某置業(yè)公司濟(jì)南項目商業(yè)計劃書

1、山東天泓泓置業(yè)有有限公司司濟(jì)南項目目商業(yè)計劃劃書目 錄錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc80418111 摘要 PAGEREF _Toc80418111 h 4 HYPERLINK l _Toc80418112 第一章山山東天泓泓置業(yè)有有限公司司簡介 PAGEREF _Toc80418112 h 55 HYPERLINK l _Toc80418113 第二章青青島天泰泰集團(tuán)股股份有限限公司簡簡介 PAGEREF _Toc80418113 h 5 HYPERLINK l _Toc80418114 第三章項項目規(guī)劃劃及設(shè)計計 PAGEREF _Toc80418114 h

2、 6 HYPERLINK l _Toc80418115 3.1 項目目名稱 PAGEREF _Toc80418115 h 66 HYPERLINK l _Toc80418116 3.2 項目目位置及及周邊環(huán)環(huán)境： PAGEREF _Toc80418116 h 66 HYPERLINK l _Toc80418117 3.3 項目目定位 PAGEREF _Toc80418117 h 77 HYPERLINK l _Toc80418118 3.4項項目設(shè)計計總體要要求 PAGEREF _Toc80418118 h 7 HYPERLINK l _Toc80418119 3.5 規(guī)劃目目標(biāo)定位位 PAG

3、EREF _Toc80418119 h 7 HYPERLINK l _Toc80418120 3.6單單體設(shè)計計要求 PAGEREF _Toc80418120 h 88 HYPERLINK l _Toc80418121 第四章、市場分分析 PAGEREF _Toc80418121 h 8 HYPERLINK l _Toc80418122 4.1濟(jì)濟(jì)南市人人文經(jīng)濟(jì)濟(jì)簡況 PAGEREF _Toc80418122 h 88 HYPERLINK l _Toc80418123 4.2 20003及及20004上半半年濟(jì)南南市場分分析 PAGEREF _Toc80418123 h 9 HYPERLINK

4、 l _Toc80418124 4.2.1 220033年度市市場交易易綜合分分析 PAGEREF _Toc80418124 h 9 HYPERLINK l _Toc80418125 4.2.2 20003年市市場各項項具體數(shù)數(shù)據(jù)分析析 PAGEREF _Toc80418125 h 11 HYPERLINK l _Toc80418126 4.3 20004濟(jì)濟(jì)南房地地產(chǎn)市場場交易情情況 PAGEREF _Toc80418126 h 122 HYPERLINK l _Toc80418127 4.4 濟(jì)南南城市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展趨勢勢分析 PAGEREF _Toc80418127 h 113 HYPE

5、RLINK l _Toc80418128 第五章競競爭狀況況分析 PAGEREF _Toc80418128 h 115 HYPERLINK l _Toc80418129 5.1 非威威脅性競競爭板塊塊東部部、西部部、北部部代表性性樓盤分分析 PAGEREF _Toc80418129 h 155 HYPERLINK l _Toc80418130 5.2 競爭爭性板塊塊中部部、南部部（指千千佛山和和舜耕路路板塊）分析 PAGEREF _Toc80418130 h 116 HYPERLINK l _Toc80418131 第六章投投資說明明 PAGEREF _Toc80418131 h 17 HYP

6、ERLINK l _Toc80418132 6.1股股權(quán)融資資： PAGEREF _Toc80418132 h 177 HYPERLINK l _Toc80418133 6.2 債權(quán)權(quán)融資： PAGEREF _Toc80418133 h 18 HYPERLINK l _Toc80418134 6.3 本次募募集資金金的情況況及使用用 PAGEREF _Toc80418134 h 18 HYPERLINK l _Toc80418135 6.3.1 本本次股權(quán)權(quán)融資基基本情況況 PAGEREF _Toc80418135 h 18 HYPERLINK l _Toc80418136 6.3.2 本次債

7、債權(quán)融資資的基本本情況 PAGEREF _Toc80418136 h 199 HYPERLINK l _Toc80418137 6.3.3募集集資金的的使用 PAGEREF _Toc80418137 h 119 HYPERLINK l _Toc80418138 第七章投投資報酬酬及退出出 PAGEREF _Toc80418138 h 19 HYPERLINK l _Toc80418139 7.1.股利分分配政策策 PAGEREF _Toc80418139 h 19 HYPERLINK l _Toc80418140 7.2.投資的的退出 PAGEREF _Toc80418140 h 220 HY

8、PERLINK l _Toc80418141 第八章風(fēng)風(fēng)險分析析 PAGEREF _Toc80418141 h 21 HYPERLINK l _Toc80418142 8.1.項目開開發(fā)過程程中的風(fēng)風(fēng)險 PAGEREF _Toc80418142 h 211 HYPERLINK l _Toc80418143 8.2.銷售風(fēng)風(fēng)險 PAGEREF _Toc80418143 h 211 HYPERLINK l _Toc80418144 8.3.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目收入入不確定定性風(fēng)險險 PAGEREF _Toc80418144 h 22 HYPERLINK l _Toc80418145 8.4.工程質(zhì)質(zhì)

9、量與工工程建設(shè)設(shè)風(fēng)險 PAGEREF _Toc80418145 h 222 HYPERLINK l _Toc80418146 8.5. 經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期與與產(chǎn)業(yè)政政策的風(fēng)風(fēng)險 PAGEREF _Toc80418146 h 233 HYPERLINK l _Toc80418147 8.6.財務(wù)風(fēng)風(fēng)險 PAGEREF _Toc80418147 h 244 HYPERLINK l _Toc80418148 第九章建建設(shè)方式式及工程程計劃 PAGEREF _Toc80418148 h 224 HYPERLINK l _Toc80418149 9.1.承包、發(fā)包方方式 PAGEREF _Toc80418149

10、 h 244 HYPERLINK l _Toc80418150 9.2.工程計計劃： PAGEREF _Toc80418150 h 225 HYPERLINK l _Toc80418151 第十章經(jīng)經(jīng)營預(yù)測測及財務(wù)務(wù)分析 PAGEREF _Toc80418151 h 225 HYPERLINK l _Toc80418152 10.11.項目目主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)： PAGEREF _Toc80418152 h 25 HYPERLINK l _Toc80418153 10.22.投資資估算與與盈利分析 PAGEREF _Toc80418153 h 255 HYPERLINK l _Toc8041

11、8154 10.22.1.估算依依據(jù)與范范圍。 PAGEREF _Toc80418154 h 225 HYPERLINK l _Toc80418155 10.22.2.靜態(tài)分分析 PAGEREF _Toc80418155 h 25 HYPERLINK l _Toc80418156 10.22.3動動態(tài)分析析 PAGEREF _Toc80418156 h 33 HYPERLINK l _Toc80418157 投資意向向書 PAGEREF _Toc80418157 h 377摘 要山東天泓泓置業(yè)有有限公司司系由上上海天雄雄有限公公司、青青島國雄雄投資發(fā)發(fā)展有限限公司和和青島天天泰房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)股

12、份有有限公司司投資成成立的專專業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司。與上海海天雄有有限公司司、青島島國雄投投資公司司有緊密密股權(quán)關(guān)關(guān)系的天天泰集團(tuán)團(tuán)將對該該公司提提供全方方位的支支持。天泰集團(tuán)團(tuán)是具有有十年歷歷史的企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)，以房房地產(chǎn)開開發(fā)為主主業(yè)，涉涉及建筑筑設(shè)計、物業(yè)管管理、房房地產(chǎn)營營銷、飲飲料等行行業(yè)。具具有豐富富的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗，在青島島開發(fā)有有多個明明星樓盤盤。主要要有陽光光海岸、天泰青青島奧林林匹克花花園、陽陽光地帶帶等。曾曾在20002年年、20003年年的中國國住交會會上連續(xù)續(xù)兩年被被評為“中國房房地產(chǎn)品品牌企業(yè)業(yè)五十強(qiáng)強(qiáng)”。天泰濟(jì)南南項目位位于濟(jì)南南市南部部，該地地風(fēng)景秀秀麗、植植

13、被豐富富，是濟(jì)濟(jì)南的綠綠肺，為為保護(hù)城城市環(huán)境境，該地地段目前前鮮有新新的地塊塊推出，因此該該項目實實際處于于濟(jì)南的的絕版地地段，有有很高的的升值潛潛力和良良好的生生活、自自然環(huán)境境。該項目定定位于濟(jì)濟(jì)南市頂頂級樓盤盤，項目目設(shè)計將將結(jié)合項項目位置置、客戶戶特點精精心打造造，公司司將與國國際大師師合作，將該項項目建成成天泰在在濟(jì)南的的代表性性作品。從濟(jì)南的的市場情情況看，濟(jì)南市市房地產(chǎn)產(chǎn)交易市市場活躍躍，人民民收入水水平不斷斷提高，追求生生活質(zhì)量量，改善善居住條條件的需需求日益益增強(qiáng)，消費水水平不斷斷升級。同時隨隨著濟(jì)南南經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，形成了了一批高高收入人人群，從從市場調(diào)調(diào)查看，濟(jì)南市市缺少

14、頂頂級樓盤盤，使高高收入人人群很難難找到適適合自己己身份地地位的房房產(chǎn)。因因此，本本項目的的開發(fā)將將有可能能填補(bǔ)這這一空白白，贏得得市場，贏得客客戶。本次融資資方式主主要采用用股權(quán)融融資和債債權(quán)融資資相結(jié)合合的方式式進(jìn)行。公司將將注冊資資本從目目前的220000萬元增增加到550000萬元，擬通過過股權(quán)方方式融資資30000萬元元，與股股權(quán)方式式相匹配配，投資資人應(yīng)同同時以11：7（股權(quán)：債權(quán)）的比例例向公司司提供無無息借款款，借款款期限暫暫定為44年。投投資者以以5000萬股為為投資起起點，最最高不超超過增資資后股權(quán)權(quán)比例的的40%。該筆筆款項主主要用于于繳納項項目土地地款及前前期費用用。目

15、前前天泰集集團(tuán)已出出資1.12億億元交清清了首付付款。股股東收益益主要來來源于股股利分配配和項目目完成后后清算收收益。項目開發(fā)發(fā)方式采采用分期期開發(fā)，滾動進(jìn)進(jìn)行的方方式，預(yù)預(yù)計開發(fā)發(fā)總工期期為4年年，項目目占地面面積為1172畝畝，目前前容積率率為1.8，建建筑面積積為200.4萬萬平米，主要由由小高層層、高層層組成。從項目經(jīng)經(jīng)營預(yù)測測看，公公司盈利利前景良良好，項項目總投投資為111.77億元，按照880000元/平平米測算算，該項項目銷售售收入預(yù)預(yù)計為117.554億元元，凈利利潤為33.9億億元，成成本利潤潤率為228.772%，投資利利潤率為為97.86%。從項項目的經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)看盈利

16、利是可觀觀的?？傊瑥膹目傮w上上看，該該項目在在定位、設(shè)計、市場、經(jīng)營預(yù)預(yù)測等方方面都是是可行的的。第一章 山東東天泓置置業(yè)有限限公司簡簡介山東天泓泓置業(yè)有有限公司司系由上上海天雄雄有限公公司、青青島國雄雄投資有有限公司司和青島島天泰房房地產(chǎn)開開發(fā)股份份有限公公司投資資成立的的專業(yè)房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司。公司司于20004年年6月224日成成立。注注冊資本本為2,0000萬元，經(jīng)營范范圍為房房地產(chǎn)項項目投資資、商務(wù)務(wù)中介服服務(wù)等。公司本本次擬增增資擴(kuò)股股3,0000萬萬元，增增資后，本公司司注冊資資本為55,0000萬元元。第二章 青島島天泰集集團(tuán)股份份有限公公司簡介介公司目前前的股東東上海海天

17、雄有有限公司司和青島島國雄投投資發(fā)展展有限公公司與天天泰集團(tuán)團(tuán)具有緊緊密的股股權(quán)投資資關(guān)系，天泰集集團(tuán)將在在管理線線、品牌牌線、業(yè)業(yè)務(wù)線及及企業(yè)文文化方面面給予全全方位的的支持，尤其是是在項目目開發(fā)過過程中，將完全全貫徹天天泰集團(tuán)團(tuán)精細(xì)化化、專業(yè)業(yè)化的開開發(fā)管理理模式，精雕成成濟(jì)南地地區(qū)最具具影響力力、盈利利能力高高的項目目。天泰集團(tuán)團(tuán)簡介：天泰集集團(tuán)成立立于19994年年，是以以房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)為為主業(yè)，涉及物物業(yè)管理理、置業(yè)業(yè)顧問、建筑設(shè)設(shè)計、旅旅游開發(fā)發(fā)、生物物食品等等多個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)，下屬屬天泰房房地產(chǎn)開開發(fā)股份份有限公公司、天天泰奧城城發(fā)展有有限公司司、上海海天雄有有限公司司、天

18、泰泰陽光建建設(shè)有限限公司、天泰溫溫泉高爾爾夫發(fā)展展有限公公司、天天一置業(yè)業(yè)顧問有有限公司司、天泰泰物業(yè)服服務(wù)有限限公司、天泰飲飲樂多食食品有限限公司等等十余家家子公司司及控股股公司。主要項項目有：天泰青島奧奧林匹克克花園、天泰假日溫溫泉、天天泰陽光光海岸、天泰馥馥香谷、天泰陽陽光地帶帶、天泰泰廣場等等。天泰集團(tuán)團(tuán)是中國國較早實實施品牌牌戰(zhàn)略的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，在其發(fā)發(fā)展過程程中及時時導(dǎo)入CCIS系系統(tǒng)，119966年率先先在中國國國家工工商總局局注冊了了第一個個建筑商商標(biāo)，天天泰集團(tuán)團(tuán)也是國國內(nèi)較早早通過IISO990000質(zhì)量體體系認(rèn)證證的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，并且是是國內(nèi)最最早通過過ISOO1

19、40001環(huán)環(huán)境體系系認(rèn)證的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，“天泰”還是青青島市和和山東省省第一個個著名建建筑商標(biāo)標(biāo)。20001年年天泰集集團(tuán)被評評為“中國住住交會地地產(chǎn)名企企20強(qiáng)強(qiáng)”，20002年年在當(dāng)當(dāng)代經(jīng)理理人雜雜志評選選的“中國成成長企業(yè)業(yè)百強(qiáng)”中位列列15位位，20003年年再次入入選“中國住住交會房房地產(chǎn)品品牌企業(yè)業(yè)”。同時時連續(xù)多多年被評評定為“AAAA級信用用企業(yè)”。天泰泰集團(tuán)提提出自己己的發(fā)展展方向為為“致力于于成為世世界卓越越的房地地產(chǎn)發(fā)展展商，致致力于成成為令人人尊敬的的企業(yè)”。在成立立十周年年之際，集團(tuán)提提出了發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略，明確確提出了了做透山山東市場場的戰(zhàn)略略規(guī)劃。在管理理層面上上

20、，天泰泰集團(tuán)董董事長王王若雄還還創(chuàng)造性性總結(jié)出出了“三線一一圓”管理理理論，并并出版推開這這扇窗專著，得到管管理界人人士的高高度評價價；并率率先在房房地產(chǎn)行行業(yè)中提提出和實實施了房房地產(chǎn)精精細(xì)化管管理模式式。最近近，天泰泰集團(tuán)又又探索性性地在企企業(yè)管理理中實施施以“團(tuán)隊CCEO”為執(zhí)行行主體的的“三會”管理模模式。建建立起了了“培育了了不起的的人”機(jī)制，并與中中國海洋洋大學(xué)聯(lián)聯(lián)合創(chuàng)辦辦了中國國第一個個總經(jīng)理理研究生生班。從創(chuàng)立伊伊始，天天泰集團(tuán)團(tuán)就提出出并逐漸漸形成了了以“興業(yè)報報國”為核心心的文化化體系，每年集集團(tuán)都要要拿出大大量的資資金用于于社會公公益事業(yè)業(yè)，如出出資百萬萬在中國國海洋大大

21、學(xué)設(shè)立立“天泰獎獎學(xué)金”、“天泰跨跨世紀(jì)優(yōu)優(yōu)秀人才才獎”，在貴貴州等地地區(qū)捐建建希望小小學(xué)，積積極安置置下崗職職工再就就業(yè)，捐捐資助殘殘，支持持殘疾人人安居工工程，220022年出資資人民幣幣1,0000萬元支支持青島島“奧運爭爭光計劃劃”等等。第三章 項目目規(guī)劃及及設(shè)計3.1 項目目名稱“天泰太陽樹樹” orr “太陽樹”（暫定定，以下下均稱為為天泰濟(jì)濟(jì)南項目目）3.2 項目目位置及及周邊環(huán)環(huán)境：天泰濟(jì)南南項目土土地位置置極佳，位于濟(jì)濟(jì)南市的的東南面面，屬于于山東省省府濟(jì)南南上風(fēng)上上水之寶寶地，位位于千佛佛山腳下下，周圍圍冬暖夏夏涼的小小環(huán)境在在濟(jì)南這這一火爐爐中實屬屬難得，因此該該地區(qū)屬屬

22、于濟(jì)南南的高級級居住區(qū)區(qū)，是眾眾多商家家必爭之之地。項項目北臨臨中華女女子學(xué)院院，東西西分別有有舜耕路路、旅游游路兩條條交通干干線貫穿穿南北，組團(tuán)南南端以興興濟(jì)河為為界，總總占地面面積1772畝，項目內(nèi)內(nèi)及周邊邊有近660000畝森林林和20000畝畝社區(qū)綠綠化，群群山環(huán)抱抱，氣候候宜人，具有典典型的城城市花園園特點，是非常常適合居居住的大大型社區(qū)區(qū)。附近近的陽光光舜城于于19999年11月正式式開始開開工建設(shè)設(shè)，目前前的社區(qū)區(qū)配套已已進(jìn)一步步得到了了完善，社區(qū)建建設(shè)已初初具規(guī)模模，現(xiàn)已已完成住住宅項目目50多多萬平方方米，在在建住宅宅項目220萬平平方米。自20001年年4月首首批省直直機(jī)關(guān)

23、住住宅交付付使用、10000余戶戶居民入入住起，截至220033年年底底，入住住人數(shù)已已逾萬人人。入住住業(yè)主主主要為駐駐濟(jì)各大大高校教教師，省省直機(jī)關(guān)關(guān)公務(wù)人人員、商商務(wù)人員員、職業(yè)業(yè)經(jīng)理人人及各專專業(yè)人士士，居民民素質(zhì)較較高。天泰濟(jì)南南項目位位于南城城中心地地帶，東東依千佛佛山山脈脈，西側(cè)側(cè)與龜山山遙遙相相望，視視覺效果果極佳，地理位位置優(yōu)越越。該組組團(tuán)距市市中心不不足6公公里，且且有K990、334、1110等等多條公公交線路路通過，交通較較為便利利。根據(jù)已批批準(zhǔn)的詳詳細(xì)規(guī)劃劃，濟(jì)南南項目總總占地面面積1772畝，容積率率為1.8，總總計可建建設(shè)住宅宅及配套套公建約約20440000平方米

24、米。由于該項項目原為為陽光舜舜城大開開發(fā)的一一個重要要組成部部分，建建設(shè)用地地已明確確為出讓讓地“熟地”，且項項目產(chǎn)權(quán)權(quán)十分清清晰。另另外，該該項目已已辦理好好土地證證和用地地規(guī)劃許許可證，基本具具備“三通一一平”施工條條件，項項目所需需水、電電、煤氣氣等配套套設(shè)施齊齊備，市市政管線線均已布布放到位位，建設(shè)設(shè)條件較較為理想想。3.3 項目目定位濟(jì)南項目目定位于于濟(jì)南房房地產(chǎn)市市場的頂頂端產(chǎn)品品，將與與國際設(shè)設(shè)計大師師和國際際著名的的設(shè)計機(jī)機(jī)構(gòu)合作作，打造造頂級樓樓盤。室室內(nèi)裝修修將采用用高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、人性性化的設(shè)設(shè)計。在在規(guī)劃、單體、環(huán)境乃乃至室內(nèi)內(nèi)裝修要要協(xié)調(diào)一一致，互互為補(bǔ)充充、一脈脈相承。社

25、區(qū)環(huán)環(huán)境將突突出基地地自然地地形的特特點。3.4項項目設(shè)計計總體要要求建筑全部部為高層層（122-118為主主），容容積率不不高于11.8，立面設(shè)設(shè)計大氣氣、簡潔潔、現(xiàn)代代、創(chuàng)新新而獨特特。室內(nèi)平面面布置符符合中國國人的生生活習(xí)慣慣和功能能要求，室內(nèi)裝裝修突出出現(xiàn)代、簡約、實用、大氣、藝術(shù)等等特點，在與業(yè)業(yè)主充分分溝通的的基礎(chǔ)上上，大膽膽創(chuàng)意，做出建建筑藝術(shù)術(shù)精品大膽使用用新技術(shù)術(shù)、提倡倡生態(tài)環(huán)環(huán)保理念念，營造造適合人人類居住住的小環(huán)環(huán)境，形形成城市市中的空空中別墅墅。達(dá)到到生活方方便與居居住舒適適的雙重重目的。3.5 規(guī)劃目目標(biāo)定位位3.5.1.該該項目的的地勢呈呈碗狀，整個區(qū)區(qū)域范圍圍地形

26、成成三級跌跌落狀分分布，極極目遠(yuǎn)眺眺，不遠(yuǎn)遠(yuǎn)處的市市區(qū)以及及千佛山山盡在眼眼前，無無論霧天天還是晴晴天都別別有情趣趣，規(guī)劃劃階段應(yīng)應(yīng)該充分分利用自自然資源源。3.5.2、規(guī)規(guī)劃充分分考量基基地自然然地形和和周邊整整體自然然環(huán)境，同時兼兼顧社區(qū)區(qū)內(nèi)環(huán)境境的充分分營造，力求精精致，此此為本設(shè)設(shè)計的重重點，可可以充分分借鑒和和發(fā)揮日日本園林林營造的的特色。3.5.3.項項目定位位為一個個真正的的現(xiàn)代生生活時尚尚住區(qū)。體現(xiàn)在在住宅科科技的考考究與利利用，根根據(jù)濟(jì)南南當(dāng)?shù)氐牡沫h(huán)境以以及氣候候弱勢，如降低低噪音、控制室室內(nèi)溫度度等等。3.5.4.以以健康時時尚為主主體的高高尚居住住區(qū)。包包括小區(qū)區(qū)室外運運

27、動場地地、漫步步道、網(wǎng)網(wǎng)球場、劃水道道、森林林氧吧中中漫步、高爾夫夫練習(xí)場場等。會會所內(nèi)室室內(nèi)攀巖巖、溫泉泉浴、壁壁球館、游泳池池、健身身房等。3.5.5.生生態(tài)為主主體的景景觀設(shè)計計，結(jié)合合周圍自自然景觀觀山、水水的綜合合利用。把小區(qū)區(qū)內(nèi)景觀觀融入自自然。濃濃郁的森森林、小小橋流水水，林蔭蔭大道，步行景景觀大道道等給人人以回歸歸自然的的感受。3.5.6.規(guī)規(guī)劃建議議采用大大間距，要留有有大面積積綠化用用地，提提高檔次次的同時時，使業(yè)業(yè)主更有有機(jī)會和和自然親親近。3.6單單體設(shè)計計要求3.6.1 該該項目單單體戶型型面積在在15003500平米之之間，樓樓層越高高，單戶戶面積越越大。3.6.2

28、 會會所功能能齊全，結(jié)構(gòu)合合理、布布置精致致，成為為小區(qū)居居民交流流、生活活的中心心，面積積在2000030000平米米即可。3.6.3. 底層部部分要和和小區(qū)精精致的環(huán)環(huán)境以及及現(xiàn)狀的的錯落地地勢相結(jié)結(jié)合，移移步異景景。3.6.4. 中高層層部分具具備安全全而且有有最佳景景觀的“空中別別墅”。3.6.5 高高層住宅宅建議大大戶型，并且布布置平層層、錯層層形式，平面功功能布局局參考別別墅的功功能布局局。使業(yè)業(yè)主真正正享受到到別墅的的感受，而又有有高層住住宅的安安全性和和景觀優(yōu)優(yōu)勢。3.6.6. 引領(lǐng)時時尚的功功能布局局。3.6.7. 寬闊的的景觀大大陽臺，客廳、臥室落落地的景景觀玻璃璃窗，開開

29、敞的主主臥室衛(wèi)衛(wèi)生間，讓業(yè)主主在洗浴浴、休息息中感受受窗外千千佛山以以及泉城城濟(jì)南的的無盡美美景，開開窗面積積盡量大大，但還還要考慮慮濟(jì)南當(dāng)當(dāng)?shù)氐臍鈿夂蛱卣髡?。第四章、市場分分?.1濟(jì)濟(jì)南市人人文經(jīng)濟(jì)濟(jì)簡況濟(jì)南市是是山東省省的政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化化、科技技及教育育中心；是國務(wù)務(wù)院公布布的歷史史文化名名城，中中國首批批優(yōu)秀旅旅游城市市。4.1.1人文文地理概概況濟(jì)南市位位于山東東省中西西部，泰泰山穹隆隆北麓，黃河南南岸。北北距首都都北京4494公公里。北北鄰德州州市，東東北連濱濱州市，東接淄淄博市，南與萊萊蕪市、泰安市市毗連，西與聊聊城市相相鄰。東東西最大大橫距1138公公里，南南北最大大縱距

30、1166公公里，總總面積881544平方公公里，其其中市區(qū)區(qū)面積221199平方公公里?，F(xiàn)現(xiàn)轄歷下下區(qū)、市市中區(qū)、天橋區(qū)區(qū)、槐蔭蔭區(qū)、歷歷城區(qū)、長清縣縣、平陰陰縣、濟(jì)濟(jì)陽縣、商河縣縣等5個區(qū)4個縣，代管章章丘市?？?cè)丝诳?433.5萬萬人，其其中城區(qū)區(qū)人口1191萬萬人。4.1.2經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展指指標(biāo)據(jù)初步核核算，220033年全市市國內(nèi)生生產(chǎn)總值值達(dá)到113677.8億元元，比上上年增長長14.5。全市非公公有制經(jīng)經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)現(xiàn)增加值值4822.7億元元，增長長22.8，占GDDP的比比重達(dá)到到35.3，比上年年提高22.5個百百分點，人均國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值2236332元，增長113.2。從GDDP

31、分配配角度看看：全年年完成地地域財政政收入2264.2億元元，增長長12.7，城市市市區(qū)居民民(非農(nóng)農(nóng)業(yè))人人均可支支配收入入為1110133元，增增長9.1。另據(jù)銀銀行統(tǒng)計計，20003年年全市企企業(yè)存款款比上年年增加1170.3億元元，增長長24.2。4.1.3城市市居民消消費結(jié)構(gòu)構(gòu)升級的的方向已已經(jīng)明確確，據(jù)統(tǒng)計，20003年住住房銷售售額555.5億元元，比上上年增長長44.2，其中個個人購買買52.5億元元，增長長55.8。全部房房屋銷售售額599.5億元元，比上上年增長長45.5，其中個個人購買買54.0億元元，增長長57.4。 以上上數(shù)字表表明，住住房消費費已成為為濟(jì)南市市居民最

32、最大的消消費類別別，成為為城市居居民消費費結(jié)構(gòu)升升級方向向的代表表性品類類。4.2 20003及及20004上半半年濟(jì)南南市場分分析4.2.1 220033年度市市場交易易綜合分分析20033年，在在宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)良好好運行的的背景下下，隨著著濟(jì)南市市新的城城市規(guī)劃劃的實施施，住房房一、二二級市場場繼續(xù)保保持購銷銷兩旺的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢，聯(lián)聯(lián)動效應(yīng)應(yīng)明顯，對拉動動濟(jì)南市市經(jīng)濟(jì)增增長做出出了積極極貢獻(xiàn)。（1）220033年全市市房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓持持續(xù)快速速增長并并再創(chuàng)佳佳績。其中，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓件數(shù)數(shù)超過22萬件，達(dá)到2243115件，同比增增長366.5%；轉(zhuǎn)讓讓面積突突破3000萬平平方米，達(dá)到3321.95萬

33、萬平方米米，增長長26.8%；轉(zhuǎn)讓金金額533.311億元，增長近近10個個億，增增幅為222.11%。（2）住住房一、二級市市場聯(lián)動動效應(yīng)明明顯20033年，濟(jì)濟(jì)南市住住房一、二級市市場相互互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)發(fā)展的大大好形勢勢前所未未有。兩兩級市場場買賣住住房成交交套數(shù)為為近幾年年之最（見圖），進(jìn)入入市場買買賣房屋屋的居民民家庭越越來越多多，市場場發(fā)展后后勁十足足。同時時，住房房市場的的發(fā)展帶帶動了相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，成交交金額的的增長帶帶動了房房地產(chǎn)交交易稅收收的增長長。自實行住住房制度度改革以以來，人人們已經(jīng)經(jīng)逐步摒摒棄了靠靠單位解解決住房房的依賴賴思想，轉(zhuǎn)而把把目光投投向欣欣欣向榮的的住

34、房市市場。“賣舊買買新”“以小換換大”“以次換換好”已已成為人人們改善善居住條條件的基基本方式式，這種種住房市市場上特特有的、階梯型型的梯梯次消費費形式式，也是是住房一一、二級級市場得得以長久久發(fā)展的的推動力力。（3）一一、二級級住房市市場等銷銷售占有有比例圖 各類類房產(chǎn)買買賣面積積構(gòu)成圖圖4.2.2 20003年市市場各項項具體數(shù)數(shù)據(jù)分析析（1）商商品住房房戶型面面積成交交情況對對比從成交商商品住房房的戶型型來看（見圖），不超超過1330的的中小戶戶型成交交64443件，占商品品住房成成交總件件數(shù)的772.55%；其其中7001330之之間的戶戶型最為為市場所所認(rèn)可，共計557100件，占占

35、64.3%。從這個個意義上上說，適適合普通通居民改改善居住住條件的的戶型也也基本滿滿足了市市場需求求。（2）.多層占占據(jù)市場場主導(dǎo)地地位，高高層、小小高層成成倍增長長在濟(jì)南市市商品住住房市場場上，多多層、高高層和小小高層樓樓房的銷銷售量比比例出現(xiàn)現(xiàn)變化。20003年，多層樓樓房銷售售所占商商品住房房銷售總總件數(shù)的的比重為為66.70%；高層層、小高高層商品品住房成成交29959件件，同比比增長33.5倍倍；占商商品住房房成交總總量的333.33%，比比上一年年提高222個百百分點。可以看看出人們們對高層層的認(rèn)可可程度正正在提高高，高端端高層住住房的平平均價格格是多層層住房的的兩倍多多，主要要針

36、對高高收入家家庭。多層與高高層、小小高層兩兩者價格格與銷售售量上形形成的對對比，從從一個側(cè)側(cè)面反映映出濟(jì)南南市住房房市場各各類住房房有效需需求的“質(zhì)”“量”辯辯證關(guān)系系。4.3 20004濟(jì)濟(jì)南房地地產(chǎn)市場場交易情情況20044年月月份，濟(jì)濟(jì)南市房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資平穩(wěn)增增長，商商品房銷銷售面積積快速上上升，施施工規(guī)模模溫和放放大。從從前4個個月的投投資完成成情況看看，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)呈現(xiàn)以以下特點點： 4.3.1. 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資增勢勢平穩(wěn)。今年前44個月，濟(jì)南市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資累計計完成119.77億元，比上年年同期增增長211.6%。從增增幅來看看是逐月月下降的的，但從從凈完成成投

37、資來來看是逐逐月遞增增的，前前兩個月月完成投投資為66.0億億元，三三月份凈凈完成投投資為55.7億億元，四四月份凈凈完成投投資為88億元。4.3.2.竣竣工面積積下降，商品房房銷售面面積快速速增長。1-4月月份濟(jì)南南市累計計銷售各各類房屋屋53.0萬平平方米（其中住住宅銷售售50.2萬平平方米），增長長67.2%，房價比比上年同同期上漲漲24.3%，比竣工工面積多多出322.9萬萬平方米米，（其其中住宅宅多出竣竣工面積積30.9萬平平方米。）4.3.3.新新開工面面積與上上年持平平。今年以來來，我市市濟(jì)南市市房地產(chǎn)產(chǎn)新開工工面積1126.4萬平平方米，與上年年同期基基本持平平，其中中住宅新新

38、開工1103.4萬平平方米，同比下下降6.3%。由于上上年結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)項目較較多，房房地產(chǎn)施施工規(guī)模模溫和放放大，全全部房屋屋施工面面積為5564.1萬平平方米，比上年年同期增增長211.4%，其中中住宅4463.2萬平平方米，增長221.44%。 4.3.4.資資金到位位充足。從資金到到位情況況看，房房地產(chǎn)開開發(fā)資金金充足，資金來來源結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)一步步優(yōu)化。截至月底，當(dāng)年到到位資金金34.9億元元，比上上年同期期增長222.55，其其中企業(yè)業(yè)自籌資資金和其其他資金金來源大大幅增長長，占資資金來源源的711.6；到位位金額分分別為113.11億元和和11.9億元元，分別別比上年年同期增增長288.4和9

39、55.1；銀行行貸款99.8億億元，下下降166.9。4.3.5 省省城房價價出現(xiàn)了了下降態(tài)態(tài)勢濟(jì)南市房房管局對對外公布布的20004年年上半年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場形形勢分析析報告顯顯示，66月商品品房均價價比5月月每平方方米下降降3055元。今年上半半年，全全市商品品房成交交68883件，成交面面積933.688萬平方方米，同同比增長長77.65，成交交金額達(dá)達(dá)25.75億億元，同同比增長長1100.722。從從商品房房轉(zhuǎn)讓情情況來看看，上半半年的房房屋均價價為26608元元平方方米，而而去年同同期商品品房均價價為21188元元平方方米，同同比增長長了199.199。由于受拆拆遷與人人口因素素的影

40、響響，今年年省城房房價增長長迅速，5月份份之前，商品房房均價已已經(jīng)達(dá)到到25227元平方米米，在55月中旬旬后價格格曾一度度上升到到28001元平方米米的高價價，但隨隨后價格格開始下下滑，到到6月下下旬均價價為24496元元平方方米，比比5月份份每平方方米下降降了3005元。專家指出出，從經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)角角度來講講，價格格曲線出出現(xiàn)拐點點的時候候，也就就是價格格增長的的幅度逐逐漸縮小小為零，并且未未來的趨趨勢是價價格在該該點保持持平穩(wěn)或或者出現(xiàn)現(xiàn)下降。根據(jù)省省城市場場上的種種種表現(xiàn)現(xiàn)，可以以大膽判判斷，房房價已經(jīng)經(jīng)上升到到一段時時間的最最高點。但是，房價達(dá)達(dá)到最高高點，絕絕對不等等于房價價驟然跌跌落

41、。因因為在省省城市場場，支持持房地產(chǎn)產(chǎn)健康發(fā)發(fā)展的因因素占主主流，它它們也必必然會支支撐住房房價曲線線。4.4 濟(jì)南南城市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展趨勢勢分析4.4.1 新城市市運動從“現(xiàn)代代化的大大村莊”向現(xiàn)代代化大都都市邁進(jìn)進(jìn)自從張高高麗任山山東省委委書記以以后，加加大了濟(jì)濟(jì)南的城城市建設(shè)設(shè)力度，在事關(guān)關(guān)城市發(fā)發(fā)展的道道路建設(shè)設(shè)方面力力度極大大，無論論是經(jīng)十十路、舜舜耕路、旅游路路的擴(kuò)展展還是泉泉城路附附近的改改造、南南北高架架的鋪設(shè)設(shè)大大緩緩解了濟(jì)濟(jì)南的交交通壓力力，而且且正在請請美國的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計大師師對濟(jì)南南的東部部城區(qū)進(jìn)進(jìn)行新規(guī)規(guī)劃。在山東省省強(qiáng)大的的經(jīng)濟(jì)實實力支撐撐下，濟(jì)濟(jì)南在未未來的發(fā)發(fā)展

42、中一一定能夠夠展現(xiàn)出出其作為為經(jīng)濟(jì)大大省省會會城市的的魅力，相應(yīng)的的，濟(jì)南南的發(fā)展展將給房房地產(chǎn)商商帶來更更大發(fā)展展空間。4.4.2 濟(jì)南城城市總體體規(guī)劃“東拓、西進(jìn)，中疏，南控、北跨”（1）東東拓（正正在規(guī)劃劃“東部新新城”）向東沿“膠濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶”形成未未來城市市的主要要產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展帶，是“實實現(xiàn)新跨跨越，建建設(shè)新泉泉城”的的重大舉舉措之一一。該區(qū)區(qū)域西起起二環(huán)東東路，東東至東巨巨野河，南起旅旅游東路路以南一一帶山體體，北至至工業(yè)南南路和濟(jì)濟(jì)青高速速公路，以大辛辛河為界界，由“東部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶”和“東東部新城城”兩大大部分組組成。據(jù)濟(jì)南房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)人士士介紹，山東省省基本確確定了省省政府東東遷，

43、在在東西大大動脈經(jīng)十十路的帶帶動下全全面提升升東部的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展?jié)摿αΓ仪夷壳皷|東部較高高的房價價也體現(xiàn)現(xiàn)了這一一區(qū)域的的未來升升值價值值。（2）西西進(jìn)，即打造西西部人居居新城西部新城城位于主主城區(qū)西西部二環(huán)環(huán)西路以以西，京京福高速速公路以以東，規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地約約35平平方公里里，將以以京滬高高速鐵路路樞紐為為依托，商貿(mào)、金融和和物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為支支撐，規(guī)規(guī)劃形成成“一縱縱兩橫”的空間間結(jié)構(gòu)格格局。西西部片區(qū)區(qū)地處主主城區(qū)西西南側(cè)，以發(fā)展展高校園園區(qū)、高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、生生活居住住、旅游游休閑為為主，形形成“山山水綠城城”相融融一體的的現(xiàn)代化化新區(qū)。（3）北北跨，即即創(chuàng)造條條件跨過過黃河向向北

44、發(fā)展展黃河以北北用地寬寬敞，地地勢開闊闊，是城城市進(jìn)一一步拓展展空間的的選擇。規(guī)劃研研究結(jié)合合北展區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)，實現(xiàn)現(xiàn)城市跨跨黃河發(fā)發(fā)展，溝溝通主城城區(qū)形成成便利的的交通條條件，構(gòu)構(gòu)筑北部部城市新新區(qū)，形形成城市市空間進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)擴(kuò)張發(fā)展展新的載載體。（4）南南控，即即保護(hù)城城市綠肺肺目前，南南部區(qū)域域特別是是圍繞千千佛山、舜耕路路等地段段，綠化化良好，植被豐豐富，是是整個城城市的綠綠肺，也也是重要要的旅游游風(fēng)景區(qū)區(qū)，濟(jì)南南市政府府為了塑塑造良好好的城市市旅游形形象（在在建一條條達(dá)數(shù)公公里長的的旅游路路），這這一帶已已經(jīng)沒有有新的土土地上市市（拆遷遷除外）。而這這里正是是公司開開發(fā)項目目所在地地

45、?？梢砸哉f是泉泉城的絕絕版地段段，具有有很高的的升值潛潛力和良良好的生生活、自自然環(huán)境境。（5）中中疏，即即疏解主主城區(qū)職職能和壓壓力中疏的核核心任務(wù)務(wù)是建設(shè)設(shè)泉城特特色風(fēng)貌貌帶。濟(jì)濟(jì)南是著著名的泉泉城，山山、泉、湖、河河、城渾渾然一體體；基于于對歷史史傳統(tǒng)的的尊重和和借鑒，規(guī)劃風(fēng)風(fēng)貌帶空空間結(jié)構(gòu)構(gòu)形成“一軸、兩湖、三區(qū)、四泉、六河、九山”的布局局形態(tài)。綜上所述述，近年年來，濟(jì)濟(jì)南房地地產(chǎn)市場場成交活活躍，一一、二級級市場呈呈現(xiàn)出良良好的互互動態(tài)勢勢，成交交量不斷斷擴(kuò)大，投資額額屢創(chuàng)新新高，房房地產(chǎn)價價格穩(wěn)步步上升，雖在55、6月月份出現(xiàn)現(xiàn)回調(diào)，但不會會影響總總體走勢勢。從濟(jì)濟(jì)南市場場發(fā)展趨趨

46、勢看，南部地地段屬于于泉城最最適宜人人居住的的地方，具有很很高的升升值潛力力，同時時由于濟(jì)濟(jì)南著意意保護(hù)南南部環(huán)境境，不再再推出新新地塊，這是公公司項目目更具有有了獨占占性。第五章 競爭爭狀況分分析5.1 非威威脅性競競爭板塊塊東部部、西部部、北部部代表性性樓盤分分析作為天泰泰濟(jì)南項項目的非非競爭性性板塊，其中東東部的升升值空間間較大，雖然西西部和北北部的房房價整體體上還無無法與東東部相比比，但其其代表性性樓盤卻卻因為開開發(fā)商的的實力、較好的的社區(qū)規(guī)規(guī)劃、建建筑品質(zhì)質(zhì)贏得了了市場的的認(rèn)可，市場均均價也幾幾乎都達(dá)達(dá)到了440000元/平平米。5.1.1東部部：中潤潤世紀(jì)城城、荷蘭蘭莊園、黃金時時

47、代與青島的的東部發(fā)發(fā)展相類類似，濟(jì)濟(jì)南的東東部因為為政府的的開發(fā)政政策正在在加速發(fā)發(fā)展，當(dāng)當(dāng)然房價價也就水水漲船高高了，特特別是幾幾乎位于于城郊的的荷蘭莊莊園、黃黃金時代代尤為突突出。項目地理位置置 建建 筑 概 況況價 格中潤世紀(jì)紀(jì)城經(jīng)十路與與漿水泉泉路交界界新加坡山山水風(fēng)格格，小高高層為主主，占地地4.66萬平米米，建筑筑面積1100萬萬平米，一期112萬，交付均價50000元元/平米米荷蘭莊園園荷蘭風(fēng)情情，占地地面積660畝，多層為為主現(xiàn)價44400元元/平米米黃金時代代高新技術(shù)術(shù)區(qū)多層普通通住宅，約5萬萬平米現(xiàn)價40000元元/平米米其 他5.1.2.西西部：陽陽光1000國際際新城、

48、新世界界城市花花園、外外海西子城城市花園園 這是是一個外外地房地地產(chǎn)公司司獨領(lǐng)風(fēng)風(fēng)騷的板板塊市場場，無論論是杭州州來的公公司外海海西子、北京的的陽光1100還還是香港港的新世世界，他他們不僅僅帶來了了先進(jìn)的的社區(qū)開開發(fā)理念念，而且且大大提提升了濟(jì)濟(jì)南西部部的生活活居住檔檔次、品品位。項目地理位置置 建建 筑 概 況況價 格陽光1000原水泥廠廠路（經(jīng)十路路附近）多層、小小高層為為主，占占地15500畝畝，建筑筑面積1178萬萬平米，一期220多萬萬平米已已經(jīng)售罄罄26000元起價價，現(xiàn)價價35000元新世界城城市花園園經(jīng)七路與與緯十二二路交界界多層、小小高層，占地223.887公頃頃，建筑筑面

49、積448萬平平米均價43800元/平平米外海西子子興濟(jì)河與與幸福路路交界多層普通通住宅現(xiàn)價29000元/平平米其 他5.1.3.北北部：魯魯能康橋、重汽彼岸新新都、富富翔天地地與西部相相比，北北部是當(dāng)當(dāng)?shù)貒笃蟮牡乇P盤，魯能能、重汽汽、樂成成等憑借借自己的的實力在在北部樹樹立起了了樓盤的的典型形形象，當(dāng)當(dāng)然，這這與濟(jì)南南市政府府正準(zhǔn)備備改造北北部的利利好有很很大關(guān)系系。（如如，北園園大街準(zhǔn)準(zhǔn)備改造造成商業(yè)業(yè)街）（當(dāng)然，作為中中國房地地產(chǎn)的老老大萬科科和新貴貴天津順順馳也正正在全力力競爭北北部重汽汽廠地一一塊5000畝的的開發(fā)權(quán)權(quán)。）項目地理位置置 建建 筑 概 況況價 格魯能康康橋大明湖和和鐵

50、路對對面北園園大街占地1553畝，規(guī)劃建建筑面積積23.56萬萬平方米米，總共共13000戶，20005年66月全部部竣工三期41100元元/平米米起價重汽彼彼岸新都都花園路和和山大路路交界占地600畝，55幢多層層、5幢幢高層，建筑面面積約88萬平米米均價37700元元/平方方米富翔天地地花園路與與二環(huán)東東路交界界占地1770多畝畝，建筑筑面積118萬平平米，330多幢幢多層住住宅，114000多戶現(xiàn)價40000元元/平米米其 他5.2 競爭爭性板塊塊中部部、南部部（指千千佛山和和舜耕路路板塊）分析5.2.1.中中部：魯魯信花園園、大舜舜天成、三箭銀苑雖然我們們把大舜舜天成、三箭銀苑列列入了

51、競競爭性的的中部板板塊，這這只是從從價位上上考慮，實際上上從目標(biāo)標(biāo)消費人人群分析析，中部部區(qū)域的的競爭對對手就是是正準(zhǔn)備備正式對對外銷售售的魯信信花園，這個項項目地理理位置突突出（比比鄰經(jīng)十十路，斜斜對植物物園），工作、生活都都非常方方便，而而且其665000元75000元的的價位剛剛好處于于我們的的競爭價價位上。項 目地理位置置 建建 筑 概 況況價 格魯信花園園青年東路路1號項目占地地1.66萬平米米，轄一一幢3.7萬平平米高檔檔寫字樓樓，兩幢幢高層住住宅樓。起價65500元元75000元大舜天成成山大路2236號號與和平平路交界界總建筑面面積100萬平方方米，會所面面積25500多多平米

52、，并設(shè)室室內(nèi)游泳泳館、視視聽房、鋼琴房房、乒乓乓球室、健身房房、室內(nèi)內(nèi)攀巖館館等精裝6550078000元/平米三箭銀銀苑樂源大街街與民生生大街交交界占地1.3公頃頃，建筑筑面積77萬多平平方米，采取分散設(shè)設(shè)計，統(tǒng)統(tǒng)一裝修修，適合合SOHHO一族族起價62280元元/平米米5.2.2.南南部：中中創(chuàng)開元元山莊、永大清華園園、銀豐豐山莊、偉東新新都、陽陽光舜城城南部看起起來競爭爭性樓盤盤很多，但仔細(xì)細(xì)分析，競爭對對手并不不是很多多：中創(chuàng)開開元山莊莊雖然保保持著558000元/平平米的高高價，但但因為盤盤子太老老已沒有有了吸引引力，而而附近的的永大清華園園憑其44700050000元/平米的的多層

53、電電梯洋房房有一定定競爭力力。銀豐山莊莊正準(zhǔn)備備啟動，其不錯錯的地理理位置加加上48800元元的均價價，如果果建筑不不錯，會會對天泰泰項目造造成一定定的競爭爭性。偉東新都都、陽光光舜城都都是盤大大地熟，但是因因為其為為舊城拆拆遷，在在目前市市場定位位明確的的基礎(chǔ)上上很難樹樹立起高高檔房的的形象，對天泰泰項目沒沒有本質(zhì)質(zhì)上的競競爭性威威脅。項 目地理位置置 建建 筑 概 況況價 格永大清華華園千佛山東東面 多層帶帶電梯洋洋房，1150平平米以上上大戶型型50000元左右右銀豐山莊莊舜耕路南南有部分多多層電梯梯洋房，建筑面面積155萬平米米均價48800元元偉東新都都舜耕路南南占地7880畝，總建

54、筑筑面積1103.3萬平平方米，分四期期開發(fā)（含拆遷遷戶）目前43300元元/平米米陽光舜城城千佛山下下已建500多萬平平米，在在建200萬平方方米45000元左右右其 他他第六章 投資資說明本次融資資擬通過過股權(quán)融融資及債債權(quán)融資資相結(jié)合合的方式式進(jìn)行，發(fā)行人人為山東東天泓置置業(yè)有限限公司。6.1股股權(quán)融資資：本次增資資擴(kuò)股擬擬將注冊冊資本金金從2,0000萬元增增加至55,0000萬元元，通過過股權(quán)形形式融資資30000萬元元。單位：人人民幣元元單位面值認(rèn)購價募集資金金每股1.0001.0001.000合計30,0000,0000.00030,0000,0000.00030,0000,00

55、00.0006.2 債權(quán)權(quán)融資：擬向新、老股東東以債權(quán)權(quán)方式融融資355,0000萬元元，債權(quán)權(quán)融資額額與股權(quán)權(quán)投資額額的比例例為7：1。6.3 本次募募集資金金的情況況及使用用6.3.1 本本次股權(quán)權(quán)融資基基本情況況股權(quán)融融資規(guī)模模根據(jù)公司司臨時股股東會決決議，公公司實施施增資擴(kuò)擴(kuò)股計劃劃，公司司注冊資資本擬增增加3,0000萬元。本次增增資后，公司注注冊資本本金將擴(kuò)擴(kuò)至5,0000萬元。認(rèn)購價價格此次增資資擴(kuò)股采采用定價價認(rèn)購方方式，每每股認(rèn)購購價格擬擬定為11.000元。認(rèn)購方方式本次增資資擴(kuò)股采采取協(xié)議議認(rèn)購方方式，凡凡有意對對本公司司增資的的現(xiàn)有股股東和社社會特定定法人機(jī)機(jī)構(gòu)及自自然

56、人，均可向向本公司司提交意意向書。本公司司將按照照認(rèn)購量量優(yōu)先和和認(rèn)購時時間優(yōu)先先，同等等條件下下老股東東優(yōu)先認(rèn)認(rèn)購的原原則，與與投資者者協(xié)商確確定認(rèn)購購出資額額。本次增資資擴(kuò)股的的認(rèn)購單單位為5500萬萬股，投投資者最最低認(rèn)購購數(shù)為11個認(rèn)購購單位。認(rèn)購期期限自220044年8月15日開開始，至至20004年12月31日止止，本公公司保留留根據(jù)實實際情況況延長或或者縮短短認(rèn)購期期限的權(quán)權(quán)利。認(rèn)購程程序a、有意意投資入入股本公公司之投投資者向向本公司司提供經(jīng)經(jīng)審計的的近三年年財務(wù)報報表、法人營營業(yè)執(zhí)照照（復(fù)復(fù)印件加加蓋公章章）、公公司簡介介及法人人代表簡簡歷、公公司章程程等資料料，并填填寫企業(yè)

57、業(yè)基本情情況表和和投資意意向書；b、本公公司根據(jù)據(jù)國家有有關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)的規(guī)定定，對投投資者的的資格進(jìn)進(jìn)行確認(rèn)認(rèn)；c、與確確認(rèn)的股股東簽訂訂投資資入股協(xié)協(xié)議書，投資資者按投資入入股協(xié)議議書將將投資款款在指定定的時間間內(nèi)劃入入本公司司指定的的銀行帳帳戶。認(rèn)購數(shù)數(shù)量限制制單個投資資者直接接或間接接向本公公司出資資不少于于5000萬元人人民幣，但不得得超過本本公司此此次增資資擴(kuò)股后后注冊資資本的440%。認(rèn)購及及繳款期期限自20004年88月15日起起至20004年年12月31日止止。股東資資格確認(rèn)認(rèn)根據(jù)公公司法等有關(guān)關(guān)規(guī)定，本公司司此次增增資擴(kuò)股股投資入入股的股股東應(yīng)符符合下列列條件：a、資金金

58、來源合合法；b、凈資資產(chǎn)須達(dá)達(dá)到資產(chǎn)產(chǎn)總額的的30%以上，對外投投資含對對本公司司的投資資金額累累計不得得超過其其凈資產(chǎn)產(chǎn)的500%，但但國家規(guī)規(guī)定的投投資公司司、控股股公司及及投資基基金除外外。6.3.2 本次債債權(quán)融資資的基本本情況融資規(guī)規(guī)模公司在進(jìn)進(jìn)行股權(quán)權(quán)融資的的同時，向新投投資者以以債權(quán)方方式融資資14,0000萬元。方式凡有意對對本公司司增資的的現(xiàn)有股股東和社社會特定定法人機(jī)機(jī)構(gòu)及自自然人，在向本本公司提提交股權(quán)權(quán)投資意意向書的的同時，承諾按按其股權(quán)權(quán)投資額額的7倍倍借款給給公司。公司與與已確認(rèn)認(rèn)的股東東簽訂借款合合同，投資者者按借借款合同同的規(guī)規(guī)定將款款項在指指定的時時間內(nèi)劃劃入

59、本公公司指定定的銀行行帳戶。債權(quán)融融資價格格公司雖然然成立時時間較短短，但老老股東為為公司的的成立、項目的的運作、資金等等方面做做了大量量的工作作，并卓卓有成效效。但本本次增資資擴(kuò)股未未采用溢溢價方式式，基于于此，對對本次債債權(quán)融資資采取無無息的方方式。期限本次借款款期限暫暫定為四四年。6.3.3募集集資金的的使用本公司計計劃開發(fā)發(fā)位于濟(jì)濟(jì)南市南南城，舜舜耕路東東側(cè)的項項目。經(jīng)經(jīng)過長期期、周密密的市場場調(diào)研和和論證，確定該該項目盈盈利水平平高、風(fēng)風(fēng)險易于于控制。該項目目土地總總價款約約40,0000萬元，包括土土地購置置費、契契稅以及及為購置置該地塊塊支付的的其他費費用。公公司為項項目的前前期

60、工作作及第一一筆土地地款已支支付約111,0000萬萬元。為為抓住當(dāng)當(dāng)前房地地產(chǎn)發(fā)展展的有利利時機(jī)，公司決決定以增增資擴(kuò)股股的方式式籌資用用于支付付土地及及前期費費用。若若本次股股權(quán)及債債權(quán)融資資成功，可籌集集資金338,0000萬萬元，基基本上可可以保證證該項目目的資金金需求。第七章 投資資報酬及及退出7.1.股利分分配政策策本公司的的股利分分配采取取同股同同利的原原則。根根據(jù)公司司章程規(guī)規(guī)定，公司稅稅后利潤潤按下列列順序分分配：彌補(bǔ)以前前年度虧虧損；提取100%的法法定公積積金；提取510%的法定定公益金金；提取任意意公積金金；支付普通通股股利利。公司不在在彌補(bǔ)公公司虧損損和提取取法定公公