房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)分析：情緒升溫、一二手成交環(huán)升超100%

1、內(nèi)容目錄市場跟蹤3行業(yè)動態(tài)3個股動態(tài)42. 住房成交與可售（統(tǒng)計區(qū)間：19.02.15-19.02.21）4一手房成交4二手房成交5可售庫存63. 土地供應(yīng)與成交（統(tǒng)計區(qū)間 19.02.11-19.02.17）7投資建議8風(fēng)險提示8圖表目錄圖 1：申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)-周換手率3圖 2：申萬一級行業(yè)周換手率3圖 3：申萬一級行業(yè)-周收益率4圖 4：申萬一級行業(yè)風(fēng)險溢價4圖 5：周漲幅前十與跌幅前十個股情況4圖 6：一手房成交套數(shù)（按城市能級分類）5圖 7：一手房成交套數(shù)同環(huán)比、累計同比5圖 8：一手房成交面積（按城市能級分類）5圖 9：一手房成交面積同環(huán)比、累計同比5圖 10：二手房成交套數(shù)6圖

2、 11：二手房成交套數(shù)同環(huán)比、累計同比6圖 12：二手房成交面積6圖 13：二手房成交面積同環(huán)比、累計同比6圖 14：可售庫存6圖 15：可售庫存同環(huán)比6圖 16：去化周期7圖 17：供應(yīng)規(guī)劃建筑面積7圖 18：掛牌均價7圖 19：成交總建面8圖 20：成交總價8圖 21：成交樓面價8圖 22：土地溢價率8市場跟蹤行業(yè)動態(tài)申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)周換手率 6.06，較上周提升 53.44%，從申萬一級其他行業(yè)表現(xiàn)來看， 房地產(chǎn)板塊交投活躍度在各板塊排名中屬于中等偏下位臵。周收益率+4.53%，較上周收益率提升 2.62pct，上周非銀金融、通信、電子等板塊領(lǐng)漲，地產(chǎn)收益率處于中位。當(dāng)前股票組合招商蛇

3、口、中南建設(shè)。根據(jù)我們的數(shù)據(jù)監(jiān)測（截止 2019 年 2 月 22 日），2019 年 1-2 月份地產(chǎn)行業(yè)（證監(jiān)會行業(yè)分類）債券發(fā)行總額 792.11 億元（只統(tǒng)計公司債、企業(yè)債、短期融資券、中期票據(jù)、定向工具），相對 2018 年一月份同比增長 77.84%，其中公司債 338.21 億元，短期融資券 234.5億元，中期票據(jù) 116 億元，定向工具 103.4 億元，分別較上年同期+140.21%、+146.58%、-10.77%、+30.06%；債券發(fā)行總額主要貢獻為公司債及短期融資券。根據(jù)我們的測算，債券單月簡單加權(quán)平均利率最新監(jiān)測為 5.46%，相對 18 年 12 月收縮 1.2

4、8pct；滾動加權(quán)平均利率最新監(jiān)測數(shù)據(jù)為 5.91%，相對 18 年 12 月份收縮 0.21pct。而從內(nèi)房海外債的發(fā)債平均利率上看，19 年 2 月最新監(jiān)測平均成本為 7.60%，較 18 年平均成本高點（11.23%）收縮3.62pct。近期監(jiān)測顯示，地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模 19 年 1-2 月相對 18 年 1-2 月大幅提升，同時融資成本有一定的邊際改善。房企融資是內(nèi)外兼輔的形式，我們認為在行業(yè)回款率持續(xù)低于 60% 的情況下（行業(yè)回款率根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)測算），融資趨勢的改善仍是大勢。維持年初觀點， 重申看好地產(chǎn)！。政策上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于等 38 項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程

5、建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知，意見反饋截止時間為 2019 年 3 月 15 日，根據(jù)該通知，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進行交易，城鎮(zhèn)新建住宅建筑應(yīng)全裝修交付，四層及四層以上住宅建筑或超過 9 米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯等。圖 1：申萬一級房地產(chǎn)行業(yè)-周換手率圖 2：申萬一級行業(yè)周換手率資料來源：wind、資料來源：wind、圖 3：申萬一級行業(yè)-周收益率圖 4：申萬一級行業(yè)風(fēng)險溢價資料來源：wind、資料來源：wind、個股動態(tài)本周漲幅前十與跌幅前十個股如下：圖 5：周漲幅前十與跌幅前十個股情況資料來源：wind、2. 住房成交與可售（統(tǒng)計區(qū)間：19.02.15-19.02.21）一手房成交全國

6、41 城一手房成交套數(shù) 3.39 萬套，同比上升 11.59%，環(huán)比上升 118.76%，累計同比下降 2.45%；其中，一線 4 城成交套數(shù) 0.47 萬套，同比上升 44.63%，環(huán)比上升 82.99%，累計同比上升 13.62%；二線 19 城成交套數(shù) 1.85 萬套，同比上升 40.99%，環(huán)比上升 193.66%，累計同比上升 7.64%；三線 18 城成交套數(shù) 1.07 萬套，同比下降 23.59%，環(huán)比上升 61.40%，累計同比下降 25.35%。全國 41 城一手房成交面積 397.39 萬方，同比下降 22.62%，環(huán)比上升 117.82%，累計同比下降 31.23%；其中

7、一線 4 城成交面積 48.35 萬方，同比上升 44.12%，環(huán)比上升 162.41%， 累計同比上升 13.16%；二線 19 城成交面積 218.31 萬方，同比下降 28.79%，環(huán)比上升168.32%，累計同比下降 38.50%；三線 18 城成交面積 130.74 萬方，同比下降 24.62%，環(huán)比上升 58.16%，累計同比下降 24.46%。圖 6：一手房成交套數(shù)（按城市能級分類）圖 7：一手房成交套數(shù)同環(huán)比、累計同比資料來源：wind、資料來源：wind、圖 8：一手房成交面積（按城市能級分類）圖 9：一手房成交面積同環(huán)比、累計同比資料來源：wind、資料來源：wind、二手

8、房成交全國 15 城二手房成交套數(shù) 0.98 萬套，同比下降 13.27%，環(huán)比上升 133.01%，累計同比下降 8.95%；其中，一線 2 城成交套數(shù) 0.22 萬套，同比下降 18.23%，環(huán)比上升 123.82%，累計同比下降 14.61%；二線 9 城成交套數(shù) 0.72 萬套，同比下降 6.08%，環(huán)比上升 139.24%， 累計同比下降 3.04%；三線 4 城成交套數(shù) 0.04 萬套，同比下降 55.32%，環(huán)比上升 90.99%， 累計同比下降 47.95%。全國 15 城二手房成交面積 98.94 萬方，同比下降 6.65%，環(huán)比上升 148.60%，累計同比下降 10.70

9、%；其中，一線 2 城成交面積 24.90 萬方，同比下降 16.09%，環(huán)比上升 143.85%， 累計同比下降24.94%；二線9 城成交面積69.39 萬方，同比上升3.93%，環(huán)比上升151.93%，累計同比上升 0.06%；三線 4 城成交面積 4.65 萬方，同比下降 51.30%，環(huán)比上升 127.54%，累計同比下降 48.98%。圖 10：二手房成交套數(shù)圖 11：二手房成交套數(shù)同環(huán)比、累計同比資料來源：wind、資料來源：wind、圖 12：二手房成交面積圖 13：二手房成交面積同環(huán)比、累計同比資料來源：wind、資料來源：wind、可售庫存全國 15城可售庫存套數(shù)同比上升3

10、2.58%，環(huán)比上升0.01%；其中一線4 城同比上升39.66%，環(huán)比上升 1.40%；二線 8 城同比上升 35.03%，環(huán)比下降 1.08%；三線 3 城同比下降 0.82%， 環(huán)比下降 0.82%。全國 15 城可售庫存去化周期 34.45 周，較上周增加 0.83 周；其中一線 4 城去化周期 40.85周，較上周增加 2.04 周；二線 8 城去化周期 34.15 周，較上周增加 0.12 周；三線 3 城去化周期 20.19 周，較上周增加 0.28 周。圖 14：可售庫存圖 15：可售庫存同環(huán)比資料來源：wind、資料來源：wind、圖 16：去化周期資料來源：wind、3.

11、土地供應(yīng)與成交（統(tǒng)計區(qū)間 19.02.11-19.02.17）供應(yīng)量跌價升：100 大中城市供應(yīng)規(guī)劃建筑面積 676.09 萬平米，累計同比-35.19 %，相對過去四周變化幅度為-61.90%，其中一、二、三線累計同比增速分別為-12.93%、-33.47%、-38.18%；相對過去四周變化幅度分別為-82.57%、-48.34%、-70.30%。100 大中城市掛牌均價 2323 元/平米，同比+43.32%，環(huán)比+0.09 %；其中一線城市掛牌均價 5918 元/平米，同比+66.47%，環(huán)比-6.51%；二線城市掛牌均價 2700 元/平米，同比+47.30%，環(huán)比+17.44%； 三

12、線城市掛牌均價 1291 元/平米，同比-9.21%，環(huán)比+10.06%。成交量跌價升：100 大中城市成交總建面 1008.20 萬平米，累計同比-28.63%，相對過去四周變化幅度為-52.66 %；其中一、二、三線城市累計同比變化分別為+33.50%、-34.71%、-29.24%；相對過去四周變化幅度分別為-86.78%、-38.68%、-56.25%。100 大中城市成交總價 285.65 億元，累計同比-35.80 %，相對過去四周變化幅度為-50.45%；其中一、二、三線城市累計同比增速分別為-16.42%、-41.18%、-37.10%；100 大中城市成交樓面價 2833 元

13、/平米，同比+11.71%，環(huán)比+139.68%； 其中一、二、三線城市成交樓面價同比分別為-92.27%、+113.1%、-39.77%；環(huán)比分別為-92.33%、+150.26%、+101.18%。土地溢價率：100 大中城市土地溢價率 8.28%，其中一、二、三線城市土地溢價率分別為 3.72%、8.96%、2.84%。圖 17：供應(yīng)規(guī)劃建筑面積圖 18：掛牌均價資料來源：wind、資料來源：wind、圖 19：成交總建面圖 20：成交總價資料來源：wind、資料來源：wind、圖 21：成交樓面價圖 22：土地溢價率資料來源：wind、資料來源：wind、投資建議當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)類似于 11 年末 12 年初，相似的小周期、相似的土地購臵費增速發(fā)力、相似的融資環(huán)境緊張、相似的土地市場逐步轉(zhuǎn)冷、相似的政策底；但不一樣的是，我們認為這一輪政策的松綁應(yīng)該是適度調(diào)整、適度糾偏的過程，博弈不同于以往周期中的全面松開。基于適度糾偏的判斷，因城施策的導(dǎo)向或?qū)⒊掷m(xù)，從而使得城市間的輪動效應(yīng)更為明顯；城市輪動的分化也將陸續(xù)傳導(dǎo)到微觀企業(yè)層面，進而影響企業(yè)經(jīng)營與業(yè)績等。1）行業(yè)在土地、銷售、融資集中度三重提升的邏輯仍適用，建議關(guān)注強融資優(yōu)勢的一線龍頭房企如萬科 A、招商蛇口、保利地產(chǎn)等；2）關(guān)注險資積極入股的企業(yè)，如華夏幸福、金地集