沈陽某房產(chǎn)項目改造可行性研究報告

1、*項目改造造可行性性研究報報告*20044年122月*項目改造造可行性性研究報報告1.概論論1.1項項目提出出的背景景及項項目位于于*市市文化路路44號號的*股股份公司司院內(nèi)，西面與與中國醫(yī)醫(yī)科大學(xué)學(xué)第二附附屬醫(yī)院院及*市信息息產(chǎn)業(yè)一一條街三好好街相鄰鄰，南側(cè)側(cè)是*市東西西交通主主干道文化化路，東東鄰*工業(yè)展展覽館，北面是是魯訊美美術(shù)學(xué)院院和南湖湖公園及及南運河河，是在在*公司司暨*采采購供應(yīng)應(yīng)站的基基礎(chǔ)上發(fā)發(fā)展起來來的大型型生產(chǎn)資資料市場場和大型型*批批發(fā)市場場。其中中*內(nèi)有6600戶戶經(jīng)營戶戶；*市場場內(nèi)有1110戶戶經(jīng)營戶戶。*，是中中華老字字號，成成立于119511年，是是一個有有50

2、多多年歷史史的國有有骨干生生產(chǎn)資料料銷售企企業(yè)，是是國家十十大*市場之之一，良良好的企企業(yè)形象象和廣泛泛的市場場知名度度使的產(chǎn)品品銷售遍遍及東北北三省和和朝鮮及及俄羅斯斯遠東地地區(qū)。在基礎(chǔ)礎(chǔ)上發(fā)展展起來的的，是*聯(lián)合合主辦的的特許經(jīng)經(jīng)營的專專業(yè)市場場，也是是*市市唯一的的以期刊刊雜志和和教學(xué)輔輔導(dǎo)用書書為主的的*市市場。經(jīng)經(jīng)過近十十年的發(fā)發(fā)展，已經(jīng)成成為東北北三省的的期刊雜雜志和教教學(xué)輔導(dǎo)導(dǎo)用書的的集散地地。20044年9月月，*出資資115500萬萬元收購購*的全全部國有有資產(chǎn)（占*股份份公司總總股本的的51%）和*市*股份份有限公公司持有有的全部部*的股股份（占占*股份份公司總總股本的的3

3、6.2%），占*股份公公司總股股份的887.22%，成成為絕對對控股方方。*正在在積極與與剩余股股東協(xié)商商收購*股份公公司其它它股份的的工作。*收購購*股份份公司，主要是是看到*股份公公司所辦辦的及及良好的的市場占占有率、較大的的發(fā)展空空間和市市場收益益率。以以目前市市場年租租金收入入約28800萬萬元的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，把把銀行不不良貸款款處置和和11334名職職工剝離離后，市市場年凈凈收益可可達20000萬萬元以上上。由于及及是經(jīng)過過十幾年年時間逐逐漸發(fā)展展起來的的專業(yè)市市場，經(jīng)經(jīng)營場地地大部分分是利用用原有建建筑改造造，因此此，市場場規(guī)劃較較為混亂亂，設(shè)備備設(shè)施不不足，消消防隱患患突出，尤其缺缺乏

4、大面面積的停停車場，經(jīng)營環(huán)環(huán)境已經(jīng)經(jīng)不能滿滿足消費費者的要要求。加加上市場場知名度度的不斷斷擴大，市場經(jīng)經(jīng)營業(yè)戶戶的增加加和業(yè)戶戶經(jīng)營規(guī)規(guī)模、經(jīng)經(jīng)營實力力的擴大大，對經(jīng)經(jīng)營面積積、倉儲儲面積都都有了新新的要求求。1.2項項目概況況1.2.1項目目名稱: 及及項目改改造工程程a.建設(shè)設(shè)地點:*市市和平區(qū)區(qū)*號b.建設(shè)設(shè)單位:*股份份有限公公司c.企業(yè)業(yè)性質(zhì):股份制制d.企業(yè)業(yè)注冊資資本金:64334萬元元人民幣幣1.3工工程概況況: 及項目改改造工程程項目占占地1993277平方米米，總建建筑面積積約155萬平方方米，項項目共分分三期完完成。其其中：一一期是將將原有建建筑面積積527753平平方

5、米的的市場裝裝修改造造；二期期是將原原有鍋爐爐房拆除除后，擴擴建的市市場，及及將原來來西側(cè)六六層建筑筑擴建加加高到222層，用于寫寫字樓和和公寓，工程面面積約44萬平方方米；三三期是將將原有市市場北側(cè)側(cè)和東側(cè)側(cè)的房屋屋拆除后后新建的的市場和和住宅，工程面面積約55萬平方方米。及 項目目改造工工程項目目工期預(yù)預(yù)計2年年，即從從20005年11月1日日至20006年年12月月30日日。預(yù)計計總投資資約4億億元人民民幣，總總銷售收收入約55.9億億元人民民幣。目前，項項目改造造工程的的初步設(shè)設(shè)計方案案已經(jīng)完完成，各各項前期期工作和和規(guī)劃報報批方案案工作已已經(jīng)相繼繼開展。1.3.1資金金來源:本項目目

6、建設(shè)資資金500%由*投投入，220%依依靠銀行行貸款，30%通過預(yù)預(yù)售房款款解決。1.3.2編制制報告的的依據(jù):a.*與*市和平平區(qū)人民民政府簽簽訂的*商業(yè)業(yè)集團產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易易合同b. 及 項目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計條件件c. 及 項目目土地使使用證d. 及 項目目*股份份有限公公司20005年年市場收收費方案案等。2.市場場預(yù)測2.1市市場現(xiàn)狀狀調(diào)查2.1.1住宅宅市場現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)查查*是遼遼寧省的的省會，東北地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟、文文化、交交通和商商貿(mào)中心心，中國國的工業(yè)業(yè)重鎮(zhèn)和和歷史文文化名城城。*市轄九九區(qū)一市市三縣，總面積積1.33萬平方方公里，市區(qū)面面積34495平平方公里里。總?cè)巳丝?220萬人人，

7、市區(qū)區(qū)人口4485萬萬人。*市220033年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住宅完完成投資資1388.4億億元，同同比增長長46.8%；施工面面積15531.8萬平平方米，同比增增長2996%；竣工面面積5666.77萬平方方米，同同比增長長23.1%；人均住住宅建筑筑面積由由上年的的19.12平平方米提提高到220.112平方方米。金廊是*城市市中軸的的拓展，是城市市中部服服務(wù)功能能的總稱稱。金廊廊工程的的啟動極極大的促促進了*房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展，金廊廊拆遷釋釋放了巨巨大的消消費能量量。此外外，隨著著*大大都市圈圈的構(gòu)建建，實施施“森林城城市”規(guī)劃，將為*市房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展提供動動力。*市政政府決定定用兩年年

8、時間完完成100萬戶棚棚戶區(qū)住住宅拆遷遷改造任任務(wù)，加加上經(jīng)營營性房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)動遷，將有113萬戶戶以上被被拆遷居居民可享享受貨幣幣補貼入入市購房房，帶來來住房需需求約117000萬平方方米，市市場交易易額約4450億億元。由此可見見，*市房地地產(chǎn)市場場將會迎迎來一個個大眾住住房消費費需求迅迅猛增加加的快速速發(fā)展時時期。據(jù)據(jù)專家預(yù)預(yù)測，*房地地產(chǎn)至少少在8年年內(nèi)將保保持穩(wěn)定定上升的的發(fā)展趨趨勢。2.1.2專業(yè)業(yè)商業(yè)鋪鋪面市場場調(diào)查*是建建國初期期國家重重點建設(shè)設(shè)起來的的以裝備備制造業(yè)業(yè)為主的的全國重重工業(yè)基基地之一一。經(jīng)過過幾十年年的發(fā)展展，*的工業(yè)業(yè)門類已已達到1142個個，現(xiàn)有有規(guī)模以以

9、上工業(yè)業(yè)企業(yè)113000多家，國內(nèi)生生產(chǎn)總值值16000多億億元。面面對全面面實施振振興東北北老工業(yè)業(yè)基地的的重要戰(zhàn)戰(zhàn)略機遇遇，*市人民民政府確確定，到到20110年把把*建建成全國國裝備制制造、東東北地區(qū)區(qū)商貿(mào)物物流和金金融三大大中心，成為遼遼寧乃至至東北地地區(qū)全面面振興的的重要增增長極。*以以其優(yōu)越越的地理理位置，雄厚的的工業(yè)基基礎(chǔ)及科科技實力力，完善善的市場場體系和和發(fā)達的的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)必將將成為中中國最具具吸引力力的投資資地區(qū)之之一。遼沈地區(qū)區(qū)是市場場比較發(fā)發(fā)達的地地區(qū)，據(jù)據(jù)統(tǒng)計，整個遼遼寧省城城鄉(xiāng)擁有有各類市市場30000多多個，僅僅*地地區(qū)就有有5000多個，年成交交量超過過億元，在

10、全國國具備一一定影響響力的市市場就有有30多多個，巨巨大的商商品流、信息流流和客商商流的積積聚和流流動，不不僅在推推動商品品生產(chǎn)流流通，滿滿足消費費需求等等方面發(fā)發(fā)揮重要要作用，更蘊涵涵著巨大大的商機機。2.2產(chǎn)產(chǎn)品供需需預(yù)測2.2.1住宅宅需求預(yù)預(yù)測對比金廊廊工程的的拆遷補補助水平平，居民民最多的的大約可可以得到到20萬萬元左右右的補償償，考慮慮到*市20003年年人均收收入1449655元，人人均可支支配收入入79661元的的水平，以及220033年*市商品品住宅平平均售價價27553元/平方米米，從每每套住宅宅面積看看，小戶戶型的商商品住宅宅繼續(xù)挑挑大梁，每套面面積在6601000平方米

11、米的占的的比例最最大，為為31.4%；其后依依此為11001220平方方米和11201550平方方米，比比重分別別是266.5%和233.8%；而660平方方米以下下和1880平方方米以上上的分別別占4.8%和和4.22%。2.2.2商鋪鋪需求預(yù)預(yù)測近幾年，隨著商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的蓬勃勃興起，一批擁擁有更加加先進配配套和管管理理念念的專業(yè)業(yè)市場陸陸續(xù)登陸陸，新的的市場群群與新的的經(jīng)營環(huán)環(huán)境正逐逐步形成成，市場場投資日日益活躍躍，普通通投資者者在進行行投資選選擇時也也紛紛將將目光投投向潛力力巨大的的專業(yè)市市場。從*專專業(yè)市場場的分布布來看，各區(qū)已已基本形形成自己己的特色色，如三三好街的的電子市市場、大

12、大東區(qū)的的通訊器器材市場場等。但但值得注注意的是是：*目前的的專業(yè)市市場雖然然很多，但其中中很大一一部分市市場由于于沒有獨獨立產(chǎn)權(quán)權(quán)并不適適合投資資，只有有具備獨獨立產(chǎn)權(quán)權(quán)，或多多年經(jīng)營營權(quán)的市市場攤位位才具備備投資價價值。隨著市民民投資意意識的增增強，專專業(yè)市場場特殊的的投資魅魅力正吸吸引著普普通個體體投資者者，專業(yè)業(yè)市場平平臺升級級、經(jīng)營營運作及及管理的的市場化化使專業(yè)業(yè)市場成成為繼住住宅投資資后，普普通消費費者投資資的新熱熱點。19977年至220022年，我我國商鋪鋪銷售占占整體房房地產(chǎn)銷銷售的比比例約為為7%，其中220000年商鋪鋪銷售增增幅近440%，20002年為為30%。這充

13、充分表明明，從解解決居住住逐步過過度到發(fā)發(fā)展經(jīng)濟濟的階段段，房地地產(chǎn)業(yè)越越來越向向商業(yè)、第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)傾斜斜，商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)蘊藏著著巨大的的投資空空間。相對于其其他一些些城市，作為區(qū)區(qū)域中心心城市的的*目目前的商商業(yè)項目目在數(shù)量量上和人人均擁有有量還不不高。因因此，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)總體上上空缺創(chuàng)創(chuàng)造了更更多的發(fā)發(fā)展空間間，隨著著*整整體投資資環(huán)境的的大幅度度改善，將會有有更多的的投資者者進入*的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場，這無疑疑是一個個較大的的“利好”。2.2.3倉儲儲、停車車場需求求預(yù)測專業(yè)市場場由于銷銷售產(chǎn)品品的輻射射半徑遠遠遠大于于一般零零售業(yè)，單次銷銷售產(chǎn)品品的數(shù)量量和體積積也遠遠遠大于一一般零售售業(yè)

14、，因因此，專專業(yè)市場場對于倉倉庫及停停車場的的要求非非常高。這一點點，從目目前*的庫庫房出租租率就可可以明顯顯看出。2.4價價格預(yù)測測2.4.1住宅宅市場價價格預(yù)測測20033年，從從銷售價價格看，低價位位商品住住宅仍唱唱主角，平均售售價30000元元/平方方米以下下的占全全年商品品住宅銷銷售的772.22%，平平均售價價在3000040000元元/平方方米的占占19.2%，而平均均售價在在50000元/平方米米以上的的僅占22.6%。由數(shù)據(jù)可可知，*房地地產(chǎn)市場場仍將以以小戶型型為主要要銷售方方向，總總價在330萬元元左右的的住宅是是市場的的熱銷價價格。2.4.2商鋪鋪市場價價格預(yù)測測由于目

15、前前*的的專業(yè)市市場大部部分以出出租為主主，市場場上可以以進行比比較的同同類項目目很少，而經(jīng)營營品種不不同的專專業(yè)市場場，由于于對經(jīng)營營面積、經(jīng)營環(huán)環(huán)境的要要求以及及經(jīng)營利利潤的不不同，承承受租金金的能力力差別很很大，無無法進行行比較。因此，對本項項目的銷銷售價格格預(yù)測是是建立在在目前*和中中國*批批發(fā)市場場的租金金和為數(shù)數(shù)不多的的幾個同同類市場場的銷售售價格基基礎(chǔ)上確確定的。經(jīng)過調(diào)查查，目前前*和和中國*批發(fā)市市場內(nèi)一一層凈營營業(yè)面積積年租金金大約在在30000-445000元/平平方米，二層凈凈營業(yè)面面積年租租金大約約在20000-25000元/平方米米，三層層凈營業(yè)業(yè)面積年年租金大大約在

16、110000-15500元元/平方方米，庫庫房凈面面積年租租金大約約在2440元/平方米米。如果果市場利利用率達達到600%，考考慮一次次收取110年租租金，讓讓經(jīng)營者者使用115年的的方法回回避投資資風(fēng)險，或如果果市場面面積利用用率達到到60%，考慮慮以100年租金金，作為為計算售售價的依依據(jù)（即即投資者者的投資資回保率率為100%），則可得得到以建建筑面積積計算的的銷售單單價為一一層1880000-2770000元/平平方米，二層1120000-1150000元/平方米米，三層層60000-990000元/平平方米。表1 *市市相關(guān)樓樓盤銷售售價格情情況匯總總表 （20004年年3、44月

17、份） 單單位：元元/平方方米序號樓盤名稱稱房屋類型區(qū)位地段價格備注1*機電城城其中：商商鋪（88M*117M）一至三三層一層攤位位二層攤位位三層攤位位四層攤位位五層倉庫庫六層倉庫庫七層以上上住宅負一層停停車場商住樓和平區(qū)民主路135000150000130000100000410004200033000起均價價格未定定+50元元/層收費經(jīng)營營2*溫州州機電名名品商城城其中：商商鋪（88M*117M）一至三三層 四四層以上上住宅商住樓和平區(qū)文化路12000038000起均價3冠芳園住宅區(qū)和平區(qū)文化路45800起售罄4中潤國國際其中：住住宅 公公寓寫字間綜合樓和平區(qū)三好街3860045800424

18、005文瀾尊邸邸住宅和平區(qū)文化路410002.4.3倉儲儲、停車車場價格格預(yù)測本項目的的地下停停車場計計劃停放放各類車車輛約3300輛輛。其中中2000個停車車位用于于市場經(jīng)經(jīng)營，收收費采用用專人管管理、按按次收費費5-110元/次。如如果市場場停車場場利用率率達到880%，每天周周轉(zhuǎn)5次次，則每每天的收收費約為為4000080000元，一年收收入約11462992萬元元。另外外1000個停車車位用于于住宅業(yè)業(yè)主，按按5000元/月月出租，每年收收入600萬元。兩個停停車場合合計年收收入約為為20003550萬元元。如果果按照目目前*市地下下車庫每每間100155萬元的的售價，收入將將會更為為

19、可觀。綜合上述述因素，*公司司改造項項目預(yù)測測商鋪設(shè)設(shè)計為一一、二層層連體，平均銷銷售價格格為建筑筑面積1120000200000元元/平方方米，一一層攤位位平均銷銷售價格格為建筑筑面積1150000元/平方米米，二層層攤位平平均銷售售價格為為建筑面面積1220000元/平平方米，三層攤攤位平均均銷售價價格為建建筑面積積100000元元/平方方米，四四、五、六層庫庫房平均均銷售價價格為建建筑面積積40000元/平方米米，住宅宅平均銷銷售價格格為建筑筑面積335000元/平平方米，車庫平平均銷售售價格為為10萬萬元/車車位，車車位的臨臨時停車車費為每每次5元元。2.6競競爭力分分析由于*市的核核

20、心城區(qū)區(qū)是和平平區(qū)和沈沈河區(qū)。在這兩兩個區(qū)內(nèi)內(nèi)，城市市交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、市市政配套套、生活活配套形形成早，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)起起步早，土地資資源日趨趨減少。人口密密度大，商業(yè)設(shè)設(shè)施密集集，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目逐漸漸增加，正超著著商業(yè)核核心區(qū)發(fā)發(fā)展。土土地資源源減少，人氣越越來越旺旺，商業(yè)業(yè)物業(yè)越越來越集集中，最最終導(dǎo)致致和平區(qū)區(qū)和沈河河區(qū)寸土土寸金。相對較較高的土土地成本本最終在在產(chǎn)品價價格上得得到體現(xiàn)現(xiàn)。據(jù)220044年*第七屆屆房交會會數(shù)據(jù)了了解到，今年*市住住宅樓盤盤均價為為：沈河河區(qū)37753元元/平方方米；和和平區(qū)335377元/平平方米；大東區(qū)區(qū)30226元/平方米米；皇姑姑區(qū)28805元元/平方

21、方米；鐵鐵西區(qū)227733元/平平方米；東陵區(qū)區(qū)27449元/平方米米；于洪洪區(qū)25548元元/平方方米；渾渾南新區(qū)區(qū)25225元/平方米米；蘇家家屯17705元元/平方方米。本項目坐坐落的和和平區(qū)，是*經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的樞樞紐區(qū)域域，包括括北市商商圈、太太原街商商圈、三三好街商商圈和市市政府商商務(wù)區(qū)，是*商務(wù)活活動、商商業(yè)訊息息密集的的中心區(qū)區(qū)域。由由于該區(qū)區(qū)域居住住人口多多，建筑筑密度高高，各種種配套設(shè)設(shè)施完善善，交通通便利，在消費費者心目目中是理理想住宅宅的首選選。另外，在在振興東東北經(jīng)濟濟的國家家宏觀經(jīng)經(jīng)濟政策策的引導(dǎo)導(dǎo)下，*市生生產(chǎn)資料料和生活活資料以以及工業(yè)業(yè)類的專專業(yè)市場場將迅速速崛起

22、，而能夠夠擁有固固定市場場資源的的專業(yè)市市場將得得到成功功的保障障。因為為專業(yè)市市場投資資首先應(yīng)應(yīng)注重專專業(yè)市場場的商業(yè)業(yè)氛圍，先有市市后有場場是市場場成功的的普遍原原則，對對于新興興專業(yè)市市場則要要看是否否具有建建立市場場的商業(yè)業(yè)契機。其次，專業(yè)市市場的輻輻射能力力也很重重要，專專業(yè)市場場規(guī)模大大小和經(jīng)經(jīng)營商品品的類型型沒有關(guān)關(guān)系，往往往和市市場所處處地域的的市場支支撐能力力、傳統(tǒng)統(tǒng)、輻射射能力等等因素密密不可分分。第三三，市場場運營水水平、交交通倉儲儲能力、政府是是否支持持、是否否具有超超前性、是否具具有良好好的廣告告效應(yīng)及及十足的的人氣等等都是專專業(yè)市場場投資時時應(yīng)該注注意的問問題。而而

23、本項目目現(xiàn)有的的市場和和旺盛的的人氣，本身就就決定了了投資本本醒目的的競爭力力是很強強的。3投資資資源分析析與評價價3.1*市社社會經(jīng)濟濟綜合發(fā)發(fā)展實力力評價*市是是遼寧省省的省會會，東北北地區(qū)的的經(jīng)濟、文化、交通和和商貿(mào)中中心，中中國的工工業(yè)重鎮(zhèn)鎮(zhèn)和歷史史文化名名城。*市是是東北地地區(qū)最大大的中心心城市。地處東東北亞經(jīng)經(jīng)濟圈和和環(huán)渤海海經(jīng)濟圈圈的中心心，具有有重要的的戰(zhàn)略地地位。以以*市市為中心心、半徑徑1500公里的的范圍內(nèi)內(nèi)，集中中了以基基礎(chǔ)工業(yè)業(yè)和加工工工業(yè)為為主的88大城市市，構(gòu)成成了資源源豐富、結(jié)構(gòu)互互補性強強、技術(shù)術(shù)關(guān)聯(lián)度度高的遼遼寧中部部城市群群。*市擁擁有東北北地區(qū)最最大的民

24、民用航空空港、全全國最大大的鐵路路編組站站和全國國最高等等級的“一環(huán)五五射”高速公公路網(wǎng)。為加快東東北乃至至全國的的發(fā)展，中央提提出了“振興東東北老工工業(yè)基地地”的戰(zhàn)略略部署，這是在在我國沿沿海地區(qū)區(qū)經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的基基礎(chǔ)上，實行東東西互動動的重大大舉措。振興東北北老工業(yè)業(yè)基地的的政策將將使東北北成為繼繼珠江三三角洲、長江三三角洲、京津唐唐三大經(jīng)經(jīng)濟區(qū)之之后“中國經(jīng)經(jīng)濟增長長第四極極”。作為為中國經(jīng)經(jīng)濟增長長第四極極核心城城市的*，正正在著手手實施“大*”戰(zhàn)略，與鞍山山、撫順順、本溪溪、遼陽陽、鐵嶺嶺等遼寧寧中部城城市共同同打造“*經(jīng)經(jīng)濟區(qū)”。大中中城市集集聚，類類型齊全全，聯(lián)系系緊密，是建立立*

25、經(jīng)經(jīng)濟區(qū)的的內(nèi)在優(yōu)優(yōu)勢；區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢明顯，交通便便利，基基礎(chǔ)設(shè)施施完備，是構(gòu)建建*經(jīng)經(jīng)濟區(qū)的的基礎(chǔ)優(yōu)優(yōu)勢；科科技發(fā)達達，人才才眾多，是*經(jīng)濟區(qū)區(qū)的長久久優(yōu)勢；產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)達，結(jié)結(jié)構(gòu)齊全全，工業(yè)業(yè)實力雄雄厚，更更是*經(jīng)濟區(qū)區(qū)得以持持續(xù)發(fā)展展的獨特特優(yōu)勢。未來的*將成成為東北北地區(qū)的的消費中中心、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中心心、商貿(mào)貿(mào)中心、交通中中心、物物流中心心、配送送中心、服務(wù)中中心、人人居中心心和旅游游中心。*當(dāng)選選為20004CCCTVV最具經(jīng)經(jīng)濟活力力城市，組委會會對*榮獲“中國最最具經(jīng)濟濟活力城城市”稱稱號的評評價是：70年年現(xiàn)代工工業(yè)文明明的洗禮禮，成就就了共和和國裝備備部的美美譽，雖雖然幾千千根煙囪囪的

26、轟然然倒塌，讓共和和國的工工業(yè)長子子經(jīng)歷陣陣痛，雖雖然幾十十萬產(chǎn)業(yè)業(yè)工人的的艱難轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，讓讓國企的的發(fā)源地地感受到到改革的的道遠和和任重，但是，這一座座從來就就不缺少少實力的的城市，正在以以激情回回應(yīng)振興興，裝備備中國！3.2項項目本身身相關(guān)資資源的可可利用量量、資源源品質(zhì)及及賦存條條件目前*股股份公司司的主要要業(yè)務(wù)為為提供經(jīng)經(jīng)營場地地，由業(yè)業(yè)戶經(jīng)營營*和和*機機電產(chǎn)品品，收取取服務(wù)費費用。*股份公公司完成成改制后后,將采采取有力力措施進進一步繁繁榮*市場和和*機機電產(chǎn)品品市場，并進一一步開展展科研開開發(fā)、物物流服務(wù)務(wù)和國際際貿(mào)易等等業(yè)務(wù)。有關(guān)資料料表明，目前我我國大中中城市年年人均*消費費水

27、平已已達1000元左左右，*市目目前人口口已達7720萬萬人，按按平均水水平計算算，本地地人口對對*的的年消費費需求可可達7億億元以上上。由于于*是是東北地地區(qū)的政政治、文文化中心心，有大大量的國國家機關(guān)關(guān)、科研研機構(gòu)和和大專院院校匯聚聚*，考慮到到這些因因素，預(yù)預(yù)計*本地的的*市市場容量量每年將將達到110億元元以上。遼寧中中部是我我國大中中城市集集中的地地區(qū)之一一，在*周圍圍聚集著著鞍山、撫順、本溪、遼陽、鐵嶺、盤錦和和營口等等城市，由于*中心心城市的的輻射作作用，這這些周邊邊城市的的*有有很大比比例是由由*批批發(fā)轉(zhuǎn)運運過去的的。從區(qū)區(qū)位、規(guī)規(guī)模等方方面看，在*都占有有較大優(yōu)優(yōu)勢，以以*本

28、本地消費費為依托托，發(fā)展展面向東東北及內(nèi)內(nèi)蒙東部部地區(qū)的的*批批發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)是有前前景的。從目前前的經(jīng)營營情況看看，的場地地已經(jīng)全全部得到到利用，而且保保持較大大的客流流量，說說明尚有有發(fā)展?jié)摑摿Α?作為為以機械械工業(yè)為為主的、工業(yè)門門類齊全全的老工工業(yè)基地地，既是是機械裝裝備的“制造部部”，也是是*機機電產(chǎn)品品的集散散地。*的工工業(yè)企業(yè)業(yè)以生產(chǎn)產(chǎn)軍工、重型裝裝備、汽汽車、化化工、建建材等產(chǎn)產(chǎn)品為主主，*機電產(chǎn)產(chǎn)品是這這些企業(yè)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營中的的常用耗耗材，本本地需求求量較大大。從周周邊城市市看，鞍鞍山為鋼鋼鐵工業(yè)業(yè)基地，撫順為為煤炭工工業(yè)基地地，本溪溪以煤炭炭和鋼鐵鐵工業(yè)為為主，盤盤錦市以以石油石

29、石化工業(yè)業(yè)為主，遼陽以以石化工工業(yè)為主主，營口口則是年年吞吐量量在60000萬萬噸以上上的港口口城市（據(jù)有關(guān)關(guān)資料近近期年吞吞吐量可可達1億億噸以上上），這這些城市市均在*機電電產(chǎn)品的的運輸半半徑之內(nèi)內(nèi)，營口口港更為為產(chǎn)品外外銷提供供了便利利條件。國家提提出振興興東北老老工業(yè)基基地的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)以后，遼寧乃乃至東北北地區(qū)各各工業(yè)城城市的發(fā)發(fā)展速度度明顯加加快，對對*機機電產(chǎn)品品的需求求必將更更為旺盛盛。因此此，發(fā)展展，為為遼寧乃乃至東北北工業(yè)生生產(chǎn)提供供配套服服務(wù)，并并積極創(chuàng)創(chuàng)造條件件促進產(chǎn)產(chǎn)品出口口是很有有前途的的。和的的繁榮將將帶來巨巨大的物物流業(yè)務(wù)務(wù)需求，以市場場為依托托發(fā)展物物流服務(wù)務(wù)

30、業(yè)，既既有利于于拓展公公司業(yè)務(wù)務(wù)，也可可為市場場業(yè)戶提提供更加加完善和和全面的的服務(wù)，從而進進一步優(yōu)優(yōu)化市場場經(jīng)營環(huán)環(huán)境。由由于的的產(chǎn)品已已經(jīng)進入入朝鮮和和俄羅斯斯遠東地地區(qū)市場場，利用用*股份份公司的的進出口口經(jīng)營優(yōu)優(yōu)勢,直直接開展展國際貿(mào)貿(mào)易，對對于鞏固固現(xiàn)有市市場進一一步開拓拓日本和和韓國市市場是具具有積極極意義的的。通過以上上的市場場分析預(yù)預(yù)測，*股份公公司認為為在完成成改造后后，進一一步發(fā)展展*市市場和*機電電產(chǎn)品市市場，并并在此基基礎(chǔ)上開開展物流流和國際際貿(mào)易，從而將將重組后后的企業(yè)業(yè)由以*和*機電電產(chǎn)品批批發(fā)零售售為主改改造為一一個集商商貿(mào)、物物流、為為一體的的綜合性性企業(yè)是是很

31、有市市場前景景的。3.3項項目本身身與*市區(qū)域域環(huán)境適適宜性評評價從宏觀形形勢上看看，黨中中央、國國務(wù)院做做出了振振興東北北老工業(yè)業(yè)基地的的戰(zhàn)略部部署，東東北地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟濟發(fā)展速速度將會會進一步步加快。 從城市經(jīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)上看，*市市是聞名名全國的的老工業(yè)業(yè)基地，尤其是是機電裝裝備工業(yè)業(yè)在全國國占有重重要地位位，素有有“國民經(jīng)經(jīng)濟裝備備部”的美譽譽。*的機電電裝備工工業(yè)以大大型設(shè)備備為主，與*的產(chǎn)產(chǎn)品有很很強的互互補性。從社會發(fā)發(fā)展的規(guī)規(guī)律性上上看，以以*市市為核心心的遼寧寧中部城城市群是是我國繼繼珠江三三角洲經(jīng)經(jīng)濟圈、長江三三角洲經(jīng)經(jīng)濟圈、京津唐唐三大都都市圈之之后，城城市最密密集、經(jīng)經(jīng)濟規(guī)

32、模模最大的的地區(qū)。由于*特殊殊的地理理位置，其經(jīng)濟濟輻射范范圍大，市場廣廣闊，拉拉動能力力強勁，從消費費群體的的總量看看，除中中部城市市群的220000萬人口口和全省省的40000萬萬人口外外，還可可以包括括整個東東北地區(qū)區(qū)的1.1億人人口。“振興東東北，*先行行”是符合合*在在振興東東北的大大戰(zhàn)略當(dāng)當(dāng)中所處處的戰(zhàn)略略地位。*市市作為東東北三省省的重要要中心城城市，它它的發(fā)展展一方面面帶動其其他城市市的經(jīng)濟濟發(fā)展，另一方方面，其其他城市市經(jīng)濟的的發(fā)展，反過來來又帶動動*市市消費市市場的繁繁榮。更更為重要要的是，社會經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展，社社會保障障體系的的完善，老百姓姓衣食無無憂，對對將來收收入的預(yù)

33、預(yù)期增強強，就會會從消費費品投資資轉(zhuǎn)向固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資，通過購購買住房房改善生生活質(zhì)量量，通過過購買商商業(yè)經(jīng)營營用房進進一步提提高生活活質(zhì)量和和改變家家庭收入入結(jié)構(gòu)，增強家家庭抵抗抗風(fēng)險的的能力。因此，在在*市市剛剛進進入高速速發(fā)展期期這樣一一個時機機，投資資*是是合適的的。4.建設(shè)設(shè)規(guī)模與與設(shè)計方方案4.1建建設(shè)規(guī)模模與產(chǎn)品品方案構(gòu)構(gòu)成項目占地地面積1193227平方方米，地地上原有有建筑面面積5227533平方米米，其中中保留建建筑面積積約4萬萬平方米米，拆除除面積約約127753平平方米。重新規(guī)劃劃后，項項目分為為兩個專專業(yè)市場場、六種種業(yè)態(tài)。即和兩兩個大的的市場分分類；在在大的市市場分

34、類類下，劃劃分為獨獨立商鋪鋪、市場場內(nèi)檔口口、寫字字間、倉倉儲、停停車場、住宅六六種不同同的業(yè)態(tài)態(tài)。改造完成成后，市市場共劃劃分為六六個區(qū)域域，即A區(qū)：是是拆除重重新建筑筑，一層層和二層層為連體體商鋪，三、四四層為倉倉儲用房房，五層層至二十十四層為為住宅；B區(qū)：是是裝修改改造建筑筑，一層層為獨立立商鋪（部分與與二層連連體）和和市場內(nèi)內(nèi)檔口，二層和和三層為為市場內(nèi)內(nèi)檔口（部分是是與一層層連體的的商鋪），四、五、六六層為倉倉儲用房房；C區(qū)：是是裝修、改造、擴建建建筑，一一層為寫寫字樓大大堂、獨獨立商鋪鋪（部分分與二層層連體）和市場場內(nèi)檔口口，二層層和三層層為市場場內(nèi)檔口口（部分分是與一一層連體體的

35、商鋪鋪），三三、四、層為倉倉儲用房房，五層層至二十十四層為為寫字樓樓；D區(qū)：是是裝修改改造建筑筑，一層層為獨立立商鋪（部分與與二層連連體）和和市場內(nèi)內(nèi)檔口，二層和和三層為為市場內(nèi)內(nèi)檔口（部分是是與一層層連體的的商鋪），四、五、六六、七層層為倉儲儲用房；E區(qū)：是是拆除重重新建筑筑，一層層為獨立立商鋪（部分與與二層連連體）和和市場內(nèi)內(nèi)檔口，二層和和三層為為市場內(nèi)內(nèi)檔口（部分是是與一層層連體的的商鋪），四、五、六六層為倉倉儲用房房；地下室：是新建建建筑，位于整整個項目目的負一一層，功功能定位位是停車車場。 AA1 AA1-11 A11-2 AA2 B CC AA2-11 E DD建 筑筑 面面 積積

36、 統(tǒng)統(tǒng) 計計 表表層*市場場*市場場總計CD合計A1A2BCE合計一層21211.744 21211.744 19966.088 30600.177 28500.911 15366.355 30088.477 124551.999 145773.773 二層15544.633 21211.744 36766.377 19966.088 31377.300 28322.544 30088.477 109774.440 146550.777 三層15544.633 21211.744 36766.377 28322.544 30088.477 58411.011 95177.399 三層19966

37、.088 31377.300 51333.388 51333.388 四層15544.633 21211.744 36766.377 19966.088 31377.300 28322.544 30088.477 109774.440 146550.777 五層16300.477 16300.477 30577.266 30577.266 46877.733 六層16300.477 16300.477 30577.266 30577.266 46877.733 七層16300.477 16300.477 16300.477 五-頂160112.441 120669.554 120669.554

38、 230440.000 631991.449 地下687.43 93466.422 849.66 108883.551 合計 =SUM(ABOVE) 1436606.97表2 項項目主要要經(jīng)濟技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)序號項目名稱稱單位指標(biāo)備注1總占地面面積M21932272總建筑面面積其中：原原有建筑筑面積M2 M221436606.975275533建筑容積積率6.1554建筑密度度67%5建筑總高高度806建筑層數(shù)數(shù)層247地下停車車場車位位個2358計劃總投投資 元400226699619平均每平平方米建建設(shè)投資資 元/ M2227877表3 項項目業(yè)態(tài)態(tài)分類面面積匯總總表 單單位:平平方米市場分區(qū)

39、業(yè)態(tài)性質(zhì)層數(shù)一層二層三層四層五層六層七層圖書市場商鋪17個31個31個121662087720877使用面積積檔口五金市場市場商鋪63個44個12個6102255666912使用面積積檔口239個個271個個271個個198992155521555使用面積積倉儲*市場36766163001630016300建筑面積積*市場513331097743057730577建筑面積積寫字樓C5-222層:8890*18=160012建筑面積積住宅A1-115-222層:6670.53*18=120069.54建筑面積積A1-225-222層:6670.53*18=120069.54建筑面積積公寓A2-1

40、15-222層:112800*188=2330400建筑面積積停車場負一層:108883.51建筑面積積4.2技技術(shù)方案案選擇因為受到到施工場場地和市市場經(jīng)營營環(huán)境的的限制，擬在EE區(qū)和CC區(qū)采用用鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計方方案，加加快施工工進度，同時，整個項項目施工工全部采采用商品品混凝土土，A區(qū)區(qū)住宅施施工場地地設(shè)在建建筑物的的北面和和東面，減少對對市場經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境的影響響。另外，地地下停車車場施工工土方開開挖，采采用打樁樁及水平平混凝土土錨桿、高強度度砂漿噴噴面的方方式，盡盡量減少少對原有有建筑物物的影響響。4.3主主要設(shè)備備方案選選擇由于市場場原有的的鍋爐房房、配電電室在本本次改造造中拆除除，因此

41、此，改造造完成后后，項目目的供暖暖擬定采采用中央央空調(diào)供供暖，考考慮到消消防的需需要，擬擬采用雙雙回路供供電電源源。市場共設(shè)設(shè)自動扶扶梯6處處24部部，載人人電梯118部（其中112部224站，6部66站），貨物電電梯6部部。5.組織織機構(gòu)與與人力資資源配置置5.1組組織機構(gòu)構(gòu)設(shè)置和是是*股份份有限公公司經(jīng)營營的專業(yè)業(yè)市場。*股份份有限公公司原來來是開展展*及及機電產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營營的商業(yè)業(yè)企業(yè)。*收收購*股股份有限限公司股股權(quán)后，已經(jīng)將將其改組組為從事事商業(yè)物物業(yè)管理理的服務(wù)務(wù)性公司司，新公公司停止止了所有有經(jīng)營性性業(yè)務(wù)，全面轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向物業(yè)業(yè)服務(wù)，公司形形成了董董事會下下的總經(jīng)經(jīng)理負責(zé)責(zé)制。公公司設(shè)6

42、6部144處，即即行政事事物部、財務(wù)部部、物業(yè)業(yè)管理部部、市場場招商部部、人力力資源部部和市場場開發(fā)部部，其中中行政事事物部下下設(shè)行政政事物處處和企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)制辦辦公室；財務(wù)部部下設(shè)財財務(wù)處和和會計處處；物業(yè)業(yè)管理部部下設(shè)保保安處、保潔處處、倉儲儲管理處處、停車車場管理理處和維維修管理理處；市市場招商商部下設(shè)設(shè)市場租租賃管理理處、市市場管理理處和市市場銷售售處；人人力資源源部下設(shè)設(shè)人事處處和績效效考核處處。5.2人人力資源源配置公司由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)制前在在冊職工工8944人，削削減到目目前的1120人人，企業(yè)業(yè)負擔(dān)大大大減輕輕，職工工的責(zé)任任感和對對公司的的認同感感逐漸增增強。并并且，公公司800%以上上的

43、員工工都在從從事物業(yè)業(yè)服務(wù)的的第一線線崗位物業(yè)業(yè)管理部部和市場場招商部部，徹底底克服了了人浮于于事的現(xiàn)現(xiàn)象，公公司機關(guān)關(guān)向市場場業(yè)戶服服務(wù)的思思想已經(jīng)經(jīng)普遍被被職工接接受，公公司員工工的精神神面貌和和思想發(fā)發(fā)生了重重大變化化。5.3員員工培訓(xùn)訓(xùn)項目聘請請香港戴戴德梁行行擔(dān)任物物業(yè)管理理顧問，對公司司員工進進行崗位位培訓(xùn)，對項目目重要設(shè)設(shè)備的選選定、市市場經(jīng)營營場所規(guī)規(guī)劃提出出建議，并對公公司物業(yè)業(yè)收費、支出進進行科學(xué)學(xué)測算，確定合合理的物物業(yè)費收收繳辦法法。6項目實實施進度度6.1建建設(shè)工期期項目改造造工程工工期預(yù)計計2年，即從220055年1月月1日至至20006年112月330日。6.2實

44、實施進度度安排表4 項目目實施進進度計劃劃序號工作內(nèi)容容時間安排排E、F區(qū)區(qū)A、F區(qū)區(qū)B、C、D區(qū)1項目建議議書批復(fù)復(fù)04.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.3112編制項目目投資可可行性研研究報告告04.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.3113建筑方案案設(shè)計04.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.31104.112.11-044.122.3114施工圖設(shè)設(shè)計05.11.1-05.2.33105.

45、11.1-05.2.33105.11.1-05.2.3315報建、領(lǐng)領(lǐng)取建設(shè)設(shè)規(guī)劃許許可證05.33.1-05.3.11505.33.1-05.3.11505.33.1-05.3.1156工程開工工05.33.16605.77.106.33.1557完成投資資25%，開始始預(yù)售05.66.105.99.1/06.3.33006.66.18工程主體體封頂05.55.15505.111.330/006.44.3009工程驗收收05.66.15505.110.330/006.110.33006.99.30010正式入住住05.77.105.111.115/006.111.11506.110.1156

46、.3技技術(shù)改造造項目建建設(shè)與市市場經(jīng)營營的銜接接7.投資資估算7.1項項目投資資估算及及財務(wù)可可行性分分析的依依據(jù)a. FILENAME *及中中國*批發(fā)發(fā)市場初初步規(guī)劃劃方案；b.遼寧寧省20004年年預(yù)算定定額；c.*市近期期與本項項目類似似的竣工工決算指指標(biāo)。7.2主主要經(jīng)濟濟技術(shù)指指標(biāo)a.項目目主要經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標(biāo)（見表22） b.項項目業(yè)態(tài)態(tài)分類面面積匯總總表（見見表3）7.3開開發(fā)成本本估算a.單項項工程投投資綜合合估算匯匯總表表5 單單項工程程投資綜綜合估算算匯總表表序號工程項目目建筑面積積(平方米米)單方造價價 (元/平方米米)總造價(元)備注一土建工程程 ￥1633,2996

47、,8802.801A區(qū) 新建1.1土建工程程 676335.44811000.000 ￥74,3999,0228.0001.2水電工程程676335.448120.00 ￥8,1116,2577.6002B區(qū)改造2.1裝飾改造造174663.006500.00 ￥8,7731,5300.0002.2水電工程程174663.006180.00 ￥3,1143,3500.8003C區(qū)改造,接接層3.1裝飾接層層231444.00011000.000 ￥25,4588,4000.0003.2水電工程程231444.000180.00 ￥4,1165,9200.0004D區(qū)改造4.1裝飾改造造1244

48、47.003500.00 ￥6,2223,5155.0004.2水電工程程124447.003180.00 ￥2,2240,4655.4005E區(qū)改造,擴擴建5.1裝飾擴建建120333.888500.00 ￥6,0016,9400.0005.2水電工程程120333.888180.00 ￥2,1166,0988.4006地下室新建6.1土建工程程 108883.55121000.000 ￥21,4111,7668.0006.2水電工程程108883.551120.00 ￥1,2223,5299.600二電梯設(shè)備備 224部60萬元元/部￥14,4000,0000.000三道路工程程 3000

49、米60元/米￥18,0000.000四綠 地50000.000 60.000 ￥3000,0000.000五地下管網(wǎng)網(wǎng)20000.000 150.00 ￥3000,0000.000六中央空調(diào)調(diào)1部1200000000.000 ￥12,0000,0000.000總計￥1900,3114,8802.80b. 項項目投資資成本費費用估算算匯總表6 項目投投資成本本費用估估算匯總總表項 目目總成本費費用（元元）可售部分分費用用（元/）1開發(fā)發(fā)成本（1）土土地成本本112,0000,0000.000779.91 （2）前前期工程程費3,3881,7774.0023.555 （3）建建安工程程費164,8

50、222,8997.44011477.744 （4）設(shè)設(shè)備費26,4400,0000.000183.84 （5）配配套工程程費37,8825,6466.977263.40 （6）景景觀及道道路工程程費618,0000.0004.300 （7）設(shè)設(shè)計費3,6550,8804.1025.442 （8）建建設(shè)項目目收費9,8889,3373.8468.886 （9）監(jiān)監(jiān)理工程程費1,3118,5583.189.188 （10）不可預(yù)預(yù)見費6,5992,9915.9045.991 2開發(fā)發(fā)費用（1）管管理費用用8,2441,1144.8757.339 （2）銷銷售費用用29,5578,9311.6442

51、05.97 （3）財財務(wù)費用用9,0224,4424.0062.884 3成本本費用總總計413,3444,4995.99028788.300 綜上所述述開發(fā)總總成本為為4.113億元元。7.4項項目投資資及資金金籌措計計劃7.4.1本項項目開發(fā)發(fā)投資的的資金來來源有三三個渠道道：一是是企業(yè)自自有資金金，二是是銀行貸貸款，三三是銷售售房屋收收入用于于投資部部分。本本項目開開發(fā)商自自有資金金202216萬萬作為啟啟動資金金，另向向銀行貸貸款80000萬萬用于投投資，剩剩余部分分由房屋屋銷售收收入補充充，總投投資為4413334.44萬元。 項項目投資資資金籌籌措計劃劃表7 投資資計劃與與資金籌籌

52、措表序號項 目目金 額額建設(shè)經(jīng)營營期第一年第二年1總投資￥4133,3444,4495.90￥2888,6115,2231.07￥1244,7229,2264.831.1.1土地成本本￥1122,0000,0000.00￥1122,0000,0000.001.1.2前期工程程費￥3,3381,7744.000￥3,3381,7744.0001.1.3建安工程程費￥1644,8222,8897.40￥1033,8775,6675.34￥60,9477,2222.0061.1.4配套工程程費￥26,4000,0000.000￥26,4000,0000.0001.1.5景觀及道道路工程程費￥37,8

53、255,6446.997￥37,8255,6446.9971.1.6配套公建建費￥6188,0000.000￥6188,0000.0001.1.7設(shè)計費￥3,6650,8044.100￥3,2285,7233.699￥3655,0880.4411.1.8建設(shè)項目目收費￥9,8889,3733.844￥9,8889,3733.8441.1.9監(jiān)理工程程費￥1,3318,5833.188￥8311,0005.440￥4877,5777.7781.1.10不可預(yù)見見費￥6,5592,9155.900￥4,1155,0277.011￥2,4437,8888.8881.2.1管理費用用￥8,2241,1

54、444.877￥4,2285,3955.333￥3,9955,7499.5441.2.2銷售費用用￥29,5788,9331.664￥15,3811,0444.445￥14,1977,8887.1191.2.3財務(wù)費用用￥9,0024,4244.000￥4,5512,2122.000￥4,5512,2122.0002資金籌措措￥2833,0224,0050.33￥2833,0224,0050.332.1自有資金金￥2022,1660,0035.95￥2022,1660,0035.952.2貸 款￥80,8644,0114.338￥80,8644,0114.3383銷售回款款￥5911,5778

55、,6632.80￥15,8577,9883.554￥5755,7220,6649.267.4.2貸款款本息償償還計劃劃本項目銀銀行借款款采用分分期付息息、到期期一次性性還本的的償還方方式，即即從建設(shè)設(shè)期開始始計息，第一年年末償還還451122112.000元利利息，第第二年年年末償還還451122112.000元利利息，并并償還貸貸款本金金80886萬元元，詳見見貸款還還本付息息結(jié)算表表。貸款還本本付息結(jié)結(jié)算表序號項目名稱稱合計建設(shè)經(jīng)營營期第一年第二年1借款還本本付息￥89,8888,4338.3382年初借款款累計￥80,8644,0114.338￥80,8644,0114.3383當(dāng)年借款

56、款￥80,8644,0114.338￥80,8644,0114.338￥0.000當(dāng)年應(yīng)計計利息￥9,0024,4244.000￥4,5512,2122.000￥4,5512,2122.000年底還本本付息￥89,8888,4338.338￥4,5512,2122.000￥85,3766,2226.3387.5項項目銷售售測算6.5.1銷售售價格預(yù)預(yù)測：銷售單價價及總銷銷售收入入分析表表（建筑筑面積）序號指標(biāo)名稱稱面積單價合計1總建筑面面積1436606.97 2A區(qū)聯(lián)體體商鋪一層50566.255 160000￥80,9000,0000.000二層51333.388 160000￥82,13

57、44,0880.0003商場面積積一層95177.488 150000￥1422,7662,2200.00二層95177.399 120000￥1144,2008,6680.00三層95177.399 100000￥95,1733,9000.0004倉庫面積積307990.008 40000￥1233,1660,3320.005寫字樓160112.441 42000￥67,2522,1222.0006住宅471779.008 35000￥1655,1226,7780.007停車場218個個1000000￥21,8000,0000.0008總計￥8922,5118,0082.007.5.2銷售售

58、進度分分析銷售進度度分析（%）20055年20066年9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1.0002.0003.0004.0005.0006.0007.0008.00030.00020.00014.0001.0002.0003.0004.0005.0006.0007.0008.00030.00020.00014.0003.0004.0005.0006.0007.0008.00030.00020.00014.0003.0005.0006.0007.0008.00030.00020.00014.0007.0003.0008.00030.00020.0001

59、4.00015.00013.00020.00020.00020.00010.00010.00012.0008.00020.00020.00020.00010.00010.00012.0008.00020.00020.00020.00010.00010.00012.0008.0000.1110.4000.6991.4881.9333.0773.6664.2558.33326.22819.33414.0036.2664.9333.1552.1007.5.3銷售售分析本項目銷銷售以租租、售相相結(jié)合的的方式進進行，銷銷售666%出租租及予留留為344%詳見見下表：銷售總收收入預(yù)測測表(9951885.

60、554平方方米666%)項目預(yù)計銷售比例銷售面積積（）銷售均價價（元/）銷售收入入（元）第一年3%25511.566 ￥6,2215.01￥15,8577,9883.554第二年97%926333.998 ￥6,2215.01￥5755,7220,6649.26合計100%951885.554 ￥5911,5778,6632.807.6財財務(wù)分析析本項目總總成本費費用為44.133億元，以銷售售回款的的方式回回收。銷售稅金金及附加加估算一一覽表序號項 目目建設(shè)經(jīng)營營期合 計計第一年第二年1銷售收入入￥15,8577,9883.554￥5755,7220,6649.26￥5911,5778,66