房地產(chǎn)評(píng)估師考試題庫與答案（D卷）

1、房地產(chǎn)評(píng)估師考試題庫與答案（D卷）（1000 題）新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括（）。政府政策性資金國內(nèi)外企業(yè)入股的資金個(gè)人入股的資金資產(chǎn)變現(xiàn)的資金正確答案：D解析：當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行的貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上 又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益率就大于全投資的內(nèi)部收益率。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V解析：要成為法人需要具備四個(gè)條件，下列說法不正確的是（）。依法成立有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所能獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任正確答案：D解析：單層工業(yè)廠房的屋蓋結(jié)構(gòu)的主要承重構(gòu)件為（）。屋面板屋架天窗架托架正確答案：B解析：進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分

2、析的是（）。債務(wù)融資成本分析資金占用費(fèi)分析資本金與債務(wù)資金的比例分析擔(dān)保費(fèi)分析正確答案：C解析：下列關(guān)于寫字樓租金的表述中正確的是（）。基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金基礎(chǔ)租金低于市場租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平寫字樓市場比較理想的狀況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差 異正確答案：D解析：在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（）（過時(shí)，刪除）折舊和攤銷投資回收投資回報(bào)未分配利潤權(quán)益融資正確答案：ACD解析：下列不應(yīng)免繳房產(chǎn)稅的是（）。職工自由住房企業(yè)創(chuàng)辦的學(xué)校用于教學(xué)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未確定以及有糾紛的房產(chǎn)I）.

3、經(jīng)有關(guān)部門鑒定的危險(xiǎn)房屋正確答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得釆?。ǎ┑姆绞戒N售商品房。分期付款收取預(yù)售款收取定金返本銷售正確答案：D解析：商品房銷售中禁止的行為之一為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變 相返本銷售的方式銷售商品房。（）是集合同類危險(xiǎn)聚資建立基金，對(duì)各類特定危險(xiǎn)的后果提供經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)?一種財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制。保證擔(dān)保保險(xiǎn)賠償正確答案：C解析：當(dāng)寫字樓物業(yè)出租，所有運(yùn)營管理費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)時(shí)，則該出租方式 是（）。全租金方式毛租金方式凈租金方式基本租金方式正確答案：C解析：在房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商所投入的資金大部分以固定資產(chǎn)形式存在于房地產(chǎn) 商品中。所以對(duì)開發(fā)商來說，不論其開發(fā)模式如何

4、，其投入開發(fā)的資金大部 分均不屬于流動(dòng)資金的性質(zhì)。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）o抵押貸款利息公共設(shè)施維修費(fèi)房產(chǎn)稅物業(yè)保險(xiǎn)稅正確答案：A解析：同一般測繪比較，房地產(chǎn)測繪精度要求較高。商品房竣工后，商品房面積必 須據(jù)實(shí)測算，不能直接從圖上量?。ǎ┐祟}為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：J解析：所有權(quán)屬于（）。從物權(quán)動(dòng)產(chǎn)物權(quán)他物權(quán)主物權(quán)正確答案：D解析：職工對(duì)住房公積金的使用具體表現(xiàn)在申請個(gè)人住房貸款。存繳職工在購買、 建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向管理中心中請個(gè)人住房公積金貸款。 個(gè)人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容和主要形式。（）此題為判斷題（

5、對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V解析：房地產(chǎn)置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（）等。企業(yè)實(shí)力提升租金收入對(duì)社會(huì)貢獻(xiàn)增加物業(yè)增值物業(yè)權(quán)益份額增加正確答案：BDE解析：下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營中現(xiàn)金流的表達(dá)方式，正確的是（）稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅稅后現(xiàn)金流二稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅正確答案：D解析：房地產(chǎn)估價(jià)從某種意義上講是（）房地產(chǎn)的價(jià)值。發(fā)明發(fā)現(xiàn)創(chuàng)造隱定正確答案：B解析：損壞不堪使用的房屋和危險(xiǎn)房屋，可免征房產(chǎn)稅。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于（） 導(dǎo)向定

6、價(jià)法。成本購買者競爭市場正確答案：B解析：根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范的規(guī)定，下列項(xiàng)目中計(jì)算一半建筑面積的是（）。無頂蓋的室外樓梯無柱的雨篷無頂蓋的陽臺(tái)房屋之間無上蓋的架空通廊正確答案：A解析：地形圖是按一定比例描繪出的地物和地貌的正投影圖。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：J 解析：在房地產(chǎn)投資分析中，若不能確定各風(fēng)險(xiǎn)因素未來發(fā)生的概率，則盈虧平衡 分析就無法進(jìn)行。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：對(duì)某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是（）潛在市場服務(wù)市場有效市場合格的有效市場潛在市場有效市場服務(wù)市場合格的有效市場潛在市場有效市場合格的有效市場服務(wù)市場服務(wù)市場潛在市

7、場有效市場合格的有效市場正確答案：C 解析:我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在994年組建的一個(gè)全國性的自律組織是（）。A.中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)中國土地學(xué)會(huì)正確答案：C解析：保險(xiǎn)合同的客體為（）。保險(xiǎn)人保險(xiǎn)利益保險(xiǎn)金額被保險(xiǎn)人正確答案：B解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本報(bào)表包括（）?？偼顿Y估算表現(xiàn)金流量表資金來源與運(yùn)用表損益表資產(chǎn)負(fù)債表正確答案：BCDE解析：注冊建筑師實(shí)行全國統(tǒng)一考試制度和注冊管理辦法。其中二級(jí)注冊建筑師由 省、自治區(qū)、直轄市注冊建筑師管理委員會(huì)負(fù)責(zé)注冊和管理，并報(bào)建設(shè)部備 案o （）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：x解析：房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了（

8、 ）o難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給房地產(chǎn)市場不能實(shí)現(xiàn)完全競爭房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個(gè)別因素的影響房地產(chǎn)價(jià)值量大正確答案：ABCD解析：在非線性盈虧平衡分析中，有可能出現(xiàn)多個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V解析：一般來說，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。（） 此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V解析：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀 發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中釆用的是（）模式。選擇專業(yè)化產(chǎn)品專業(yè)化大量定制單一市場集中化正確答案：D解析：下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確

9、的有（）。A.房屋所有權(quán)人與該房屋占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，必須同屬一個(gè)法人或自然人房屋權(quán)屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計(jì)、利用，通常稱為房屋權(quán)屬 檔案工作的六個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)而積測算為提高精度，邊長取至0.001,但面積確定最后取至小數(shù)點(diǎn)后 兩位,即0. 01m2I）.臨街底層經(jīng)營性房屋的土地使用權(quán)，包括門前人行道的部分分?jǐn)偯娣e的土地權(quán)E.房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記正確答案：ABE解析：不同資質(zhì)等級(jí)的同一專業(yè)單位實(shí)行聯(lián)合共同承包建筑工程的，應(yīng)當(dāng)按照資質(zhì)等級(jí)低的單位的業(yè)務(wù)許可范圍承攬工程。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V解析：以岀讓方式取得城市熟地

10、的土地使用權(quán)時(shí)，土地使用權(quán)出讓的地價(jià)款包括（）建筑安裝工程費(fèi)土地使用權(quán)出讓金拆遷補(bǔ)償費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)正確答案：BCE解析：以下可以提取現(xiàn)金的銀行存款賬戶是（）。一般存款賬戶基本存款賬戶臨時(shí)存款賬戶專用存款賬戶特別存款賬戶正確答案：BC解析：一般存款賬戶，存款人可根據(jù)需要自主選擇銀行，通過一般存款賬戶辦理 轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金繳存，但不得辦理現(xiàn)金支??；專用存款賬戶主要用于辦理各項(xiàng)專 用資金的收付，支取現(xiàn)金應(yīng)按照人民幣銀行結(jié)算賬戶管理辦法的具體規(guī)定辦 理。通常計(jì)算平均發(fā)展速度采用（）。算術(shù)平均法調(diào)和平均法幾何平均法以上三者都不對(duì)正確答案：C解析：假如房地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資收益率大于銀行

11、貸款利率，則房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)益 投資比例越高，其資本金的收益率也越高。（過時(shí)）（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：根據(jù)信托合同，信托機(jī)構(gòu)依據(jù)其管理經(jīng)營的實(shí)際業(yè)績確定（）o受托財(cái)產(chǎn)總值信托范圍信托收益信托信用等級(jí)正確答案：C解析：違章建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡易、臨時(shí)性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè) 施，臨時(shí)建筑都應(yīng)當(dāng)有規(guī)定的使用期限。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：下列行業(yè)中，（）中的企業(yè)盈利水平與企業(yè)規(guī)模、市場份額均有關(guān)。（過時(shí)）批量行業(yè)僵滯行業(yè)分塊行業(yè)I）.專業(yè)化行業(yè)正確答案：A解析：債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（）。項(xiàng)目投資形成的可分配利潤協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息

12、協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用租售收益股息正確答案：BC解析：房地產(chǎn)投資開發(fā)是指在依法取得國有（）的土地上投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋 建設(shè)的行為。土地使用權(quán)土地開發(fā)權(quán)土地所有權(quán)土地駐扎年限正確答案：A解析：個(gè)人住房抵押貸款屬于購房者的消費(fèi)信貸，通常與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，因 此無論是期房還是現(xiàn)房，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)只來自于 申請貸款的購房者。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：變異指標(biāo)主要是指自由差。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的房屋，辦理房屋權(quán)屬登記時(shí)，房屋面積仍按建筑面積登記。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V解析：建設(shè)該經(jīng)濟(jì)適用住房小

13、區(qū)應(yīng)當(dāng)符合（）要求。土地利用總體規(guī)劃年度建設(shè)用地計(jì)劃年度土地使用權(quán)出讓計(jì)劃城市詳細(xì)規(guī)劃正確答案：ABD解析：已知年利率為14%,則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（）。12. 55%12. 68%14. 75%15. 01%正確答案：C解析：物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成一般包括（）0管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按 規(guī)定提取的福利等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域清浩衛(wèi)生費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；物業(yè)管理企業(yè)的酬金；物業(yè)管理企業(yè)固定 資產(chǎn)折舊費(fèi)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。正確答案：D解析：物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，

14、一般考慮的主要因素有（）。可出租或可使用面積出租方的商業(yè)信譽(yù)基礎(chǔ)租金與市場租金出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績正確答案：ACD解析：工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮（）o臨街狀況動(dòng)力是否易于取得廢料處理是否方便接近大自然產(chǎn)品原料的獲取方便程度正確答案：BCE解析：雖然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設(shè)貸款，但該在建工程 在竣工驗(yàn)收前仍可以被銷售。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V解析：下列不屬于宏觀經(jīng)濟(jì)政策目標(biāo)的是（）o充分就業(yè)經(jīng)濟(jì)增長利率穩(wěn)定國際收支平衡正確答案：C解析：下列說法不正確的是（）。委托代理是基于被代理人的委托而發(fā)生的代理關(guān)系，通常以完成特定事項(xiàng)

15、為 代理內(nèi)容法定代理是根據(jù)法律的直接規(guī)定而發(fā)生的代理關(guān)系，法定代理人的權(quán)限來自 法律的規(guī)定指定代理是根據(jù)人民法院或有關(guān)單位的指定而發(fā)生的代理指定代理的實(shí)質(zhì)是一種實(shí)現(xiàn)委托代理的方式正確答案：D解析：指定代理的實(shí)質(zhì)是一種實(shí)現(xiàn)法定代理的方式，而非委托代理。下列關(guān)于商品房銷售的表述中，正確的是（）o商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3%按何種面積計(jì)價(jià)，就按何種面積登記發(fā)證按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿?建筑面積商品房買賣合同對(duì)面積誤差無約定的，應(yīng)據(jù)實(shí)計(jì)算房價(jià)款正確答案：C解析：（）是指在可以預(yù)見的將來，企業(yè)將會(huì)按當(dāng)前的規(guī)模和狀態(tài)繼續(xù)經(jīng)營下去， 不會(huì)停業(yè)，也不會(huì)大

16、規(guī)模削減業(yè)務(wù)。會(huì)計(jì)主體持續(xù)經(jīng)營會(huì)計(jì)分期貨幣計(jì)量正確答案：B解析：影響房地產(chǎn)市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素有（）。自然特征細(xì)分市場人口密度的大小I）.該區(qū)域發(fā)展的類型和范圍競爭性項(xiàng)目的區(qū)域正確答案：ACDE解析：判定一宗房地產(chǎn)是否為收益性房地產(chǎn)，關(guān)鍵是看該房地產(chǎn)（）o目前是否有經(jīng)濟(jì)收入過去是否帶來了經(jīng)濟(jì)收益是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力目前的收入是否大于運(yùn)營費(fèi)用正確答案：C解析：保險(xiǎn)的近因原則中所說的近因是指對(duì)保險(xiǎn)標(biāo)的損失起決定作用的因素，是直 接或間接導(dǎo)致保險(xiǎn)標(biāo)的損失的原因（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：商品住宅房銷售，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時(shí)，銷售單位將代收的維修基金 移交給當(dāng)?shù)胤康?/p>

17、產(chǎn)行政主管部門代管。公有住房售后維修基金管理的具體辦 法，由市、縣財(cái)政部門制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后實(shí)施。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：（）是指個(gè)人之間相互以貨幣或?qū)嵨锾峁┑男庞?。消費(fèi)信用個(gè)人信用民間信用相互信用正確答案：C解析：租期越K,租金水平可能越低，因此業(yè)主應(yīng)盡量避免簽長期租約。（答案不確定，有問題）（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：在有較多土地供應(yīng)者的情況下，地價(jià)水平主要取決于房地產(chǎn)價(jià)格水平。（） 此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V 解析:購置某物業(yè)用于岀租經(jīng)營，購買價(jià)格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生

18、在年初，目標(biāo)收益率為 10%,則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（）。小于5年在56年之間在67年之間在78年之間 正確答案：D解析：在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地,除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。（） 此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V解析：下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是（）。成本利潤率是年成本利潤率成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率 正確答案：A解析：（）是指廠商把各種生產(chǎn)要素作為投入品進(jìn)行組合并轉(zhuǎn)化成產(chǎn)品

19、的過程。供給生產(chǎn)投入產(chǎn)出正確答案：B解析：最低收入家庭住房保障原則上以（）為輔。實(shí)物配租租金核減發(fā)放租賃補(bǔ)貼實(shí)物配租和租金核減正確答案：D解析：某物業(yè)的購買價(jià)格為60萬元，其中20萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在 正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為10萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為5萬元，年還本付息 額為2萬元，所得稅率為33%,則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。7. 5%8. 3%12. 5%16. 7%正確答案：A解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，注冊資金應(yīng)在100萬元以上。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V解析：對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于（）。 TOC o 1-5

20、 h z 1. 21. 51. 82. 0正確答案：A解析：一般來說，國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長會(huì)形成較多供給，引起房地產(chǎn)價(jià)格下降）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于（）。市場價(jià)值清算價(jià)值快速變現(xiàn)價(jià)值投資價(jià)值正確答案：B解析：建制鎮(zhèn)總體規(guī)劃的期限為（）年。 TOC o 1-5 h z 35101020正確答案：D解析：若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的表面收益率為18%,年租金增長率為8%,通貨膨脹率為6%,則該項(xiàng)房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為（）。9. 26%10%11. 32%12%正確答案：C解析：某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6%、期限為10年、按年等額

21、償還的一筆總 額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為（）萬元。 TOC o 1-5 h z 6. 007. 057. 5913. 59正確答案：C解析：房屋拆遷管理部門受理房屋拆遷裁決申請后，應(yīng)當(dāng)按照下列哪些程序進(jìn)行（）o向被申請人送達(dá)房屋拆遷裁決申請書副本及答辯通知書，并告知被申請人的 權(quán)利審核相關(guān)資料、程序的合法性組織當(dāng)事人調(diào)節(jié)核實(shí)補(bǔ)償安裝標(biāo)準(zhǔn)出具裁決終結(jié)書正確答案：ABCD解析：在金融市場上，利率的高低主要由社會(huì)平均利潤率和資金供求關(guān)系決定。（） 此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V解析：某房地產(chǎn)投資項(xiàng)口的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為 2000萬元，經(jīng)營期

22、內(nèi)的年平均利潤總額為600萬元，年平均稅后利潤為480 萬元，則該投資項(xiàng)目的資本金利潤率為（）。12%20%24%30%正確答案：D解析：盈虧平衡分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降30%、成本上升60%時(shí)，開發(fā)利潤 （稅前）為0;乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20%、成本上升50%時(shí)，開發(fā)利潤（稅前） 為0。因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面，（）。甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目甲項(xiàng)目與乙項(xiàng)目一樣強(qiáng)不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)正確答案：A 解析：TN關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是（）。原始價(jià)值髙于賬面價(jià)值投資價(jià)值高于市場價(jià)值謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場價(jià)值快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場價(jià)值正確答案：B 解析：相關(guān)性原則所

23、說的相關(guān).是指與政策相關(guān)。（） 此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括（）。A. 土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)c拙上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用正確答案：ABCE解析：抵押人對(duì)抵押物價(jià)值減少無過錯(cuò)的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的 賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保o （）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V 解析：對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向（）申請確認(rèn)。土地管理局房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)城市規(guī)劃行政主管部門房產(chǎn)測繪單位正確答案：C解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目的臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變

24、化而使房地產(chǎn) 項(xiàng)目達(dá)到（）的極限值。利潤為零允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)最大費(fèi)用最大利潤正確答案：B解析：El下列素申，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定性因素的是（）。容積率空置率利息備付率正確答案：CDE正確答案：CDE正確答案：CD.成本利潤率正確答案：B解析：業(yè)主大會(huì)履行的職責(zé)有（）o制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施決定專項(xiàng)維修資金的使用、統(tǒng)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施選聘、解聘物業(yè)企業(yè)正確答案：ABDE解析：稅收加成與稅收附加不同，附加只對(duì)特定納稅人加征，加成對(duì)所有納稅人加 征。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：房地產(chǎn)中介

25、服務(wù)機(jī)構(gòu)可以（）為李、文叭陳代辦房屋抵押貸款為李、劉、陳代辦組合抵押貸款為陳代辦住房公積金貸款為李、劉代辦住房公積金貸款正確答案：AC解析：下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是（）o投資利潤率投資回報(bào)率貸款利率成本利潤率解析：該房地產(chǎn)開發(fā)公司的性質(zhì)可以分（）。股份有限公司有限責(zé)任公司無限公司兩合公司正確答案：A解析：對(duì)拆除公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償通常釆用（）評(píng)估來確定。預(yù)算法成本法定額法拍賣法正確答案：B解析：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的費(fèi)用構(gòu)成中屬于（）。土地費(fèi)用前期工程費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)管理費(fèi)用正確答案：C解析：可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）A潛在毛租金收

26、入有效毛收入凈運(yùn)營收益稅前現(xiàn)金流量稅后現(xiàn)金流量解析：拆遷房屋實(shí)行行政許可，即房屋拆遷管理部門根據(jù)拆遷申請的內(nèi)容，通過頒 發(fā)強(qiáng)制證書的形式，依法賦予其進(jìn)行拆遷房屋的權(quán)利o （）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：工程圖紙一般都采用相對(duì)標(biāo)高，即把室內(nèi)首層地面的絕對(duì)標(biāo)高定為相對(duì)標(biāo)高 的零點(diǎn)，以“ 0.000”表示。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V解析：某房地產(chǎn)投資者以300萬元購入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營，資木金為100萬元, 其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為10%、期限為10年、按年等額還款的抵押 貸款。如該店鋪第一年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還 本收益（不考慮所得稅影響

27、）后的權(quán)益投資回報(bào)率為（）。10%11. 27%14. 18%22. 55%正確答案：D解析：下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（）0土地購置貸款土地儲(chǔ)備貸款土地開發(fā)貸款建設(shè)貸款正確答案：B解析：下列有關(guān)融資租賃的敘述有誤的一項(xiàng)是（）。杠桿租賃的租金通常比其他租賃形式要高在轉(zhuǎn)租賃業(yè)務(wù)中，租賃機(jī)構(gòu)同時(shí)兼有承租人和出租人雙重身份融資租賃的特征是所有權(quán)與使用權(quán)分離轉(zhuǎn)租賃時(shí)，設(shè)備的所有者與使用者之間沒有直接的經(jīng)濟(jì)或法律關(guān)系正確答案：A解析：理解需求彈性和需求彈性系數(shù)的要點(diǎn)錯(cuò)誤的是（）。需求彈性是指價(jià)格變動(dòng)引起的需求量變動(dòng)的程度，即需求量變動(dòng)對(duì)價(jià)格變動(dòng) 的反應(yīng)程度需求彈性系數(shù)是需求量變動(dòng)比率與價(jià)格變動(dòng)

28、比率的比值，這樣可以排除計(jì)量 單位的影響需求彈性系數(shù)都為負(fù)值，所以取其絕對(duì)值來表示變動(dòng)程度的大小同一條需求曲線上不同點(diǎn)的需求彈性系數(shù)大小并不一定相同正確答案：C解析：假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營 期為（）。開發(fā)期+經(jīng)營期開發(fā)期+運(yùn)營期開發(fā)期+經(jīng)營期-前期-建造期開發(fā)期+運(yùn)營期-前期-建造期前期+建造期+經(jīng)營期正確答案：ABE解析：開發(fā)公司一期工程2001年9月1日能否設(shè)定抵押，說法正確的有（）。不可以設(shè)定，因房屋工程尚未竣工可以設(shè)定，因土地投資、開發(fā)總投資均符合法定要求可以設(shè)定，因符合在建工程抵押條件I）.不可以設(shè)定，因建設(shè)工程總投資未超過法定比率正確答案：B

29、正確答案：B正確答案：BC解析：下列選項(xiàng)中，不計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）o抵押貸款還本付息管理人員工資公共設(shè)施維修費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)正確答案：A解析：以下保險(xiǎn)險(xiǎn)種中，屬于政策性保險(xiǎn)的有（）。無擔(dān)保保險(xiǎn)預(yù)防公害保險(xiǎn)出口信用保險(xiǎn)養(yǎng)殖業(yè)保險(xiǎn)責(zé)任保險(xiǎn)正確答案：ABCD解析：政策性保險(xiǎn)可分為四類：一是為實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增產(chǎn)增收政策開辦的農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)有 養(yǎng)殖業(yè)保險(xiǎn)、種植業(yè)保險(xiǎn)等；二是為扶持中小企業(yè)發(fā)展政策開辦的信用保險(xiǎn)有無 擔(dān)保保險(xiǎn)、預(yù)防公害保險(xiǎn)等；三是為實(shí)現(xiàn)貿(mào)易政策開辦的輸出保險(xiǎn)，有出口信用 保險(xiǎn)、外匯變動(dòng)保險(xiǎn)、存款保險(xiǎn)等；四是針對(duì)洪水、地震、輻射等因素引起巨災(zāi) 損失而開辦的巨災(zāi)保險(xiǎn)。長期趨勢的測定中，通過擴(kuò)大動(dòng)態(tài)序列各

30、項(xiàng)指標(biāo)所屬的時(shí)間，從而消除 因時(shí)距短而使各指標(biāo)值受偶然性因素影響所引起的波動(dòng)，以便使經(jīng)修勻過的 動(dòng)態(tài)序列能夠顯著地反映現(xiàn)象發(fā)展變動(dòng)總趨勢的方法稱為（）o移動(dòng)平均法擴(kuò)大時(shí)距法最小二乘法趨勢觀察法解析：引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是（）。裝修改造通貨膨脹改進(jìn)物業(yè)管理正確答案：B解析：繳存住房公積金的對(duì)象包括（）o國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)城鎮(zhèn)集體企業(yè)，城鎮(zhèn)私營企業(yè)外商投資企業(yè)事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體農(nóng)村居民正確答案：ABCD解析：若某商品需求表中DI、D2、D3、D4的價(jià)格彈性系數(shù)分別為1.2、0.5、0.8. 2.3,則在（）情況下，該商品價(jià)格提高會(huì)導(dǎo)致總收益増加。D1 和 D2D2 和 D

31、3D3 和 D4D1 和 D4正確答案：B解析：市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。經(jīng)營成本物業(yè)檔次業(yè)主目標(biāo)收益要求I）.同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系正確答案：D正確答案：D正確答案：D 解析：王某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得岀以下數(shù)據(jù)：岀租單元內(nèi)使用面積30 nV,外墻面積6 m2,單元間分隔墻面積8 rtf,公攤面積3 W那么，可出租面積應(yīng)為（） TOC o 1-5 h z 33404347正確答案：B解析：微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是價(jià)格與供求的關(guān)系 （）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X 解析：下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是（）

32、。上調(diào)貸款利率收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收增加土地供應(yīng)正確答案：B 解析：物業(yè)公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（）。零售商的財(cái)務(wù)能力零售商需要的服務(wù)C.零售商組合與位.分配零售商的聲譽(yù)A. 42. 0A. 42. 0解析：房地產(chǎn)行政法規(guī)包括（）等。物業(yè)管理?xiàng)l例商品房銷售管理辦法城市私有房屋管理暫行條例外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法正確答案：ACD解析：同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10%時(shí)，需求量變化百分比分別為30%、10%、0,則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是

33、（）。A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B.完全彈性、單一彈性、完全無彈性C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D.富有弾性、單一弾性、完全無弾性正確答案：D 解析:確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地規(guī)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V解析：某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元,則該單位應(yīng)繳納9年房產(chǎn)稅數(shù)額為（）萬元。50. 460. 072. 0正確答案：D解析：如果劉某辦理抵押貸款時(shí)房屋已經(jīng)封頂，則應(yīng)當(dāng)（）。

34、與有關(guān)部門簽訂抵押合同辦理預(yù)購商品房抵押貸款抵押登記辦理商品房現(xiàn)房抵押貸款抵押登記領(lǐng)取房屋他項(xiàng)權(quán)證正確答案：AB解析：下列估價(jià)事項(xiàng)中，僅根據(jù)估價(jià)目的來確定的有（）。估價(jià)對(duì)象估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)值類型估價(jià)方法估價(jià)所需材料正確答案：BC解析：In選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取。（） 此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V 解析:從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)的類型主要有（）oA.商住樓土地在建工程I）.寫字樓A. H公司應(yīng)繳納營業(yè)稅40萬元A. H公司應(yīng)繳納營業(yè)稅40萬元建成后的物業(yè)正確答案：BCE解析：124.某商店的土地使

35、用年限為40年，從2001年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各200m2o 一層于2002年10月1日租出，租賃期限 為5年，可出租面積的月租金為180元/旎，旦每年不變：二層現(xiàn)智空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元 /m2,運(yùn)營費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9凱 試測算該商場2005年 10月1日帶租約岀售時(shí)的正常價(jià)格。正確答案：解析： 該商場2005年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測算如下:（1）商店一層價(jià)格的測算:租賃期限內(nèi)年凈收益=200X180X (125 9/5) X 12 = 32. 40(萬元)租賃期限外年凈收益=

36、200X200X (1 25%) X 12 = 36. 00(萬元)房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場。（） 此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：房地產(chǎn)的供給曲線表示（）房地產(chǎn)的出售量與其價(jià)格之間的關(guān)系房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系正確答案：C解析：有關(guān)H公司購房，下列說法錯(cuò)誤的有（）。H公司應(yīng)繳納契稅20萬元而非32萬元擔(dān)保公司可以不為H公司購買住宅的貸款提供擔(dān)保合同對(duì)面積誤差比的約定因小于法定比例的規(guī)定而無效正確答案：ABD解析：128. 某家庭購買了一套90 nV的商品住宅，售價(jià)為4000元/沂。該家庭首

37、付 了房價(jià)總額的30%,其余購房款申請住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房 公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別是4. 5%和6. 8%,貸款期限為15年，按 月等額償還。其中住房公積金貸款的最高限額為10萬元。如果該家庭以月 收入的35%用來支付抵押貸款月還款額，那么此種貸款方案要求該家庭的最 低月收入為多少?假設(shè)該家庭在按月還款3年后，于第4年初一次性提前償 還商業(yè)貸款本金5萬元，那么從第4年起該家庭的抵押貸款的月還款額為多 少（8分）正確答案：解析：路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合（）計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。深度百分率資本化率C.收益率D.物價(jià)指數(shù)其他價(jià)格修正率正確答案：AE 解析:直接導(dǎo)致市場失

38、靈的原因有（）。A.外部負(fù)效應(yīng)B.壟斷排他性物品的生產(chǎn)I）.信息不完全E.政府對(duì)市場的管理與協(xié)調(diào)正確答案：ABD解析：市場失靈主要表現(xiàn)在：一是壟斷阻礙了市場機(jī)制的作用，使資源得不到有 效配置；二是在市場機(jī)制中，市場往往無法解決伴隨經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而產(chǎn)生的外部負(fù)效 應(yīng)的影響；三是無法有效地提供公共產(chǎn)品；四是消費(fèi)者和生產(chǎn)者的信息不完全。銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)，通常簡 稱“兩稅一費(fèi)，（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（）。投資房地產(chǎn)信托購買住房抵押支持證券購買房地產(chǎn)企業(yè)債券購買物業(yè)用于出租經(jīng)營購買土地進(jìn)行開發(fā)正確答案：ABC解析：管理中心

39、運(yùn)作住房公積金的基本要求是（）。效益性安全性流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)性正確答案：B解析：一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等 因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V解析：某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng) 調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè) 期為2年，假定第一年投入建造成本的609/6,第二年投入40%,均為均勻 投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%,年利率為6%,銷售稅費(fèi)為50萬元，開 發(fā)利潤為120萬元。又知其屮該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬 元；裝修的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為

40、5年，已使用2年；設(shè)備的重 置價(jià)格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零，試 計(jì)算該建筑物的折舊總額。正確答案：解析：（1）計(jì)算建筑物的重置價(jià)格：建造成本二800（萬元）管理費(fèi)用二800 X 3%二24 （萬元）投資利息= （800+24） X 60% X （1+6%） 1.5- +（800+24） X 40% X （1+6%）0. 5- 1=54.90（萬元）建筑物的重置價(jià)格二800+24+54. 90+50+120=1048. 90（萬元）（2）計(jì)算建筑物的折舊額：墻、地面等損壞的折舊額二18（萬元）裝修部分的折舊額=200 X 2/5=80 （萬元）設(shè)備部分的折舊額二

41、110X8/10二88（萬元）長壽命項(xiàng)目的折舊額:=（1048. 90-18200110） X84-50=115. 34（萬元）該建筑物的折舊總額二18+80+88+115. 34=301. 34（萬元）某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的50年使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)一建筑面積 為2000 nf的辦公樓項(xiàng)目，建設(shè)期為2年，準(zhǔn)備釆用“滾動(dòng)開發(fā)”的方式。該 開發(fā)商的初始資本金為300萬元，項(xiàng)目總投資為1000萬元。第1年項(xiàng)目投 資為600萬元，其中資本金200萬元，銀行貸款為400萬元，利率為10%, 期限為2年，按年單利計(jì)息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預(yù)售了 400 m2,預(yù)售均價(jià)為8000元/nV

42、。第2年項(xiàng)目投資400萬元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預(yù)售了 600 nf,預(yù)售均價(jià)為7800元/nf。項(xiàng)目竣 工時(shí)，開發(fā)商決定將未銷售出去的1000 nf改為出租經(jīng)營。假設(shè)該辦公樓在 出租經(jīng)營期間，前3年的岀租率分別為60%、70%和80%,之后各年保持90% 的出租率。假設(shè)在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運(yùn)營成本為毛 租金收入的30%。若開發(fā)商要求的目標(biāo)收益率為16%,該辦公樓的最低月租 金為多少？（假設(shè)投資發(fā)生在年初，收入和運(yùn)營成本均發(fā)生在年末）（12分） 正確答案： 解析：某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元/旎。若報(bào)酬率為6%、收益期限為

43、50年時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/破。 TOC o 1-5 h z 3800450052005600正確答案：D解析：甲、乙兩個(gè)物業(yè)2005年10月的價(jià)值均為1000萬元，預(yù)計(jì)甲物業(yè)2006 年10月的價(jià)值為H00萬元和900萬元的可能性各為50%,預(yù)計(jì)乙物業(yè)2006 年10月的價(jià)值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%,甲、乙兩個(gè)物業(yè) 投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同無法判斷 正確答案：B 解析：以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為（）。簽訂估價(jià)委托合同之日發(fā)放抵押貸款之日完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日未來處置抵押房地產(chǎn)之日正

44、確答案：C解析：下列房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素中，屬于一般因素的有（）。土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件通貨膨脹率環(huán)境改善、基礎(chǔ)設(shè)施利率因素土地面積正確答案：BD解析：甲公司轉(zhuǎn)讓商場時(shí)，應(yīng)當(dāng)（）。將商場擬轉(zhuǎn)讓的情況告知抵押權(quán)人將商場已經(jīng)抵押的情況告知丁公司征求乙公司是否放棄在同等條件下優(yōu)先購買商場的權(quán)利征求両公司是否放棄在同等條件下優(yōu)先購買商場的權(quán)利正確答案：AB解析：從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時(shí)，除了要分析總量結(jié)構(gòu)，通 常還應(yīng)分析（）o價(jià)格結(jié)構(gòu)區(qū)域結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供求結(jié)構(gòu)投資結(jié)構(gòu)正確答案：BCDE解析：如果城市規(guī)劃規(guī)定某宗土地為居住用途，但如果從其坐落位置、周圍環(huán)境等來看,適合用作商業(yè)

45、用途，則可以商業(yè)用途估價(jià)。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動(dòng)時(shí)，市場上的投 資者將迅速增加。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：算術(shù)平均數(shù)是指分布數(shù)列中n個(gè)標(biāo)志值的連乘積的n次方根。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)必須以出讓方式取得。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)楨時(shí)，如果利率楨，則通常情況下，（計(jì)算的 周期數(shù)大于1）（）o單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息一樣多無法知道正確答案：A解析：

46、假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%,國債的投資收益率為10%, 市場整體的平均收益率為20%,則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是（）。0. 250. 501. 502. 00正確答案：B解析：（20%-10%） X+10%=15%,可求出 X=0. 50o房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（兒應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須冋避自己、近親屬或其他有利害關(guān)系人的估價(jià)業(yè) 務(wù)應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經(jīng)委托人書面許可，不得 將委托人的文件資料公開或泄露給他人盡管感到自己的專業(yè)能力有限，為了不辜負(fù)委托人，仍舊要接受該項(xiàng)估價(jià)委 托應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額

47、外費(fèi)用， 也不得惡意降低收費(fèi)進(jìn)行不正當(dāng)競爭應(yīng)誠實(shí)正直、公正執(zhí)業(yè)，不得做任何虛假的估價(jià)正確答案：ADE解析：若擔(dān)保公司未再追加實(shí)有資本，最多可為該小區(qū)提供（）元擔(dān)保。3000 萬5000 萬3億9億正確答案：C解析：建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：V解析：目前我國由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級(jí)開發(fā)者。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（） 子市場。租賃銷售保險(xiǎn)抵押正確答案：C解析：轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地

48、產(chǎn)項(xiàng)目，可以不辦理出讓手續(xù)的 有（）。私有住宅轉(zhuǎn)讓后用于商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓后用于經(jīng)濟(jì)適用住房的同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的按照國務(wù)院有關(guān)規(guī)定出售公有住房的轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限的正確答案：BCDE解析：房地產(chǎn)管理法規(guī)定，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)， 但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理?？梢圆?辦理出讓手續(xù)的情形除了選項(xiàng)B、C、I）、E外，還包括：私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于 居住的；根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的，縣級(jí)以上人民政府規(guī)定的暫時(shí)無 法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。用以簡要表示建筑

49、物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑設(shè)計(jì)圖是（）。建筑剖面圖建筑構(gòu)造詳圖建筑平面圖總平面圖正確答案：A解析：開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括（）等。保險(xiǎn)合同分包合同銷售合同勘察設(shè)計(jì)合同加工合同正確答案：CD解析：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目 管理。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：長期趨勢的測定中，通過擴(kuò)大動(dòng)態(tài)序列各項(xiàng)指標(biāo)所屬的時(shí)間，從而消除 因時(shí)距短而使各指標(biāo)值受偶然性因素影響所引起的波動(dòng)，以便使經(jīng)修勻過的 動(dòng)態(tài)序列能夠顯著地反映現(xiàn)象發(fā)展變動(dòng)總趨勢的方法稱為（）。移動(dòng)平均法擴(kuò)大時(shí)距法最小二乘法趨勢觀察法正確答案：B解析：在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某

50、個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高 于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：報(bào)建審批管理主要包括審批核發(fā)（）。項(xiàng)目選址意見書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國有土地使用證施工開工證正確答案：ABC解析：某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%,則該城市同期存量商品住 房的吸納周期是（）。0. 4 月2. 5 月0. 4 年2. 5 年正確答案：D解析：吸納率與吸納周期是互為倒數(shù)關(guān)系。在釆用假設(shè)開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般不計(jì)息的項(xiàng)目 是（）未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)開發(fā)成

51、本和管理費(fèi)用正確答案：c解析：房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)査包括的類型有（）。產(chǎn)品調(diào)查價(jià)格調(diào)查市場需求質(zhì)量調(diào)查分銷渠道調(diào)查促銷策略調(diào)查正確答案：ABDE解析：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價(jià)時(shí)，無須做的是（）。估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期估算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、收入估算后續(xù)開發(fā)各項(xiàng)支出、收入在何時(shí)發(fā)生D估算開發(fā)期中的利息和利潤正確答案：D解析：成本法中的“開發(fā)利潤”是指（）開發(fā)商所期望獲得的利潤開發(fā)商所能獲得的最終利潤開發(fā)商所能獲得的平均利潤開發(fā)商所能獲得的稅后利潤開發(fā)商所能獲得的稅前利潤正確答案：CE解析：服務(wù)市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務(wù)的消費(fèi)者集合。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：

52、X解析：下列屬于投保人承擔(dān)的義務(wù)的是（）。交付保險(xiǎn)費(fèi)如實(shí)告知保險(xiǎn)標(biāo)的情況保證保險(xiǎn)標(biāo)的正常情況和安全不得非法侵害保險(xiǎn)標(biāo)的危險(xiǎn)增加時(shí)通知保險(xiǎn)人正確答案：AB解析：適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為合法使用。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：在房地產(chǎn)周期循環(huán)周期過程中，控制率持續(xù)下降到合理的控制率以下的 階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（）。第一階段第二階段第三階段第四階段正確答案：B解析：某可比實(shí)例的實(shí)物狀況比估價(jià)對(duì)象優(yōu)9%,則其實(shí)物狀況修正系數(shù)為（） TOC o 1-5 h z 0.910. 921.091. 10正確答案：B解析：建制鎮(zhèn)總體規(guī)劃的期限為（）年。3510

53、 1). 10 20 正確答案：D解析：城市總體規(guī)劃的期限一般為20年，近期建設(shè)規(guī)劃期限一般為5年。建制 鎮(zhèn)總體規(guī)劃的期限可以為10年至20年，近期建設(shè)規(guī)劃可以為3年至5年。房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對(duì)國家或農(nóng) 民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一 般又可分為（）。臨時(shí)用地土地使用權(quán)土地承包使用權(quán)（為農(nóng)民集體土地上的）宅基地使用權(quán)（為集體土地上的）劃撥土地使用權(quán)（為農(nóng)民集體土地上的）出讓土地使用權(quán)（為集體土地上的）正確答案：AC解析：細(xì)分市場通常能夠吸引多位競爭對(duì)手，而彌隙市場只能吸收一個(gè)或少數(shù) 兒個(gè)競爭者。（過時(shí)）（）此題為判斷題（對(duì)，

54、錯(cuò)）。正確答案：V解析：如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)大幅度上漲，那么該類型物業(yè) 的出租需求就會(huì)（）o減少增加不變同步遞減正確答案：B解析：從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須具備（）條件。具有2年房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)或相關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn)具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷具有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)職稱具備房地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)的專業(yè)技術(shù)人員考取房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T合格證正確答案：BCE解析：從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷, 有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè) 技術(shù)人員。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決于（）等因素。行業(yè)基準(zhǔn)收益率政府政策

55、通貨膨脹率內(nèi)部收益率投資者的目標(biāo)收益率正確答案：BC解析：選取的三個(gè)可比實(shí)例及其相關(guān)資料分別計(jì)算得到其報(bào)酬率為13. 10%、12. 50%和13.60%,則可以確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率為（）。12. 50%13. 10%13.07%13. 60%正確答案：C解析：該居住小區(qū)的住宅建筑面積凈密度為（）。3.0 （萬 m2/hm2）2. 14 （萬 m2/hm2）5033正確答案：A解析：名義利率越大，計(jì)息周期越短,實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。（） 此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：房屋的完損等級(jí)是根據(jù)房屋的（）來劃分的。結(jié)構(gòu)的完好、損壞程度裝修的完好、損壞程度設(shè)備的完好、損壞程度使用年

56、限的長短質(zhì)量正確答案：ABC解析：承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在（）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商。半個(gè)月一個(gè)月一個(gè)半月兩個(gè)月正確答案：A解析：在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)構(gòu)成。（）此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有（）。速動(dòng)比率利息備付率C償債備付率內(nèi)部收益率資產(chǎn)負(fù)債率正確答案：ABCE解析：收益遞增遞減原理可以幫助我們確定（）。最佳用途和最佳規(guī)模最佳集約度最佳規(guī)模和最佳集約度最佳用途正確答案：C解析：請根據(jù)以下內(nèi)容回答96104題2005年1月，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得某市某

57、區(qū)一塊國有 土地的使用權(quán)，投資6000萬元人民幣開發(fā)商品住宅。甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià) 機(jī)構(gòu)。（以下簡稱乙機(jī)構(gòu)）對(duì)被拆遷房屋的市場價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估。被拆遷人李某就 其房屋的性質(zhì)與甲公司未能協(xié)商一致。該項(xiàng)目于2005年10月1日動(dòng)工，由丙建 筑工程公司（以下簡稱丙公司）承包施工。該區(qū)私營企業(yè)職工王某以抵押貸款方式, 于2006年2月以5000元每平米的價(jià)格預(yù)購了一套80平米的住宅。該項(xiàng)目于 2006年6月通過竣工驗(yàn)收并交付使用。王某于2006年9月將該套住宅轉(zhuǎn)讓給 他人，售房收入44萬元。第96題 該項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同由（）與甲公司簽訂。該市人民蚊府土地管理部門該區(qū)人民政府土地管理部門該區(qū)人民政

58、府該市人民政府正確答案：A解析：城市房地產(chǎn)管理法第十五條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面岀 讓合同。土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。某個(gè)國家20002004年的基尼系數(shù)分別為0.33、0. 34、0.36、0.40和0.42,由此可以推斷（）o該國家的居民收入分配趨于平均化該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴(yán)重該國家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢該國家的國民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢正確答案：B解析：開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。（） 此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：求取報(bào)酬率的方法有（）。累加法市場提取法投資報(bào)酬率排序插人法實(shí)際觀

59、察法分解法正確答案：ABC解析：在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（）定價(jià)法。目標(biāo)價(jià)值挑戰(zhàn)成本加成正確答案：A解析：依據(jù)規(guī)模報(bào)酬規(guī)律，在擴(kuò)大規(guī)模時(shí)，一般是先經(jīng)過一個(gè)規(guī)模的收益遞增階段，達(dá)到最大值后，再轉(zhuǎn)入一個(gè)規(guī)模的收益遞減階段。（） 此題為判斷題（對(duì)，錯(cuò)）。正確答案：X解析：下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有（）。內(nèi)部收益率總是大于目標(biāo)收益率內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資正好被收回的收益率同一項(xiàng)目的全投資內(nèi)部收益率一定高于資本金內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小正確答案：BDE解析：某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出

60、讓手續(xù)，土地 使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限 應(yīng)?。ǎ┠?。 TOC o 1-5 h z 35454850正確答案：A解析：下列關(guān)于鋼筋混凝土柱、梁、板的構(gòu)造的說法不正確的是（）o柱是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件，它在房屋屮頂住梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷 載梁是跨空間的橫向構(gòu)件n它在房屋巾承擔(dān)板傳來的荷載，再傳到支承它的柱 上瞥是直接承擔(dān)其平面荷我的平面構(gòu)件，它支承在梁上或直接支承在柱上，把 所受的荷載再傳到梁或柱柱、梁、板只可預(yù)制，不可現(xiàn)制正確答案：D解析：柱、梁和板，可以是預(yù)制的，也可以在工地現(xiàn)制，裝配式的工業(yè)廠房，一 般都采用預(yù)制好的構(gòu)件安裝成骨架；而民用建筑