住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、 PAGE PAGE 60 住宅項(xiàng)目目可行性性研究報(bào)報(bào)告編制單位位：南昌昌金豐易易居住宅宅消費(fèi)服服務(wù)有限限公司 編制時(shí)時(shí)間：220044年5月月20004年年7月報(bào)告編制制人員名名單項(xiàng)目負(fù)責(zé)責(zé)人：畢畢軼群技術(shù)管理理負(fù)責(zé)人人：畢軼軼群編制人：畢軼群群 肖肖鵬 陳喜蓮蓮 郭郭邦敏校核人：劉珊萍萍 李李茂丹審核人：董景明明 畢畢軼群審定人名名單：董董景明 孫祖祖耀 杜閱詩詩 諸海偉 金玉玉成 周全目 錄一、總論論4二、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研分分析8三、項(xiàng)目目綜合定定位22四、項(xiàng)目目投資估估算34五、財(cái)務(wù)務(wù)分析42六、不確確定性分分析43七、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析與與對(duì)策47八、附表表49總 論1、項(xiàng)目目建設(shè)背背景根據(jù)南昌昌

2、市城市市規(guī)劃發(fā)發(fā)展的需需要以及及沿江東東路片區(qū)區(qū)控制規(guī)規(guī)劃要求求，上海海金廈房房地產(chǎn)有有限公司司已通過過拍賣取取得原江江西第四四建筑工工程公司司，共990.99畝。開開發(fā)建設(shè)設(shè)用地及及土地用用途性質(zhì)質(zhì)變更手手續(xù)由南南昌市土土地管理理局和市市規(guī)劃局局辦理。該項(xiàng)目初初步方案案設(shè)計(jì)已已經(jīng)完成成，項(xiàng)目目建議書書已經(jīng)省省計(jì)委批批準(zhǔn)，各各項(xiàng)前期期工作和和規(guī)劃報(bào)報(bào)批方案案工作已已相繼開開展。2、項(xiàng)目目概況（1）項(xiàng)項(xiàng)目名稱稱：“風(fēng)華盛盛世”（2）建建筑規(guī)模模：122-7FF、2-11FF、2-12FF（3）建建設(shè)地點(diǎn)點(diǎn)：沿江江東路（原江西西第四建建筑工程程公司）（4）規(guī)規(guī)劃用途途：居住住、商業(yè)業(yè)（5）建建設(shè)單

3、位位：上海海金廈房房地產(chǎn)有有限公司司（6）經(jīng)經(jīng)營(yíng)類型型：房地地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)、綜合合技術(shù)服服務(wù)員、咨詢服服務(wù)（7）企企業(yè)性質(zhì)質(zhì)：其他他有限責(zé)責(zé)任公司司（8）資資質(zhì)等級(jí)級(jí)：二級(jí)級(jí)（9）企企業(yè)概況況：上海海金廈房房地產(chǎn)有有限公司司于19992年年8月正正式成立立。公司司現(xiàn)有員員工600人，其其中各類類職稱的的技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)管理理人員330人，注冊(cè)資資金20000萬萬元，資資質(zhì)等級(jí)級(jí)為二級(jí)級(jí)。公司司資金技技術(shù)實(shí)力力雄厚，管理嚴(yán)嚴(yán)密，能能夠獨(dú)立立承擔(dān)各各類大中中小型房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)與建設(shè)設(shè)，自公公司成立立以來，先后開開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目有：九江市市趙家花花園1880000平方米米舊房改改造開發(fā)發(fā)項(xiàng)目。目前在在規(guī)劃和

4、和開發(fā)建建設(shè)的項(xiàng)項(xiàng)目有：南昌市市建設(shè)路路2844號(hào)省建建總公司司建苑住住宅小區(qū)區(qū)舊宅基基地改造造項(xiàng)目等等。公司司采取新新工藝、新技術(shù)術(shù)，不斷斷堅(jiān)持科科學(xué)管理理，以“開拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨旨，竭誠誠為社會(huì)會(huì)各界服服務(wù)。（10）工程概概況：“風(fēng)華盛盛世”項(xiàng)目占占地900.9畝畝，約6606000平方方米，總總建筑面面積10090000平方方米。其其中住宅宅10446400平方米米，高層層住宅為為139920平平方米，多層住住宅為9907220平方方米，商商鋪43360平平方米；容積率率1.88，綠化化率355%，建建筑密度度25%。（11）資金來來源：本本項(xiàng)目建建設(shè)資金金由上海海金廈房房地

5、產(chǎn)有有限公司司自籌和和銀行貸貸款，不不足的投投資通過過預(yù)售房房款來解解決。根據(jù)收益益計(jì)算，所得稅稅前項(xiàng)目目的財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率為為14.83%，財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值（Iee=100%）萬萬元。財(cái)財(cái)務(wù)分析析結(jié)果表表明，項(xiàng)項(xiàng)目的社社會(huì)效益益和經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益較較好。3、可行行性研究究報(bào)告編編制依據(jù)據(jù)（1）省省計(jì)委計(jì)計(jì)投220044322號(hào)文關(guān)于“風(fēng)華盛盛世”項(xiàng)目建建議書的的批復(fù)；（2）上上海金廈廈房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司簽定定的國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同；（3）南南昌市規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)院沿沿江東路路沿線控控制性詳詳細(xì)規(guī)劃劃；（4）上上海同濟(jì)濟(jì)大學(xué)建建筑工程程學(xué)院設(shè)設(shè)計(jì)研究究院“風(fēng)華盛盛世”項(xiàng)目初初步規(guī)劃劃方案；（5

6、）原原江西第第四建筑筑工程公公司地質(zhì)質(zhì)勘測(cè)資資料；（6）南南昌市城城市規(guī)劃劃局南南昌市土土地使用用變更通通知書；（7）省省審計(jì)事事務(wù)所驗(yàn)驗(yàn)資證明明；（8）中中國(guó)建設(shè)設(shè)銀行江江西分行行資金證證明；（9）國(guó)國(guó)家計(jì)委委建設(shè)設(shè)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)方法與與參數(shù)（第二二版）；（10）建設(shè)部部房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)方法；（11）國(guó)家計(jì)計(jì)委投投資項(xiàng)目目可行性性研究指指南（試試用版）4、可行行性研究究報(bào)告研研究范圍圍根據(jù)“風(fēng)風(fēng)華盛世世”項(xiàng)目建建議書批批復(fù)和初初步規(guī)劃劃方案，本研究究工作范范圍主要要是住宅宅市場(chǎng)分分析及營(yíng)營(yíng)銷戰(zhàn)略略、建設(shè)設(shè)規(guī)模及及功能，住宅及及公用工工程建設(shè)設(shè)方案，投資估估算與資資金籌措措，項(xiàng)

7、目目經(jīng)濟(jì)效效益評(píng)價(jià)價(jià)等。5、研究究結(jié)論及及建議本項(xiàng)目屬屬房地產(chǎn)產(chǎn)住宅開開發(fā)項(xiàng)目目，符合合國(guó)家城城鎮(zhèn)住宅宅開發(fā)建建設(shè)產(chǎn)業(yè)業(yè)政策，開發(fā)用用地變更更及項(xiàng)目目建設(shè)規(guī)規(guī)劃手續(xù)續(xù)已在辦辦理，部部分建設(shè)設(shè)資金通通過自籌籌和銀行行貸款來來解決，其余部部分由預(yù)預(yù)售房款款解決，現(xiàn)場(chǎng)建建設(shè)條件件具備。針對(duì)商商品房升升級(jí)換代代，住宅宅建設(shè)由由低檔走走向高檔檔的發(fā)展展趨勢(shì)和和南昌市市已有一一部分收收入較高高的住宅宅消費(fèi)群群體，戶戶型規(guī)劃劃為中高高檔住宅宅，根據(jù)據(jù)對(duì)南昌昌市住宅宅市場(chǎng)分分析預(yù)測(cè)測(cè)，項(xiàng)目目開發(fā)有有市場(chǎng)銷銷路。財(cái)財(cái)務(wù)分析析結(jié)果表表明，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益可可行。從目前房房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析析，商品品住宅結(jié)結(jié)構(gòu)性矛矛盾

8、還很很突出，建議在在下一步步方案規(guī)規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步步確定的的住宅戶戶型和功功能標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)再進(jìn)一一步的市市場(chǎng)調(diào)研研，尤其其是面積積較大的的商品房房，如完完全作為為住宅，要根據(jù)據(jù)市場(chǎng)變變化作出出更為準(zhǔn)準(zhǔn)確的市市場(chǎng)定位位，調(diào)整整戶型和和面積，并做好好工程建建設(shè)規(guī)劃劃，加強(qiáng)強(qiáng)樓盤營(yíng)營(yíng)銷工作作，降低低開發(fā)建建設(shè)成本本，盡量量減小項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。6、主要要經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)“風(fēng)華盛盛世”項(xiàng)目主主要設(shè)計(jì)計(jì)指標(biāo)見見表1、表2表1：“風(fēng)華盛盛世”項(xiàng)目主主要規(guī)劃劃設(shè)計(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱稱單位指標(biāo)1總占地面面積平方米6060002總建筑面面積平方米10900003容積率1.84綠化率%355建筑密度度%256高層戶型型

9、平方米/戶平方米/戶平方米/戶平方米/戶A戶型885平方方米（兩兩房）B戶型1125平平方米（三房）C戶型1135平平方米（三房）D戶型1140平平方米（四房）7多層戶型型平方米/戶平方米/戶平方米/戶E戶型990平方方米（兩兩房）F戶型1110平平方米（三房）G戶型1120平平方米（三房）8商鋪面積積平方米436009總戶數(shù)戶94410車位數(shù)（地上） 個(gè)300表2：居居住區(qū)用用地平衡衡控制指指標(biāo)（%）序號(hào)用地構(gòu)成成居住區(qū)（%）用地面積積（平方方米）1民建用地地（R001）251515502公建用地地（R002）301818803道路用地地（R003）10606004公共綠地地（R004）35

10、2121105居住區(qū)用用地（RR）100606000市場(chǎng)調(diào)研研分析一、南昌昌市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行情情況分析析今年以來來，在宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展的大大背景下下，在南南昌市委委、市政政府“壟斷一一級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)、調(diào)控控二級(jí)市市場(chǎng)、放放活三級(jí)級(jí)市場(chǎng)”方針的的知道下下，南昌昌市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)顯現(xiàn)出出了前所所未有的的快速發(fā)發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)，各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)大大幅度增增長(zhǎng)，投投資與消消費(fèi)同步步發(fā)展，存量與與增量相相互拉動(dòng)動(dòng)，房地地產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入具有有南昌自自身特點(diǎn)點(diǎn)的新一一輪快速速增長(zhǎng)期期。（一）220033年房地地產(chǎn)業(yè)市市場(chǎng)運(yùn)行行情況1、房地地產(chǎn)業(yè)與與國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展情情況20033年南昌昌市預(yù)計(jì)計(jì)完成國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值

11、（GNPP）的6636億億元，較較上年增增長(zhǎng)155.1%，增幅幅為歷年年來之最最；全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資預(yù)計(jì)計(jì)完成2218億億元，較較上年增增長(zhǎng)555.4%。全市市預(yù)計(jì)完完成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資556億元元，較上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)60%，占固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資和和GDPP的比重重分別為為26%和9%，較上上年分別別提高11個(gè)百分分點(diǎn)和33個(gè)百分分點(diǎn)。表3：房房地產(chǎn)投投資與主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)情情況表房地產(chǎn)開開發(fā)投資資額（億億元） 56同比增長(zhǎng)長(zhǎng)（%） 600固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額（億元元） 2188同比增長(zhǎng)長(zhǎng)（%） 55.4GDP（億元） 6388同比增長(zhǎng)長(zhǎng)（%） 15.1房地產(chǎn)投投資占固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資比比重（%

12、） 226房地產(chǎn)投投資占GGDP比比重（%） 99今年以來來，我市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展速度度創(chuàng)歷史史之最，主要得得益于投投資的拉拉動(dòng)，而而房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資作為為固定資資產(chǎn)投資資的組成成部分，一直扮扮演著重重要角色色，全年年每月完完成的房房地產(chǎn)投投資均保保持500%以上上的增長(zhǎng)長(zhǎng)，占固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資的的比重11/3，對(duì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的拉動(dòng)動(dòng)作用日日漸增大大，與國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展基本同同步。房房地產(chǎn)投投資快速速增長(zhǎng)的的原因只只要是市市委、是是政府“拉大城城市筐架架、擴(kuò)大大投資規(guī)規(guī)模、加加快基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)”政策的的推動(dòng)，加上新新建商品品房是熱熱銷也刺刺激了投投資的加加溫。2、新建建商品房房供求結(jié)結(jié)構(gòu)情況況20

13、033年全市市市區(qū)核核準(zhǔn)預(yù)售售商品房房面積3335萬萬平方米米，較上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)1422%，其其中商品品住宅2250萬萬平方米米，較上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)1266%；完完成商品品房交易易面積2245.27萬萬平方米米，同比比增長(zhǎng)883.223%，其中商商品住宅宅交易面面積2003.990萬平平方米，同比增增長(zhǎng)600.600%。表4 ：商品住住宅供應(yīng)應(yīng)量情況況表價(jià)格（元/平平方米）供應(yīng)量（萬平方方米）所占比例例（%）單套面積積（平方米米）供應(yīng)量（萬平方方米）所占比例例（%）20000以下31.22212.44995以下下50.5520.22200002550042.66817.00795112038.775

14、15.55250003000072.22628.99120150075.77530.3330000以上103.8441.554150以以上8534表5：商商品住宅宅銷售情情況表價(jià)格（元/平平方米）銷售量（萬平方方米）所占比例例（%）單套面積積（平方米米）銷售量（萬平方方米）所占比例例（%）20000以下49.77124.33895以下下36.00217.667200002550055.66427.22995112035.33017.331250003000055.77127.332120150069.33434.00130000以上42.88421.001150以以上63.22431.002表

15、4、表表5顯示示我市商商品房市市場(chǎng)結(jié)構(gòu)構(gòu)性矛盾盾比較突突出。從從商品住住宅供應(yīng)應(yīng)情況看看，單價(jià)價(jià)在每平平方米225000元以上上的供應(yīng)應(yīng)量占總總量的770.444%，單套面面積在1120平平方米以以上的總總量是664.33%；從從銷售情情況看，單價(jià)在在每平方方米25500元元以上是是占總量量銷售的的48.33%，單套套建筑面面積在9951150平平方米的的占總銷銷售量是是51.31%。3、商品品房?jī)r(jià)格格走勢(shì)20033年南昌昌市市區(qū)區(qū)商品房房的均價(jià)價(jià)為27722元元/平方方米，較較上年增增長(zhǎng)200.899%，其其中商品品住宅的的均價(jià)為為24338元/平方米米，較上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)18.18%，全年年各

16、季商商品住宅宅的均價(jià)價(jià)分別為為第一季季度25519元元/平方方米，第第二季度度23994元/平方米米，第三三季度223277元/平平方米，第四季季度25510元元/平方方米，價(jià)價(jià)格走勢(shì)勢(shì)基本平平穩(wěn)。表6：商商品房?jī)r(jià)價(jià)格與同同期居民民可支配配收入情情況表商品房均均價(jià)（元元/平方方米） 27222增幅（%） 220.889商品住宅宅均價(jià)（元/平平方米） 224388增幅（%） 118.118居民人均均可支配配收入（元） 776500增幅（%） 9.00居民消費(fèi)費(fèi)價(jià)格指指數(shù) 1000.6增幅（%） 0.6620033年，我我市商品品房的價(jià)價(jià)格繼續(xù)續(xù)上漲，除了有有效需求求量增大大，結(jié)構(gòu)構(gòu)性供不不應(yīng)求外

17、外，還與與土地拍拍賣，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，建材材上漲等等因素有有關(guān)。另另外，一一些樓盤盤質(zhì)量提提升，環(huán)環(huán)境優(yōu)化化，增加加了建設(shè)設(shè)成本，也促進(jìn)進(jìn)了房?jī)r(jià)價(jià)的上升升。從房房?jī)r(jià)漲幅幅與居民民人均可可支配收收入增幅幅比較，前者較較后者高高9個(gè)百百分點(diǎn)，顯示房房?jī)r(jià)漲幅幅較大，超出大大部分居居民承受受能力，應(yīng)引起起注意。4、新建建商品住住宅購買買對(duì)象情情況20033年全市市交易量量的2003.990萬平平方米商商品住宅宅中，本本市居民民的為1154.71萬萬平方米米，比重重達(dá)766%；外外地居民民購買的的為499.199萬平方方米，比比重為224%。表7：購購買對(duì)象象構(gòu)成情情況表商品住宅宅交易量量（萬平方方米）按

18、銷售對(duì)對(duì)象劃分分按購房目目的分類類203.90本地居民民 1554.771所占比例例 776自住 1173.32所占比例例 855外地居民民 449.119所占比例例 224置業(yè)投資資 300.588所占比例例 155近年來，隨著經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速發(fā)展展和花園園城市建建設(shè)步伐伐的加快快，我市市的居住住環(huán)境不不斷改善善，作為為省會(huì)城城市的輻輻射功能能日益顯顯現(xiàn)，吸吸引了外外地、特特別是省省內(nèi)其他他地市的的人士紛紛紛來我我市購房房置業(yè)，外地居居民購房房的比重重逐年上上升，由由20002年的的5%上上升到220033年的224%。從購房房的目的的分析，以自住住為主，但置業(yè)業(yè)投資的的比重逐逐年上漲漲，由2

19、20000年的22%上漲漲到20003年年的155%。置置業(yè)投資資的比重重的增大大，一方方面說明明投資者者看好南南昌市的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，另一方方面，如如投資購購房比重重增長(zhǎng)過過快，對(duì)對(duì)我市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的持持續(xù)健康康發(fā)展有有一定的的跗面影影響，因因?yàn)槲沂惺械姆康氐禺a(chǎn)比重重較大，市場(chǎng)監(jiān)監(jiān)管不力力，容易易出現(xiàn)投投機(jī)或炒炒作，使使市場(chǎng)升升溫過快快，后勁勁不足，容易出出現(xiàn)價(jià)格格虛高。5、商品品房空置置情況20033年全市市預(yù)計(jì)商商品房空空置面積積20萬萬平方米米，較上上年下降降17%，其中中商品住住宅空置置16萬萬平方米米，較上上年下降降11%。從空空置區(qū)域域看，新新城區(qū)的的比重較較大，占占60%。從

20、時(shí)時(shí)間看來來看，我我市空置置的商品品房大多多為一年年以下的的待銷商商品房，所占比比例超過過80%，從空空置原因因分析，主要是是交通不不便、配配套設(shè)施施不全、設(shè)計(jì)落落后、戶戶型偏大大等。表8：商商品住宅宅空置結(jié)結(jié)構(gòu)情況況表按區(qū)域劃劃分老城區(qū)6.4萬萬平方米米所占比例例（%）40新城區(qū)9.6萬萬平方米米所占比例例（%）60按單套建建筑面積積劃分90平方方米以下下所占比例例（%）1095平方方米1150平平方米所占比例例（%）20150平平方米以以上所占比例例（%）70按單價(jià)劃劃分20000元以下下所占比例例（%）82000030000元元所占比例例（%）3230000元以上上所占比例例（%）606

21、、存量量房交易易情況20033年全市市工完成成存量房房交易1133335件（套），面積1128.24萬萬平方米米，較上上年分別別增長(zhǎng)553.665%，其中存存量住宅宅127736套套，面積積99.81萬萬平方米米，分別別較上年年增長(zhǎng)553.884%和和56.44%，房改改房上市市交易557000套，面面積399.322萬平方方米，較較上年分分別增長(zhǎng)長(zhǎng)45.3%和和49.91%。20033年南昌昌市存量量房交易易價(jià)格保保持穩(wěn)中中有升勢(shì)勢(shì)頭，其其中上半半年價(jià)格格趨勢(shì)平平穩(wěn)，下下半年受受江西西省城市市房屋拆拆遷貨幣幣化補(bǔ)償償辦法出臺(tái)的的影響，存量房房平均價(jià)價(jià)格有所所上漲，升幅達(dá)達(dá)9%左左右。7、房屋

22、屋租賃市市場(chǎng)情況況20033年全市市房屋租租賃面積積3800萬平方方米，其其中住房房3萬套套，面積積2400萬平方方米。房屋租金金價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有升升，其中中商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用房房平均租租金600元/平平方米，較上年年上漲220%，寫字樓樓租金平平均400元/平平方米，較上年年上漲225%，住房租租金（市市場(chǎng)價(jià)）9元/平方米米，較上上年上漲漲10%。8、房屋屋拆遷及及舊城改改造情況況20033年全市市城區(qū)完完成房屋屋拆遷面面積1110.005萬平平方米，較上年年減少334%，涉及被被拆遷戶戶53666戶。20000年以來來，我市市實(shí)行了了實(shí)物安安置與貨貨幣安置置相結(jié)合合的房屋屋拆遷安安置補(bǔ)償償辦法，貨幣

23、化化安置的的比例逐逐年上升升，20003年年達(dá)到770%左左右。在在貨幣化化安置的的住戶中中，有550%左左右購買買了二手手房，110%左左右購買買了新建建商品房房。（二）房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展中存在在的主要要問題1、土地地供應(yīng)布布局不盡盡合理，供地條條件不夠夠完善20011年以來來，為了了防止房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)出現(xiàn)過過熱、過過量等泡泡沫現(xiàn)象象，保護(hù)護(hù)開發(fā)商商和消費(fèi)費(fèi)者利益益，我市市加大了了宏觀調(diào)調(diào)控的力力度，對(duì)對(duì)年度土土地出讓讓指標(biāo)予予以總量量控制，20003年的的開發(fā)總總量計(jì)劃劃控制在在3500萬平方方米以內(nèi)內(nèi)，今年年6月又又根據(jù)市市場(chǎng)形勢(shì)勢(shì)，果斷斷決策，在年初初制定的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)總總量中削削減

24、了1100萬萬平方米米，保證證了房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的供需需基本平平穩(wěn)。但是，從從20003年全全市土地地供應(yīng)情情況看，存在著著供應(yīng)布布局不夠夠合理、供地條條件不夠夠完善等等突出問問題。南南昌市今今年總供供應(yīng)土地地為300宗，全全年土地地總成交交量為116600畝，從從土地成成績(jī)面積積來看，紅谷灘灘新區(qū)土土地供應(yīng)應(yīng)3宗，總面積積8177.733畝，占占總成交交面積的的42%，而青青山湖區(qū)區(qū)、老城城區(qū)的土土地供應(yīng)應(yīng)達(dá)277宗，總總成交面面積8442畝，占總成成交面積積的588%。位位于一、二類地地段以外外的高新新開發(fā)區(qū)區(qū)、昌北北開發(fā)區(qū)區(qū)沒有出出讓一宗宗土地。老城區(qū)區(qū)土地供供應(yīng)量的的增大，提高了了項(xiàng)目的

25、的樓面地地價(jià)，從從而拉動(dòng)動(dòng)了房?jī)r(jià)價(jià)的上升升。另外外，從供供地的現(xiàn)現(xiàn)狀來看看，大部部分為需需要進(jìn)一一步拆遷遷平整的的“生地”。出讓讓“生地”容易生生產(chǎn)交地地時(shí)間延延長(zhǎng)、開開發(fā)商買買到地塊塊后拆遷遷成本升升高而要要求更改改規(guī)劃條條件等弊弊端。2、住房房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)不盡盡合理目前，供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)矛盾是是南昌市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展較為為突出的的一個(gè)問問題，市市場(chǎng)上中中高檔商商品住房房居多，適合多多數(shù)市民民自住需需求的中中低價(jià)位位的樓盤盤較少。據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，今年年1112月份份，全市市市區(qū)批批準(zhǔn)預(yù)售售的商品品住宅為為2500萬平方方米，均均價(jià)在330000元/平平方米以以上的高高價(jià)商品品住房為為1033.844

26、萬平方方米，占占總量的的41.54%；均價(jià)價(jià)在20000元元/平方方米以下下的為331.222萬平平方米，僅占總總量的112.449%。3、商務(wù)務(wù)樓盤增增長(zhǎng)過快快今年112月月份，全全市市區(qū)區(qū)商鋪、寫字樓樓等非住住宅的交交易量達(dá)達(dá)50.38萬萬平方米米，占總總量的220%，較上年年同期增增長(zhǎng)3.26倍倍。商鋪鋪、寫字字樓的快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)對(duì)促進(jìn)進(jìn)我市商商貿(mào)流通通有著積積極的意意義，但但若開發(fā)發(fā)數(shù)量過過多，則則不利于于房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的持續(xù)、健康發(fā)發(fā)展。4、交易易稅費(fèi)仍仍顯偏高高我市目前前商品住住宅和存存量住房房的契稅稅稅率均均為4%，減半半征收的的標(biāo)準(zhǔn)為為2%，與其他他兄弟城城市相比比，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)仍然較

27、較高。北北京、上上海、成成都、廈廈門普通通住房（含商品品住房）契約稅稅率為33%，減減半征收收的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)為1.5%（北京市市政府為為了刺激激住房消消費(fèi)，征征收稅率率由原來來的4%調(diào)至33%，對(duì)對(duì)普通住住宅減半半征收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)由22%調(diào)到到1.55%）。成都實(shí)實(shí)行對(duì)購購房款補(bǔ)補(bǔ)貼0.511%的政政策。沈沈陽對(duì)個(gè)個(gè)人購買買普通住住房實(shí)行行發(fā)放補(bǔ)補(bǔ)助資金金的政策策。長(zhǎng)沙沙市對(duì)購購買二手手房契稅稅按1%計(jì)征，對(duì)購買買10000平方方米以上上的商品品房契稅稅減免550%。對(duì)購買買空置商商品住宅宅契稅暫暫時(shí)免征征。較高高是稅費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在在一定程程度上影影響了我我市房屋屋的上市市交易。5、房貸貸政策壓壓力初顯顯中國(guó)

28、人民民銀行1121號(hào)號(hào)文件出出臺(tái)后，由于我我市超前前出臺(tái)了了激活市市場(chǎng)的政政策和應(yīng)應(yīng)對(duì)措施施，我市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)未未受到重重大沖擊擊和打壓壓，但也也生產(chǎn)了了一定的的影響。房地產(chǎn)產(chǎn)投資、商品房房施工面面積、新新開工面面積、竣竣工面積積、銷售售面積、空置面面積、資資金來源源等七項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)出出現(xiàn)增幅幅回落的的趨勢(shì)。這些情情況表明明我市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)了有效效需求不不旺，發(fā)發(fā)展后勁勁不足的的苗頭。（三）擬擬定采取取的政策策措施為了促進(jìn)進(jìn)我市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展，進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)揮房地地產(chǎn)業(yè)作作為國(guó)民民經(jīng)濟(jì)支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)的重要要作用，根據(jù)國(guó)務(wù)院院關(guān)于促促進(jìn)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)健健康發(fā)展展的通知知（國(guó)

29、國(guó)發(fā)220033188號(hào)）精精神，以以住房市市場(chǎng)化為為方向，以需求求為向?qū)?dǎo)，進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)宏觀調(diào)調(diào)控，完完善我市市住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)，加快快普通商商品住房房發(fā)展，強(qiáng)化政政府住房房保障只只能，建建立房地地產(chǎn)預(yù)警警預(yù)報(bào)體體系，南南昌市政政府于近近日出臺(tái)臺(tái)了關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步搞活活房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的若干意意見的補(bǔ)補(bǔ)充意見見（以以下簡(jiǎn)稱稱補(bǔ)充充意見）。補(bǔ)充意意見分分別就積積極采取取有效措措施，完完善土地地供應(yīng)機(jī)機(jī)制，增增加普通通商品住住房的供供應(yīng)，鼓鼓勵(lì)消費(fèi)費(fèi)者個(gè)人人購買普普通住房房，完善善和推進(jìn)進(jìn)廉租住住房制度度，強(qiáng)化化政府住住房保障障職能等等方面制制定了詳詳細(xì)的實(shí)實(shí)施方法法。主要要內(nèi)容有有：1、根據(jù)據(jù)市

30、場(chǎng)需需求，積積極采取取有效措措施，增增加普通通商品住住房的供供應(yīng)，加加快普通通商品住住房發(fā)展展每年用于于中、低低價(jià)位普普通商品品住房建建設(shè)的用用地應(yīng)占占一定比比例，此此類用地地應(yīng)服從從城市規(guī)規(guī)劃安排排在一、二類地地段以外外，并具具備交通通便利，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、生生活配套套較完善善，適宜宜居住等等條件。全市多多層結(jié)構(gòu)構(gòu)的商品品住房供供應(yīng)量應(yīng)應(yīng)占一定定的比例例。在老老城區(qū)嚴(yán)嚴(yán)格控制制高層商商品住房房的審批批和建設(shè)設(shè)。對(duì)單單套見面面控制在在1200平方米米以內(nèi)，銷售均均價(jià)低于于20000元/平方米米以下的的普通商商品住房房建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)行行建設(shè)規(guī)規(guī)費(fèi)減半半征收。2、進(jìn)一一步完善善土地供供應(yīng)機(jī)制制，加快快推

31、行“熟地”出讓制制度在老城區(qū)區(qū)，對(duì)擬擬公開出出讓的土土地，先先由市國(guó)國(guó)土部門門委托各各城區(qū)房房屋拆遷遷公司根根據(jù)城市市規(guī)劃和和建設(shè)用用地的要要求，對(duì)對(duì)其進(jìn)行行房屋拆拆遷，完完成五通通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水水、場(chǎng)地地平整），所需需費(fèi)用按按拆遷、整理成成本進(jìn)行行結(jié)算。之后由由市國(guó)土土部門以以招標(biāo)、拍賣或或掛牌方方式公開開出讓。3、積極極引導(dǎo)住住房消費(fèi)費(fèi)，鼓勵(lì)勵(lì)消費(fèi)者者個(gè)人購購房從土地出出讓收益益中每年年安排一一定的資資金設(shè)立立住房專專項(xiàng)資金金，用于于鼓勵(lì)個(gè)個(gè)人購房房。目前前市房管管部門正正會(huì)同市市財(cái)政部部門制定定具體的的實(shí)施意意見，擬擬采取對(duì)對(duì)貸款購購買普通通住房的的消費(fèi)者者進(jìn)行貼貼

32、息的辦辦法鼓勵(lì)勵(lì)個(gè)人購購房。4、完善善和推進(jìn)進(jìn)廉租住住房制度度，強(qiáng)化化政府住住房保障障職能，努力改改善城鎮(zhèn)鎮(zhèn)最低收收入家庭庭住房條條件每年從籌籌措的住住房專項(xiàng)項(xiàng)資金中中安排一一定的資資金由市市房管局局廉租住住房經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理中中心從市市場(chǎng)收購購一批空空置商品品房、二二手房等等普通住住房用于于補(bǔ)充廉廉租住房房的房源源。其中中大部分分用于以以市場(chǎng)租租金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)向廉租租住房配配租家庭庭出租，其余的的可用于于對(duì)孤寡寡老人、重殘等等特殊情情況的“雙困”家庭實(shí)實(shí)行實(shí)物物配租。每年安安排一定定數(shù)量的的專項(xiàng)資資金用于于廉租住住房租金金配租，其中550%由由市財(cái)政政撥付，50%從住房房公積金金增值收收益中撥撥付。（四

33、）220044年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)1、我市市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的有利條條件（1）、全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)高速增增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)勢(shì)。20003年年我市GGDP增增長(zhǎng)155.1%，創(chuàng)下下歷史新新高，220044年必將將會(huì)沿著著已有的的發(fā)展情情況，繼繼續(xù)前進(jìn)進(jìn)，南昌昌市整體體經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境趨好好，必然然會(huì)帶動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)應(yīng)的快速速發(fā)展。（2）、城市化化進(jìn)程為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)提提供了廣廣闊的發(fā)發(fā)展空間間。根據(jù)據(jù)南昌市市城市總總體規(guī)劃劃，到220100年，南南昌城市市實(shí)際居居住人口口將由現(xiàn)現(xiàn)在的1180萬萬增加到到3000萬人，城市用用地范圍圍由1665平方方公里增增加到3300平平方公里里。城市市人口的的增加

34、和和城區(qū)范范圍的擴(kuò)擴(kuò)大，必必將加大大住宅的的需求量量。（3）南南昌市居居民住房房消費(fèi)潛潛力巨大大。我市市20003年底底，人均均住房建建筑面積積約233平方米米，按照照南昌市市提出的的到20010年年人均住住房建筑筑面積達(dá)達(dá)到300平方米米的目標(biāo)標(biāo)還有很很發(fā)差距距，按測(cè)測(cè)算，我我市每年年需新建建住宅約約2500萬平方方米。另另外，根根據(jù)抽樣樣調(diào)查，我市私私房（含含房改房房）上市市后再次次購買商商品房的的比例為為70%，購買買的戶均均面積為為95平平方米，據(jù)此測(cè)測(cè)算，每每年用于于改善性性住房需需求量約約60萬萬平方米米。（4）、刺激住住房消費(fèi)費(fèi)的政策策將日益益顯現(xiàn)。為促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)流通，近年來來

35、我市出出臺(tái)了一一系列搞搞活房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的政策策措施，這些政政策的主主要出發(fā)發(fā)點(diǎn)在于于降低門門檻、減減免稅費(fèi)費(fèi)、刺激激消費(fèi)，這一系系列政策策的刺激激作用將將于20004年年進(jìn)一步步得到顯顯現(xiàn)，房房地產(chǎn)交交易量將將進(jìn)一步步放大。2、20004年年南昌市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展的不不利條件件（1）、信貸收收緊，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)面對(duì)嚴(yán)嚴(yán)峻考驗(yàn)驗(yàn)。中國(guó)國(guó)人民銀銀行發(fā)布布關(guān)于于進(jìn)一步步加強(qiáng)房房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)務(wù)管理的的通知（銀發(fā)發(fā)200031211文件），對(duì)商商業(yè)銀行行房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)信信貸、土土地儲(chǔ)備備貸款、個(gè)人住住房貸款款、個(gè)人人商用房房貸款、個(gè)人住住房公積積金貸款款及個(gè)人人住房貸貸款適用用率等方方面做了

36、了進(jìn)一步步的明確確和規(guī)范范。房貸貸新政將將對(duì)我市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)帶帶來一定定影響，即房地地產(chǎn)貸款款增勢(shì)將將有所減減緩，貸貸款必將將有所下下降，部部分房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)信信貸融資資難度增增大。（2）、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)宏宏觀調(diào)控控難度加加大。如如總量擴(kuò)擴(kuò)張與空空置增加加的矛盾盾、價(jià)格格持續(xù)上上漲與收收入反差差較大的的矛盾、投資高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)與資金金不足的的矛盾以以及消費(fèi)費(fèi)者想購購房與不不敢購房房、購不不起房的的矛盾，將制約約房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展。（3）、原材上上漲，開開發(fā)成本本增加。從20001年年至今，鋼材價(jià)價(jià)格從224000元/噸噸上升到到34000元/噸，混混凝土則則上漲了了50元元至800元/方方，

37、僅此此兩項(xiàng)，房屋開開發(fā)成本本就增加加1000多元/平方米米。開發(fā)發(fā)商的開開發(fā)壓力力進(jìn)一步步增大，建材價(jià)價(jià)格上漲漲，必然然對(duì)房?jī)r(jià)價(jià)造成沖沖擊。3、20004年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)基基本走勢(shì)勢(shì)預(yù)測(cè)根據(jù)帶動(dòng)動(dòng)南昌市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)的主體體因素和和市場(chǎng)供供求背景景分析，總體上上看，我我市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展尚屬理理性，已已進(jìn)入最最佳發(fā)展展期。220044年，我我市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將會(huì)延延續(xù)上年年是發(fā)展展勢(shì)頭，會(huì)有一一個(gè)較大大幅度的的增幅。（1）、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資將持持續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)。由于于外地開開發(fā)商大大批進(jìn)入入，以及及紅谷灘灘新區(qū)和和舊城區(qū)區(qū)改造進(jìn)進(jìn)程的加加快，加加之上年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)利利好刺激激，

38、開發(fā)發(fā)商普遍遍會(huì)加大大投資力力度，全全年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資將將增加550%以以上。（2）、住房消消費(fèi)需求求日漸增增大。隨隨著南昌昌經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展展和居住住環(huán)境的的日益改改善，南南昌市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)將會(huì)會(huì)加速由由地域性性市場(chǎng)變變?yōu)槿∈⌒?、區(qū)區(qū)域性市市場(chǎng)，外外地人士士的購買買份額將將會(huì)越來來越大。另外，因改善善住房條條件和新新增人口口而發(fā)生生的主動(dòng)動(dòng)性住房房需求量量和因房房屋拆遷遷而發(fā)生生的被動(dòng)動(dòng)性住房房的需求求量將顯顯著增加加。20004年年預(yù)計(jì)全全市商品品房的交交易量將將超過3300萬萬平方米米，較上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)20%以上，存量房房交易預(yù)預(yù)計(jì)1660萬平平方米，較上年年增長(zhǎng)330%。（3）、商

39、品房房?jī)r(jià)格將將會(huì)穩(wěn)中中有升。20000年起起，我市市在對(duì)房房地產(chǎn)開開發(fā)總量量驚醒限限量控制制的同時(shí)時(shí)，將逐逐步推行行“熟地”出讓的的方式，此舉必必然提高高土地的的出讓價(jià)價(jià)格，加加之建筑筑材料價(jià)價(jià)格的上上漲，直直接拉動(dòng)動(dòng)了開發(fā)發(fā)成本的的上升，將導(dǎo)致致房?jī)r(jià)繼繼續(xù)上漲漲。另一一方面，隨著商商品房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)的逐步步改善，中、低低價(jià)位商商品房的的供應(yīng)量量將會(huì)有有所增加加，在一一定程度度上將平平穩(wěn)房?jī)r(jià)價(jià)是上漲漲，所以以房?jī)r(jià)的的漲幅不不會(huì)太大大。（4）、樓市變變得更加加成熟，競(jìng)爭(zhēng)趨趨向激烈烈。競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將將由樓盤盤之間的的競(jìng)爭(zhēng)逐逐漸轉(zhuǎn)向向板塊之之間的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。市市場(chǎng)分工工的明確確使開發(fā)發(fā)商變得得更加理理智，

40、這這些樓盤盤進(jìn)入產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)化化的時(shí)期期，高品品質(zhì)、有有特色、有個(gè)性性的樓盤盤將越來來越多，而市民民消費(fèi)將將更趨向向理性，消費(fèi)者者挑選的的空間越越來越大大，工程程質(zhì)量、環(huán)境等等綜合素素質(zhì)較好好的產(chǎn)品品將受到到歡迎，反之，則被市市場(chǎng)淘汰汰出局。二、區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)情情況分析析（一）基基本概況況本地塊三三水環(huán)繞繞，西臨臨沿江南南路，撫撫河公園園近在眼眼前，風(fēng)風(fēng)光如畫畫的象湖湖公園舉舉步能到到，正在在改造開開發(fā)的玉玉帶河伴伴其東南南，加上上臨近灌灌纓文化化廣場(chǎng)，湖光水水色的自自然及人人文環(huán)境境使這塊塊土地的的開發(fā)有有了一個(gè)個(gè)良好的的價(jià)值基基礎(chǔ)。洪城大市市場(chǎng)、建建材大市市場(chǎng)、全全順汽車車廠、江江鈴股份份

41、公司等等大型高高效益企企業(yè)的中中高層管管理人員員都是本本地塊未未來開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的消費(fèi)主主力。（二）交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)9、200、255、2007（三）金金融銀行行工行、農(nóng)農(nóng)行、中中行、建建行（四）教教育文化化工業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)校、南浦小小學(xué)（五）休休閑購物物建材市場(chǎng)場(chǎng)、洪城城大市場(chǎng)場(chǎng)（六）醫(yī)醫(yī)療保健健市三醫(yī)院院、九四四醫(yī)院（七）樓樓盤情況況三、本項(xiàng)項(xiàng)目地塊塊優(yōu)劣分分析（SSWOTT）1、優(yōu)勢(shì)勢(shì)（S）、地處處老城區(qū)區(qū)；、地塊塊臨街面面，有商商業(yè)潛力力；、人氣氣旺；、市政政配套齊齊全；、毗鄰鄰火車站站、長(zhǎng)途途汽車站站；、兩公公里范圍圍常住人人口400萬；、社區(qū)區(qū)內(nèi)部有有學(xué)校；2、劣勢(shì)勢(shì)（W）、地價(jià)價(jià)偏高、有一

42、定定的市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；3、機(jī)會(huì)會(huì)（O）、戶籍籍制度的的改變；、房貸貸貼息政政策的落落實(shí)；、與知知名的代代理商合合作；、聘請(qǐng)請(qǐng)知名物物業(yè)管理理公司；4、威脅脅（T）、銀行行信貸體體系嚴(yán)格格；、通貨貨膨脹人人民幣貶貶值；、其他他區(qū)域樓樓盤不斷斷上市；項(xiàng)目綜合合定位項(xiàng)目整體體定位在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)上，力求高高綠化低低密度；綜合服服務(wù)配套套設(shè)施齊齊全；體體現(xiàn)小區(qū)區(qū)獨(dú)特的的整體建建筑風(fēng)格格；人車車分流，動(dòng)靜結(jié)結(jié)合。在建筑設(shè)設(shè)計(jì)上，充分顯顯示人性性化的居居家住宅宅，提高高使用率率，降低低公攤面面積，綜綜合考慮慮住宅的的使用功功能和空空間組合合等因素素。在價(jià)格定定位上，以中高高檔住宅宅為基準(zhǔn)準(zhǔn)，結(jié)合合市場(chǎng)和和銷售情情

43、況，擬擬定相應(yīng)應(yīng)的價(jià)格格策略。在戶型面面積上，為考慮慮到消費(fèi)費(fèi)者的接接受程度度，項(xiàng)目目以中等等戶型為為主，降降低置業(yè)業(yè)者的購購買壓力力。二、項(xiàng)目目設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)劃定位位（一）、片區(qū)規(guī)規(guī)劃南昌市規(guī)規(guī)劃局已已對(duì)沿江江東路做做過控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃，以住宅宅社區(qū)為為主。目目前，該該片區(qū)市市政配套套設(shè)施齊齊全，周周邊環(huán)境境還將進(jìn)進(jìn)一步改改善。（二）、小區(qū)整整體規(guī)劃劃原則1、高綠綠化低密密度；2、綜合合服務(wù)配配套設(shè)施施齊全；3、戶型型設(shè)計(jì)適適合“升級(jí)換換代”居住要要求；4、體現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)獨(dú)獨(dú)特的整整體建筑筑風(fēng)格（三）、總平面面布局“風(fēng)華盛盛世”總平面面圖略呈呈長(zhǎng)方形形布局，以風(fēng)葉葉玫瑰為為依據(jù)，4棟建建筑以合合理的

44、分分布，保保證日照照間距在在0.88H之下下，采光光通風(fēng)順順暢；中中心花園園布置在在小區(qū)中中部，下下設(shè)地下下停車位位，利用用不規(guī)則則地形布布置網(wǎng)球球場(chǎng)和休休息廳，小區(qū)設(shè)設(shè)南北兩兩個(gè)主出出入口；對(duì)于臨臨街住宅宅，采用用雙層隔隔音玻璃璃窗設(shè)計(jì)計(jì)，提供供給置業(yè)業(yè)一個(gè)安安靜的居居家環(huán)境境。（四）、交通組組織小區(qū)交通通由小區(qū)區(qū)出入主主通道、小區(qū)次次干道和和小區(qū)道道路組成成，道路路寬度和和消防通通道按城城市住宅宅小區(qū)建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停停車位出出口和入入口分別別設(shè)于小小區(qū)北面面主出入入口，緊緊接南面面20米米寬的區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃路。（五）、規(guī)劃指指標(biāo)根據(jù)“風(fēng)風(fēng)華盛世世”初步方方案及建建設(shè)規(guī)模模，規(guī)劃劃指標(biāo)

45、見見表9表9：“風(fēng)華盛盛世”項(xiàng)目建建筑技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)備注1總用地面面積606000平方方米2總建筑面面積1090000平平方米多層住宅宅高層住宅宅商鋪907220平方方米139220平方方米43600平方米米可售面積積127700平平方米3建筑層數(shù)數(shù) 多層住宅宅高層住宅宅商鋪7層10層、11層層1層地上第一一層做架架空層4建筑層高高 多層住宅宅高層住宅宅商鋪2.9米米2.5米米、2.9米4.5米米住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層高22.9米米架空層22.5米米三、項(xiàng)目目建筑設(shè)設(shè)計(jì)定位位本工程設(shè)設(shè)計(jì)涉及及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水水、通風(fēng)風(fēng)、燃?xì)鈿?、電氣氣等各種種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)需

46、遵循循有關(guān)的的規(guī)范或或規(guī)定，單體設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)還還應(yīng)符合合國(guó)家現(xiàn)現(xiàn)行的有有關(guān)強(qiáng)制制性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)定定。（一）、建筑方方案總體體構(gòu)思建設(shè)地塊塊位于沿沿江東路路中段，基本要要求是：建設(shè)方方案總體體構(gòu)思緊緊緊把握握“人居和和諧發(fā)展展”這一主主題，創(chuàng)創(chuàng)造符合合時(shí)代精精神面貌貌的現(xiàn)代代化建筑筑和優(yōu)美美的精品品住宅小小區(qū)，并并且與周周邊的建建筑環(huán)境境協(xié)調(diào)統(tǒng)統(tǒng)一。同時(shí)考慮慮到，由由于社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，人們審審美觀念念也隨之之變化，對(duì)現(xiàn)代代建筑功功能環(huán)境境的要求求以及建建筑技術(shù)術(shù)、材料料也提出出了更高高的要求求，因此此，小區(qū)區(qū)的建筑筑風(fēng)格和和形式還還應(yīng)注意意不受傳傳統(tǒng)風(fēng)格格的影響響或限制制，擬采采用簡(jiǎn)練練的現(xiàn)代代構(gòu)

47、成手手法，體體現(xiàn)建筑筑的時(shí)代代氣息和和21世世紀(jì)新的的居住理理念。（二）、平面設(shè)設(shè)計(jì)1、住宅宅。根據(jù)使用用功能，住宅采采用框架架剪力墻墻結(jié)構(gòu)大大空間布布局，條條式結(jié)構(gòu)構(gòu)可根據(jù)據(jù)消費(fèi)者者需求在在設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)靈活組組合，調(diào)調(diào)整住宅宅平面空空間構(gòu)成成。住宅宅單體平平面設(shè)計(jì)計(jì)符合國(guó)國(guó)家住宅宅建設(shè)基基本標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和有關(guān)關(guān)規(guī)范要要求。建設(shè)部根根據(jù)我國(guó)國(guó)住房改改革的總總體規(guī)劃劃要求，提出小小康住房房的十條條新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如下：1、套型型面積稍稍大，配配置合理理，有較較大的起起居、炊炊事、衛(wèi)衛(wèi)生和儲(chǔ)儲(chǔ)藏空間間；2、平面面布局合合理，體體現(xiàn)食寢寢分離、居寢分分類的原原則，并并為住房房留有裝裝修改造造余地；3、房間間采光充充足

48、，通通風(fēng)良好好，具有有優(yōu)質(zhì)的的室內(nèi)聲聲、光、熱和空空間環(huán)境境，隔聲聲效果和和照明水水平在現(xiàn)現(xiàn)有國(guó)家家標(biāo)準(zhǔn)基基礎(chǔ)上提提高12個(gè)等等級(jí)；4、根據(jù)據(jù)炊事行行為合理理配置成成套廚房房設(shè)備，改善通通風(fēng)效果果，冰箱箱入廚；5、合理理分隔衛(wèi)衛(wèi)生間，減少便便溺、洗洗浴、洗洗衣和化化妝洗面面的相互互干擾；6、管道道集中隱隱蔽，水水、電、煤氣三三表出戶戶，增加加保安措措施，配配置電話話、電視視、空調(diào)調(diào)機(jī)專用用線路；7、設(shè)置置門斗，方便更更衣?lián)Q鞋鞋，展寬寬陽臺(tái)，提供室室外休憩憩常識(shí)，合理設(shè)設(shè)計(jì)過度度空間，既保護(hù)護(hù)了居室室的寬敞敞豁亮，又使實(shí)實(shí)際的面面積大大大超過建建筑面積積；8、垃圾圾袋裝化化（即垃垃圾不落落地工程

49、程），自自行車就就近入庫庫，預(yù)留留汽車停停車車位位；9、住宅宅區(qū)環(huán)境境舒適，便于治治安防范范和噪聲聲綜合治治理，道道路交通通組織合合理，社社會(huì)服務(wù)務(wù)設(shè)備配配套；10、有有宜人的的綠化和和景觀，人均綠綠化面積積達(dá)到00.81.0，體現(xiàn)節(jié)節(jié)能、節(jié)節(jié)地，保保護(hù)生態(tài)態(tài)原則；小康住房房城市示示范小區(qū)區(qū)住宅設(shè)設(shè)計(jì)建議議標(biāo)準(zhǔn)見見表100住宅經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)見表表11。表10：小康住住房城市市示范小小區(qū)住宅宅設(shè)計(jì)建建議標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一二三四套型面積積系列標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（平平方米）使用面積積42448536606477175990建筑面積積5566570880859901001200功能空間使用面積標(biāo)準(zhǔn)（平方米米）起居廳182

50、25主臥室12116雙人次臥臥室12114單人臥室室8100廚房6餐廳8衛(wèi)生間46（雙衛(wèi)可可適當(dāng)增增加）門廳23儲(chǔ)藏24（吊柜不不計(jì)入）工作室68設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)廚房型灶臺(tái)、調(diào)調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)臺(tái)、吊柜柜、冰箱箱位、排排油煙機(jī)機(jī)（操作面面延長(zhǎng)27000mmm）型灶臺(tái)、調(diào)調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)臺(tái)、擱置置臺(tái)、吊吊柜、冰冰箱位、排油煙煙機(jī)（操作面面延長(zhǎng)27000mmm）衛(wèi)生間型淋浴、洗洗面盆、坐便器器、鏡（箱）、洗衣機(jī)機(jī)位、自自然換氣氣（風(fēng)道道）型浴盆（11.5mm）和淋淋浴器、洗面化化裝臺(tái)、化妝鏡鏡、坐便便器（112個(gè)個(gè)）、洗洗衣機(jī)位位、機(jī)械械換氣（風(fēng)道）設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)電器設(shè)備備用電量801120 KWWH/月月負(fù)荷1

51、560040000WW（大套套可增至至60000W）電表5（200）A10（40）A電源插座座小居室223組組小居室22組廚房3組組衛(wèi)生間33組電視插口口起居、主主臥個(gè)一一個(gè)電話12臺(tái)臺(tái)空調(diào)線設(shè)專用線線寬帶接口口每個(gè)臥室室一個(gè)給水設(shè)備備用水量22003000升/人人日 熱水器器或熱水水管道系系統(tǒng)采暖通風(fēng)風(fēng)散熱器、空調(diào)器器（窗外外預(yù)留位位置）室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)光環(huán)境采光1%（室外全全天空光光照度與與室內(nèi)距距離1米米天然照照度比）照明起居廳及及一般活活動(dòng) 3070LLX臥室、書書寫閱讀讀 15503300 LX床頭閱讀讀 7551550 LLX管廳、廚廚房 501000 LXX衛(wèi)生間 220550

52、LLX樓梯間 115330 LLX聲環(huán)境空氣隔聲聲撞擊隔聲聲分戶墻，樓板4050ddB 樓板板7565ddB熱環(huán)境（按不同同氣候區(qū)區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)區(qū)1622112221夏季28衛(wèi)生環(huán)境境日照（按按不同地地區(qū)區(qū)別別）大寒日22小時(shí)冬至日日1小時(shí)時(shí)表11：“風(fēng)華盛盛世”項(xiàng)目住住宅經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)表表序號(hào)指標(biāo)名稱稱單位指標(biāo)1套內(nèi)使用用面積1.11.21.31.41.51.61.7A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.5593.551022住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層總使使用面積積平方米8727723住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層

53、總建建筑面積積平方米1034420（首層架架空12220平平方米）4住宅標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層使用用系數(shù) 高層 多層%80855套內(nèi)建筑筑面積5.15.25.35.45.55.65.7A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G戶型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85（220套）125（44套套）135（20套套）140（20套套）90（1168套套）110（5044套）120（1688套）6戶內(nèi)平均均居住人人數(shù)人/戶3.57居住戶數(shù)數(shù)戶9448居住人數(shù)數(shù)人330442、公用用建筑中心花園園廣場(chǎng)地地下設(shè)一一層車位位，地下下車位出出入口均均為小區(qū)區(qū)南面主主出入口口，地下下車位的

54、的采光、通風(fēng)、防潮、排水及及安全防防護(hù)措施施，符合合現(xiàn)行行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)汽車車庫建筑筑設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范（JGJJ1000）的有有關(guān)規(guī)定定。物業(yè)業(yè)管理會(huì)會(huì)所、配配電間、休息廳廳等建筑筑物均建建于地上上。室外外有消防防環(huán)行車車道、中中心廣場(chǎng)場(chǎng)和庭院院綠化帶帶、建筑筑小品等等。（三）、立面設(shè)設(shè)計(jì)立面造造型設(shè)計(jì)計(jì)突出現(xiàn)現(xiàn)代住宅宅建筑特特色，考考慮與周周圍城市市環(huán)境的的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)簡(jiǎn)潔明快快，有一一定力度度，使園園區(qū)建筑筑輪廓線線優(yōu)美和和富于變變化，并并與規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)優(yōu)優(yōu)雅、和和諧、寧寧靜的環(huán)環(huán)境既協(xié)協(xié)調(diào)統(tǒng)一一，又具具有鮮明明的個(gè)性性。（四）、設(shè)施標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅是室室內(nèi)環(huán)境境，設(shè)備備與設(shè)施施，以及及消防、安全防防護(hù)等基

55、基本要求求必須符符合江江西省城城市住宅宅建設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和和有關(guān)規(guī)規(guī)范，并并按中高高檔住宅宅有關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)計(jì)。1、住宅宅裝修及及設(shè)施標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初初裝修，廚房、衛(wèi)生間間一次裝裝修完成成。（1）、外墻：高級(jí)外外墻涂料料；（2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)衛(wèi)為彩釉釉面磚，其余為為雙飛粉粉；（3）、頂棚：廚、衛(wèi)衛(wèi)為塑料料扣板吊吊頂，其其余雙飛飛粉；（4）、地面：廚、衛(wèi)衛(wèi)為防滑滑地磚，其余為為無砂地地坪；（5）、門窗：高級(jí)塑塑鋼窗帶帶紗窗，分戶門門、復(fù)合合防盜門門、戶內(nèi)內(nèi)門、實(shí)實(shí)木鑲板板門、實(shí)實(shí)木填芯芯蒙板門門；（6）、廚房設(shè)設(shè)施：洗洗滌盆；（7）、衛(wèi)生間間設(shè)施：臺(tái)下盆盆或立柱柱盆、坐坐便器；（8）、陽臺(tái)：塑鋼窗窗封閉

56、式式陽臺(tái)；（9）、其他：樓梯間間踏步為為面磚，墻面噴噴塑，塑塑料扶手手；2、小區(qū)區(qū)配套設(shè)設(shè)施：小區(qū)設(shè)有有院內(nèi)花花園、草草地、休休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、地下下停車位位、室外外消防、配電房房、公共共照明、電子防防盜系統(tǒng)統(tǒng)、通風(fēng)風(fēng)及火災(zāi)災(zāi)報(bào)警系系統(tǒng)、閉閉路電視視及通信信系統(tǒng)以以及保安安監(jiān)視系系統(tǒng)等。四、價(jià)格格定位（一）、住宅部部分1、市場(chǎng)場(chǎng)比較法法定價(jià)過過程表12：表樓盤盤調(diào)查統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱稱建筑規(guī)模模建筑面積積（平方米米）平均價(jià)格格（元/平平方米）銷售率（%）開盤日期A龍澤園6-7FF2852292600010003/001/228B萊茵半島島花園6+1FF12F2500000多層：229000高

57、層：333000未開盤內(nèi)部認(rèn)購購C新田綠洲洲9-6FF、4-12FF1-188F678772多層：228800高層：3350008003/006/115D船山廣場(chǎng)場(chǎng)1-199F/22B286779310008003/110E水印都市市2-144F、22-188F474660275009003/005/008注：在以以下列表表中樓盤盤名稱均均以字母母代替AA：龍澤澤園、BB：萊茵茵半島花花園、CC：新田田綠洲、D：船船山廣場(chǎng)場(chǎng)、E：水印都都市。交易日期期修正系系數(shù)以本本次市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的的日期為為基數(shù)1100，以本項(xiàng)項(xiàng)目的預(yù)預(yù)售期為為終點(diǎn)，20003年南南昌市商商品住宅宅均價(jià)增增長(zhǎng)188.188%，

58、南南昌市該該類住宅宅和商鋪鋪價(jià)格的的變動(dòng)呈呈上升趨趨勢(shì)，月月平均變變動(dòng)+11.5%，其他他條件見見表111和表114。表13：本項(xiàng)目目住宅價(jià)價(jià)格市場(chǎng)場(chǎng)比較法法系數(shù)修修正表 單位位：元/平方米米序號(hào)成交價(jià)格交易日期期修正區(qū)域因素素修正個(gè)別因素素修正交易情況況修正比準(zhǔn)價(jià)格格交通配套環(huán)境小計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī)劃小計(jì)A26000109/1000+3+10100/10440+1100/1011100/100026988B2900033000109/1000+20+3100/10550+2100/1022100/10002951133599C2880031000109/1000+3+1+2100/10660+

59、2100/1022100/10002903335288D30000109/1000+3+20100/10550+1100/1011100/100031866E27500109/1000+2+2+1100/10550+1100/1011100/100028266表14：本項(xiàng)目目住宅價(jià)價(jià)格市場(chǎng)場(chǎng)比較法法銷售狀狀況權(quán)重重系數(shù)修修正表項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格格（元/平平方米）銷售狀況況權(quán)重（銷售率率）加權(quán)的相相對(duì)價(jià)格格（元/平平方米）本項(xiàng)目住住宅銷售售價(jià)格（元/平平方米）A26988100%26988B29511335990%C290333528880%2322228222D3186680%25499E282

60、6690%25433合計(jì)多層：1180%多層：550200多層：227899高層：2250%高層：779144高層：331666多層住宅宅銷售價(jià)價(jià)格=550200元/平平方米1800%=227899元/平平方米高層住宅宅銷售價(jià)價(jià)格=779144元/平平方米2500%=331666元/平平方米2、加權(quán)權(quán)平均法法定價(jià)過過程表15：本項(xiàng)目目住宅價(jià)價(jià)格加權(quán)權(quán)平均價(jià)價(jià)項(xiàng)目名稱比準(zhǔn)價(jià)格格（元/平平方米）建筑面積積（平方米米）共計(jì)（萬元）A2698828522976977B多層：228500高層：3335992500000712550839775C多層：229033高層：335288678772197003