海鹽縣長安路西側地塊項目建設可行性研究報告

1、管理資料浙江海鹽縣某地塊項目可行性研究報告 .doc *海鹽縣長安路西側海興路北側地塊項目可行性 研究報告2004-12第一章前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目概況第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸二、嘉興市房地產(chǎn)市場概況三、海鹽縣城市總概況四、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析第三章項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、海鹽地區(qū)區(qū)域分析三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查四、海鹽消費者調(diào)查分析第四章項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點第五章項目定位一、目標市場定位二、產(chǎn)品定位第六章

2、項目規(guī)劃、建筑設計建議一、項目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設計建議三、小區(qū)配套設施建議四、環(huán)境藝術設計建議第七章項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項目開發(fā)經(jīng)營策略二、項目投資估算三、項目實施進度安排四、項目投資與籌資計劃第八章項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項目銷售計劃二、項目銷售收入估算三、項目經(jīng)營成本估算四、項目利潤估算第九章項目開發(fā)經(jīng)營風險分析一、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析第十章結論與建議第一章結束語第一章 前言一、報告編制目的1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的 區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃 設計、

3、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、對項目進行投資分析和風險分析。5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。、報告編制依據(jù)1、海鹽市規(guī)劃局規(guī)劃方案；2、國家建設部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關法律與政策；3、嘉興市統(tǒng)計局，海鹽縣統(tǒng)計局；4、現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。三、項目概況該地塊位于嘉興市海鹽縣長安路西側、海興路北側，西側臨團結港、 北側臨鹽北河，總面積約73畝，并位于海鹽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊基 本較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字（2004）018號文件批準通過，該地塊主要 用途為居住用地，類別代號R2,容積率不大于1.3,以中高層

4、以上住宅為 主（中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積 65%以上）時不大于2.0，建 筑密度不大于25%，綠化率不小于35%。建筑限高多層不超過五層（約 15米左右，不含底層層高2.2米以下的自行車庫），允許建高層，高層住 宅層數(shù)不超過16層（約48米左右）；根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。建筑 形式采用組合式：排屋、多層 70%，小高層30%，并初步確定項目主要 技術指標如下：總用地面積：48763平方米，合73畝。容積率：1.25總建筑面積：60953.75M2其中：排屋、多層住宅：39167.625M2小高層住宅：18286.125M2公建面積：3500M2建筑

5、密度（暫無設計方案無法計算出，建筑密度二建筑基底總面積濯筑用地總面積）。綠化率：35%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的， 該方案僅為初步方案，在 很多方面還有待于進一步優(yōu)化）第二章項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是 如此。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所 關注的首要問題。宏觀市場分析據(jù)國家統(tǒng)計局，最新發(fā)布的國房景氣指數(shù)”報告顯示，今年10月的 國房景氣指數(shù)”為104.87，比9月份微升0.04點。今年1-10月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2758元，與去年同期相比上漲

6、11.7%，增幅比9月回落1.3個百分點。其中，商品住宅平均銷售價格為每平方米 2566元，同 比上漲10.2%。從全國房地產(chǎn)投資的總情況看，1-10月，全國房地 產(chǎn)開發(fā)投資9526億元，同比增長28.9%，增幅比上月提高0.6個 百分點。其中，商品住宅完成投資 6461億元，同比增長27.9%;辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房完成投資同比分別增長了33.8%和34.7%。顯然，國家收緊 地根”的政策并未有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的增長勢頭， 商品房平均售價繼續(xù)上漲的勢頭在短期內(nèi)尚難以改變，因此房價仍有 進一步上升空間。房地產(chǎn)百強企業(yè)在全國市場占有率普遍偏低， 但百強企業(yè)在當?shù)厥袌龅囊?guī)模化經(jīng)營模式凸現(xiàn)，其競爭力優(yōu)

7、勢主要體現(xiàn)在市場占有、企業(yè)信用和品牌效應三方面?！?18號”令第一次將房地產(chǎn)業(yè)確立為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，標志著中國房地產(chǎn)業(yè)正走向成熟。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將日趨規(guī)范化。據(jù)嘉興市統(tǒng)計局提供的房地產(chǎn)統(tǒng)計快報顯示，今年上半年由于國家宏觀調(diào)控的各項政策相繼出臺嘉興市區(qū)的房地產(chǎn) 開發(fā)開始降溫，逐步回歸理性，房價穩(wěn)中微升，少數(shù)指標由于慣性的 作用，仍處于高位運行態(tài)勢。在近日，“2004中國（浙江）房地產(chǎn)著 名品牌年會”上，得出的一個有關結論，認為中國整個房地產(chǎn)市場目 前正處于一個快速增長時期，至少還有 20年的發(fā)展歷程。我省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。在土地和信貸緊縮政策的雙重作用下，我省房地產(chǎn)投資熱進一步降溫。1-

8、9月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資793.2億元，同比增長36.4%,增幅分別比1-3月、1-6月回落10.6和3.9個百分點。主要特點有：1、 住宅開發(fā)增長速度快于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房。 1-9月，全省 住宅投資602.8億元，增長41.7%，增幅超出總速度5.3個百分點；辦 公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別投資 37.6和100.8億元，增長34.5%和14.4%， 增幅均低于住宅投資。2、一、二級資質(zhì)企業(yè)增幅上升，三、四級企業(yè)出現(xiàn)回落。今年以來，部分企業(yè)面臨資金緊張狀況，實力雄厚企業(yè)優(yōu)勢突顯。1-9月，在總速度回落的情況下，一、二級企業(yè)開發(fā)速度不降反升，分別增長 64.9%和 4.8%，增幅比1-3月上升1

9、9.9和5.4個百分點；三、四級企業(yè)分別增長41.1%和 4.9%,增幅回落30.2和1.7個百分點。3、 銀行貸款增幅進一步下滑。1-9月，國內(nèi)貸款到位278.7億元， 只增長4.6%，增幅比1-3月回落了 25.7個百分點，比去年同期回落了 50.9個百分點，占本年資金比重23.9%，同比回落6.8個百分點。9月 末，全省各項應付款及工程拖欠款增長了 22.3%和18%。4、各市對宏觀調(diào)控的反映差別較大。 衢州、紹興兩市回落速度最 快、幅度最大，1-9月增幅分別比1-3月回落105和51.4個百分點， 比1-6月回落2.9和9.1個百分點；杭州和寧波市下滑速度比較平穩(wěn)，1-9月增幅分別比1

10、-3月回落8.1和15.1個百分點，比1-6月回落6.6 和12個百分點。在宏觀嚴控下，一些市的增幅還有所上升，與1-3月相比，增幅上升的有溫州、嘉興和麗水市；與1-6月相比，增幅上升的有溫州、舟山、臺州和麗水市。嘉興市 1-9月增幅達到了 83.5%， 速度明顯偏高。、嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展概況地產(chǎn)業(yè)仍是投資的熱門行業(yè)，今年上半年市區(qū)又新開設房地產(chǎn)開發(fā)公司24家，至6月末市區(qū)累計已有房地產(chǎn)開發(fā)公司 105家，總注冊資本 金131799萬元，注冊資金在2000萬元或2000萬元以上的企業(yè)達26 家，占企業(yè)總數(shù)的24.8%;在1000萬元-2000萬元的有39家，占37.1%;在500萬元-1000萬

11、元的有40家，占38.1%。房地產(chǎn)開發(fā)投資已開始回落，今年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)投資為225463 萬元，與去年同期相比增加91.47%,但比2003年下半年下降0.93%。 商品房新開工面積達到110.41萬平方米，比2003年下半年減少74.93 萬平方米，下降40.43%。其中住宅開工面積73.50萬平方米，比2003 年下半年減少95.94萬平方米，下降56.62%。商品房施工面積由于去年新開工面積規(guī)模較大，結轉(zhuǎn)到今年的施工面 積數(shù)量較多。上半年達到 452.69萬平方米，比2003年下半年增加 260.18萬平方米，增長了 135.15% ;其中住宅增加197.76萬平方米， 增加 11

12、5.32%。商品房竣工面積持續(xù)走低，上半年僅11.22萬平方米，比2003年下半 年減少59.23萬下方米，下降84.08%,與2003年同期相比下降27.0%。 商品房銷售已趨緩和。上半年累計銷售面積為23.30萬平方米，比去年同期減少13.39萬平方米，下降36.49%。比2003年下半年減少43.18 萬平方米，下降64.95%?？罩梅坷^續(xù)減少，僅4.39萬平方米，同 2003年下半年相比減少229.88%。土地開發(fā)面積和土地購置面積雙雙下降，上半年分別為 14.53萬平方 米和30.89萬平方米，分別比2003年下半年下降71.06%和73.32%。 商品住房價格穩(wěn)中微揚，漲幅逐季回落

13、。今年一季度住宅均價3676元，較去年四季度上漲6.9%,二季度住宅均價為3742元/平方米，比 上季上漲1.79%，房價處于全省中游。二手房源充裕。據(jù)房產(chǎn)超市統(tǒng)計，市民登記要求轉(zhuǎn)讓和出租的房源有 八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約減少二成。價格和去年下半 年相比也有回落。二手房源增加與宏觀調(diào)控措施出臺直接有關，一手 房銷售不旺，直接影響了二手房市場，原先準備進行投資或投機購房 的市民紛紛釋放原來訂購的住房，避免風險。持幣觀望已成為市民購 房消費心態(tài)的主要特征。市場交易活躍，價格不斷攀升。二季度市區(qū)房地產(chǎn)市場非?；鸨?jù) 市統(tǒng)計局調(diào)查統(tǒng)計：與去年同季相比，二季度市區(qū)商品房銷售額增長190.

14、9%,房屋銷售價格上漲15. 3%,價格比上季上漲5. 3%。綜 觀二季度市區(qū)房屋銷售價格變動態(tài)勢有三大特點：一是房屋價格漲幅 擴大。二季度市區(qū)房屋銷售價格比上年同季上升15. 3%,同比漲幅較一季度提高了 4. 7個百分點。二是各類房屋銷售價格漲幅均達兩位 數(shù)。其中商品房銷售價格同比上漲15. 4%,私有住房銷售價格同比上漲14. 9%。在商品房中，多層住宅、寫字樓、商業(yè)用房的價格漲 幅明顯大于咼層住宅、別墅價格漲幅。多層住宅、咼層住宅、別墅、 寫字樓、商業(yè)用房銷售價格同比分別上漲16. 7%、12. 1%、10. 1%、 15. 0%、15. 7%;在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅銷售

15、價 格同比分別上漲12. 4%和20. 7%。三、海鹽縣城市總概況海鹽縣位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原，地處北緯30021 4到30o38 29東經(jīng)120043 2到 12o02 55 南離省會杭州98公里，北距上 海118公里，東瀕杭州灣，西北鄰蘇州，東南通寧波。海鹽置縣于秦，歷 史悠久，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、禮儀之邦、旅游之地”著稱。1985年被國務院列入沿海經(jīng)濟開放區(qū)，下轄武原、澉浦、秦山等8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。全 縣陸地面積507平方公里，江口海灣面積564.9平方公里，總人口近37 萬?？h境處于太湖為中心的碟形盆地邊緣， 地勢從東南向西北傾斜，以平 原為主，南部為平原低丘區(qū)，西部是平原水網(wǎng)區(qū)

16、，東部屬平原海涂區(qū)。杭 嘉湖南排工程長山閘、南臺頭閘建于境內(nèi)。海鹽地處北亞熱帶南緣，四季 分明，日照充足，氣候溫和濕潤，是典型的東亞季風氣候。改革開放以來，海鹽經(jīng)濟社會事業(yè)蓬勃發(fā)展。2003年，全縣國民經(jīng)濟繼續(xù)保持較快增長，全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 110.8億元，按可比價格計算， 比上年增長32.8%（扣除核電工業(yè)和核電建筑業(yè)， 全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值80.11 億元，比上年增長17.0%）。其中：第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 9.32億元，增長 12.6%，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值75.28億元，增長44.6%,其中工業(yè)增加值 69.05億元，增長49.8%，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 26.2億元，增長13.9%。 第一、二

17、、三 產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中比例由上年的 10.0： 62.1： 27.9調(diào)整為 8.4： 67.9: 23.7。全縣人均生產(chǎn)總值為30375元，比上年增長32.8%，折 合3670美元。海鹽區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，交通便捷，基礎設施配套，具有良好的發(fā)展 條件和投資環(huán)境。擁有省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)1個、省級風景區(qū)1個，各級文物 保護單位40處。國內(nèi)第一座自行設計、建造的秦山核電站座落在境內(nèi)。 縣域經(jīng)濟發(fā)展迅速，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟蒸蒸日上，是中國重點 商品糧、苗豬生產(chǎn)基地縣；工業(yè)體系日趨完善，已形成化纖、絲綢、電子、 機械、飼料、建材等六大支柱產(chǎn)業(yè)；外向型經(jīng)濟發(fā)展卓有成效。海鹽縣現(xiàn) 有小學63所、中學18所

18、、省級重點高中2所、職業(yè)中學2所和技工學校 1所，中學在校學生2.157萬人，小學在校學生2.9404萬人，義務教育學 齡人口入學率達99.99%,初中畢業(yè)升高中升學率達到87.22%,高中畢業(yè) 生升學率達到76.26%。海鹽縣有各類醫(yī)療衛(wèi)生機構58所，衛(wèi)生技術人員 1206人，衛(wèi)生事業(yè)床位總數(shù)達967張。其中綜合醫(yī)院2家（海鹽人民醫(yī) 院為乙級甲等醫(yī)院），?？漆t(yī)院2家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院11家，基本形成了醫(yī)療、 防疫、婦幼保健、衛(wèi)生執(zhí)法、藥品檢驗、醫(yī)療科研、醫(yī)學教育組成的適應 社會需要的衛(wèi)生事業(yè)服務體系和縣、鄉(xiāng)、村三級醫(yī)療、預防保健網(wǎng)絡。主要交通概況：公路：滬杭快速通道（接 A4高速公路）、01省道滬

19、杭線貫串全縣。乍 嘉蘇高速公路在我縣與杭州灣大橋接軌。2006年杭州灣大橋建成后，海 鹽將成為滬、杭、蘇、甬黃金區(qū)域的區(qū)位中心和滬杭、蘇甬雙線交匯的交 通樞紐，形成至四城市1小時即達的交通網(wǎng)絡。鐵路：鐵路嘉興客運站、貨運站和鐵路內(nèi)河水運聯(lián)運站距海鹽 35公里。 海寧客運站、貨運站距開發(fā)區(qū) 30公里。內(nèi)河航運：六平申內(nèi)河航道位于縣城內(nèi)，是五級航道，直通黃浦江，航 道能力300噸級?？者\：距上海虹橋國際機場、上海浦東國際機場、杭州蕭山國際機場均 為100公里。海運：距上海港120公里，乍浦港17KM，乍浦港二期在海鹽縣境內(nèi)。海鹽縣地處亞熱帶季風性氣候， 季風顯著，四季分明，氣候溫和。全 市平均氣溫

20、為16.2 165C，最冷月（1月）平均氣溫3.94.4C, 最熱月（7月）平均氣溫為28.2287C，全年無霜期為234 246 天，8 9月份為臺風季節(jié)。陸地部分坐落在海鹽-錢清凸起上，此凸起形成于二疊紀末，距今250萬年，現(xiàn)代地層主要是海相沉積、灰黑色粉砂 質(zhì)粘土。以下為陸相河流沉積，灰綠色，銹黃色粘土及砂礫層，總厚度約 為100- 220米。地表承載力一般為8 - 12噸/平方米，地質(zhì)結構穩(wěn)定。旅游和核電是海鹽的兩大 地方特色。省級風景名勝區(qū)南 北湖素享 小 西湖”的美譽，匯湖光、山色、海濤 于一體，景色獨特。縣城內(nèi)的綺園 玲瓏幽雅，被列為全國十大名園內(nèi) 建有中國第一座自行設計、建造的

21、核 電站一一秦山核電站秦 山核電三期、四期工程已相繼 動工7海鹽縣英杰踵接、賢才輩出，鐘靈毓秀、名勝薈翠。海鹽山海湖皆秀， 南北湖水態(tài)山容，玲瓏逸秀；白塔山海景山色，野趣情濃；綺園山野風光， 幽靜閑適；更有被譽為 夜普陀”之稱的云岫庵、 浙江第一閣”之稱的千佛 閣、江南八達嶺”之稱的譚仙石城、 天下奇觀”一日月并升等風景名勝， 已成為滬杭旅游線上一顆璀燦的明珠， 吸引海內(nèi)外游人紛至沓來。海鹽山 海湖風光秀麗，名勝古跡眾多，社會各項事業(yè)全面發(fā)展。海鹽將建設成為 杭州灣畔濱海新市、浙江的文化旅游名城、上海南翼的經(jīng)濟強縣”。四、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析（一）國家宏觀經(jīng)濟的影響2004年中國經(jīng)濟將仍保

22、持高速度增長的良好勢態(tài)，消費結構將 繼續(xù)升級，消費需求將明顯加速，企業(yè)投資活力依然強勁，出口增 勢趨緩，三大需求結構更加合理，物價漲幅在合理范圍之內(nèi)。受經(jīng) 濟內(nèi)在增長機制增強的影響，2004年中國經(jīng)濟仍將保持高速增長的 良好態(tài)勢。但2003年政府適度微調(diào)政策的作用將在2004年中顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟增速趨緩，全年經(jīng)濟增長呈倒V”型，一季度增速穩(wěn)定，二季度受上年同期基數(shù)影響沖高，三、四季度走低。全年GDP增 長在8.5%左右。消費需求明顯加速，投資和出口增勢趨緩，三大需 求結構更趨合理，物價漲幅在合理范圍之內(nèi)，國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)性和穩(wěn) 定性增強。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，2004年10月份，全國完成工業(yè)增加值4

23、885.24億元，同比增長15.7%。今年110月份，全國累計 完成工業(yè)增加值43746.12億元，增長16.9%。統(tǒng)計顯示，10月份， 輕工業(yè)完成增加值1586.16億元，同比增長15.1% ;重工業(yè)完成增加 值3299.09億元，同比增長16.6%。1 10月份，輕工業(yè)累計完成增 加值14299.08億元，同比增長15.5% ;重工業(yè)累計完成增加值 29447.03億元，同比增長 18.4%。（二）海鹽縣經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好2004年海鹽縣經(jīng)濟發(fā)展被列入全國縣域社會經(jīng)濟綜合發(fā)展指數(shù)前100 位。從總體上看，百強縣綜合實力強勁，國富與民富兼顧，充滿活力， 既各具特色，又均衡發(fā)展，為縣域經(jīng)濟的發(fā)展

24、樹立了優(yōu)秀的榜樣。百強縣具有以下特點：1、經(jīng)濟總量可觀，綜合發(fā)展水平較高，在國民經(jīng)濟中占有重要地位根據(jù)2003年分縣統(tǒng)計結果，百強縣國土面積僅占全國全部縣域面積 的1.3%,人口占全部縣域的7%,但國內(nèi)生產(chǎn)總值占到全部縣域的 23.5%, 財政總收入占到33.5%，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額占到 24.5%。全國百強縣2003年縣域平均GDP總值達到163億元，平均財政收 入為17.6億元，其中地方財政收入為 8.6億元。與上年相比，百強縣的 GDP總量增長了 19%，財政總收入增長了 26%，其中地方財政收入增長 35%。以人均GDP衡量，前十強及部分百強縣的經(jīng)濟發(fā)展水平接近甚至 超過京、津、滬以

25、及江、浙、粵等地級以上城市的平均水平。按匯率換算，前十強及部分百強縣的人均 GDP達到5000美元左右， 接近中等收入國家。以購買力平價換算，人均 GDP接近中上收入國家。2、人民生活水平迅速提高，一些主要指標接近或基本實現(xiàn)全面小康目標百強縣2003年人均GDP為2.4萬元，人均財政收入2600元，人均 農(nóng)民純收入5400元，人均在崗職工工資收入1.6萬元。其他指標如通訊 設備擁有率、高中入學率等也已達到小康水平。3、基礎設施得到極大改善，城鄉(xiāng)一體化進程加快近年來，隨著高速路網(wǎng)的建設，許多百強縣與大都市的距離縮短到 2小時之內(nèi)，成功納入大都市經(jīng)濟圈。縣域通訊設施、市政建設、環(huán)境美 化也達到很高

26、水平，公路密度達到 0.82公里/平均公里，每百戶擁有電話 109門，每百戶擁有民用汽車9.8輛。城鄉(xiāng)一體化進程明顯加快。4、投資活躍，出口強勁，發(fā)展充滿活力2003年，百強縣縣均完成基本建設投資17.9億元，縣均貸款余額 112億元，實際利用外資總額達到1.5億美元，分別比上年增長73%、37%、 46%?？h均出口總額達到6.5億美元，比上年增加了 41%。5、經(jīng)濟結構調(diào)整取得較大成效，強勢產(chǎn)業(yè)得到確立，形成了一批有國際 競爭力的著名企業(yè)和著名品牌據(jù)統(tǒng)計，2003年百強縣非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值比重達到 91.6%。農(nóng)林牧漁 勞動力在所有勞動力中的比重為 38.4%。規(guī)模以上企業(yè)個數(shù)達到37344家,

27、 銷售收入達到2萬2千億元。在經(jīng)濟結構調(diào)整過程中，百強縣一般都確立 了自己的強勢產(chǎn)業(yè)，從農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)到制造業(yè)，從普通工業(yè)到高科技產(chǎn)業(yè)， 百強縣根據(jù)自身條件，各顯身手，競爭力明顯提升，產(chǎn)生了一大批著名企 業(yè)和著名品牌。6、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展走在前列，三農(nóng)問題得到較好解決百強縣的另一個特點是，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實的貫徹落實， 部分縣 初步實現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民居民化，農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)全 面發(fā)展，基本普及高中教育，農(nóng)村社會保障體系初步建立，三農(nóng)問題得到 較好解決。從以上各項指標上可以看出海鹽縣經(jīng)濟發(fā)展指標均以達到以上百強縣各項指標值，經(jīng)濟發(fā)展趨勢良好，發(fā)展勢頭強勁。（三）杭州灣區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展影響

28、從全省房地產(chǎn)價格的變動來看，“漲”是絕對的趨勢，無論從房屋 銷售、房屋租賃，還是土地交易等指標來看，絕大多數(shù)城市都表現(xiàn)出價格 “上漲”的態(tài)勢。據(jù)省統(tǒng)計局統(tǒng)計，省城調(diào)隊的抽樣調(diào)查顯示，上半年， 浙江省房屋銷售價格比去年同期上漲15.8%,漲幅比上年擴大3.1個百分點，房價漲幅再創(chuàng)新高。同時，在國家一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，我省房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長態(tài)勢開始放緩，1-6月全省開發(fā)投資額502億 元，增長40.3%，增幅比1-5月回落了整整9個百分點。新購置土地面積 已連續(xù)3個月大幅下降，1-6月降幅達到26.2%。土地開發(fā)投資額、新開 工房屋面積及銀行貸款增幅分別比1-5月回落了 43、3.4和

29、2.6個百分點。 土地及金融信貸的緊縮政策已全面發(fā)揮作用，各市開發(fā)投資速度均有不同 程度的回落。1-6月，衢州和臺州兩市投資增幅分別比1-5月回落了 28.9 和19.8個百分點；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在10個百分點左右；杭州、溫州、金華和麗水市增幅分別回落了3.5、3.8、0.5和7.1個百分點。上半年，全省11個市中，房屋銷售價格漲幅超過 全省平均水平的有寧波、湖州、紹興、嘉興、衢州、麗水和舟山，其漲幅 分別為 15.9% 19.5% 24.3%、27.8%、24.4%、25.5%和 21.6%。杭州、溫 州、金華和臺州的房價漲幅低于全省平均水平，其漲幅分別為11.8%

30、13.9% 13.4%和 10.4%。浙江省房屋銷售價格比上年同期上漲 15.8%，比同期城鎮(zhèn)居民可支配 收入12.3%的增幅高出3.5個百分點，比同期GDP曽長15.5%的增幅高出 0.3個百分點。隨著杭州灣地區(qū)高速公路的一一貫通， 三小時交通圈的逐步成型，抬 升了土地的商業(yè)開發(fā)價值。杭州灣跨海大橋啟動后，房產(chǎn)開發(fā)商預言，寧 波、嘉興的樓市會有很長一段時間的 鉑金期”而本項目所處地塊正毗鄰 杭州灣大橋，地理區(qū)域優(yōu)勢顯著！交通的巨變，使得杭州灣地區(qū)居民漸漸意識到，土地是一種稀缺資源， 土地漸漸成為最值錢的東西，從幾年前的每畝幾十萬元，到現(xiàn)在的每畝百 余萬元。人們在看到城市的房價節(jié)節(jié)上升的同時，

31、 也看到了一座破破爛爛 的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動廣場，每天享受著美輪美奐的環(huán) 河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團錦簇之間，一 個個以人為本的現(xiàn)代化建筑小區(qū)向人們招手。在嘉興，作為融入大橋經(jīng)濟”的嘉興第一站海鹽縣，當?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的 宜家花城”樓盤，從去年1350元/平方米的開盤價，一路走到了現(xiàn)在的接近 3400多元/平方米，這在海鹽這個濱海小城是一個奇跡。房價的猛漲， 也極大地吸引了投資者，嘉興市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一 定經(jīng)濟實力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。在充分的資料基礎上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成 因分析，可得出結論：項目

32、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展形式是可喜的，日趨規(guī)范的房 地產(chǎn)有關的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可 以說本項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科 學根據(jù)的。第三章項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活 指標的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，海鹽地區(qū) 區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，海鹽地區(qū)住宅消費者等幾個 方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。該項目位于海鹽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先對海鹽房地產(chǎn)市場作簡要的概 述。海鹽房產(chǎn)：去年房價翻了一番由于受到經(jīng)濟發(fā)展和大橋建設的雙重利好，今年海鹽房地

33、產(chǎn)住宅的平均價格翻了一番，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢頭。近年來，海鹽商品房供銷面積呈不斷上升態(tài)勢，開發(fā)樓盤供不應求。1998年至2002年，全縣累計銷售面積已達 47.3%。去年1到9月， 商品房銷售和預售面積分別為10.26萬平方米和29.14萬平方米，比上年同期增長15.2%和14.3%。房地產(chǎn)業(yè)商品化水平空前提高，全縣個人購買住宅率接近100%。空置面積持續(xù)減少，到去年9月底全縣商品房空置面積3.3萬平方米，比前年同期減少14.7%。前年末全縣商品房空置率為4.2%，空置率大大低于1998年的10.7%。伴隨著房地產(chǎn)市場購 銷兩旺的紅火局面，海鹽縣房地產(chǎn)價格也呈持續(xù)上升走勢。據(jù)統(tǒng)計

34、報 顯示：1998年至2002年全縣商品房平均價格年均增長14.3%，其中2002年商品房平均價格上漲了35.3%。去年三季度房屋銷售價格同比上漲51.5%，漲幅比二季度又高出11.1個百分點，創(chuàng)歷史新高，增速排在嘉 興5縣（市）首位。商業(yè)物業(yè)：引領新一輪投資行情據(jù)了解，引領海鹽新一輪房地產(chǎn)行情的項目，很可能是商業(yè)地產(chǎn)。 因為在未來3到5年內(nèi)，海鹽的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展急劇增 加，購買消費力量會呈現(xiàn)出爆炸性增長態(tài)勢，這是基于以下原因：首先，海鹽列中國 百強縣”第43位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π兜挠嘁?、慈溪高。農(nóng)民收入也高于嘉興地區(qū)平均水平，并正以每年兩位數(shù)速度

35、增長。其次，海鹽因 大橋經(jīng)濟”而成為跨國公司、大型企業(yè)首選的工業(yè)基 地和物流配送中心。美國邁特、方圣國際、英國維京、輝煌國際、印 度TVS集團、大連實德等企業(yè)，都與海鹽簽訂了投資協(xié)議，總投資超 過2億美元。第三，海鹽境內(nèi)已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資120億、秦山核電四期360億，還有杭浦高速海鹽段等項目，這些投資即使只 有10%的費用發(fā)生在海鹽，也超 50億，其對海鹽經(jīng)濟的拉動無疑是巨 大的。在投資猛增、人口數(shù)量和消費力提升的情況下，海鹽特別需要 綜合性購物消費廣場。因此，當?shù)匾粋€商業(yè)航母項目一一海鹽新天地已經(jīng)應運而生，并且將邀請杭州大廈有限公司對它的經(jīng)營規(guī)劃、管理 實施全程指導。據(jù)了

36、解，定位為國內(nèi)首家縣級 shopping Mall的海鹽新天地廣場 建筑面積為3.5萬平方米，集購物、住宿、餐飲、娛樂、商務、休閑、 旅游度假為一體。海鹽新天地廣場的商鋪產(chǎn)權與經(jīng)營管理權分離，由 浙江源富拍賣公司通過公開標賣方式銷售。該商鋪于年前正式開盤后， 即廣受投資者關注。與普通沿街小商鋪相比，海鹽新天地廣場統(tǒng)一規(guī)劃，配套更完善， 更容易形成商業(yè)氛圍。廣場典型商鋪結構為：門面寬2-4米，進深2-4米，層高4.8米，明顯比一般沿街商鋪更優(yōu)秀。目前，海鹽新天地一層 典型商鋪的價格為1.2萬元/平方米，總價每個商鋪 15萬元左右。而從整個縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢將依然良好，現(xiàn)在本項目同 一區(qū)塊內(nèi)

37、的樓盤一一由當?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的宜家花城”樓盤，從去年1350元/平方米的開盤價， 一路走到了現(xiàn)在的接近 3400 多元/平方米，是海鹽縣內(nèi)目前口碑售價最高的樓盤，也將是本案的 主要競爭對手，現(xiàn)該項目已進入三期的開發(fā)銷售中。一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作 用的結果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政 配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此， 我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。1土地性質(zhì)及地理位置綜述地塊面積：凈用地面積 48763平方米，近似“ 7”字形，周邊有兩條水質(zhì)不錯的河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地構

38、成，較平整。該地塊位于長安路西側海興路北側，遠為農(nóng)田，整個地塊較平整， 無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有 一村莊，大概面積為 30畝地，建議開發(fā)商與政府協(xié)商取得這30畝的開發(fā)權，周邊市政配套有：元濟中學，城交中心小學、縣公安局、交 警大隊、信用聯(lián)社分社等。2地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量2.1自然環(huán)境該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。以下為地塊四個方向的環(huán)境情況：1南向一條長安路直通城市繁華腹地，遠眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，能隱約感 受到繁華都市生活，又有安靜的江南純美生活，交通四趨八達。離塵 不離城，生活穿梭于城市的繁華與幽靜的水鄉(xiāng)之中。一直往南為秦

39、山 核電站基地。2北向北面遙望由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，自然村落散布其 間，一河流靜靜流于腳下，河水清澈，空氣清新，寧靜而美麗。滬杭 高速路在北上方橫貫而過。3東向遠方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設中的杭州灣跨海大橋。4西向西向視野開闊，可見正在施工的宜家花城（也是本項目的最大競 爭對手），印入眼簾的元濟中學，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教 育環(huán)境。2.3、項目所在城市走訪由于海鹽縣城并不大，我們在對其主要的交通要道，主要的樓盤小區(qū)均有走訪與了解。其主要的城市休閑區(qū)域是在董家路與文昌西路交界這一帶，此區(qū) 域為其城市的主要休閑區(qū)域，相當于杭州的河坊街，其

40、城市主要的商 業(yè)中心區(qū)域在新橋北路與海濱東路交界這一帶。在城市的南部主要為 核電站自建經(jīng)濟適用房，此區(qū)域內(nèi)幾大小區(qū)大多數(shù)都是經(jīng)濟試用房， 在幾大小區(qū)樓盤的走訪中發(fā)現(xiàn)各樓盤在自身外立面設計與用材均比較 一般，特色點并不多。（在后期的實際操作中，我們將對縣城各主要 樓盤做更為詳細的調(diào)研）。二、項目地區(qū)區(qū)域分析1.基礎設施狀況分析1.1交通狀況本地塊四周已初步形成了大的交通體系，東西南北均有寬敞的交 通大道。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于海鹽縣城北，滬杭快速公路橫穿開發(fā)區(qū)，離 滬杭高速公路出口 15KM、乍嘉蘇高速公路出口各 7KM。杭州灣大橋 新區(qū)東南瀕世界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國家一類開放港口的 乍浦港，

41、乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。邊上有一汽車北 站正在建設之中，公交線路有 3號線在元濟中學下。1.2人文環(huán)境及生活配套設施地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機構并不齊全，主要將依靠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)部配套和城市內(nèi)部解決。無專業(yè)性市場，無酒吧，網(wǎng)吧等娛樂設施。教育機構，有元濟中學、城交中心小學，生活配套設施不十分健全將成為 項目開發(fā)的一大劣勢。三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查3.1項目地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況海鹽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，1994年省政府批準為省級經(jīng) 濟開發(fā)區(qū)，總規(guī)劃面積39.51平方公里。其中老區(qū)位于縣城武原鎮(zhèn)北部， 建有浙江省 十五”特色經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一一海鹽標準件工業(yè)城和外商投資區(qū)

42、、 海豐民營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，形成了以五金、新型建材、紡織（服裝）、電子為主，醫(yī)藥、造紙為輔的產(chǎn)業(yè)格局。浙江省評為十強經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)立于2002年5月，規(guī)劃總面積50平方公里，首期 批準規(guī)劃25.7平方公里，已啟動開發(fā)12.5平方公里，距老區(qū)10公里。規(guī) 劃建成上海南翼的先進制造業(yè)基地、杭州灣畔的綠色濱海新城，區(qū)域核心 城市的物流口岸。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，發(fā)展目標是建成以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導的 現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。大橋新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展目標是規(guī)劃總面積50平方公里，到2010年形成功能配套、設施齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務一流的國家級經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)。3.2項目地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢項目地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要競爭對

43、手為宜家花城項目，另外， 區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，聯(lián)體別墅。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出 明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住 宅暢銷，客源面有待擴展等，在后期的繼續(xù)操作中，我們將對價格，付款 方式，區(qū)域發(fā)展，供求關系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標客源等8 個方面進行調(diào)查統(tǒng)計情況。四、海鹽消費者調(diào)查分析在后期市場推廣中，將對目標消費群體作具體的分析了解。第四章項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身 優(yōu)勢的結合。經(jīng)營機會轉(zhuǎn)化為

44、項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu) 勢點、競爭點、賣點。二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。 現(xiàn)對該項目真正的、突出于項目住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。（1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關的經(jīng)濟大“勢”。國家宏觀經(jīng)濟逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)還將進入一個上升繁榮 期，本項目的開發(fā)經(jīng)營期將正處于此階段。房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政 策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。置業(yè)意識古往今來中國文化觀念的組成部分， 已經(jīng)重新泛起，并將 成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中 在住房

45、條件的改善方面。（2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模項目的自然環(huán)境，在海鹽市得地獨優(yōu)，其遠離市中心，但又離市心較方 便；項目可作為縣城企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；項目占地規(guī)模適不大，可作為經(jīng)濟住房，是置業(yè)的理想地方。（3）項目公司企業(yè)領導核心與公共關系狀態(tài)。項目開發(fā)公司領導核心可實行新組建的班子， 在人事、財務管理等方面 可實行全新的體制，項目開發(fā)公司領導層經(jīng)營思想應以營造精品品牌，為海鹽縣人民，海鹽縣政府作出貢獻。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎。三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點（1）整個海鹽縣經(jīng)濟發(fā)展較快，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入

46、水平也不斷增加，加之縣城內(nèi)的大規(guī)模建設活動，使得整個海鹽縣的 房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。（2）項目區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中 心同類物業(yè)便宜，而且近年來，海鹽縣有大規(guī)模的開發(fā)建設，整個區(qū)域內(nèi) 的基礎設施，市政設施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前 景，而且整個項目的潛在購買力也是相當有分量的， 這也正是項目的開發(fā) 機會點。（3）本項目目前交通狀況良好，在建設中的汽車北站，至叩寸候小區(qū)的交通將相當便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 未來幾年里，周邊 配套設施將逐步完成，那么后項目銷售將適逢其時。第五章 項目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司

47、要建立自己的品牌與形象，就必須 長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán) 境、配套設施，人文文化等各種因素綜合考慮。一、目標市場定位I項目位于海鹽縣城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，這決定了主體目標對象為經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 與周邊地區(qū)的中高層消費群。消費群界定咼校、科研院所咼級職稱人士民營或私營企業(yè)家或個體老板行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領導4附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要l年齡判斷在30-45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。二、產(chǎn)品定位根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析， 將項目定位為中高等檔 次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作

48、出的明智決策，主要原因是：1相對而言，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。2從項目區(qū)位內(nèi)同類物業(yè)分析得出結論。3開發(fā)區(qū)內(nèi)已形成一些居住小區(qū)群體，各項基礎設施和市政設施都快跟 上。主要競爭對手宜家花城在該區(qū)域內(nèi)具有其他物業(yè)不可替代的優(yōu)勢。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設建議。）第六章項目開發(fā)建設建議一、項目總體規(guī)劃建議由于項目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要 著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，因此在 規(guī)劃設計中一定要充分根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行設計?？傮w規(guī)劃中應盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境， 尤其要注意項目建 成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。

49、 突出環(huán)境設計的宗旨，以“綠 地中的公建”和“公建中的綠地”（政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個 手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21世紀居住社區(qū)的整體特色。總體上來說，此項目的規(guī)劃方案中建筑單體設計應采用靈活的戶型 和變化的立體效果。雖然小區(qū)的目標顧客屬中高收入的階層， 但在海鹽這樣一個縣城私家車相對不多，但在規(guī)劃上，停車泊位，按文件規(guī)定住宅不少于0.5車位/戶，商業(yè)辦公按0.6車位/戶，業(yè)主中因為位置的原因?qū)⒉糠謸碛兴郊臆嚕?因此，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。在設計規(guī)劃上，建立“城市一一社區(qū)一一小區(qū)一一組團一一院落一 家庭”的尺度

50、序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設施，行政管理，環(huán)境保 護，技術經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為居民創(chuàng)造 與城市完美和諧的居住環(huán)境。二、住宅建筑設計建議1、住宅的設計要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要 的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設計人員必須考慮到今后數(shù) 10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設計開發(fā)的住宅能想 到明天的話，那么我們的住宅將肯定會備受青睞，也肯定會成為銷售中的 一個強力賣點。2、住宅設計應充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應體現(xiàn)出對人的關懷和尊重，實現(xiàn)動靜分開，潔污分開。特 別是對兒童居室，要更多地予以周到細致考

51、慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。每一戶型內(nèi)部布置都應按內(nèi)外分區(qū)、動靜分區(qū)、 生理分室、功能分室等要求設計3、住宅外觀設計采用目前流行的歐式風格，色彩以簡潔明快為主， 并在陽臺、天溝、局部墻等細部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明， 在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、 新技術的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集 中綜合布置為40%。5、戶型設計多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多 變、房型設計的多樣化（平面、復式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、 小高層

52、、聯(lián)體別墅 TOWNHOUSE ）等。三、小區(qū)配套設施建議1、會所是未來社區(qū)檔次的標志之一，建議建設一個中型豪華會所， 內(nèi)設兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設施。2、當今時代已進入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的 必然趨勢。為與時代合拍，擬建小區(qū)應引領智能化生活新潮流，建議引進 有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜， 整個小區(qū)實 行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務、網(wǎng)絡教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡服務。3、每戶設獨立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來 水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。4、小區(qū)內(nèi)應設有小型超市、商場、幼兒園等公

53、共建設配套設施，為 用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。四、環(huán)境藝術 設計建議隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受， 景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當前以及未來相當長的一段時間 內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)?；谏鲜鲈蚝晚椖孔陨淼沫h(huán)境優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊的整體 規(guī)劃設計時，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術設 計，建議公司聘請專業(yè)的環(huán)境藝術設計人員進行設計， 以期達到較好的環(huán) 境效果。上述優(yōu)化建

54、議僅僅是一個思路，設計人員在把握總體原則的前提下， 可以有更多的突破。第七章項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報告前六章的論述與分析，本章著重討論項目的開發(fā)經(jīng)營策 略，并對項目的投資進行估算，對工程實施進度作出安排，并制訂相應的 項目籌資計劃和投資計劃。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自 主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。1、整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本 地塊占地面積雖不大，為73畝，但因為有部分小高層，因此必須對地塊 進行整體規(guī)劃，分期實施。2、分期實施。該項目開發(fā)總建筑面積達 60953.75M2,預計總投資

55、約1.4億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。 同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù) 市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以西北部分為突破口。 其依據(jù)有：地塊西北面環(huán)境、交通條件相對較好，宣傳也更為方便。 從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。 從景觀效果考慮，北向風景較好，而房地產(chǎn)項目一般都是將較好區(qū)位項 目放在最后階段實施。3、自主開發(fā)。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作 出的選擇。房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄 厚資金

56、實力進行自主開發(fā)。項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政 策）。項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象， 擴大公 司在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎。4、力創(chuàng)精品。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的， 同時借助于該項目的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界的知 名度。5、先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。建議項目首期預售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司 實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。二、項目投資估算項目總投資由建設投資

57、和建設期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項目總投資為14019.3625萬元人民幣。更詳細的投資計劃可能隨設計及實施的改變而調(diào)整。1、建設投資建設投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設計費用、各種稅費、項目管理費等 項目。建筑形式組合式：多層70%，小高層30%1.1 土地取得費用土地取得費用為征地費與批租費之和，總計萬元。1.2建安工程費用建安工程費用按2300元/ M2計1.3小區(qū)配套費小區(qū)配套費按140元/ M2計1.4道路、綠化、景點費用。道路、綠化、景點費用按60元/ M2計1.5項目研究、咨詢、規(guī)劃、設計費用根據(jù)海鹽縣現(xiàn)行收費標準和本工

58、程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設計費用單價1.6各種配套稅費確定項目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各種稅費按照建安工程的15%記取。1.7項目管理費項目管理費按建安工程費用的3%計取。1.8不可預見費不可預見費以建設工程的3%計取。2、建設期利息。建設期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資 金籌措可通過預售房款和租金來實現(xiàn)。3、項目總投資上述建設投資、建設期利息二項相加，即為項目總投資，共計14019.3625 萬元。三、項目實施進度安排整個項目建設應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不 斷地調(diào)整項目實施的進度。由于項目投資費用和建筑總面積較大， 根據(jù)項目實際情況

59、，建議將整個項 目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期）。分為：工程前期首期工程二期工程具體時間為工程進度。第八章項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、 利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益 率。項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學、車庫等公建 項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng) 營等多種形式。公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部 分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園。一、項目的價格定位根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析， 結合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位：建議多層住宅價格在3200 元 / m 2具體的定價在具體操作中，制定詳細價格體系二、項目銷售計劃根據(jù)本項目的經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設計水準，再行