冠宇環(huán)翠山莊廣告策劃方案

1、冠宇環(huán)翠山莊廣告策劃方案冠宇.環(huán)翠山莊廣告策劃方案方案執(zhí)行時間：7月15日一一12月30日廣告投放總金額：12萬元媒體選擇:報紙為（齊魯晚報）（濟南時報）（生活日報）一、濟南房產(chǎn)市場分析：濟南房產(chǎn)市場在經(jīng)歷市場運作及其消費者理性認知的轉(zhuǎn)變后，市場逐步成 熟、消費漸趨理性已經(jīng)成為不爭的事實。房產(chǎn)項目對市場的刺激也已經(jīng) 由原來的廣告”量”的投入轉(zhuǎn)向”質(zhì)”的投入，在適合的時機投入適合數(shù) 量的有針對性的廣告成為房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越推崇的方式。作為冠宇環(huán) 翠山莊項目本身來說,其地理位置、銷售價格決定了項目本身的實體定 位一一即山景富貴人家的”高貴”檔次和品質(zhì)，因此運用適合的廣告投入 量和切合實際的廣告投放

2、方式是運作此類項目的首選舉措。從周邊競爭樓盤的分析來看:冠宇環(huán)翠山莊所處的地理位置是濟南的風景 名勝地區(qū)。該地區(qū)集中了濟南市的各高檔房屋，無論是高層還是多層造型 及規(guī)劃均依山傍勢，借山造景，各有千秋。多層住宅中以邦泰綠苑和中潤 富華園為代表，小區(qū)內(nèi)封閉式物業(yè)管理和大面積的綠化率使其顯得非常時 尚?；使谏角f和綠苑亞泰也是本區(qū)內(nèi)高檔次住宅的代表，特別皇冠山莊的 黃金位置及其內(nèi)部品質(zhì)在濟南市開創(chuàng)了總體價位的先河。綠苑亞泰項目 規(guī)模雖小但底層車庫和復式結(jié)構(gòu)的戶型設計也具備了高檔住宅的特征。 本區(qū)內(nèi)最大規(guī)模的中檔次項目當屬中聯(lián)花園，其內(nèi)部規(guī)劃風格、戶型設 計、3000多元的銷售價格在此地區(qū)成為銷售較好的

3、的樓盤。本地區(qū)內(nèi)的 舜華園、中創(chuàng)開元山莊也都以其獨有的特色占據(jù)了區(qū)域市場的主力份 額。本地區(qū)的消費群體主要來自濟南市的各個地區(qū)，因為本區(qū)域的樓盤均 屬于高檔次，決定了購買群體的有限，因此，在樓盤特色、文化上做文章 應該是首選策略?；氐焦谟瞽h(huán)翠山莊項目來看，前期項目定位是華僑公寓，這就在原本狹窄 的消費群體覆蓋面上又縮小了范圍。因此，充分挖掘項目依山傍勢的自然 特色冠名為:冠宇環(huán)翠山莊是恰當?shù)囊彩窍喈敳诲e的。但根據(jù)當前此類樓 盤的消費群體已經(jīng)萎縮的現(xiàn)狀，深層挖掘主力賣點經(jīng)過新穎獨特的廣告創(chuàng)意來再次引起主力消費群體的關(guān)注還是大有希望 的?？紤]到廣告宣傳的效果及其市場的反饋需要有一個周期，投入一定數(shù)

4、 量的廣告是必須的，特別在主力宣傳時期,此時間段內(nèi)應著力關(guān)注市場反 映,銷售任務不可制定的過高,應控制在市場客觀條件所能接受的彈性限 度之內(nèi)。經(jīng)過調(diào)查顯示,此區(qū)域內(nèi)的正常廣告投放前提下銷售實際能力約 為34套。畢竟,此種消費群體大都屬于享受生活的高檔群體，購房多為二次置業(yè)，這就決定了此類客源在市場消化時需要相對更長一點的時 間。故此，在主力推介時期的廣告投放必須保證足夠的市場暴光量，即廣 告頻率和力度。只有如此，保證每月的銷售任務甚至有所突破才是客觀的, 符合市場規(guī)律的。資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。前期的廣告投放計劃是完全符合冠宇環(huán)翠山莊的項目特點和檔次的，廣告

5、 計劃安全符合項目本身和市場的傳播規(guī)律，建議恢復前期廣告的投放比例 并追加廣告費用，只有保證足夠的廣告力度，保證市場信息量的有效傳播 才能進一步改進當前的銷售現(xiàn)狀。一、冠宇?環(huán)翠山莊項目分析：（一）項目優(yōu)勢：冠宇?環(huán)翠山莊在前期的開發(fā)建設中并未作出大的廣告動作，憑借自然優(yōu) 勢和自然客戶達到了當前50%的銷售率。能夠說項目本身所特有的優(yōu)勢 和特點是吸引眾多主力客源的重要因素。經(jīng)過綜合分析項目具備以下幾 點優(yōu)勢：1、地理位置優(yōu)越小區(qū)位于濟南市的東南部，緊靠經(jīng)十東路，交通方便，周邊設施齊全。名盤 眾多，地段整體檔次較高。隨著東部的發(fā)展和經(jīng)十東路拓寬工程的進展， 該地段的升值潛力也將無可比擬。2、自然

6、環(huán)境優(yōu)美本案西鄰緊靠燕子山西路，與美麗的燕子山僅一墻之隔?？諝馇逍?，鬧中 取靜。站在四樓平臺便能觸手可及燕子山上的松柏，聆聽燕山腳下的動聽 鳥鳴。3、周邊人文氛圍濃厚 與山東經(jīng)濟學院、旅游學校、法律學校等名校為鄰，締造充滿靈性的文 資料內(nèi)容僅供參考，如有不當或者侵權(quán)，請聯(lián)系本人改正或者刪除。化空間。各種生活設施配套齊全,超市、醫(yī)院、銀行。4、戶型設計科學合理戶型設計貫徹”實用、科學、宜居”的人性化原則，空間布局更加合理、更加符合現(xiàn)代人的居住習慣和時尚要求。5、銷售進入現(xiàn)房發(fā)售即買即住，零風險購房，解除了購房者的顧慮。加上建筑全部為四層結(jié)構(gòu), 即便是最高樓層也不過是四層而已,而且同樣享受贈送閣樓

7、的優(yōu)惠。6、小區(qū)內(nèi)在品位綠化景致細致而精巧、鐵藝護欄在滿足空間保護的同時還格外營造了一 種別樣的小區(qū)情調(diào)。從小區(qū)后院即能進入天然生態(tài)園林一一燕子山綠化 帶，順勢直達燕子山的頂峰，感受生活與人生的高度從以上的項目優(yōu)勢分析來看，可供市場炒作的訴求點還是比較多的，只要 運用新穎獨特的廣告表現(xiàn)方式和創(chuàng)意手法進行有針對性的客源吸引，積攢 大量有效客源,更快更好的打出冠宇的房產(chǎn)品牌，促進銷售進度是大有希 望的。二、營銷宣傳總體策略：經(jīng)過以上的項目情況分析，下一步的廣告宣傳便有了現(xiàn)實的依據(jù)和基礎。 借助于良好的廣告發(fā)布和宣傳效果，依托于專業(yè)的銷售技巧和展示形象， 相信會對項目的良好運作起到重要的推動作用。（

8、一）廣告宣傳總體策略A、宣傳思路：.加大宣傳力度，在深入挖掘內(nèi)部品質(zhì)的同時，重新對項目本身進行重新 的市場定位。.打破原有寬泛的客源定位模式，重新細化、固定客源層次、縮小消費 群體。做出更有針對性的宣傳方向和主題。3、廣告整體創(chuàng)意風格以清新自然和富有文化藝術(shù)氣息為主，凸現(xiàn)環(huán)翠山 莊的卓爾不凡。有助于吸引主力消費客源和準客戶。B、客源定位：愛山、愛綠、愛生活的成功者。（環(huán)翠山莊的主旨在于突出表現(xiàn):”翠” 緊鄰燕子山成熟生態(tài)園林?！鄙角f”僅一墻之隔的燕子山。因此主力客 源必須完全認可本案的項目特色和消費檔次）山、綠都是項目所特有 的、唯一的優(yōu)勢，客源消費要有一定的經(jīng)濟實力才能消費的起，因此愛 山、

9、愛綠、愛生活的成功者理所當然的成為我們的主力客源。C、項目定位：1、毋庸置疑的山景住宅2、燕子山是咱家的后花園3、生活在綠色的 翅膀下面（二）具體廣告發(fā)布計劃和時間：根據(jù)12萬元的廣告總投入，平均到7個半月的發(fā)布操作周期，平均每月1.6萬元的廣告投入。本方案的制定是根據(jù)項目的實際客觀情況結(jié)合市場 的淡旺季變化做出的。但根據(jù)市場實際運作情況和銷售業(yè)績的變動,此廣 告投放計劃可作及時的調(diào)整。7月15日一一8月1日：市場調(diào)整期;需要大量的廣告投入來打開市場知 名度。這就要求在這半月的廣告投放上加大宣傳力度，提高項目廣告在各 媒體的曝光率。爭取做到:”一鳴驚人”。廣告投放金額比例為33.3%, 約計金額:3.6萬元。8月1日一一10月1日：市場啟動期:此時期需要在廣告創(chuàng)意上凸現(xiàn)獨特 的風格和深入挖掘內(nèi)在賣點。廣告表現(xiàn)要新穎、沖擊力強，展現(xiàn)項目優(yōu) 勢在市場上的唯一性。廣告投放金額比例為35%,約計金額:4.2萬元。11月1日一一11月15日：市場認可強銷期:經(jīng)過前期的部分廣告宣傳和 炒作，項目在市場上具有了一定的認知度，得到了一定的認可，銷售上開始 出現(xiàn)積極的市場現(xiàn)象。此時的廣告一定要保持，并努力在此階段達到強銷 勢頭的強勁態(tài)勢。此時廣告投放金額比例為18.3%,約計金額:2.2萬元.。11月15日一一12月30日：市場