某商業(yè)地產(chǎn)市場調查報告

1、無憂商務網(wǎng) x5ucomx 共享和傳播管理資源，引導管理人實現(xiàn)卓越管理 無憂商務網(wǎng) x5ucomx 共享和傳播管理資源，引導管理人實現(xiàn)卓越管理 無憂商務網(wǎng) x5ucomx 共享和傳播管理資源，引導管理人實現(xiàn)卓越管理 無憂商務網(wǎng) x5ucomx 共享和傳播管理資源，引導管理人實現(xiàn)卓越管理 銅仁商業(yè)地產(chǎn)市場調查報告目 錄前言第一部分分 宏觀觀環(huán)境研研究銅仁基本本情況轄區(qū)基本本情況銅仁房地地產(chǎn)發(fā)展展狀況與與趨勢房地產(chǎn)項項目銷售售與空置置情況第二部分分 項目目地區(qū)域域市場研研究市場評估估商圈調研研競爭者調調查第三部分分 市場場消費需需求研究究第四部分分 投資資需求研研究第五部分分項目分分析建議議前 言

2、言在西部大大開發(fā)的的號角中中，貴州州也順風風而行，借用歷歷史之機機遇，順順勢而為為之。銅銅仁作為為貴州重重鎮(zhèn)，借借西部大大開發(fā)的的東風，內用自自身優(yōu)勢勢，外用用招商引引資。使使其迅速速發(fā)展，其發(fā)展展速度居居全省前前列。其其城市化化擴張之之快，有有目共睹睹。尤其其是房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，為銅仁仁城市的的發(fā)展注注入了強強勁的活活力。在在城市建建設方面面除了政政府主導導之處，眾多房房地產(chǎn)開開發(fā)商親親力親為為，為城城市的發(fā)發(fā)展作出出了較大大貢獻！在發(fā)展展的同時時，必然然產(chǎn)生競競爭。作作為企業(yè)業(yè)，需要要了解當當?shù)爻鞘惺邪l(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀及經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展水平、消費者者需求狀狀況。從從而為整整體運作作打下堅堅實的基基礎

3、。因此，我我司動用用了大量量的人力力、物力力對銅仁仁的城市市發(fā)展、銅仁經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展水消費費者需求求狀況作作了初探探，公司策劃劃部、銷銷售部、招商部部擬定了了詳細計計劃，準準備本次次市調的的相關工工作。本次市調調主要通通過實地地走訪、問卷訪訪談、定定量測算算等方式式，得到到了大量量翔實的的數(shù)據(jù)?，F(xiàn)將數(shù)數(shù)據(jù)整理理分析如如下，以以供領導導決策。第一部分分 宏觀觀環(huán)境研研究一、銅仁仁基本概概況（一）基基本概況況銅仁，一一顆璀璨璨的黔東東明珠，位于中中華人民民共和國國貴州省省東北部部，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口一一五萬，是一塊塊待墾的的“處女女地”區(qū)區(qū)，風景秀秀麗、景景色怡人人。內有有豐富的的頃森林林、草地地，野生生動

4、植物物、礦產(chǎn)產(chǎn)資源，汞的儲儲量及產(chǎn)產(chǎn)量居全全國第一一位，有被譽譽為“地地球綠洲洲”和“人類基基因庫”的中國國梵凈山山是聯(lián)合合國“人人與生物物圈”保保護網(wǎng)成成員，國國家級自自然保護護區(qū)，馳馳名中外外的佛教教圣地；還有聞聞名全國國的玉屏屏簫笛、萬山汞汞都、沿沿河山羊羊、江口口冷水魚魚，等等等。以錳錳、鐵為為主的冶冶金工業(yè)業(yè)已具備備生產(chǎn)規(guī)規(guī)模，正正向著產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)經(jīng)營方向向發(fā)展。 改革開開放以來來，銅仁仁以其獨獨具的優(yōu)優(yōu)越區(qū)位位，優(yōu)勢勢資源，優(yōu)惠政政策，優(yōu)優(yōu)質服務務吸引著著越來越越多的外外來投資資者和游游覽觀光光者。當當前，銅銅仁以更更加開放放的姿態(tài)態(tài)，更加加開明的的形象，更加良良好的環(huán)環(huán)境，更更加優(yōu)

5、惠惠的政策策，更加加優(yōu)質的的服務，喜迎海海內外客客商前來來旅游觀觀光，投投資開發(fā)發(fā)，共謀謀發(fā)展。（二）自自然環(huán)境境銅仁地處處貴州高高原向湘湘西山地地丘陵過過渡斜坡坡地帶，地質地地貌、氣氣候和土土壤等環(huán)環(huán)境條件件相適應應、生物物多樣性性的特點點比較突突出。屬屬中亞熱熱帶季風風濕潤氣氣候，年降雨雨量22250毫毫米以上上，全市市有土地地面積2227.4萬畝畝、其中中耕地119.002萬畝畝、占88.4。境內有有流域面面積大于于20平平方千米米，長度度在100千米以以上的干干支流222條，適宜立立體農(nóng)業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)和優(yōu)質質農(nóng)產(chǎn)品品的生產(chǎn)產(chǎn)。礦產(chǎn)產(chǎn)資源、計有汞汞、鉀、磷、釩釩、鉛、鋅、鐵鐵鈾、錳和石石英

6、砂、白云砂砂及石灰灰石等十十余種礦礦?，F(xiàn)已已探明且且儲量較較大的有有鉀礦、錳礦和和磷鈾釩釩礦。交通和基基礎配套套設施1、交通通交通郵電電通訊較較為發(fā)達達，是西西部大開開發(fā)前沿沿投資環(huán)環(huán)境最具具優(yōu)勢的的地方。區(qū)內公公路四通通八達，水上航航運直下下長江，大興機機場20001年年7月正正式通航航，湘黔黔復線鐵鐵路貫穿穿玉屏縣縣境內，設有玉玉屏、大大龍兩個個火車站站，渝懷懷鐵路貫貫穿銅仁仁、江口口、松桃桃三個縣縣市，220044年建成成通車。一個水水、陸、空立體體交通網(wǎng)網(wǎng)絡將在在銅仁形形成。2、通訊訊光纜通訊訊線路覆覆蓋全區(qū)區(qū)，已經(jīng)經(jīng)開通國國內、國國際程控控電話、移動電電話，信信息傳送送迅速便便捷。市

7、市內國際際直撥、移動電電話、無無線尋呼呼等郵電電業(yè)務暢暢達全國國和世界界多個國國家和地地區(qū) ，同時建建成了以以廣電網(wǎng)網(wǎng)為骨干干的寬帶帶城域網(wǎng)網(wǎng)。以地地區(qū)級黔東商品品中心批批發(fā)市場場為龍頭頭的市內內商貿(mào)設設施已初初具規(guī)模。3、能源源全區(qū)電力力富足，擁有550萬伏伏和222萬伏變變電輸電電線路的的國家電電網(wǎng)，是是黔電東東送的橋橋頭堡，1000萬千瓦瓦烏江思思林水電電站和1120萬萬千瓦銅銅仁火電電廠將陸陸續(xù)在新新世紀開開工建設設。111萬伏輸輸變電線線路覆蓋蓋全區(qū)各各縣市。4、文教教衛(wèi)生科教文衛(wèi)衛(wèi)事業(yè)方方興未艾艾，具有有濃郁的的多民族族特色地地方文化化，古老老馳名的的儺戲文文化一花花獨放。全區(qū)已已

8、擁有各各類大專專院校和和中小學學校24473所所，初步步形成了了多層次次、多形形式、多多學科、 門類類齊全的的教育體體系。全全區(qū)醫(yī)療療衛(wèi)生條條件有了了很大改改善，擁擁有醫(yī)療療衛(wèi)生機機構5225個，各族人人民的健健康水平平有了明明顯的提提高。文文化事業(yè)業(yè)發(fā)展迅迅速，已已建成電電視差轉轉臺2669個，衛(wèi)星電電視轉播播7844個，電電視覆蓋蓋率877。全全區(qū)各族族人民生生活豐富富多彩，開放文文明。（三）經(jīng)經(jīng)濟、人人口和資資源“十五五”以來，銅仁在在西部大大開發(fā)和和新階段段扶貧開開發(fā)的歷歷史性機機遇下，大力力實施“三個重重點、三三個帶動動”發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，團團結奮斗斗，扎實實工作，促進了了全區(qū)經(jīng)經(jīng)濟社會會

9、持續(xù)快快速健康康發(fā)展，連續(xù)五五年保持持較高的的增長速速度和較較好的增增長質量量，提前前超額完完成“十五”計劃確確定的主主要發(fā)展展指標，全區(qū)綜綜合經(jīng)濟濟實力躍躍上新臺臺階，為為今后的的發(fā)展奠奠定了良良好基礎礎。1、經(jīng)濟濟快速增增長，發(fā)發(fā)展強勁勁有力。全區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值躍躍上百億億元臺階階。20005年年達到1129.29億億元，比比20000年增增加633.5億億元。人人均33300元元，比計計劃增加加8000元，比比20000年增增加14462元元。按可可比價計計算，“十五”年均增增長100.3%，年均均增速較較“九五”提高2.0個百百分點，比計劃劃提高11.2個個百分點點，保持持了逐年年加快的的

10、良好勢勢頭。財財政收入入快速增增長。220055年全區(qū)區(qū)財政總總收入將將達到112.557億元元，比220000年增加加7.44億元，“十五”年均增增長199.6%；其中中地方財財政收入入7.119億元元以上，超計劃劃1億多元元，比220000年增加加3.77億元，“十五”年均增增長一五五.2%。固定定資產(chǎn)投投資大幅幅度增加加。20005年年突破770元，“十五”年均增增長300.5%，五年年累計2225億億億元（不含跨跨區(qū)項目目），超超計劃一一三5億億元，是是“九五”時期的的3.88倍；建建成了一一批重大大項目，投資對對經(jīng)濟增增長的拉拉動進一一步增強強。2、“三三產(chǎn)業(yè)”發(fā)展迅迅速，工工業(yè)化、

11、城鎮(zhèn)化化和農(nóng)業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)化化水平不不斷提高高。工業(yè)和服服務業(yè)保保持快速速發(fā)展，成為經(jīng)經(jīng)濟的主主要增長長點，農(nóng)農(nóng)業(yè)增長長穩(wěn)定。預計“十五”期間，第一、二、三三產(chǎn)業(yè)增增加值分分別達到到54.38億億元、332.003億元元和444.288億元，比20000年年分別增增加一五五.588億元、20.53億億元和229.778億元元，一、二產(chǎn)業(yè)業(yè)分別超超計劃77.1億億元和111.22億元，三產(chǎn)基基本與計計劃持平平；按可可比價計計算增加加值分別別年均增增長4.2%、20.8%和和14.7%；第一、二、三三產(chǎn)業(yè)增增加值比比重從220000年的566.9:12.9:330.22調整到到20005年的的42:24

12、.8:333.22，工業(yè)業(yè)和服務務業(yè)增加加值占GGDP的的比重首首次超過過農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)結結構調整整邁出新新步伐，建成了了一批特特色優(yōu)勢勢農(nóng)產(chǎn)品品種植基基地、畜畜牧養(yǎng)殖殖基地和和農(nóng)業(yè)科科技示范范區(qū)，扶扶持發(fā)展展了一批批龍頭企企業(yè)，帶帶動了農(nóng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)業(yè)化發(fā)展展。20005年年，農(nóng)業(yè)業(yè)總值達達到866.588億元，比20000年年增加227.778億元元，5年年均均增長22.6%，其中中種植業(yè)業(yè)和畜牧牧業(yè)產(chǎn)值值分別達達到500億元和和31億元元，比220000年分別別增加99.4億億元和114.22億元，年均增增長4.1%和和一三.4%，畜牧業(yè)業(yè)產(chǎn)值占占農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值的比比重達到到36.6%。以冶金金、化

13、工工、能源源和特色色食品等等工業(yè)發(fā)發(fā)展步伐伐加快，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企企業(yè)得到到調整提提高。220055年工業(yè)業(yè)增加值值達211.855億元，比20000年年增長11.177倍，年年均增長長16.7%，其中，地方規(guī)規(guī)模以上上工業(yè)實實現(xiàn)增加加值166.766億元，比20000年年增長11.511倍，年年均增長長20.2%。成為拉拉動經(jīng)濟濟增長的的主要動動力。以以梵凈山山、九龍龍洞為重重點的旅旅游基礎礎設施進進一步改改善，商商業(yè)貿(mào)易易、餐飲飲服務、交通運運輸、房房地產(chǎn)、信息、社區(qū)服服務等發(fā)發(fā)展迅速速，建成成了一批批貿(mào)易批批發(fā)市場場。第三三產(chǎn)業(yè)占占GDPP的比重重較20000年年提高三三個百分分點。220055年

14、社會會消費品品零售總總額達到到31.6億元元，比220000年增加加14.2億元元，年均均增長112.77%。20005年全全區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平平達到223%，比20000年年提高77.6個個百分點點，年均均提高11.5個個百分點點。3、以交交通為重重點的基基礎設施施建設取取得歷史史性突破破，生態(tài)態(tài)建設邁邁出重大大步伐。建成銅仁仁至大龍龍、銅仁仁至大興興高等級級公路和和大龍至至玉屏高高速公路路，株六六鐵路復復線和渝渝懷鐵路路建成通通車，大大興機場場建成通通航，整整治了烏烏江航道道，實現(xiàn)現(xiàn)了縣縣縣通油路路、鄉(xiāng)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通公路路和744%的行行政村通通簡易公公路，初初步形成成了公路路、鐵路路、民航航和水運運

15、相結合合的綜合合運輸網(wǎng)網(wǎng)絡。新新建和擴擴建了一一批重點點水利和和城鎮(zhèn)供供水、防防洪工程程。2000120005年全全區(qū)水利利總投資資12.1億元元，是計計劃任務務的2442.44%，比比“九五”增長2336.88%，是是建國以以來水利利總投資資的466.7%。一是是投入農(nóng)農(nóng)田水利利基本建建設資金金2.88億元，新增、改善、恢復灌灌溉面積積3.33萬公頃頃，新發(fā)發(fā)展節(jié)水水灌溉面面積1萬公頃頃。二是是投入“渴望工工程”、人飲飲解困工工程1.3億元元，解決決人飲困困難655萬人。三是開開工續(xù)建建了一批批骨干水水利工程程。松桃桃道塘水水庫、德德江梅子子壩水利利工程和和烏中灌灌區(qū)以及及防洪工工程完成成投

16、資33.3億億元。信信息化建建設取得得新進展展。到220055年全區(qū)區(qū)固定電電話和移移動電話話分別達達到255萬戶和和33萬戶戶，電話話普及率率提高到到14.75部部/百人，基本實實現(xiàn)了村村村通廣廣播電視視。生態(tài)態(tài)建設邁邁出重大大步伐，重點實實施了退退耕還林林，天然然林保護護、長防防和小流流域治理理等生態(tài)態(tài)建設工工程，五五年累計計退耕還還林2110萬畝畝，治理理水土流流失面積積3200平方公公里，森森林覆蓋蓋率由220000年的333.1%，提高高到20005年年的388%。平平均每年年增長一一個百分分點。4、投資資環(huán)境見見好，招招商引資資初見成成效。投資環(huán)境境進一步步改善，招商引引資成效效顯

17、著，“十五”期間共共招商引引資近2200個個項目，引進到到位資金金73.5億元元。對外外貿(mào)易大大幅度增增長，全全區(qū)出口口創(chuàng)匯由由20001年的的2.22萬美元元增加到到20005年的的40000萬美美元，成成為經(jīng)濟濟增長的的新亮點點。5、教育育、衛(wèi)生生、計生生、文化化等社會會事業(yè)進進一步發(fā)發(fā)展。全區(qū)已全全面實現(xiàn)現(xiàn)基本普普及九年年義務教教育，初初中階段段毛入學學率由220000年的733.7%提高到到20005年95%，比計計劃提高高10個百百分點。人口和和計劃生生育事業(yè)業(yè)進一步步發(fā)展，人口自自然增長長率由220000年的一三三.3下降到到20005年8以下，比計劃劃下降33.5個個千分點點。2

18、0005年年廣播電電視覆蓋蓋率分別別達到779.33%和93.7%。6、居民民生活水水平顯著著提高。城鄉(xiāng)居民民收入逐逐年增加加，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入從20000年年的48800元元增加到到20005年的的67228元，年均增增長7%，農(nóng)民民人均純純收入從從12776元提提高到117000元，年年均增長長5.99%，比比計劃提提高1.9個百百分點。扶貧開開發(fā)取得得新成績績，五年年解決225萬貧貧困人口口的溫飽飽問題，完成易易地扶貧貧搬遷22.7萬萬人，貧貧困發(fā)生生率從223.116%下下降到116%以以下。五五年全區(qū)區(qū)勞務輸輸出2000萬人人次，促促進城鎮(zhèn)鎮(zhèn)就業(yè)55萬人，城鄉(xiāng)居居民生活

19、活條件得得到明顯顯改善。（二）城城市發(fā)展展方向1、規(guī)劃劃目標貴州州經(jīng)濟區(qū)區(qū)與重慶慶經(jīng)濟區(qū)區(qū)以及湖湖南經(jīng)濟濟區(qū)結合合部的重重要中心心城市。本地地區(qū)中交交通樞紐紐和商貿(mào)貿(mào)中心。黔東東北最大大的工業(yè)業(yè)強區(qū)。繼續(xù)發(fā)發(fā)展梵凈凈山為龍龍頭的旅旅游業(yè)和和以物流流為重點點的服務務業(yè)。2、城市市發(fā)展用用地選擇擇 根據(jù)城城市遠期期發(fā)展規(guī)規(guī)模和遠遠景規(guī)劃劃構想，可確定定城市遠遠期主要要采用“南延北北伸”模式，即依托托舊城向向南、向向北延伸伸，適當當向東西西發(fā)展。城市向向北主要要為經(jīng)濟濟發(fā)展區(qū)區(qū)，向南南主要為為政府職職能辦公公文教區(qū)區(qū)。第二部分分 項目目地區(qū)域域市場研研究區(qū)域市場場評估1、區(qū)域域購買人人群狀況況：2、

20、區(qū)域域經(jīng)濟水水平及購購買力：3、區(qū)域域商業(yè)基基本情況況：傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)集中于于大小十十字區(qū)域域，政府府主要部部門、重重要企事事業(yè)單位位所在主主要集中中在城市市南部。隨著商商業(yè)的不不斷發(fā)展展和分化化，銅仁仁的商業(yè)業(yè)開始向向北移，發(fā)展方方向趨于于東太大大道及清清水大道道區(qū)域。而金灘灘、火車車站區(qū)域域將作為為商業(yè)、住宅重重點發(fā)展展區(qū)域，市政配配套設施施也將主主要在這這個區(qū)域域興建，但要形形成一個個成熟的的市場還還需要一一定的發(fā)發(fā)展時間間。二、商圈圈調研（一）商商圈規(guī)模模調查1、商圈圈劃分由于銅仁仁地勢狹狹長和城城市規(guī)模模的限制制，整個個城區(qū)在在規(guī)劃上上就不可可能出現(xiàn)現(xiàn)比較規(guī)規(guī)則的商商圈。所所以我們們大致

21、將將銅仁市市區(qū)商業(yè)業(yè)分為以以下幾類類商圈：類商圈圈：零售售業(yè)為主主的商圈圈。是指以西西門橋為為核心的的市中心心購物休休閑娛樂樂商圈，包括大大小十字字百貨商商鋪、錦錦江廣場場、東太太建材城城、紅色色28、時代商商匯、銅銅仁商城城等，該該商圈內內大小十十字主要要集中的的是服裝裝鞋帽的的品牌專專賣店等等零售商商品，屬屬于銅仁仁市內傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)中心，輻射范范圍大。本項目目也處于于該商圈圈之中。類商圈圈：低檔檔位商品品零售、批發(fā)市市場、專專業(yè)賣場場為主的的商圈。以金灘為為軸心區(qū)區(qū)域。該該商圈內內業(yè)態(tài)門門類復雜雜，主要要集中了了服裝鞋鞋帽、通通訊器材材、電器器、家具具、建材材等業(yè)態(tài)態(tài)。主要要功能是是對類商

22、圈圈進行有有效補充充，已經(jīng)經(jīng)形成較較為成熟熟的家電電、家具具等專業(yè)業(yè)賣場，輻射強強度大。而以服服裝、小小商品等等零售類類而言，商品檔檔次較低低，吸引引不同層層次的消消費群體體。類商圈圈：包括括社區(qū)商商業(yè)，提提供配套套服務為為主的商商圈。是指以道道路為中中軸，由由居住區(qū)區(qū)圍合而而成的區(qū)區(qū)域。這這類商圈圈數(shù)量多多而分散散，商圈圈內業(yè)態(tài)態(tài)種類以以配套服服務為主主，大多多數(shù)是以以臨街商商鋪的形形式出現(xiàn)現(xiàn)，通常常規(guī)模不不大，檔檔次參差差不齊。輻射范范圍較小小。2、類類商圈特特征分析析由于本項項目和本本項目主主要競爭爭對手均均位于此此類商圈圈之中，商圈的的情況變變化對本本項目影影響較大大，所以以在此將將其

23、單獨獨予以說說明分析析。商圈商貿(mào)貿(mào)狀況此商圈是是銅仁傳傳統(tǒng)的商商業(yè)中心心，隨著著經(jīng)濟和和城市的的不斷發(fā)發(fā)展，已已經(jīng)成為為銅仁市市民購物物休閑娛娛樂消費費的首選選區(qū)域。商圈內內業(yè)態(tài)以以服裝鞋鞋帽為主主，主要要形式為為臨街的的品牌專專賣店，同時也也包括銅銅仁老牌牌商場。但是，目前銅銅仁的商商業(yè)環(huán)境境還未吸引引知名的的百貨公公司進入入銅仁市市場，一一方面：如能使使銅仁消消費者的的消費環(huán)環(huán)境不斷斷提高，另一方方面有實實力的大大型百貨貨企業(yè)進進入市場場必然會會加劇商商圈內行行業(yè)間競競爭的激激烈程度度。激烈烈的競爭爭將會使使區(qū)域內內商業(yè)繁繁榮度提提升。有有利于區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)品牌度度的強化化。商業(yè)環(huán)境境狀況商

24、圈內商商業(yè)氛圍圍成熟，消費者者認知程程度很高高。因為為處于老老城區(qū)，普遍物物業(yè)水平平比較低低。銅仁仁老城區(qū)區(qū)現(xiàn)今正正在進行行舊城改改造，也也為商圈圈內商家家的經(jīng)營營活動增增加了不不確定因因素。同同時，大大面積的的拆遷騰騰空了黃黃金口岸岸大面積積的地塊塊，為新新興物業(yè)業(yè)的出現(xiàn)現(xiàn)打下了了基礎，必然會會使銅仁仁市區(qū)的的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營模式式發(fā)生翻翻天覆地地的變革革。（3）項項目地人人車流量量狀況本次人車車流量測測算的對對象是項項目地主主要入口口處正街街的交通通流量。數(shù)據(jù)得得出為：在某一一時段東東太大道道雙向流流動車輛輛與行人人的總和和。選取時段段為星期期五上午午11：0011：05，得出：在樣本本時段內內

25、，通過過項目地地機動車車流量達達到1111輛，非機動動車及行行人流量量達到1194人人?？紤]到選選取時段段開始處處于交通通高峰期期；星期期五仍然然是工作作日，上上下班比比較統(tǒng)一一等客觀觀因素，選擇11/0.8作為為平均放放大的加加權，選選擇1/1.22作為最最高放大大的加權權。我們們可以測測算出：項目地地平均車車流量為為10666輛/小時，人流量量為一八八62人人/小時時；最高高時，車車流將可可以達到到一五998輛/小時，人流將將可以達達到27794人人/小時時。結論：本項目的的區(qū)位優(yōu)勢勢不容質質疑。項目在形形象感知知和信息息傳達方方面有著著先天的的優(yōu)勢。科學合理理的利用用區(qū)位優(yōu)勢勢，有利利于

26、營銷銷及推廣廣活動的的順利實實施。同時，為為項目將將來的經(jīng)經(jīng)營活動動創(chuàng)造了了有力的的保障條條件。三、競爭爭物業(yè)調調研（一）市市區(qū)大型型商業(yè)物物業(yè)調研研1、南長長城金灘灘新城：（1）位位置：銅銅仁市南南長城路路；（2）四四臨：東東面與銅銅仁市火火車站相相鄰；南南面金灘灘大橋（連結老老城區(qū)）；西靠靠銅仁地地委行署署所在地地花果山山；北連連東太大大道。（3）三三大商業(yè)業(yè)規(guī)劃：A、國際際大超市市：是一一個超大大型綜合合性超市市，位于于“南長城城金灘新新城”的中心心黃金地地段，左左面是11萬平方方米的金金灘中心心廣場，前面是是8萬平平方米的的金灘商商業(yè)休閑閑港，后后面為地地委行署署所在地地花果山山。建筑

27、筑面積：5萬平平方米。B、金灘灘商業(yè)休休閑港：是一個個集商業(yè)業(yè)零售、商務洽洽談、民民族風情情、商務務休閑、文化娛娛樂商業(yè)業(yè)公園。C、金灘灘批發(fā)城城：金灘批批發(fā)城農(nóng)農(nóng)貿(mào)超市市總面積積110000平平方米，內設8800多多個攤位位和門面面。（4）物物業(yè)形態(tài)態(tài)/規(guī)模模：商住住綜合；總用地地面積：60000000平方米米；總建建筑面積積：8000000平方米米；商業(yè)業(yè)建筑面面積：8800000平方方米；商商務別墅墅面積：420000平平方米；倉儲面面積：1100000平方方米；停停車位：約4000個。（5）風風格特色色風格：體體現(xiàn)先進進的現(xiàn)代代文化建建筑；住房：注注重環(huán)境境和戶型型，多層層與小高高層相

28、結結合。商業(yè)：體體現(xiàn)“大”。批發(fā)市市場大；零售超超市大；文化休休閑娛樂樂場所大大；餐飲飲服務規(guī)規(guī)模大。（6）項項目相關關分析項目名稱稱金灘商業(yè)業(yè)休閑港港項目地址址南長城金灘新新城開發(fā)商貴州南長長城房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司銷售電話話520229888招商電話話523003888類型商住商鋪價格格銷售量65%經(jīng)營現(xiàn)狀狀百貨批發(fā)發(fā)，狀態(tài)態(tài)一般銷售措施施3年返租租，每年年10%一次性返返3年銷售分析析廣告媒體體DM單；墻體，車體，戶外，報版、站牌主打廣告告語銅仁商業(yè)業(yè)黃金鋪鋪銷售順序序同時發(fā)售售客源分析析本地經(jīng)營營者，公公務員，退休人人員購買動機機投資和經(jīng)經(jīng)營客源區(qū)域域本地居多多，外地地客商優(yōu)勢分析析1、一

29、部部分已經(jīng)經(jīng)交房使使用，可以展展現(xiàn)未來來市場情情景，也也搶先機機爭奪經(jīng)經(jīng)營者，形成現(xiàn)現(xiàn)入關中中者為王王的態(tài)勢勢；2、緊扣扣火車站站熱點概概念，在在“大”字上面面做文章章，人為為形成熱熱點。3、注重重整個項項目的配配套，對對于獨立立上鋪來來講，是是該地區(qū)區(qū)佼佼者者。同時時，批發(fā)發(fā)市場的的誘惑力力也非常常誘人。是本項項目的強強有力競競爭者劣勢分析析1、地域域偏遠，遠離人人們習慣慣的熱點點消費地地區(qū)；2、正在在大規(guī)模模建設的的新區(qū)，未形成成真正的的市場，與此同同類的產(chǎn)產(chǎn)品較多多，花落落誰家尚尚不得而而知。3、火車車站一般般給人的的印象是是臟亂差差，經(jīng)營營產(chǎn)品檔檔次低，因此在在經(jīng)營檔檔次上無無法與本本

30、項目抗抗衡。2、伍寰寰商都位置：銅銅仁火車車站對面面三大商業(yè)業(yè)主題：萬貨城：萬貨城城外街沿沿東太大大道，形形成弧形形沿街面面，主入入口位于于中庭廣廣場和財財富廣場場的交匯匯處，業(yè)業(yè)太定位位為萬貨貨云集的的小商口口批零市市場。豐收城：定位為為農(nóng)產(chǎn)品品貿(mào)易市市場，總總面積1160000平方方米。歡樂城：定位為為集餐飲飲、娛樂樂休閑于于一體的的生活總總站。業(yè)態(tài)規(guī)劃劃：三大大商業(yè)主主題，五五大商業(yè)業(yè)功能：引入一一站式消消費的MMALLL規(guī)劃理理念，三三組團商商業(yè)開發(fā)發(fā)，形成成萬貨城城、豐收收城、歡歡樂城三三個不同同業(yè)態(tài)的的商業(yè)區(qū)區(qū)；三大大主題商商業(yè)區(qū)集集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游五五大功能能于一體體

31、。項目相關關分析如如下項目名稱稱萬貨城項目地址址火車站開發(fā)商銅仁市伍伍寰房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司銷售電話話520220888招商電話話520330888類型商住價格80000一三0000元元建筑面積積37萬商業(yè)面積積萬貨城一一五萬商鋪面積積40111公攤36%銷售量60%經(jīng)營現(xiàn)狀狀未交付使使用銷售措施施1、1000元買買VIPP卡可抵抵30000元房房款2、總價價0.998折3、3年年返租每每年8%的返租租率推廣分析析廣告媒體體車體、戶戶外、羅羅馬旗，墻體主打廣告告語黔東商貿(mào)貿(mào)喉塞、投資創(chuàng)創(chuàng)富寶地地銷售順序序先住宅后后商業(yè)客源分析析生意人、郊縣投投資者、外地人人生意人人購買動機機投資和經(jīng)經(jīng)營客源區(qū)域

32、域本地居多多，其次次郊縣，少量外外地優(yōu)勢分析析1、離火火車站僅僅有5000米，地理位位置得天天獨厚。2、面積積劃分少少，投資資門檻低低。3、在“全”字上面面做文章章，經(jīng)營營種類包包羅萬千千，可堪堪稱商業(yè)業(yè)航母。4、內場場經(jīng)營場場所狹小小空間比比全敞開開式的商商鋪更聚聚集人氣氣。劣勢分析析1、尚未未完工，剩余鋪鋪面難度度加大2、本區(qū)區(qū)域產(chǎn)品品同質化化嚴重，客戶可可選擇產(chǎn)產(chǎn)品很多多，不具具備“唯一性性、排他他性”的優(yōu)勢勢3、本區(qū)區(qū)域體量量太大，必將把把投資者者和經(jīng)營營者資源源攤薄4、無法法擺脫臟臟亂差的的火車站站環(huán)境，檔次不不高。（二）調調查結果果分析從商業(yè)物物業(yè)分布布來看，銅仁的的大型商商業(yè)及購

33、購物中心心，萬貨貨城、金金灘新城城、金碼碼頭等主主要集中中在銅仁仁北部的的金灘批批發(fā)零售售商圈。而市中中心商圈圈則主要要集中了了如錦江江廣場、紅色228、銅銅仁商城城、時代代商匯等等專業(yè)和和零售或或批發(fā)性性質的賣賣場。在所調查查的幾家家商業(yè)項項目中，“金灘新新城”的人氣氣相對較較旺，主主要購物物者為中中青年群群體，營營業(yè)時間間不長，經(jīng)營狀狀況一般般；銅仁商商城主要要經(jīng)營小小商品百百貨，商商場經(jīng)營營慘淡，紅色228尚未未開業(yè)經(jīng)經(jīng)營，萬萬貨城銷銷售狀況況欠佳。幾家商場場中，萬萬貨城的的售價及及租賃價價格比較較高，而而即將建建成的商商業(yè)中心心更是創(chuàng)創(chuàng)出了銅銅仁商鋪鋪的天價價，臨街街鋪面最最高達114

34、0000萬多元/平平方米，均價在在120000萬萬到80000左左右。經(jīng)過了解解，銅仁仁的商業(yè)業(yè)項目開開發(fā)規(guī)模模較大，成片開開發(fā)，并并有成熟熟規(guī)劃理理念及相相對成熟熟的市場場定位。如金灘灘新城、萬貨城城、銅仁仁商城等等。(三)銅仁商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場總總體特征征：1、商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資呈呈火熱趨趨勢由于中中心城市市競爭的的加劇及及銅仁本本土開發(fā)發(fā)商的實實力日漸漸雄厚，大量的的外地及及本地開開發(fā)商將將資金投投入到銅銅仁這個個“西部名名城”的核心心口岸。繼官塘塘花園、民主路路步行休休閑商業(yè)業(yè)街、汽汽車站新新區(qū)、銅銅仁商貿(mào)貿(mào)城項目目之后，伍寰商商都、金金灘新城城、銅仁仁商城、紅色228、東東太金碼碼頭等一

35、一大批項項目紛紛紛登場，項目越越做越好好，開發(fā)發(fā)理念越越來越成成熟，規(guī)規(guī)模越來來越大，預示著著已銅仁仁地產(chǎn)業(yè)業(yè)“龍頭”進入了了大盤代代。隨著著銅仁舊舊城改造造的進一一步實施施，市中中心土地地拆遷將將預留出出大量的的商業(yè)用用地及城城市的擴擴張，可可以預計計銅仁商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資將將進一步步升溫。2、業(yè)業(yè)態(tài)形式式趨于多多元化、專業(yè)化化專業(yè)市場場形態(tài)、百貨形形態(tài)、集集休閑、娛樂、購物為為一體的的大型購購物中心心形態(tài)，都代表表了銅仁仁商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展趨勢勢專業(yè)業(yè)化、多多元化。3、競競爭加劇劇風險加加大隨著銅銅仁新城城市規(guī)劃劃的逐步步實施，在未來來幾年內內，隨著著銅仁經(jīng)經(jīng)濟的進進一步發(fā)發(fā)展、招招商引資資

36、力度的的加強、大量有有實力的的開發(fā)商商將會很很快擁入入銅仁，給本不不平靜的的地產(chǎn)市市場上演演更加激激烈的爭爭奪戰(zhàn)。銅仁市市區(qū)將拆拆出多塊塊商業(yè)用用地，這這無疑將將進一步步加劇城城區(qū)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的市場競競爭。如如果商業(yè)業(yè)地產(chǎn)供供求關系系得不到到平衡，對開發(fā)發(fā)商和投投資者來來講都有有風險。4、專專業(yè)水平平日漸提提高隨著外外來專業(yè)業(yè)地產(chǎn)公公司及專專業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)運作機機構的進進入，帶帶來了國國際國內內先進的的商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)理念與與運作模模式。使使得整個個行業(yè)對對商業(yè)地地產(chǎn)的認認識不斷斷提高。這些無無疑推動動了整個個行業(yè)專專業(yè)水平平的提高高，也提提升了投投資者對對商業(yè)地地產(chǎn)的認認識水平平。5、品品牌開發(fā)發(fā)

37、全面升升級以上那那些品牌牌公司及及機構都都代表了了國內、國際商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)運作的的至高水水準，面面對外來來品牌的的進入，本土開開發(fā)商品品牌勢必必受競爭爭壓力影影響，同同時聯(lián)合合其他知知名品牌牌，共同同分割銅銅仁商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的大蛋糕糕。6、商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)運作注注重地產(chǎn)產(chǎn)贏利，忽視商商業(yè)運營營由于資資金、運運作經(jīng)驗驗的缺乏乏，大部部分的開開發(fā)商在在開發(fā)商商業(yè)項目目的時候候，將贏贏利點放放在商場場鋪位本本身的銷銷售上，以獨立立商鋪或或產(chǎn)權商商鋪的形形式，對對市場銷銷售。抬抬高商鋪鋪實際的的價值，向投資資者許以以高額的的投資回回報。而而在商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)設設置及后后期商業(yè)業(yè)運營管管理方面面，缺乏乏經(jīng)驗與與投入力

38、力度。這這將導致致后期經(jīng)經(jīng)營出現(xiàn)現(xiàn)不良狀狀況，影影響投資資人的利利益。從從其經(jīng)營營現(xiàn)狀看看來，如如業(yè)態(tài)設設計及商商品定位位有偏差差，營業(yè)業(yè)狀況會會不理想想，往往往是叫好好不叫座座，事實實上開發(fā)發(fā)商已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)經(jīng)營的困困難。今今后的經(jīng)經(jīng)營能否否滿足應應有的投投資回報報，都將將是我們們所關注注的。要要使得項項目長久久地生存存下去并并實現(xiàn)贏贏利，就就要求開開發(fā)商具具有先做做商業(yè)后后賣地產(chǎn)產(chǎn)的理念念，以減減少自身身的經(jīng)營營風險及及保障投投資者的的利益。7、從從城市商商業(yè)發(fā)展展規(guī)律來來講，第第一個階階段是小小店鋪零零售階段段，這一一階段的的特征是是店鋪以以臨街商商鋪為主主，經(jīng)營營品類繁繁多，分分布較廣廣

39、，單一一商鋪贏贏利水平平較低；第二個個階段是是大型商商場集中中零售階階段，這這一階段段的特征征是消費費由分散散的小店店鋪向大大商場集集中，同同時大商商場擠占占了小店店鋪的市市場；第第三個階階段是城城市商業(yè)業(yè)由大型型超市及及大型購購物中心心組成的的商貿(mào)中中心或商商業(yè)群組組成，形形成綜合合性的消消費區(qū)域域。小店店鋪的市市場份額額將進一一步縮小小，退而而只滿足足一些簡簡單的社社區(qū)商業(yè)業(yè)功能。從銅仁仁的商業(yè)業(yè)結構現(xiàn)現(xiàn)狀來看看，正處處于由商商業(yè)發(fā)展展的第一一個階段段向第二二個階段段過渡的的時期，大量主主力商家家的涌入入，順應應了城市市商業(yè)發(fā)發(fā)展的需需求，市市場先行行者能否否立足決決定了后后來者是是否具有

40、有牢固的的經(jīng)營基基礎。而而這一變變遷過程程，主要要反映在在商家集集中競爭爭的商圈圈范圍內內。第三部分分 市場場消費需需求研究究一、總體體需求情情況：1、市場場需求：1-1固定消消費群體體穩(wěn)定通過對銅銅仁居民民的居住住性質進進行調查查我們發(fā)發(fā)現(xiàn)，有有81.5%的的居民在在銅仁居居住了44年以上上，居住住時間在在2-44年的占占了8%，居居住年限限在2年年以內的的僅占了了10.5%。這說明明銅仁的的固定消消費群體體相對穩(wěn)穩(wěn)定，如如何有效效地把握握這批人人群，將將是各商商場制定定經(jīng)營策策略時的的重要考考慮因素素。1-2市中心心仍是居居民最喜喜歡去的的購物區(qū)區(qū)域市中心由由于商業(yè)業(yè)氛圍成成形時間間早，步

41、步行街、大型商商業(yè)賣場場、各式式臨街旺旺鋪、電電影院等等多種購購物、休休閑、娛娛樂設施施齊全，經(jīng)營種種類繁多多，因此此成為居居民購物物的首選選區(qū)域。雖然目目前銅仁仁市城市市正向北北發(fā)展，但市中中心商業(yè)業(yè)經(jīng)過了了長期的的歷史沉沉淀，已已經(jīng)蓄積積了雄厚厚的商業(yè)業(yè)底蘊，因此其其仍將在在廣大居居民中產(chǎn)產(chǎn)生深遠遠的影響響，并堅堅定其核核心商業(yè)業(yè)圈的地地位。1-3區(qū)區(qū)域消費費需求巨巨大，市市中區(qū)年年消費需需求一三三億元根據(jù)統(tǒng)計計局20004年年公布的的數(shù)據(jù)顯顯示，銅銅仁市市市中區(qū)人人口近220萬人人，城市市人口(市區(qū))為一五五萬人。同時，按按照國際際上目前前通行的的商圈經(jīng)經(jīng)營理論論，商場場經(jīng)營的的顧客群群

42、中有770%來來自其核核心商業(yè)業(yè)圈，330%來來自其他他商業(yè)圈圈。因此此計算，市中心心的固定定顧客群群體總量量為：20770%+530%=一五五.5(萬人)根據(jù)20005年年統(tǒng)計資資料，銅銅仁市城城市人均均可支配配收入667288元，市市中區(qū)農(nóng)農(nóng)村人口口人均人人均可支支配收入入17000元，因此，市中心心區(qū)域年年均消費費需求總總量為：一五00000(人)67228(元元/人)70%+500000（人）17000(元元/人)30%=7.31994(億億元)由此可見見，目前前市中心心作為銅銅仁市的的傳統(tǒng)商商業(yè)區(qū)，具有較較強的消消費需求求。二、消費費者的構構成特征征在調查過過程中，我們初初步選定定了

43、三大大類具有有不同職職業(yè)背景景的目標標人群進進行研究究，一類類是無明明顯職業(yè)業(yè)特征的的普通城城市居民民，二是是自由職職業(yè)的個個體經(jīng)營營戶，三三是政府府機關、企事業(yè)業(yè)單位的的干部及及職工。統(tǒng)計分分析后，從數(shù)據(jù)據(jù)上大致致可以看看出三大大類消費費群在消消費特征征上的差差異。（一）不不同消費費層次的的消費群群在六大大類日常常消費上上的差異異食品消費費差異：個人投投資者更更注重質質量，個個體經(jīng)營營者更注注重價格格。食品的消消費差異異主要集集中在居居民購買買水果、酒水飲飲料等副副食品在在消費場場所選擇擇上的差差異。調查表明明：在對對水果購購買地點點的選擇擇上，三三類消費費群體總總體上都都選擇在在農(nóng)貿(mào)市市場

44、購買買。但在在批發(fā)市市場、中中小型商商場以及及大商場場這三種種購買場場所的選選擇上，出現(xiàn)了了一些變變化。其其中在中中小型商商場及批批發(fā)市場場購買水水果的，以個人人投資者者居多；在大商商場購買買水果的的，以個個體經(jīng)營營者居多多，而普普通居民民則很少少在以上上三個地地點購買買。2、酒酒水飲料料消費：差異較較大，人人群特征征明顯調查表明明：不同同消費群群對酒水水飲料購購買場地地的選擇擇差異比比較大，其中個個人投資資者在大大商場購購買比例例最大，其次是是選擇在在中小型型商場購購買；而而普通居居民多選選擇在中中小型商商場、批批發(fā)市場場、雜貨貨店、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場購買；個體經(jīng)經(jīng)營者在在各個地地點購買買的比例例

45、都較高高，但總總體選擇擇大商場場和中小小型商場場居多。這說明明三大類類消費群群體在酒酒水這一一商品的的購買時時，消費費心理、消費水水平都是是不一樣樣的。個個人投資資者更注注重品牌牌與品質質；個體體經(jīng)營者者更注重重價格，他們認認為價格格高的可可能檔次次更高，質量更更好；而而普通居居民則更更多考慮慮實惠。3、服裝裝消費差差異：中中高檔消消費與中中低檔消消費接開開距離，個體經(jīng)經(jīng)營者與與個人投投資者消消費力更更強調查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，544%的普普通居民民選擇在在批發(fā)市市場、銅銅仁百貨貨商場等中中低檔服服裝銷售售場所，其中在在批發(fā)市市場選購購服裝的的最多，為244%；557.3%的的個體經(jīng)經(jīng)營者選選擇在品品牌專

46、賣賣店等購購物，另另有一小小部分也也選擇在在批發(fā)市市場購買買；而個個人投資資者對服服裝購買買的選擇擇集中在在百貨超超市以及及專賣店店，這類類人群占占個人投投資者總總數(shù)的555.55%，另另有一部部分分布布在批發(fā)發(fā)市場或或中低檔檔商場。經(jīng)過分分析，我我們認為為個體經(jīng)經(jīng)營者和和個人投投資者的的購買力力較強，同時注注重品質質與品牌牌，普通通居民在在購買服服裝時更更注重實實惠與商商家的信信譽?；闷废M：總總體差異異不大，個人投投資者更更關注品品質調查顯示示，對于于化妝品品這一特特殊消費費品，各各類消費費者在購購買場所所選擇上上總體差差異不大大，特別別是選擇擇在百貨貨商場、美容院院及專賣賣店時趨趨同

47、性較較強，值值得一提提的是個個人投資資者群體體在品牌牌商場購購買的比比例遠遠遠高出其其他兩類類人群，說明他他們更關關注產(chǎn)品品的品質質與品牌牌。家庭耐用用消費品品消費：是銅仁仁當前最最主要的的電器消消費場所所，普通通居民有有一大部部分選擇擇在百貨貨市場選選擇調查顯示示：35540%的各類類消費群群選擇在在電器廣廣場購買買小家電電，而在在品牌商商場購買買的較少少。說明明銅仁消消費者在在耐用消消費品方方面的消消費傾向向無明顯顯差異。不過從從品牌商商場超市市及百貨貨市場的選擇來來看，個個體經(jīng)營營者更舍舍得在家家電產(chǎn)品品方面花花錢，而而認為銅銅仁百貨貨市場產(chǎn)產(chǎn)品檔次次過低，購買量量很少。日常休閑閑娛樂消

48、消費頻率率：總體體特征一一致，個個體經(jīng)營營者及個個人投資資者頻率率更高，逛商場場越來越越成為一一種休閑閑方式。外出吃飯飯的次數(shù)數(shù)比較：調查表明明：大部部分的消消費者偶偶爾外出出就餐，而在每每月三次次以上的的以個人人投資者者為最多多，其次次是個體體經(jīng)營者者，這一一方面說說明他們們消費能能力更強強，另一一方面說說明他們們的社交交活動更更廣。去大商場場瀏覽商商品的次次數(shù)比較較：調查表明明：銅仁仁消費者者逛商場場的頻率率基本一一致，頻頻率最高高的集中中在個人人投資者者群體及及個體經(jīng)經(jīng)營者群群體。一一方面說說明這兩兩類人群群比較有有消費能能力，另另一方面面說明他他們平時時比較清清閑也更更注重生生活享受受

49、。同時時值得關關注的是是，每周周二到三三次的消消費者占占了122%，說說明逛商商場日漸漸成為消消費者的的日常休休閑生活活方式。二、三大大類消費費者主要要特征描描述中低收入入者（價價格主導導型）調查表明明：銅仁仁普通消消費者的的文化程程度普遍遍偏低，大專以以下的占占83%左右；職業(yè)特特征以機機關事業(yè)業(yè)單位職職工為主主，離退退休人員員也占了了一大部部分比例例，為一一三.556%，其他職職業(yè)特征征明顯的的如單位位干部、專業(yè)技技術人員員、教師師等比例例較小。從家庭庭生活水水平來看看，600%處于于中等生生活水平平，低收收入者為為34%，高收入入者僅為為6%，說說明銅仁仁市民整整體生活活水平不不高，購購

50、買力有有限。這這與之前前銅仁人人口特征征有直接接關系，那就是是銅仁主主要的高高收入者者大多為為在外經(jīng)經(jīng)商或務務工人員員，銅仁仁本地的的日常人人口為在在職企事事業(yè)單位位職工、離退休休人員及及自由職職業(yè)者，由于沒沒有強有有力的工工業(yè)支撐撐導致銅銅仁商業(yè)業(yè)的相對對落后。日常消費費習慣：銅仁普普通消費費者在購購物及休休閑消費費時，大大多數(shù)選選擇價格格適宜的的消費場場所，在在購物時時更多考考慮實用用功能與與經(jīng)濟性性，屬于于量入而而出的價價格主導導型。價值觀念念：不追追求時髦髦與品質質，更注注重物有有所值，經(jīng)濟適適用。職業(yè)特征征：文化程度度特征：收入特征征：（二）中中高收入入者（精精打細算算型）年齡特征征

51、：這部部分人的的年齡主主要集中中在322歲至444歲之之間，平平均年齡齡為388歲，屬屬于社會會的中堅堅力量。職業(yè)特征征：職業(yè)業(yè)以機關關事業(yè)單單位工人人與干部部為主，占被訪訪總體的的46%，公司司管理人人員、專專業(yè)技術術人員及及教師占占被訪總總體的332%左左右，這這兩部分分人群共共計788%，都都屬于有有固定職職業(yè)和穩(wěn)穩(wěn)定收入入的高知知群體。文化程度度：從調調查來看看，這部部分消費費群的學學歷特征征為：大大專以上上占522%，高高中學歷歷占311%，初初中以下下低學歷歷者僅占占17%。說明明這部分分人大多多受過良良好的教教育，有有固定的的工作。收入特征征：調查顯示示，這部部分人群群的家庭庭生

52、活水水平在中中等以上上的占883%，中低收收入者僅僅占177%。這這與他們們的文化化背景及及職業(yè)特特征有明明顯關系系。日常消費費習慣：從這部部分人群群日常購購物消費費習慣來來看，他他們大多多具有較較高的消消費能力力，同時時更注重重商品的的品質與與品牌，他們所所消費的的商品都都既要符符合他們們的生活活標準又又要滿足足他們交交際的需需求。但但由于是是穩(wěn)定工工作，收收入來源源也是有有限的，決定了了他們在在選購商商品時會會非常慎慎重而理理性。屬屬于精打打細算型型。價值觀念念：追求求商品品品質與生生活品味味，對品品牌商品品比較關關注，崇崇尚時尚尚而小資資的生活活。有時時愿意為為了自己己喜歡的的商品付付出

53、更高高的價錢錢。文化程度度特征：高收入者者（財大大氣粗型型）年齡特征征：調查查顯示這這部分消消費者年年齡區(qū)間間集中在在3040歲歲，被訪訪者的平平均年齡齡為355.8歲歲。屬于于年富力力強的社社會中堅堅群體。職業(yè)特征征：這部部分人大大多為自自由職業(yè)業(yè)的個體體經(jīng)營者者，也就就是生意意人，只只有199%的人人群屬于于擁有固固定職業(yè)業(yè)又同時時經(jīng)商的的人員。他們的的另一個個職業(yè)特特征為機機關事業(yè)業(yè)單位職職工及其其他自由由職業(yè)者者。文化程度度特征：從文化化程度來來看，他他們普遍遍學歷不不高，大大專以下下占877%左右右，大專專以上的的僅占一一三%。說明他他們選擇擇經(jīng)商這這條路也也是由于于沒有足足夠的學學

54、歷去從從事固定定的職業(yè)業(yè)，而選選擇自謀謀生路。然而正正是這樣樣讓他們們在社會會的變革革過程中中掌握了了大量的的機會，獲取了了豐厚的的回報。收入特征征：從這這一群體體的家庭庭生活水水平看來來，他們們大多在在中等以以上，其其中中上上收入占占20%左右，中等收收入占666.55%。這這一數(shù)據(jù)據(jù)表明，他們具具有強大大的消費費能力。日常消費費習慣：他們在在購物時時一般選選擇大型型商場或或中型商商場的高高價值商商品，屬屬于追求求檔資的的財大氣氣粗型。同時他他們更注注重生活活的享受受，喜歡歡炫耀，購物及及消費的的理性成成分不足足。價值觀念念：對他他們來講講，昂貴貴的商品品總是好好的，決決定了他他們在購購物時

55、更更多選擇擇高價格格商品。三、消費費者對購購物場所所的需求求研究(一)從從消費者者的購物物場所選選擇因素素看：交交通因素素在商場場選擇中中起重要要作用。調查顯示示，消費費者在選選擇購物物場所時時首先考考慮的是是交通因因素，交交通是否否便利決決定了其其購物的的方向。其次是是商場的的信譽，商場的的信譽代代表了很很多內容容，比如如商品質質量、價價格適中中等因素素。其他他影響因因素差別別不是很很大，分分別是服服務質量量14%，商品品檔次一一三%，商品種種類為112%，促銷活活動對購購物的影影響為最最小。以以上情況況說明，銅仁市市民的消消費更注注重區(qū)域域性，不不愿意為為更好的的商品或或更多的的種類在在路

56、程上上付出更更多的代代價，同同時表明明商場的的促銷活活動對購購物群體體的影響響有限，他們更更愿意自自己選擇擇購物場場所。1-1步步行、城城市公交交車、自自行車是是居民購購物時最最常采用用的交通通方式。由于銅仁仁城市較較小，在在購物過過程中，絕大部部分居民民一般都都是步行行。同時時，銅仁仁市交通通方便，公交車車線路多多，道路路通暢，因此公公交車也也成為購購物時的的重要交交通工具具。1-2大大部分居居民購物物時途中中花費的的時間在在40分鐘鐘以內。調查顯示示，近775%的的居民購購物時，從家到到購物地地點花費費的時間間在40分鐘鐘以內，其中花花費時間間在5-一五分分鐘的占占44.1%，花費時時間在

57、116-440分鐘鐘的占119.77%。同同時，也也有近一一五%的的居民在在購物途途中花費費的時間間在455分鐘以以上。從消費者者對銅仁仁現(xiàn)有商商場評價價看消費者認認為經(jīng)營營比較有有特色、在服務務質量及及商品檔檔次方面面做得好好，同時時商品種種類也比比較齊全全，同時時，消費費者認為為商場做得得最好的的方面是是豐富的的商品種種類，另另外對服服務質量量和商品品檔次方方面也比比較認同同。消費費者在對對錦江廣場場進行評評價時，認為其其商品檔檔次、促促銷活動動、信譽譽這三方方面要好，值值得注意意的是，廣場內內商鋪在在服務質質量方面面評價比比較低，可能是是今后要要注意加加強的地地方。從消費者者對項目目的預

58、期期評價看看1、消費費者對商商業(yè)項目目規(guī)劃的的認可程程度1-1 負一一樓：做做大型超超市比較較方便調查表明明，消費費者對項項目負一一樓規(guī)劃劃為大型型超市是是比較認認可的，認為比比較方便便和很方方便的占占被訪總總數(shù)的775%，認為一一般的占占一八%，只有有7%的人人認為不不方便。這說明明消費者者對地下下超市這這一嶄新新的商業(yè)業(yè)形態(tài)持持接受態(tài)態(tài)度。銅銅仁現(xiàn)有有大型超超市幾乎乎沒有在在負一樓樓的，本本案首先先具有的的差異化化的特色色，同時時從人們們購物習習慣來講講，在負負一樓購購物將更更方便于于運輸，而不用用從底樓樓一直走走上幾層層才能買買到想要要的商品品，這將將徹底改改變銅仁仁消費者者的購物物方式

59、。1-2 一樓：做珠寶寶玉器及及化妝品品比較方方便調查顯示示，商場場一樓規(guī)規(guī)劃為珠珠寶玉器器及化妝妝品等高高價值商商品賣場場是比較較符合人人們購物物習慣的的，從數(shù)數(shù)據(jù)上看看，認為為很方便便和比較較方便的的占800%，另另外認為為一般的的占一八八%。如如此規(guī)劃劃與中心心城市一一些大型型購物中中心的規(guī)規(guī)劃一致致，實踐踐證明這這樣的規(guī)規(guī)劃是迎迎合市場場需求的的。但從從項目特特色營造造方面，特別是是作為本本項目有有近千平米米的單層層面積，如何進進行規(guī)劃劃組合將將是排在在我們面面前的課課題。對商場二二樓的規(guī)規(guī)劃認可可度對商場三三樓的規(guī)規(guī)劃認可可度1-3 二、三三樓：消消費者大大體認可可，但在在業(yè)態(tài)設設置

60、上應應注意隨隨大流并并保持商商場整體體的業(yè)態(tài)態(tài)組合調查顯示示，消費費者對項項目二、三樓的的規(guī)劃持持認可態(tài)態(tài)度，認認為比較較方便和和很方便便的占660%以以上。值值得注意意的是，對三樓樓規(guī)劃為為家電數(shù)數(shù)碼產(chǎn)品品的評價價不如一一、二樓樓高，說說明這樣樣的規(guī)劃劃對一部部分人來來講不是是很方便便。2、消費費者希望望的商場場規(guī)劃從商場現(xiàn)現(xiàn)有的意意向性規(guī)規(guī)劃，我我們已經(jīng)經(jīng)看出銅銅仁消費費者對購購物場所所大致的的認識。但是要要真正規(guī)規(guī)劃一個個功能合合理，方方便市民民而且獨獨具特色色的商業(yè)業(yè)形態(tài)，還需要要我們對對消費者者的需求求作更為為深入的的研究，因此我我們設定定了一些些選擇題題，希望望從消費費者口中中得到