房地產(chǎn)公司按揭貸款管理辦法模版

1、按揭貸款管理辦法總則 隨著我國住房制度改革的逐步深化以及房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，采用按揭貸款方式進(jìn)行房屋銷售已成為房地產(chǎn)企業(yè)重要的售房模式。而運(yùn)用按揭貸款方式售房，需做好各環(huán)節(jié)的管理。根據(jù)銀行辦理個人購房按揭貸款的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我公司財(cái)務(wù)管理實(shí)際，特制訂本按揭貸款管理辦法。第二章 辦理按揭貸款的程序 與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議需提供的資料一、簽訂合作協(xié)議前需向銀行提供的資料（一）基本材料1. 營業(yè)執(zhí)照（副本）復(fù)印件2. 資質(zhì)等級證書3. 法人代碼證書4. 法定代表人身份證、法人資格證、法定代表人授權(quán)委托書5. 稅務(wù)登記證復(fù)印件6. 企業(yè)章程7. 企業(yè)概況及領(lǐng)導(dǎo)者簡介8. 貸款證復(fù)印件9. 按揭貸

2、款申請書10. 上3年及近期會計(jì)（審計(jì)）師事務(wù)所審計(jì)報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)表（二）項(xiàng)目材料1. 國有土地使用權(quán)證及國有土地使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓合同2. 建設(shè)用地規(guī)劃許可證3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證4. 建筑工程施工許可證5. 商品房銷（預(yù)）售許可證6. 項(xiàng)目可行性報(bào)告7. 項(xiàng)目簡況、項(xiàng)目投資及形象進(jìn)度情況 8. 銀行要求提交的其他材料二、簽訂協(xié)議前需與銀行商議的主要事項(xiàng)1. 達(dá)到按揭貸款的資格與對象：資格是有還款能力的業(yè)主；對象是具有完全民事能力的中國境內(nèi)居民。2. 按揭貸款的性質(zhì)：協(xié)商為階段性按揭貸款，即房產(chǎn)證辦出，他項(xiàng)權(quán)利證書交給銀行，保證期即告結(jié)束，銀行解凍保證金。 3. 按揭貸款保證金比例：不超出5%

3、。4. 按揭貸款的年限及成數(shù)：住宅最高年限30年、房價總額的80%；商鋪?zhàn)罡吣晗?0年、房價總額的60%（銀行規(guī)定變化時依銀行規(guī)定進(jìn)行調(diào)整）。5. 達(dá)到辦理按揭貸款條件時的工程進(jìn)度：完成投資額達(dá)到的比例或形象進(jìn)度需達(dá)到的比例。6. 若在有流資貸款或在建工程貸款銀行辦理按揭，按揭貸款到賬后銀行是否要求留一定比例的款項(xiàng)，若銀行有此要求，比例應(yīng)控制在銀行要求的最低比例以內(nèi)。7. 貸款業(yè)主所辦手續(xù)的程序是否繁瑣：是否一站式簽字、是否夫妻雙方到場簽字、未婚是否寫證明、簽字是否拖延很長時間、銷售合同備案及貸款業(yè)主辦理完按揭貸款手續(xù)后資金到賬是否及時等。8. 定金及首付款的交納是否規(guī)定。9. 保險及公證是否

4、指定，保險比率是否降低，是否要中介機(jī)構(gòu)參與，中介費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的確定。10. 其他事項(xiàng)。 簽訂銀行合作協(xié)議需考慮按揭貸款額度，規(guī)避銀行風(fēng)險及按揭貸款逾期的風(fēng)險。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的大小，確定每個項(xiàng)目一般在兩個以上銀行申請按揭貸款，申請額度可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況與銀行協(xié)商后確定。 第四條 財(cái)務(wù)部、銷售部共同與銀行商談按揭貸款合作協(xié)議條款：確定貸款銀行后，財(cái)務(wù)部、銷售部要根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)共同與銀行商定協(xié)議的有關(guān)條款，經(jīng)公司法律顧問及總經(jīng)理審閱后，再與銀行正式簽訂合作協(xié)議，盡可能使合作順暢、簡便易行，規(guī)避風(fēng)險。第五條 按揭貸款的標(biāo)準(zhǔn)及申請需具備的條件一、公司的標(biāo)準(zhǔn)及條件1. 五證（國有土地使用權(quán)證及國有土地使用

5、權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房銷售許可證)齊全；2. 工程達(dá)到銀行要求的進(jìn)度；3. 已簽訂了按揭貸款合作協(xié)議；4. 在協(xié)議約定的按揭貸款額度內(nèi)提供的資料符合商品房銷售合同備案及抵押條件。二、個人的標(biāo)準(zhǔn)及條件1. 已足額支付首付款并已與公司簽訂商品房買賣合同；2. 有收入來源足以支付按揭各期間本息的證明；3. 戶口證明；4. 結(jié)婚證明及未婚證明；5. 無信用不良記錄；6. 能足額交納簽訂商品房銷售合同后所需的保險費(fèi)、公證費(fèi)及抵押登記有關(guān)的費(fèi)用、辦理房產(chǎn)證所需的契稅、維修基金、測繪費(fèi)、登記費(fèi)、印花稅、工本費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用；7. 身體健康，個人綜合素

6、質(zhì)較高，家庭背景較好。第六條 銷售部與購房業(yè)主協(xié)商，實(shí)施按揭貸款一、公司財(cái)務(wù)部與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議后，復(fù)印件交由銷售部依協(xié)議執(zhí)行，在協(xié)議約定的額度內(nèi)實(shí)施按揭貸款。二、銷售部及時與購房業(yè)主溝通，了解業(yè)主付款方式。對于采用按揭貸款方式購房者，要協(xié)調(diào)好銀行、業(yè)主及中介機(jī)構(gòu)的關(guān)系，按照辦理按揭貸款手續(xù)的流程，準(zhǔn)備充分，一站式了結(jié)。三、銷售部與業(yè)主簽訂商品房買賣合同，并在合同中明確約定采用按揭貸款方式購房。簽訂合同后，要在規(guī)定的時間內(nèi)辦妥按揭貸款手續(xù)。與業(yè)主簽訂商品房買賣合同時，針對按揭貸款逾期還款現(xiàn)象，應(yīng)明確業(yè)主的違約責(zé)任條款。 第七條 辦理按揭貸款手續(xù)需注意的事項(xiàng)一、公司與業(yè)主簽訂商品房買賣合

7、同、業(yè)主與銀行簽訂借款協(xié)議及辦理按揭抵押手續(xù)要盡可能實(shí)行一站式，簡便易行，降低費(fèi)用，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得業(yè)主對我公司的持續(xù)信任；二、銜接好各階段、各環(huán)節(jié)手續(xù)辦理的時間，縮短銀行放款時間；三、交首付款進(jìn)賬要由銷售部配合，保證安全，開具發(fā)票要及時；四、銷售代表觀念要超前，配合要到位，服務(wù)要耐心。第八條 按揭貸款的入賬操作一、按揭貸款手續(xù)辦理結(jié)束后，負(fù)責(zé)辦理手續(xù)的銷售人員應(yīng)及時告知銷售部財(cái)務(wù)專管員，銷售部財(cái)務(wù)專管員要及時向銀行索取按揭貸款到賬通知單，及時報(bào)出營業(yè)日報(bào)。二、每月結(jié)束，銷售部財(cái)務(wù)專管員要及時與銀行進(jìn)行按揭貸款到賬額的對賬，以免錯漏。三、銷售部財(cái)務(wù)專管員每月末分銀行報(bào)出按揭貸款實(shí)際到賬表，分送財(cái)

8、務(wù)部、銷售部經(jīng)理。第三章 按揭貸款管理第九條 按揭貸款的前期管理一、對賬：項(xiàng)目結(jié)束后，銷售部財(cái)務(wù)專管員要與各按揭貸款銀行進(jìn)行每戶到賬額、按揭貸款年限的核對。二、訂正：按揭貸款合作協(xié)議執(zhí)行過程中，若發(fā)現(xiàn)與銀行簽訂的不適合的按揭貸款合作條款，要及時報(bào)請公司法律顧問研究后，與銀行協(xié)商訂正。三、總結(jié)：每個項(xiàng)目的按揭貸款辦理結(jié)束，按揭貸款專管員要將各銀行的辦理情況進(jìn)行歸攏、總結(jié)、分析。第十條 按揭貸款的后期管理 一、建立業(yè)主檔案卡。自按揭貸款開始，按揭貸款專管員就要設(shè)立每個業(yè)主的檔案進(jìn)行有序的、科學(xué)的、智能化管理，對業(yè)主的商品房位置、戶型、面積、總房款、按揭貸款額、按揭貸款年限、月還款額、還貸后的余額及

9、其聯(lián)系方式、身份證號碼、原居住地、家人聯(lián)系方式、所在單位聯(lián)系方式等情況進(jìn)行詳細(xì)登記備查。二、銀行扣逾期按揭貸款的協(xié)商及票據(jù)的收取。銀行扣逾期按揭貸款一般是依據(jù)合作協(xié)議進(jìn)行的，若遇到銀行不按協(xié)議隨意或提前扣保證金的行為，按揭貸款專管員要在不影響雙方合作關(guān)系的前提下及時進(jìn)行交涉，自己不能處理的，要隨時向部門經(jīng)理或總經(jīng)理反映后妥善處理。三、逾期按揭貸款的催討。由銷售部、財(cái)務(wù)部分工負(fù)責(zé)，配合完成。1. 業(yè)主按揭貸款逾期后，財(cái)務(wù)部按揭貸款專管員要及時書面通知銷售部，由銷售部經(jīng)理安排銷售人員催討，催討金額包括本息及罰息。對于超出2個月以上的逾期按揭貸款，財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)與銀行、業(yè)主對賬，并計(jì)算出利息、罰息，配合

10、銷售部清欠。2. 對違反按揭協(xié)議嚴(yán)重、逾期3個月仍無法催回的欠款，按揭貸款專管員要寫出書面報(bào)告，經(jīng)部門經(jīng)理審核、報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)研究后進(jìn)入法律訴訟程序，追回欠款。3. 逾期按揭貸款損失的責(zé)任。若因業(yè)主死亡、傷殘或其他業(yè)主方面原因致使逾期按揭貸款在3個月以上無法追回，應(yīng)進(jìn)入法律訴訟程序，由公司解決；若因員工責(zé)任心不強(qiáng)，拖延3個月以上不能催回逾期按揭貸款，公司應(yīng)對責(zé)任員工做出嚴(yán)厲的處罰：負(fù)責(zé)該業(yè)主的銷售人員由銷售部清退，并扣發(fā)該銷售人員辭退上月、當(dāng)月及次月的工資、獎金和提成工資；按揭貸款專管員失責(zé)和督辦不力者扣發(fā)該員工逾期期間的績效工資，并給予該員工行政記大過一次的處分；相關(guān)部門經(jīng)理亦應(yīng)承擔(dān)一定的連帶責(zé)

11、任。四、涉及與銀行簽訂按揭貸款協(xié)議執(zhí)行的法律訴訟。若在按揭貸款協(xié)議執(zhí)行過程中發(fā)生與銀行不同意見導(dǎo)致法律訴訟，要由公司財(cái)務(wù)部、綜合部配合法律顧問進(jìn)行。五、涉及業(yè)主逾期按揭貸款的法律訴訟。業(yè)主按揭貸款逾期超出協(xié)議約定的時間，銷售部要查明原因，及時催討，若能在一個月內(nèi)催回，免予訴訟；若業(yè)主不予配合，一個月內(nèi)仍無法催回欠款，銷售部、財(cái)務(wù)部、綜合部要配合法律顧問，督促銀行進(jìn)入法律訴訟程序，直至追回欠款。六、按揭貸款保證金的解凍1. 銷售部依據(jù)商品房買賣合同約定及時催收辦理房產(chǎn)證所需的契稅、維修基金、交易服務(wù)費(fèi)、登記費(fèi)、測繪費(fèi)、印花稅、工本費(fèi)等費(fèi)用，并由銷售人員列出交納情況一覽表交財(cái)務(wù)專管員，按月由財(cái)務(wù)專

12、管員匯總。2. 銷售部及時辦理房產(chǎn)證。業(yè)主費(fèi)用已交足，銷售部要在合同約定或國家規(guī)定的期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證，并按樓座、按戶登記已辦出和未辦出的房產(chǎn)證，對未辦出房產(chǎn)證的要說明難以辦理的原因，按月報(bào)主管銷售的副總經(jīng)理、總經(jīng)理及財(cái)務(wù)部各一份。3. 財(cái)務(wù)部及時將辦理房產(chǎn)證相對應(yīng)的按揭貸款保證金予以解凍。銷售部辦理房產(chǎn)證后，要及時將有按揭貸款的房產(chǎn)證交財(cái)務(wù)部核驗(yàn)并留存復(fù)印件，財(cái)務(wù)部應(yīng)及時與銀行聯(lián)系，盡快解凍按揭貸款保證金。七、業(yè)主房產(chǎn)證的發(fā)放。業(yè)主需將房款及各種稅、費(fèi)付清，我公司方能為其代辦房產(chǎn)證。1. 一次性付款的業(yè)主，各種稅、費(fèi)交清，委托我公司辦理的，我公司在規(guī)定的時間內(nèi)辦畢后，由銷售部財(cái)務(wù)專管員核準(zhǔn)后發(fā)放；若有特殊情況，業(yè)主已將房款及各種稅、費(fèi)交我公司后，又申請（必須書面申請并承諾自行承擔(dān)相關(guān)責(zé)任）自己辦理房產(chǎn)證及申退相關(guān)稅費(fèi)的，由銷售部拿出意見，由主管副總、總經(jīng)理批準(zhǔn)同意，同時，業(yè)主需將辦出的房產(chǎn)證原件交銷售部財(cái)務(wù)專管員審驗(yàn)核準(zhǔn)簽字并由銷售代表、銷售部經(jīng)理、主管副總、財(cái)務(wù)部經(jīng)理、總經(jīng)理簽批后，方可退款；若業(yè)主房款交清，其它稅、費(fèi)未交我公司代辦而申請自己辦理房產(chǎn)證的，原則上不予同意，