常州某項目可行性研究報告

1、常州新城城地產(chǎn)南都都項目可行行性研究究報告目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc95035778 一、總論論 PAGEREF _Toc95035778 h 2 HYPERLINK l _Toc95035779 1.1項項目簡介介 PAGEREF _Toc95035779 h 2 HYPERLINK l _Toc95035780 1.1.1項目目位置 PAGEREF _Toc95035780 h 2 HYPERLINK l _Toc95035781 1.1.2項目目現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc95035781 h 2 HYPERLINK l _Toc950357

2、82 1.1.3項目目總體規(guī)規(guī)劃要求求 PAGEREF _Toc95035782 h 3 HYPERLINK l _Toc95035783 1.1.4項目目主要經(jīng)經(jīng)濟技術術指標 PAGEREF _Toc95035783 h 3 HYPERLINK l _Toc95035784 1.2項項目法人人概況 PAGEREF _Toc95035784 h 3 HYPERLINK l _Toc95035785 1.3編編制依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc95035785 h 4 HYPERLINK l _Toc95035786 1.4結結論 PAGEREF _Toc95035786 h 4 HYPERLI

3、NK l _Toc95035787 二、市場場分析 PAGEREF _Toc95035787 h 4 HYPERLINK l _Toc95035788 2.1常常州宏觀觀經(jīng)濟分分析 PAGEREF _Toc95035788 h 5 HYPERLINK l _Toc95035789 2.1.1宏觀觀經(jīng)濟分分析 PAGEREF _Toc95035789 h 5 HYPERLINK l _Toc95035790 2.1.2人口口 PAGEREF _Toc95035790 h 6 HYPERLINK l _Toc95035791 2.1.3生活活水平 PAGEREF _Toc95035791 h 7

4、HYPERLINK l _Toc95035792 2.1.4居住住狀況 PAGEREF _Toc95035792 h 7 HYPERLINK l _Toc95035793 2.1.5未來來走勢 PAGEREF _Toc95035793 h 8 HYPERLINK l _Toc95035794 2.2房房地產(chǎn)市市場分析析 PAGEREF _Toc95035794 h 9 HYPERLINK l _Toc95035795 2.2.1常州州房地產(chǎn)產(chǎn)綜述 PAGEREF _Toc95035795 h 9 HYPERLINK l _Toc95035796 2.2.2寫字字樓市場場 PAGEREF _To

5、c95035796 h 11 HYPERLINK l _Toc95035797 2.2.3商業(yè)業(yè)用房市市場 PAGEREF _Toc95035797 h 12 HYPERLINK l _Toc95035798 2.2.4未來來房地產(chǎn)產(chǎn)市場趨趨勢分析析 PAGEREF _Toc95035798 h 12 HYPERLINK l _Toc95035799 三、項目目周邊環(huán)環(huán)境與競競爭性樓樓盤分析析 PAGEREF _Toc95035799 h 13 HYPERLINK l _Toc95035800 3.1項目周周邊環(huán)境境 PAGEREF _Toc95035800 h 14 HYPERLINK l

6、_Toc95035801 3.1.1周邊邊環(huán)境分分析 PAGEREF _Toc95035801 h 14 HYPERLINK l _Toc95035802 3.1.2周邊邊競爭樓樓盤 PAGEREF _Toc95035802 h 14 HYPERLINK l _Toc95035803 3.2 SWOOT分析析 PAGEREF _Toc95035803 h 15 HYPERLINK l _Toc95035804 四、項目目定位 PAGEREF _Toc95035804 h 16 HYPERLINK l _Toc95035805 4.1產(chǎn)產(chǎn)品定位位 PAGEREF _Toc95035805 h 1

7、6 HYPERLINK l _Toc95035806 4.2價價格定位位 PAGEREF _Toc95035806 h 17 HYPERLINK l _Toc95035807 4.3客客戶定位位 PAGEREF _Toc95035807 h 17 HYPERLINK l _Toc95035808 五、財務務分析 PAGEREF _Toc95035808 h 18 HYPERLINK l _Toc95035809 5.1技技術指標標說明 PAGEREF _Toc95035809 h 18 HYPERLINK l _Toc95035810 5.2東東區(qū)財務務測算 PAGEREF _Toc95035

8、810 h 18 HYPERLINK l _Toc95035811 5.3西西區(qū)財務務測算 PAGEREF _Toc95035811 h 21一、總論論1.1項項目簡介介1.1.1項目目位置新城南南都，位位于武進進區(qū)湖塘塘鎮(zhèn),具體位位置在花花園街以以西、長長虹中路路以北、武宜路路以東、里底河河以南。項目地理理位置優(yōu)優(yōu)越，南南臨武進進區(qū)政府府和常州州大學城城，東接接規(guī)劃中中占地110000畝的南南田休閑閑購物公公園；西西靠建設設中的占占地面積積為40000畝畝的淹城城森林公公園；北北倚武進進區(qū)經(jīng)濟濟中心湖湖塘鎮(zhèn)和和武進廣廣電中心心,是將來來大常州州的集居居住、教教育、文文化、旅旅游、消消費、休休

9、閑等功功能于一一體的城城南新區(qū)區(qū)域中心心。1.1.2項目目現(xiàn)狀項目占地地逾7000畝，總建筑筑面積880多萬萬，是常常武地區(qū)區(qū)首屈一一指的超超大型、多功能能、高檔檔次、生生態(tài)居住住社區(qū)。A、新城城南都東東區(qū)：已已全面開開發(fā)，項項目在建建面積已已逾355萬，建建筑形態(tài)態(tài)有多層層、小高高層、別別墅等。項目總總體銷售售情況良良好，銷銷售率大大約為770%。B、新城城南都西西區(qū)：在在新城南都東東區(qū)的領領頭羊作作用和良良好市場場營造下下，武進進區(qū)房地地產(chǎn)市場場將形成成一個新新的競爭爭形勢和和新一輪輪區(qū)域熱熱點。目目前，新新城南都西西區(qū)尚未未開發(fā)，和東區(qū)區(qū)一樣，西區(qū)的的建筑形形態(tài)也將將有多層層、小高高層、

10、高高層等多多種形態(tài)態(tài)。1.1.3項目目總體規(guī)規(guī)劃要求求新城南南都項目目由江蘇蘇新城房房產(chǎn)股份份有限公公司聯(lián)合合國際著著名的規(guī)規(guī)劃設計計公司：翌德（法國）國際設設計機構構以及園園林設計計公司：貝爾高高林景觀觀設計公公司精心心規(guī)劃，分期開開發(fā)。開發(fā)宗旨旨為把本本項目打打造成為為常武地地區(qū)首屈屈一指的的超大型型、多功功能、高高檔次、生態(tài)居居住社區(qū)區(qū)，高度度體現(xiàn)項項目大型型化、人人性化、現(xiàn)代化化、國際際化人居居生活的的先進規(guī)規(guī)劃設計計理念和和原則。根據(jù)規(guī)劃劃，新城城南都項項目分為為御園、雅園、錦園、馨園四四大組團團。其中中，別墅墅為1002套；多層約約20000多套套；高層層及小高高層約330000多

11、套。居住人人口可達達200000余余人。另另外，項項目還配配套了5500米米國際風風情商業(yè)業(yè)街、大大型會所所、實驗驗幼兒園園、小學學、園林林泳池、網(wǎng)球場場、羽毛毛球場、籃球場場、老人人養(yǎng)生活活動區(qū)、康體中中心、兒兒童樂園園、銀行行、郵局局、購物物超市、生活市市場等小小區(qū)配套套。1.1.4項目目主要經(jīng)經(jīng)濟技術術指標項目指標單位總用地面面積48.88公頃地上總建建筑面積積84.772萬容積率1.788建筑密度度27.88%綠地率30.11%機動車位位數(shù)40000個非機動車車位數(shù)150000個1.2項項目法人人概況企業(yè)名稱稱： 江蘇新新城房產(chǎn)產(chǎn)股份有有限公司司住 所： 武武進高新新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)區(qū)

12、法定代表表人：王王振華注冊資本本： 100018萬萬企業(yè)類型型： 有限責責任公司司經(jīng)營范圍圍：房地地產(chǎn)投資資、開發(fā)發(fā)、銷售售（凡涉涉及許可可經(jīng)營的的項目憑憑許可證證經(jīng)營）。1.3編編制依據(jù)據(jù)本項目可可行性報報告根據(jù)據(jù)常州新新城房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司提供的的資料，結合有有關的政政策法規(guī)規(guī)和常州州市有關關規(guī)劃，在實地地考察與與市場研研究的基基礎上，通過客客觀分析析和經(jīng)濟濟評估，為項目目的開發(fā)發(fā)融資提提供科學學的決策策依據(jù)。此外，本本項目可可行性研研究報告告編制依依據(jù)還有有：1、常州州市國土土資源局局國有土土地使用用權出讓讓合同。2、新城城南都地地塊控規(guī)規(guī)圖。3、常州州市規(guī)劃劃國土管管理局住住宅小區(qū)

13、區(qū)建設項項目規(guī)劃劃設計要要點通知知書和土土地利用用條件和和要求。1.4結結論項目地塊塊在區(qū)位位、配套套、交通通、規(guī)模模等方面面具有較較為明顯顯的優(yōu)勢勢。位于于常州市市武進區(qū)區(qū)富裕的的湖塘鎮(zhèn)鎮(zhèn)，距離離武進區(qū)區(qū)政府非非常近；同時由由于規(guī)模模非常大大，社區(qū)區(qū)配套齊齊全，樓樓盤整體體檔次較較高，對對推動武武進區(qū)房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展，改改善武進進區(qū)居民民居住條條件將會會產(chǎn)生巨巨大作用用。同時時，本項項目的財財務收益益非常可可觀：東東區(qū)預計計總銷售售收入為為12.41億億，總投投資為88.244億，稅稅后凈利利潤2.23億億，稅后后銷售利利潤率117.998%；西區(qū)預計計總銷售售收入為為20.06億億，

14、總投投資為113.991億，稅后凈凈利潤33.233億，稅稅后銷售售利潤率率16.10%。將給給本公司司帶來巨巨大的利利潤，符符合公司司的發(fā)展展戰(zhàn)略。因此，本項目目十分可可行。二、市場場分析2.1常常州宏觀觀經(jīng)濟分分析常州市處處于滬、寧、杭杭三角區(qū)區(qū)域的中中心地帶帶，是中中國經(jīng)濟濟體制綜綜合改革革試點城城市和長長江三角角洲最早早開放的的地區(qū)之之一。改改革開放放以來，常州市市國內(nèi)生生產(chǎn)總值值持續(xù)以以高速度度遞增，成為中中國城市市綜合實實力“50強強”和投資資環(huán)境“40優(yōu)優(yōu)”城市。2.1.1宏觀觀經(jīng)濟分分析20044年，常常州市GGDP預預計將達達到11100億億元，按按可比價價計算，增長115.

15、55%，成成為江蘇蘇省又一個個經(jīng)濟總總量“超超千億”的地級級市，這這是一個個具有歷歷史性意意義的發(fā)發(fā)展標志志。同樣樣具有跨跨越式意意義的發(fā)發(fā)展指標標是，去去年常州州市人均均GDPP按現(xiàn)行行匯率計計算達到到38000美元元。根據(jù)世界界銀行的的發(fā)展報報告，人人均GDDP30000美美元左右右是進入入中等以以上收入入國家或或地區(qū)的的門檻。考察當當今發(fā)達達國家的的發(fā)展經(jīng)經(jīng)歷可以以看到：人均GGDP從從10000到220000美元，日本用用了6年年時間，德國99年、英英國和法法國133年；從從20000到330000美元，日本33年、德德國6年年、英國國和法國國7年、美國112年。常州市在在19994年

16、人人均GDDP達到到10000美元元，6年時間突破破20000美元元，4年年時間突突破38800美美元。20044年，常常州市預預計完成成全社會會固定資資產(chǎn)投資資額5880億元元，比上上年增長長30%，其中中工業(yè)投投資完成成3400億元，比上年年增長335%左左右；高高新技術術產(chǎn)業(yè)完完成投資資32億億元，比比上年增增長444%。2.1.2人口口截止20004年年底，常常州市戶戶籍總人人口達到到3488.966萬人，比上年年增長00.8%，其中中市區(qū)人人口為2217.14萬萬人，增增長1.7%。外來人人口達到到95.8萬人人，比上上年增長長20.3%，外來人人口總量量達到了了一個新新的峰值值。2

17、.1.3生活活水平當一個國國家和地地區(qū)的人人均GDDP達到到30000美元元左右時時，居民民的消費費開始從從溫飽為為主的基基本型消消費向滿滿足為主主的享受受型消費費轉(zhuǎn)變，恩格爾爾系數(shù)明明顯下降降，交通通通訊、文化娛娛樂教育育等消費費比重迅迅速上升升；對住住房、轎轎車的需需求呈快快速增長長趨勢。據(jù)市統(tǒng)統(tǒng)計部門門測算，20004年，全市城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入將達達128867元元，農(nóng)民民人均純純收入將將超過662800元，均均居全省省第三位位。20044年，常常州人民民生活發(fā)生生巨大的的變化。住房不僅僅大了、亮了，而且功功能配套套更齊全全了。出出行感嘆私私家車增增長速度度之快。餐飲去年年全

18、市餐餐飲業(yè)營營業(yè)額達達39.1億元元，更多多常州人人走進餐餐廳，享享受生活活。20004年年，全市市的社會會保障體體系進一一步完善善、人民民的生活活質(zhì)量進進一步提提高、文文化設施施進一步步普及。隨著經(jīng)經(jīng)濟的快快速發(fā)展展，政府府更有實實力為百百姓的美美好生活活錦上添添花。去去年常州州市財政政總收入入達1775.554億元元，其中中地方一一般預算算收入達達67.34億億元，增增長322.555%。2.1.4居住住狀況近年來，隨著城城市建設設的不斷斷發(fā)展，常州市市城鎮(zhèn)居居民家庭庭居住狀狀況大為為改善。居民人人均居住住面積從從20000年的的10.8平方方米增加加到20004年年末的227.66平方米

19、米。20004年年常州市市統(tǒng)計局局對市區(qū)區(qū)14118戶家家庭調(diào)查查結果顯顯示：截截止20004年年5月，常州市市市區(qū)居民民戶均住住房建筑筑面積為為74.0平方方米，人人均建筑筑面積為為25.7平方方米，與與20002年末末相比（以2000戶常常年住戶戶抽樣調(diào)調(diào)查資料料為依據(jù)據(jù)，下同同），戶戶均建筑筑面積上上升了66平方米米，人均均建筑面面積增加加了2.2平方方米。從從居民家家庭住房房的建筑筑面積分分布來看看，有331.11%的家家庭住宅宅建筑面面積在330-660平方方米之間間，有445.88%的家家庭住房房建筑面面積在660-990平方方米之間間，122.1%的家庭庭住宅建建筑面積積在 99

20、0-1120平平方米之之間，還還有9.1%的的居民住住房建筑筑面積在在1200平方米米以上。一部分分經(jīng)濟條條件較好好的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民家家庭出于于投資或或其它考考慮，購購置了第第二套或或更多住住宅，調(diào)調(diào)查中，有133.8%的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民家家庭擁有有2套及及2套以以上房子子，這一一比例比比20002年調(diào)調(diào)查結果果上升33.8個個百分點點。2.1.5未來來走勢20055年，是是常州實實現(xiàn)“十十五”計計劃目標標，銜接接“十一一五”發(fā)發(fā)展的重重要一年年，也是是常州市力力爭“兩兩個率先先”、實實現(xiàn)富民民強市的的關鍵之之年。經(jīng)經(jīng)濟總量量躍上“千億級級”平臺臺，常州州站在了了一個更更新的發(fā)發(fā)展起點點。在市委九九屆十

21、二二次全會會上，市市委、市市政府以以科學發(fā)發(fā)展觀統(tǒng)統(tǒng)領全局局，統(tǒng)籌籌安排，明確提提出，220055年要把把工作重重點轉(zhuǎn)移移到推進進結構調(diào)調(diào)整、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變增長長方式、提高經(jīng)經(jīng)濟運行行質(zhì)量和和效益上上來，全全力推進進“兩個個率先”和富民民強市；全力推推進新型型工業(yè)化化和現(xiàn)代代制造業(yè)業(yè)基地建建設；全全力推進進外資民民資新一一輪突破破；全力力推進農(nóng)農(nóng)村發(fā)展展農(nóng)民增增收；全全力推進進生態(tài)常常州建設設；全力力推進社社會主義義和諧社社會建設設，走全全面協(xié)調(diào)調(diào)可持續(xù)續(xù)發(fā)展道道路。預計常州州市明年年國民生生產(chǎn)總值值增長113%；地方方一般預預算收入入增長115%；全社社會固定定資產(chǎn)投投資增長長25%；協(xié)議議注冊外外

22、資和實實際到賬賬外資均均增長330%以上；城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入和和農(nóng)民人人均純收收入增長長10%和8%以上；城鎮(zhèn)登登記失業(yè)業(yè)率控制制在4%以內(nèi)；人口自自然增長長率控制制在1以內(nèi)。從以上上常州市市政府的的經(jīng)濟分分析可以以看出，明年常常州市經(jīng)經(jīng)濟將會會繼續(xù)保保持增長長態(tài)勢，人均居居民收入入將進一一步提高高，人均均可支配配性收入入將進一一步增加加，人民民對于改改善居住住、生活活質(zhì)量等等的要求求將進一一步加強強。2.2房房地產(chǎn)市市場分析析20044年，雖雖然國家家連續(xù)推推出加強強土地管管理、控控制信貸貸增長、加息等等多項宏宏觀調(diào)控控政策，但常州州市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)仍然保保持強勁勁的增長長態(tài)勢。全

23、年完完成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資997.99億元，比上年年同比增增長855.5%；在建建商品房房屋施工工面積達達9911萬，增長553.77%，其其中新開開工面積積5733.4萬萬，增增長533.2%；房屋屋竣工面面積2550.33萬，與上年年持平；房屋銷銷售面積積2366.6萬萬，比比上年增增長144.9%，900%以上上竣工房房屋順利利實現(xiàn)銷銷售。2.2.1常州州房地產(chǎn)產(chǎn)綜述自19998年以以來，常常州市房房地產(chǎn)市市場快速速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)投資連連續(xù)多年年保持快快速增長長。盡管管20004年受受宏觀調(diào)調(diào)控政策策影響，全社會會固定投投資出現(xiàn)現(xiàn)大幅度度回落，但房地地產(chǎn)投資資增速高高達833.4%,達到

24、到83.8億元元。在房地產(chǎn)產(chǎn)供應方方面，220044年，常常州市商商品房施施工面積積達到9991萬萬平方米米，同比比增長達達53.7%，商品房房竣工面面積為2250.3萬平平方米，基本與與20003年持持平。在銷售方方面，自自19998年起起，常州州市房地地產(chǎn)銷售售經(jīng)過連連續(xù)數(shù)年年的快速速增長。20002年商商品房銷銷售面積積達到2248.6萬平方方米，同同比增長長43.8%，住宅銷銷售面積積達到2223.8萬平方方米，同同比增長長31.5%。20003年，隨著國國家宏觀觀條政策策的影響響，房地地產(chǎn)銷售售開始放放緩，全全年商品品房銷售售面積為為2055.9萬平方方米,同比下下降177.2%，住

25、宅宅銷售面面積為1170.4萬平方方米，同同比下降降23.8%。20004年，盡管宏宏觀調(diào)控控政策作作用明顯顯，但常常州市商商品房銷銷售情況況依然出出現(xiàn)了較較大幅度度增長，達到2236.6萬平平方米，增幅114.99%。2.2.2寫字字樓市場場常州市寫寫字樓的的分布大大都在城城北區(qū)和和市中心心，相對對分布區(qū)區(qū)域較為為集中。表2.11 常常州市寫寫字樓分分布情況況分布區(qū)域域?qū)懽謽菙?shù)數(shù)量平均售價價平均租金金城北區(qū)835000元/4005000元/年市中心1950000元/7009000元/年根據(jù)目前前寫字樓樓物業(yè)市市場狀況況，可以以將常州州市寫字字樓市場場分為三三類中低低檔、中中高檔、高檔、按照其

26、其品質(zhì)、價格及及其市場場份額見見下表：表2.22 常州州市寫字字樓分類類分類租金售價代表樓盤盤市場情況況發(fā)展前景景C類：中中低檔1.0元元/天以下下40000元/以下多寶、金金橋大廈廈市場主流流將逐漸減減少B類：中中高檔11.6元/天天4000055500元元/泰富、常常信份額較少少未來主流流A類：高高檔2.4元元/天75000元/左右嘉業(yè)國貿(mào)貿(mào)僅此一家家市場有待待培育從上表可可以看出出，常州州市目前前的市場場發(fā)展正正從C類類物業(yè)普通通中低檔檔寫字樓樓向B類類中高高檔寫字字樓逐步步過渡，未來寫寫字樓物物業(yè)的發(fā)發(fā)展主流流將是BB類物業(yè)業(yè)。常州新推推出寫字字樓個案案主力價價格在4450005550

27、0元元/平方方米左右右，而高高端市場場其價格格在75500元元/平方方米左右右，以目目前的市市場對產(chǎn)產(chǎn)品的價價格抗性性來看，即使產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)在在已經(jīng)全全部完工工現(xiàn)房交交付，銷銷售前景景也不能能過于樂樂觀。2.2.3商業(yè)業(yè)用房市市場常州市目目前比較較成熟的的主要有有延陵西西路商圈圈、南大大街商圈圈和文化化宮廣場場商圈，此外，還有北北大街商商圈、城城中路商商圈等。主要集集中在懷懷德路以以東、延延陵西路路以北、和平路路以西、東橫街街以南這這一環(huán)市市政府區(qū)區(qū)域內(nèi)。表2.33 常常州市各各商圈商商鋪租金金商圈營業(yè)面積積()平均租金金(元/月月)商圈特征征延陵西路路商圈300150服裝、手手機通訊訊器材等等南

28、大街商商圈90/小百貨、餐飲、服裝等等文化宮廣廣場商圈圈/家電、餐餐飲等北大街商商圈/裝潢、五五金城中路商商圈/180餐飲等但是，常常州市得得到較高高認同的的商業(yè)區(qū)區(qū)域相對對較少，主要集集中在延延陵西路路和南大大街兩個個地段，市場調(diào)調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，411的消消費者逛逛街首選選延陵西西路，而而更有高高達500的消消費者逛逛街首選選南大街街。相比比較而言言，對于于其他幾幾個商圈圈的認同同度大大大降低，均不超超過5%。2.2.4未來來房地產(chǎn)產(chǎn)市場趨趨勢分析析從20003年常常州市商商品房竣竣工面積積和銷售售面積來來看，竣竣工面積積為2449.22萬平方方米，銷銷售面積積為2005.99萬平方方米，供供需

29、之比比為1.21:1,供供略大于于求。220044年，這這種情況況有所好好轉(zhuǎn)，竣竣工面積積為2550.33萬平方方米，銷銷售面積積為2336.66萬平方方米，供供需之比比為1.05:1。說說明常州州市房地地產(chǎn)市場場從前幾幾年的供供不應求求，經(jīng)過過近幾年年的快速速發(fā)展之之后，已已經(jīng)進入入供求相相對均衡衡的時期期。令人樂觀觀的是，常州作作為長三三角一個個崛起中中的城市市，其房房地產(chǎn)市市場的需需求潛力力仍然巨巨大，主主要有以以下幾方方面需求求支撐：隨著常州州市經(jīng)濟濟快速發(fā)發(fā)展，越越來越多多的外資資、外地地企業(yè)進進入常州州，外來來人口的的增加勢勢必產(chǎn)生生新的住住房需求求；城市基礎礎建設和和市政改改造力

30、度度加大，舊房拆拆遷量逐逐年上升升，動遷遷戶仍然然是未來來房地產(chǎn)產(chǎn)需求市市場的重重要組成成部分；常州市居居民普遍遍居住老老式住宅宅小區(qū)，房型面面積較小小，隨著著居民生生活條件件提高，改善居居住條件件的需求求強烈。房地產(chǎn)市市場的宏宏觀調(diào)控控，在較較大程度度上抑制制了投機機性購房房，緩解解了商品品房供求求緊張矛矛盾，而而新樓盤盤的大量量上市，也將起起到平抑抑市場房房價的作作用。220044年新城城南都一一期、水水木年華華等樓盤盤相繼開開盤，近近期市區(qū)區(qū)還將推推出面積積達455萬平方方米的低低價位定定銷商品品房，隨隨著商品品房供應應量的大大幅增加加，預計計在未來來的兩三三年內(nèi)，房價上上升的空空間將非

31、非常有限限，房地地產(chǎn)市場場也將進進入一個個供求相相對平衡衡、結構構比較合合理、價價格趨向向平穩(wěn)的的新的發(fā)發(fā)展時期期。未來來的常州州房地產(chǎn)產(chǎn)市場競競爭將更更加激烈烈，專業(yè)業(yè)化、規(guī)規(guī)?；l(fā)發(fā)展是未未來房地地產(chǎn)發(fā)展展的方向向。三、項目目周邊環(huán)環(huán)境與競競爭性樓樓盤分析析3.1 項目周周邊環(huán)境境3.1.1周邊邊環(huán)境分分析經(jīng)濟環(huán)境境分析常州正面面臨著劃劃時代的的發(fā)展機機遇，從從政府城城市規(guī)劃劃的定位位來看是是以上海海為中心心的蘇錫錫常經(jīng)濟濟圈，而而上海、無錫、蘇州都都在常州州的南面面，而武武進是聯(lián)聯(lián)接蘇錫錫常的門門戶，政政府正在在大力發(fā)發(fā)展武進進新區(qū)已已是勢在在必然。而新城城南都緊緊接武進進新區(qū)行行政中心

32、心、商業(yè)業(yè)中心，是未來來城市發(fā)發(fā)展的核核心區(qū)域域。人文環(huán)境境分析常州城南南區(qū)域為為文化、旅游生生態(tài)區(qū)，西有鬲鬲湖，南南有太湖湖，同時時常州大大學城，淹城春春秋森林林公園、常州高高新技術術開發(fā)區(qū)區(qū)，襯托托常州市市武進區(qū)區(qū)濃厚的的人文環(huán)環(huán)境底蘊蘊。而新新城南都都位于武武進區(qū)核核心區(qū)位位，盡占占人文優(yōu)優(yōu)勢。生態(tài)環(huán)境境分析常州南面面具有三三大休閑閑生態(tài)旅旅游區(qū)：環(huán)太湖湖灣旅游游度假區(qū)區(qū)、環(huán)鬲鬲湖休閑閑旅游區(qū)區(qū)、春秋秋淹城風風景旅游游區(qū)，新新城南都都地處其其間，享享受良好好的生態(tài)態(tài)旅游資資源，具具有極佳佳的居住住空間。具體表現(xiàn)現(xiàn)為：1、項目目正東為為規(guī)劃中中占地110000畝的南南田購物物休閑公公園。它

33、它的建成成標志著著武進區(qū)區(qū)新經(jīng)濟濟、商業(yè)業(yè)、休閑閑中心的的南移，對新城城南都的的品質(zhì)提提升和齊齊全的周周邊市政政配套有有極大促促進作用用；2、項目目南面為為武進區(qū)區(qū)政府和和常州大大學城，是武進進區(qū)行政政中心和和文化中中心的象象征。武武進區(qū)濃濃厚的文文化氛圍圍，是新新城南都項項目的潛潛力所在在；3、項目目西南的的春秋淹淹城森林林公園是是武進區(qū)區(qū)旅游度度假、休休閑的代代表，新新城南都受受其生態(tài)態(tài)旅游資資源的薰薰陶，是是最適合合人居的的社區(qū)之之一。3.1.2周邊邊競爭樓樓盤案名綠園1000三期期四季北苑苑隨園華都馨園園陽湖名城城開發(fā)商萬聯(lián)房產(chǎn)產(chǎn)新城房產(chǎn)產(chǎn)雙益房產(chǎn)產(chǎn)華馨房產(chǎn)產(chǎn)武進建設設房產(chǎn)規(guī)模8萬13

34、萬14萬9.5萬萬35萬價格31000元/32500元/32200元/33000元/未知推案量177戶戶300戶戶412戶戶228戶戶規(guī)劃樓層層多層/118層多層/小小高層小高層多層/小小高層銷售率三期700%左右右73%80%65%未開盤客戶主要要區(qū)域清潭/牛牛塘/凌家塘塘常州/湖湖塘/外地湖塘/外外地/常常州湖塘/外外地/ 常州州售樓處已已基本裝裝修完成成，銷售售人員正正處于培培訓期間間，估計計今年上上半年開開盤競爭優(yōu)勢勢周邊無競競爭個案案/形象象包裝價格/地地段/小小區(qū)規(guī)劃劃/配套套/品牌牌實力價格/學學區(qū)/交交通價格/學學區(qū)競爭劣勢勢周邊環(huán)境境/濫尾尾改造樓樓/房型型/區(qū)內(nèi)內(nèi)景觀配配套

35、/品品牌/實實力周邊環(huán)境境/高壓壓線/地地形不規(guī)規(guī)則品牌/配配套交通/地地理位置置/周邊邊環(huán)境/規(guī)劃前前景/ 配套設設施總體上來來看，區(qū)區(qū)域內(nèi)競競爭性樓樓盤較多多，已經(jīng)經(jīng)形成了了武進區(qū)區(qū)新型住住宅區(qū)的的集中地地。但由由于目標標客戶群群比較分分散，因因此銷售售周期控控制較長長，推案案量不大大。從目目前來看看，隨園園由于靠靠近大學學城且交交通非常常便利，銷售情情況較好好，達到到80%，目標標客戶群群輻射到到常州市市以及外外地。其其它幾個個樓盤銷銷售情況況也不錯錯，推出出部分成成交量都都超過660%。3.2 SWOOT分析析Streengtth地域優(yōu)勢勢未來來武進新新都市中中心區(qū)域域，項目目擁有無無

36、限升值值潛力；規(guī)劃優(yōu)勢勢常武武地區(qū)超超大型生生活社區(qū)區(qū)，融合合國際規(guī)規(guī)劃、園園林公司司等共同同打造的的新型、優(yōu)異社社區(qū)；市場優(yōu)勢勢作為為常武地地區(qū)最富富庶的地地區(qū)，個個體經(jīng)濟濟實力雄雄厚，本本項目是是目前武武進區(qū)樓樓盤中僅僅有的高高檔、明明星樓盤盤，投資資價值極極高；超前的規(guī)規(guī)劃與設設計、新新城房產(chǎn)產(chǎn)的知名名品牌優(yōu)優(yōu)勢及小小區(qū)的智智能化管管理系統(tǒng)統(tǒng)。Weakk項目周邊邊的生活活居住氛氛圍還未未形成；項目所在在區(qū)域的的客戶有有效需求求明顯不不足；周邊的直直通常州州市區(qū)的的公交線線路不發(fā)發(fā)達，和和常州市市區(qū)的聯(lián)聯(lián)系度低低。Oppoortuunitty本區(qū)域是是武進區(qū)區(qū)經(jīng)濟、文化和和行政的的中心，擁

37、有濃濃厚的歷歷史、文文化基礎礎，有助助于今后后市場的的挖掘和和發(fā)展；目前新城城南都的的周邊市市政配套套、綠化化等正處處于不斷斷完善中中，因此此存在極極大的發(fā)發(fā)展?jié)摿α涂臻g間；南田公園園的開工工、建設設及完成成，將是是新城南都最最大的周周邊配套套設施，也是新新城南都形形象與品品位的極極大提升升。Threeat武進區(qū)的的經(jīng)濟實實體以傳傳統(tǒng)型、私營企企業(yè)為主主，個體體老板由由于思想想、目光光等原因因不太容容易接受受新鮮事事物；城南的傳傳統(tǒng)郊區(qū)區(qū)概念影影響深遠遠。四、項目目定位4.1產(chǎn)產(chǎn)品定位位常武地區(qū)區(qū)首屈一一指的超超大型、多功能能、高檔檔次、生生態(tài)居住住社區(qū)具體表述述如下：齊全配套套、優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務

38、各種種健康、娛樂設設施、新新城物管管多年管管理經(jīng)驗驗，有口口皆碑；遠離塵囂囂，但交交通便利利交通通網(wǎng)絡四四通八達達；優(yōu)良的生生態(tài)環(huán)境境10000畝畝南田購購物休閑閑公園；高素質(zhì)的的市政配配套大學城城、南田田購物公公園、行行政中心心；高品質(zhì)的的產(chǎn)品國際際規(guī)劃公公司、國國際園林林設計大大師傾情情演譯。4.2價價格定位位多層和小小高層部部分價格格定位采采用市場場定價法法，選用用臨近本本項目且且同屬于于高檔住住宅的項項目作為為可比樣樣本，結結合本項項目特點點進行比比較修正正，從而而得出本本項目最最合適的的市場參參考價格格。本項項目選取取可比樣樣本為綠綠園1000三期期和隨園園。對于別墅墅項目，由于項項

39、目周邊邊無可參參照樣本本，故本本項目以以現(xiàn)在售售價為準準。目前前聯(lián)排別別墅1665萬/套，獨獨立別墅墅3555萬/套套。表4.11 市市場比較較法定價價比較內(nèi)容容權重綠園1000三期期隨園擬合程度度比較系數(shù)數(shù)擬合程度度比較系數(shù)數(shù)物業(yè)位置置15%0.80.1220.90.1335外部環(huán)境境25%0.90.22250.90.2225社區(qū)環(huán)境境10%0.90.0990.90.099物業(yè)類型型25%10.2550.90.2225房型設計計10%0.90.09910.1生活配套套10%0.80.0880.80.088主題提煉煉5%0.60.0330.80.044合計100%/0.8885/0.8995將

40、各比較較對象市市場價格格經(jīng)比較較系數(shù)修修正后得得到：比較項目目價格修正正市場參考考價格綠園1000三期期58000/0.885535044隨園43000/0.9934644經(jīng)過對比比較樣本本進行比比較系數(shù)數(shù)修正后后得到本本項目多多層、小小高層市市場參考考價在334644-35504元元/平方米米,因此，本項目目多層、小高層層市場參參考均價價為35500元元/平方米米。4.3客客戶定位位常武地區(qū)區(qū)拆遷居居民中較較富有的的群體；武進區(qū)政政府機關關公務員員；武進區(qū)大大型企事事業(yè)單位位高層人人士；長期進行行房地產(chǎn)產(chǎn)投資的的常州市市人士；武進區(qū)私私營企業(yè)業(yè)業(yè)主；部分常州州市區(qū)富富有居民民。五、財務務分析

41、5.1技技術指標標說明新城南南都總占占地488.8公公頃，地地上總建建筑面積積8477,2000平方方米，其其中住宅宅部分共共計6777,1112平平方米，獨立及及聯(lián)排別別墅共計計34,8888平方米米，商業(yè)業(yè)街488,0000平方方米,沿街商商業(yè)155,0000平方方米，公公建配套套面積為為72,2000平方米米。各期期開發(fā)詳詳情見下下表：土地面積積309,8077.000 178,1933.000 488,0000.000 總建筑面面積368,4177.033 525,5611.166 893,9788.199 地上總建建筑面積積340,8177.033 506,3822.977 847,

42、2000.000 可售建筑筑面積311,7711.966 463,2288.044 775,0000.000 住宅245,7544.966 431,3577.044 677,1122.000 別墅34,8888.000.000 34,8888.00商業(yè)街21,1129.0026,8871.0048,0000.00沿街商業(yè)業(yè)10,0000.005,0000.000 15,0000.00公建配套套29,0045.0843,1154.9272,2200.00地下總建建筑面積積27,6600.0019,1178.1946,7778.19東區(qū)已于于20004年33月開始始預售，預計于于20005年底底竣

43、工。西區(qū)預預計將于于20006年底底開始預預售，預預計于220099年建成成，項目目東區(qū)的的開發(fā)周周期為33年，西西區(qū)為44年。5.2東東區(qū)財務務測算根據(jù)常州州市現(xiàn)階階段房地地產(chǎn)市場場行情及及未來預預期，本本項目住住宅目前前銷售均均價為33,5000元/平方米米，未來來商業(yè)街街銷售均均價預計計為6,0000元/平方米米，沿街街商鋪銷銷售均價價預計為為8,0000元/平方米米，機動動車位價價格恒定定在700,0000元/個上下下浮動。銷售收入入測算如如下：銷售收入入測算表表住宅銷售售單價RMB/m23,0000.000 3,5000.000 住宅銷售售面積m2200,0000.000 45,77

44、54.96245,7544.966 1住宅銷售售收入RMB600,0000,0000.000 160,1422,3449.550 760,1422,3449.550 別墅銷售售單價RMB/m25,5000.000 別墅銷售售面積m234,8888.000.000 34,8888.002別墅銷售售收入RMB191,8844,0000.000 0.000 191,8844,0000.000 商業(yè)街銷銷售單價價RMB/m26,0000.000 商業(yè)街銷銷售面積積m20.000 21,1129.0021,1129.003商業(yè)街銷銷售收入入RMB0.000 126,7744,0000.000 126,7

45、744,0000.000 沿街商業(yè)業(yè)銷售單單價RMB/m28,0000.000 沿街商業(yè)業(yè)銷售面面積m20.000 10,0000.0010,0000.004沿街商業(yè)業(yè)銷售收收入RMB0.000 80,0000,0000.000 80,0000,0000.000 車位銷售售單價RMB/個70,0000.00車位銷售售個數(shù)個0.000 1,1880.000 1,1880.000 5車位銷售售收入RMB0.000 82,6600,0000.000 82,6600,0000.000 6總銷售收收入RMB791,8844,0000.000 449,5166,3449.550 1,2441,4400,3

46、499.500 本項目建建設投資資估算如如下表所所示：建設投資資估算表表1前期工程程費142,2088,9775.443 前期規(guī)費費90,2262,1733.533 245.00368,4177.033 規(guī)劃設計計費40,8894,2900.866 111.00368,4177.033 其他前期期費11,0052,5111.044 30.000 368,4177.033 2建安工程程費361,1055,7552.770 住宅270,3300,4552.770 1,1000.000 245,7544.966 別墅31,3399,2000.000 900.0034,8888.00商業(yè)街19,001

47、6,1000.000 900.0021,1129.00沿街商業(yè)業(yè)10,0000,0000.000 1,0000.000 10,0000.00地下車庫庫30,3360,0000.000 1,1000.000 27,6600.003公共配套套設施費費29,0045,0777.800 公建配套套設施29,0045,0777.800 1,0000.000 29,0045.084公共基礎礎設施費費102,2611,2001.990 供電24,9941,7566.566 80.000 311,7711.966 供水18,7706,3177.422 60.000 311,7711.966 郵電1,5558,

48、8859.795.000 311,7711.966 雨污水6,2335,4439.1420.000 311,7711.966 智能化10,2288,4744.588 33.000 311,7711.966 室外工程程費40,5530,3544.411 130.00311,7711.966 5后期成本本6,5447,2211.10物業(yè)維修修基金3,7441,2263.4812.000 311,7711.966 交接費用用935,3155.877 3.000 311,7711.966 交易手續(xù)續(xù)費等雜雜費1,8770,6631.746.000 311,7711.966 建設成本本合計641,168

49、8,2118.993 本項目現(xiàn)現(xiàn)金流量量估算如如下：現(xiàn)金流量量表一、現(xiàn)金流入入0.000 0.000 791,8844,0000.000 449,5166,3449.550 銷售收入入0.000 0.000 791,8844,0000.000 449,5166,3449.550 二、現(xiàn)金流出出87,4478,2677.311 8,1005,4463.51487,5799,6553.773 325,1077,2332.883 1總投資87,4478,2677.311 8,1005,4463.51433,7922,4111.773 294,4222,1771.994 土地出讓讓金70,7762,5

50、377.000 契稅4.000%2,8330,5501.48拆遷補償償費6,8448,5575.79其他7,0336,6653.04建設成本本384,7000,9331.336 256,4677,2887.557 管理費用用3.000%10,9929,6977.299 10,9929,6977.299 銷售費用用2.000%15,8837,6800.000 8,9990,3326.99財務費用用6.000%8,1005,4463.519,4556,3374.109,4556,3374.10不可預見見費3.000%12,8867,7288.988 8,5778,4485.992營業(yè)稅及及附加5.

51、555%43,9949,5622.000 24,9948,1577.400 3土地增值值稅預征征1%22%9,8337,6680.005,7336,9903.50三、稅前凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量(87,4788,2667.331)(8,1105,4633.511)304,3044,3446.227 124,4099,1116.667 所得稅33.000%0.000 0.000 68,8877,8033.100 41,0055,0088.500 四、稅后凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量(87,4788,2667.331)(8,1105,4633.511)235,4266,5443.117 83,3354,1088.177

52、五、稅后凈現(xiàn)現(xiàn)值(87,4788,2667.331)(7,5505,0588.811)201,8400,3114.779 66,1169,1788.499 由以上各各表可知知，本項項目東區(qū)區(qū)總銷售售收入為為12.41億億，總投投資為88.244億，稅稅后凈利利潤2.23億億，稅后后銷售利利潤率117.998%，在8折現(xiàn)率率下，凈凈現(xiàn)值為為1733,0226,1167元元，項目目回籠資資金的速速度非常?？?，效效益好。5.3西西區(qū)財務務測算根據(jù)常州州市現(xiàn)階階段房地地產(chǎn)市場場行情及及未來預預期，本本項目住住宅未來來銷售起起價預計計為3,7000元/平方米米，未來來商業(yè)街街銷售起起價預計計為6,500

53、0元/平方米米，沿街街商鋪銷銷售起價價預計為為9,0000元/平方米米，機動動車位價價格恒定定在700,0000元/個上下下浮動。銷售收入入測算如如下：銷售收入入測算表表住宅銷售售單價RMB/m23,7000.000 3,9000.000 4,1000.000 4,3000.000 住宅銷售售面積m2110,0000.000 110,0000.000 110,0000.000 101,3577.044 431,3577.044 1住宅銷售售收入RMB407,0000,0000.000 429,0000,0000.000 451,0000,0000.000 435,8355,2884.990 1

54、,7222,8835,2844.900 商業(yè)街銷銷售單價價RMB/m26,5000.000 6,7550.000 7,0000.000 商業(yè)街銷銷售面積積m210,0000.0010,0000.006,8771.000 26,8871.002商業(yè)街銷銷售收入入RMB65,0000,0000.000 67,5500,0000.000 48,0097,0000.000 0.000 180,5977,0000.000 沿街商業(yè)業(yè)銷售單單價RMB/m29,0000.000 沿街商業(yè)業(yè)銷售面面積m25,0000.000 5,0000.000 3沿街商業(yè)業(yè)銷售收收入RMB0.000 0.000 0.000

55、 45,0000,0000.000 45,0000,0000.000 車位銷售售單價RMB/個70,0000.00車位銷售售個數(shù)個820.00820.004車位銷售售收入RMB0.000 0.000 0.000 57,4400,0000.000 57,4400,0000.000 5總銷售收收入RMB472,0000,0000.000 496,5000,0000.000 499,0977,0000.000 538,2355,2884.990 2,0005,8832,2844.900 本項目建建設投資資估算如如下表所所示：建設投資資估算表表1前期工程程費202,8666,6007.445 437.

56、94前期規(guī)費費128,7622,4884.000 245.00525,5611.166 規(guī)劃設計計費58,3337,2888.677 111.00525,5611.166 其他前期期費15,7766,8344.788 30.000 525,5611.166 2建安工程程費629,7355,1992.335 1,3559.445 住宅582,3322,0008.005 1,3550.000 431,3577.044 商業(yè)街24,1183,9000.000 900.0026,8871.00沿街商業(yè)業(yè)5,0000,0000.001,0000.000 5,0000.000 地下車庫庫18,2219,2

57、844.300 950.0019,1178.193公共配套套設施費費43,1154,9222.200 93.116 公建配套套設施43,1154,9222.200 1,0000.000 43,1154.924公共基礎礎設施費費151,9388,7998.110 328.00供電37,0058,2433.444 80.000 463,2288.044 供水27,7793,6822.588 60.000 463,2288.044 郵電2,3116,1140.225.000 463,2288.044 雨污水9,2664,5560.8620.000 463,2288.044 智能化15,2286,5255.422 33.000 463,2288.044 室外工程程費60,2219,6455.5