某公司商業(yè)策劃招商銷售研究

1、 XX公司商業(yè)策劃招商銷售策劃工作作和招商商銷售工工作。其其中策劃劃部分主主要服務務內容為為土地可可行性研研究、前前期策劃劃、項目目定位、產品建建議、營營銷推廣廣五部分分工作，招商銷銷售部分分主要服服務內容容為房地地產項目目招商及及租售代代理，具具體細化化服務內內容如下下所示：市場調研研工作服服務內容容：進行市場場調研的的目的主主要是通通過有效效的手段段和途徑徑，獲取取對于項項目發(fā)展展、定位位等層面面具有一一定的針針對性、指導性性的市場場信息和和數據資資料，在在專業(yè)經經驗和市市場感覺覺的支撐撐下，為為項目經經營、銷銷售等策策略的制制定提供供基礎。一、宏觀觀市場環(huán)環(huán)境的調調查與分分析宏觀市場場環(huán)

2、境的的調查和和分析，主要是是通過對對于北京京市總體體商業(yè)市市場的研研究，明明確項目目發(fā)展的的大環(huán)境境和市場場背景，在了解解總體供供需關系系、市場場信息的的前提下下為項目目定位保保駕護航航?？傮w經濟濟環(huán)境分分析，包包括北京京市總體體經濟走走勢、居居民消費費指數、人均年年消費額額、對于于各個行行業(yè)的消消費狀況況等；總體商業(yè)業(yè)發(fā)展政政策分析析，主要要包括商商業(yè)發(fā)展展動態(tài)、限制、鼓勵條條款、銀銀行升降降息對于于商業(yè)物物業(yè)的影影響等；動態(tài)市場場信息的的收集與與分析，主要包包括商戶戶的開店店計劃、國內外外品牌物物業(yè)的發(fā)發(fā)展動態(tài)態(tài)、有利利于定位位的強勢勢信息等等；商業(yè)市場場總體供供需分析析，主要要包括北北京

3、市范范圍內商商業(yè)物業(yè)業(yè)總體供供應狀況況、供應應特點、分布現現狀、租租售價格格、發(fā)展展趨勢等等；商業(yè)業(yè)物業(yè)的的總體需需求狀況況、人均均商業(yè)面面積分配配等；二、區(qū)域域商業(yè)市市場的調調查與分分析在總體商商業(yè)市場場發(fā)展的的基礎上上，針對對項目所所在區(qū)域域，即對對項目主主要影響響和競爭爭區(qū)域的的商業(yè)市市場供需需狀況進進行調查查和分析析，辨別別區(qū)域商商業(yè)特性性、發(fā)展展特點、模式，為項目目的定位位提供指指導。1、區(qū)域域商業(yè)市市場總體體發(fā)展特特點分析析主要包括括針對項項目周邊邊區(qū)域進進行全面面的調查查和研究究，揭示示項目所所在區(qū)域域的總體體商業(yè)發(fā)發(fā)展特點點；2、區(qū)域域商業(yè)物物業(yè)的調調查與研研究主要調研研的內容

4、容包括：區(qū)域內商商業(yè)物業(yè)業(yè)的供應應狀況；潛在供應應狀況；分布位置置、物業(yè)業(yè)類型；物業(yè)規(guī)模模；主要業(yè)態(tài)態(tài)組成（圖）；樓層分布布；主力商戶戶；商業(yè)風格格；租金價格格（銷售售價格）；主要消費費人群、經營狀狀況；經營良好好業(yè)態(tài)；硬件條件件；消費檔次次；主要品牌牌；經營管理理模式；物業(yè)管理理費用、商業(yè)管管理費用用的具體體內容等等。3、項目目影響區(qū)區(qū)域范圍圍內主要要商業(yè)物物業(yè)調研研集中商業(yè)業(yè)，主要要包括超超市、百百貨、購購物中心心等；專業(yè)商業(yè)業(yè)，主要要包括家家電通訊訊、家具具家居、體育用用品等；特色商業(yè)業(yè)，主要要包括文文化市場場、古玩玩市場、花鳥魚魚蟲市場場、老北北京特色色的集聚聚市場等等；產業(yè)商業(yè)業(yè)（主

5、題題商業(yè)），小商商品市場場、服裝裝鞋帽市市場、文文化用品品市場或或其它各各類主題題百貨等等；商業(yè)街，主要包包括比較較成熟和和具有影影響力的的傳統(tǒng)商商業(yè)街（王府井井、東單單等）、分布在在項目周周邊的零零散商業(yè)業(yè)街等；配套商業(yè)業(yè)，主要要包括分分布在酒酒店、公公寓、住住宅、寫寫字樓等等物業(yè)之之內的各各種配套套商業(yè)等等；餐飲娛樂樂業(yè)，主主要調查查區(qū)域內內比較密密集、經經營狀況況較好的的餐飲、娛樂物物業(yè)，了了解其總總體經營營狀況、單位面面積、單單位產出出、經營營品牌等等，從而而了解本本項目可可發(fā)展空空間。4、可參參考或影影響項目目分析結合項目目初步發(fā)發(fā)展方向向，進行行類比分分析，即即對北京京市類似似區(qū)域

6、或或商圈內內的業(yè)態(tài)態(tài)組合進進行調查查和分析析，對類類似于本本項目商商業(yè)環(huán)境境中的可可比物業(yè)業(yè)（可比比個案）進行針針對性分分析。三、區(qū)域域基礎環(huán)環(huán)境的調調查和分分析項目的發(fā)發(fā)展應立立足整體體市場，但對于于項目發(fā)發(fā)展而言言，項目目區(qū)域范范圍內的的基礎支支撐因素素同樣至至關重要要，因此此通過此此項調查查和研究究確定區(qū)區(qū)域內對對于商業(yè)業(yè)物業(yè)的的影響要要素。周邊主要要商圈范范圍內的的人口數數量（包包括常住住居民、商務人人士、酒酒店住宿宿人員等等）、人人口構成成、家庭庭結構、年齡構構成、經經濟能力力、消費費特點、消費習習慣（可可接受檔檔次、最最大消費費業(yè)態(tài)、習慣消消費場所所等）、此部分分人群對對于王府府井

7、商業(yè)業(yè)發(fā)展和和經營看看法等；交通狀況況，主要要包括步步行街管管制、項項目周邊邊路網、交通環(huán)環(huán)流組織織、區(qū)域域內主要要物業(yè)的的停車位位數量、位置安安排、公公共交通通、軌道道交通等等條件對對于項目目的影響響分析等等；物業(yè)自身身分析，主要包包括物業(yè)業(yè)地理位位置、物物業(yè)結構構、樓層層數量、單層面面積、周周邊商業(yè)業(yè)構成與與主要環(huán)環(huán)境、硬硬件配備備狀況、與王府府井百貨貨大樓之之間的互互動關系系等研究究與分析析。四、針對對項目發(fā)發(fā)展的商商戶調查查與判斷斷按照運作作商業(yè)物物業(yè)的常常規(guī)做法法，在市市場調研研和定位位中，一一定首先先征求各各主力商商戶、部部分零散散商戶的的進駐意意向，使使確定的的規(guī)劃方方案具備備較

8、強的的執(zhí)行力力和可實實施空間間。具體體如下：對于主力力商戶的的調研和和深度訪訪談，主主要針對對本項目目特殊樓樓層可能能引入的的業(yè)態(tài)，可能包包括百貨貨、超市市、折扣扣店、家家具家居居、體育育健身、電器通通訊、餐餐飲、娛娛樂休閑閑等。其其中訪談談的主要要內容包包括是否否進駐、可承受受租金、需求位位置與面面積、需需要的協(xié)協(xié)調商戶戶等；針對本項項目發(fā)展展的其余余小型商商戶，進進行一定定層次的的走訪，確定項項目可發(fā)發(fā)展的主主要方向向，明確確可促成成項目具具有市場場知名度度、長期期穩(wěn)定經經營的“切合點點”。需要要指出，此部分分工作在在市場調調研階段段可能將將實施一一部分，而待定定位明確確后再進進行相應應的

9、深度度訪談和和目的性性推介，從而最最終確定定本項目目主題特特點；通過商戶戶訪談，可初步步確定其其需求面面積、可可承受租租金、需需求樓層層、需求求的主題題氛圍等等，為項項目定位位提供指指導。市場定位位工作服服務內容容：1、項目目區(qū)域總總體概況況總結分分析根據市場場調研的的分析結結論，結結合項目目所在區(qū)區(qū)域的總總體商業(yè)業(yè)市場情情況，對對項目發(fā)發(fā)展做出出初步的的發(fā)展建建議。2、項目目分析項目地理理位置分分析；項目基本本技術指指標分析析；項目功能能分析；優(yōu)劣勢分分析。3、項目目定位項目總體體定位，包括投投資主題題、經營營主題定定位，為為項目招招商、銷銷售運作作確定具具有核心心市場影影響力的的發(fā)展方方向

10、；項目目標標客群定定位 ，主要包包括終端端消費人人群定位位、經營營商戶定定位等環(huán)環(huán)節(jié)，確確定本項項目可發(fā)發(fā)展的目目標商戶戶或商戶戶類型；項目租金金價格定定位，主主要是針針對各種種業(yè)態(tài)、各樓層層及各主主題區(qū)域域進行價價格的估估算和定定位，確確定項目目總體租租金水平平；項目銷售售價格定定位，針針對可發(fā)發(fā)展業(yè)態(tài)態(tài)的可承承受租金金，最終終確定本本項目銷銷售部分分的銷售售價格，確定本本項目總總體銷售售價格水水平；項目效益益分析，主要是是通過項項目的租租金價格格和商戶戶組成，確定項項目經營營效益、開發(fā)收收入等；項目營銷銷模式定定位，針針對本項項目租售售結合的的開發(fā)策策略，制制定具體體的租售售策略，并闡述述

11、未來本本項目可可執(zhí)行的的具體銷銷售模式式；項目商業(yè)業(yè)管理、物業(yè)管管理定位位，在總總體成型型的運作作模式下下，確定定本項目目商業(yè)管管理費用用、物業(yè)業(yè)管理費費用等。產品設計計、裝飾飾裝潢部部分服務務內容1、產品品主題定定位針對項目目的發(fā)展展主題，確定適適合項目目主題特特色的產產品設計計原則和和總體思思路，通通過產品品設計豐豐富物業(yè)業(yè)的既定定商業(yè)效效果，并并烘托商商業(yè)氛圍圍。2、物業(yè)業(yè)店鋪分分割建議議根據經營營和投資資主題的的定位，對項目目商業(yè)部部分按照照業(yè)態(tài)、規(guī)劃等等進行分分割，具具體工作作如下：單位面積積的確定定；各主題業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)規(guī)劃面積積；總體體分布樓樓層等；通過合合理的分分配，進進行本項項目

12、各主主題業(yè)態(tài)態(tài)的功能能分區(qū)；商鋪的協(xié)協(xié)調、排排列；商商鋪系統(tǒng)統(tǒng)組織；物業(yè)動線線的設計計與處理理；物業(yè)經營營店鋪的的劃分；特色設設計等。3、產品品設計或或改造建建議針對項目目主題定定位，在在物業(yè)結結構不做做大幅調調整的情情況下，對現有有物業(yè)進進行一定定的設計計或改造造，使其其符合商商戶經營營的要求求，主要要內容包包括：電梯、步步行梯、觀光梯梯、滾梯梯等；中庭；交通組織織系統(tǒng)（外部交交通組織織、內部部交通組組織、入入口等）；貨區(qū)；停車場；墻柱等結結構的處處理；餐飲部分分的產品品需求建建議，包包括隔油油池、煙煙道、通通風排風風、廚房房等；衛(wèi)生間設設置；管理用房房、員工工休息等等細節(jié)的的處理。4、裝飾

13、飾裝潢設設計整體形象象與風格格；外立面設設計；招牌設計計；綠化建議議、裝飾飾小品建建議、特特色裝飾飾建議；外部燈光光建議；廣告（位位）宣傳傳設計；全程配合合裝修公公司進行行前期規(guī)規(guī)劃，最最終確定定項目可可以執(zhí)行行的裝飾飾裝潢方方案；監(jiān)監(jiān)督小業(yè)業(yè)主和經經營商戶戶的裝修修，并協(xié)協(xié)調其入入場，使使之符合合商場的的統(tǒng)一裝裝修原則則和統(tǒng)一一效果。營銷推廣廣工作服服務內容容、總體體推廣工工作的具具體內容容根據項目目的總體體發(fā)展思思路，確確定項目目在銷售售、招商商過程中中的廣告告推廣主主題、策策略等問問題，主主要如下下：招商、銷銷售中廣廣告主題題的確定定；廣告告形象的的確定；廣告公司司的選擇擇建議；監(jiān)督廣廣

14、告公司司的宣傳傳效果并并及時調調整等；發(fā)布媒體體的選擇擇建議；主要包包括北青青、晚報報、新地地產、安安家等；廣告費用用的預算算；廣告投放放形式的的確定；包括路路旗、報報廣、網網絡媒體體、雜志志、展會會、軟文文等；銷售、招招商各階階段廣告告投放的的頻次、節(jié)奏、數量等等控制；各階段段營銷主主題、營營銷重點點的確定定等；具體廣告告投放計計劃（此此部分工工作分階階段完成成）；根據反饋饋效果及及時調整整營銷策策略；如必要，與銷售售公司共共同協(xié)商商銷商策策略等。2、招商商、銷售售道具的的確定在本項目目進入具具體實施施階段之之后，我我司將在在相應時時間內與與各公司司共同確確定本項項目招商商銷售等等道具，具體

15、如如下：展板、路路旗等；售樓處的的設計與與裝修建建議；售樓處、招商處處用品，主要包包括提袋袋、紙杯杯、禮品品等設計計建議；模型的設設計與制制作（監(jiān)監(jiān)督模型型公司）；（本本項目是是否需要要更換模模型？）；樓書的制制作（監(jiān)監(jiān)督廣告告公司）；單頁、折折頁的制制作（同同上）；招商手冊冊的制作作（同上上）；戶外廣告告版、條條幅的設設計與制制作（同同上）；上述內容容我司將將在策劃劃報告中中提出總總體的操操作方式式，但由由于大部部分內容容均在銷銷售、招招商階段段具體實實施，因因此具體體的細節(jié)節(jié)方案將將以階段段性報告告的方式式提供予予甲方，同時將將監(jiān)督和和統(tǒng)籌諸諸多事項項的進展展。招商工作作服務內內容1、招商

16、商策略的的制定根據項目目主題定定位，在在營銷推推廣的配配合下，確定項項目具體體招商工工作、策策略，具具體如下下所示：招商方式式的確定定；招商主力力商戶的的確定；零散商商戶的確確定；招商策略略，主要要包括招招商對象象的確定定，招商商工作的的安排、招商時時間與任任務的節(jié)節(jié)點確定定、招商商的手段段和措施施的確定定；駐場招商商人員的的培訓等等一系列列事宜；招商中廣廣告推廣廣計劃的的確定；廣告主主題、廣廣告費用用、廣告告設計（與廣告告公司全全程配合合）、廣廣告發(fā)放放頻次、廣告選選擇媒體體、形式式等；招商活動動方案的的確定及及后期的的組織實實施等；招商控制制、具體體操作方方式的制制定等。2、初期期推廣工工

17、作步完成落落實項目目推廣費費用預算算案、確確定物業(yè)業(yè)最終面面積計算算表等工工作后，我司將將立即籌籌備一套套完整的的宣傳推推廣工具具；項目資料料如：圖圖片、效效果圖、平面圖圖、位置置圖、租租金價目目表、簽簽約通知知書等；項目租賃賃條款如如：租賃賃年期、起租期期、免租租期、管管理費、水、電電、煤、電話費費、違約約責任等等。3、全面面招商運運作工作作此階段我我司將按按照擬定定之行業(yè)業(yè)組合及及分布建建議，根根據每一一行業(yè)的的分類，為項目目選擇具具適合的的租戶進進行推廣廣；繼續(xù)向主主力商戶戶推廣，以不斷斷提高物物業(yè)實力力，努力力開拓及及發(fā)掘更更多新客客戶。我我司將全全面跟進進所有投投寄范圍圍內的商商戶名單單，跟據據各商戶戶的質素素及營業(yè)業(yè)性質來來確定其其進駐物物業(yè)位置置，以配配合擬定定的行業(yè)業(yè)商戶組組合建議議；不斷改進進及更新新招商資資料，繼繼續(xù)跟進進主力牽牽頭商戶戶；利用用促銷活活動及媒媒體宣傳傳，營造造聲勢及及熱銷氣氣氛，使使本項目目成為零零售界成成行成市市的談論論進駐對對象，成成為市場場注目的的焦點。4、落實實商戶進進駐物業(yè)業(yè)繼續(xù)全面面跟進招招商推廣廣工作，視商鋪鋪（物業(yè)業(yè)）出租租狀況，及時調調整及制制定招商商策略；以租金價價格為指指針，協(xié)協(xié)助甲方方與商戶戶直接洽洽談租賃賃條件；落定租賃賃條款及及租約，完成整