萬科物業(yè)管理培訓(xùn)案例37個案例

1、完美 WORD 格式物業(yè)管理實操案例（共 37 篇）目錄一、日常篇14 篇二、裝修篇10 篇三、違規(guī)篇3 篇四、突發(fā)事件篇2 篇五、保安、公共秩序篇4 篇六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛4 篇整理分享完美 WORD 格式一、日常篇1、在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任？案例介紹：2000 年月日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺階上走，因當(dāng)天廠房三樓漏水正好滴在臺階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。 徐某走上臺階滑倒摔傷。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關(guān)節(jié)脫位。徐某摔傷當(dāng)天， 該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對此事承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒有義務(wù)承擔(dān)， 雙方各執(zhí)已見，因次起訴至法院。法院判決：

2、法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道，白天行走，也應(yīng)看到臺階上有結(jié)冰， 并應(yīng)當(dāng)預(yù)見到滑冰的危險性， 故應(yīng)對摔傷的行為負(fù)主要責(zé)任。但被告作為廠房的物業(yè)管理單位應(yīng)對物業(yè)公共配套設(shè)施完好起保養(yǎng)維修的責(zé)任，在接到廠房漏水報修通知后，理應(yīng)及時修理， 但未提供及時安排修理的有效證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結(jié)冰后未及時清除或積極的防范措施，故對原告滑倒致傷應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。案例分析：一、被告物業(yè)管理單位的行為符合侵害生命健康權(quán)的民事責(zé)任構(gòu)成要件，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任。整理分享完美 WORD 格式第一：物業(yè)管理單位的行為具有違法性。上海市居住物業(yè)管理條例第十二條規(guī)定： 物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保持住宅和公共設(shè)施完好，環(huán)

3、境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全。發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)施或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)公司的約定進(jìn)行維修?？梢姡景副桓孀鳛槲飿I(yè)管理單位，有法定義務(wù)立即采取保護(hù)措施。第二：產(chǎn)生了損害原告生命健康權(quán)的后果。第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關(guān)系。第四：被告物業(yè)管理單位有過錯。 本案被告作為廠房的物業(yè)管理單位負(fù)有保障物業(yè)使用方便、安全的義務(wù)，這種義務(wù)應(yīng)屬專業(yè)管理人應(yīng)盡的特別注意義務(wù)。二、原告有過錯，應(yīng)對自身傷害承擔(dān)主要責(zé)任。本案中，原告對自己摔傷有明顯的過錯，表現(xiàn)在以下三個方面：第一，廠房外側(cè)電梯系載貨電梯是該廠房內(nèi)所有職工應(yīng)知的，原告作為

4、公司員工，上下班應(yīng)走人行通道。原告不愿登樓梯，執(zhí)意乘載貨電梯，主觀上存在故意。第二，原告應(yīng)當(dāng)看到臺階上有結(jié)冰，從安全起見，原告應(yīng)走人行通道，其主觀上有過失。第三，原告在朝載貨電梯行走時， 被告曾勸原告不要走此臺階，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸阻，仍走上臺階。中華人民共和國民法通則第一百三十一條規(guī)定： 受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。 據(jù)此，原告應(yīng)當(dāng)對自己的過錯行為承擔(dān)主要責(zé)任。 被告物業(yè)管理單位雖未及時修理、清除結(jié)冰或采取積極的防護(hù)措施，但已盡到了及時警示和告知的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)減輕其賠償責(zé)任。整理分享完美 WORD 格式2、客戶欠租物管應(yīng)該怎么做案情介紹：某高級商務(wù)辦公樓內(nèi)

5、有一本地公司-A 公司，其業(yè)務(wù)并未因入駐了一個好的辦公樓而有進(jìn)一步發(fā)展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負(fù)擔(dān)，一年多以后，欠租的情形出現(xiàn)了。 物業(yè)管理部門發(fā)出在指定的期限內(nèi)，如果 A 公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施中止部分服務(wù)的通知，A 公司對此未做出任何反應(yīng)，也沒有能力做出反應(yīng)。 期限到了，物業(yè)管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除。隨后 A 公司通訊中斷。這時A 公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為寫字樓物業(yè)管理部門侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛。點(diǎn)評：1、物業(yè)項目在招租招商過程中，要對租戶的商業(yè)信譽(yù)及其行業(yè)前景做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)研，盡可能避免可能出現(xiàn)的風(fēng)險。2、一般情況下，對欠租租戶的處理要依據(jù)1998

6、年建設(shè)部關(guān)于物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃的管理準(zhǔn)則規(guī)定：對欠租人先進(jìn)行書面催租，如果沒有得到有效回應(yīng)，則以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實施要堅決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。3、個別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些 質(zhì)地較為優(yōu)良 的公司或?qū)φ麄€項目較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當(dāng)?shù)膶捪藓蜏p免，在對這類公司采取處理措施時一般應(yīng)適當(dāng)留出余地。4、對欠租租戶采取措施的基礎(chǔ)是與之簽署了具備法律效力的租賃合同。因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當(dāng)然要通過律師審核，但僅僅通過律師整理分享完美 WORD 格式審核是不夠的，如果有條件，

7、最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見。3、如何處理商戶的違規(guī)行為案情介紹 :某日，中海商城管理處的工作人員巡視時，發(fā)現(xiàn)三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有不少污水，丟有不少塑料袋，并發(fā)出陣陣異味。經(jīng)過觀察詢問，查明這些污水和塑料袋來自三樓一間從事足底按摩的店鋪。這家足底按摩店的員工認(rèn)為洗手盆是公用設(shè)施（不是自己的孩子不心疼， 這是許多人不愛護(hù)公共設(shè)施的心理動因） ，就隨意潑灑，有時甚至遠(yuǎn)離幾米，就將裝有按摩用過污水的塑料袋向洗手盆潑去。就此問題，管理處主管上門找該店老板溝通，沒用多說，老板就表明態(tài)度，馬上整改，保證污水直接倒在洗手盆內(nèi)，將塑料袋棄置于垃圾桶內(nèi)。但以后一段時間， 情況依舊未變。 管理

8、處主管于是又再次登門，找到該店老板。這次老板態(tài)度大變，質(zhì)問： 你們不讓我把污水倒在那里，那你說倒在哪里才對？ 主管解釋說 并不是不讓你們往那倒， 而是提醒你們望那倒的時候注意點(diǎn)兒，因為環(huán)境衛(wèi)生狀況不好， 大家都要受到影響。 老板不等主管說完就頭一搖：那我不管！ 結(jié)果，碰了一個不軟不硬的釘子。此路不通，就另辟蹊徑（一個好的物業(yè)管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因為物業(yè)管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成）。管理處考慮到這家店鋪內(nèi)缺少排水系統(tǒng)，確有不便，隨后買來一個帶蓋的大塑料桶，送到店鋪里。 向老板提出， 請他們在店內(nèi)將污水與塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再由該店

9、員工提出來倒掉。老板開始還很不耐煩，可看整理分享完美 WORD 格式到管理處態(tài)度誠懇，服務(wù)周到，真正為業(yè)主、租戶辦事，便轉(zhuǎn)陰為晴，欣然接受了管理處的建議。 當(dāng)天就布置店鋪員工進(jìn)行整改。從此以后，該店亂倒贓物的事再也沒有發(fā)生過。點(diǎn)評：現(xiàn)在相當(dāng)一部分人對物業(yè)管理公司只認(rèn)可服務(wù)，不認(rèn)可管理。仿佛物業(yè)公司一說管理，就是想凌駕于客戶之上似的。其實管理也是服務(wù)， 像處理類似事情能說不是管理嗎？像類似的事情不去大膽管理行嗎？當(dāng)然管理可以高于服務(wù)之中。4、業(yè)主在小區(qū)道路上摔倒?fàn)罡嫖飿I(yè)公司案情介紹 :小區(qū)內(nèi)一號樓 405 室的李老太在雪后出門， 在小區(qū)的步行街不慎跌倒， 跌斷右腿股骨頭，安全員發(fā)現(xiàn)后立即將李老太

10、送進(jìn)醫(yī)院。經(jīng)診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折， 立即實施手術(shù)置換股骨頭， 手術(shù)后李老太提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的， 因為自己每月都交物業(yè)管理費(fèi)，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費(fèi)用及精神損失費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)管理公司承擔(dān)。幾經(jīng)交涉，物業(yè)公司未做承擔(dān)，李老太一紙訴狀將物業(yè)公司推上法庭。審理：物業(yè)公司沒有義務(wù)承擔(dān)李老太醫(yī)療費(fèi)及精神損失費(fèi)。點(diǎn)評：案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個人原因引起的意外傷害問題。1、中華人民共和國價格管理條例是物業(yè)公司收費(fèi)的依據(jù)， 其中住宅小區(qū)整理分享完美 WORD 格式公共性服務(wù)中包括了小區(qū)道路的綠化管理費(fèi)，李老太所交物業(yè)管理費(fèi)中的公攤是屬于正常的收費(fèi)范圍。民法通則，民法細(xì)

11、則中明文規(guī)定：凡因個人原因引起的意外傷害（除工作范圍內(nèi)）其責(zé)任自負(fù)。3、李老太雖在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區(qū)步行街積雪已打掃過，物業(yè)公司的本職工作沒有延誤， 雪后路滑，請當(dāng)心！ 的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸掛，李老太這種意外傷害的確是與自己不當(dāng)心或一時路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)公司沒有直接責(zé)任關(guān)系。4、物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費(fèi)和精神損失費(fèi)。5、尊重業(yè)主，從記住姓名開始案例介紹：某開發(fā)區(qū)內(nèi)十幾個通用廠房長區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)收繳率參差不齊。年終總結(jié)時，公司領(lǐng)導(dǎo)請收費(fèi)率達(dá)96%的某通用廠房廠區(qū)的管理員介紹經(jīng)驗，該管理員說了這樣一個事： 小區(qū)內(nèi)有十幾家業(yè)戶，

12、一天，其中一家只租賃了一個層面通用廠房的某企業(yè)部門總管來找管理員，管理員張冠李戴， 把對方的名字叫錯了。 來人頓時拉下了臉，： 看不起我們小公司?。?此后一連幾個月都拖繳物業(yè)管理費(fèi)。管理員從此吸取教訓(xùn)，把廠區(qū)內(nèi)十幾家業(yè)戶、近百位 要員 （上自總經(jīng)理，下至與物業(yè)公司有關(guān)的一些部門總管、經(jīng)辦人）的姓名都背得滾瓜爛熟。后來，有個新公司進(jìn)場沒幾天，管理員通過各種渠道得到了業(yè)?quot; 要員 的姓名，碰面時主動打招呼，對方連連稱贊物業(yè)管理到位。點(diǎn)評：整理分享完美 WORD 格式物業(yè)管理服務(wù)有很多口號， 諸如 以人為本 、 客戶就是上帝 等，其精髓是對業(yè)主要尊重。 尊重是一個人雜社會活動、家庭生活中的基

13、本需求。 如何運(yùn)用禮貌、熱情、真誠、高超的服務(wù)，使業(yè)主得到受尊重的滿足，是物業(yè)管理的一門學(xué)問。該案例中的管理員吸取了搞錯業(yè)戶姓名的教訓(xùn)，事后不僅記住公司名稱、 總經(jīng)理的姓名，也記住了與物業(yè)管理有來往的人員的姓名，從而拉近了雙方的距離。這一件小事說明了物業(yè)管理處處都有文章可做。6、沒有簽訂物管服務(wù)合同業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費(fèi)案情介紹 :小區(qū)部分業(yè)主以 A 物業(yè)管理公司（以下簡稱 A 公司）沒有與業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)。A 公司認(rèn)為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理的B 公司同意，接替 B 公司繼續(xù)物業(yè)管理服務(wù)的。 雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會成立

14、，也未聘用A 公司，而是與C 公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同，但是在B公司撤走至 C 公司進(jìn)小區(qū)前， A 公司實際進(jìn)行了物業(yè)管理服務(wù)，有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。業(yè)主卻認(rèn)為： 開發(fā)商和業(yè)主委員會均未聘請A 公司，也未與其簽訂合同， 未建立服務(wù)與被服務(wù)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此 A 公司的訴訟主體資格不符；根據(jù)上海市居住物業(yè)管理條例第25 條第 2 款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費(fèi)，請求法院駁回其起訴。一審判決結(jié)果：一審法院根據(jù)上海市居住物業(yè)管理條例第24條第 1款和第 54條第 2整理分享完美 WORD 格式款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金。業(yè)主不服上述判決，提起上訴。業(yè)主根據(jù)上海市居住物業(yè)管理條例第

15、3 條第 4 款規(guī)定 本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。18 條第 2 款也強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂 物業(yè)管理服務(wù)合同 。就是說，進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)必須簽訂合同。且合同法第 10 條第 2 款也明文規(guī)定 法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。 因此 A 公司的行為屬無合同管理，或 自行提供服務(wù) 。認(rèn)為由 A、 B 兩家公司的約定或同意就可以進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)于法無據(jù)，對業(yè)主也不具有約束力。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費(fèi)和滯納金也于法有據(jù)。案情分析：本案的特殊性在于看似單純的物業(yè)管理糾紛，其實還包含了

16、民法中的 無因管理 的法律關(guān)系。由于 A 公司是無合同管理，按照條例第25 條第 2 款，業(yè)主 可以不支付 物業(yè)管理費(fèi)也是有法律依據(jù)的。 因此僅僅按照 條例的有關(guān)規(guī)定判令業(yè)主支付管理費(fèi)，依據(jù)不足。但如果同時參照民法通則中的 無因管理 ，本案就較容易解決了。民法通則第 92 條 沒有法定的或者約定的義務(wù)， 為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或服務(wù)的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費(fèi)用。 這里強(qiáng)調(diào) 參照 而不是 適用 ，是由于本案與 無因管理 還是有一定的區(qū)別。構(gòu)成 無因管理 ，在法律上應(yīng)具備三個要件：一是必須沒有法定的或者約定的義務(wù)，即管理人既沒有法律規(guī)定的義務(wù)，也沒有接受他人的委托；整理分享完美

17、 WORD 格式二是必須有為避免他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應(yīng)歸受益人所有；三是必須有管理他人事務(wù)或服務(wù)于他人的行為。A 公司的行為僅符合了一、三要件，且 無因管理 的管理人除了要求償還必要的費(fèi)用外，不得向受益人索取報酬或者變相索取報酬。二審判決：二審法院正是考慮到A 公司實際進(jìn)行了管理，根據(jù)等價有償?shù)脑瓌t，同時條例中的 可以不支付 而不是 應(yīng)當(dāng)不支付 ，又使二審法院能在 可以 二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)，但對 A 公司加收滯納金的請求不予支持。這樣的判決，應(yīng)當(dāng)說是合理的。7、預(yù)收物業(yè)管理費(fèi)是否合理案情介紹 :汪先生近日在

18、辦理入住手續(xù)時，遇到了一件很不舒心的事： 開發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，否則不給辦理入住手續(xù)。汪先生對此提出了幾點(diǎn)疑問： 一是憑什么房子還沒有驗收， 就讓交物業(yè)管理費(fèi)？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個項目專門新設(shè)立的，此前沒有任何的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗和業(yè)績，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務(wù)， 一次性交納一年的物業(yè)管理費(fèi)，意味著至少在一年內(nèi)， 自己對這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無論滿意與否，都沒有任何制約力了。案情分析：汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個問題：整理分享完美 WORD 格式一、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費(fèi)？購房人與開發(fā)

19、商簽約購房， 雙方之間是一種買賣關(guān)系， 而購房人與物業(yè)管理公司之間是一種委托服務(wù)的關(guān)系，這種委托關(guān)系成立的前提是： 購房人已經(jīng)取得了所購買的標(biāo)的物（房產(chǎn)） ，已成為業(yè)主。如果購房人在房產(chǎn)交接時，因各種原因退房（如工程質(zhì)量、面積誤差等） ，那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在委托服務(wù)的必要了。開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管理費(fèi)作為房屋交付的前提，實質(zhì)上是對房屋的交付增加了附設(shè)條件， 是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)合同法的規(guī)定，合同只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的， 也是一種違約行為。 因此，這兩者之間的關(guān)系理應(yīng)是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費(fèi)。二、物

20、業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)合理嗎？考慮到物業(yè)管理公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)收一定的物業(yè)管理費(fèi)還是合理的，現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預(yù)收費(fèi)用的。但是這種預(yù)收應(yīng)當(dāng)有一定的限度，從物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長時間預(yù)收各項物業(yè)費(fèi)用就不合理了，對此，北京市小區(qū)辦關(guān)于禁止一次性收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知中專門規(guī)定，物業(yè)管理公司 不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費(fèi)。點(diǎn)評：1、商品房銷售管理辦法中規(guī)定， 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的， 買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。整理分享完美 WO

21、RD 格式2、開發(fā)商既然 選聘了物業(yè)管理公司 ，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)， 在訂立商品房買賣合同時 告知購房人，以便購房人對選擇的物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出判斷。3、由于多數(shù)項目屬于期房預(yù)售，開發(fā)商在銷售時，對于許多物業(yè)服務(wù)的設(shè)施、設(shè)備還無法確定，因此 有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 的簽訂，還是要放在交房時，至少是在 訂立商品房買賣合同 后。對于購房人來說，如果開發(fā)?quot; 在訂立商品房買賣合同時 ，就提供了 有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 文本，那么這些協(xié)議就構(gòu)成了買賣合同的附件，則要認(rèn)真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應(yīng)的義務(wù)了。4、如果像汪先生遇到的那樣，開發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時

22、，才提供 有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議 ，并以此作為房產(chǎn)交付的條件， 您則可以按前述的內(nèi)容，據(jù)理力爭。不過，最好的辦法是， 在簽訂買賣合同時， 無論開發(fā)商如何做，您都應(yīng)該將有關(guān)物業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、 收費(fèi)方式以及房屋交付的程序， 作為補(bǔ)充內(nèi)容，要求開發(fā)商寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議。8、因新買房屋漏水業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)案例介紹：胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業(yè)管理公司交納了當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)。入住后兩個月雨季來臨， 幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然發(fā)展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報修。 物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進(jìn)行了防水處理。 胡

23、女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商整理分享完美 WORD 格式后準(zhǔn)備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。胡女士認(rèn)為自己購買房屋就為了居住，現(xiàn)在因為漏雨無法居住， 并且自己進(jìn)行的裝修也遭到破壞， 她認(rèn)為這是開發(fā)商造成的， 所以準(zhǔn)備不再交納第二年的物業(yè)管理費(fèi)和供暖費(fèi)。開發(fā)商認(rèn)為自己出售的房屋有質(zhì)量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經(jīng)濟(jì)損失，但是他們認(rèn)為自己已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。物業(yè)管理公司認(rèn)為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位， 如果胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)他們無法接受，并且，因為這個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱

24、廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到， 如果胡女士不交納供暖暖氣費(fèi)，他們就要受到經(jīng)濟(jì)損失。由于三方對于債權(quán)、 債務(wù)沒有任何異議， 胡女士認(rèn)為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為， 但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達(dá)成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決， 由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費(fèi)，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付本年度供暖費(fèi)。律師分析：胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù)，該債務(wù)的標(biāo)的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消， 但依照法律規(guī)定或者

25、按照合同性質(zhì)不得抵消的除外 .開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。整理分享完美 WORD 格式開發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，因為房屋質(zhì)量問題， 開發(fā)商基于賠償責(zé)任對胡女士負(fù)有債務(wù)；胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費(fèi)，那么就是胡女士對物業(yè)公司負(fù)有債務(wù)；關(guān)于供暖費(fèi)的問題， 一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨(dú)簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當(dāng)依照執(zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費(fèi)，那么胡女士對物業(yè)管理公司負(fù)有債務(wù)；開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發(fā)商對胡女士負(fù)債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負(fù)債，這兩種債務(wù)雖然

26、都是金錢債務(wù)，但是并不符合 當(dāng)事人互負(fù)到期債務(wù) 的條件。判決結(jié)果：最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。 在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業(yè)管理公司所負(fù)有的交費(fèi)義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)后，開發(fā)商對胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。本案中，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費(fèi)相當(dāng)，所以胡女士自己還要交納供暖費(fèi)。點(diǎn)評：經(jīng)濟(jì)活動中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務(wù)都沒有爭議， 分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時間和金錢，物業(yè)管理

27、公司和開發(fā)商一般是兩個獨(dú)立的單位，如果希望減少不必要的財務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費(fèi)是完全可以的，但是整理分享完美 WORD 格式不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。9、無法實現(xiàn)即時維修怎么辦案情介紹 :初冬的一個星期一下午， 世紀(jì)寶鼎物業(yè)管理分公司維修電話響起。值班人員輕柔地應(yīng)答和問詢還沒有落音，A 座 G戶型的一位業(yè)主就怒氣沖沖地在電話里面說： 你們知道嗎，現(xiàn)在天氣這涼了，我這暖氣還不熱，你們管不管呀？說完 啪 的一聲就掛上了電話。這時，維修人員都出去忙其它維修了，用對講機(jī)聯(lián)系得知， 他們一時還脫不開身。約過了五、六分鐘的時間，本身是電工的維修班長巡視回來了，

28、值班人員立即將剛才的報修情況向其匯報。班長說 : 這個業(yè)主性子比較急， 用電話解釋恐怕不行，我替你一會，你先上樓看一下。采取措施：值班人員來到業(yè)主家，一位中年男子一開門便大聲問： 你能修理嗎？ 先生，我是負(fù)責(zé)接待報修的， 我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處理問題，做完之后馬上來您家，你可以現(xiàn)在告訴我是怎樣的情況嗎？ 值班人員和顏悅色的回答，使業(yè)主的態(tài)度有些緩和。征得業(yè)主同意后， 值班人員戴上鞋套， 察看了不熱的暖氣位置， 馬上用對講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。周到的服務(wù)令業(yè)主轉(zhuǎn)怒為喜，業(yè)主說： 好吧，你先忙你的去吧，只要一會來給修修就可以了。 值班人員走后一個多小時，維修人員上門

29、處理好了該問題。下午快下班的時候， 值班人員又給業(yè)主家打了個電話，詢問暖氣情況，他說：整理分享完美 WORD 格式 已經(jīng)熱了 , 謝謝你們。 點(diǎn)評：米盧調(diào)教中國球隊有句名言， 叫 一切看態(tài)度 ?？蛻魧ξ飿I(yè)公司工作的要求，大多也是這樣。 有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而物業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時你只要有個積極去辦的態(tài)度，他們也就滿意了。10、業(yè)主房款未還清物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎?案情介紹：某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知， 稱該小區(qū)某住戶是分期付款購房，但其入住后遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的

30、措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活。案例分析：在房屋買賣法律關(guān)系中， 買家承擔(dān)支付房款的義務(wù)， 享有取得房屋所有的權(quán)利。在物業(yè)管理法律關(guān)系中， 業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在任何一個法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利應(yīng)一致。上述案例中的住戶， 同時是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。但如果該住戶已按照物業(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)，就意味著他在物業(yè)管

31、理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，其整理分享完美 WORD 格式他人（包括開發(fā)商）不能對這種權(quán)益進(jìn)行侵害。開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時交款， 是對住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對的。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對的。11、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦案例介紹：去年 9 月 18 日，海富花園 B 棟 5 樓 F 座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。 按照管理規(guī)定， 租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可證， 而沒有業(yè)主的書面許可， 管理處不予

32、放行（這一規(guī)定有必要， 現(xiàn)實中確實發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情） 。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請給以特殊照顧。處理結(jié)果：海富管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會使住戶感到不便 （租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對業(yè)主關(guān)心倍至，而對租住戶冷若冰霜）。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法： 租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當(dāng)?shù)难航穑?管理處做好記錄，并出據(jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可， 管理處立刻全額退回押金 （這一辦法可

33、取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。整理分享完美 WORD 格式時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書面許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。點(diǎn)評：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍， 但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來。12、早期免收部分費(fèi)用后期正常收取產(chǎn)生糾紛案情介紹 :東港大廈入伙之初， 管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動優(yōu)惠對大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時采取了無償提供的方式（若當(dāng)初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會惹

34、出后來的麻煩）。入伙滿一年后， 鑒于小區(qū)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況， 管理處決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實收取戶內(nèi)維修費(fèi)用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。為了突破阻力， 管理處起草并在公告欄張貼了 致業(yè)主客戶的一封公開信 。公開信引用物業(yè)管理法規(guī)， 詳細(xì)介紹了物業(yè)管理費(fèi)的開支范圍和有償服務(wù)與無償服務(wù)的具體范疇， 并說明了當(dāng)初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了交了物業(yè)管理費(fèi)，管理處就應(yīng)包辦一切 的誤解，對戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認(rèn)同。針對仍有個別業(yè)主客戶不理解這一情況， 管理處繼續(xù)深入做工作。 一方面強(qiáng)調(diào)辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進(jìn)一步加以解釋； 一方面要求維修人員上門維修時必須

35、保證時效和質(zhì)量，同時加強(qiáng)與業(yè)主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理， 從一般員工嘴里講出的道理， 往往更容易為業(yè)主客戶所接受）。整理分享完美 WORD 格式與此同時，管理處還公開戶內(nèi)維修的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并告知業(yè)主客戶選擇服務(wù)商的權(quán)利。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，有償進(jìn)行戶內(nèi)維修也就容易落實下去。點(diǎn)評：俗話說 強(qiáng)按牛頭牛不喝水 ，物業(yè)管理的許多實踐都證明， 沒有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。從這個意義上講，一個好的物業(yè)管理者，首先應(yīng)當(dāng)是一個好的思想工作者。13、業(yè)主相互投訴怎么辦案情介紹：一天晚 11： 30 分，現(xiàn)代城某樓2704 房業(yè)主陳女士投訴2604 房

36、業(yè)主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處理。采取措施：服務(wù)中心了解情況后致電2604 業(yè)主張女士，詢問事情緣由。張女士承認(rèn)家中的確有人在彈琴，她認(rèn)為自己的行為雖然有些不妥，但2704 業(yè)主通過敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報復(fù)樓下的業(yè)主，也是不對的。 當(dāng)時通過物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，雙方業(yè)主商定彈琴時間定于每晚10：00 以前。一周后的晚 9：20 分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映2604 家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學(xué)孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時間過晚， 要求物業(yè)公司通知 2604 業(yè)主立即停止彈琴，如不合作，后果自負(fù)。物業(yè)公司本著負(fù)責(zé)的態(tài)度，電話詢問張女士能否提前停止彈琴

37、，以照顧樓上上學(xué)的孩子， 但遭到張女士的拒絕。服務(wù)中心人員直接到2604 家中，同張女士協(xié)商此事， 她認(rèn)為 2604 業(yè)主的要整理分享完美 WORD 格式求不合理。不得已只得到 2704 業(yè)主說明情況， 但 2704 業(yè)主不滿意。 在這種情況下，管理人員又到2604 家中協(xié)調(diào)，請她換位思考（引導(dǎo)換位思考，促成相互理解，是解決類似矛盾的基本方法） 。通過不厭其煩的溝通與協(xié)調(diào)，終于感動了兩家業(yè)主。最后， 2604 業(yè)主不單當(dāng)即停止彈琴，而且與2704 業(yè)主達(dá)成新的協(xié)議，時間由以前的10： 00 改為 9：00，雙方取得了諒解。點(diǎn)評：遇到業(yè)主互相投訴，不要覺得與己無關(guān)。搞物業(yè)管理的不僅需要一張巧嘴,

38、而且要主動兩邊跑、兩邊說。跑的次數(shù)多了，說的話總能聽進(jìn)去。14、受到業(yè)主怠慢誤解怎么辦案情介紹：去年年底的一天清晨， 楓丹麗舍護(hù)衛(wèi)班馬立宏巡查到某樓2 單元時，忽然發(fā)現(xiàn) 101 室的防盜門上插著一串鑰匙。 這一定是業(yè)主一時疏忽， 開門后忘記把鑰匙取下來了，樓上還有好幾家正在裝修，萬一被進(jìn)進(jìn)出出的人拿走 想到這里，小馬走過去按響了 101 室的門鈴。輕輕按了幾遍，都沒有動靜。小馬有點(diǎn)急了，最后按的一下時間稍長了一點(diǎn)。這一次鈴響還沒有響完， 就聽到里面有一個人大聲問到： 誰啊，大清早，干什么 ?業(yè)主有些發(fā)脾氣了， 但還是打開了門。 小馬簡單說明情況后， 把那一串鑰匙雙手遞給業(yè)主?；蛟S業(yè)主還沒有擺脫

39、被驚擾的不快，不冷不熱地說個謝謝就回房里去了。想一想，小馬心里挺不是滋味的。第二天巡樓的時候，小馬又與這位正在家門口鍛煉身體的業(yè)主期而遇。您早，先生！小馬想打個招呼就離開。這位業(yè)主卻快速走了過來。塞給小馬一百元錢，整理分享完美 WORD 格式還說昨天還沒有醒過神來，沒有好好謝謝你，不好意思，這是我的一點(diǎn)心意，別嫌少，以后幫我多盯著點(diǎn)。小馬把錢硬塞回去，說聲關(guān)注和保障您的安全，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑開了。點(diǎn)評：人們都說辦了好事， 終有好報，但辦了好事后一時受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實中也是經(jīng)常有的。 這時，我們要多想這是自己應(yīng)當(dāng)做的，沒有必要去計較人家怎樣，心態(tài)就不會失衡了。二、裝修篇1、私裝水床

40、造成他人財產(chǎn)損失案情介紹：王某系北京鐵建公司的一位公務(wù)員，他購買的是小區(qū)多層住宅二樓203，他按自己的意思買了一張水床， 并請安裝公司人員為其進(jìn)行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層住戶供水問題嚴(yán)重不足。管理處對此事很不滿 , 再三向王某協(xié)調(diào)處理，王某堅持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有， 室內(nèi)安裝屬私人權(quán)力， 至于供水不足問題， 他要求管理處作二次加壓或管道改造，管理處對此事再三協(xié)調(diào)，他均不聽勸告，于是，物業(yè)公司向法院上訴。法院經(jīng)審理認(rèn)為：王某擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋公用設(shè)施設(shè)備，危及他人生活用水，違反物業(yè)公司的

41、有關(guān)規(guī)定，屬于違法民事行為。整理分享完美 WORD 格式法院判決：1、王某在裁決生效之日起2 天內(nèi)拆除水床，將室內(nèi)管道恢復(fù)原狀。2、物業(yè)公司在調(diào)解事時中做出的一切有效行為費(fèi)用由王某承擔(dān)。3、王某對物業(yè)公司寫出書面檢查。點(diǎn)評：這個案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。王某為小區(qū)業(yè)主，就該遵守國家關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章制度規(guī)定的義務(wù)，應(yīng)遵守小區(qū)的各項規(guī)章， 王某裝修改造管道未經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)私自請人安裝，違反了物業(yè)裝修的規(guī)定擅自改造上、下水管道，損壞公共設(shè)施設(shè)備，違反了物業(yè)管理的條例理應(yīng)拆除水床。王某只顧自己， 不兼顧高層住戶用水問題， 破壞了鄰里關(guān)系的相互作用，違反民法通則中關(guān)于 相鄰

42、各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原則下，才能處理給水系統(tǒng) 。物業(yè)公司在協(xié)調(diào)此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難度增加，只得為五、六層住戶提供二次加壓措施，由此產(chǎn)生費(fèi)用只能作為一項特殊費(fèi)用，無法列入公攤，法院最后裁決當(dāng)事人王某承擔(dān)合情合理。2、如何處理住戶家里跑水的問題案情介紹 :某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護(hù)計劃，對區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進(jìn)行了檢查和疏通， 一切均正常。 就在檢查疏通完之后幾天， 由于樓上某業(yè)主家進(jìn)行裝整理分享完美 WORD 格式修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。 樓上住戶排出的污水不能流出，便

43、慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。管理處發(fā)現(xiàn)跑水后， 馬上通知李先生， 由于李先生當(dāng)時不在家中， 電話聯(lián)系兩小時后，李先生與物管公司人員一同現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)部分木地板已被水淹。 搞清故障點(diǎn)后，物管人員立即消除了堵塞現(xiàn)象。李先生認(rèn)為物管公司未盡到管理職責(zé)，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。點(diǎn)評：李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。 在這兩個環(huán)節(jié)當(dāng)中， 物業(yè)公司是否很好地履行了管理職責(zé)。該小區(qū)的物業(yè)管理公約 規(guī)定，物管公司負(fù)責(zé)小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護(hù)、 養(yǎng)護(hù)。實際的工作中， 每年每月都有計劃地進(jìn)行修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污

44、水管的例行清理。所以，物管公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常維護(hù)的職責(zé)。同時，該小區(qū)物業(yè)管理公約還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報， 領(lǐng)取裝修許可證， 并嚴(yán)格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。物管公司按照規(guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊伍簽訂了裝修協(xié)議書，并要求其交納了裝修押金，告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，并派人員至裝修現(xiàn)場巡視。裝修工人是在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。 此種情況已經(jīng)超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能察覺。 所以在這個問題上， 物管公司亦沒有疏漏。 因此物管公司不應(yīng)整理分享完美 WORD 格式承擔(dān)任何賠償義務(wù)。根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部 家庭居室

45、裝飾裝修管理試行辦法規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。物業(yè)管理費(fèi)只是一種服務(wù)費(fèi)、 公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)， 而不是保證或成保險費(fèi)。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔(dān)無端責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。業(yè)主受到損失時，應(yīng)當(dāng)合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負(fù)責(zé)。否則這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。3、業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃怎么辦案情介紹：劉元是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主， 有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內(nèi)光線，且隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。于是她幾經(jīng)周折買了此種玻璃，未經(jīng)物業(yè)公司同意， 拆除原有玻璃， 將新買玻璃安裝上去， 結(jié)果

46、因玻璃顏色與整個小區(qū)玻璃色彩反差很大， 嚴(yán)重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的布局，就此管理處向劉元提出異議。劉元自有道理，產(chǎn)權(quán)是我自己的，我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色，拒不拆換。之后管理處多次協(xié)調(diào)、回訪，本著 著重調(diào)解 的原則向劉宣傳了民法通則，業(yè)主公約、管理條例等，最后劉元意識轉(zhuǎn)換，拆除了有色玻璃。點(diǎn)評：1、業(yè)主裝修應(yīng)遵守小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定，填寫裝修申請表，并經(jīng)物業(yè)公司批準(zhǔn)后方可進(jìn)行裝修，劉元未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自裝修本身就與業(yè)主公約相整理分享完美 WORD 格式抵觸。2、民法通則規(guī)定：個人利益與集體利益發(fā)生沖突時，應(yīng)放棄個人利益，保持集體利益， 劉元的有色玻璃與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差，如若任其作為，

47、其它業(yè)主也效仿所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被破壞。3、人與人之間需要溝通， 只要我們管理人員把管理工作做到家，動之以情，曉之以理，相信會取得業(yè)主的理解和支持。4、裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產(chǎn)生糾紛案情介紹：狹窄的能道， 陡陗的扶梯， 悶熱的空氣， 加上出租人的修房使惠民路某號舊式里弄房屋更顯得混亂、 破舊。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著： 大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。 正說著走著，突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動彈不得，頓時引起全幢居民議論紛紛。有人說：房管所修房拆除未設(shè)防護(hù)措施，造成葉老太傷害，應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任房管所修房拆除樓板之前已提醒居民

48、要小心通行，老太跌傷是自己大意，責(zé)任自負(fù)。究竟誰應(yīng)承擔(dān)責(zé)任呢？某區(qū)房屋糾紛仲裁委員會受理此案后查明：惠民路某號舊里弄房屋系房管部門直管公房， 二樓能道處板因年久失修，損壞嚴(yán)重，房管所接居民報修后正派修理。因二樓樓道狹小，房管所拆除舊樓板后，即派一名女工看護(hù)，并再三告誡居民留意。事發(fā)時，維修人員都外出吃飯，看護(hù)女工因難忍炎熱，在樓板處擱置一塊板后即下樓。 恰巧此時葉老太下樓行經(jīng)此處，未注意腳下 機(jī)關(guān) ，一腳踏空造成傷害。經(jīng)向診治醫(yī)院查核，葉老太實際支付醫(yī)療費(fèi)、護(hù)工費(fèi)共計850 元。仲裁委員會在調(diào)解無法達(dá)成一致的情況下，裁決由房管所承擔(dān)損害賠償?shù)闹饕?zé)任，整理分享完美 WORD 格式一次性賠償葉老

49、太太醫(yī)療，護(hù)工、營養(yǎng)等費(fèi)用820 元。審理與評析 :這個案例涉及的是出租人修繕房屋時疏于防范的法律責(zé)任問題。根據(jù)上海城鎮(zhèn)公有房屋管理條例實施細(xì)則第52 條規(guī)定，房管所在房屋修理中的 施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置安全標(biāo)志 。本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護(hù)現(xiàn)場， 但看護(hù)女工離開時未設(shè)置安全標(biāo)志，防范措施不嚴(yán)，以致造成葉老太傷害， 應(yīng)負(fù)損害賠償?shù)闹饕?zé)任。葉老太明知二樓樓板正在修理卻未加注意，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。據(jù)此，仲裁委員會根據(jù)關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）第 144 條、第 145 條規(guī)定，確認(rèn)房管所未盡防范職責(zé)， 侵害公民身體造成傷害，應(yīng)當(dāng)賠償醫(yī)療 及護(hù)理費(fèi)用，同時充分

50、考慮雙方在本案中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，做出了以上裁決，是恰當(dāng)?shù)摹?、相鄰業(yè)主因通風(fēng)問題產(chǎn)生糾紛怎么辦案情介紹：原告王某住在西城區(qū)一個臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房， 于王某相鄰的劉某因為要開一家粵菜飯館，他便安裝了一個大型油煙機(jī)， 其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機(jī)的墻體相鄰，兩者相距約有 1 米，中間形成一條窄道， 雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風(fēng)通道。劉某的粵菜飯館正式營業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味，且一旦開戶通風(fēng)，油煙味更大。 查找原因， 王某發(fā)現(xiàn)原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙整理分享完美 WORD 格式排放口離自己家二層窗口太近， 只要油

51、煙機(jī)一開，就會有油煙竄進(jìn)王某的房間里。王某找劉某商量解決油煙排放問題，劉某置之不理。 不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機(jī)的排放口，賠償精神損失人民幣500 元。審理：某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進(jìn)行調(diào)解但因雙方分歧較大，調(diào)解無效，人民法院判決如下：被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構(gòu)成對原告王某合法權(quán)的損害。根據(jù)中華人民共和國國民法通則第十八條的規(guī)定： 不動產(chǎn)的相鄰各方， 應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)，方便生活、團(tuán)結(jié)互助公平合理的精神，正當(dāng)確處理通風(fēng)、通行等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰各方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙、賠償損失 ，法院要求被告劉某，停止使用粵菜飯館的空調(diào)器、排油煙機(jī)

52、，直到進(jìn)行相應(yīng)處理、不影響原告通風(fēng)為止。判決宣告后，雙方當(dāng)事人都表示服從該判決。分析：本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個方面的不同問題。相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán)，是指兩個或兩以上的不動產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對自己所有或占有、使用、收益的不動產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收益時，享有的要求對方給予必要便利的權(quán)利。正確的處理相鄰關(guān)系， 必須遵守民法通則 第八十三條規(guī)定的 有利生產(chǎn)、方便生活、省事、團(tuán)結(jié)互助、公平合理 的原則。這些原則，既是相鄰各方正確行使相鄰權(quán)、妥善處理相鄰關(guān)系的原則，同時也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。整理分享完美 WORD 格式本案中主要涉及相鄰

53、關(guān)系的下列幾個方面：1、相鄰?fù)L(fēng)相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開關(guān)窗戶進(jìn)行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。在實踐中，相鄰一方的下列行為應(yīng)視為是對他方通風(fēng)權(quán)的侵犯：1) 因相鄰一方建造房屋或其他設(shè)施時未與相鄰他方的窗戶保證適當(dāng)距離、相距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通風(fēng)不暢；或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無法通風(fēng)的。2）因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。3）因相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設(shè)置畜欄或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有

54、害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰一方的行為超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，則可按環(huán)保問題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠國家規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰他方通風(fēng)權(quán)來處理。3、相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問題發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營工業(yè)或行使其他權(quán)利時，對另一方負(fù)有的， 可請求其采取必要的防止污染周圍環(huán)境、 危害人身、財產(chǎn)安全的義務(wù)和另一方對其疆界外的人享有的，可請求采取必要的防止污染環(huán)境措施的權(quán)利的關(guān)系。通常業(yè)主、住戶個人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等整理分享完美 WORD 格式散發(fā)的臭氣引起的，

55、我國對于相鄰環(huán)保關(guān)系沒有具體規(guī)定，但在民法通則中有對于環(huán)境保護(hù)問題民事責(zé)任的規(guī)定。點(diǎn)評：物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任， 物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當(dāng)事人向政府主管部門請求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。6、業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng)物業(yè)公司如何應(yīng)對案情介紹：城市花園 65#1B 業(yè)主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽臺部分。管理員接到通知后立即到達(dá)現(xiàn)場，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外， 并向業(yè)主說小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)的情況。 但業(yè)主態(tài)度非常強(qiáng)硬， 質(zhì)問管理員為什么不允許安裝陽臺防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？管理員從三方面向業(yè)主作了解釋：1、安裝防盜網(wǎng)，給人的感覺像在籠子

56、里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺。2、按照國家有關(guān)消防規(guī)定是不允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內(nèi)萬一失火安裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都會帶來不利影響。3、本小區(qū)是一個智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū) 24 小時不間斷巡邏， 沒有必要安裝防盜網(wǎng)。 如真想安裝防盜網(wǎng)， 只能根據(jù)小區(qū)的規(guī)定要求安裝在室內(nèi)，業(yè)主同意。點(diǎn)評：整理分享完美 WORD 格式安裝防盜網(wǎng)的事情圍繞著城市花園管理處的業(yè)主手冊、業(yè)主公約和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的要求，大部業(yè)主是會遵守小區(qū)的規(guī)定。業(yè)主如果按照自己的意愿非要做特殊裝修，管理處人員應(yīng)該動之于情曉之以理，講明厲害關(guān)系并給業(yè)主提出合適的建議，業(yè)主是會接受的，

57、 且不會造成業(yè)主與管理處之間的矛盾，達(dá)到兩全其美的效果。7、廁所裝修引發(fā)糾紛案情介紹 :楊女士與李民都是順義區(qū)的居民， 而且是樓上樓下的鄰居， 楊女士住在樓下，20 多年來，一直相安無事。 1999 年 12 月，李民對自己的住房進(jìn)行裝修，廁所地面和廁所墻面均用面磚進(jìn)行了裝修。此時，樓下的楊女士家正好無人居住。2000 年 12 月，楊女士的公婆搬到楊女士家居住。2001 年 4 月，楊女士家的廁所頂部自上而下開始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象， 她找到了李民，并通知其使用廁所要注意，要求其查明原因，進(jìn)行修繕。然而，李民沒有理睬。為此，雙方產(chǎn)生矛盾。后來，楊女士家?guī)敳柯┧訃?yán)重，墻體表皮因漏水而脫落， 不

58、僅影響使用，也給其造成了損失。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失500 元。被告不承認(rèn)自己有過錯被告李民不承認(rèn)自己有過錯， 他認(rèn)為楊女士所說的漏水不確切，因為從他的廁所看不出漏水。修繕隊也來看過，也只是從表面上判斷。因此，他不同意楊女士的訴訟請求。點(diǎn)評：整理分享完美 WORD 格式權(quán)利人在對房屋行使使用權(quán)時要充分保護(hù)相鄰方的合法權(quán)益。對他人的權(quán)益構(gòu)成侵害的，應(yīng)當(dāng)停止侵害。原告與被告相鄰達(dá)20 年之久，相安無事。而被告對房屋及廁所裝修后， 原告廁所內(nèi)出現(xiàn)嚴(yán)重漏水，直接侵害了原告的權(quán)益。 被告現(xiàn)以自己裝修完畢， 不得破壞裝修地面為由， 拒絕技術(shù)人員的檢查維修，違反法律規(guī)

59、定。根據(jù)中華人民共和國民法通則第八十三條的規(guī)定，于近日做出判決：技術(shù)人員進(jìn)入李民室內(nèi)對其廁所進(jìn)行檢查維修，李民必須提供方便； 需要破壞廁所的裝修地面時， 李民不得阻攔； 如需更換添置部件及材料，又需用戶自費(fèi)時由李民按票據(jù)面額負(fù)擔(dān)；李民拒付時，由楊女士墊付，然后，楊女士向李民直接追償，李民以外的其他人不得干涉。裝修時要注意防水層如今，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把房子裝修得好一點(diǎn)成為人們的追求， 但是裝修房子千萬注意別影響鄰里，特別是樓下的鄰居。 尤其是廚房、廁所的裝修，廚房、廁所在建筑時已經(jīng)過了特殊的防水設(shè)施處理，如果破壞了它的結(jié)構(gòu)，很可能就會漏水，所以，在裝修房時千萬要小心，

60、以免破壞了鄰里的安寧。8、污水管道返水怎么辦案情介紹：去年秋天的一個上午， 3樓某室業(yè)主給物業(yè)管理分公司打來電話，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地漏返水，污水已淹沒大廳的部分木地板，要求即刻處理。幾分種后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場，但此時污水已經(jīng)退去。隨后，清潔整理分享完美 WORD 格式工也聞訊趕來了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內(nèi)物品搬出進(jìn)行了保潔。然后，主管及時安排有關(guān)人員盡快更換木地板和櫥柜，同時協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問題達(dá)成共識（三項措施，一氣呵成，這樣積極主動地解決問題，業(yè)主心中自然就少了怨氣）。業(yè)主對物業(yè)公司的處理表示滿意。案情分析：問題解決了，但污水管返水因何而起呢?物業(yè)管理公司及時組織有