某樓盤季度策劃戰(zhàn)略

1、-確保開開發(fā)利潤潤率 走走可持續(xù)續(xù)發(fā)展之之路-和順陽光城城市三、四季度度策劃戰(zhàn)戰(zhàn)略 根根據(jù)股份份公司下下達的房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)指標，要求年年終所有有開發(fā)的的房產(chǎn)項項目稅后后利潤率率必須達達到155%。和和順陽光城城市立足足南陵，前期開開發(fā)贏得得了階段段性的勝勝利，取取得了部部分成果果，但與與股份公公司的開開發(fā)目標標要求還還有一定定的距離離，為了了保證整整個開發(fā)發(fā)過程的的總體利利潤，走走可持續(xù)續(xù)發(fā)展之之路，南南陵和順順各個部部門分別別根據(jù)指指標要求求制定詳詳細計劃劃，為實實現(xiàn)既定定目標而而進行階階段性開開發(fā)分解解，并逐逐步落實實到工作作實際中中去。工程緊抓抓進度，控制時時間節(jié)點點：從06年年7月份份至

2、077年1月月份，工工程進度度如下表表，工程程部應該該嚴格按按照計劃劃安排部部署，保保證開發(fā)發(fā)節(jié)點，為營銷銷提供便便利。期別類別樓號建筑面積（）工程開發(fā)發(fā)主要節(jié)節(jié)點內(nèi)容容與控制制時間設計招標開工開盤竣工交付1.1多層住宅宅1# 22# 33# 44#109558已完成已完成已完成已完成06.77.30006.112.3311.2多層住宅宅6# 88# 99# 112#119775已完成已完成已完成已完成06.88.30007.44.3111.31.3AA多層住宅宅7# 110# 11# 155#106445已完成已完成已完成06.88.20007.44.30007.110.3301.3BB花園

3、洋房房16# 17# 188#49900已完成06.88.10006.99.106.111.22807.99.107.112.3311.41.4AA多層住宅宅20# 21#77599已完成已完成已完成已完成07.33.107.88.3001.4BB多層住宅宅22#25000已完成已完成06.99.106.112.22807.99.107.112.3311.51.5AA多層住宅宅5# 113# 233# 224# 25# 266#13255706.88.20006.110.1106.111.1107.11.107.88.108.66.3001.5BB多層及洋洋房14# 27# 288# 229#

4、7419906.110.22006.112.1107.11.107.33.107.110.1108.88.3002.12.1AA多層住宅宅30# 31# 322#77311已完成06.88.10006.99.106.112.22807.99.107.112.3312.12.2BB多層住宅宅33# 34#95000已完成06.88.10006.99.106.111.11807.99.107.112.331策劃推陳陳出新，保障樓樓盤的熱熱銷：根據(jù)工程程開發(fā)進進度，策策劃上會會相應的的推出相相關活動動對新老老客戶進進行項目目推介宣宣傳，保保持與開開發(fā)節(jié)奏奏的一致致性，從從而提升升項目的的品質(zhì)，為后期

5、期樓盤做做出合理理的價格格而不斷斷升溫。為了對對策劃推推廣費用用進行控控制，針針對南陵陵當?shù)氐牡娜宋娘L風俗及文文化底蘊蘊，策劃劃部將有有針對性性的開展展以中小小型、大大眾喜好好型活動動為主，以大型型公關活活動為輔輔對項目目亮點進進行深化化、闡述述，促使使項目每每期推出出都有吸吸引人的的新賣點點，從而而達到項項目的火火暴銷售售。具體策劃劃事件及及預算單單項費用用如下：序號銷售推廣廣計劃時間節(jié)點點內(nèi)容/和和居會活活動預算（萬元）1業(yè)主乒乓乓球賽活活動06.001-066.155與新老業(yè)業(yè)主聯(lián)誼誼0.2442項目美譽譽度的深深化，對對對聯(lián)活活動：上聯(lián)：蛙蛙聲 水聲 讀書聲聲 聲聲悅悅耳 ；06.11

6、5-09.055對聯(lián)做好好掛在銷銷售大廳廳入口處處，讓所所有的南南陵人民民都深深深地記住住本項目目的亮點點，讓學學生們能能背得出出來。0.3223 “市級級安全文文明工地地”稱號宣宣傳06.115-07.15過街條幅幅(縣城/鄉(xiāng)鎮(zhèn))、電視視字幕、短信群群發(fā)、現(xiàn)現(xiàn)場布幅幅、彩車車上街等等0.64房管局乒乒乓球邀邀請賽07.001 -008.311政企關系系活動、運動衫衫、宣傳傳單頁等等65業(yè)主紙牌牌比賽07.110-077.200起到以老老帶新的的作用0.2446陽光城市市產(chǎn)品展展銷聯(lián)合合會08.00808.20邀請與房房地產(chǎn)相相關行業(yè)業(yè)單位聯(lián)聯(lián)手一起起搞活動動促銷，使淡季季不淡0.27陽光女孩

7、孩電視大大獎賽評評選08.00108.31社會性公公共活動動，大型型社會活活動使淡淡季不淡淡88銷售大廳廳廣場納納涼晚會會（電影影播放/文藝演演出）07.33109.300起到以老老帶新的的作用，兩個月月期間不不定期開開展，可可半月一一次0.89銷售大廳廳周圍一一圈霓虹虹燈制作作07.33108.331亮化工程程1.210廣場舞臺臺制作07.00107.220 為開開展系列列和居活活動和相相關外來來產(chǎn)業(yè)商商的促銷銷活動而而設置1.411與政府等等部門的的公共活活動開展展06.00712.31有利項目目品牌提提升、政政企關系系和諧、促進開開盤等活活動1012陽光城市市文學家家筆會09.00709

8、.20 與南陵文文化局、報社名名記者、作家等等政府官官方合作作，發(fā)表表著作，影響公公務員購購房0.24413業(yè)主可愛愛寶貝比比賽10.00110 .200準業(yè)主11歲5歲可愛愛寶貝才才智表演演賽0.35514成交客戶戶去蕪湖湖春天參參觀半日日游10.11510.25起到以老老帶新的的作用0.35515業(yè)主兒童童繪畫、書法比比賽：我我愛我家家陽光光城市11.00111.15 現(xiàn)場速寫寫、素描描、水彩彩繪畫、書法表表演評比比獎項目目0.35516銷售大廳廳廣場業(yè)業(yè)主（成人）才藝表表演11.00111.30 文化社區(qū)區(qū)、鬧市市區(qū)印象象，以老老帶新。0.35517與青少年年活動中中心等單單位聯(lián)手手舉辦

9、青青少年愛愛家愛國國愛科技技活動12.00112.18借助學生生而發(fā)動動家長，促成愛愛我陽光光城市0.35518小區(qū)首批批交付活活動12.11501.05制造交付付氣氛、心平氣氣和、送送禮品等等1 .5519圣誕節(jié)、元旦室室內(nèi)外裝裝飾12.22012.31一年復始始，萬象象更新0.520籍山路路路燈桿、大廣告告牌更新新12.11212.31繼續(xù)保持持銷售案案場周邊邊不被其其它項目目干擾18廣告新穎穎、客戶戶定位準準確：根據(jù)南陵陵房產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀，和和順陽光城城市基本本上已經(jīng)經(jīng)達到家家喻戶曉曉的地步步，后期期推盤只只需在時時間節(jié)點點上予以以深化與與炒作，告知開開盤信息息。由于于廣告及及其他營營銷費用用

10、一般控控制在房房產(chǎn)銷售售總額的的3%左左右，為為了達到到效果以以及實現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)115%的的利潤，可以采采用靈活活的小、中型與與客戶互互動的活活動為主主，既節(jié)節(jié)省了營營銷廣告告宣傳費費用也達達到了預預期的廣廣告宣傳傳效果，所以后后期作為為戶外推推廣這一一方面將將以與客客戶聯(lián)誼誼活動為為主，大大型公關關性活動動為輔的的形式持持續(xù)。具體媒體體仍以電電視、短短信、條條幅、巨巨幅為主主，適當當時間可可以采取取宣傳單單頁進行行上街派派發(fā)，為為了擴大大項目的的指名度度，大大江晚報報及蕪湖日日報可可做為第第二媒體體選擇對對象。后期以觀觀念廣告告及形象象廣告為為主推，全力打打造一種種全新生生活理念念，為繁繁忙的都

11、都市群體體在新城城區(qū)提供供一快休休閑與鍛鍛煉身體體的良好好去處，適當減減少促銷銷性的廣廣告宣傳傳，主動動迎合客客戶，而而不是強強違客戶戶意愿。以城區(qū)區(qū)公務員員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)經(jīng)濟較較好的潛潛在客戶戶為客源源目標，進行挖挖掘。開發(fā)成本本預算控控制：房地產(chǎn)的的開發(fā)成成本包含含有眾多多項目，每一個個環(huán)節(jié)都都必須進進行嚴格格的控制制，方能能實現(xiàn)預預期利潤潤目標，工程成成本預算算中具體體大項有有：建安安工程費費用、報報批報建建費用、設計、勘探、監(jiān)理費費用、供供電、供供水、供供氣費用用、景觀觀工程費費用、門門、墻工工程費用用、智能能化工程程費用、管理費費用、營營銷費用用等，大大小幾十十項費用用，所以以如果那那一項

12、超超標就會會影響預預期利潤潤的實現(xiàn)現(xiàn)，從此此也可以以看出房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)是一個個復雜、多部門門溝通協(xié)協(xié)作的過過程，是是一個集集體力量量的凝結結。風險成本本：和順順陽光城城市作為為南陵城城市的第第一大盤盤，其操操作具有有不可估估測的風風險，不不可預見見性較多多，所以以只有在在合理規(guī)規(guī)避風險險情況下下，才能能保證預預期利潤潤的實現(xiàn)現(xiàn)，考慮慮了風險險成本后后的利潤潤也才比比較真實實。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的利潤潤應主要要看現(xiàn)金金利潤，而不是是實物利利潤，就就是不以以公司到到底開發(fā)發(fā)了多少少樓盤為為衡量。管理成本本：南陵陵和順目目前具有有職工約約50人人，一個個規(guī)?；墓舅倦r形以以現(xiàn)，相相比管理理費用也也隨之

13、增增加，所所以說作作為一個個走可持持續(xù)發(fā)展展的大公公司要有有很強的的協(xié)調(diào)和和管理水水平，要要不斷提提高自身身的管理理水平，這樣才才能降低低管理成成本，為為預期利利潤的實實現(xiàn)降低低投入。時間成本本：和順順陽光城城市的完完全開發(fā)發(fā)估計需需要100年左右右，在這這么長的的時間里里，怎么么運作，需要一一個人做做充分考考慮，具具有前瞻瞻性，指指導項目目的發(fā)展展。開發(fā)發(fā)周期越越短，資資金回籠籠越快，開發(fā)風風險就越越低，資資金成本本、管理理和經(jīng)營營成本也也就越小小，公司司的經(jīng)營營狀況才才會越好好。預算部相相關預算算的準確確性，對對上層的的領導決決策起著著至關重重要的作作用，相相關部門門的協(xié)調(diào)調(diào)配合也也是十分

14、分重要，一個長長遠目標標的實現(xiàn)現(xiàn)必須靠靠各個部部門的完完美配合合。在后期提提價中，預算起起著先導導作用，成本加加利潤作作為樓盤盤提價的的第一資資料來源源與確切切指導，應該予予以重視視。提升價格格之見：房產(chǎn)的價價格主要要決定于于兩大因因素，一一個是原原始成本本，一個個是開發(fā)發(fā)商的欲欲望，作作為安徽徽水利上上市企業(yè)業(yè)在完成成房產(chǎn)開開發(fā)的同同時，肩肩負著一一個重任任，那就就是攜手手南陵人人民共建建和諧新新社會（包括防防洪工程程、市橋橋河治理理等），可謂是是責任重重大，眾眾目關注注，所以以在考慮慮開發(fā)成成本及后后期利潤潤的同時時，還必必須帶有有人性化化的關懷懷政策。所以在在提升價價格時，應該進進行充分

15、分考慮，考慮市市場的接接受度及及客戶的的心理價價位,有有針對性性、合理理性的對對項目的的價格做做出評估估。為了了合理提提升價格格，必須須對賣點點進行合合理整合合，領讀讀國家房房產(chǎn)新政政策，預預防后期期開發(fā)隱隱患，突突出項目目亮點，選擇適適當?shù)臅r時機適當當?shù)臅r間間進行推推廣與宣宣傳。針對目前前的南陵陵房產(chǎn)市市場及和和順陽光城城市本身身的地理理位置等等因素，營銷策策劃部有有目的的的對市場場進行了了分析，并對和和順陽光城城市的后后期開發(fā)發(fā)及定價價提出了了建設性性的意見見，下面面是市場場的價格格現(xiàn)狀：老城鬧市市區(qū)附近近的茗桂桂華庭為為15220元/；大大阪城為為17330元/；蔚蔚藍世紀紀花園為為16

16、550元/；祥祥生如意意花園為為16550元/；新新城區(qū)的的成熟小小區(qū)金都都花園為為16550元/；萬萬森花園園為16600元元/；新世紀紀花園價價格為117800元/；銀河河香江為為20000元/。 和順陽陽光城市市最近一一次對外外公開開開盤價為為15770元/，實實際開盤盤均價為為16000元/，考考慮以上上所提到到的本次次開盤樓樓棟位置置、環(huán)境境與開盤盤季節(jié)等等綜合因因素，本本次調(diào)價價不宜大大跨度提提高，實實際開盤盤均價建建議上浮浮為500元以內(nèi)內(nèi)，為116500元/以內(nèi)，對外公公開開盤盤價為116000元/。 以下是歷歷次開盤盤樓號及及均價提提升示意意圖，均均價呈小小幅上升升趨勢，屬于

17、緊緊跟市場場型：1480元/1540元/1578元/1600元/一期二期1#、2#4#、12#3#、8#、9#6#、20#、21#10#、15#1650元/從以上規(guī)規(guī)律看，采取多多次開盤盤的形式式，每次次提升價價格幅度度不大，客戶容容易接受受，使產(chǎn)產(chǎn)品的升升值處于于無形與與有形之之間，達達到客戶戶與公司司雙贏的的態(tài)勢，利于可可持續(xù)發(fā)發(fā)展。本次推盤盤是077年的第第二次，由于現(xiàn)現(xiàn)在南陵陵市場上上的房產(chǎn)產(chǎn)銷售均均價基本本上較和和順陽光城城市略有有上浮，但考慮慮到公司司的可持持續(xù)開發(fā)發(fā)及7555畝大大盤的長長遠運做做，建議議本次推推盤定價價應該慎慎重，多多從客戶戶心理意意愿以及及能承受受的價位位出發(fā)

18、，對本次次推盤給給予一個個合理的的價位，從而達達到當天天開盤的的火暴銷銷售，為為后期開開發(fā)也提提供便利利。尋求賣點點整合：區(qū)位價值值：和順順陽光城城市位于于未來南南陵新城城的中心心領地，獨占新新城房產(chǎn)產(chǎn)領域之之鰲頭，加之方方便的交交通，2205國國道、3318國國道相繼繼穿過，是通往往旅游勝勝地黃山山與九華華山的必必經(jīng)之地地，外出出十分便便捷，也也是招商商等的一一個最大大亮點，但需要要正確引引導與深深化宣傳傳。自然景觀觀：和順順陽光城城市一期期陽光水水岸，以以自然“水”系作為為最大賣賣點，但但目前水水系還未未進行治治理與優(yōu)優(yōu)化，后后期開發(fā)發(fā)過程中中，應加加快景觀觀進度的的節(jié)奏，使一個個清新景景

19、觀呈現(xiàn)現(xiàn)在客戶戶面前，作為小小區(qū)入住住的一大大支撐點點。產(chǎn)品類別別：和順順陽光城城市戶型型適中，從800的二二房到1120左右的的三房，完全可可以滿足足城區(qū)及及鄉(xiāng)鎮(zhèn)上上三口之之家以及及兩代同同堂的需需要，基基本價格格與縣城城其他樓樓盤相比比，還處處于客源源的能承承受范圍圍之內(nèi)，所以前前期的銷銷售去化化較快，良好的的銷售形形式為下下一步的的數(shù)次開開盤打下下了堅實實的基礎礎。現(xiàn)在在國家又又通過制制度限制制大面積積房產(chǎn)的的開發(fā)，而和順順陽光城城市基本本上是以以中小戶戶型為主主，迎合合了市場場的需要要，利于于項目的的長遠發(fā)發(fā)展。人以群分分：和順順陽光城城市從成成交客戶戶的分析析看，以以城區(qū)公公務員及及

20、鄉(xiāng)鎮(zhèn)上上經(jīng)濟穩(wěn)穩(wěn)定的一一族為主主，加上上教師、醫(yī)生各各個群體體的加入入，使整整個和順順陽光城城市小區(qū)區(qū)內(nèi)部人人文品質(zhì)質(zhì)有了一一定的檔檔次，整整體素質(zhì)質(zhì)較高，所以說說和順陽光城城市小區(qū)區(qū)是個高高素質(zhì)群群體居家家的理想想之地。功能提升升：建設設一個客客戶滿意意的健康康、生態(tài)態(tài)、和諧諧之城是是南陵和和順一直直努力的的方向，隨著開開發(fā)進程程的加快快，一個個純自然然生態(tài)理理念、理理想健康康的新城城將展示示于廣大大客戶面面前。和和順陽光城城市將以以其超大大的規(guī)模模、原始始逸人的的環(huán)境為為未來南南陵的新新城規(guī)劃劃點上精精彩的一一筆。產(chǎn)品嫁接接：和順順陽光城城市未來來走規(guī)模?；?、城城市化發(fā)發(fā)展這條條路，教教育

21、概念念的塑造造、運動動理念的的宣傳勢勢不可少少?，F(xiàn)在在產(chǎn)品基基本上處處于前期期，但可可以借未未來的無無形價值值來贏得得目前的的價值空空間，在在可實現(xiàn)現(xiàn)的范圍圍內(nèi)進行行產(chǎn)品延延伸宣傳傳，想必必會取得得理想的的效果。樓盤軟性性：現(xiàn)在在和順陽光城城市的硬硬件就猶猶如我們們的產(chǎn)品品、我們們的景觀觀等，但但到物業(yè)業(yè)交付以以后，就就要到一一些具體體的軟性性服務上上來，正正如我們們現(xiàn)在宣宣傳的五五星物業(yè)業(yè)，它是是一種服服務，是是一種無無形產(chǎn)品品；我們們的小區(qū)區(qū)內(nèi)部文文化的營營造，業(yè)業(yè)主生活活氛圍的的融合將將是一個個長期的的過程。公司前前期的品品牌烘托托這些都都是樓盤盤軟性的的極大化化發(fā)揮。客戶前前期買的的是

22、樓盤盤的口碑碑，但到到了交付付對樓盤盤的評價價，才是是真正意意義的對對樓盤的的認可或或否定。我們注注重現(xiàn)在在，但也也應該注注重未來來。樓盤及發(fā)發(fā)展商形形象：在在房產(chǎn)開開發(fā)如火火如荼的的時代，注重品品牌，注注重自身身形象的的深化已已經(jīng)成了了所有開開發(fā)商必必走的途途徑，也也有前期期塑造成成功的，也有不不是很理理想的；和順陽光城城市前期期項目的的立項以以及賣點點挖掘宣宣傳都是是十分到到位，所所以才贏贏得了銷銷售上的的良好業(yè)業(yè)績。良良好的品品牌將指指引項目目向和諧諧化、成成功化發(fā)發(fā)展，是是一個永永遠的真真理。居住文化化與生活活方式：和順陽光城城市以和和居會為為依托，努力為為客戶創(chuàng)創(chuàng)造一個個和諧理理想的

23、居居住小區(qū)區(qū)，打造造一種陽陽光、健健康、活活力的新新城新生生活，為為客戶的的未來生生活方式式給予一一個恰到到好處的的定位，讓客源源對未來來的生活活充滿希希望與祈祈求，未未來的和和順陽光城城市將是是一個充充滿歡樂樂和諧與與歌聲幸幸福的和和諧小區(qū)區(qū)。創(chuàng)意促銷銷：隨著著房產(chǎn)銷銷售的空空間不斷斷縮小，房產(chǎn)開開發(fā)商之之間的競競爭也愈愈演愈烈烈，廣告告是鋪天天蓋地，各種促促銷活動動也是比比比皆是是，不乏乏明星助助陣、歌歌星、演演員捧場場，甚至至一些大大盤不吝吝中金邀邀請國際際大脘進進行操作作。和順順陽光城城市項目目立足于于縣城，可以選選取小中中型的活活動為主主，以與與客戶互互動為主主，注重重客戶參參與性，

24、達到與與客源的的心里溝溝通，方方能取得得好的宣宣傳效果果。國家新政政領讀與與規(guī)避：明確新建建住房結結構比例例：自220066年6月月1日起起，各城城市（包包括縣城城，下同同）年度度（從66月1日日起計算算，下同同）新審審批、新新開工的的商品住住房總面面積中，套型建建筑面積積90平平方米以以下住房房（含經(jīng)經(jīng)濟適用用住房）面積所所占比重重，必須須達到770%以以上。妥善處理理已審批批但未取取得施工工許可證證的商品品住房項項目：對對于20006年年6月11日前已已審批但但未取得得施工許許可證的的商品住住房項目目，由城城市人民民政府根根據(jù)當?shù)氐啬甓刃滦陆ㄉ唐菲纷》拷Y結構比例例要求，區(qū)別規(guī)規(guī)劃用地地性質(zhì)

25、、項目布布局，因因地制宜宜地確定定需要調(diào)調(diào)整套型型結構的的具體項項目。嚴肅查處處違法違違規(guī)行為為：各地建建設、規(guī)規(guī)劃、房房地產(chǎn)主主管部門門要根據(jù)據(jù)有關法法律法規(guī)規(guī)的規(guī)定定，加強強市場監(jiān)監(jiān)管，嚴嚴肅查處處違反或或規(guī)避套套型結構構要求的的違法違違規(guī)行為為。加強監(jiān)督督檢查，落實責責任追究究制度：對沒有有按要求求嚴格審審查，違違規(guī)發(fā)放放規(guī)劃、施工、商品房房預售許許可證和和施工圖圖設計文文件審查查合格書書的單位位和個人人，要及及時予以以嚴肅查查處。加強商品品房預售售許可管管理。各各級房地地產(chǎn)管理理部門要要按照法法定程序序和許可可條件，嚴格把把好商品品房預售售許可關關。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)取取得預售售許可證

26、證后，應應當在110日內(nèi)內(nèi)開始銷銷售商品品房。未未取得商商品房預預售許可可證的項項目，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不得非非法預售售商品房房，也不不得以認認購（包包括認訂訂、登記記、選號號等）、收取預預定款性性質(zhì)費用用等各種種形式變變相預售售商品房房。各級房地地產(chǎn)管理理部門要要按照法法定程序序和許可可條件，嚴格把把好商品品房預售售許可關關。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)取取得預售售許可證證后，應應當在110日內(nèi)內(nèi)開始銷銷售商品品房。未未取得商商品房預預售許可可證的項項目，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不得非非法預售售商品房房，也不不得以認認購（包包括認訂訂、登記記、選號號等）、收取預預定款性性質(zhì)費用用等各種種形式變變相預售售

27、商品房房。加強房地地產(chǎn)廣告告發(fā)布管管理。未未取得商商品房預預售許可可證的房房地產(chǎn)項項目，不不得發(fā)布布商品房房預售廣廣告。加強商品品房預（銷）售售合同管管理。房房地產(chǎn)管管理部門門應嚴格格預售合合同登記記備案制制度，落落實購房房實名名制。公司應該該根據(jù)國國家房管管新政策策，對不不利于公公司發(fā)展展的一面面，例如如上面條條例關于于建設面面積、預預售、廣廣告發(fā)布布等一些些有礙公公司推盤盤的內(nèi)容容，公司司給予合合理適當當?shù)囊?guī)避避，采取取靈活多多樣的房房產(chǎn)促銷銷形式，帶動銷銷售，以以客戶最最終滿足足作為工工作目標標。品牌與開開發(fā)商-至關關重要：品牌的樹樹立在項項目的前前期至關關重要，成功的的品牌塑塑造可以以

28、影響項項目的開開發(fā)，使使項目朝朝更好的的方向發(fā)發(fā)展，反反之則不不然。品品牌可以以作為一一個賣點點進行側側重化宣宣傳，但但其也是是獨立的的，品牌牌就是客客源對開開發(fā)商的的第一印印象。作作為開發(fā)發(fā)商應該該引起足足夠的重重視，所所以項目目的立項項入市宣宣傳定位位一定要要成功，要不然然會給后后期的開開發(fā)帶來來許多麻麻煩與不不良后果果。安徽水利利上市品品牌為支支撐，以以本土開開發(fā)商的的身份易易于接近近客戶，客源對對本土企企業(yè)的后后期物業(yè)業(yè)較放心心，所以以才贏得得前期的的火暴銷銷售，外外省及外外資企業(yè)業(yè)雖然可可以開發(fā)發(fā)好的樓樓盤，但但客源擔擔心后期期物業(yè)交交付后的的管理問問題，所所以說安安徽水利利上市品品

29、牌為和和順陽光城城市的銷銷售贏得得了先機機。南陵和順順立足南南陵身兼兼數(shù)職，一個是是蕪湖市市重點項項目南陵陵城市防防洪工程程，一個個是縣市市橋河清清淤治理理，再次次才是和和順陽光城城市的開開發(fā)，所所以只有有前者有有了好的的業(yè)績，才能給給政府帶帶來信心心，故此此才能保保證后期期和順陽光城城市房地地產(chǎn)的開開發(fā)，所所以三者者是相輔輔相成的的，互為為制約與與影響。銷售與銷銷售管理理-溝通通、協(xié)作作：房產(chǎn)銷售售進入990年代代以后，房產(chǎn)銷銷售已經(jīng)經(jīng)不是簡簡單的賣賣房了，而是對對客戶一一種理念念的闡述述，對未未來的一一種把握握，客戶戶買房也也是買的的一種服服務，一一種對未未來生活活的向往往與渴望望?，F(xiàn)代的

30、購購房要求求已經(jīng)不不是簡單單的住房房，而是是一個以以居住為為基本滿滿足元素素而引出出一個能能滿足生生活所需需及高于于生活所所需的綜綜合體，它是附附購物、娛樂、餐飲或或教育、運動及及家庭辦辦公為一一體的綜綜合房產(chǎn)產(chǎn)。把握顧客客心態(tài)，迎合客客戶心理理所需，想客戶戶所想，把客戶戶的利益益放在首首位，已已經(jīng)成了了眾多房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司的的一種不不可缺失失的銷售售理念?？紤]一個個家庭，而不僅僅僅是對對一個購購房者。銷售管理理注重對對全體銷銷售人員員房產(chǎn)基基本知識識的灌輸輸，注重重服務，以人性性化的關關懷贏得得客源，在適當當?shù)臅r機機充分發(fā)發(fā)揮個人人能力，以維護護公司信信譽、企企業(yè)品牌牌作為立立足點。作為銷售

31、售人員除除了具有有扎實的的專業(yè)知知識以外外，必須須具備親親和性以以及與客客戶良好好的溝通通能力，首先要要有推銷銷自己的的能力，然后才才是推銷銷開發(fā)商商，只有有客戶對對以上兩兩者在心心理上接接受或者者說認可可，才能能進一步步推銷樓樓盤，這這樣一個個程序下下來，客客戶達成成意向的的幾率較較高。在銷售講講解中，可以灌灌輸項目目的高附附加值，并利用用個人技技能創(chuàng)造造一些緊緊迫感，促成下下單，在在客戶合合理的要要求下，也可適適當為客客戶購房房提些建建議。景觀配套套-靚裝裝出爐：景觀環(huán)境境的包裝裝是居住住要求的的很大一一部分，現(xiàn)在客客戶在預預購房以以前對景景觀及外外圍環(huán)境境的考慮慮也占了了較大份份額，良良

32、好的社社區(qū)景觀觀，勢必必會帶來來良好的的銷售。前期的景景觀只能能通過沙沙盤對客客戶進行行介紹，從此客客戶將把把沙盤上上美麗的的景觀作作為一個個印象，如果開開發(fā)商在在后期的的景觀配配套中，沒能按按照規(guī)劃劃要求或或者低于于沙盤模模型所展展示在客客戶面前前的進行行設置，開發(fā)商商的形象象也將因因此而大大大折扣扣，不利利于長期期的發(fā)展展。以適當?shù)牡膱@林小小品對社社區(qū)景觀觀進行點點綴、美美化，對對社區(qū)道道路進行行整理，對廣場場進行氛氛圍營造造及晚間間亮化等等。社區(qū)文化化氛圍營營造-創(chuàng)創(chuàng)造和諧諧新生活活：社區(qū)是在在一定地地域內(nèi)發(fā)發(fā)生社會會活動和和社會關關系、有有特定生生活方式式并具有有成員歸歸屬感的的人群所

33、所組成的的相對獨獨立的社社會生活活共同體體。社區(qū)區(qū)為一定定的地緣緣群體和和區(qū)域社社會，它它必須具具有一個個相對穩(wěn)穩(wěn)定的人人文區(qū)位位意義上上的地域域、一定定規(guī)模和和具有同同質(zhì)性的的人口、以橫向向分布和和聯(lián)系為為主要特特征的組組織結構構、有一一定程度度共同性性的文化化心理和和生活方方式。和順陽陽光城市市具備了了較大的的規(guī)模，可以容容納較多多的人群群，而且且客戶人人文素質(zhì)質(zhì)都較高高，基本本上達到到了一個個社區(qū)的的要求，也易于于各種社社區(qū)文化化活動開開展。目前以和和居會的的形式拉拉動新老老客戶參參與組織織的系列列活動，形式多多樣、內(nèi)內(nèi)容豐富富，贏得得了客戶戶的喜愛愛，如大大家參與與的運動動類活動動。組

34、織家庭庭式、大大眾喜聞聞樂見以以及符合合當?shù)仫L風俗的中中、小型型客戶互互動活動動，全力力營造一一個新家家的氛圍圍，讓客客戶對家家有一個個新印象象、一個個新的定定位。聆聆聽客戶戶的需要要，尊重重客戶的的意見，為客戶戶營造一一個舒適適的家，贏得良良好的社社會口碑碑。交房節(jié)點點把握：07年底底前期開開發(fā)的11#、22#樓相相繼就要要交房，于交房房節(jié)點把把握良好好的造勢勢宣傳時時機，帶帶動下一一輪新客客戶的累累積。交樓標準準的公示示，嚴格格保證施施工質(zhì)量量，不回回避缺點點：名稱項目主要內(nèi)容容基礎部分結構層高2.8M ，全框框架結構構外檐高級涂料料頂部平頂：屋屋面鋪新新型防水水保溫材材料，預預留太陽陽能

35、熱水水器機位位首層小院院設置院落落分隔（圍欄），院內(nèi)內(nèi)綠化公共部分地面防滑地磚磚墻面涂料樓梯扶手手鐵藝扶手手樓道燈聲控延時時燈排油煙井井道預制排油油煙井道道室內(nèi)部分外墻外墻環(huán)保保涂料粉粉刷內(nèi)墻墻體混合合沙漿、白色膩膩子粉刷刷頂棚混合沙漿漿、白色色膩子粉粉刷地面水泥沙漿漿，刮糙糙毛面門窗住宅房進進門為防防盜門，無內(nèi)門門，鋁塑塑窗廚房預留給排排水接口口和管道道天然氣氣接口空空間衛(wèi)生間不設潔具具，預留留給排水水接口陽臺南陽臺為為大面積積落地陽陽臺，塑塑窗門，歐式鐵鐵藝欄桿桿電梯品牌電梯梯配套部分水自來水供供給到戶戶，一戶戶一表，PPR給水水管，預預留太陽陽能熱水水管，UUPVCC下水，首層獨獨立下水

36、水電一戶一表表，不少少于500W/平平方米天燃氣預留鋪設設管道空空間電話電話入戶戶，客廳廳、主臥臥預留端端口電視有線電視視，起居居室、主主臥室預預留接口口寬帶網(wǎng)寬帶網(wǎng)入入戶，書書房，次次臥智能化1、可視視門鈴對對講；22、閉路路電視監(jiān)監(jiān)控；33、車輛輛管理系系統(tǒng)；44、周界界報警系系統(tǒng)；55、電子子公告牌牌；6、背景音音樂系統(tǒng)統(tǒng)；7、多媒體體信息箱箱。贈送部分電子對講講單元門門電子對講講話機品牌防盜盜門廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間水水龍頭室內(nèi)照明明白枳燈燈交房活動動的組織織：交鑰鑰匙活動動（慶典典）。物業(yè)管理理-趨向向人性化化：以蚌埠錦錦江物業(yè)業(yè)為藍本本，制定定相關的的規(guī)范、約束機機制；提提供保安安的應變變技能、以及良良好的保保潔服務務等。一般的主主要公眾眾制度有有：a)前期期物業(yè)管管理服務務協(xié)議；b)物業(yè)業(yè)管理委委托合同同；cc)業(yè)業(yè)主公約約