物業(yè)， 目前萬科東海岸推出的步行街只租不售 部分，發(fā)展商的主要考慮出租。70%-80%。受片區(qū)季節(jié)性的特征，商業(yè)氛圍較淡,80元/平方米，在售的樓盤商業(yè)裙樓(6)片區(qū)房地產(chǎn)市場分析結(jié)論2003年片區(qū)房地產(chǎn)市場進(jìn)入全面啟動階段，東部海濱樓盤便吸引了眾多眼球。而 隨著東部交通問題的改善及東部開發(fā)的加速，未來東部房地產(chǎn)成為深圳未來最看 好的高尚住宅區(qū)。未來推岀的項目定位與本項目較為相似，對本項目將形成直接的競爭威脅。同時 片區(qū)季節(jié)性較強(qiáng)，商業(yè)氛圍較淡。項目分析及評價地塊分析(1 )項目位置項目三塊宗地位于深圳市鹽田區(qū)大梅沙，三塊宗地緊密相

57、鄰，東臨規(guī)劃路，南面為地塊J402-0092(百仕達(dá)公司用地)，西面為“愿望湖”，北面為其他公司地塊。 圖2:項目位置圖圖3 :各地塊形狀圖圖3 :宗地東向景觀圖4 :宗地南向景觀圖5 :宗地西向景觀圖6 :宗地北向景觀（2）地形、地勢三塊宗地緊密相鄰，組合成不規(guī)則的倒L”形，地塊平整，為待建空地，無地上附著物圖7:地塊現(xiàn)狀（3）水電氣保障根據(jù)深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證關(guān)于市政設(shè)施要求的有關(guān)說明，給水、雨水、 污水接周圍道路市政水管網(wǎng)。燃?xì)狻㈦娫?、通訊與相關(guān)部門聯(lián)系。（4）規(guī)劃限制條件根據(jù)深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證，總體布局及建筑退紅線要求：J402-0090 地塊與J402-0091 地塊之間、

58、J402-007 地塊與 J402-0090 地塊之間的道路必須作為步行街進(jìn)設(shè)計，沿步行街一側(cè)如確定安排陽臺，陽臺岀挑建筑外墻不得超過0.6米。建筑在沿步街一側(cè)建議設(shè)計兩層高的拱廊;J402-0087與J402-0090地塊的地下車庫允許貫通， J402-0087西北側(cè)車行 岀入口為主入口，東南側(cè)車行岀入口為輔岀入口；J402-0090 東南側(cè)車行岀入口為主入口，西北側(cè)車行岀入口為輔岀入口；J402-0087 地塊建筑屋頂應(yīng)不少于80%面積的坡屋頂，且坡度不得小于25度。屋頂為坡頂時，其屋脊最高處不得超過21米；J402-0090地塊建筑屋頂應(yīng)不少于80%面積的坡屋頂，且坡度不得小于25度。屋

59、頂為坡頂時，其屋脊最高外不得超過23米；J402-0091地塊建筑屋頂應(yīng)不少于80%面積的坡屋頂，且坡度不得小于 25度。屋頂為坡頂時，其屋脊最高外不得超過18米。2項目SWOT分析優(yōu)勢（S）三塊宗地環(huán)繞愿望湖，且南面可觀海景，景觀資源豐富；項目商業(yè)規(guī)劃為梅沙片區(qū)的商業(yè)中心，規(guī)劃起點較高；劣勢（W）J402-0087號宗地的海景觀受其余兩地塊的限制，相對資源條件較差；項目商業(yè)面積較大，目前周邊人氣較淡，未來市場壓力較大；目前周邊生活配套尚不健全；機(jī)會（O ）政府將大力發(fā)展鹽田區(qū)東部沿海地帶；藍(lán)色鹽田區(qū)域營銷，梅沙近兩年土地成功拍賣，提高整個片區(qū)的認(rèn)知度；鹽田區(qū)政府加大梅沙地區(qū)的配套娛樂設(shè)施的建

60、設(shè)及推出；大梅沙為旅游度假基地，增大了度假人士對本項目的了解；鹽壩高速公路的開通大大縮短了大梅沙與市區(qū)的交通時間；華僑城取得三洲田旅游項目，投資30個億打造東部華僑城，引發(fā)了鹽田東部的新一輪投資熱潮；隨著生活水平的提高，人們的生活觀念與方式不斷發(fā)生變化，度假概念正在被消費者廣為接受。威脅（T）項目周邊推出的樓盤心海假日、領(lǐng)海、海語東園等項目，對本項目帶來直接的競爭壓力。項目評價宗地環(huán)繞愿望湖，且南面可觀海景，景觀資源豐富。區(qū)域市場存在一定同質(zhì)化趨勢，項目商業(yè)規(guī)模較大，開發(fā)周期長，面臨較大的市 場競爭壓力和市場不確定性因素。四市場定位及項目評估項目定位通過項目的SWOT分析，根據(jù)項目的規(guī)劃特征，