國(guó)內(nèi)經(jīng)典樓盤會(huì)所功能及運(yùn)營(yíng)模式數(shù)據(jù)

1、國(guó)內(nèi)樓盤會(huì)所功能及運(yùn)營(yíng)模式現(xiàn)狀數(shù)據(jù)一、會(huì)所功能定位數(shù)據(jù)會(huì)所的最基本功能：滿足居住客群的生活、休閑、娛樂需求。在立足打造西溪公館產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上，提升未來業(yè)主的優(yōu)越感和國(guó)恒品牌形象，并且增加會(huì)所附加價(jià)值。1、功能分類會(huì)所善衛(wèi)力能梗塊分希比忸1100%90%88%75%-I27%.80%70%5760%SO%40%7%30%主要分類U%壁球館、室籃球場(chǎng)J常見功能設(shè)置消閑類室內(nèi)高爾夫場(chǎng)、影音室，多叨能宴會(huì)廳;R娛樂類棋牌室、閱覽室、兒童活動(dòng)室商業(yè)/服務(wù)類咖啡廳/休閑茶座、酒吧、多功能室、商務(wù)中心會(huì)所配置比例超過50%的功能模塊：游泳池、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室。其中健身房的配置率最高，達(dá)到88%。一些

2、高消費(fèi)項(xiàng)目，如SPA館、酒吧等項(xiàng)目的酉己置率較低，不足8%，在一般會(huì)所中不常設(shè)置。66%2H.邛17%賀疏4/嚴(yán)普通會(huì)所各功能塊配置出例示意圖高檔會(huì)所設(shè)施各功能塊配置比例示蕙圖垂宅會(huì)所各功龍塊配置比例示意圖2(fbul：nII19%44%100%33%33%33%3II出IIIIIIJLIllilIIii1111ilT.ln2、功能定位頂級(jí)樓盤會(huì)所游泳池、健身房與休閑花園是頂級(jí)樓盤會(huì)所里優(yōu)先考慮的項(xiàng)目。桌球室、芭蕾舞室、美容理發(fā)室等項(xiàng)目較少被米用。高檔樓盤會(huì)所高檔樓盤會(huì)所設(shè)施配置多會(huì)考慮游泳池、健身房、桑拿、網(wǎng)球場(chǎng)等項(xiàng)目。游泳池和健身房配置比例最高，健身設(shè)施比例日趨攀升。普通樓盤會(huì)所游泳池、健

3、身室、桌球室、網(wǎng)球場(chǎng)等項(xiàng)目較易受到普通樓盤會(huì)所青睞。二、國(guó)內(nèi)樓盤會(huì)所問題及現(xiàn)狀1、會(huì)所遇到問題為了與豪宅匹配或者提升項(xiàng)目檔次，一味地選擇頂級(jí)品牌和高端功能打造會(huì)所，但卻忽略其運(yùn)營(yíng)效率；開發(fā)商考慮運(yùn)營(yíng)和成本難題，一再刪減會(huì)所的功能，致使會(huì)所沒有啟到預(yù)期的效果；客群定位和運(yùn)營(yíng)模式分析不清晰，卻仍然盲目延用高端大盤會(huì)所的操作方式，造成成本浪費(fèi)，會(huì)所運(yùn)營(yíng)困難甚至關(guān)閉。2、會(huì)所經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀廈門會(huì)所100%虧損；廣州會(huì)所約90%虧損；深圳會(huì)所約84%虧損；北京會(huì)所約60%虧損；香港會(huì)所約20%虧損；注：以上數(shù)據(jù)為2010年部分地區(qū)會(huì)所數(shù)據(jù)。3、造成會(huì)所運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀最主要有以下因素：功能布局方案無經(jīng)營(yíng)意識(shí)，造成后期

4、運(yùn)營(yíng)困難重重，管理宣傳都存在多方面問題；功能設(shè)置只考慮高檔，但少考慮運(yùn)營(yíng)效率，引起各方面糾紛；開發(fā)商對(duì)專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司監(jiān)管不利，造成管理混亂，雙方合作不善。案例一：香蜜湖1號(hào)，客戶買房前對(duì)會(huì)所較為關(guān)心，但真正入住后少有人問津。失敗特征：會(huì)所定位、功能、經(jīng)營(yíng)模式十分模糊(無主題性)大部分會(huì)所在設(shè)計(jì)之初完全是迫于無奈，許多項(xiàng)目在入住以后，開發(fā)商還拿不出會(huì)所的運(yùn)營(yíng)方案，造成會(huì)所僅僅成一種擺設(shè)。案例二：雅頌居，會(huì)所做中餐油煙噪音污染大，多次投訴仍無人處理。失敗特征：功能配置上滿足了客戶需求，但并沒有在使用習(xí)慣上滿足客戶需求出現(xiàn)需求與使用差異說明功能的設(shè)置存在欠缺，從而造成業(yè)主或會(huì)員使用麻設(shè)計(jì)欠缺，場(chǎng)地小、

5、通風(fēng)換氣條件差、設(shè)備不合理等；規(guī)劃布局不合理，沒有注意連帶活動(dòng)之間關(guān)系；咖啡、閱覽、桌球等混在一起等。三、國(guó)內(nèi)成功會(huì)所典型案例會(huì)所盈利狀況天琴灣會(huì)所1層用于展示，2層為茶室，3層以上為酒樓，五星級(jí)裝修，對(duì)外經(jīng)營(yíng)，其中雖然常住業(yè)主不多，但茶室生意不錯(cuò)。萬科接手之前，其酒店多接待杭鋼內(nèi)部客戶，對(duì)內(nèi)200多的價(jià)格，對(duì)外1000多元的價(jià)格成都金林半島03-04年，金林半島以1.8萬兀單價(jià)入市（當(dāng)時(shí)成都市面豪宅均價(jià)1.2萬兀），金林半島會(huì)所體量3000平方米，前期投入大，香港團(tuán)隊(duì)全面打造，定位較亂，做成了小而全的會(huì)所，經(jīng)營(yíng)情況不理想，后來香港合作單位建議會(huì)所功能聚焦，以服務(wù)女人為主，引進(jìn)法國(guó)高端品牌sp

6、a、紅酒屋、雪茄坊。2-3層SPA房受歡迎，但紅酒屋雪茄坊很少有人消費(fèi)。經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所對(duì)外開放，但米用辦卡的形式設(shè)置門檻，最高白金卡年費(fèi)10萬后海天驕華庭會(huì)所引進(jìn)深圳羅伯特管家顧問有限公司，為業(yè)主提供專享服務(wù)，如按照業(yè)主需求為業(yè)主家庭party提供服務(wù)、身豪尾服為業(yè)主提供機(jī)場(chǎng)接送等，但客戶業(yè)務(wù)量較少，每月最多2-3次。瑜伽房對(duì)外開放，成功運(yùn)營(yíng)金地香蜜山會(huì)所以運(yùn)動(dòng)為主題，包括瑜珈、游泳、健身等，對(duì)外開放，另還引進(jìn)華潤(rùn)超市。提供美容、形象顧問，由物業(yè)公司聯(lián)絡(luò)。招商海月會(huì)所外包，2層整層包給李云迪老師，設(shè)鋼琴中心，招商收取租金、管理費(fèi)，業(yè)主反響較好。會(huì)所設(shè)麻將房，既可以?shī)蕵罚植挥绊懠依锶诵菹?，較受業(yè)主歡

7、迎，非?；鸨客碲A利1000元，后來物業(yè)更換為自動(dòng)麻將，由此可以看出業(yè)主對(duì)傳統(tǒng)休閑項(xiàng)目還是比較青睞；此外，會(huì)所還設(shè)舞蹈室，開寒假、暑假班，經(jīng)營(yíng)情況良好萬科金域藍(lán)灣會(huì)所美容、spa等包給法國(guó)品牌思妍麗，由思妍麗包會(huì)所12層，定期交租金1、國(guó)內(nèi)成功會(huì)所特征會(huì)所模式檔次定位運(yùn)營(yíng)方式盈利模式適應(yīng)性條件案例大而精的俱樂部模式集餐飲與健身為體的高級(jí)私人俱樂部俱樂部式經(jīng)營(yíng)獨(dú)立核算，經(jīng)營(yíng)成本不攤?cè)胛锕苜M(fèi)用年費(fèi)作為進(jìn)入性門檻，同時(shí)享受部分免費(fèi)項(xiàng)目重點(diǎn)項(xiàng)目為主要盈利點(diǎn)定期舉辦特色活動(dòng)，階段性增加消費(fèi)頻次城市圈層文化成熟，甚至有獨(dú)立俱樂部形式出現(xiàn)，上流社會(huì)有聚集活動(dòng)的傾向具有特殊資源的項(xiàng)目，如高爾夫等北京棕櫚泉國(guó)

8、際公寓酒店式的開放經(jīng)營(yíng)模式大型酒店式豪華會(huì)所，提供國(guó)際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù)完全酒店式經(jīng)營(yíng)，對(duì)管理方提出較高要求酒店由專業(yè)公司獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，會(huì)所運(yùn)營(yíng)依托酒店項(xiàng)目所在地適于休閑度假或商務(wù)中心區(qū)，有酒店需求；企業(yè)集團(tuán)有實(shí)力和能力運(yùn)作廣州珠江帝景大而專的封閉經(jīng)營(yíng)模式大型高檔社區(qū)會(huì)所半封閉式運(yùn)營(yíng)部分成本攤?cè)胛锕苜M(fèi)用，大部分收費(fèi)形式經(jīng)營(yíng)外包為主，結(jié)合自營(yíng)，基本對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)即可滿足盈利需求社區(qū)規(guī)模大，自有常住人多，客戶基數(shù)大，基本對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng)即可滿足盈利需求深圳海月花園香港陽(yáng)明山莊小而精的半封閉經(jīng)營(yíng)模式以集中滿足核心群體需求為主的小型高檔社區(qū)會(huì)所半封閉式運(yùn)營(yíng)與物管完全獨(dú)立分開經(jīng)-41-rm營(yíng)管理外包為主

9、，結(jié)合自營(yíng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所對(duì)外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻適應(yīng)性強(qiáng)，一般豪宅均可米用，體現(xiàn)檔次的同時(shí)，降低運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)成都金林半島2、豪宅會(huì)所成功運(yùn)營(yíng)的共同因素會(huì)所功能設(shè)置鎖定消費(fèi)者需求(如：女人和小孩是消費(fèi)核心人群)；針對(duì)小孩的消費(fèi)項(xiàng)目：為小孩花錢是當(dāng)今家庭的最大支出舉例：香港柏景灣：針對(duì)兒童的游泳班給父母介紹國(guó)外先進(jìn)的育兒知識(shí)，口碑極佳，參加者常年需要排隊(duì)。針對(duì)女人的消費(fèi)項(xiàng)目：女人有閑，重保養(yǎng)，經(jīng)常性支出巨大舉例：成都金林半島：針對(duì)女人的法國(guó)主題spa重點(diǎn)項(xiàng)目品牌嫁接，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、品牌運(yùn)營(yíng)商、會(huì)所管理方三贏；國(guó)內(nèi)樓盤會(huì)所品牌嫁接：萬科北方樓盤：健身較多包給一兆韋德健身中心;萬科金域藍(lán)灣：會(huì)所美容、

10、spa等包給法國(guó)品牌思妍麗；華僑城：整合丹桂軒等小眾餐飲品牌星河丹堤：引入中航健身會(huì)招商海月：2層整層包給李云迪的老師但昭義，設(shè)名人鋼琴中心北京棕櫚泉：整體由香港酒店投資管理集團(tuán)經(jīng)營(yíng)將會(huì)所部分功能費(fèi)用適當(dāng)加入物管費(fèi)中，以保證部分免費(fèi)項(xiàng)目，并對(duì)付費(fèi)項(xiàng)目起到連帶推動(dòng)作用。需注意的3個(gè)問題：會(huì)所各功能體量設(shè)置，由專業(yè)公司提前介入確定會(huì)所管理方為物業(yè)公司還是酒店？充分挖掘自身及區(qū)域資源，與會(huì)所實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)建議：會(huì)所經(jīng)營(yíng)多重收費(fèi)結(jié)合，避免一項(xiàng)獨(dú)大，刺激會(huì)員消費(fèi)收費(fèi)形式收費(fèi)內(nèi)容會(huì)員及業(yè)主權(quán)益收費(fèi)方年費(fèi)以入會(huì)的方式收取固定費(fèi)用，對(duì)外設(shè)置門檻業(yè)主可以降低或免除年費(fèi)，部分年費(fèi)以消費(fèi)形式返還，部分享受免費(fèi)會(huì)所經(jīng)營(yíng)單位

11、特殊項(xiàng)目收費(fèi)如健身保健等特殊項(xiàng)目的單獨(dú)收費(fèi)業(yè)主（會(huì)員）分級(jí)享受扌斤扣夕卜包方為主，少數(shù)自營(yíng)項(xiàng)目活動(dòng)收費(fèi)按照活動(dòng)的內(nèi)容制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可自行選擇參加或不參加外包單獨(dú)收費(fèi)，自營(yíng)常規(guī)活動(dòng)免費(fèi)夕卜部收益提成會(huì)員指定消費(fèi)，與外部資源協(xié)商提成享受打折及訂制服務(wù)優(yōu)惠會(huì)所經(jīng)營(yíng)單位四、杭州樓盤會(huì)所部分案例現(xiàn)狀目前杭州樓盤的小區(qū)會(huì)所經(jīng)營(yíng)主要分三種類型：只對(duì)樓盤業(yè)主開放的封閉式會(huì)所、針對(duì)業(yè)主及其貴賓的半開放式會(huì)所、面向全社會(huì)的開放式會(huì)所。因?yàn)橐峁┑慕?jīng)營(yíng)內(nèi)容和服務(wù)十分豐富和多元化，所以開發(fā)商和一般的物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)艱難，樓盤會(huì)所經(jīng)營(yíng)難的現(xiàn)狀頻顯，不少會(huì)所都處于虧損的邊緣。會(huì)所目前現(xiàn)狀盛元慧谷位于濱江區(qū)的盛兀慧谷會(huì)所，自20

12、08年年底交付以來,從來沒有開放過。近3000平方米的臨江會(huì)所。會(huì)所處在臨江樓房當(dāng)中的底層，連地下一層總共二層，但現(xiàn)在大門緊閉。雙會(huì)所，僅開了100平方米左右所謂的健身館。小區(qū)的入住率已經(jīng)達(dá)到了60%，廣場(chǎng)比較小，停車位很少，在一定程度上限制了客流量，樓盤附近的道路上，大型商店幾乎沒有，周圍配套未完善。內(nèi)設(shè)恒溫游泳池，場(chǎng)地耗費(fèi)太貴，沒人肯接手。綠城春江花月會(huì)所，總投入達(dá)6000多萬兀，總面積7000多平方米。會(huì)所通過通透的玻璃幕墻、開放式連廊、弧形透光石樓梯、電梯大堂、二層餐廳、三層棋牌、空中酒廊、健康中心、室內(nèi)夕卜游泳池融合在一起,形成了既獨(dú)立又相互呼應(yīng)的各個(gè)功能區(qū)。會(huì)所屬于半封閉運(yùn)營(yíng),最初

13、為全封閉，綠城物業(yè)運(yùn)營(yíng)。濱江金色海岸鉑金總裝修成本5000萬兀，斥資1.25億兀打造。已對(duì)外開放的金色海岸鉑金會(huì)所C區(qū)中，包括一個(gè)接待大堂、雪茄紅酒房、斯諾克室、兒童樂園、商務(wù)中心和棋牌房。會(huì)所里面所有的配置,均可媲美五星級(jí)酒店。目刖正常運(yùn)營(yíng)中，但經(jīng)營(yíng)費(fèi)用消耗非常大，經(jīng)營(yíng)問題,招商社會(huì)上的專業(yè)機(jī)構(gòu)分包,走分工纟細(xì)化、經(jīng)營(yíng)角色多元。其他城西某小區(qū)有1500戶住戶,開發(fā)商建造了兩個(gè)臨街的會(huì)所,個(gè)以餐飲、足浴、棋牌等為主；另一個(gè)為健身活動(dòng)中心。但幾年下來，這家以餐飲、足浴、棋牌為主的會(huì)所經(jīng)營(yíng)仍然很難贏利。用開發(fā)商的話來說：當(dāng)初裝修所用的錢，哪怕用十年的租金都不一定收得回。更尷尬的是小區(qū)另一個(gè)會(huì)所,花

14、大價(jià)錢籌備一個(gè)會(huì)員制的健身俱樂部,誰知道公告了一個(gè)多月，沒一個(gè)上門的。五、綜合建議：1、運(yùn)營(yíng)模式確定。1）開發(fā)商獨(dú)自運(yùn)營(yíng)會(huì)所（包括對(duì)內(nèi)外商業(yè)部分的招商及運(yùn)營(yíng)）；2）外聘專業(yè)公司運(yùn)營(yíng)會(huì)所；3）交由物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)會(huì)所。分析：建議多對(duì)會(huì)所進(jìn)行考察，顧慮到目前現(xiàn)狀不具備開發(fā)商獨(dú)自運(yùn)營(yíng)會(huì)所（內(nèi)外商業(yè)部分），應(yīng)盡早確定運(yùn)營(yíng)模式，如外聘會(huì)所運(yùn)營(yíng)公司，需要加快流程進(jìn)度，項(xiàng)目軟件和硬件的結(jié)合，需要雙方面長(zhǎng)期配合才更加有效率，所以在前期時(shí)間非常緊迫的情況下，避免執(zhí)行的偏差。2、合作方案確定。會(huì)所方案的最終確定需要設(shè)計(jì)師、開發(fā)商及第三方公司（物業(yè)管理、會(huì)所運(yùn)營(yíng)等）共同確定方案，避免盲目趕工程進(jìn)度及重復(fù)修改方案內(nèi)容，而忽略實(shí)際運(yùn)營(yíng)中會(huì)碰到的種種問題。建議可多方面提供可行方案，從中提取最佳部分，剔除不需要部分，達(dá)成最佳方案。3、合理運(yùn)用成本。會(huì)所設(shè)計(jì)建造過程中，應(yīng)考慮功能實(shí)用效率，但不能只擔(dān)心運(yùn)營(yíng)和成本而一味減配，造成會(huì)所難以達(dá)到支撐項(xiàng)目功能需求及銷售的程度。建議盡早確