某連鎖店事業(yè)商圈市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、連鎖事業(yè)業(yè)商圈調(diào)查查與選店店日期：220044年1月* 目錄 *TOC t Bullet 1,1壹、總則則貳、商圈圈的定義義叁、商圈圈調(diào)查流流程肆、商圈圈調(diào)查重重點(diǎn)與調(diào)調(diào)查方式式伍、商圈圈調(diào)查報(bào)報(bào)告方式式陸、立地地要素柒、地點(diǎn)點(diǎn)選定主主要條件件總則一、商圈圈調(diào)查的的目的調(diào)查商圈圈可了解解預(yù)設(shè)商商店?duì)I業(yè)業(yè)范圍內(nèi)內(nèi)的地理理區(qū)域，以協(xié)助助適當(dāng)零零售地點(diǎn)點(diǎn)的選擇擇，商圈圈調(diào)查的的目的包包括：了解地區(qū)區(qū)居民的的人口特特性、社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)變項(xiàng)及及生活形形態(tài)等。確定產(chǎn)品品組合及及促銷重重點(diǎn)。分析商圈圈是否重重迭。計(jì)算在某某一地理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)應(yīng)開幾幾家店。找出商圈圈內(nèi)的障障礙，包包括：道路設(shè)施施不便。人口擁擠擠。

2、交通過度度擁塞。法規(guī)方面面考慮租租稅、執(zhí)執(zhí)照、營營運(yùn)、最最低工資資及都市市區(qū)域劃劃分情況況。其它因素素：了解解一地區(qū)區(qū)內(nèi)同性性質(zhì)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)家數(shù)數(shù)（競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)是否激激烈）、將來的的變動(dòng)趨趨勢(shì)、供供應(yīng)商位位置、運(yùn)運(yùn)輸是否否方便（交通狀狀況）、可否利利用物流流中心一一次補(bǔ)齊齊所需物物品，及及停車場(chǎng)場(chǎng)是否寬寬廣等。二、商圈圈調(diào)查作作業(yè)范圍圍直營店的的展店前前商圈調(diào)調(diào)查及立立地調(diào)查查、報(bào)告告。加盟店加加盟意向向后進(jìn)行行商圈調(diào)調(diào)查、評(píng)評(píng)估，以以評(píng)定是是否適合合開店。三、權(quán)責(zé)責(zé)單位及及權(quán)責(zé)的的確立商圈調(diào)查查作業(yè)由由展店單單位主管管，負(fù)責(zé)責(zé)門店的的尋找、分析分分析。四、營業(yè)業(yè)展店組組織架構(gòu)構(gòu)展店工程展店開發(fā)營業(yè)管理

3、營業(yè)單位五、展店店開發(fā)崗崗位職責(zé)責(zé)商圈情報(bào)報(bào)之主動(dòng)動(dòng)收集。商圈資料料之建立立。商圈之規(guī)規(guī)劃、評(píng)評(píng)估、分分析報(bào)告告。執(zhí)行開店店之布點(diǎn)點(diǎn)策略制制度。展店計(jì)劃劃、活動(dòng)動(dòng)之推動(dòng)動(dòng)。商圈地點(diǎn)點(diǎn)選擇、開店技技巧制度度之建立立及教導(dǎo)導(dǎo)。租店及選選店業(yè)務(wù)務(wù)之執(zhí)行行。租金行情情之分析析了解和和呈報(bào)。競(jìng)爭(zhēng)廠商商開店情情報(bào)之搜搜集及應(yīng)應(yīng)對(duì)策略略之?dāng)M定定。定期（每每季）展展店發(fā)表表會(huì)之規(guī)規(guī)劃與推推動(dòng)。展店評(píng)審審作業(yè)之之規(guī)劃與與推動(dòng)。準(zhǔn)加盟店店之拜訪訪和公關(guān)關(guān)。和房東之之租店談?wù)勁?。與法務(wù)訂訂定租店店合同。執(zhí)行開店店管理及及制度。不良店之之遷移和和淘汰。其它有關(guān)關(guān)展店事事項(xiàng)。貳、商圈圈的定義義商圈（ttradde aa

4、reaa）是指指一家零零售商店店的顧客客所來自自的地理理區(qū)域。依據(jù)商店店獲取顧顧客的百百分比將將商圈劃劃分為三三部分：主要商圈圈(prrimaary traadinng aareaa)：商商店在此此區(qū)域內(nèi)內(nèi)的顧客客數(shù)約占占總顧客客數(shù)的55570%。次要商圈圈(seeconndarry ttraddingg arrea)：商店店在此區(qū)區(qū)域內(nèi)的的顧客數(shù)數(shù)約占總總顧客數(shù)數(shù)的15525%。邊緣商圈圈(frringge ttraddingg arrea)：商店店在商圈圈中剔除除前兩種種商圈后后，剩余余的顧客客所構(gòu)成成區(qū)域。邊緣商圈圈（包含剩剩余的顧顧客）次要商圈圈商店（包含大大約二成成的顧客客）主要商圈

5、圈（包含大大約七成成的顧客客）注：商圈圈基本上上是沒有有形狀的的，然而而為了方方便計(jì)劃劃，一般般事前規(guī)規(guī)劃可用用圓形或或地形式式來為商商圈推算算。布點(diǎn)計(jì)劃取消調(diào)查NO選定抽樣點(diǎn)YES搜集資料商圈內(nèi)資料政府出版資料商店分布資料集合場(chǎng)所資料交通狀況資料人潮流動(dòng)資料建筑物資料競(jìng)爭(zhēng)店資料人潮變動(dòng)資料政府未來變動(dòng)年齡分布資料教育程度資料地區(qū)人口資料人口所得資料擬寫商圈報(bào)告NO評(píng)估歸檔YES展店確立商圈調(diào)查繪制簡(jiǎn)圖叁、商圈圈調(diào)查流流程肆、商圈圈調(diào)查重重點(diǎn)與調(diào)調(diào)查方式式商圈范圍圍劃分確確定如有以下下各情況況限制,因而為為其商圈圈之范圍圍劃分點(diǎn)點(diǎn)：1.商圈圈范圍A.集中中型商圈圈主要商圈圈半徑在在20000米

6、以以內(nèi)，次次要商圈圈半徑在在20000米50000米米之間，邊緣商商圈在550000米以外外。B.分散散型商圈圈主要商圈圈半徑在在5000米以內(nèi)內(nèi)，次要要商圈半半徑在5500米米10000米米之間，邊緣商商圈在110000米以外外。2.馬路路之分界界、凡超超過米寬之之道路四四線道以以上或中中間有欄欄桿、安安全島阻阻隔、主主要干道道3.鐵路路、平交交道之阻阻隔因鐵路、平交道道之阻隔隔,使人們們交通受受阻而劃劃分成兩兩個(gè)不同同商圈4.高架架橋、地地下道阻阻隔因高架橋橋、地下下道阻隔隔，使人人潮流動(dòng)動(dòng)不易而而劃分成成不同商商圈。5.安全全島之阻阻隔因安全島島阻隔，使人潮潮流動(dòng)不不易而劃劃分成不不同商

7、圈圈。6.大水水溝因大水溝溝阻隔，使人潮潮流動(dòng)不不易而劃劃分成不不同商圈圈。7.單行行道因單行道道阻隔，使人潮潮流動(dòng)不不易而劃劃分成不不同商圈圈。8.人潮潮走向由于人潮潮走向之之購物習(xí)習(xí)慣與人人潮流動(dòng)動(dòng)之方向向，使該該區(qū)形成成一獨(dú)立立商圈。商圈之界界定方法法Commpasss 法法則是從各各家競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)店鋪規(guī)規(guī)模poowerr開始，掌握吸吸引力方方面的不不同點(diǎn)，設(shè)定領(lǐng)領(lǐng)域的境境界的方方式，其其計(jì)算公公式如下下列所示示。路程程距離的的測(cè)量利利用車子子的里程程表便可可簡(jiǎn)單的的測(cè)出。 從計(jì)劃地點(diǎn)到競(jìng)爭(zhēng)店的距離商圈的境界點(diǎn) = 競(jìng)爭(zhēng)店的賣場(chǎng)面積 1 + 計(jì)劃用地的賣場(chǎng)面積例：A競(jìng)爭(zhēng)店60平米B競(jìng)爭(zhēng)店20平

8、米1000米600米計(jì)劃地30平米1計(jì)劃地與A競(jìng)爭(zhēng)店的分歧點(diǎn)： 1000米 1000米商圈的境界點(diǎn) = = = 414米 60平米 2.414 1 + 30平米2計(jì)劃地與B競(jìng)爭(zhēng)店的分歧點(diǎn)： 600米 600米商圈的境界點(diǎn) = = = 330米 20平米 1.816 1 + 30平米Commpasss 法法則的限制制：1.只考考慮距離離，未考考慮十字字道路、小路口口等道路路及交通通狀況。2.顧客客認(rèn)知的的距離會(huì)會(huì)受購物物經(jīng)驗(yàn)影影響，如如果服務(wù)務(wù)良好，商店設(shè)設(shè)施優(yōu)越越，形成成顧客對(duì)對(duì)此商店店之良好好印象，顧客認(rèn)認(rèn)知的距距離會(huì)比比真正的的距離短短。三、繪制制簡(jiǎn)圖1.集中中型商圈圈為周邊邊50000米

9、簡(jiǎn)簡(jiǎn)圖分散型商商圈為周周邊10000米米簡(jiǎn)圖2.標(biāo)出出重要建建筑物及及樓別金融大大樓，辦辦公大樓樓3.著名名商店及及影響生生活型態(tài)態(tài)之地段段特征戲院、百貨公公司4.人潮潮匯集之之地段商商店群及及大型集集客場(chǎng)所所超級(jí)級(jí)市場(chǎng)娛娛樂區(qū)之之同等類類5.標(biāo)出出競(jìng)爭(zhēng)店店或同性性質(zhì)商店店所在之之位置、抽樣點(diǎn)點(diǎn)之所在在位置6.可與與本企業(yè)業(yè)連鎖店店有互補(bǔ)補(bǔ)作用之之門店7.政府府重要之之行政中中心8.車站站、加油油站、學(xué)學(xué)校、停停車場(chǎng)、市場(chǎng)、公園等特特定族群群會(huì)集場(chǎng)場(chǎng)所9.標(biāo)出出街道之之行進(jìn)方方向單單行道方方向10.標(biāo)標(biāo)出未來來促銷活活動(dòng)發(fā)之地地點(diǎn)四、抽樣樣點(diǎn)及發(fā)發(fā)點(diǎn)點(diǎn)之選擇擇確定1.抽樣樣點(diǎn)之選選擇(1)辦辦

10、公人口口或上班班族匯集集之地點(diǎn)點(diǎn)未來來適合設(shè)設(shè)店之地地點(diǎn)(2)人人潮走向向匯集地地點(diǎn)(3)固固定人口口較集中中流動(dòng)之之地點(diǎn)(4)可可能形成成未來的的商店群群之地段段(5)預(yù)預(yù)定三四個(gè)抽抽樣點(diǎn)(6)其其中盡量量以一個(gè)個(gè)抽樣點(diǎn)點(diǎn)為同性性質(zhì)之商商店2.發(fā)點(diǎn)之之選擇(1)主主消費(fèi)群群走動(dòng)頻頻繁之點(diǎn)點(diǎn)(2)次次消費(fèi)群群走動(dòng)頻頻繁之點(diǎn)點(diǎn)(3)區(qū)區(qū)分消費(fèi)費(fèi)群活動(dòng)動(dòng)頻繁之之時(shí)段五、商圈圈特征1.商店店特色及及分布情情況(1)建建筑型態(tài)態(tài)A.于主主要商店店街，主主要干道道上之建建筑其建建筑高度度B.新大大樓與舊舊式建筑筑之分布布C.目前前之改建建情況D.一三年內(nèi)內(nèi)可能改改建之趨趨式(2)行行業(yè)型態(tài)態(tài)A.于主主要

11、商店店街、干干道之行行業(yè)類型型B.以何何產(chǎn)品為為主，販販賣產(chǎn)品品之層次次(3)分分布家數(shù)數(shù)，見附附件表格格一。A.以抽抽樣點(diǎn)之之平行道道路為主主要調(diào)查查對(duì)象B.主要要道路之之商店分分布明細(xì)細(xì)a.將商商店分門門別類記記錄b.并將將其統(tǒng)計(jì)計(jì)填入明明細(xì)表C.于主主要干道道、大馬馬路、相相同商店店之家數(shù)數(shù)D.商店店匯集地地帶之概概述E.以商商店輔輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店店正確確所在位位置標(biāo)注注于商圈圈簡(jiǎn)圖。(4)地地點(diǎn)類型型A.孤立立店 B.未規(guī)劃劃商業(yè)區(qū)區(qū) C.規(guī)劃購購物中心心2.住宅宅特色（集中型型商圈可可不用調(diào)調(diào)查）(1)建建物型態(tài)態(tài)A.實(shí)地地了解于于本商圈圈內(nèi)住宅宅區(qū)之建建筑型態(tài)態(tài)a.建筑筑高度，樓數(shù)b

12、.建筑筑型式為為新式或或舊式c.分布布區(qū)域B.目前前之改建建情況C.一三年內(nèi)內(nèi)可能改改建之趨趨式(2)分分布情況況A.實(shí)地地了解該該區(qū)之實(shí)實(shí)際住戶戶與建筑筑物之分分布情況況B.將該該商圈分分為a.商店店區(qū)，以以甲為代碼碼b.辨公公區(qū)甲甲為為代碼c.新式式住宅區(qū)區(qū)以乙乙為為代碼d.舊式式住宅區(qū)區(qū)以乙乙為為代碼e.文教教區(qū)，以以丙為代碼碼C.于簡(jiǎn)簡(jiǎn)圖上分分別劃定定區(qū)域，制作商商圈D.并于于圖上注注明建筑筑物之樓樓別3.集會(huì)會(huì)場(chǎng)所(1)場(chǎng)場(chǎng)所類型型A.本商商圈內(nèi)匯匯聚人潮潮之場(chǎng)所所類型a.商店店肯德德基、麥麥當(dāng)勞，百貨公公司b.戲院院c.政府府之行政政機(jī)關(guān)d.展覽覽會(huì)場(chǎng)e.學(xué)校校、文教教機(jī)關(guān)、公園f

13、.補(bǔ)習(xí)習(xí)班g.表演演、競(jìng)技技，比賽賽場(chǎng)所h.菜市市場(chǎng)，超超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)i.證券券公司B.聚集集人口類類型a.青少少年b.上班班族c.特定定行業(yè)人人士d.家庭庭主婦(2)動(dòng)動(dòng)線A.人潮潮匯集流流動(dòng)之路路線B.人潮潮匯集流流動(dòng)之主主要方向向4.競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者分析析了解既存存競(jìng)爭(zhēng)者者的數(shù)量量及大小小、所有有競(jìng)爭(zhēng)者者的強(qiáng)弱弱勢(shì)評(píng)估估、短期期及長(zhǎng)期期的展望望、飽和和的程度度。見附附件表格格二。(1)賣賣場(chǎng)氣氛氛本區(qū)內(nèi)對(duì)對(duì)本企業(yè)業(yè)較有影影響性之之競(jìng)爭(zhēng)店店，其賣賣場(chǎng)氣氛氛、購物物環(huán)境、服務(wù)態(tài)態(tài)度(2)來來客數(shù)該競(jìng)爭(zhēng)店店每日之之成交客客戶數(shù)(3)平平均消費(fèi)費(fèi)額A.了解解該店之之各類客客數(shù)與消消費(fèi)金額額比例B.根據(jù)據(jù)此比

14、例例再分別別乘其價(jià)價(jià)格C.加總總后求其其平均值值即為平平均消費(fèi)費(fèi)額(4)營營業(yè)額來客數(shù)平均消消費(fèi)額每日營營業(yè)額每日營業(yè)業(yè)額每月工工作天數(shù)數(shù)每月月營業(yè)額額5.商店店組合商店組合合是否互互相配合合，可衡衡量各商商店間是是否可互互換顧客客，見附附件表格格一。例例如：(1)藥藥房、超超市、面面包店、蔬果店店及肉店店。(2)百百貨公司司、衣飾飾店、褲褲襪店、內(nèi)衣店店、鞋店店、珠寶寶店。六、人潮潮狀況實(shí)地抽抽樣方式式1.主要要人潮走走向(1)平平日及假假日之女女性人潮潮狀況，見附件件表格三三A.將一一周之時(shí)時(shí)間區(qū)分分為段段a.周一一周五五b.周六六、周日日、國定定假日B.以點(diǎn)每每?jī)尚r(shí)時(shí)細(xì)分為為一個(gè)小小段

15、C.以分鐘鐘為其抽抽樣時(shí)段段之樣本本，并計(jì)計(jì)算其抽抽樣點(diǎn)之之實(shí)際經(jīng)經(jīng)過人數(shù)數(shù)、摩托托車、汽汽車、助助動(dòng)車、腳踏車車D.抽樣樣時(shí)將女女性人潮潮分為115-224歲，25-35歲歲，344-455歲，455歲以上上見附附件表格格四。E.將每每抽樣之之?dāng)?shù)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變成以以個(gè)小小時(shí)之人人潮流動(dòng)動(dòng)數(shù)例：以分鐘鐘為抽樣樣得該抽抽樣點(diǎn)人人數(shù)為，將 Z，則則為其可可能之人人口流動(dòng)動(dòng)數(shù)F.將其其數(shù)字依依時(shí)段填填入人人潮流動(dòng)動(dòng)抽樣表表G.將人人潮流動(dòng)動(dòng)抽樣之之?dāng)?shù)字以以線圖表表示人人潮分布布圖2.人口口、住家家戶數(shù)推推算（集集中型商商圈可不不用調(diào)查查）(1)固固定住家家a.該商商圈建筑筑物來推推算當(dāng)?shù)氐刈〖覒魬魯?shù)b.以

16、戶戶數(shù)得當(dāng)當(dāng)?shù)仡A(yù)估估人口數(shù)數(shù)c.將各各抽樣點(diǎn)點(diǎn)人口數(shù)數(shù)平均減減當(dāng)?shù)厝巳丝跀?shù)得得外來流流動(dòng)人數(shù)數(shù)(2)辦辦公戶數(shù)數(shù)a.計(jì)算算該區(qū)之之公司家家數(shù)b.該區(qū)區(qū)公司家家數(shù)（人）該區(qū)辦辦公人口口c.該區(qū)區(qū)辦公人人口即為為該區(qū)之之半固定定人口3.交通通狀況見附件表表格五。(1)公公車之往往返方向向A.經(jīng)過過該商圈圈公車之之起站與與經(jīng)過路路線B.經(jīng)過過該商圈圈公車之之將行駛駛路線與與終點(diǎn)站站(2)下下車后之之走向A.為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)車之目目的行經(jīng)經(jīng)之路線線B.為休休閑、購購物之目目的行經(jīng)經(jīng)之路線線C.為回回家之目目的行經(jīng)經(jīng)之路線線(3)未未來交通通運(yùn)輸系系統(tǒng)之影影響A.捷運(yùn)運(yùn)系統(tǒng)之之出入口口，可能能帶動(dòng)之之人潮B.重要

17、要道路可可能拓寬寬辟建，帶動(dòng)之之人潮(4)該該商圈能能停車之之場(chǎng)所七、消費(fèi)費(fèi)特征與與人口特特征1.該區(qū)區(qū)住戶人人口女性性所得A.高所所得，達(dá)達(dá)平均國國民所得得倍以以上所占占比率B.中上上所得、達(dá)平均均國民所所得倍倍以上所所占比率率C.平均均每戶女女性全年年收支情情況表與與圖2.該區(qū)區(qū)往來、居住人人口女性性之消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣A.對(duì)便便利性、服務(wù)品品質(zhì)及門門店氣份份之訴求求概況B.習(xí)慣慣消費(fèi)（文胸）C.女性性年齡分分配情形形D.性別別分配情情形E.教育育程度分分配表與與圖F.職業(yè)業(yè)分配表表與圖3.外來來流動(dòng)人人口女性性之消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣、特征A.年齡齡分布情情況B.消費(fèi)費(fèi)之種類類C.所得得之高底底八、商圈圈類

18、型1.集中中型商圈圈商圈內(nèi)流流動(dòng)人口口多(每分鐘鐘約位以上上)商圈內(nèi)住住宅人口口(約以上)區(qū)內(nèi)之建建筑物高高且密集集商店集中中且范圍圍大與本產(chǎn)業(yè)業(yè)有互補(bǔ)補(bǔ)性之商商店多，且規(guī)模模大(大型購購物中心心、超級(jí)級(jí)市場(chǎng)、百貨公公司）交通頻繁繁，車輛輛流量大大商圈類型型：辦商商、商辦辦、商住住、商業(yè)業(yè)、辦住住2.分散散型商圈圈商圈內(nèi)流流動(dòng)人口口少商圈內(nèi)腹腹地分散散區(qū)內(nèi)之建建筑物普普通、老老舊且高高度樓樓以下商店分散散且范圍圍小與本產(chǎn)業(yè)業(yè)有互補(bǔ)補(bǔ)性之商商店少，且規(guī)模模小交通不頻頻繁，車車輛流量量少商圈類型型：住、住商、住辦、辦、辦辦住九、預(yù)估估收入、支出與與可能凈凈利見附件表表格六。1.以抽抽樣點(diǎn)之之實(shí)際平

19、平方米數(shù)數(shù)與租金金之調(diào)查查(1)與與目前承承租人洽洽詢(2)與與所有人人洽詢2.預(yù)估估每次消消費(fèi)金額額(1)先先評(píng)估本本商圈抽抽樣點(diǎn)適適合開何何類型之之店(2)本本連鎖店店依商圈圈類別所所劃分之之市場(chǎng)定定位3.每日日來客人人數(shù)預(yù)估估(1)了了解各店店之人潮潮數(shù)(2)以以各店之之來客各店之之人潮數(shù)數(shù)各各店之入入店率(3)再再以求出出之入店店率該商圈圈抽樣點(diǎn)點(diǎn)之人潮潮數(shù)預(yù)預(yù)估客戶戶數(shù)(4)未未來再依依商圈之之消費(fèi)年年齡、習(xí)習(xí)慣、所所得的變變動(dòng)可能能對(duì)來客客數(shù)之影影響而做做正（負(fù)負(fù)）百分分比之修修正4.可能能業(yè)績(jī)(1)預(yù)預(yù)估消費(fèi)費(fèi)金額可能客客戶數(shù)可能每每日營業(yè)業(yè)金額(2)可可能每日日營業(yè)金金額可能每

20、每月營業(yè)業(yè)金額5.固定定費(fèi)用(1)預(yù)預(yù)估固定定薪資費(fèi)費(fèi)用元(2)折折舊費(fèi)用用預(yù)估元元(3)管管銷費(fèi)用用預(yù)估元元(4)預(yù)預(yù)估固定定費(fèi)用元元6.預(yù)估估變動(dòng)成成本(1)預(yù)預(yù)估管理理月費(fèi) %(2)銷銷貨成本本 %(3)總總變動(dòng)費(fèi)費(fèi)用 % 月營業(yè)業(yè)額7.預(yù)估估凈利(1)可可能月營營業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)租金金固定定費(fèi)用變動(dòng)總總費(fèi)用預(yù)估凈凈利(2)本本預(yù)估凈凈利為稅稅前凈利利8.損益益平衡（固定費(fèi)費(fèi)用租租金）（變動(dòng)成成本）十、建議議地點(diǎn)之之確定1.依上上之抽樣樣人潮與與抽樣地地點(diǎn)所得得之可能能凈利2.并分分析可能能之未來來發(fā)展情情況3.將可可供本企企業(yè)開設(shè)設(shè)門店之之地段或或區(qū)間一一一注明明十一、商商圈未來來發(fā)展?jié)摑摿?/p>

21、結(jié)結(jié)論1.發(fā)展展情況(1)未未來政府府之行政政中心、大型休休閑集客客場(chǎng)所之之建造(2)未未來捷運(yùn)運(yùn)系統(tǒng)、交通運(yùn)運(yùn)輸中心心所在點(diǎn)點(diǎn)(3)大大型辦公公大樓、商業(yè)中中心等之之建造(4)該該商圈之之未來轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變情況況A.人口口年齡層層之轉(zhuǎn)變變B.消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣之之未來改改變情況況C.人潮潮匯集之之可能變變動(dòng)地段段2.競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情況(1)商商圈內(nèi)既既存競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者的數(shù)數(shù)量及大大小。(2)商商圈內(nèi)的的飽和程程度。3.結(jié)論論根據(jù)以上上各種調(diào)調(diào)查的資資料，最最后于結(jié)結(jié)論時(shí)，最好能能明確的的將資料料整理出出下列五五項(xiàng)重點(diǎn)點(diǎn)加以說說明：(1)點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)設(shè)在在何處，何階段段合適開開店(2)何何種商品品組合之之配合(3)顧顧客之型型態(tài)

22、(4)租租金狀況況(5)集集會(huì)場(chǎng)所所十二、幻幻燈片、投影片片之制作作方式及及目的1.幻燈燈片制作作方式及及目的(1)針針對(duì)能顯顯示商圈圈特征之之對(duì)象為為主a.商圈圈之界線線（如：大馬路路、高架架橋等）b.住宅宅區(qū)的建建筑型態(tài)態(tài)c.辦公公區(qū)之建建筑型態(tài)態(tài)d.商店店區(qū)之行行業(yè)分布布e.抽樣樣點(diǎn)f.人、車潮的的概況g.競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)店的店店面(2)便便于了解解此商圈圈之實(shí)際際情況(3)配配合報(bào)告告內(nèi)容讓讓第三者者對(duì)該商商圈有明明確的概概念2.投影影片之制制作方式式及目的的(1)針針對(duì)報(bào)告告中之圖圖表或明明確數(shù)字字為主要要對(duì)象a.商圈圈簡(jiǎn)圖b.商圈圈之住宅宅、辦公公、混合合商店區(qū)區(qū)劃分之之簡(jiǎn)圖c.經(jīng)過過此區(qū)之

23、之公車路路線圖d.競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者分析析圖e.固定定人口之之各區(qū)分分布簡(jiǎn)圖圖g.抽樣樣人潮分分布圖g.年齡齡層分配配圖h.教育育程度分分配圖i.所得得支出分分配圖j.預(yù)估估收入支支出與可可能凈利利表k.結(jié)論論(2)便便于解說說商圈概概況伍、商圈圈調(diào)查報(bào)報(bào)告方式式一、商圈圈演示文文稿方式式1.演繹繹法：此此方法即即是一種種慢慢導(dǎo)導(dǎo)入結(jié)論論的一種種方法。先按照照商圈調(diào)調(diào)查辦法法所收集集到的各各種資料料，再加加以分析析而得出出最后的的結(jié)論。2.歸納納法：此方法則則是一種種一開始始便提出出建議事事項(xiàng)的方方法。即即是在演演示文稿稿一開始始，便提提此商圈圈何處適適合開店店及開何何種類型型的商店店，然后后再以各各種

24、收集集到的資資料來支支持此一一論點(diǎn)。二、商圈圈演示文文稿進(jìn)行行規(guī)范1.演繹繹法：步步驟(1)產(chǎn)產(chǎn)生開場(chǎng)場(chǎng)白，將將演示文文稿時(shí)所所要報(bào)告告的大綱綱全部列列舉出來來，如：A.商圈圈范圍的的確定B.商圈圈特征的的分析C.人潮潮及交通通狀況的的分析D.消費(fèi)費(fèi)特征與與人口特特性之分分析E.可能能凈利之之推算F.本商商圈的優(yōu)優(yōu)、缺點(diǎn)點(diǎn)評(píng)估G.他日日可供設(shè)設(shè)店有利利之地段段H.發(fā)展展情況I.結(jié)論論(2)概概述內(nèi)文文步驟A.Shhow商商圈簡(jiǎn)圖圖之投影影片將商圈的的分界線線確定B.介紹紹商圈特特征a.說明明商業(yè)干干道旁的的建筑、行業(yè)型型態(tài)及分分布家數(shù)數(shù)b.Shhow住住宅特色色之幻燈燈片,說明此此商圈之之建筑

25、情情況及分分布密集集度c.Shhow集集會(huì)場(chǎng)所所之幻燈燈片,說明場(chǎng)場(chǎng)所類型型及聚集集人口類類型d.Shhow競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者之之幻燈片片及競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者分析析表加以以說明C.介紹紹人潮及及交通狀狀況a.Shhow出出戶數(shù)及及人數(shù)之之投影片片,說明固固定住戶戶及人口口情況b.Shhow出出人潮分分布圖之之投影片片,說明平平日及假假日之人人潮狀況況及走向向c.說明明公交車車之往返返方向d.公交交車乘客客下車后后的走向向e.說明明未來捷捷運(yùn)系統(tǒng)統(tǒng)對(duì)本商商圈之影影響D.介紹紹消費(fèi)特特征與人人口特性性a.Shhow出出消費(fèi)者者年齡分分配圖之之投影片片,說明此此商圈消消費(fèi)者之之年齡層層b.Shhow出出教育程程度分配配

26、圖之投投影片,說明教教育分配配情形之之投影片片c.Shhow出出消費(fèi)者者平均收收支情況況分配圖圖之投影影片,說明此此商圈人人口平均均每年每每戶在個(gè)個(gè)人之支支出E.簡(jiǎn)介介可能凈凈利之推推算 Shhow可可能凈利利預(yù)估表表之投影影片，將將各假設(shè)設(shè)點(diǎn)之預(yù)預(yù)估收支支情況說說明F.將此此商圈之之優(yōu)、缺缺點(diǎn)做一一分析G.說明明此商圈圈可供設(shè)設(shè)店之地地段H.未來來的發(fā)展展情況簡(jiǎn)簡(jiǎn)述(3)結(jié)結(jié)論A.Shhow結(jié)結(jié)論投影片片，說明明此商圈圈a.顧客客之型態(tài)態(tài)b.何種種商品組組合之配配合c.集會(huì)會(huì)場(chǎng)所d.租金金狀況e.點(diǎn)應(yīng)應(yīng)設(shè)于何何處2.歸納納法：步步驟人潮及交通狀況分析未來發(fā)展情況分析結(jié)論優(yōu)缺點(diǎn)評(píng)估消費(fèi)特征及人

27、口特征分析商圈特征分析可供設(shè)店地段分析可能凈利之推算商圈范圍之確定(1)結(jié)結(jié)論概述述A.Shhow出出商圈簡(jiǎn)簡(jiǎn)圖a.確立立此商圈圈之范圍圍b.說明明此商圈圈適合開開店之地地點(diǎn)概述述內(nèi)文步步驟結(jié)論論歸納法流流程圖：結(jié)論未來發(fā)展情況分析可供設(shè)店地段分析優(yōu)、缺點(diǎn)評(píng)估可能凈利之推算商圈特征分析人潮、交通狀況分析消費(fèi)、人口特征分析陸、立地地要素一、營業(yè)業(yè)面積1.是否否合于本本計(jì)劃預(yù)預(yù)定面積積2.營業(yè)業(yè)面積以以平方米米分類(1) 平方方米(2) 平方方米上下下(3) 平方方米上二、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)寬度1.以米米最佳2.以米米次佳3.以米米次佳三、可見見度1.拐角角一樓最最佳2.主要要干道之之交會(huì)點(diǎn)點(diǎn)，下班班之主要要

28、街道和和方向3.人潮潮走向之之咽喉地地段四、便利利性1.同一一商圈內(nèi)內(nèi)以半徑徑米，為為其設(shè)店店范圈2.注意意大障礙礙之阻隔隔，如大大馬路、高架橋橋、鐵道道等等3.辦公公商業(yè)區(qū)區(qū)密度應(yīng)應(yīng)以5000家公公司行號(hào)號(hào)為設(shè)店店基數(shù)五、可取取得性1.其該該點(diǎn)租約約之期限限2.說服服加盟之之可能六、房屋屋使用類類別1.目前前之房屋屋使用類類別2.水電電型態(tài)之之現(xiàn)狀七、租金金1.以營營業(yè)額為為準(zhǔn)2.以營營業(yè)額最最佳注：以上上立地要要素的數(shù)數(shù)據(jù)待示示范店開開出幾家家運(yùn)營后后再做估估算。柒、地點(diǎn)點(diǎn)選定主主要條件件一、人潮潮1.流動(dòng)動(dòng)人口基本原原則(1)平平均每分分鐘人次以以上極佳佳(2)平平均每分分鐘人次以以上次

29、佳佳(3)平平均每分分鐘人次以以上為準(zhǔn)準(zhǔn)2.商店店群足以以吸引人人群走向向之商店店附近(1) 大型購購物中心心、超級(jí)級(jí)市場(chǎng)出出口(2) 百貨公公司、大大型服裝裝店附近近(3) 肯德基基、麥當(dāng)當(dāng)勞二、地點(diǎn)點(diǎn)1.拐角角位置最最佳2.主要要干道之之交會(huì)點(diǎn)點(diǎn)、下班班之主要要街道和和方向3.人潮潮走向之之咽喉地地段4.主要要轉(zhuǎn)運(yùn)公公車站牌牌附近5.辦公公商圈（機(jī)關(guān)團(tuán)團(tuán)體、公公司、行行號(hào)）密密集區(qū)三、賣場(chǎng)場(chǎng)面積1.平方方米最佳佳2. 平方方米次佳佳3. 平方方米次佳佳四、租金金1.以該該店可能能之營業(yè)業(yè)額為準(zhǔn)準(zhǔn)2. 以以下最佳佳注：以上上地點(diǎn)選選定主要要條件的的數(shù)據(jù)待待示范店店開出幾幾家運(yùn)營營后再做做估算。附件表格格一商圈道路路商店分分布明細(xì)細(xì)表編號(hào)商店別代碼甲乙丙丁合計(jì)1保健文胸胸專賣店店R2超級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)S3銀行、郵郵局P4服務(wù)店X5便利商店店C6食品店F7婚禮服W8銀樓、珠珠寶店J9旅行社T10花店、禮禮品店G11百貨公司司I12服飾店D13飲食店B14醫(yī)院、藥藥房H15攝影店16電氣用品品