房地產(chǎn)行業(yè)：融資難度再升級(jí)房企何去何從

1、 第 頁(yè) 房地產(chǎn)企業(yè)融資概述1-6 月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金 84,966 億元，同比+7.2pct，增速較 1-5 月-0.4pct，到位資金增速小幅下滑。6 月到位資金 18,277 億元，同比+5.7pct，單月增速較 5 月+2.7pct，略有回升。其中，1-6 月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別同比+8.4pct、+4.7pct、+9.0pct、+11.1pct，增速較 1-5 月分別+2.9pct、+0.6pct、-2.3pct、+0.3pct。6 月國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別同比+22.8pct、+6.4pct、+1.1pct、+12.3

2、pct，增速較 5 月分別+7.2pct、+6.2pct、+0.9pct、+6.7pct。從資金來源結(jié)構(gòu)上看，1-6 月國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)占比不斷下滑，由 1-2 月的 20.3%降至 15.7%，自籌資金和定金及預(yù)收款累計(jì)占比穩(wěn)步提升，分別由 1-2 月的 29.7%、30.1%升至 31.5%、33.5%，維持高位。房企資金端整體延續(xù)放緩態(tài)勢(shì)，一方面，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管升級(jí)，交易所市場(chǎng)和銀行間市場(chǎng)暫緩部分房企的融資計(jì)劃，郭樹清警示高杠桿過度融資等問題，房企融資渠道條條收緊；另一方面， 銷售降溫，定金及預(yù)收款增速下滑，銷售回款緩慢。圖表 1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金統(tǒng)計(jì)圖表 2：

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源累計(jì)值累計(jì)同比（%）180000 14100%國(guó)內(nèi)貸款利用外資自籌資金定金及預(yù)收款個(gè)人按揭貸款160000121400001012000010000088000066000044000020000217-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-060090%80%70%60%50%40%30%20%10%17-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06

4、0%資料來源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來源：統(tǒng)計(jì)局， 圖表 3：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中國(guó)內(nèi)貸款統(tǒng)計(jì)圖表 4：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中自籌資金統(tǒng)計(jì)國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比30000 25自籌資金累計(jì)同比60000 15250002000015000100005000020151050-517-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06-10500004000030000200001000001050-5-10-1517-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0

5、818-1018-1219-0219-0419-06-20資料來源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來源：統(tǒng)計(jì)局， 圖表 5：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中定金及預(yù)收款統(tǒng)計(jì)圖表 6：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中個(gè)人按揭貸款統(tǒng)計(jì)定金及預(yù)收款累計(jì)同比（%）60000 30個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比（%）30000 25500002525000 201540000203000015200001010000517-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-0600200001500010000500001050-519-06-1017-0

6、217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-04資料來源：統(tǒng)計(jì)局， 資料來源：統(tǒng)計(jì)局， 房地產(chǎn)股權(quán)融資2016 年“930”新政出臺(tái)之后，房地產(chǎn)股權(quán)融資收到嚴(yán)格把控，上市房企過去幾年的再融資窗口正在關(guān)閉，再融資規(guī)模明顯回落。2016 年股權(quán)融資規(guī)模降至 1169 億，2017 年大幅降至 225 億，2018 年僅為 100 億元，持續(xù)低迷。2019 年上半年，僅大悅城成功實(shí)施定增，募集金額 144.5 億元，為緩解資金壓力，多家房企密集轉(zhuǎn)讓旗下房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)。圖表 7： 房地產(chǎn)企業(yè)增發(fā)股數(shù)圖表 8：房地產(chǎn)企業(yè)

7、股權(quán)再融資規(guī)模實(shí)際增發(fā)股數(shù)（億股）30 25201510516-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-050實(shí)際募集資金（億元）400 3503002502001501005016-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-050資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 圖表

8、9：2019 年上半年房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)再融資明細(xì)序號(hào)公司簡(jiǎn)稱增發(fā)進(jìn)度增發(fā)價(jià)格（元）增發(fā)數(shù)量（億股）增發(fā)募集資金（億元）1大悅城實(shí)施6.8421.12144.472合肥城建董事會(huì)預(yù)案7.141.80-3數(shù)源科技董事會(huì)預(yù)案7.890.63-4中航善達(dá)董事會(huì)預(yù)案7.60-5ST 新梅股東大會(huì)通過3.8813.84-6綠地控股股東大會(huì)通過-7金宇車城股東大會(huì)通過-0.26-序號(hào)公司簡(jiǎn)稱增發(fā)進(jìn)度增發(fā)價(jià)格（元）增發(fā)數(shù)量（億股）增發(fā)募集資金（億元）8泰禾集團(tuán)股東大會(huì)通過-2.88-9京漢股份股東大會(huì)通過-1.57-10萬澤股份股東大會(huì)通過-1.45-11新城控股發(fā)審委通過-5.64-12泛?？毓砂l(fā)審委通過-1

9、3.13-13中洲控股發(fā)審委通過-2.52-14新華聯(lián)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)-4.93-15天地源國(guó)資委批準(zhǔn)-3.80-資料來源：Wind、 房地產(chǎn)債權(quán)融資總體概況2019 年伊始，房企融資延續(xù) 2018 年底以來的寬松態(tài)勢(shì)，持續(xù)高位運(yùn)行，出現(xiàn)融資高峰。伴隨企業(yè)拿地加速，全國(guó)土地市場(chǎng)顯著升溫，地王頻出，與政策導(dǎo)向相違背，二季度房企融資政策開始收緊，形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。月 17 日，銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái) 23 號(hào)文，釋放房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)降溫的信號(hào)；5 月 31 日，媒體報(bào)道部分房企因拿地激進(jìn)，出現(xiàn)一些“地王”，在住建部的指導(dǎo)下，央行與證監(jiān)會(huì)將暫停部分房企的債券及 ABS 融資通道；6 月 13 日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在陸家

10、嘴論壇上直指目前房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融存在居民高杠桿與房地產(chǎn)過度融資的風(fēng)險(xiǎn)與問題；6 月，融資收緊范圍逐漸擴(kuò)大，交易商協(xié)會(huì)通過窗口指導(dǎo)，暫緩部分地產(chǎn)商銀行間市場(chǎng)的發(fā)債融資計(jì)劃，避免過度融資；7 月 12 日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布通知，要求房企發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)，融資用途受限。近期，地產(chǎn)融資調(diào)控不斷升級(jí)，政策進(jìn)一步收緊，預(yù)計(jì)著下半年土地市場(chǎng)或?qū)⒔禍?。從發(fā)行總額來看，2019 年上半年，房企融資總額為 6113 億元，同比增長(zhǎng) 36%，其中，境內(nèi)發(fā)債 3592 億元， 同比增長(zhǎng) 35%，占比 59%；境外發(fā)債 2521 億元，占比由 2018 年下半年的 27%大幅攀升至

11、 41%，主要由于 2018 年 5 月政府加強(qiáng)對(duì)境外融資的用途限制，疊加上境外融資成本持續(xù)走高，以及人民幣匯率大幅波動(dòng)的影響，2018年下半年房企海外融資占比下跌，而 2019 年房企面臨償債高峰，借新還舊需求上升，再次轉(zhuǎn)向海外舉債。月，房企融資總額為 607 億元，同比下降 2%，環(huán)比下降 9%，融資收緊形勢(shì)下，二季度債券發(fā)行量持續(xù)萎縮，境內(nèi)外債券發(fā)行額分別為 370 億元和 238 億元，占比為 61%和 39%。從發(fā)債利率來看，2019 年上半年，境內(nèi)公司債、中票、短融、定向工具、資產(chǎn)支持證券發(fā)行利率分別為 5.71%、 5.38%、4.16%、5.63%、5.95%；上半年海外債發(fā)行

12、利率為 8.53%，2019 年單月發(fā)行利率均在 8%以上，5 月最高達(dá)到 10.85%，融資成本遠(yuǎn)高于境內(nèi)發(fā)債。從境內(nèi)發(fā)債品種來看，2019 年上半年，公司債、中票、短融、定向工具、資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模占比分別為 47%、18%、12%、9%、14%，公司債發(fā)行量近五成，成為房企債券融資主要渠道，中票其次，其余品種發(fā)行占比相近。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表 10：債權(quán)融資產(chǎn)品發(fā)行地域結(jié)構(gòu)圖表 11：境內(nèi)債權(quán)融資產(chǎn)品發(fā)行利率境內(nèi)海外境內(nèi)占比海外占比1600 90%公司債短融中票定向工具資產(chǎn)支持證券8% 140012001000800600400200080%70%60%50%40%30%20%10%1

13、8-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-060%7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 17-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-050%資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 圖表 12：境內(nèi)債權(quán)融資產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模圖表 13： 境內(nèi)債權(quán)融資產(chǎn)品發(fā)行品種結(jié)構(gòu)公司債 短融 中票 定向工具 資產(chǎn)支持證券1200 1000 80060040020017-0117

14、-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-050100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%公司債 短融 中票 定向工具 資產(chǎn)支持證券17-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-05資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 公司債2019 年上半年，房企公司債發(fā)行規(guī)模為 1683 億元，同比增長(zhǎng) 87%。其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為 713 億元， 同比增長(zhǎng) 41%；非上市房企發(fā)行規(guī)模

15、為 951 億元，同比增長(zhǎng) 142%。6 月，房企共發(fā)行 17 只公司債，募資規(guī)模為 184 億元，受融資環(huán)境收緊影響，較 5 月大幅下滑 58%，非上市公司回落明顯，環(huán)比下降 72%。上半年，公司債發(fā)行期限為 4.2 年，發(fā)行利率為 5.71%，去年同期為 6.46%，同比降低 74bp，發(fā)行成本下行。6 月，公司債發(fā)行期限為 4.2 年，發(fā)行利率為 5.61%，與 5 月持平。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表 14：公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 15：公司債發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元）發(fā)行數(shù)量（只）500 35平均利率（%）平均期限（年）8% 64503040035025300202502001

16、51501010050518-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-06007%56%5%44%33%22%1%118-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-060%0資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 圖表 16：上市房企公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 17：非上市房企公司債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)

17、行數(shù)量（只）250 14非上市公司發(fā)行金額（億元）非上市公司發(fā)行數(shù)量（只）350 25122001015081006450218-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-060030020250200151501010055018-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0600資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 中票2019 年

18、上半年，房企中票發(fā)行規(guī)模為 434 億元，同比減少 31%。其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為 188 億元，同比減少 51%；非上市房企發(fā)行規(guī)模為 951 億元，同比增長(zhǎng) 142%。6 月，房企共發(fā)行 6 只中票，募資規(guī)模為 44 億元，同比下滑 30%，維持低位。上半年，中票發(fā)行期限為 3.9 年，發(fā)行利率為 5.38%，去年同期為 5.91%，同比減少 53bp。6 月，中票發(fā)行期限為 3.6 年，發(fā)行利率為 4.84%，環(huán)比大幅降低 151bp，主要由于發(fā)債主體資質(zhì)優(yōu)于上月，發(fā)行成本相應(yīng)較低。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表 18：中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 19：中票發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元）發(fā)行

19、數(shù)量（只）250 1816平均利率（%）平均期限（年）8% 77% 6200146%5125%1501044%1008363%25042%21%118-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0618-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-06000%0資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 圖表 20：上市房企中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)

20、模圖表 21：非上市房企中票發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)行數(shù)量（只）180 9上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)行數(shù)量（只）180 9160814071206100580460340220118-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0600160814071206100580460340220118-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-

21、0319-0419-0519-0600資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 短融2019 年上半年，房企短融發(fā)行規(guī)模為 662 億元，其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為 281 億元，非上市房企發(fā)行規(guī)模為 381 億元。6 月，房企共發(fā)行 6 只短融，募資規(guī)模為 53 億元，環(huán)比提升 66%，但較 3、4 月大幅回落。上半年，中票發(fā)行期限為 0.71 年，發(fā)行利率為 4.16%。 6 月，中票發(fā)行期限為 0.69 年，發(fā)行利率為 3.78%， 環(huán)比降低 10bp，自 2018 年底以來波動(dòng)下降。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表 22：短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 23：短融發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元）發(fā)行

22、數(shù)量（只）250 30平均利率（%）平均期限（年）7% 1.22002520150151001050518-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-06006%1.05%0.84%0.63%0.42%1%0.218-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-060%0.0資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 圖表 24：上市房企短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 25：非上市房企短融發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)行數(shù)量（只）100 9非上

23、市公司發(fā)行金額（億元）非上市公司發(fā)行數(shù)量（只）140 259088077066055040430320210118-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-041920100801560104052018-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0600資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 定向工具2019 年上半年，房企定向工具發(fā)行規(guī)模為 308 億元，同比增長(zhǎng) 7%。其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為 55 億元， 同比增長(zhǎng) 31%；非上市房企發(fā)行

24、規(guī)模為 248 億元，與去年同期基本持平。6 月，房企共發(fā)行 6 只定向工具，募資規(guī)模為 26 億元，發(fā)債主體均為非上市公司。上半年，定向工具發(fā)行期限為 3.9 年，發(fā)行利率為 5.63%，去年同期為 6.19%，同比減少 56bp。6 月，定向工具發(fā)行期限為 4.3 年，發(fā)行利率為 6.72%，為二季度以來最高水平，接近歷史高位。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表 26：定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 27：定向工具發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元）發(fā)行數(shù)量（只）120 18平均利率（%）平均期限（年）8% 5.01610014801210608406420218-0118-0218-0318-0418-

25、0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-06007%4.54.06%3.55%3.04%2.53%2.01.52%1.01%0.518-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-060%0.0資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 圖表 28：上市房企定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 29：非上市房企定向工具發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)行數(shù)量（只）40

26、6非上市公司發(fā)行金額（億元）非上市公司發(fā)行數(shù)量（只）100 1635590 14803047012325601022050815406101304205010218-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0618-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-060-100資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 資產(chǎn)支持證券2019 年上

27、半年，房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模為 517 億元，其中包括 ABS 446 億元和 ABN 71 億元，同比增長(zhǎng) 21%。其中，上市房企發(fā)行規(guī)模為 181 億元，同比增長(zhǎng) 17%；非上市房企發(fā)行規(guī)模為 337 億元，同比增長(zhǎng) 23%。 6 月，房企共發(fā)行 9 只資產(chǎn)支持證券，募資規(guī)模為 52 億元，同比增長(zhǎng) 34%，環(huán)比基本持平。上半年，資產(chǎn)支持證券發(fā)行期限為 10.5 年，發(fā)行利率為 5.95%，去年同期為 5.39%，同比減少 56bp。6 月， 資產(chǎn)支持證券發(fā)行期限為 13.3 年，發(fā)行利率為 5.76%，環(huán)比降低 21bp。從底層資產(chǎn)類型來看，2019 年上半年，以不動(dòng)產(chǎn)投資信托 REI

28、TS、企業(yè)債權(quán)、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款、委托貸款、信托收益權(quán)和應(yīng)收賬款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的 ABS 發(fā)行規(guī)模為 67 億元、86 億元、99 億元、6 億元、102 億元和 87 億元，占比分別為 15%、19%、22%、1%、23%、20%，除委托貸款外，其余類型占比接近；以票據(jù)收益、信托受益權(quán)債權(quán)、應(yīng)收債權(quán)為底層資產(chǎn)的 ABN 發(fā)行規(guī)模為 8 億元、10 億元、54 億元，占比分別為 11%、14%、75%， 應(yīng)收債權(quán)占比最高。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告圖表 30：資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及規(guī)模圖表 31：資產(chǎn)支持證券平均發(fā)行期限及平均票面利率ABN發(fā)行規(guī)模（億元)ABS發(fā)行規(guī)模（億元)發(fā)行數(shù)量（只）250 6050

29、平均利率（%）平均期限（年）8% 167% 142006%12401505%10304%81003%6202%450101%218-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0618-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-06000%0資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 圖表 32：上市房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 33

30、：非上市房企資產(chǎn)支持證券發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模上市公司發(fā)行金額（億元）上市公司發(fā)行數(shù)量（只）80 18非上市公司發(fā)行金額（億元）非上市公司發(fā)行數(shù)量（只）250 60200 5070 16146012504030201001086420-2401503010020501018-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-0618-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319

31、-0419-0519-0600資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 圖表 34：ABN 基礎(chǔ)資產(chǎn)類型結(jié)構(gòu)圖表 35：ABN 基礎(chǔ)資產(chǎn)類型結(jié)構(gòu)100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%18-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-060%票據(jù)收益委托貸款債權(quán)信托受益?zhèn)鶛?quán)應(yīng)收債權(quán)REITs 企業(yè)債權(quán) 商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款 信托受益權(quán) 應(yīng)收賬款 租賃租金100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%18-0118-0218-0318

32、-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-060%資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 海外債2019 年上半年，房企海外債發(fā)行規(guī)模為 373 億元，同比增長(zhǎng) 29%。6 月海外債發(fā)行規(guī)模為 35 億元，環(huán)比略有回升，但尚未從 5 月大幅回落中恢復(fù)。行業(yè)動(dòng)態(tài)研究報(bào)告上半年，海外債發(fā)行利率波動(dòng)劇烈，5 月最高達(dá)到 10.85%，6 月發(fā)行利率為 7.67%，環(huán)比下降 318bp，系 5 月海外債發(fā)行量較低，且發(fā)債主體海外融資成本較高，拉高整體發(fā)行成本所致。與此同時(shí)，房企海外債融資成本分化加劇

33、，部分房企境外發(fā)行利率仍保持 6%-8%水平，而包括佳兆業(yè)、泛?？毓傻仍趦?nèi)的房企境外發(fā)行利率均在 10%以上，不斷抬高整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的境外融資成本。二季度以來，發(fā)行期限下滑顯著，從 4 月的 4 年降低至 6 月的 2.2 年。圖表 36：海外債發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模圖表 37：海外債發(fā)行期限及發(fā)行利率發(fā)行金額（億元）發(fā)行數(shù)量（只）250 70平均利率（%）平均期限（年）12% 66020050150401003020501016Q316Q417Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119-0419-0519-060010%58%46%34%22%116Q316Q417

34、Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119-0419-0519-060%0資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 房地產(chǎn)非標(biāo)融資信托根據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)，2019 年上半年房地產(chǎn)信托成立 3162 款產(chǎn)品，募資規(guī)模為 4977 億元，同比增長(zhǎng) 14%， 占所有產(chǎn)品總額的 41%，與去年同期基本持平，平均收益率為 8.32%，平均期限 1.53 年。6 月信托成立數(shù)量為410 個(gè)，募集資金 928 億元，環(huán)比提升 49.5%，占所有產(chǎn)品發(fā)行總額的 48%，占據(jù)半壁江山，在融資政策持續(xù)收緊情況下，房地產(chǎn)信托回暖明顯，平均收益率為 8.29%，平均期限為 1.52 年

35、。從資金運(yùn)用方式來看，上半年房地產(chǎn)信托中貸款類投資、股權(quán)類投資、權(quán)益類投資、其他類投資募資規(guī)模分別為 2052 億元、877 億元、1856 億元、192 億元，占比分別為 41%、18%、37%、4%，貸款類和權(quán)益類合計(jì)近八成；平均收益率分別為 8.43%、8.63%、8.03%、8.65%，平均期限分別為 1.56 年、1.83 年、1.35 年、1.95 年。從監(jiān)管形勢(shì)來看，銀保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布 23 號(hào)文，重申嚴(yán)格信托監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接提供融資。7 月 6 日，銀保監(jiān)會(huì)約談部分信托公司，加強(qiáng)房

36、地產(chǎn)信托領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控，今后會(huì)將對(duì)信托公司的警示提醒指導(dǎo)作為一項(xiàng)常態(tài)化工作。房地產(chǎn)信托監(jiān)管升級(jí)，預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模會(huì)有所降溫，占比也會(huì)逐漸下降。圖表 38：房地產(chǎn)信托成立數(shù)量及規(guī)模圖表 39：房地產(chǎn)信托資金運(yùn)用方式結(jié)構(gòu)規(guī)模（億元）數(shù)量（個(gè)）1200 700100%貸款類 股權(quán)投資類 權(quán)益投資類 其他1000800600400200060050040030020010018-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-06090%80%70%60%50%40%30%20%10%18-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-060%資料來源：Wind， 資料來源：Wind， 圖表 40：房地產(chǎn)信托平均年限圖表 4