房地產(chǎn)評估之成本法

1、成本法及其運(yùn)用要求.熟悉成本法的含義；.熟悉成本法的理論依據(jù)；.掌握成本法適用的估價(jià)對象；.熟悉成本法估價(jià)需要具備的條件；.熟悉成本法估價(jià)的操作步驟；.掌握房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成；.掌握成本法的基本公式；.熟悉重新購建價(jià)格的含義；.熟悉重新購建價(jià)格的求取思路；.掌握建筑物重新購建價(jià)格的求取方式；.熟悉建筑物重新購建價(jià)格的求取方法；.掌握建筑物折舊的求?。?了解房屋完損等級評定的有關(guān)規(guī)定；.了解房屋折舊的有關(guān)規(guī)定。第一節(jié)成本法概述本節(jié)闡述成本法的含義（熟悉），理論依據(jù)（熟悉），適用的估價(jià)對象（掌握），成本法估價(jià)需要具備的條件（掌握）以及成本法估價(jià)的操作步驟（熟悉）。.成本法的含義簡要地說，成本法是根據(jù)估

2、價(jià)對象的重置成本或重建成本來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。具體地說，成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。所謂重新購建價(jià)格，是指假設(shè)在估價(jià)時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象的必要支出及應(yīng)得利潤。所謂折舊，是指各種原因造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價(jià)時點(diǎn)的市場價(jià)值與在估價(jià)時點(diǎn)的重新購建價(jià)格之差。成本法也可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法，即先把房地產(chǎn)價(jià)格分成它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加。因此，成本法也被稱為積算法，由

3、此還可知成本法中的“成本”并不是通常意義上的成本（不含利潤），而是價(jià)格（包含利潤）。但在該方法中也用到了通常意義上的成本，此外還用到了費(fèi)用、支出、代價(jià)等相關(guān)概念。因此，在遇到“成本”、“費(fèi)用”、“支出”、“代價(jià)”等詞時，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定它們的具體內(nèi)涵。本質(zhì)，是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)價(jià)值，測算出的價(jià)格稱為積算價(jià)值。優(yōu)點(diǎn)：價(jià)值易于區(qū)別項(xiàng)目構(gòu)成，測算有依據(jù)成本法是先分別求取估價(jià)對象時點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。（）【正確答案】正確【答案解析】參見教材P269。例題：1.成本法是根據(jù)估價(jià)對象房地產(chǎn)在建造時的購建價(jià)格，然后扣除折

4、舊，以此來估算估價(jià)對象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值的方法。（）【正確答案】X【答案解析】應(yīng)為在估價(jià)時點(diǎn)的重新購建價(jià)格。.成本法的理論依據(jù)（熟悉）生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定的。從賣方看，房地產(chǎn)價(jià)格是基于其過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入，房地產(chǎn)價(jià)格不能低于他為開發(fā)建設(shè)所付出的代價(jià)，包括必要支出和利潤；從買方看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其社會上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”房地產(chǎn)價(jià)格基于社會生產(chǎn)成本，如果高于社會成本，則購買不合適，不如自己開發(fā)；均衡點(diǎn)，賣方不低于開發(fā)建設(shè)已花費(fèi)的代價(jià)，買方是不高于預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建設(shè)的必要支出及利潤，則可接受的共同點(diǎn)是正常的開發(fā)建設(shè)代價(jià)，包括

5、必要支出及應(yīng)得利潤。.成本法適用的估價(jià)對象（掌握）適用對象：新開發(fā)的房地產(chǎn)，舊的房地產(chǎn)，在建工程，計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，很少發(fā)生交易而不適用市場法，沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，例如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，均特別適用成本法估價(jià)?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場之類，有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，單獨(dú)的建筑物或者其裝修部分，房地產(chǎn)保險(xiǎn)及房地產(chǎn)損害賠償，房地產(chǎn)市場不活躍或類似房地產(chǎn)交易較少無法使用市場法的項(xiàng)目。不適用的對象建筑物過于老舊的房地產(chǎn)。成本法估價(jià)比較費(fèi)時費(fèi)力，測算

6、估價(jià)對象重新購建價(jià)格和建筑物折舊都有較大的難度，尤其是測算那些建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格和折舊。如果一個建筑物已很破舊，基本上沒有了使用價(jià)值，這時采用成本法估價(jià)就無多大意義了。這種情況下，對于建筑物，一般是根據(jù)拆除后的殘余價(jià)值來估價(jià)；對于整個房地產(chǎn)，一般是采用假設(shè)開發(fā)法根據(jù)開發(fā)完成后的價(jià)值減去開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來估價(jià)。因此，成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值。例題：1.成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，這類房地產(chǎn)主要包括（）等。（2005年多項(xiàng)選擇題）A.圖書館B.鋼鐵廠C.空置的寫字樓D.單純的建筑物E.加油站【正確答案】ABD

7、【答案解析】參見教材P271。.成本法估價(jià)需要具備的條件（掌握）條件：自由競爭，商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。如果不是在長時期內(nèi)，或者沒有自由競爭，又或商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn)，上述循環(huán)就不能成立，價(jià)格就不會等于成本加平均利潤。實(shí)際上，即使具備這些條件，價(jià)格等于成本加平均利潤也是偶然的，價(jià)格僅僅是圍繞著“成本加平均利潤”而上下波動，趨向于“成本加平均利潤”。當(dāng)求大于供時，房地產(chǎn)價(jià)格可能大大高于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本；當(dāng)供大于求時，房地產(chǎn)價(jià)格可能大大低于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本高，并不一定意味著房地產(chǎn)價(jià)格就高；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本低，也不一定說明房地產(chǎn)價(jià)格就低。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與房

8、地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)投資有賺錢與賠錢的問題。從一個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來看有賺錢與賠錢的問題，從一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看也有賺錢與賠錢的問題，甚至從整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來看，短期內(nèi)也有賺錢與賠錢的問題。最主要的是要注意以下3個問題：（1）是應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本?？蓪⒎康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本區(qū)分為實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本也稱為個別成本，是指某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)?？陀^成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。（2）是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的分析進(jìn)行調(diào)整。現(xiàn)實(shí)中有一些選址不當(dāng)或者規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理等造成不符合市場需要的

9、房地產(chǎn)，極端的例子是在人流量很小的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論誰建造該商場客觀上都要花費(fèi)那么多成本，但該商場也不會有那么高的價(jià)值。（3）是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)房地產(chǎn)市場供大于求時，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價(jià)值；當(dāng)供小于求時，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價(jià)值。.成本法估價(jià)的操作步驟（熟悉）運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為以下4個步驟：弄清估價(jià)對象的價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；測算估價(jià)對象的重新購建價(jià)格；測算估價(jià)對象的折舊；求取估價(jià)對象的積算價(jià)值。成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個組成部分累加為基礎(chǔ)，來求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評估可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用于評估局部房

10、地產(chǎn)的價(jià)格?！?010年真題】【正確答案】錯誤【答案解析】如果評估局部，可以先根據(jù)總體，測算出單價(jià)，再進(jìn)行修正調(diào)整。參見教材P271。某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）?！?010年真題】A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本B.應(yīng)該采用實(shí)際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整答疑編號950276080105【正確答案】ACD【答案解析】AB中肯定只有1個正確選項(xiàng)。E違背了估價(jià)師獨(dú)立性的原貝h參見教材P272。在運(yùn)

11、用成本法時最主要的有（）。A.區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本B.區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本C.結(jié)合實(shí)際成本來確定評估價(jià)值D.結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤來確定評估價(jià)值E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價(jià)值【正確答案】BE【答案解析】參見教材P272。第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成（7項(xiàng)）：土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤。土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤房地產(chǎn)價(jià)格=+其中，土地取得成本和建設(shè)成本之和，稱為直接成本，即：直接成本=土地取得成本+建設(shè)成本土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)之和，稱為開發(fā)成本，即：開發(fā)成本=土地取

12、得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)1.土地取得成本土地取得成本也稱為土地費(fèi)用，是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的必要支出，包括土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)（如土地和房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)等）、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金和土地取得稅費(fèi)等。土地取得成本的構(gòu)成因取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑不同而不同。取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑可歸納為以下3個：通過市場購置取得；通過征收集體土地取得；通過征收國有土地上房屋取得。在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象中的土地在估價(jià)時點(diǎn)取得的主要途徑，選取上述三個途徑之來求取。市場購置下的土地取得成本土地使用權(quán)購買價(jià)格，買方繳納的稅費(fèi)

13、，可直接歸屬于該土地的其他支出。土地使用權(quán)購買價(jià)格（簡稱地價(jià)款）。一般是采用市場法求取，也可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法求取。土地取得稅費(fèi)。包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等，通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照土地使用權(quán)購買價(jià)格的一定比例來測算。例如，某宗面積為5000的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價(jià)格（樓面地價(jià)）為800元/面,容積率為2,受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為：800X5000X2X（1+3%）=824（萬元）。征收集體土地的土地取得成本（七項(xiàng)構(gòu)成）：土地征收補(bǔ)償費(fèi)、土地使用權(quán)出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除、渣土清運(yùn)和場地平整費(fèi)。土地征

14、收補(bǔ)償（四項(xiàng)構(gòu)成）：土地補(bǔ)償費(fèi)（征收前3年平均產(chǎn)值6-10倍）+安置補(bǔ)助費(fèi)（每人4-6倍，每公頃最高不得超過前三年平均年產(chǎn)值的15倍）+地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)+安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過前三年平均年產(chǎn)值的30倍。土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的改革：最低統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)片綜合地價(jià)。（目的：公平）相關(guān)稅費(fèi)（五項(xiàng)稅費(fèi)）：征地管理費(fèi)+耕地占用稅+耕地開墾費(fèi)+新菜地開發(fā)建設(shè)基金+政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用征收國有土地上房屋的土地成本011.1.21國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，原2001年6月13日國務(wù)院公布的城市房屋拆遷管理?xiàng)l例同時廢止。國有土地上房屋征收評估辦法2011.6.

15、3出臺。房屋征收補(bǔ)償費(fèi)（五項(xiàng)）:被征收房屋補(bǔ)償費(fèi)+搬遷費(fèi)+臨時安置費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)+補(bǔ)助獎勵相關(guān)費(fèi)用：房屋征收評估費(fèi)+房屋征收服務(wù)費(fèi)+政府規(guī)定的其它有關(guān)費(fèi)用2.建設(shè)成本：（1）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，例如市場調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)、施工的通水、通電、通路、場地平整及臨時用房等開發(fā)項(xiàng)目前期工作的必要支出。要注意場地平整等費(fèi)用與前面的土地取得成本的銜接，如果土地取得成本中包含了房屋拆除費(fèi)（拆除房屋和清運(yùn)渣土等費(fèi)用）或者取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是“七通一平”等場地平整的熟地，則在此就沒有或者只有部分場地平整等費(fèi)用。（2）建筑安裝工程費(fèi)，包括建造商品房

16、及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾裝修工程費(fèi)用等。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與下面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)重復(fù)。（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給排水（給水、雨水、污水、中水）、電力、電信、燃?xì)?、熱力、有線電視等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或者沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。（4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括城市規(guī)劃要求配套的教育（如幼兒園）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化體育（如文化活動中心）、社區(qū)服務(wù)（如居委會）、市政公用（如公共廁所

17、）等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。（5）其他工程費(fèi)，包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等。（6）開發(fā)期間稅費(fèi)，包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門收取的費(fèi)用，如綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)等。有時需要將上述建設(shè)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。在這種情況下，一般可將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)歸入土地開發(fā)成本；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)視土地市場成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中，或者在兩者之間進(jìn)行合理.管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出,包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，一般按土地取得成本與建設(shè)成本之和的一定比例來測算。.銷售費(fèi)用，指銷售房地產(chǎn)

18、的必要支出。分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和銷售同時發(fā)生的費(fèi)用，一般按開發(fā)完成后的價(jià)值的一定比例測算。.投資利息房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費(fèi)用，都應(yīng)計(jì)算利息。包括土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用（四項(xiàng)），無論其是來自借款資金還是自有資金。借款要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即要考慮機(jī)會成本。投資利息的計(jì)算（五方面）應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目（四項(xiàng)）：土地取得成本，建設(shè)成本，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用（注：銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息）。計(jì)息周期，計(jì)算利息的單位時間，可以是年、半年、季、月。計(jì)息期一一估算建設(shè)期（有些是一次性發(fā)生的，有些是建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生的）。計(jì)息方式一一單利和復(fù)利兩種方式。

19、利率一一投資利息計(jì)算中一般采用估價(jià)時點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。某銀行存款的計(jì)息方式采用單利，假設(shè)其一年期存款的年利率為5%,為吸引3年期的儲戶，則3年期存款的單利年利率應(yīng)大于：單利計(jì)息F=P（1+itXn）復(fù)利計(jì)息F=F（1+也嚴(yán)F（1+ijXii）F（1十迎產(chǎn)1+11X3=（1-F5%）311=5.25%下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是（）o2010年真題】A.圍墻工程費(fèi)B.電力設(shè)施工程費(fèi)C.居委會用房建設(shè)費(fèi)D.人防工程費(fèi)【正確答案】B【答案解析】基礎(chǔ)設(shè)施主要指水電路之類。圍墻是附屬工程，在建筑安裝費(fèi)中；居委會用房屬于公共配套；人防工程屬于開發(fā)期間費(fèi)用。（常識題）【2009年

20、真題】某成片荒地面積1k4，進(jìn)行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/成。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【正確答案】C【答案解析】參見教材P281。開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用3億投資利息3X（1+7.2%）0.-1=1061.23萬元總成本=31061.23萬元單位成本為310.61可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本=310.61/65%=477.87【2009年真題】成本法中，在計(jì)算投資利息時，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括（）。A

21、.土地取得成本B.建設(shè)成本C.管理費(fèi)用D.銷售費(fèi)用E.銷售稅費(fèi)【正確答案】ABCD【答案解析】參見教材P279。某宗熟地的原生地取得費(fèi)為540元/成，土地開發(fā)期為2年，土地開發(fā)費(fèi)第一年和第二年分別為90元/面和60元/成，貸款年利率為8%。這塊地的面積是10000平方米。采用成本法求取該熟地的價(jià)值時，其中的投資利息為（）元/成。A.55.20B.103.22.銷售稅費(fèi)：銷售稅金及附加（兩稅一費(fèi)，即營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,為售價(jià)的5.5%）o其他銷售稅費(fèi)：印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。特定規(guī)定，銷售稅費(fèi)不包括應(yīng)由買方繳納的契稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅（這些進(jìn)入了買方的購置成本）。.開發(fā)利潤開

22、發(fā)利潤指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤而非建筑承包商利潤。開發(fā)利潤指土地增值稅、企業(yè)所得稅前利潤。開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個別開發(fā)商期望獲得的利潤。根據(jù)不同的基數(shù)，有不同的利潤率指標(biāo)。（利潤率一般是通過大量調(diào)查、了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率得到的）開發(fā)利澗直接成本利潤率=土地取得成本+建設(shè)成本投資利潤率=成本利潤率=銷售利潤率=直接成本利潤率最大，其次是投資利潤率，再次是成本利潤率，銷售利潤率最小直接成本好記，7個項(xiàng)目中，帶成本字眼的就2個，就是直接成本，銷售利潤是按照開發(fā)完成后的全部價(jià)值計(jì)算的，包含全部7個

23、項(xiàng)目，注意：算開發(fā)利潤時，開發(fā)利潤也是銷售利潤率計(jì)算的項(xiàng)目?？荚嚂r主要考中間的兩個，因?yàn)槿菀谆煜?。記憶竅門：投4成5，總共7個項(xiàng)目，女人“頭飾”（頭諧音投，投資利潤率，取成本項(xiàng)目的前4個）、男人“金城武”（城諧音成，成本利潤率，取成本項(xiàng)目的前5個；還一個理解方法:投資的時候利息還沒發(fā)生，所以不在投資成本中）?！?010年真題】某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【正確答案】B【

24、答案解析】參見教材P282-283。先算開發(fā)利潤。頭飾，開發(fā)利潤=（土地取得費(fèi)用+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）X投資利潤率=（600+900+50+60）X20%=32.2金城武，成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得費(fèi)用+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息）=32.2/（600+900+50+60+150）=18.3%【2011年真題】某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價(jià)值為（）萬元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666

25、.67【正確答案】D【答案解析】8000+6000+800+600+720+XX6%+XX16%=XX=20666.67。參見教材P282。【2009年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價(jià)為3000元/，已知取得土地時樓面地價(jià)為1000元/，開發(fā)成本和管理費(fèi)用為1200元/，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費(fèi)用為銷售價(jià)格的2%，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的5.5%，開發(fā)期為1.5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%【正確答案】B【答案解析】參見教材P283。

26、土地投資1000萬開發(fā)成本和管理費(fèi)用1200萬投資利息1000X(1+10%)i.5-1+1200X(1+10%)0.75-1=242.61銷售費(fèi)用3000X2%=60銷售稅費(fèi)3000X5.5%=165銷售利潤=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39銷售利潤率=332.39/3000=11.08%某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/成，正常開發(fā)成本為1500元/成，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費(fèi)用為100元/成，直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后的地價(jià)為()元/成。A.1840B.2840C.2966D.3000【正確答案】D【

27、答案解析】參見教材P282284。開發(fā)利潤直接成本利潤率=土地取得成本+建設(shè)成本開發(fā)利潤=(土地取得成本+建設(shè)成本)X直接成本利潤率=(1000+1500)X6%=150土地價(jià)格=土地重新取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+利潤=1000+1500+(1000+1500)X5%+(1000+1500)X5%+100+150=3000o利用銷售利潤率計(jì)算出的房地產(chǎn)價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用十投資利息+銷售稅費(fèi)+利潤銷售稅費(fèi)=房地產(chǎn)價(jià)值X銷售稅費(fèi)率開發(fā)利潤=房地產(chǎn)價(jià)值X銷售利潤率房地產(chǎn)價(jià)值【2009年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤為360萬元,土地取

28、得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬元,投資利息為200萬元,企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元,該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資利潤率為18%?！菊_答案】正確【答案解析】計(jì)算投資利潤率時,投資成本主要是土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用這四個項(xiàng)目(頭飾),投資利息和銷售稅費(fèi)是不包括在投資成本中的。土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的時候才繳納的,不計(jì)入投資成本。參見教材P283。第三節(jié)成本法的基本公式1.成本法最基本的公式(掌握)房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格一折舊.適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式（掌握）新開發(fā)房地價(jià)值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤新建成

29、的建筑物價(jià)值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤新開發(fā)的土地價(jià)值=待開發(fā)土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤例8-1：某成片荒地面積2平方公里，取得荒地的代價(jià)是1.2億元，開發(fā)成“五通一平”（通水、通電、通路、通訊、通氣、平整土地）熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比例為60%。求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)（假設(shè)建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費(fèi)用在開發(fā)完

30、成時投入）?！菊_答案】該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=該荒地取得總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總銷售費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤假設(shè)開發(fā)完成后的熟地價(jià)值為VV=120000000X（1+8%）3+250000000X（1+8%）1.5+VX（2%+5.5%10%）解得V=523200000元可轉(zhuǎn)讓面積=2000000X60%=1200000平方米單價(jià)=523200000/1200000=436元/平方米.適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式（掌握）房地合一時舊的房地價(jià)值=房地重新購建價(jià)格一建筑物折舊=土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格一建筑物折舊只計(jì)算建筑物時舊的建筑物價(jià)值=建筑

31、物重新購建價(jià)格一建筑物折舊第四節(jié)重新構(gòu)建價(jià)格的求取1.重新購建價(jià)格也稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象的必要支出（屬于客觀成本），或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況下的估價(jià)對象的必要支出及應(yīng)得利潤。重新購建價(jià)格就是估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)格，是客觀的價(jià)格，是在全新狀況下的價(jià)格。土地的重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時點(diǎn)狀況（不是全新的）的土地重新構(gòu)建價(jià)格關(guān)于重新購建價(jià)格的說法，正確的有（）?！?011年真題】A.重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對象的實(shí)際支出B.重新購建價(jià)格相當(dāng)于賬面價(jià)值C.重新購建價(jià)格是客觀的重新購建價(jià)格D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重新購建價(jià)格E.土地的重新購建價(jià)

32、格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價(jià)格【正確答案】CD【答案解析】B賬面價(jià)值是基于歷史成本的余值。E土地重新構(gòu)建價(jià)格，應(yīng)該按照該地塊在估價(jià)時點(diǎn)的剩余年限確定價(jià)值確定其土地使用權(quán)價(jià)格下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有（）。A.重新購建價(jià)格是指重新取得全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出B.重新購建價(jià)格是在估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)格C.重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格【正確答案】ABCD【答案解析】土地是在估價(jià)時點(diǎn)狀態(tài)下的年限的價(jià)格，如住宅用地，剩余年限還有30年，那么重新構(gòu)建價(jià)格就是30年住宅用地使用權(quán)的價(jià)格，而不是70年的全

33、新價(jià)格。參見教材P287、P288。.重新購建價(jià)格的求取思路（熟悉）思路一：房地合一，模擬開發(fā)。思路二：房地分離，分別測算，相加求取。單純土地，假設(shè)土地上沒有建筑物直接測算土地部分，有時要考慮土地上已有建筑物導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。單純建筑物，假設(shè)在沒有建筑物的空地上建造與該建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物所需的必要支出及應(yīng)得利潤。也可等于支付總承包商的所有費(fèi)用發(fā)包人的其它必要支出發(fā)包人的應(yīng)得利潤。.建筑物重新購建價(jià)格的求取方式（掌握）按照建筑物重新建造方式的不同，可將建筑物重新購建價(jià)格分為重建價(jià)格和重置價(jià)格。重建價(jià)格也稱為重建成本，是指采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)

34、備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時點(diǎn)時的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤?？梢园堰@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。因此，進(jìn)一步地說，重建價(jià)格是在原址，按照原有規(guī)格和建筑形式，使用與原有建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，采用原有建筑技術(shù)和工藝等，在估價(jià)時點(diǎn)時的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與原有建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。重置價(jià)格也稱為重置成本，是指采用估價(jià)時點(diǎn)時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時點(diǎn)時的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建

35、筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。重建價(jià)格與重置價(jià)格通常不同。一般的建筑物適用重置價(jià)格，有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格。但因年代久遠(yuǎn)、已缺乏與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝和建筑標(biāo)準(zhǔn)改變等，使“復(fù)制”有困難的建筑物，一般只好使用重置價(jià)格，或者盡量做到“形似”。重建成本：相同的材料相同的技術(shù)估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)格與原物相同復(fù)制，完全復(fù)原，適用于有歷史或美學(xué)價(jià)值的建筑物。重置成本（注意與重建成本的區(qū)別）估價(jià)時點(diǎn)材料（新材料）估價(jià)時點(diǎn)技術(shù)（新技術(shù)）估價(jià)時點(diǎn)的價(jià)格同等效用替代，適用于一般項(xiàng)目。一般情況下重置價(jià)格低于重建價(jià)格。建筑物重置價(jià)格是指采用與估價(jià)對

36、象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)及工藝等，在估價(jià)時點(diǎn)的財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和應(yīng)得利潤。（）【正確答案】錯【答案解析】此為重建價(jià)格。參見教材P289。.建筑物重新購建價(jià)格的求取方法（掌握）建筑物重新購建價(jià)格=建筑安裝工程費(fèi)+專業(yè)費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤求取方法有：單位比較法，分部分項(xiàng)法，工料測量法，指數(shù)調(diào)整法。單位比較法的實(shí)質(zhì)是市場法。即修正：將實(shí)際不正常的單位建安工程費(fèi)修正為正常的單位建安工程費(fèi)，將建造日期時的建安工程費(fèi)調(diào)整為估價(jià)時點(diǎn)時的建安工程費(fèi)，將可比實(shí)例的狀況調(diào)整到估價(jià)對象的狀況。具

37、體有：單位面積法和單位體積法。教材P290例8-2【例8-2】某棟房屋的建筑面積為300m2,該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的建筑安裝工程費(fèi)用為1200元/m2,專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的4%，建設(shè)期為6個月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為15%，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6%。請計(jì)算該房屋的重新購建價(jià)格?！窘狻吭O(shè)該房屋單位建筑面積的重新購建價(jià)格為VB，計(jì)算如下：（1）建筑安裝工程費(fèi)=1200（元/m2）（2）專業(yè)費(fèi)用=1200X8%=96（元/m2）（3）管理費(fèi)用二（1200+9

38、6）X3%=38.88（元/m2）（4）銷售費(fèi)用;VBX4%=0.04VB（元/m2）（5）投資利息:（1200+96+38.88+0.04V）X（1+6%）0.25-1B=19.59+0.0006VB（元/m2）（6）銷售稅費(fèi)二VbX6%=0.06VB（元/m2）（7）開發(fā)利潤二（1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB）X15%=203.17+0.0061VB（元m2）（8）VB=1200+96+38.88+0.04VB+19.59+0.0006VB+0.06VB+203.17+0.0061VBV=1743.69（元/m2）B重新構(gòu)建總價(jià)=1743.69X30

39、0=52.31（元/m2）分部分項(xiàng)法的實(shí)質(zhì)是由部分加總成整體。注意各個部分計(jì)價(jià)單位可能不一致，既不要漏項(xiàng)也不得重復(fù)計(jì)算。教材P291例8-3【例8-3】估算某舊辦公樓2009年6月30目的建筑物重置價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)實(shí)地查勘、查閱有關(guān)圖紙等資料，得知該辦公樓共10層，總建筑面積為8247m2,建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查到估算該重置價(jià)格所需要的有關(guān)數(shù)據(jù)如下：.建筑安裝工程費(fèi)：（1）土建工程直接費(fèi)：基礎(chǔ)工程：99.54元/m2墻體工程：80.11元/m2梁板柱工程：282.37元/m2墻混凝土（電梯井壁、混凝土剪力墻）工程：73.65元/m2樓梯混凝土工程：31.82元/m2零星混凝土

40、工程：25.32元/m2屋面工程：20.42元/m2腳手架工程：25.54元/m2室外配套工程：142.67元/m2小計(jì)：781.44元/m2（2）安裝工程直接費(fèi)：電梯工程：130.O0元/m2（其中：人工費(fèi)9.O0元/m2）給排水工程：85.22元/m2（其中：人工費(fèi)12.32元/m2）采暖通風(fēng)工程：70.34元/m2（其中：人工費(fèi)9.83元/m2）電氣工程：112.65元/m2（其中：人工費(fèi)7.59元/m2）消防工程：16.62元/m2（其中：人工費(fèi)2.58元/m2）綜合布線工程：30.45元/m2（其中：人工費(fèi)4.85元/m2）小計(jì)：445.28元/m2（其中：人工費(fèi)46.17元/m2）

41、（3）裝飾裝修工程直接費(fèi)：門窗工程：135.O0元/m2（一次性包死承包價(jià)）內(nèi)部裝飾工程：455.50元/m2（其中：人工費(fèi)45.16元/m2）外墻玻璃幕等工程：311.O0元/m2（一次性包死承包價(jià)）小計(jì)：901.50元/m2（其中：人工費(fèi)45.16元/m2）（4）土建工程綜合費(fèi)率為土建工程直接費(fèi)的14.25%，安裝工程綜合費(fèi)率為安裝工程人工費(fèi)的79.08%，裝飾裝修工程綜合費(fèi)率為裝飾裝修工程人工費(fèi)的75.90%，稅金為3.445%。.專業(yè)費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)的6%。.管理費(fèi)用：建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%。.銷售費(fèi)用：售價(jià)的3%。.投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年；費(fèi)用第一年投入60%，第

42、二年投入40%；年利率為5.76%。.銷售稅費(fèi)：售價(jià)的5.53%。.開發(fā)利潤：投資利潤率為20%?！窘狻吭O(shè)該舊辦公樓的建筑物重置總價(jià)為VB,估算如下：.建筑安裝工程費(fèi)：土建工程費(fèi)=781.44X（1+14.25%）X（1+3.445%）=923.55（元/m2）（2）安裝工程費(fèi)=（445.28+46.17X79.08%）X（1+3.445%）=498.39（元/m2）（3）裝飾裝修工程費(fèi)=（901.50+45.16X75.90%）X（1+3.445%）=968.01（元/m2）（4）單位建筑安裝工程費(fèi)=923.55+498.39+968.01=2389.95（元/m2）建筑安裝工程費(fèi)總額=23

43、89.95X8247=1970.99（萬元）.專業(yè)費(fèi)用=1970.99X6%=118.26（萬元）.管理費(fèi)用=（1970.99+118.26）X3%=62.68（萬元）.銷售費(fèi)用=VbX3%=0.03VB（萬元）以上1至4項(xiàng)費(fèi)用之和=2151.93+0.03VB（萬元）.投資利息=（2151.93+0.03Vb）X60%（1+5.76%）1.5+40%（1+5.76%）0.5-1=137.59+0.0019V（萬元）B.銷售稅費(fèi)=VbX5.53%=0.0553VB（萬元）.開發(fā)利潤=（2151.93+0.03Vb）X20%=430.39+0.006VB（萬元）.VB=2151.93+0.O3V

44、B+137.59+0.0019VB+0.0553VB+430.39+0.006VBVB=2999.46（萬元）建筑物重置單價(jià)=2999.46：0.8247=3637.03（元/m2）工料測量法。優(yōu)點(diǎn)：詳細(xì)、準(zhǔn)確。缺點(diǎn)：比較費(fèi)時，需專業(yè)技術(shù)，用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格。指數(shù)調(diào)整法，也稱為成本指數(shù)趨勢法，即利用指數(shù)或成本變動率，將歷史成本調(diào)整為重新購建成本。關(guān)于建筑物重新購建價(jià)格求取方法的說法，錯誤的是（）。【2011年真題】A.單位比較法需要將估價(jià)對象的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)修正為可比實(shí)例建筑物的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)B.分部分項(xiàng)法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位C.工料測

45、量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建價(jià)格D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果【正確答案】A【答案解析】參見教材P290-294。根據(jù)求取建筑物重新購建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價(jià)格的方法有（）。【2008年真題】A.單位比較法B.市場提取法C.分解法D.工料測量法E.指數(shù)調(diào)整法【正確答案】ADE【答案解析】市場提取法，是取得“報(bào)酬率”的方法。參見教材P290。第五節(jié)建筑物折舊的求取.建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價(jià)值的實(shí)際減損。其金額為建筑物在估價(jià)時點(diǎn)的市場價(jià)值與在估價(jià)時點(diǎn)的重新購建價(jià)格之差。建筑物折舊=建筑物重新購建價(jià)格建筑物市場價(jià)值.建筑

46、物折舊的原因折舊總額=物質(zhì)折舊+功能折舊+外部折舊物質(zhì)折舊，也稱為有形損耗，是建筑物因?qū)嶓w老化、磨損、損壞造成的建筑物價(jià)值減損。功能折舊，也稱為無形損耗，是指建筑物因功能缺乏、落后或過剩造成的建筑物價(jià)值的減損。如：功能缺乏、功能落后、功能過剩。導(dǎo)致功能折舊的原因有：建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低、人們消費(fèi)觀念的改變以及建筑技術(shù)進(jìn)步。外部折舊，也稱為經(jīng)濟(jì)折舊，是指建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。外部不利因素有：區(qū)位因素、經(jīng)濟(jì)因素、其它因素?？键c(diǎn)：區(qū)分功能折舊和外部折舊。區(qū)分要點(diǎn)：就是看造成減值的因素是否和建筑物有關(guān)，有的就是功能折舊，沒有的就是外部折舊。引起建筑物物質(zhì)折舊的因

47、素包括（）?！?011年真題】A.地震B(yǎng).電梯數(shù)量不夠C.酸雨D.單行道E.門窗的自然破損【正確答案】ACE【答案解析】B是功能缺乏的功能折舊，D是外部折舊，規(guī)劃限制導(dǎo)致的。參見教材P295、296。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。A.功能落后B.功能缺乏C.環(huán)境污染D.交通擁擠E.正常使用的磨損【正確答案】CD【答案解析】AB為功能折舊，E為物質(zhì)折舊。參見教材參見教材P295、296。教材P297【例8-4】某舊住宅的重置價(jià)格為40萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為2萬元，戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)用衛(wèi)生間、燃?xì)夂凸灿秒娨曁炀€引起的功能折舊為