某大廈項目可行性分析報告

1、衛(wèi)寧大廈廈項目可可行性分分析報告告20006-33-311(終).dooc衛(wèi)寧大廈廈項目可可行性分分析報告告一、天津津?qū)懽謽菢鞘袌霭l(fā)發(fā)展概況況目前天津津的寫字字樓主要要集中在在河西、和平兩兩區(qū)，特特別是南南京路、友誼路路一帶，以其交交通便利利、商務(wù)務(wù)集中的的市中心心黃金地地段優(yōu)勢勢，薈萃萃了天津津市大部部分甲級級寫字樓樓。在經(jīng)經(jīng)歷了從從火爆到到蕭條的的過程后后，20004年年初，天天津的寫寫字樓市市場開始始回暖，空置率率有所下下降，而而租售價價格則開開始爬升升，天津津?qū)懽謽菢鞘袌鲞M(jìn)進(jìn)入存量量盤整、蓄勢待待發(fā)的時時期。從從20004到220055年，天天津?qū)懽肿謽鞘袌鰣龀霈F(xiàn)了了持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定的增增長

2、態(tài)勢勢。兩年年間，受受到海河河開發(fā)和和全面整整治爛尾尾樓等因因素影響響，天津津市寫字字樓供給給量大幅幅增加，而天津津投資環(huán)環(huán)境的不不斷完善善同樣吸吸引了眾眾多企業(yè)業(yè)投資發(fā)發(fā)展，使使本市寫寫字樓在在近兩年年間租售售價格不不斷攀升升、空置置率逐年年下降、出現(xiàn)了了供需兩兩旺的局局面。從客戶群群來看，天津市市的甲級級高端寫寫字樓的的客戶主主要集中中在金融融、貿(mào)易易、地產(chǎn)產(chǎn)、代理理行、物物流、IIT等知知識型高高端客層層。而中中低端寫寫字樓的的客戶則則多為貨貨運、醫(yī)藥、裝飾、通訊等行行業(yè)所占占據(jù)。隨著海河河節(jié)點眾眾多寫字字樓得逐逐漸面市市，加之之奧運經(jīng)經(jīng)濟(jì)的帶帶動，天天津市寫寫字樓市市場在繼繼續(xù)發(fā)展展的

3、同時時，也必必將展開開更加激激烈的競競爭。二、天津津整體快快速發(fā)展展對寫字字樓市場場的影響響隨著我國國加入，銀行業(yè)業(yè)、保險險業(yè)都面面臨著大大開國門門、加速速發(fā)展的的局面，天津作作為我國國北方重重要經(jīng)濟(jì)濟(jì)城市和和金融開開放城市市，以及及其對物物流業(yè)的的高度重重視，使使更多的的跨國公公司紛紛紛看好天天津市場場，將在在天津投投資設(shè)點點，目前前天津已已經(jīng)進(jìn)入入了商務(wù)務(wù)時代。天津市市寫字樓樓面臨著著極好的的發(fā)展機(jī)機(jī)遇，未未來發(fā)展展?jié)摿蘧薮?。國民?jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)向向好近年來天天津市國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)保持快快速穩(wěn)定定增長。20005年全全市實現(xiàn)現(xiàn)生產(chǎn)總總值36663.86億億元，按按可比價價格計算算比上年年增長114

4、.55%。全全市人均均生產(chǎn)總總值達(dá)到到354457元元，約合合43228美元元，增長長12.8%。整個“十十五”時時期，全全市實際際直接利利用外資資累計達(dá)達(dá)到1003.335億美美元，年年均遞增增32%。截止止20005年末末，在津津投資的的國家和和地區(qū)達(dá)達(dá)1100個，世世界5000強(qiáng)企企業(yè)已有有1144家在津津落戶。隨著政府府招商引引資力度度的不斷斷加大，與外省省市經(jīng)濟(jì)濟(jì)合作的的不斷加加強(qiáng)，天天津現(xiàn)代代化金融融、貿(mào)易易、科技技等產(chǎn)業(yè)業(yè)都在蓬蓬勃發(fā)展展，這些些行業(yè)都都將增加加市場對對寫字樓樓的需求求。同時時國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)向好、固定資資產(chǎn)的投投資平穩(wěn)穩(wěn)增長、第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅迅速發(fā)展展帶了寫寫字樓

5、市市場的發(fā)發(fā)展，為為寫字樓樓市場迅迅速走向向成熟創(chuàng)創(chuàng)造了條條件。爛尾樓項項目復(fù)工工重建進(jìn)進(jìn)程加快快經(jīng)過近33年的努努力，天天津市政政府大力力整治爛爛尾樓工工程取得得了令人人矚目的的成績，全市爛爛尾樓復(fù)復(fù)工率已已達(dá)到990以以上。特特別是這這些爛尾尾樓項目目在所處處地段、建設(shè)手手續(xù)、收收購成本本等方面面都擁有有很多政政策和市市場優(yōu)勢勢，為產(chǎn)產(chǎn)品升值值留下了了很大的的空間。隨著爛爛尾樓的的紛紛入入市，可可以預(yù)見見未來寫寫字樓市市場競爭爭必將更更加激烈烈。城市整體體路網(wǎng)規(guī)規(guī)劃為實現(xiàn)“一流城城市、一一流環(huán)境境、現(xiàn)代代設(shè)施、現(xiàn)代管管理”的目標(biāo)標(biāo)發(fā)展，本市已已逐步完完成了全全長1445公里里快速路路的建設(shè)

6、設(shè)、地鐵鐵一號線線的規(guī)劃劃建設(shè)和和津濱輕輕軌的初初步建成成并投入入使用，大大改改善了天天津市的的投資環(huán)環(huán)境。同同時投資資1433億美元元的京津快快速鐵路路也正在在緊張的的建設(shè)中中，再加加上正積積極建設(shè)設(shè)京津高高速公路路天津段段、京滬滬高速公公路天津津段，3年內(nèi)內(nèi)京津之之間將有有三條高高速公路路連接。至此，京津兩兩地交通通將更快快捷、便便利。這這些城市市交通規(guī)規(guī)劃成為為天津經(jīng)經(jīng)濟(jì)整體體發(fā)展的的有效支支撐。而而交通經(jīng)經(jīng)濟(jì)也就就加大了了寫字樓樓市場的的需求與與增值的的空間。綜述：天天津市宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢向向好，奧奧運經(jīng)濟(jì)濟(jì)、海河河開發(fā)、舊城改改造、交交通改善善（輕軌軌運行、地鐵建建設(shè)、道道橋改擴(kuò)擴(kuò)建

7、、京京津快速速鐵路簽簽訂、京京津高速速公路增增建的規(guī)規(guī)劃）及及京津經(jīng)經(jīng)濟(jì)商圈圈的敲定定，將吸吸引外地地大型公公司和跨跨國集團(tuán)團(tuán)的涌入入，他們們的到來來將促進(jìn)進(jìn)天津總總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)迅猛發(fā)發(fā)展，同同時直接接拉動寫寫字樓市市場需求求，寫字字樓市場場未來發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮?。三?0008年年奧運會會對天津津?qū)懽謽菢鞘袌龅牡睦瓌訃H經(jīng)濟(jì)濟(jì)研究表表明，奧奧運會對對經(jīng)濟(jì)的的影響一一般100年之間間。天津津作為220088年北京京奧運會會的協(xié)辦辦城市，天津奧奧林匹克克中心體體育場將將成為該該屆奧運運會分賽賽場之一一。正在在興建中中的天津津奧林匹匹克中心心位于原原體育中中心南側(cè)側(cè)，占地地1000萬平方方米， 區(qū)域劃劃

8、分為競競技區(qū)和和配套區(qū)區(qū)。雖然然目前由由融創(chuàng)奧奧城投資資有限公公司開發(fā)發(fā)的時代代奧城綜綜合項目目被認(rèn)為為是奧體體中心的的主要配配套區(qū)，但可以以認(rèn)定，以奧體體中心為為圓心，輻射半半徑在223公里里的范圍圍都將成成為奧運運的配套套服務(wù)區(qū)區(qū)域，受受到奧運運帶來一一系列拉拉動效應(yīng)應(yīng)。近期，天天津快速速路西南南半環(huán)將將實現(xiàn)貫貫通，同同時堆山山公園、時代奧奧城周邊邊的道路路也都改改造一新新，將徹徹底改變變本區(qū)域域以前交交通擁擠擠的狀況況，大大大提高奧奧體周邊邊區(qū)域的的通達(dá)性性。道路路的暢通通為本區(qū)區(qū)域的發(fā)發(fā)展創(chuàng)造造了先決決條件。就投資資價值而而言，奧奧運場館館周邊地地區(qū)因奧奧運的舉舉行將形形成新的的中心區(qū)

9、區(qū)域，將將產(chǎn)生無無法復(fù)制制的聚焦焦型公共共空間效效應(yīng)，給給投資者者提供更更充足的的預(yù)期空空間。借助奧運運的難得得契機(jī)，天津市市政府正正在積極極開展各各個行業(yè)業(yè)的招商商引資工工作。目目前已經(jīng)經(jīng)有來自自世界很很多國家家和地區(qū)區(qū)的金融融、房地地產(chǎn)、建建筑工程程設(shè)計、咨詢及及貿(mào)易等等行業(yè)的的工商企企業(yè)來津津，與本本市政府府有關(guān)部部門和企企業(yè)進(jìn)行行直接的的交流和和洽談。主要就就金融、房地產(chǎn)產(chǎn)、設(shè)計計與材料料、展館館與體育育館運營營的各種種項目今今后的合合作展開開研討。此外，國內(nèi)的的很多企企業(yè)同樣樣不像錯錯過奧運運這個千千載難逢逢的時機(jī)機(jī)，瞄準(zhǔn)準(zhǔn)奧運經(jīng)經(jīng)濟(jì)這個個豐盛的的“蛋糕”，紛紛紛來津考考察投資資環(huán)境

10、，積極尋尋求發(fā)展展機(jī)會。總結(jié)：可可以預(yù)見見，隨著著眾多企企業(yè)的進(jìn)進(jìn)津發(fā)展展，天津津的寫字字樓市場場將會得得到極大大的促進(jìn)進(jìn)。特別別是奧運運場館的的周邊區(qū)區(qū)域，以以其獨一一無二的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢，將將成為投投資商競競相追逐逐的首選選區(qū)域。經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)界認(rèn)為，奧運會會對房產(chǎn)產(chǎn)市場是是發(fā)展的的具有很很大的促促進(jìn)作用用。奧運運場館周周邊、新新建交通通線附近近的地段段會升值值，這些些地段的的開發(fā)項項目可以以說是最最直接的的也是最最大的受受益者。但只有有到奧運運會結(jié)束束以后，這些開開發(fā)項目目才能體體現(xiàn)其真真正的價價值，即即發(fā)揮其其使用價價值與實實際附加加值。四、項目目概述項目背景景介紹據(jù)目前了了解的信信息，本本項

11、目原原屬于寧寧發(fā)集團(tuán)團(tuán)，后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給融融創(chuàng)集團(tuán)團(tuán)，從項項目規(guī)劃劃設(shè)計并并完成設(shè)設(shè)計方案案審批至至今已經(jīng)經(jīng)長達(dá)88年之久久。至于于寧發(fā)與與融創(chuàng)兩兩公司之之間轉(zhuǎn)讓讓項目的的原因，以及后后來項目目停滯的的原因目目前還難難以得知知。此外，本本項目一一層底商商以每年年16萬萬元的價價格出租租給中國國農(nóng)業(yè)銀銀行天津津市西青青支行，租期為為10年年（自220022年1月月5日至至20112年11月5日日），租租賃面積積為8337平方方米。目目前農(nóng)行行正在正正常運營營中。項目地理理位置本案奧運中心濠景國際奧城國際快速路 HYPERLINK 鷗翔奧鋒本項目東東臨衛(wèi)津津南路，南接黑黑牛城道道，西側(cè)側(cè)為金莊莊公寓，北

12、側(cè)為為房齡十十年左右右的六層層居民樓樓，距賓賓水西道道3000米左右右。本項項目位于于城市快快速路系系統(tǒng)的主主干線上上，距衛(wèi)衛(wèi)津立交交橋僅1100米米，交通通十分便便利。同同時項目目周邊生生活、教教育、金金融、休休閑等配配套設(shè)施施齊備，區(qū)域發(fā)發(fā)展較為為成熟。（項目目位置如如圖）項目用地地性質(zhì)本項目用用地性質(zhì)質(zhì)為住宅宅用地。（參照照本項目目銷售許許可證指指標(biāo)）項目建設(shè)設(shè)現(xiàn)狀本項目占占地面積積約20000平平方米，大廈地地上共115層， 建筑筑面積為為171179平平方米，地下11層人防防工程建建筑面積積為13365平平方米。地上13層為為商業(yè)用用房，目目前一層層租用給給中國農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行天津西西青

13、支行行，正在在正常運運營，223層空空置。地地上414層層為辦公公區(qū)間，現(xiàn)空置置。155層主要要為電梯梯設(shè)備和和機(jī)房。地下一一層為人人防與設(shè)設(shè)備間，缺乏機(jī)機(jī)動車車車位，按按目前建建設(shè)情況況僅能做做自行車車停車庫庫。大廈內(nèi)部部土建工工程目前前已基本本完工，除一層層出租給給農(nóng)行外外，其余余部分都都未進(jìn)行行內(nèi)部裝裝修，市市政管網(wǎng)網(wǎng)等配套套尚未接接入，沒沒有達(dá)到到竣工驗驗收的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。大大廈外檐檐裝修基基本已經(jīng)經(jīng)完成，13層裙裙房采用用花崗巖巖外飾面面，上部部主體部部分為玻玻璃幕墻墻，大部部分采用用灰色瓷瓷磚鋪設(shè)設(shè)，項目周邊邊配套交通系統(tǒng)統(tǒng)發(fā)達(dá)：本項目緊緊鄰黑牛牛城道和和衛(wèi)津南南路，距距即將竣竣工通車車

14、的快速速路西南南半環(huán)樞樞紐衛(wèi)津立立交橋僅僅1000米，不不僅通達(dá)達(dá)性很強(qiáng)強(qiáng)，同時時前往天天津市中中心和濱濱海國際際機(jī)場都都十分便便捷。項目周邊邊公交系系統(tǒng)十分分發(fā) 達(dá)達(dá)，途徑徑本項目目的公交交線路共共有177條，再再加上在在腫瘤醫(yī)醫(yī)院和體體育中心心設(shè)站的的，區(qū)域域內(nèi)公交交線路多多達(dá)255條，幾幾乎輻射射到天津津市的各各個區(qū)域域，單從從天津站站和中心心站發(fā)車車的公交交線路就就有8路路、8332、9951、9533、9路路、8226、7704等等7條之之多。各檔酒店店齊全：作為城市市辦公區(qū)區(qū)域所必必備的酒酒店業(yè)態(tài)態(tài)在本區(qū)區(qū)域非常常豐富。在距本本項目兩兩公里范范圍內(nèi)建建有帝城城大酒店店、世紀(jì)酒酒店、

15、楓楓林賓館館、先達(dá)達(dá)酒店、體育賓賓館、紅樓大大酒店、水上會會賓園飯飯店等334星級級的中高高檔酒店店。在334公里里范圍內(nèi)內(nèi)，還建建有喜來來登大酒酒店、水晶宮宮飯店、津利華華大酒店店等高檔檔酒店?？蔀楸颈緟^(qū)域的的辦公企企業(yè)提供供完善的的住宿、會議、休閑等等服務(wù)。金融、商商業(yè)、醫(yī)醫(yī)療等設(shè)設(shè)施豐富富：項目周邊邊設(shè)有農(nóng)農(nóng)行、建建行、工工商行等等金融機(jī)機(jī)構(gòu)，金金融設(shè)施施比較健健全。項目北側(cè)側(cè)和南側(cè)側(cè)分別建建有天津津腫瘤醫(yī)醫(yī)院和空空軍醫(yī)院院，醫(yī)療療設(shè)施較較為完善善。項目近鄰鄰體院周周邊居住住區(qū)，云云集各類類中低檔檔商業(yè)設(shè)設(shè)施。據(jù)據(jù)項目兩兩公里建建有高檔檔商業(yè)中中心奧城尚尚谷商業(yè)業(yè)中心。項目近鄰鄰體育中中

16、心、天天津體育育學(xué)院和和水上公公園，能能滿足人人們的運運動休閑閑需要?？偨Y(jié)：本本項目先先后經(jīng)歷歷兩個開開發(fā)商，其轉(zhuǎn)讓讓原因不不明。其其次本項項目由于于設(shè)計和和建設(shè)距距現(xiàn)在較較遠(yuǎn)，設(shè)設(shè)計規(guī)范范、內(nèi)部部空間和和外檐設(shè)設(shè)計等方方面已經(jīng)經(jīng)比較落落后，會會對項目目的重新新啟動帶帶來不利利影響。從項目目所處環(huán)環(huán)境來說說，體院院地區(qū)是是天津市市建設(shè)比比較成熟熟的居住住區(qū)，各各類配套套比較齊齊備。加加上088年奧運運會的契契機(jī)，市市政府加加大了對對本區(qū)域域交通系系統(tǒng)、城城市環(huán)境境、體育育設(shè)施、商業(yè)設(shè)設(shè)施的建建設(shè)投入入，一定定程度上上加大了了本區(qū)域域的升值值空間五、項目目競爭對對手分析析（一）市市場分析析1.寫

17、字字樓的區(qū)區(qū)域及個個案分析析。A、白樓樓CBDD區(qū)域：周邊項目目的售價價和租金金：項目名稱稱ICTCC金皇大廈廈文華商務(wù)務(wù)中心信達(dá)廣場場售 價價120000元/M2只租不售售85000元/MM2140000元/M2租 金金5元/MM23元/MM22.3元元/M226元/MM2B、周邊邊區(qū)域個案名稱稱：仁愛愛濠景國國際地理位置置南開水上上東路與與紅旗南南路交口口建筑規(guī)模模地上155層、地地下1層層框輕結(jié)結(jié)構(gòu)寫字字樓，建建筑面積積約5990000M2戶型面積積寫字間2250MM2，酒酒店公寓寓50-1000 M22組合功能配套套a、兩部部電梯，b、高挑挑空大堂堂、電梯梯間鋪設(shè)設(shè)石材、石膏吊吊頂，c

18、、室內(nèi)內(nèi)水泥砂砂漿麻面面基層、墻面套套白，d、每戶戶設(shè)衛(wèi)星星終端、寬帶、地板采采暖，e、大廈廈設(shè)商務(wù)務(wù)中心、票務(wù)中中心、公公共會議議室、員員工餐廳廳及咖啡啡廳。戶型特征征三棟155層標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)寫字樓樓，兩梯梯兩戶，設(shè)有獨獨立廚房房、衛(wèi)生生間一棟155層酒店店公寓，三梯十十八戶物業(yè)費用用2.8元元/月/ M22 戴德梁梁行物業(yè)業(yè)顧問周邊環(huán)境境及交通通鄰近西南南半環(huán)快快速路，緊鄰?qiáng)W奧體中心心、水上上公園、堆山公公園。交交通便利利，公交交順暢。售價平均價格格75000元/ M22車位1000000元元/個 300年期備注土地性質(zhì)質(zhì)：國家家劃撥個案名稱稱：奧城城國際生生態(tài)寫字字樓群地理位置置南開區(qū)賓賓水西

19、道道與水上上東路交交口建筑規(guī)模模地上6層層、地下下1層框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)寫字樓樓戶型面積積每套400600M2可可組合，每層設(shè)設(shè)21個個單位、每層設(shè)設(shè)兩組男男女衛(wèi)生生間功能配套套a、每層層六部電電梯(44部客梯梯、2部部貨梯)，b、雙層層挑空大大堂、公公共部分分鋪設(shè)石石材、石石膏吊頂頂，c、室內(nèi)內(nèi)水泥砂砂漿麻面面基層、墻面套套白，d、每戶戶設(shè)衛(wèi)星星終端、寬帶、中央空空調(diào)，e、寫字字樓群緊緊鄰?qiáng)W城城商業(yè)群群、業(yè)態(tài)態(tài)包括餐餐飲、綜綜合購物物malll戶型特征征6層標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)寫字樓樓，建筑筑軸距88.4*8.44米，每每層設(shè)221個單單位物業(yè)費用用21元/月/平平方米 仲仲量聯(lián)行行物業(yè)管管理周邊環(huán)境境及交通通

20、于天津市市區(qū)西南南部，地地處南開開區(qū)水上上板塊，它東臨臨衛(wèi)津南南路，西西臨水上上西路，南臨凌凌水道，北臨賓賓水西道道售價平均價格格95000元/平方米米車位480元元/月/車位備注每2000平方米米提供33個車位位個案名稱稱：弘澤澤萬豪大大廈地理位置置南開紅旗旗南路與與賓水西西道交口口建筑規(guī)模模15層框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)寫字樓樓功能配套套外墻：玻璃幕墻內(nèi)墻：粉刷高級涂料電梯：otis2000型電梯衛(wèi)生間：高檔裝修供水：采用高壓變頻泵供水采暖：天然氣水循環(huán)供暖通訊：電信或聯(lián)通電話、預(yù)留寬帶網(wǎng)終端售價平均價格格58000元/平方米米備注20044年3月月開始銷銷售至今今個案名稱稱：鷗翔翔奧鋒地理位置置南開

21、衛(wèi)津津南路1100號號（衛(wèi)津津南路與與紅旗南南路交口口）建筑規(guī)模模23層住住宅 33棟 占地面積積89000 建筑面積積316000平方方米容積率3戶型面積積每套9001440M22 周邊配套套中、小學(xué)：水上小學(xué)，濱湖小學(xué)，師大附小，體院幼兒園：河西26幼商場：紀(jì)莊子購物中心郵局：李七莊郵局銀行：農(nóng)行、商業(yè)銀行、工行醫(yī)院：464空軍醫(yī)院、賓水醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院其他：體育賓館、鵬天閣酒店、金莊酒店、先達(dá)酒店、國美電器物業(yè)費用用2元/月月/平方方米左右右 售價平均價格格63000元/平方米米（通過過銷售人人員了解解的價格格）開盤時間間5月進(jìn)行行內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購結(jié)論：本本區(qū)域內(nèi)內(nèi)作為新新項目的的奧城、濠景兩兩

22、項目，在前期期住宅銷銷售時廣廣告宣傳傳的投放放量較大大，形成成一定的的項目知知名度，依仗住住宅熱銷銷的態(tài)勢勢，配以以對后期期寫字樓樓廣告宣宣傳的大大量投入入，使得得兩項目目的寫字字樓部分分銷售情情況良好好且價格格較高。反觀，萬豪大大廈項目目廣告宣宣傳的力力度較小小，經(jīng)過過兩年的的銷售周周期，在在價格低低于寫字字樓市場場平均水水平的前前提下，仍未銷銷售完畢畢。由此此可見，位置遠(yuǎn)遠(yuǎn)離CBBD區(qū)域域，商務(wù)務(wù)氛圍淡淡薄的寫寫字樓項項目，如如缺乏大大量廣告告宣傳的的投入，很難引引起市場場的關(guān)注注，同時時影響寫寫字樓的的銷售價價格和銷銷售周期期。六、項目目SWOOT分析析優(yōu)勢（SStreengtth）位處

23、東南南、西南南半環(huán)快快速路交交匯處，地理位位置優(yōu)越越。衛(wèi)津立交交橋路網(wǎng)網(wǎng)改造基基本完成成，公交交線路匯匯集，交交通可達(dá)達(dá)性較強(qiáng)強(qiáng)。項目地處處西南奧奧運版塊塊，緊鄰鄰?qiáng)W運體體育場館館，且周周邊生態(tài)態(tài)環(huán)境（水上公公園、堆堆山公園園）、服服務(wù)性商商業(yè)（酒酒店、中中高檔餐餐飲）配配套環(huán)境境優(yōu)越。項目主體體及外檐檐裝修施施工已完完成，節(jié)節(jié)省部分分設(shè)計施施工費用用。劣勢（WWeakknesss）項目雖主主體及外外檐裝修修施工完完成，但但內(nèi)部裝裝修尚未未施工，仍需追追加投資資。項目內(nèi)部部配套不不全，市市政管網(wǎng)網(wǎng)尚未接接入，機(jī)機(jī)電設(shè)施施尚未安安裝，仍仍需追加加投資。由于項目目設(shè)計施施工較早早，戶型型、外檐檐設(shè)

24、計已已落伍。機(jī)動車停停車問題題難以解解決。項目周邊邊商務(wù)辦辦公氛圍圍缺乏。機(jī)會(OOppoortuunitty)區(qū)域內(nèi)同同檔寫字字樓項目目稀缺。奧運契機(jī)機(jī)帶動的的城市建建設(shè)及奧奧運經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶來的的商機(jī)將將全面拉拉動區(qū)域域房產(chǎn)價價格的提提升，使使項目具具有良好好的升值值潛力。項目轉(zhuǎn)讓讓費用較較低，存存在機(jī)會會成本空空間。如項目土土地用途途屬住宅宅，客戶戶貸款購購買時享享受住宅宅的信貸貸政策，利于銷銷售。項目主體體及外檐檐裝修施施工已完完成，簡簡單內(nèi)部部裝修后后，即可可滿足現(xiàn)現(xiàn)房銷售售條件。威脅（TThreeat）項目建設(shè)設(shè)后期的的停滯階階段，會會給項目目的推廣廣及銷售售造成相相當(dāng)?shù)呢?fù)負(fù)面影響響，宣

25、傳傳推廣力力度的增增大，將將提高銷銷售成本本。緊鄰項目目地塊將將建設(shè)的的高層公公寓住宅宅，售價價與本項項目持平平，將分分流本項項目的部部分客群群。濠景國際際、奧城城國際等等寫字樓樓項目已已經(jīng)先行行消化部部分區(qū)域域目標(biāo)客客群。由于市政政府盤活活“爛尾樓樓”的政策策，天津津市寫字字樓市場場整體競競爭激烈烈。七、項目目市場定定位及客客群定位位（一）市市場定位位分析：本市現(xiàn)有有的寫字字樓市場場大體上上劃分為為三個檔檔次。第一類寫寫字樓售售價在1100000元/平方米米-1120000元/平方米米左右（如國際際大廈、ICTTC等）；第二類寫寫字樓售售價在880000元/平平方米-1000000元/平平方

26、米左左右（如如：峰匯匯廣場、奧城國國際等）；第三類寫寫字樓售售價在660000元/平平方米-80000元元/平方方米左右右（如：金興大大廈、濠濠景國際際等）。結(jié)論：本本項目應(yīng)應(yīng)定位為為第三類類寫字樓樓。（二）產(chǎn)產(chǎn)品定位位分析：西南奧運運版塊商商務(wù)配套套區(qū)又一一標(biāo)志性性建筑，區(qū)域同同類產(chǎn)品品中的代代表物業(yè)業(yè)。戶型面積積較小，面積區(qū)區(qū)間9001770平方方米，框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)利于合合并、分分割。純產(chǎn)權(quán)式式寫字間間，側(cè)面面反映入入住公司司的實力力及經(jīng)營營的恒久久性。周邊配套套齊全，生態(tài)環(huán)環(huán)境條件件優(yōu)勢明明顯?，F(xiàn)房、精精裝銷售售，即買買即住。（三）客客戶定位位開辦中小小型公司司，基本本已經(jīng)過過了創(chuàng)業(yè)業(yè)期的

27、成成長型企企業(yè)。公司盈利利狀況良良好呈遞遞增發(fā)展展趨勢的的發(fā)展型型企業(yè)。具有投資資意識，其所經(jīng)經(jīng)營業(yè)態(tài)態(tài)穩(wěn)定且且具有持持續(xù)發(fā)展展性的投投資群體體。（四）形形象定位位充滿活力力、現(xiàn)代代感的標(biāo)標(biāo)志性，純生態(tài)態(tài)公園版版產(chǎn)權(quán)辦辦公樓（五）項項目價格格定位1、價格格參考：市場比比較法因素分值奧城國際際生態(tài)寫寫字樓仁愛濠景景國際本案地段25242222檔次10873規(guī)劃10873品質(zhì)及裝裝修10882配套1513130智能化1513120商務(wù)環(huán)境境1512122合計 =SUM(ABOVE) 100868132相對值（本案分分值/比比較對象象分值）0.3770.41平均租售售價格售價93000720000評

28、價值售價3441128800632002、價格格說明：估計風(fēng)險險較低的的銷售價價格區(qū)間間為 66000063300元元/平方方米。價格分析析：此價格在在三類寫寫字樓市市場售價價中屬于于中低檔檔。此售價已已為精裝裝房售價價，不含含其他相相關(guān)費用用（如：物業(yè)管管理費、停車費費等）。區(qū)域內(nèi)內(nèi)競爭項項目均位位毛坯房房交付，而且價價格高于于本項目目15455，此此價格區(qū)區(qū)間將造造成客戶戶較大的的心里落落差，在在選購本本項目房房屋時對對售價的的接受能能力較強(qiáng)強(qiáng)。如不進(jìn)行行精裝房房銷售，客戶在在選購房房屋時對對售價的的考慮比比較慎重重。同時時因受其其他費用用支出的的干擾，對最終終的購買買決定也也造成了了一定

29、的的阻礙，且客戶戶入住后后必須進(jìn)進(jìn)行二次次裝修，由于每每組客戶戶的購買買時間不不同造成成入住時時間的不不統(tǒng)一，從而使使整棟大大廈始終終處于裝裝修狀態(tài)態(tài)中，對對已入住住業(yè)主的的正常辦辦公影響響極大，也不利利于后期期的物業(yè)業(yè)管理。由于本項項目一至至三層為為底商設(shè)設(shè)計，如如以底商商形式整整體銷售售，可提提高利潤潤。因現(xiàn)房銷銷售，建建議無優(yōu)優(yōu)惠政策策銷售。備注：建建議精裝裝修銷售售，贈送送戶式分分體空調(diào)調(diào)、飲水水機(jī)，贈贈送一年年物業(yè)管管理費（含寬帶帶使用費費用）。八、項目目營銷推推廣建議議1、區(qū)位位突破，改變?nèi)巳藗児逃杏械腃BDD區(qū)域的的思維定定式。區(qū)區(qū)位上強(qiáng)強(qiáng)調(diào)奧運運版塊。2、定價價突破，加加大與同

30、同區(qū)域辦辦公物業(yè)業(yè)的價格格差距，同時時又與內(nèi)內(nèi)環(huán)線同同質(zhì)辦公公物業(yè)比比有價格格優(yōu)勢。同時加加以對奧奧運經(jīng)濟(jì)濟(jì)的詮釋釋，增強(qiáng)強(qiáng)購買客客戶的投投資信心心。3、項目目質(zhì)素提提升，硬硬件方面面部分包包裝及可可裝修寫寫字間如如基本定定型。只只有從軟軟件方面面強(qiáng)調(diào)其其與眾不不同，如如“健康的的生態(tài)寫寫字樓”、“知名物物管公司司管理” “星級服服務(wù)”、“投資理理念”等。4、考慮慮物業(yè)管管理對寫寫字樓物物業(yè)的重重要性，建議邀邀請知名名的物業(yè)業(yè)管理公公司如第第一太平平戴維斯斯、戴得得梁行等等做本項項目的物物業(yè)顧問問，利用用品牌增增強(qiáng)購買買者信心心。5、經(jīng)營營模式的的突破，可為買買家免費費提供舉舉行企業(yè)業(yè)和產(chǎn)品品

31、展示會會的場所所等，舉舉行系列列的營銷銷活動。使投資升升值理念念深入人人心，以以此增強(qiáng)強(qiáng)投資客客的信心心。 6、 核核心客戶戶應(yīng)為各種種中小型型的企業(yè)業(yè)和投資資者，由于項項目的體體量有限限，所以以應(yīng)該能能夠在短短時間內(nèi)內(nèi)取得良良好的銷銷售成果果。九、廣告告推廣方方案（一）推推廣目的的在最短的的時限內(nèi)內(nèi)，順利利完成銷銷售任務(wù)務(wù)，實現(xiàn)現(xiàn)利潤最最大化，提高樂樂康品牌牌知名度度。（二）推推廣廣告告語“精裝產(chǎn)產(chǎn)權(quán)寫字字樓”、“氧吧還還是寫字字樓”、“芬多精精推導(dǎo)創(chuàng)創(chuàng)造力”（三）推推廣策略略項目推廣廣策略核核心獨立產(chǎn)權(quán)權(quán)寫字樓樓，精裝裝現(xiàn)樓，月供等等于租金金。項目名稱稱建議 奧康康中心、奧隆國國際、主要媒

32、體體：以報紙紙廣告、小眾直直投、路路牌。銷售道具具：DM、實實樓樣板板層（四四層）、公共部部分裝修修十、經(jīng)濟(jì)濟(jì)測算1. 改改造成本本測算 表一一費用明細(xì)細(xì)地下1層層、地上上15層備注建筑面積積1.6平米造價價（元mm2）投資額（萬元）序號主要內(nèi)容容單價合計備 注一土地及大大配套費費31511 50411 1土地及項項目取得得費30000 48000 2土地出讓讓金、交交易契稅稅、交易易服務(wù)費費等151 241 二前期費110 176 包含：設(shè)設(shè)計費、招投標(biāo)標(biāo)、監(jiān)理理、質(zhì)量量檢測及及其他費費用三建安工程程費395 632 包含：樓樓內(nèi)公共共部分裝裝修、電電梯、通通風(fēng)、給給排水、弱電及及智能化化、消防防等費用用四戶內(nèi)精裝裝修600 960 包含：戶戶內(nèi)地面面石材鋪鋪設(shè)、吊吊頂、戶戶門、廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間墻墻地磚、灶具、潔具、空調(diào)、飲水機(jī)機(jī)等五市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套費402 643 包含：供供電、自自來是、雨污水水、燃?xì)鈿?、供熱熱、環(huán)境境工程等等費用六管 理 費7 11 按建安工工程費*1.88%七財務(wù)費用用130 207 按年貸款款利率55.8計算八不可預(yù)見見費20 32 按建安工工程費*5%估估算合計一 八八48144 77033 2. 銷銷售方案案比較 銷