房地產(chǎn)銷售基礎(chǔ)知識(shí)

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 感受城市 策略未來1目錄 房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)的特征 房地產(chǎn)的類型 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 房地產(chǎn)面積的測(cè)算 2房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的含義 指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a) 土地b) 建筑物及地上附著物c) 房地產(chǎn)物（除所有權(quán)外，還有與之衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。）3房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系及差異 聯(lián)系 A 實(shí)物形態(tài)上看，兩者密不可分；B從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格包含地價(jià)；C 從權(quán)屬關(guān)系看，兩者是聯(lián)系再一起的。 區(qū)別 A 屬性不同；B 增值規(guī)律不同；C 權(quán)屬性

2、質(zhì)不同；D 價(jià)格構(gòu)成不同。 4房地產(chǎn)的特征自然特征 A 位置的固定性；B 使用的耐久性；C 資源的有限性；D 物業(yè)的差異性。 經(jīng)濟(jì)特征 A 生產(chǎn)周期B 資金密集性C 相互影響性D 易受政策限制性E 房地產(chǎn)的增值性 5房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)容1、土地開發(fā)和再開發(fā)2、房屋開發(fā)和建設(shè)3、地產(chǎn)經(jīng)營：土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃 抵押4、房地產(chǎn)經(jīng)營：房產(chǎn)（土地使用權(quán)）買賣、租 賃、抵押5、房地產(chǎn)中介服務(wù)6、房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)7、房地產(chǎn)金融6房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。建筑業(yè)

3、從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等 生產(chǎn)過程，生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。7房地產(chǎn)的類型按用途劃分： 居住房地產(chǎn) 商業(yè)房地產(chǎn) 旅游房地產(chǎn) 工業(yè)房地產(chǎn) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 8房地產(chǎn)市場(chǎng)分類一級(jí)市場(chǎng)：指國土管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用 協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式，以土地使用合同的形式， 將使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格 出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng)；二級(jí)市場(chǎng)：指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要 求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位 或個(gè)人的市場(chǎng)；三級(jí)市場(chǎng)：指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、 抵押、租賃

4、的市場(chǎng)，它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次 或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng)； 9房地產(chǎn)土地使用年限 住房用地70年 工業(yè)用地50年 科教、文體、衛(wèi)生用地50 年 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 綜合或其他用地50年10房地產(chǎn)層數(shù)劃分規(guī)定低 層 2層及2層以下 多 層 2層以上，7層以下小高層 7層以上，16層以下高 層 16層以上，24層以下超高層 24層以上11房屋建筑結(jié)構(gòu)分類（材料）序號(hào)名稱內(nèi) 容1鋼結(jié)構(gòu)主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)2鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)主要結(jié)構(gòu)是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構(gòu)架建造3鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板

5、現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、開板等先進(jìn)施工方法施工的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物4混合結(jié)構(gòu)主要結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是木材制造，住是用鋼筋混凝土建造5磚木結(jié)構(gòu)主要結(jié)構(gòu)是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結(jié)構(gòu)房架。磚墻、木柱建造的6其它結(jié)構(gòu)凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房匿都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等12房屋建筑結(jié)構(gòu)分類（布置）13建筑物墻體名稱按墻體所處位置劃分 外墻、內(nèi)墻、縱墻、窗間墻按墻厚度劃分 三七墻、二四墻、一八墻、一二墻按功能劃分 女兒墻、圍墻、隔墻、圍護(hù)墻按受力情況劃分 承重墻、非承重墻按所用材料劃分 磚墻、石墻、砌墻、鋼筋砼墻14房

6、地產(chǎn)專業(yè)名詞（常用）五證 1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 3、建筑工程施工許可證 4、國有土地使用證 5、商品房銷售（預(yù)售）許可證兩書 1、住宅質(zhì)量保證書 2、住宅使用說明書 15房地產(chǎn)專業(yè)名詞（常用）房地產(chǎn)證：是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、 使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁 有房地產(chǎn)的憑證。房地產(chǎn)市場(chǎng)：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和 主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一 級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市。 16房地產(chǎn)專業(yè)名詞房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該 房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì) 房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用 的權(quán)限，

7、包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以 拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在 一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿 后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土 地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以 繼續(xù)使用。17房地產(chǎn)專業(yè)名詞三通一平： 水通、電通、路通、場(chǎng)地平整七通一平： 路通、上水通、雨污水通、電通、通訊通、氣 通、熱力通和場(chǎng)地平整 宗地：是地籍的最小單元，指以權(quán)屬界線組成 的封閉地塊。宗地號(hào)：以宗地為基本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地 號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)體現(xiàn)其所在的地理位置。如B10724表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地 18房地產(chǎn)專業(yè)名詞

8、紅線圖（宗地圖）：按一定比例尺制作的用以 標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平 面圖。由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán) 受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建筑 總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的 用地范圍內(nèi)的土地面積建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行 政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟 建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和19房地產(chǎn)專業(yè)名詞建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投 影面積之和，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室 外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高 2.2m以上（含2.2m）的永久建筑建筑覆蓋率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍

9、內(nèi) 所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的 比率；（如在10萬平米的土地上，建筑用地 凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8）容積率：總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值 20房地產(chǎn)專業(yè)名詞綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和 與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不 包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化；（如：在10萬 平方米的土地上有 3萬平方米的綠化面積其 綠化率為30%）綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植 物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率 21房地產(chǎn)專業(yè)名詞套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積 為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元） 內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺(tái)面積使用面積：指住宅各層平

10、面中供住戶生活起 居使用的凈面積之和（不包含墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積） 套內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 22套內(nèi)使用面積的計(jì)算范圍：A、按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合 保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算；B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入 使用面積；C、非公用樓梯（躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按 自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏等 23房地產(chǎn)專業(yè)名詞實(shí)用面積：是房屋建筑面積扣除公共建筑 面積后的余額實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì) 面積之比 公共建筑面積：各產(chǎn)權(quán)主

11、共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e24房地產(chǎn)專業(yè)名詞公攤面積 ：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電 室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整 樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面 積 道路用地 ：指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū) 級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線 25房地產(chǎn)專業(yè)名詞期房：開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始 至取得房地產(chǎn)權(quán)證大證止（處于建造之中的 房地產(chǎn)項(xiàng)目 ）。港澳地區(qū)稱作為買“樓花” 現(xiàn)房：開發(fā)商已辦理房地產(chǎn)權(quán)證（

12、大產(chǎn)證） 的商品房（項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋）毛坯房：指沒有裝修的房屋 入伙：指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，收房入住 契稅：土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移， 按當(dāng)事人雙方訂立契約等征收的一種稅 26房地產(chǎn)專業(yè)名詞業(yè)主委員會(huì)：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組 成，代表業(yè)主的利益，向社會(huì)各方反映業(yè)主 意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作 的一個(gè)民間性組織（業(yè)委會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其 對(duì)物業(yè)的所有權(quán)）商品房：指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司 開發(fā)經(jīng)營的住宅。其價(jià)格由成本、稅金、利 潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、 材料差價(jià)等組成 27部分術(shù)語層高地面至上層樓板或樓面板頂面之間的 垂直高度凈高地面至上層樓板底面的垂直

13、高度架空層建筑物深基礎(chǔ)或坡地建筑吊腳架空 部位不回填土石方形成的建筑空間 開間建筑物橫墻之間的軸線距離進(jìn)深建筑物縱墻之間的軸線距離 地基建筑物下面支承基礎(chǔ)的地層（天然地 基、人工地基）28部分術(shù)語基礎(chǔ)建筑物地面以下的承重部分（柔性基 礎(chǔ)、剛性基礎(chǔ)）山墻房屋兩端側(cè)面的墻女兒墻房屋外墻高于屋面的矮墻 地下室 房間地平面低于室外地平面的高度 超過該房間凈高的1/2者為地下室 半地下室 房間地平面低于室外地平面的高 度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者 為半地下室 29部分術(shù)語變形縫 伸縮縫（溫度縫）、沉降縫和抗震 縫的總稱沉降線 同一建筑物高低相差懸殊，上層荷 載不均勻或建在不同地基土壤上時(shí)，

14、為避免 不均勻的沉降使墻體或其它結(jié)構(gòu)部分開裂而 設(shè)置的建筑構(gòu)造縫伸縮縫 指為防止建筑物構(gòu)件由于氣溫變化 使結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫或破壞而沿房屋長度方向的 適度部位豎向設(shè)置的一條構(gòu)造縫樓間距 樓與樓之間的間距 30房地產(chǎn)面積測(cè)算（計(jì)算一半建筑面積的）1、有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影 面積一半計(jì)算面積2、獨(dú)立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺(tái) 等，按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積3、未封閉的陽臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算 面積4、建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投 影面積的一半計(jì)算面積5、建筑物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積 的一半計(jì)算面積31房地產(chǎn)面積測(cè)算（不計(jì)算建筑面積的）1、建筑物通

15、道（騎樓、過街樓的底層）2、建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層3、建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺(tái)及后臺(tái)懸 掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)等 4、屋頂水箱、花架、涼棚、露臺(tái)、露天游泳 池 5、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱 和罐體的平臺(tái)32房地產(chǎn)面積測(cè)算（不計(jì)算建筑面積的）6、勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾 面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)機(jī)外 機(jī)擱板（箱）、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在 2.10m及以內(nèi)的雨篷及與建筑物內(nèi)不相連 通的裝飾性陽臺(tái)、挑廊 7、無永久性頂蓋的架空走廊、室外樓梯和用于 檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯 8、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道 9、獨(dú)立煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、 水塔、

16、貯油（水）池、貯倉、棧橋、地下人 防通道、地鐵隧道 33應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及空出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等 34不應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫、非機(jī)動(dòng)車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層；為了整棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地下車庫、地下設(shè)備用房等 35分?jǐn)偣媒ㄖ娣e計(jì)算公式公用建筑面積 整幢建筑面積各套套內(nèi)建筑面積之和已 作

17、為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、 人防工程地下室）的建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積各套套內(nèi)建筑面積之和 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 各套套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 36我國住房改革的5個(gè)時(shí)期1980-1985年，國家、企業(yè)、個(gè)人共同負(fù)擔(dān)購 買住房的試點(diǎn)1986-1990年，以提高公有住房租金為突破口 的住房制度改革1991-1993年，以公房出售為重點(diǎn)，住房制度 改革全面鋪開 1994-1997年，住房公積金、安居工程，住房 制度改革全面推進(jìn)1998年至今，切斷實(shí)物分配的福利分房制度， 實(shí)施貨幣化分房制度改革進(jìn)入攻堅(jiān)階段37房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)（2007年1月-2008年1月）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 2006-12-28關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)明碼標(biāo)價(jià)工作的通知2007-3-7中華人民共和國物權(quán)法2007-3-16中國人民銀行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，上調(diào)至 6.39% 2007-3-18八部委關(guān)于開展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治的通知2007-3-29廣東省物價(jià)局新建商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定的通知2007-7-4關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知2007-7-10中國人民銀行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，上調(diào)至 6.84% 2007-7-2038房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)（2007年1月-2