房地產(chǎn)行業(yè)三季報綜述：集中度相對上半年回落營收完成情況較好

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250016 2019 年前三季度行業(yè)集中度相對上半年繼續(xù)回落6 HYPERLINK l _TOC_250015 截至目前行業(yè)運行情況6 HYPERLINK l _TOC_250014 A 股地產(chǎn)企業(yè) 2019 年前三季度情況分析8 HYPERLINK l _TOC_250013 當期結(jié)算和利潤情況8 HYPERLINK l _TOC_250012 當期銷售和現(xiàn)金流10 HYPERLINK l _TOC_250011 存貨和預(yù)收款情況11 HYPERLINK l _TOC_250010 重點上市公司 19 年三季報業(yè)績分析11 HYPERLINK l _

2、TOC_250009 重點住宅地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入增速回落11 HYPERLINK l _TOC_250008 重點住宅地產(chǎn)公司平均凈利潤率有所回落13 HYPERLINK l _TOC_250007 重點住宅地產(chǎn)公司平均預(yù)收賬款增速繼續(xù)回落15 HYPERLINK l _TOC_250006 重點住宅地產(chǎn)公司平均存貨增幅繼續(xù)下行17 HYPERLINK l _TOC_250005 重點住宅地產(chǎn)公司每股有息負債增速繼續(xù)回落19 HYPERLINK l _TOC_250004 房地產(chǎn)板塊的市場表現(xiàn)、估值水平21 HYPERLINK l _TOC_250003 5.1板塊 2018 年 1 月至 20

3、19 年 10 月運行情況總結(jié)21 HYPERLINK l _TOC_250002 5.2板塊合理估值水平22 HYPERLINK l _TOC_250001 投資建議23 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險提示23圖目錄圖 1近年招保萬金 4 家龍頭公司市占率提升幅度加速6圖 2全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速回落7圖 3全國房地產(chǎn)開發(fā)投資當月情況7圖 4全國房地產(chǎn)新開工、施工和竣工面積增速情況7圖 5全國土地購臵面積同比情況7圖 6全國土地購臵費同比情況7圖 7全國商品房銷售面積同比情況8圖 8全國商品房銷售額同比情況8圖 9全國房地產(chǎn)銷竣比情況8圖 10全國土地購臵金額占銷售

4、金額比值8圖 11全國各類型城市漲價情況（%）8圖 12百城住宅價格指數(shù)環(huán)比變動城市數(shù)8圖 13A 股地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)總收入及同比增速9圖 14A 股地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)總成本和毛利率9圖 15A 股地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入實現(xiàn)進度9圖 16A 股地產(chǎn)企業(yè)歸母凈利潤實現(xiàn)進度9圖 17A 股地產(chǎn)企業(yè)期間費用情況9圖 18A 股地產(chǎn)企業(yè)凈利率保持穩(wěn)定9圖 19A 股地產(chǎn)企業(yè)投資收益及其占比10圖 20A 股地產(chǎn)企業(yè) ROE 和 ROA10圖 21A 股地產(chǎn)企業(yè)貨幣現(xiàn)金情況10圖 22A 股地產(chǎn)企業(yè)商品銷售回籠資金情況10圖 23A 股地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流變動情況10圖 24A 股地產(chǎn)企業(yè)流動比率情況10圖 25A 股

5、地產(chǎn)企業(yè)速動比率情況11圖 26A 股地產(chǎn)企業(yè)凈負債率情況11圖 27A 股地產(chǎn)企業(yè)存貨絕對值及增速情況11圖 28A 股地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款絕對值及增速情況11圖 29房地產(chǎn)指數(shù)和滬深 300 指數(shù)收益情況21圖 30單月房地產(chǎn)指數(shù)收益以及超額收益情況22圖 312018 年 1 月至 2019 年 10 月各板塊收益情況22圖 32板塊和市場 PE 情況23表目錄表 1行業(yè)集中度情況6表 2A 股重點住宅開發(fā)類地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入情況12表 3A 股重點其他類地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入情況13表 4A 股重點住宅開發(fā)類地產(chǎn)企業(yè)歸母凈利潤和利潤率情況14表 5A 股重點其他類地產(chǎn)企業(yè)歸母凈利潤和利潤率情況15

6、表 6A 股重點住宅開發(fā)類地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款情況16表 7A 股重點其他類地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款情況17表 8A 股重點住宅開發(fā)類地產(chǎn)企業(yè)存貨情況18表 9A 股重點其他類地產(chǎn)企業(yè)存貨情況19表 10A 股重點住宅開發(fā)類地產(chǎn)企業(yè)有息負債情況20表 11A 股重點其他類地產(chǎn)企業(yè)有息負債情況212019 年前三季度行業(yè)集中度相對上半年繼續(xù)回落2019 年前三季度，龍頭公司市占率相對 2019 年上半年繼續(xù)回落。其中，招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬科 A、金地集團四家 A 股龍頭地產(chǎn)企業(yè)全市場銷售金額占比為 10.10%， 銷售面積占比為 5.79%，市占率相對 2019 年上半年繼續(xù)有所回落。我們認為，這主要是因

7、為龍頭公司年內(nèi)各季度銷售更為均衡，而中小企業(yè)下半年為完成年度目標會加大促銷力度有關(guān)。從長期看，我們預(yù)計龍頭優(yōu)勢和行業(yè)集中度將繼續(xù)擴大。圖1 近年招保萬金 4 家龍頭公司市占率提升幅度加速招保萬金銷售面積市占率招保萬金銷售金額市占率12%10%8%6%4%2%0%2007200820092010201120122013201420152016201720181-3Q2019注：4 家公司全稱：招商蛇口、保利地產(chǎn)、萬科 A、金地集團資料來源：Wind、 從市占率情況看，2019 年前三季度，TOP20 位企業(yè)銷售金額占據(jù)行業(yè) 41.39%的市場份額；TOP20 位企業(yè)銷售面積占據(jù)行業(yè) 29.85%

8、的市場份額。表 1 行業(yè)集中度情況時間段銷售金額市場占有率（%）銷售面積市場占有率（%）top10 企業(yè)top20 企業(yè)top10 企業(yè)top20 企業(yè)201517.05%23.06%11.41%14.75%201618.72%25.23%12.54%16.21%201724.16%32.46%15.45%20.67%201826.89%37.45%19.08%25.74%1H201930.52%42.43%22.71%30.63%1-3Q201929.36%41.39%22.04%29.85%資料來源：Wind、克爾瑞數(shù)據(jù)、 截至目前行業(yè)運行情況2019 年前三季度，全國房地產(chǎn)累計開發(fā)投資為

9、 9.80 萬億元，同比增長 10.5%。2019年 9 月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資當月值為 1.34 萬億元，同比增長 10.48%。 圖2 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速回落圖3 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資當月情況 14000012000010000080000600004000020000014房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額(億元，左軸) 房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成額同比(%，右軸)12108642018-09 2018-11 2019-02 2019-04 2019-06 2019-081800016000140001200010000800060004000200002018/09 2018/11 2019/

10、02 2019/04 2019/06 2019/0860房地產(chǎn)開發(fā)投資當月完成額(億元，左軸) 房地產(chǎn)開發(fā)投資當月額同比(%，右軸)房地產(chǎn)開發(fā)投資當月額環(huán)比(%，右軸)40200-20-40 資料來源：Wind、 資料來源：Wind、 2019 年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積同比增加 8.60%，全國房屋施工面積同比增加 8.70%。2019 年前三季度，全國房屋竣工面積同比下滑 8.60%?？傮w上，新開工增速呈現(xiàn)高位回落態(tài)勢，而竣工增速逐步回升。圖4 全國房地產(chǎn)新開工、施工和竣工面積增速情況房屋新開工面積累計同比（%）房屋竣工面積累計同比（%）房屋施工面積累計同比（%）2018

11、-092018-112019-022019-042019-062019-0820151050-5-10-15資料來源：Wind、 2019 年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購臵面積為 1.55 億平，同比下滑20.2%，增速相對 2019 年上半年呈現(xiàn)繼續(xù)回升態(tài)勢。同期，土地購臵費增速相對 2019年上半年繼續(xù)回落。 圖5 全國土地購臵面積同比情況本年購臵土地面積累計值（萬平，左軸）本年購臵土地面積累計同比(%，右軸)350003000025000200001500010000500002018-09 2018-11 2019-02 2019-04 2019-06 2019-083020

12、100-10-20-30-40-50圖6 全國土地購臵費同比情況土地購臵費累計額(億元，左軸)土地購臵費累計同比(%，右軸)40000703500060300005025000402000030150001000020500010002018-09 2018-11 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 資料來源：Wind、 資料來源：Wind、 2019 年前三季度，全國商品房銷售面積為 11.92 億平，同比下滑 0.10%。2019 年前三季度，全國商品房累計銷售額為 11.15 萬億元，同比增加 7.10%。2019 年前三季度市場調(diào)控持續(xù)，銷售增速緩慢攀升。圖

13、7 全國商品房銷售面積同比情況 商品房銷售面積累計值（萬平，左軸）商品房銷售面積累計同比(%，右軸)2000004180000316000021400001200001100000080000-160000-24000020000-30-42018-09 2018-11 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08圖8 全國商品房銷售額同比情況商品房銷售額累計值(億元，左軸) 商品房銷售額累計同比(%，右軸)160000141400001212000010100000880000660000400004200002002018-09 2018-11 2019-02 2019-

14、04 2019-06 2019-08 資料來源：Wind、 資料來源：Wind、 從銷竣比情況來看，截至 2019 年三季度末，銷竣比為 2.55 倍，相對 2019 年上半年繼續(xù)新高。今年以來地產(chǎn)竣工增速持續(xù)落后于銷售增速，這使得該數(shù)據(jù)呈現(xiàn)持續(xù)上升態(tài)勢。行業(yè)杠桿率，即全行業(yè)土地購臵金額占銷售金額比值持續(xù)回升。該數(shù)據(jù)從 2016 年的 15.96%相對低點持續(xù)攀升至 2019 年三季度末的 28.71%。我們認為，杠桿率上行原因在于 2017 年以來土地庫存持續(xù)增加，而商品房銷售和房價增速有波動。 圖9 全國房地產(chǎn)銷竣比情況商品房銷售面積累計值(億平，左軸) 房屋竣工面積累計值(億平，左軸)

15、銷竣比(%，右軸)20181614121086422018-092018-102018-112018-122019-022019-030300250200150100502019-090圖10 全國土地購臵金額占銷售金額比值 土地購買金額占銷售金額比30%25%20%15%10%5%2019-042019-052019-062019-072019-080% 資料來源：Wind、 資料來源：Wind、 全國各城市房價走勢分化程度有所收斂。2019 年前三季度，全國一線、二線、三線城市房價同比增速分別為 4.6%、9.3%和 8.4%。2019 年 9 月，百城住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲城市數(shù)和下跌城市

16、數(shù)分別為 64 個和 30 個。 圖11 全國各類型城市漲價情況（%） 一線城市房價同比三線城市房價同比 二線城市房價同比4035302520151052014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-070-5-10圖12 百城住宅價格指數(shù)環(huán)比變動城市數(shù)百城住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲城市數(shù)（個）百城住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌城市數(shù)（個）90

17、80706050403020100Sep-18Nov-18Jan-19Mar-19May-19Jul-19Sep-19 資料來源：Wind、 資料來源：Wind、 A 股地產(chǎn)企業(yè) 2019 年前三季度情況分析當期結(jié)算和利潤情況2019 年前三季度，A 股房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)總收入為 14712.8 億元，同比增長 23.22%， 增速比 2019 年上半年有所提升。銷售毛利率方面，2019 年前三季度，行業(yè)銷售毛利率為 13.30%，比 2019 年上半年有所回落。 圖13 A 股地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)總收入及同比增速營業(yè)總收入（億元，左軸） 同比增長率（%，右軸）4540355025000301400025

18、12000201000015800010600020000150001000050000圖14 A 股地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)總成本和毛利率 營業(yè)總成本（億元，左軸） 銷售毛利率（%，右軸）2000045180004016000353025201540001020005002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q2019 資料來源：Wind、 資料來源：Wind、 從營業(yè)收入和歸母凈利潤完成情況看，A 股地產(chǎn)上市公司 2019 年前三季度營業(yè)收入占去年全年的比例為 70.36%，完成情況好于去年同期水平。2019 年前三季度，A 股地產(chǎn)上市公司實現(xiàn)歸母凈利潤占

19、去年全年的比例為 67.8%，完成進度情況與去年同期基本持平。 圖15 A 股地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入實現(xiàn)進度前三季度營業(yè)總收入（億元，左軸）前三季度營業(yè)總收入占去年比例（%，右軸）80757065605550454035301600014000120001000080006000400020000圖16 A 股地產(chǎn)企業(yè)歸母凈利潤實現(xiàn)進度前三季度歸母凈利潤（億元，左軸）前三季度歸母凈利潤占去年比例（%，右軸）160080140075701200651000608005560050454004020035030資料來源：Wind、 資料來源：Wind、 A 股地產(chǎn)上市公司 2019 年前三季度期間費用占

20、比為 13.7%，期間費用占比相對2019 年上半年上升。2019 年前三季度 A 股地產(chǎn)上市公司實現(xiàn)歸母凈利潤為 1378.9 億元，凈利潤率為 9.37%，相對 2019 年上半年有所回落。 圖17 A 股地產(chǎn)企業(yè)期間費用情況 銷售費用占比（%） 財務(wù)費用占比（%）管理費用占比（%）6.05.55.04.54.03.53.02.52.01.51.0圖18 A 股地產(chǎn)企業(yè)凈利率保持穩(wěn)定歸母凈利潤（億元，左軸）銷售凈利率（%，右軸）250018162000141215001010008650042002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q2019

21、 資料來源：Wind、 資料來源：Wind、 A 股地產(chǎn)上市公司 2019 年前三季度投資收益為 410.7 億元，占同期歸母凈利潤的29.78%，相對 2019 年上半年有所上升。這反映調(diào)控背景下合作拿地開發(fā)越加普遍。2019年前三季度 A 股地產(chǎn)上市公司實現(xiàn) ROE 和 ROA 分別為 8.61%和 2.66%。 圖19 A 股地產(chǎn)企業(yè)投資收益及其占比 投資收益（億元，左軸）投資收益占凈利潤比例（%，右軸）700600500400300200100圖20 A 股地產(chǎn)企業(yè) ROE 和 ROA ROE（%，左軸）ROA（%，右軸）40167351463012525104208315610425

22、21002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q2019002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q2019 資料來源：Wind、 資料來源：Wind、 當期銷售和現(xiàn)金流2019 年前三季度末，A 股上市地產(chǎn)企業(yè)貨幣現(xiàn)金為 1.14 萬億元，同比增長 5.31%。2019 年前三季度末，A 股上市地產(chǎn)企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為 2.17 萬億元， 同比增加 11.96%，增速相對 2019 年上半年有所回落。 圖21 A 股地產(chǎn)企業(yè)貨幣現(xiàn)金情況貨幣現(xiàn)金(億元，左軸）貨幣現(xiàn)金同比（%，右軸）140

23、0060120005010000408000306000400020200010002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q2019圖22 A 股地產(chǎn)企業(yè)商品銷售回籠資金情況銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金(億元，左軸）銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比（%，右軸）30000602500050200004015000301000020500010002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q2019 資料來源：Wind、 資料來源：Wind、 2019 年前三季度末，A 股地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流為 315.8

24、億元，籌資活動現(xiàn)金流為 191.1 億元。今年以來開發(fā)商的市場資金面呈現(xiàn)一定的壓力。2019 年前三季度末，A 股地產(chǎn)企業(yè)流動比率為 1.44 倍。圖23 A 股地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流變動情況圖24 A 股地產(chǎn)企業(yè)流動比率情況經(jīng)營活動現(xiàn)金流（億元）籌資活動現(xiàn)金流（億元）500040003000200010000-1000-20001.701.651.601.551.501.451.401.351.30流動比率（倍，左軸） 同比變動點數(shù)（百分點，右軸）2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q201950-5-10-15-20 資料來源：Wind、 資料

25、來源：Wind、 2019 年前三季度末，A 股地產(chǎn)企業(yè)速動比率為 0.48 倍。2019 年前三季度末，A 股地產(chǎn)企業(yè)凈負債率為 145.9%，與 2019 年上半年末基本持平。圖25 A 股地產(chǎn)企業(yè)速動比率情況速動比率（倍，左軸）同比變動點數(shù)（百分點，右軸）0.700.600.500.400.300.200.100.002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q20191272-3-8-13-18-23圖26 A 股地產(chǎn)企業(yè)凈負債率情況凈負債率（%，左軸） 凈負債率變化（百分點，右軸）2001801601401201008060402002011

26、 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q201950403020100-10-20-30-40 資料來源：Wind、 資料來源：Wind、 存貨和預(yù)收款情況2019 年前三季度末，A 股地產(chǎn)企業(yè)累計存貨為 6.33 萬億元，同比增加 18.2%，相對 2019 年上半年末庫存絕對值繼續(xù)創(chuàng)出新高，增速相對 2019 年上半年有所回落。2019 年前三季度末，A 股地產(chǎn)企業(yè)累計預(yù)收賬款（含合同債務(wù)）為 3.29 萬億元，同比增加20.3%。相對 2019 年上半年末預(yù)收賬款絕對值繼續(xù)攀高，增速相對 2019 年上半年末繼續(xù)回落。 圖27 A 股地產(chǎn)企業(yè)存貨絕對

27、值及增速情況存貨(億元，左軸）同比（%，右軸）700005060000454050000354000030253000020200001510100005002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q2019圖28 A 股地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款絕對值及增速情況預(yù)收賬款（億元，左軸)同比（%，右軸）350004530000403525000302000025150002010000151050005002011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20181-3Q2019 資料來源：Wind、 資料來源：Wind、 重點上市公司 19

28、 年三季報業(yè)績分析重點住宅地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入增速回落以下是 27 家重點住宅類地產(chǎn)企業(yè) 2019 年前三季度營業(yè)收入和同比增長情況。其中27 家重點企業(yè) 2019 年前三季度營業(yè)收入增長均值為 23.74%，相對 2019 年上半年營業(yè)收入增速小幅回落。表 2 A 股重點住宅開發(fā)類地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入情況住宅開發(fā)類2016201720181-3Q20192016201720181-3Q2019000002.SZ萬科A2404.772428.972976.792239.1522.98%1.01%22.55%27.21%600048.SH保利地產(chǎn)1547.521463.061945.141117.942

29、5.38%-5.46%32.95%17.78%001979.SZ招商蛇口635.73754.55882.78255.4329.15%18.69%16.99%-24.39%600383.SH金地集團553.29373.32503.12422.6569.03%-32.53%34.77%27.22%600376.SH首開股份298.83366.78397.36295.4526.53%22.74%8.34%42.91%600208.SH新湖中寶136.26175.00172.27110.6217.10%28.43%-1.56%56.19%600325.SH華發(fā)股份132.99199.17236.991

30、94.3859.41%49.76%18.99%47.97%000616.SZ海航投資2.870.972.701.74-76.72%-66.27%179.09%-5.48%600322.SH天房發(fā)展35.3163.4934.0132.36-7.13%79.81%-46.43%39.31%600225.SH天津松江19.8714.7631.937.59214.08%-25.74%116.37%-65.69%000926.SZ福星股份104.85116.59107.3557.1630.59%11.20%-7.92%-20.09%002244.SZ濱江集團194.52137.74211.1599.39

31、54.17%-29.19%53.30%-18.75%600240.SH*ST華業(yè)52.0338.6248.871.5311.14%-25.78%26.54%-96.73%002133.SZ廣宇集團41.9434.6531.6231.78143.88%-17.38%-8.74%23.14%601155.SH新城控股279.69405.26541.33295.6018.67%44.89%33.58%19.22%600067.SH冠城大通61.2968.9781.0952.64-17.20%12.53%17.57%6.62%000656.SZ金科股份322.35347.58412.34432.036

32、6.17%7.82%18.63%60.65%600223.SH魯商發(fā)展76.4675.4988.2170.0830.38%-1.27%16.86%44.83%000901.SZ中南建設(shè)344.40305.52401.10409.5668.41%-11.29%31.28%36.54%000918.SZ嘉凱城30.7412.5916.9413.12-24.20%-59.06%34.59%70.30%600340.SH華夏幸福538.21596.35837.99643.1840.40%10.80%40.52%42.48%002305.SZ南國臵業(yè)28.9931.6640.3140.08-4.98%9

33、.21%27.31%126.32%000540.SZ中天金融194.61157.93141.33100.7026.48%-18.84%-10.51%40.01%600533.SH棲霞建設(shè)28.9617.0223.3116.82-49.52%-41.23%36.94%30.43%000718.SZ蘇寧環(huán)球82.4757.6832.4425.3111.81%-30.06%-43.76%22.82%000732.SZ泰禾集團207.28243.31309.85211.9239.93%17.38%27.35%8.22%600675.SH中華企業(yè)141.9776.59192.86104.53205.01

34、%-46.05%151.81%15.33%合計/平均8498.208563.6010701.177282.7531.28%0.77%24.96%23.74%營業(yè)收入（億元）同比增長率注：表中營業(yè)收入是指不包括合并金融類子公司的利息收入、已賺保費、手續(xù)費及傭金收入等以外的主營收入。資料來源：Wind、 （備注：行業(yè)平均為算術(shù)平均值）以下是 14 家重點商業(yè)類、園區(qū)類、綜合類地產(chǎn)企業(yè) 2019 年前三季度營業(yè)收入和同比增長情況。其中 4 家商業(yè)類地產(chǎn)企業(yè) 2019 年前三季度營業(yè)收入均值增加 21.69%，反映商業(yè)類地產(chǎn)企業(yè)的營收增速相對 2019 年上半年呈現(xiàn)繼續(xù)回升態(tài)勢；其中 7 家園區(qū)類地產(chǎn)

35、企業(yè) 2019 年前三季度營業(yè)收入均值增加 22.85%，相對 2019 年上半年營收增速繼續(xù)回落；其中 3 家綜合類地產(chǎn)企業(yè) 2019 年前三季度營業(yè)收入均值增加 15.25%，反映綜合類地產(chǎn)企業(yè)營收增速相對 2019 年上半年有所回升。整體來看，商業(yè)類和綜合類地產(chǎn)企業(yè)在營收表現(xiàn)相對 2019 年上半年有所改善。表 3 A 股重點其他類地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入情況營業(yè)收入（億元）同比增長率商業(yè)類2016201720181-3Q20192016201720181-3Q2019000608.SZ陽光股份6.405.342.891.64-1.24%-16.44%-45.95%-25.94%600007.S

36、H中國國貿(mào)23.4927.6631.7126.023.44%17.75%14.61%11.36%600823.SH世茂股份137.08186.67206.74150.71-8.81%36.17%10.75%4.81%000402.SZ金融街198.53255.19221.13133.5027.55%28.54%-13.35%53.63%合計/平均365.50474.87462.47311.889.05%29.93%-2.61%21.69%園區(qū)類600648.SH外高橋86.5789.5477.1168.049.66%3.42%-13.88%18.55%600639.SH浦東金橋14.6916.

37、7427.6119.85-2.02%13.92%64.98%56.77%600663.SH陸家嘴128.0793.25126.39104.81127.43%-27.19%35.54%22.24%600895.SH張江高科20.8812.5311.488.16-13.70%-39.98%-8.36%20.03%600736.SH蘇州高新55.8362.4272.8266.3771.76%11.80%16.64%76.83%600064.SH南京高科51.8335.9533.9912.1535.04%-30.63%-5.47%-53.09%600604.SH市北高新11.8021.915.083.

38、2619.06%85.69%-76.82%-19.46%合計/平均369.68332.34354.47282.6344.83%-10.10%6.66%22.85%綜合類002285.SZ世聯(lián)行62.7082.1275.3446.7533.10%30.97%-8.26%-13.11%000069.SZ華僑城A354.81423.41481.42298.6110.07%19.33%13.70%21.63%000809.SZ鐵嶺新城0.210.8015.520.78-38.84%279.12%1847.26%-25.20%合計/平均417.72506.32572.28346.1412.95%21.2

39、1%13.03%15.25%資料來源：Wind、 （備注：行業(yè)平均為算術(shù)平均值）重點住宅地產(chǎn)公司平均凈利潤率有所回落27 家重點住宅開發(fā)類地產(chǎn)企業(yè) 2019 年前三季度凈利率為 9.76%，相對 2019 年上半年凈利率有所回落。表 4 A 股重點住宅開發(fā)類地產(chǎn)企業(yè)歸母凈利潤和利潤率情況住宅開發(fā)類2016201720181-3Q20192016201720181-3Q2019000002.SZ萬科A210.23280.52337.73182.418.74%11.55%11.35%8.15%600048.SH保利地產(chǎn)124.22156.26189.04128.338.03%10.68%9.72%

40、11.48%001979.SZ招商蛇口95.81122.20152.4050.9315.07%16.20%17.26%19.94%600383.SH金地集團63.0068.4380.9854.2511.39%18.33%16.10%12.84%600376.SH首開股份19.0123.6331.6723.766.36%6.44%7.97%8.04%600208.SH新湖中寶58.3833.2225.0624.5742.85%18.98%14.55%22.21%600325.SH華發(fā)股份10.1816.2022.8417.307.66%8.14%9.64%8.90%000616.SZ海航投資-4

41、.350.133.49-0.05-151.84%12.96%129.25%-3.12%600322.SH天房發(fā)展-3.772.181.352.19-10.67%3.44%3.96%6.76%600225.SH天津松江-4.552.00-3.87-2.69-22.89%13.54%-12.12%-35.44%000926.SZ福星股份5.818.4511.354.065.54%7.25%10.57%7.11%002244.SZ濱江集團13.9917.1112.178.617.19%12.43%5.76%8.67%歸屬于母公司的凈利潤（億元）凈利率600240.SH*ST華業(yè)12.189.98-6

42、4.38-50.4923.42%25.85%-131.75%-3293.43%002133.SZ廣宇集團1.511.903.362.113.61%5.48%10.63%6.64%601155.SH新城控股30.1960.29104.9137.3210.79%14.88%19.38%12.62%600067.SH冠城大通3.225.957.592.485.25%8.63%9.36%4.70%000656.SZ金科股份13.9520.0538.8639.814.33%5.77%9.42%9.21%600223.SH魯商發(fā)展0.921.051.621.851.21%1.40%1.84%2.64%00

43、0961.SZ中南建設(shè)3.396.0321.9322.640.98%1.97%5.47%5.53%000918.SZ嘉凱城3.9919.88-15.64-4.4012.97%157.92%-92.32%-33.53%600340.SH華夏幸福64.9287.81117.4697.4612.06%14.72%14.02%15.15%002305.SZ南國臵業(yè)0.430.570.840.301.49%1.81%2.09%0.75%000540.SZ中天金融29.3920.8214.6715.0115.10%13.18%10.38%14.91%600533.SH棲霞建設(shè)1.950.542.184.9

44、46.75%3.18%9.34%29.35%000718.SZ蘇寧環(huán)球10.7111.4810.218.0612.99%19.90%31.46%31.85%000732.SZ泰禾集團17.0721.2425.5521.218.24%8.73%8.24%10.01%600675.SH中華企業(yè)6.553.6725.9218.674.62%4.79%13.44%17.86%合計/平均788.361001.581159.27710.649.28%11.70%10.83%9.76%資料來源：Wind、 （備注：行業(yè)平均為算術(shù)平均值）而 4 家商業(yè)地產(chǎn)類地產(chǎn)企業(yè) 2019 年前三季度凈利率為 11.59%

45、，相對 2019 年上半年呈現(xiàn)繼續(xù)回落趨勢；7 家園區(qū)類地產(chǎn)企業(yè)2019 年前三季度凈利率為21.56%，相對2019年上半年呈現(xiàn)繼續(xù)回落態(tài)勢；3 家綜合類地產(chǎn)企業(yè) 2019 年前三季度凈利率為 17.37%， 相對 2019 年上半年呈現(xiàn)繼續(xù)回升態(tài)勢。表 5 A 股重點其他類地產(chǎn)企業(yè)歸母凈利潤和利潤率情況歸屬于母公司的凈利潤（億元）凈利率商業(yè)類2016201720181-3Q20192016201720181-3Q2019000608.SZ陽光股份-4.681.520.11-0.44-73.21%28.51%3.97%-26.97%600007.SH中國國貿(mào)6.866.357.757.392

46、9.21%22.95%24.43%28.39%600823.SH世茂股份21.1922.2524.0415.4615.46%11.92%11.63%10.26%000402.SZ金融街28.0430.0632.6913.7514.13%11.78%14.78%10.30%合計/平均51.4160.1964.5936.1514.07%12.67%13.97%11.59%園區(qū)類600648.SH外高橋7.237.408.307.418.35%8.26%10.77%10.89%600639.SH浦東金橋6.177.379.775.9341.98%44.06%35.38%29.85%600663.SH

47、陸家嘴26.4931.3033.5024.9520.68%33.57%26.51%23.80%600895.SH張江高科7.274.685.444.7134.81%37.31%47.40%57.78%600736.SH蘇州高新3.076.066.112.865.50%9.71%8.40%4.32%600064.SH南京高科9.279.469.5814.8717.88%26.31%28.20%122.45%600604.SH市北高新1.532.312.380.2113.00%10.56%46.79%6.52%合計/平均61.0268.5875.0960.9416.51%20.64%21.18%2

48、1.56%綜合類002285.SZ世聯(lián)行7.4710.044.160.6611.92%12.23%5.52%1.41%000069.SZ華僑城A68.8886.43105.8959.9719.41%20.41%21.99%20.08%000809.SZ鐵嶺新城-2.401.010.97-0.51-1143.55%126.82%6.23%-65.34%合計/平均73.9597.48111.0160.1217.70%19.25%19.40%17.37%資料來源：Wind、 （備注：行業(yè)平均為算術(shù)平均值）重點住宅地產(chǎn)公司平均預(yù)收賬款增速繼續(xù)回落27 家重點住宅開發(fā)類地產(chǎn)企業(yè) 2019 年三季度末每股

49、預(yù)收賬款同比增加 23.65%，反映住宅開發(fā)類地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款增速相對 2019 年上半年末繼續(xù)回落態(tài)勢。我們判斷， 未來隨著住宅開發(fā)行業(yè)銷售增速企穩(wěn)回升，我們預(yù)計后期預(yù)收賬款增速將逐步企穩(wěn)。表 6 A 股重點住宅開發(fā)類地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款情況住宅開發(fā)類2016201720183Q20192016201720183Q2019000002.SZ萬科A24.8836.9345.7452.0329.31%48.45%23.86%3.79%600048.SH保利地產(chǎn)13.1219.0025.2032.106.45%44.84%32.65%20.23%001979.SZ招商蛇口6.646.979.5317.0

50、22.93%4.91%36.85%35.05%600383.SH金地集團6.0912.8415.4518.948.85%110.79%20.36%27.96%600376.SH首開股份15.9920.0024.4826.1953.77%25.10%22.38%11.26%600208.SH新湖中寶1.551.811.901.9849.57%16.86%5.01%-17.02%600325.SH華發(fā)股份20.5513.2718.4327.65208.59%-35.41%38.80%52.25%000616.SZ海航投資0.000.000.030.02-95.36%2009.16%740.76%-

51、23.46%600322.SH天房發(fā)展5.527.738.637.10350.00%40.10%11.65%-18.79%600225.SH天津松江1.021.680.570.64102.39%63.73%-66.04%-25.52%000926.SZ福星股份8.675.886.0211.05-3.13%-32.16%2.32%39.98%002244.SZ濱江集團6.388.228.1115.82-1.92%28.78%-1.30%77.58%600240.SH*ST華業(yè)2.502.020.020.123.42%-19.27%-98.85%134.73%002133.SZ廣宇集團3.563.

52、033.353.61-14.48%-14.76%10.61%13.23%601155.SH新城控股13.2022.5052.5492.7842.30%70.39%133.51%109.59%600067.SH冠城大通2.182.391.522.9867.80%9.80%-36.37%18.25%000656.SZ金科股份4.928.0314.2819.54-19.97%63.21%78.00%49.49%600223.SH魯商發(fā)展9.2512.1715.0516.1925.18%31.59%23.74%9.29%000961.SZ中南建設(shè)10.8018.4529.6834.31-64.31%7

53、0.88%60.91%20.72%000918.SZ嘉凱城1.300.940.180.14-34.81%-27.43%-80.62%-81.55%600340.SH華夏幸福34.7044.8345.7944.9836.52%29.18%2.13%-11.44%002305.SZ南國臵業(yè)1.032.803.782.34106.88%172.83%35.03%-39.15%000540.SZ中天金融1.451.691.280.64-38.88%16.78%-24.21%2375.94%600533.SH棲霞建設(shè)1.050.722.133.83-43.18%-31.60%198.52%96.14%0

54、00718.SZ蘇寧環(huán)球1.971.421.571.43-14.38%-27.95%11.06%-13.31%000732.SZ泰禾集團12.2418.1030.0421.91-1.22%47.82%65.96%-16.88%600675.SH中華企業(yè)3.583.652.201.14-14.28%1.90%-39.75%-57.87%合計/平均7.9310.2613.6116.9112.21%29.39%32.65%23.65%每股預(yù)收賬款（元）同比增長率資料來源：Wind、 （備注：行業(yè)平均為算術(shù)平均值；每股預(yù)收賬款包括每股合同負債）而 4 家重點商業(yè)地產(chǎn)類地產(chǎn)企業(yè) 2019 年三季度末每股

55、預(yù)收賬款同比增加 29.16%，增速相對 2019 年上半年末回落；而 7 家重點園區(qū)類地產(chǎn)企業(yè) 2019 年三季度末每股預(yù)收賬款同比下滑 15.84%，增速相對 2019 年上半年末觸底回升。而 3 家重點綜合類地產(chǎn)企業(yè) 2019 年三季度末每股預(yù)收賬款同比增加 76.63%，增速相對 2019 年上半年末回升。表 7 A 股重點其他類地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款情況每股預(yù)收賬款（元）同比增長率商業(yè)類2016201720183Q20192016201720183Q2019000608.SZ陽光股份0.240.110.100.1184.71%-54.18%-4.98%-5.93%600007.SH中國國貿(mào)

56、0.060.120.150.16-3.91%97.87%23.91%16.39%600823.SH世茂股份2.321.211.451.10-26.40%-47.97%19.56%-4.02%000402.SZ金融街6.293.423.476.47118.07%-45.66%1.48%38.55%合計/平均2.231.211.291.9642.97%-45.53%6.38%29.16%園區(qū)類600648.SH外高橋0.511.191.920.51-74.47%134.94%61.11%66.40%600639.SH浦東金橋0.531.390.790.7390.27%163.80%-43.09%-

57、52.84%600663.SH陸家嘴1.540.801.801.17-38.47%-48.09%124.95%-17.58%600895.SH張江高科0.180.060.030.31-64.93%-63.38%-55.69%230.67%600736.SH蘇州高新0.613.696.394.3020.42%508.47%73.24%-44.24%600064.SH南京高科6.725.812.934.3540.82%-13.49%-49.55%77.64%600604.SH市北高新1.150.040.020.034723.71%-96.46%-46.41%49.01%合計/平均1.601.861

58、.981.636.16%15.72%6.89%-15.84%綜合類002285.SZ世聯(lián)行0.040.170.100.08-50.61%384.38%-43.84%-38.96%000069.SZ華僑城A1.843.775.458.86143.55%105.03%44.68%79.97%000809.SZ鐵嶺新城0.030.010.020.02-1.77%-75.85%104.32%30.15%合計/平均0.631.321.852.99121.91%107.34%40.91%76.63%資料來源：Wind、 （備注：行業(yè)平均為算術(shù)平均值）重點住宅地產(chǎn)公司平均存貨增幅繼續(xù)下行存貨方面 27 家重

59、點住宅開發(fā)類地產(chǎn)企業(yè) 2019 年三季度末每股存貨同比增加7.85%，增速相對 2019 年上半年末繼續(xù)下行。表 8 A 股重點住宅開發(fā)類地產(chǎn)企業(yè)存貨情況住宅開發(fā)類2016201720183Q20192016201720183Q2019000002.SZ萬科A42.3454.1867.9776.0827.10%27.97%25.45%18.64%600048.SH保利地產(chǎn)25.5837.0239.8948.18-4.55%44.74%7.75%12.52%001979.SZ招商蛇口14.4520.7826.6735.07-5.93%43.83%28.37%19.85%600383.SH金地集團

60、15.9018.6524.8328.72-7.84%17.26%33.18%20.94%600376.SH首開股份44.3954.8763.6068.064.01%23.61%15.92%9.85%600208.SH新湖中寶6.016.908.187.6711.43%14.83%18.50%-9.47%600325.SH華發(fā)股份70.5848.3460.6372.0918.54%-31.51%25.42%25.38%000616.SZ海航投資2.662.850.990.91-0.56%7.08%-65.34%-11.12%600322.SH天房發(fā)展23.8225.8224.2724.1136.