某項目可行性研究報告(doc 43)

1、重慶上江江城可行行性研究究報告項目開發(fā)發(fā)背景與與概況項目名稱稱及開發(fā)發(fā)商背景景項目名稱稱：“上江城城”（天寶寶小區(qū)）開發(fā)商簡簡介。重重慶晉愉愉地產(chǎn)集集團股份份有限公公司，屬屬二級房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)，前身身為成立立于19996年年4月的的重慶晉晉愉物業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司，為適適應市場場經(jīng)濟的的發(fā)展于于20000年33月組建建股份制制集團公公司，總總注冊資資金為11.2556億元元。晉愉愉地產(chǎn)集集團屬下下共有四四家公司司，目前前主營房房地產(chǎn)開開發(fā)、物物業(yè)管理理、物資資貿(mào)易、建筑安安裝、建建筑裝飾飾等業(yè)務務，現(xiàn)已已形成“開發(fā)、生產(chǎn)、商貿(mào)、科研”等主導導產(chǎn)業(yè)。晉愉地地產(chǎn)集團團以“推動中中國地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)

2、新新潮流”為己任任，以產(chǎn)產(chǎn)業(yè)報國國，引領領民族新新興產(chǎn)業(yè)業(yè)快步發(fā)發(fā)展，創(chuàng)創(chuàng)民族品品牌，鑄鑄西部旗旗幟。在成立至至今短短短的五年年中，在在集團公公司的正正確領導導和社會會各界的的大力支支持下，經(jīng)公司司全體員員工的艱艱苦努力力，公司司不斷發(fā)發(fā)展壯大大，現(xiàn)已已形成年年開發(fā)220萬平平方米的的能力。公司自自成立至至今，共共完成投投資近44億元人人民幣，占同期期重慶市市房地產(chǎn)產(chǎn)投資總總額的88，公司司成功開開發(fā)了“楊家坪坪團結(jié)路路一期危危改工程程”、“新華印印刷廠三三號小區(qū)區(qū)（楊馨馨花園）”，“晉愉城市彩彩園”，總計計完成房房屋開發(fā)發(fā)面積超超過300萬M22，取得得了良好好的經(jīng)濟濟效益和和社會效效益，積

3、積累了豐豐富的地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗。20000年，公公司被評評為九龍龍坡區(qū)十十佳企業(yè)業(yè)；市工工商銀行行評為“AA”級信譽譽企業(yè)；中國質(zhì)質(zhì)量萬里里行委員員會授予予“質(zhì)量定定點示范范單位”稱號；中國房房地產(chǎn)協(xié)協(xié)會評選選為“重慶市市典型住住宅價格格指數(shù)”典型項項目；220011年，被被重慶市市政府評評為“重慶市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)五十十強企業(yè)業(yè)”；在220011年的重重慶市房房地產(chǎn)交交易會上上，被重重慶市建建委評為為“最佳參參展單位位”。公司司堅持人人才戰(zhàn)略略與名企企魅力同同在，以以“無德無無才不用用，有德德無才不不用，有有才無德德不用，有德有有才可用用”的用人人原則，誠邀賢賢能，共共謀發(fā)展展；以“蓋有

4、非非常之功功，必待待非常之之人”的用人人標準，不拘一一格，唯唯才是舉舉。集團團公司現(xiàn)現(xiàn)有員工工103人人，其中中本科以以上學歷歷37人，大專學學歷466人，高高中級職職稱666人，平平均年齡齡31歲歲。公司司職員知知識含量量較高，年齡結(jié)結(jié)構(gòu)合理理，充分分體現(xiàn)了了企業(yè)的的知識化化、專業(yè)業(yè)化、年年輕化。為公司司的持續(xù)續(xù)性戰(zhàn)略略發(fā)展奠奠定了良良好的基基礎。中國西部部大開發(fā)發(fā)政策及及新近加加入的WWTO，將給我我司創(chuàng)造造更加良良好的投投資環(huán)境境，本著著發(fā)展中中國最高高水平地地產(chǎn)而促促進中國國民族地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展目的的，引進進和消化化世界最最先進的的管理理理念和管管理方法法，公司司切入市市場變化化之需求求

5、，強力力推進國國產(chǎn)化進進程，堅堅定不移移地走質(zhì)質(zhì)量品牌牌發(fā)展道道路，強強調(diào)與國國際水平平看齊，與國際際經(jīng)濟接接軌，力力爭在335時時間內(nèi)把把企業(yè)建建成適應應并滿足足國際競競爭需要要的智力力密集型型地產(chǎn)管管理集團團?！暗揽傻赖溃浅３Ｖ馈边@便是是晉愉的的致勝之之道、發(fā)發(fā)展之路路。晉愉愉地產(chǎn)在在新的一一年里將將迎來新新的挑戰(zhàn)戰(zhàn)和機遇遇。“晉愉天寶新新城”、“晉愉九龍彩彩園”、“晉愉世紀彩彩園”等三個個項目，擬定開開發(fā)當量量將達到到70萬萬平方米米，預計計四年內(nèi)內(nèi)完成。這對晉晉愉地產(chǎn)產(chǎn)集團公公司的進進一步壯壯大，企企業(yè)品牌牌的鞏固固將起到到立竿見見影的作作用。“服務社社會，誠誠信各界界，以人人為本

6、，追求卓卓越”是晉愉愉地產(chǎn)集集團矢志志不渝的的企業(yè)理理念，“團結(jié)奮奮進，高高效求實實”是晉愉愉人追求求的企業(yè)業(yè)精神，堅持質(zhì)質(zhì)量第一一，以更更高的標標準，為為國家和和社會作作更大的的貢獻！二、項目目基本情情況1、地理理位置與與交通情情況“上江城城”項目（又名“天寶小小區(qū)”）位于于九龍坡坡區(qū)楊家家坪直港港大道,小區(qū)區(qū)區(qū)位、地地理位置置優(yōu)越，是九龍龍坡區(qū)未未來黃金金發(fā)展區(qū)區(qū)域，距距主城區(qū)區(qū)僅1公公里之遙遙，同時時交通及及生活配配套設施施逐步也也將很快快趨于完完善。地地塊所處處位置交交通便捷捷，濱江江大道及及小區(qū)公公路形成成交通主主動脈，小區(qū)南南北大道道，鵝公公巖大橋橋，高速速公路、李家沱沱大橋、高架

7、輕輕軌、中中心商業(yè)業(yè)步行街街更是四四通八達達、坐享享便利。2、周邊邊環(huán)境與與人口狀狀況小區(qū)東臨臨長江、濱江路路及成渝渝鐵路，南靠青青山，西西靠和尚尚山水廠廠，北接接楊家坪坪直港大大道及和和尚山變變電站，旁邊還還有江畔畔花園、濱江大大道（寬寬20米米），風風景優(yōu)美美，四季季如畫，無任何何工業(yè)污污染。小小區(qū)所在在的區(qū)域域-九九龍坡區(qū)區(qū)，地處處長江與與嘉陵江江交匯的的腹心地地帶，是是重慶市市工業(yè)大大區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟強區(qū)區(qū)、幅員員4377平方公公里，人人口900萬左右右，其中中城鎮(zhèn)居居民600萬，是是重慶市市主城區(qū)區(qū)人口最最多的一一個大區(qū)區(qū)。該小小區(qū)規(guī)劃劃總戶數(shù)數(shù)11882戶，居住人人口約441377人，是

8、是個大型型的、綜綜合的居居住社區(qū)區(qū)。3、拆遷遷安置情情況項目規(guī)劃劃紅線內(nèi)內(nèi)拆遷房房屋總量量120000，房屋屋質(zhì)量普普遍極差差，高壓壓線鐵塔塔、墳場場、小工工廠等拆拆遷是個個棘手的的難題。三、項目目開發(fā)的的必要性性重慶既是是西部地地區(qū)惟一一的直轄轄市，又又是水陸陸交通樞樞紐城市市，依托托西部豐豐富的資資源和廣廣闊的市市場，西西部大開開發(fā)給重重慶市的的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展帶來來了前所所未有的的發(fā)展機機遇。重慶是個個農(nóng)業(yè)大大市，人人口眾多多，城市市化率遠遠低于京京、津、滬，甚甚至趕不不上全國國的平均均水平。城市化化水平偏偏低，必必須加快快發(fā)展。據(jù)重慶慶經(jīng)濟發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃，我市市城市化化率20010年年將達到到

9、45，這其其中蘊藏藏著巨大大的房地地產(chǎn)投資資機會。加快城城鎮(zhèn)化進進程是推推進重慶慶市建設設發(fā)展的的重要任任務。市市委、市市政府專專門對建建設部門門發(fā)文，要求到到20110年，我市的的城鎮(zhèn)化化水平由由20000年末末的333提高高到屆時時的全國國平均水水平455%。220011年末的的市建委委統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)可知知，我市市城鎮(zhèn)化化率達到到了344.599，比比上年增增長了11.5個個百分點點。預計計20002年，城鎮(zhèn)化化水平可可以再提提高1.5個百百分點。由此衍衍生的房房地產(chǎn)需需求量，將是支支撐重慶慶未來近近十年的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的巨大潛潛在市場場。同時時城市化化進程的的加快必必然帶來來流動人人口的增

10、增加，流流動人口口的擴張張對住宅宅的需求求具有不不可低估估的作用用。再者者，市民民生活水水平的提提高促進進了生活活結(jié)構(gòu)的的調(diào)整，已經(jīng)由由原來的的吃、穿穿、用逐逐漸轉(zhuǎn)變變?yōu)樽∨c與行，加加上我國國已加入入WTOO，汽車車的價格格大幅度度下降，因此住住宅和小小汽車的的消費近近幾年將將大幅度度增加。隨著重慶慶的稅收收優(yōu)惠政政策的出出臺，重重慶的經(jīng)經(jīng)濟將突突飛猛進進，今年年經(jīng)濟增增長不但但高于全全國的平平均水平平，而且且呈“高開高高走”的態(tài)勢勢。今后后重慶的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將有有更好的的市場環(huán)環(huán)境和更更大的有有效需求求。另據(jù)重慶慶市1999920000年統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒，楊家家坪所在在的九龍龍坡區(qū)，多項經(jīng)經(jīng)濟指

11、數(shù)數(shù)都位居居主城區(qū)區(qū)前列。其中，年末總總?cè)丝?87萬，居主城城區(qū)第一一位，具具有明顯顯的人口口優(yōu)勢；人均GGDP達達121189元元，居全全市第三三位；人人均社會會零售商商品額551833元，居居全市第第三位。城市居居民年末末存款余余額全市市排名第第二，人人均社會會零售總總額全市市排名第第三。這這一系列列的城市市經(jīng)濟指指標說明明，九龍龍坡區(qū)有有著巨大大的商業(yè)業(yè)購買潛潛力，將將聚集更更大的人人氣，必必將吸引引著越來來越多的的人前來來置業(yè)。但綜觀楊楊家坪地地區(qū)住宅宅市場，10萬萬平方米米以上的的小區(qū)卻卻屈指可可數(shù)，除除了珠江江花園和和廣廈經(jīng)經(jīng)典以外外，其他他樓盤，如金江江明珠、潤安大大廈等小小區(qū)周

12、圍圍的樓盤盤品質(zhì)較較低，配配套不完完善。因因此楊家家坪地區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)多年年來給人人的感覺覺是“無規(guī)模模、無檔檔次、無無名盤”。為此此區(qū)委、區(qū)政府府根據(jù)重重慶市城城市規(guī)劃劃總體布布局，決決定把直直港大道道一帶發(fā)發(fā)展成為為未來成成片住宅宅小區(qū)，徹底改改變以前前九龍坡坡區(qū)房地地產(chǎn)發(fā)展展的落后后狀況。而楊家家坪是九九龍坡區(qū)區(qū)的行政政、經(jīng)濟濟、商貿(mào)貿(mào)和文化化中心，也是重重慶主城城區(qū)十二二個組團團和四個個城市副副中心之之一，她她以楊家家坪轉(zhuǎn)盤盤及周邊邊的商業(yè)業(yè)、住宅宅片區(qū)為為主體，地勢相相對平坦坦，“天寶新新城”位于楊楊家坪鄰鄰長江面面，景色色迷人，規(guī)劃面面積約11.5平平方公里里，經(jīng)過過幾年的的持續(xù)開

13、開發(fā)以及及政策傾傾斜，大大社區(qū)配配套基本本形成，社區(qū)人人文環(huán)境境也初見見雛形，具備了了較好的的居住氛氛圍。因此，“上江城城”高尚住住宅項目目的開發(fā)發(fā)無論從從市場的的角度、政府規(guī)規(guī)劃的角角度，還還是都是是未來發(fā)發(fā)展的角角度都是是完全必必要的。項目的建建成還有有著重要要的社會會效益和和環(huán)境效效益。根根據(jù)有關關專家的的測算，每增加加房地產(chǎn)產(chǎn)投資11萬元，帶動相相關產(chǎn)業(yè)業(yè)國內(nèi)生生產(chǎn)總值值增加近近2萬元元，該項項目的總總投資約約2.446億元元，因此此帶動相相關產(chǎn)業(yè)業(yè)GDPP增加約約4.99億元。項目開開發(fā)為社社會提供供幾百個個就業(yè)崗崗位，包包括建筑筑、建材材、裝飾飾、機械械、冶金金、商業(yè)業(yè)等幾十十個行

14、業(yè)業(yè)。項目目規(guī)劃布布局上強強調(diào)利用用地形的的高低落落差優(yōu)勢勢，建筑筑物借山山勢分層層而立，遠觀建建筑物層層次分明明、錯落落有致，建筑物物天際線線跌宕起起伏，景景觀因勢勢就形、顯山露露水、縱縱橫交融融，立體體落差分分布。小小區(qū)建筑筑物與環(huán)環(huán)境和諧諧統(tǒng)一，相依相相存，仿仿佛從山山上生成成，豐富富而不雜雜亂，使使得巴渝渝山地居居住文化化的精髓髓展現(xiàn)無無遺。由由此可見見，小區(qū)區(qū)風格在在該地區(qū)區(qū)新穎獨獨特，豐豐富了天天寶新城城的城市市建筑。在盡量量減少土土石方量量的情況況下，保保護了原原始山地地地貌，地區(qū)的的原有生生態(tài)環(huán)境境得到了了改善，使濱江江景觀、山體景景觀和小小區(qū)內(nèi)部部景觀形形成一體體。項目主要要

15、財務測測算指標標總投資：235519萬萬，其中中成本2214994.33萬；費費用20024.7萬銷售總收收入：3339552萬所得稅前前利潤：84992.11萬稅后凈利利潤：556899.8萬萬開發(fā)周期期：5年年（20001年年20005年）稅前投資資回報率率：399.5%稅后投資資回報率率：266.477%財務凈現(xiàn)現(xiàn)值NPPV(ii0=122%): 43775萬財務內(nèi)部部收益率率IRRR=377%10 投資回回收期：2.775年第二章 項目目建設條條件一、場地地條件整個規(guī)劃劃區(qū)用地地大致呈呈三角形形，南北北長約2290mm，東西西長約3320mm。地塊塊北側(cè)有有城市干干道天中路路延長斷斷穿

16、過，此路為為雙向66m寬車車道，55m人行行道，通通往灘子子口。地地塊東側(cè)側(cè)有城市市干道濱江江路穿過過，此路路為雙向向8m車車道，55m人行行道，通通往九渡渡口貨運運碼頭。南側(cè)有有呈帶狀狀的城市市保護綠綠地計入入拆遷征征地范圍圍，此綠綠地不能能進行房房屋建設設，且綠綠地面積積不計入入天寶小小區(qū)綠化化率計算算中。天寶小區(qū)區(qū)總計拆拆遷征地地面積為為604400mm，其中中保護綠綠地面積積為60013mm，紅線線內(nèi)的城城市道路路面積為為123368mm，剩余余規(guī)劃可可用地面面積為4420119m。由于地地塊內(nèi)二二條城市市干道的的影響，將整個個規(guī)劃可可用地分分隔為二二塊小型型“飛地”，北側(cè)側(cè)飛地面面積

17、為336366m，東東側(cè)飛地地面積為為8666m，核核心區(qū)主主要規(guī)劃劃用地面面積為3375117m。核心區(qū)主主要規(guī)劃劃用地位位于山坡坡地上，高差較較大，最最大高差差約為339m，北低南南高，北北側(cè)部分分地塊低低于現(xiàn)規(guī)規(guī)劃的天天中路延延長斷，最大有有10mm高差，為現(xiàn)設設計方案案中的入入口部分分。整個個工程挖挖填土石石方不能能平衡，有土外外運。小區(qū)因地地理位置置特殊，內(nèi)有多多條已形形成的或或規(guī)劃建建設的城城市管網(wǎng)網(wǎng)。其中中有二條條電力線線路貫穿穿南北方方向，分分屬九龍龍坡區(qū)港港務局和和成渝鐵鐵路專用用，100KV，線路總總長約110000m，且且有高壓壓鐵塔33座。在在地塊北北部有已已形成的的城

18、市防防洪溝渠渠一條，貫穿東東西方向向，截面面為2.52.55平方米米，條石石砌筑，埋深較較深，主主要引楊楊家坪地地區(qū)的雨雨水及部部分廢水水排至長長江。另另在此地地塊內(nèi)有有規(guī)劃的的二條管管溝，其其中一條條為城市市排污主主管，規(guī)規(guī)劃截面面2M2M，沿天中中路延長長段內(nèi)側(cè)側(cè)排列，接城市市污水干干管。另另外一道道為新建建城市防防洪溝渠渠，以滿滿足三峽峽大坎形形成，長長江水位位提高后后的城市市行供要要求，規(guī)規(guī)劃截面面2.55M3M，對出口口高程有有小于1192米米的限制制。小區(qū)區(qū)內(nèi)新建建的房屋屋，應對對以上三三條管溝溝采取規(guī)規(guī)避方式式。拆遷房屋屋情況小區(qū)內(nèi)的的待拆遷遷房屋均均非常破破舊，殘殘值率極極低，

19、最最高層55層，其其余都是是破爛矮矮房屋，質(zhì)量極極差。第三章 市場場分析及及需求預預測一、宏觀觀經(jīng)濟環(huán)環(huán)境分析析在世界經(jīng)經(jīng)濟增長長普遍放放緩的情情況下，中國經(jīng)經(jīng)濟仍能能維持較較高的增增長速度度。統(tǒng)計計資料顯顯示，全全年國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值為9959333億元元，按可可比價格格計算，比上年年增長77.3%，其中中第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值3222544億元，增長77.4%。20011年我國國經(jīng)濟發(fā)發(fā)展平穩(wěn)穩(wěn)，物價價保持相相對穩(wěn)定定。全年年居民消消費價格格總水平平比上年年上漲00.7%。其中中住房價價格上漲漲1.22%。工工業(yè)品出出廠價格格下降11.3%；原材材料、燃燃料、動動力購進進價格下下降0.2%；固定

20、資資產(chǎn)投資資價格上上漲0.4%。就業(yè)規(guī)模模繼續(xù)擴擴大。年年末全國國就業(yè)人人員7.3億，比上年年末增加加9400萬人。其中城城鎮(zhèn)就業(yè)業(yè)人員2239440萬人人，增加加7899萬人。年末國國有企業(yè)業(yè)下崗職職工為5515萬萬人，比比上年末末減少1142萬萬人。全全年通過過多種途途徑使2227萬萬人實現(xiàn)現(xiàn)了再就就業(yè)。國民經(jīng)濟濟持續(xù)增增長，成成為房地地產(chǎn)發(fā)展展的最大大支撐力力。7月月北京申申奧成功功，111月中國國正式成成為WTTO成員員國，宏宏觀經(jīng)濟濟政策、市場格格局發(fā)生生了巨大大的變化化。就房房地產(chǎn)而而言，在在刺激內(nèi)內(nèi)需、貨貨幣分房房等20001年年以來市市場持續(xù)續(xù)發(fā)展，形勢喜喜人。11-111月房

21、地地產(chǎn)投資資額同比比增長229.772%，供應大大幅度增增長的同同時，銷銷售也同同步增長長，1-11月月全國商商品房銷銷售面積積達到1116117萬，同比比增長221.66%；商商品房價價格也從從20000年年年底的221033元/上升222199元/，整個個市場進進入新一一輪景氣氣上升周周期。重重慶市在在剛剛過過去的一一年里，全市GGDP實實現(xiàn)17750億億元，比比20000年增增長1661億元元，是直直轄以來來經(jīng)濟總總量增長長最多的的一年，也是直直轄以來來宏觀形形勢最好好的一年年。20001年年完成地地方預算算財政收收入1226.44億元，比上年年增長221%。經(jīng)濟增增長速度度從19999

22、年年的7.6%上上升到220000年8.5%，進而上上升到220011年的99%，呈呈穩(wěn)步增增長態(tài)勢勢。20001年年，第三三產(chǎn)業(yè)實實現(xiàn)增加加值7330億元元，在總總量上已已經(jīng)超過過第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。另另外我國國宏觀政政策在保保持高速速、穩(wěn)定定增長的的同時還還呈現(xiàn)以以下變化化：1、存貸貸款利率率第八次次下調(diào)，房地產(chǎn)產(chǎn)消費能能力提高高人民銀行行自 119966年以來來連續(xù)八八次降低低存貸款款利率，個人住住房貸款款最高年年利率調(diào)調(diào)整為55.588，其其調(diào)整幅幅度之大大，頻率率之高，均是改改革開放放以來少少有的；同時開開征利息息稅和實實行擴張張性財政政政策，對儲蓄蓄存款利利息征收收0.445，使得居居民儲

23、蓄蓄存款增增長趨緩緩，更多多的資金金流入房房地產(chǎn)市市場成為為可能。20022年2月月金融機機構(gòu)各存存款年利利率平均均下調(diào)00.255。此此次降息息，金融融機構(gòu)各各項存款款年利率率在現(xiàn)行行基礎上上平均下下調(diào)0.25個個百分點點，其中中活期存存款利率率由0.99 下調(diào)調(diào)為0.72，下調(diào)調(diào)0.227個百百分點；一年期期定期存存款利率率由2.25下調(diào)為為1.998，下調(diào)00.277個百分分點。各各項貸款款年利率率在現(xiàn)行行基礎上上平均下下調(diào)0.5個百百分點，其中六六個月期期貸款利利率由55.588下調(diào)調(diào)為5.04，下調(diào)調(diào)0.554 個個百分點點；一年年期貸款款利率由由5.885下下調(diào)為55.311，下下

24、調(diào)0.54個個百分點點。從金融系系統(tǒng)提供供的居民民儲蓄情情況分析析，重慶慶 19999年年城鎮(zhèn)居居民儲蓄蓄已經(jīng)超超過9000億元元，人均均儲蓄存存款余額額 29965元元?？紤]慮到重慶慶是一個個農(nóng)村人人口眾多多的直轄轄市，且且農(nóng)村收收入相對對較低，若農(nóng)村村人均儲儲蓄以225計計，則城城鎮(zhèn)居民民人均儲儲蓄存款款額約為為51887元。除去計計算中的的人為虛虛擬和累累計儲蓄蓄等因素素，一般般城鎮(zhèn)居居民人均均存款應應在3-5萬元元之間。降息是是擴大有有效需求求的最直直接手段段。降息息將直接接帶動住住房、汽汽車等消消費信貸貸成本的的降低。這種擴擴大拉動動內(nèi)需的的宏觀政政策，將將促進經(jīng)經(jīng)濟保持持平穩(wěn)的的增

25、長勢勢頭，同同時對房房地產(chǎn)，特別是是住宅的的消費將將起到極極大的促促進作用用。2、居民民人均收收入水平平和住房房支出穩(wěn)穩(wěn)步上升升根據(jù)調(diào)查查資料表表明，22000020001年年重慶市市居民人人均可支支配收入入為62276元元，由于于國家實實行貨幣幣化分房房政策，住房開開支大幅幅度上升升，20000年年全市人人均購房房開支達達6000元以上上，比上上年增長長有較大大幅度的的增長。3、按揭揭條件加加強，預預售門檻檻提高20011年連續(xù)續(xù)幾個房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)政策導導向性條條文出臺臺執(zhí)行，即新新商品房房預售合合同、商品品房銷售售管理辦辦法、央行行關于規(guī)規(guī)范住宅宅貸款的的決定，以及及重慶市市地房局局關于于提

26、高預預售條件件的決定定，將將極大的的提高房房地產(chǎn)資資金門檻檻，加大大市場規(guī)規(guī)范力度度。進而而使得房房地產(chǎn)企企業(yè)兩極極分化，在35年慘慘烈的市市場競爭爭中迅速速完成市市場重新新洗牌、重組。4、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)稅費下下降為促進重重慶住宅宅市場的的繁榮，重慶市市政府大大幅度降降低了房房地產(chǎn)交交易稅費費：一般般商品房房綜合稅稅費減至至 2，契稅稅1.55%，進進一步減減輕了購購房者的的負擔。還有重重慶市及及各區(qū)定定期舉行行的房交交會對交交易稅的的集中減減免活動動，也給給購房消消費帶來來極大的的促進。其他的的各種規(guī)規(guī)稅和規(guī)規(guī)費也減減少取締締了幾十十項，在在完善的的市場經(jīng)經(jīng)濟條件件下將逐逐漸趨于于合理，這種

27、趨趨勢必然然使得房房地產(chǎn)開開發(fā)稅費費占總成成本的比比例逐漸漸減少。二、重慶慶市房地地產(chǎn)投資資環(huán)境分分析由于受到到國家宏宏觀經(jīng)濟濟調(diào)控、重慶市市直轄、西部大大開發(fā)政政策、WWTO等等經(jīng)濟利利好因素素的影響響，近年年來重慶慶房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)環(huán)境有了了很大的的改善，但競爭爭也日益益加劇。1、國民民經(jīng)濟持持續(xù)穩(wěn)定定發(fā)展，為重慶慶房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展奠定了了良好的的基礎。 19977年3月月14日日，重慶慶成為中中國的第第四個直直轄市。經(jīng)過四四年的探探索，一一種獨特特的直轄轄模式逐逐漸建立立起來。直轄和和西部大大開發(fā)為為重慶提提供了廣廣闊的發(fā)發(fā)展空間間，強化化了重慶慶中心城城市的功功能定位位，給重重慶經(jīng)濟濟發(fā)

28、展帶帶來了巨巨大的動動力。最最近重慶慶被中國國經(jīng)濟學學專家的的學術研研究報告告評為西西部最具具競爭力力的城市市。九五五期間，經(jīng)濟取取得較快快發(fā)展，總量不不斷提高高，質(zhì)量量和效益益不斷改改善。三三類產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)中中，第一一產(chǎn)業(yè)逐逐漸下降降，第二二產(chǎn)業(yè)保保持穩(wěn)定定，第三三產(chǎn)業(yè)比比重上升升。所有有制結(jié)構(gòu)構(gòu)明顯調(diào)調(diào)整，城城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)構(gòu)進一步步改善，城鎮(zhèn)化化水平由由19995年的的18.6%提提高到220000年的333%，仍低于于全國的的平均水水平，重重慶要在在20110年實實現(xiàn)455的城城市化率率的目標標，重慶慶近十年年的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)總量將將是非常?？捎^的的。2、20000年年重慶實實現(xiàn)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值

29、增長長8.55%，高高于全國國平均水水平。20000年經(jīng)濟濟增長速速度明顯顯加快，許多企企業(yè)扭虧虧為贏，城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入662000元，比比上年增增長5%，全年年社會商商品零售售總額5581.61億億，比上上年同期期增長77.9%，這極極大地增增強了居居民預期期收入看看漲的信信心。3、城市市化迅速速增長，形成了了巨大的的住房和和投資需需求。經(jīng)濟的的持續(xù)發(fā)發(fā)展帶來來的是城城市化進進程的加加快。近近10年年來，尤尤其是直直轄以來來，重慶慶人口城城市化率率大幅度度提高，據(jù)第五五次人口口普查公公布，截截止到220000年111月1日日，全市市總?cè)丝诳?0990萬人人，其中中城鎮(zhèn)居居民100

30、23萬萬，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化率333%，根據(jù)預預測，未未來100年，按按0.66%的人人口平均均增長率率和1.5%的的城鎮(zhèn)化化增長率率估計，到20010年年末，全全市人口口將達到到32118萬人人，其中中城鎮(zhèn)人人口15509萬萬，城市市化率達達46%。城市化化高速增增長給我我市房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展帶來來巨大的的商機，使住房房建設與與住房消消費具有有廣闊的的發(fā)展空空間。按按建設部部提出的的20110年人人均居住住面積達達到144的住住房發(fā)展展目標估估算，重重慶市現(xiàn)現(xiàn)有人口口10223萬城城鎮(zhèn)人口口因其99.6的現(xiàn)狀狀人均居居住標準準較低而而在未來來10年年內(nèi)將新新增45501萬萬的住住房需求求。因此此，在未未

31、來100年內(nèi)，重慶因因城市化化增長所所形成的的新增住住宅需求求總量都都在1111300萬以以上，按按主城區(qū)區(qū)城鎮(zhèn)人人口占全全市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口的的比重估估計，主主城區(qū)新新增住宅宅需求總總量則每每年約為為5000萬平方方米?？煽梢哉J為為，重慶慶住宅建建設還將將快速發(fā)發(fā)展幾十十年。4、政府府的行政政管理水水平提高高，房地地產(chǎn)投資資環(huán)境得得到改善善。重慶市政政府大力力整治投投資環(huán)境境，不斷斷提高行行政管理理水平，強化服服務意識識，使房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營的軟軟環(huán)境得得到了較較大改善善。全面清清理行政政規(guī)章、整頓窗窗口行業(yè)業(yè)，推行行一站站式辦公公，精精簡行政政機構(gòu)，規(guī)范行行政機構(gòu)構(gòu)，規(guī)范范辦事程程序，強強化服務務意

32、識。相繼出出臺了關于進進一步規(guī)規(guī)范政務務管理改改善投資資環(huán)境的的決定的有關關配套文文件，在在一定程程度上解解決了政政務管理理中的程序多多、手續(xù)續(xù)繁、效效率低、辦事難難等問問題。啟動了了整治發(fā)發(fā)展環(huán)境境的十十個一批批工程程，即廢廢止一批批地方性性政策和和規(guī)定，停止一一批許可可、審批批項目，取消一一批行政政事業(yè)性性收費、破除一一批政府府主管部部門所辦辦的中介介機構(gòu)，規(guī)范一一批報刊刊的征訂訂、整治治一批重重點窗口口行業(yè)、評價一一批政府府職能部部門、出出臺一批批對外開開放的優(yōu)優(yōu)惠政策策，表彰彰一批促促進經(jīng)濟濟建設發(fā)發(fā)展環(huán)境境的人和和事。十個一一批工程程 的實實施，有有效地提提高了政政府的辦辦事效率率，

33、制止止了許多多亂收費費的不合合法行為為，為房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營提供供了規(guī)范范的政府府監(jiān)督環(huán)環(huán)境。5、法律律法規(guī)逐逐步健全全，房地地產(chǎn)經(jīng)營營走上規(guī)規(guī)范化和和法制化化為加強政政府對房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的宏觀觀管理，現(xiàn)行相相關法律律及政策策愈來愈愈全面，對房地地產(chǎn)經(jīng)營營的影響響也越來來越強烈烈。去年66月1日日起實施施的商商品房銷銷售管理理辦法，在商商品房銷銷售監(jiān)管管上更加加嚴格，對商品品房銷售售條件、銷售方方式、廣廣告宣傳傳、計價價標準、面積誤誤差以及及售后保保修等問問題作出出了比較較嚴格的的具體規(guī)規(guī)定，使使開發(fā)商商的售房房行為更更加規(guī)范范。重慶慶市商品品房預售售登記管管理暫行行規(guī)定的出臺臺，進一一步加強強了商

34、品品房預售售的管理理，較大大幅度地地提高了了預售門門檻，明明確了已交付付全部土土地出讓讓金和和100萬以以上的開開發(fā)項目目，應完完成小區(qū)區(qū)道路、環(huán)境工工程，房房屋主體體上升到到地上兩兩層以上上（地下下層除外外）；110萬以內(nèi)的的開發(fā)項項目，多多層房屋屋應主體體結(jié)構(gòu)封封頂，高高層建筑筑主體應應完成規(guī)規(guī)劃面積積的三分分之一以以上的的預售條條件要求求，嚴禁禁諸如內(nèi)部認認購、定購購等變變相預售售行為。預售門門檻的提提高，使使開發(fā)商商的資金金壓力變變大，對對經(jīng)濟實實力較差差的開發(fā)發(fā)商來說說，過去去那種依依賴預售售樓款大大批回籠籠資金的的運作模模式變得得比較困困難。為規(guī)范范住房金金融業(yè)務務、防范范住房貸貸

35、款風險險，去年年6月226日，中國人人民銀行行發(fā)布了了關于于規(guī)范住住房金融融業(yè)務的的通知，這一一規(guī)定使使開發(fā)商商無論是是申請開開發(fā)貸款款，還是是辦理按按揭貸款款，都存存在更加加嚴格的的限制，對開發(fā)發(fā)商的經(jīng)經(jīng)濟實力力要求較較高。目前非成套套公有住住房出售售管理辦辦法和和關于于調(diào)整重重慶市城城鎮(zhèn)公有有住房租租金的決決定已已正式實實施，使使非成套套公有住住房出售售的限制制取消，公有出出租住房房的租金金標準大大幅度上上調(diào)，這這必將有有效促進進個人購購房比例例上升，促使存存量房與與商品房房市場的的進一步步繁榮。商品品住宅性性能認定定辦法開始實實施，該該辦法從從住宅產(chǎn)產(chǎn)品的適適用性能能、安全全性能、耐久性

36、性能、環(huán)環(huán)境性能能、經(jīng)濟濟性能以以及新技技術應用用等方面面確認商商品住宅宅的等級級，為住住宅產(chǎn)品品創(chuàng)優(yōu)及及優(yōu)質(zhì)優(yōu)優(yōu)價的認認定提供供科學依依據(jù)，它它的實行行將促進進商品住住宅整體體質(zhì)量的的提高。三、地塊塊區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟分析析（一）九九龍坡區(qū)區(qū)域概況況九龍坡區(qū)區(qū)地處長長江與嘉嘉陵江交交匯的腹腹心地帶帶，東連連渝中區(qū)區(qū)，北壤壤沙坪壩壩區(qū)，南南接市經(jīng)經(jīng)濟技術術開發(fā)區(qū)區(qū)，西扼扼成渝高高速公路路大門，是重慶慶市工業(yè)業(yè)大區(qū)、經(jīng)濟強強區(qū)、房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)后起之之秀。幅員：4437平平方公里里。交通：有有長江上上游最大大的深水水貨運碼碼頭-九龍坡坡港，以以及西南南最大的的兩個鐵鐵路貨運運編組站站-重重慶南站站和重慶慶西

37、站；成渝高高速公路路和川黔黔鐵路在在該區(qū)呈呈二龍龍戲珠之勢；李家沱沱大橋、鵝公巖巖大橋、白市驛驛機場三足鼎鼎立。隨著市市區(qū)內(nèi)地地鐵、高高架輕軌軌的修建建，區(qū)位位優(yōu)勢將將更加突突出。配套：該該區(qū)擁有有重慶動動物園、楊家坪坪中心廣廣場、九九龍廣場場、市政政廣場、花卉廣廣場、梅梅堡公園園等休閑閑場所；西郊醫(yī)醫(yī)院、九九龍坡區(qū)區(qū)中醫(yī)院院、華西西口腔醫(yī)醫(yī)院等醫(yī)醫(yī)療機構(gòu)構(gòu)；有重重慶美院院、重慶慶工學院院、重慶慶鋼專、育才中中學、西西郊小學學等大中中小學。規(guī)劃：以以城市建建設、房房地產(chǎn)開開發(fā)為帶帶動經(jīng)濟濟發(fā)展。正加快快舊城改改造和安安居工程程建設；以天寶寶新城、九龍新新城為主主進行新新城拓展展；華巖巖工業(yè)區(qū)區(qū)

38、，石堰堰工業(yè)區(qū)區(qū)及華巖巖土寺景景區(qū)旅游游資源開開發(fā)已經(jīng)經(jīng)起步。（二）九九龍坡區(qū)區(qū)城市經(jīng)經(jīng)濟前景景1、九龍龍坡區(qū)消消費購買買力巨大大目前，九九龍坡區(qū)區(qū)現(xiàn)有人人口877萬人，是重慶慶市主城城區(qū)人口口最多的的一個大大區(qū)。人人口資源源豐富，是支撐撐九區(qū)商商業(yè)經(jīng)濟濟的基礎礎。九龍龍坡區(qū)GGDP連連續(xù)幾年年排名全全重慶市市第二位位，區(qū)域域內(nèi)私營營經(jīng)濟非非常發(fā)達達，消費費力旺盛盛。渝中中區(qū)、高高新區(qū)、大渡口口區(qū)都在在其輻射射范圍之之內(nèi)，九九龍坡區(qū)區(qū)有著巨巨大的商商業(yè)購買買潛力。2、輕軌軌的建成成將為九九龍坡區(qū)區(qū)吸引更更多的輕輕軌沿線線消費者者輕軌的興興建帶動動線形形城市市經(jīng)濟的的發(fā)展。輕軌沿沿線大坪坪、 大

39、大渡口等等區(qū)域的的商業(yè)消消費者。將投向向楊家坪坪商業(yè)圈圈的大坪坪區(qū)域、大渡口口區(qū)域居居住人口口眾多，商業(yè)配配套設施施不健全全，商業(yè)業(yè)功能弱弱化，當當兩公里里左右的的商業(yè)圈圈的交通通渠道變變得如此此暢通、便捷后后，毫無無疑問會會帶動其其區(qū)域人人口的就就近消費費的購買買熱情。上海徐家匯匯的輕輕軌線通通車后，由窮鄉(xiāng)鄉(xiāng)僻壤變變成現(xiàn)今今的繁榮榮，即是是輕軌軌經(jīng)濟最真實實的印證證。3、楊家家坪商業(yè)業(yè)步行街街將構(gòu)筑筑起重慶慶市第二二大商商業(yè)圈以楊家坪坪轉(zhuǎn)盤為為中心的的1平方方公里的的商業(yè)步步行街，將在220022下半年年初步建建成，并并開街街營業(yè)業(yè)。商業(yè)業(yè)步行街街歷來為為經(jīng)濟繁繁榮的代代名詞，楊家坪坪中心步

40、步行街將將成為九九區(qū)商業(yè)業(yè)經(jīng)濟最最為繁榮榮集中地地帶，帶帶來核核心經(jīng)濟濟、集中消消費成成為市民民購物與與休閑天天堂。同同時，步步行街的的建成，更使得得九龍坡坡區(qū)在重重慶市商商業(yè)經(jīng)濟濟中所處處的戰(zhàn)略略地位得得以大幅幅提升，加速重重慶市西西郊城市市分中心心的形成成，帶動動區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展熱潮。（三）九九龍坡區(qū)區(qū)的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)優(yōu)勢分分析九龍坡區(qū)區(qū)未來五五年內(nèi)的的規(guī)劃目目標是工工業(yè)、商商貿(mào)、金金融、科科技信息息、旅游游服務等等產(chǎn)業(yè)完完善發(fā)達達的重慶慶市主城城副中心心和山水水園林式式后花花園。因此城市市交通基基礎設施施建設大大力推進進。大件件路、上上界路、陳庹路路、高架架輕軌、鵝公巖巖大橋、謝家灣灣立

41、交橋橋、大公公館立交交橋的建建設將解解決主城城區(qū)交通通問題。分期分分批打通通主城區(qū)區(qū)斷頭路路，拓寬寬城市支支路，建建成楊家家坪環(huán)道道等一批批環(huán)行交交通網(wǎng)絡絡，促進進中心城城區(qū)立體體交通網(wǎng)網(wǎng)絡全面面形成。西部外外圍組團團通路改改造與建建設也將將同步進進行，建建成連接接東西部部的華巖巖至石板板第二條條快速通通道，形形成中梁梁山以西西合理的的交通網(wǎng)網(wǎng)絡體系系。整治改善善楊家坪坪中心區(qū)區(qū)商業(yè)步步行街購購物環(huán)境境，建成成楊家坪坪休閑步步行街區(qū)區(qū)。到220055年，九九龍坡區(qū)區(qū)將完成成楊家坪坪至鶴興興路片區(qū)區(qū)、三村村片區(qū)，石坪橋橋五一新新村片區(qū)區(qū)，石坪坪橋正街街舊城改改造工程程。打造造重慶慶市第二二個解放

42、放碑是是九龍坡坡區(qū)的目目標。物業(yè)開發(fā)發(fā)集中的的楊家坪坪片區(qū)本本身已是是一個發(fā)發(fā)展成熟熟的生活活社區(qū)。重百楊楊家坪分分店、立立丹百貨貨及各類類中、小小商鋪、超市等等在轉(zhuǎn)盤盤附近不不到5000米內(nèi)內(nèi)，還有有春節(jié)前前開業(yè)的的富安安百貨、新新世紀超超市、躍華超超市等。龐大的的地下商商城盤根根錯節(jié)，已遍布布楊家坪坪片區(qū)，團結(jié)路路的農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場結(jié)結(jié)構(gòu)分明明、種類類齊全。已建成成的楊家家坪廣場場、梅堡堡公園、天寶廣廣場、九九龍廣場場等設施施為該區(qū)區(qū)居民提提供了充充足的休休閑場所所。而全國十十大動物物園之一一的重慶慶動物園園坐落在在西郊，上千畝畝土地的的綠色植植被仿佛佛一個巨巨大的制制氧工廠廠，九龍龍坡區(qū)在在全

43、市各各區(qū)空氣氣質(zhì)量指指數(shù)排名名上一直直名列前前茅。優(yōu)優(yōu)美靜謐謐的華巖巖寺更增增加九龍龍坡區(qū)的的環(huán)境分分量，旅旅游資源源豐富。九龍坡區(qū)區(qū)的教育育優(yōu)勢十十分明顯顯。大專專院校、各類基基礎學校校眾多，重慶工工學院、市重點點中學有有育才中中學，區(qū)區(qū)重點中中學有楊楊家坪中中學、335中等等，加上上外語學學校、計計算機職職高、謝謝家灣小小學、實實驗小學學等，孩孩子們從從小到大大的教育育都不成成問題。所有的政政策措施施和地區(qū)區(qū)已有的的優(yōu)勢為為九龍坡坡區(qū)房地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展注入入了新的的活力四、項目目市場研研判（一）重重慶市房房地產(chǎn)市市場研究究20011年重慶慶住宅投投資快速速增長，商品房房銷售價價升量增增，住宅

44、宅空置總總量逐月月下降。去年11-111月共計計完成住住宅投資資68.2億元元，同比比增長443.44%，全全市商品品房空置置總量3369.79萬萬平方米米，較220000年末減減少244.544萬平方方米。20011年重慶慶市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革縱深發(fā)發(fā)展，住住房貨幣幣化取得得實質(zhì)性性進展。同時加加大了現(xiàn)現(xiàn)有公有有住房的的改革力力度，取取消了非非成套公公有住房房的出售售限制。集資和合合作建房房比例下下降。去去年1-6月，全市合合作建房房90778套，同比減減少255%，職職工個人人集資55.155億，同同比下降降17%。土地市場場進一步步規(guī)范，土地出出讓顯著著增加，全市以以招標、拍賣方方式

45、出讓讓的土地地比例較較20000年有有較大增增長。220011年上半半年審批批出讓土土地666宗，面面積3889公頃頃，同比比增長221%。住宅金融融市場快快速發(fā)展展，截止止到20001年年6月，全市商商業(yè)銀行行和住房房管理機機構(gòu)累積積發(fā)放個個人住房房抵押貸貸款899.9億億，其中中僅上半半年就發(fā)發(fā)放222億元，創(chuàng)同期期歷史最最高水平平，有力力的推動動了住房房消費。同時住住房公積積金繳存存比例已已從去年年的6%提高到到7%，20001年上上半年公公積基金金歸集33.977億，同同比增長長11.2%。從供需比比例來看看，繼220000年之后后，重慶慶經(jīng)濟運運行持續(xù)續(xù)穩(wěn)定增增長，基基本建設設速度以

46、以30%以上速速度增長長，20001年年全市商商品房銷銷售情況況良好，市民購購房熱情情保持較較高的增增長勢頭頭。九龍龍坡區(qū)的的商品住住宅供應應以中低低檔產(chǎn)品品為主，房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展進進程比較較緩慢。目前，沿江地地區(qū)的開開發(fā)速度度較快，尤其是是直港大大道一線線，集中中了珠江江花園，星河世世家、金金都香榭榭、金江江名都等等眾多新新項目，其供應應量占全全區(qū)總量量的一半半以上。此版塊塊已成九九龍坡地地區(qū)商品品住宅發(fā)發(fā)展的標標志區(qū)域域。在220011年1-3季度度，九龍龍坡區(qū)銷銷售面積積65萬萬平方米米，居全全市第一一位，成成交金額額10.2億，居全市市第二位位，僅次次于渝中中區(qū)。這這一切數(shù)數(shù)據(jù)的分分析可以

47、以看出，20002年及及今后的的幾年將將是重慶慶房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的春天。（二）地地塊條件件分析及及經(jīng)營取取向1、地塊塊現(xiàn)狀條條件分析析城市建筑筑集中地地段的功功能將直直接影響響房地產(chǎn)產(chǎn)項目的的定位，并從一一定程度度上決定定了一個個項目存存在的價價值性和和合理性性。從九九龍坡的的發(fā)展規(guī)規(guī)劃和現(xiàn)現(xiàn)狀來看看，楊家家坪基本本形成以以轉(zhuǎn)盤為為中心、以楊家家坪正街街、石坪坪橋正街街、楊九九路、直直港大道道、西郊郊路五條條主干道道為輻射射的發(fā)展展格局，街區(qū)功功能較為為明確的的有楊家家坪正街街、直港港大道、西郊路路、橫街街。（1）楊楊九路，為舊城城市居住住片區(qū)楊家坪到到黃桷坪坪的楊九九路是一一個傳統(tǒng)統(tǒng)的居民民居

48、住區(qū)區(qū)，主要要是西車車廠職工工家屬區(qū)區(qū)，它承承載的主主要是居居住功能能。 由由于西南南車輛廠廠坐落于于此，其其職工家家屬區(qū)就就與其緊緊鄰修建建，經(jīng)過過幾十年年的積淀淀，使該該區(qū)域成成為一個個非常大大的居民民居住區(qū)區(qū)，該區(qū)區(qū)域生活活配套極極為完善善，在傳傳統(tǒng)的計計劃經(jīng)濟濟體制下下，西車車廠對家家屬區(qū)修修建了許許多的生生活配套套設施，農(nóng)貿(mào)市市場、生生活便利利店、洗洗發(fā)店等等生活設設施應有有盡有，某種意意義上成成為一個個獨立的的生活社社區(qū)。只只是由于于形成歷歷史時間間長，西西車廠的的效益欠欠佳，缺缺少對該該區(qū)域的的進一步步修繕，造成該該區(qū)域的的居住環(huán)環(huán)境較差差。（2）西西郊路，為政府府行政區(qū)區(qū)西郊路

49、是是楊家坪坪地區(qū)傳傳統(tǒng)的行行政區(qū)域域，作為為區(qū)委區(qū)區(qū)府所在在地，承承擔了街街區(qū)的行行政功能能。區(qū)政政府的所所有機構(gòu)構(gòu)均設立立在此處處，必然然形成該該區(qū)域的的市政配配套非常常完備，醫(yī)院、派出所所、銀行行、商場場、超市市、便利利店、學學校一應應俱全，其中“人道美美”超市、前進農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場均是此此區(qū)域的的重要生生活配套套，在加加上市動動物園也也坐落于于此，使使該區(qū)域域的地位位更為重重要。此此區(qū)域交交通十分分便利，2233、2226、3310、4166等大中中小公交交線路通通往市內(nèi)內(nèi)各區(qū)，基本上上可以直直達全市市各地。另外，在動物物園周圍圍形成了了一個美美食一條條街，大大大小小小的各種種餐廳林林立，而

50、而且營業(yè)業(yè)面積都都相對較較大，桃桃都酒店店、菜根根香、露露凝香、園外園園等餐飲飲企業(yè)在在全市都都比較有有名，成成為一個個消費相相對較高高的娛樂樂街區(qū)，豐富了了該區(qū)域域的街區(qū)區(qū)功能。（3）橫橫街，為為飲食娛娛樂區(qū)楊家坪橫橫街，是是楊家坪坪聞名的的好吃街街，這里里布滿了了各種的的風味小小吃和小小食店，成為居居民日常常生活的的一部分分，鐵馬馬交易市市場處于于橫街上上，自然然而然也也成了好好吃街的的一部分分，分布布了一些些中檔次次的餐飲飲店，面面積適中中，比較較適合工工薪階層層消費。另外，國際飯飯店、怡怡然飯莊莊是比較較有名的的餐廳，屬于高高檔次的的消費場場所。在楊家坪坪橫街周周圍的立立丹百貨貨，是楊

51、楊家坪地地區(qū)上檔檔次的百百貨公司司之一，營業(yè)面面積較大大，總共共有四層層，超市市、精品品、服飾飾等一應應俱全，是周邊邊居民日日常購物物的首選選場所。立丹百百貨公司司開辦的的時尚俱俱樂部是是楊家坪坪地區(qū)唯唯一上檔檔次的迪迪吧，在在本地區(qū)區(qū)享有較較高的知知名度。（4）正正街，街街區(qū)功能能尚待明明確楊正街是是一個傳傳統(tǒng)意義義的交通通干道型型居民居居住區(qū)，主要是是建設廠廠職工家家屬區(qū)和和一般居居民區(qū)，它承載載的主要要是一種種區(qū)域聯(lián)聯(lián)絡和居居住功能能。經(jīng)過過近幾年年的改造造發(fā)展，該區(qū)域域的商業(yè)業(yè)配套性性功能正正在完善善，同時時該區(qū)域域也是一一個非常常大的居居民居住住區(qū)。從建設廣廣場到轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)盤大概概5000

52、米的距距離內(nèi)，大大小小小的各各種店鋪鋪林立，營業(yè)面面積都比比較大。而楊重重百、國國美電器器、得克克士炸雞雞、新華華書店、華億平平價超市市、山城城平價超超市等都都是比較較有名的的企業(yè)。這短短短的一段段距離內(nèi)內(nèi)更是有有六家銀銀行的支支行和大大型綜合合性郵政政營業(yè)廳廳。在九九九商場場的背面面有楊家家坪的區(qū)區(qū)文化館館、三家家中檔歌歌舞廳、迪吧。還有一一些小型型娛樂場場所及一一家二星星級賓館館。這些些都使該該街區(qū)成成為一個個消費相相對集中中的一個個商業(yè)、娛樂性性街區(qū)?？偟膩韥碚f楊正正街正逐逐步成為為一個以以商業(yè)性性消費為為主，娛娛樂性消消費為輔輔的商業(yè)業(yè)型街區(qū)區(qū)。（5）石石坪橋正正街，街街區(qū)功能能處于更

53、更新期，尚待明明確石坪橋正正街也是是一個傳傳統(tǒng)意義義的交通通干道型型居民居居住區(qū)。該區(qū)域域的市政政配套較較完備，醫(yī)院、超市、便利店店、學校校、消防防隊、餐餐館一應應俱全。其中重重慶工學學院是楊楊家坪地地區(qū)最大大也是唯唯一的大大學。但但由于歷歷史沿革革，該街街區(qū)的配配套老化化，功能能已經(jīng)難難以適應應現(xiàn)在的的居住要要求，居居住需求求的品質(zhì)質(zhì)提升必必然造成成街區(qū)功功能的更更新。 此外交通通十分便便利，4403、4133、4004、4416、4122、4119、4404（沙）、4288、3003、4404（中巴）等大中中小公交交線路通通往市內(nèi)內(nèi)各區(qū)。（6）直直港大道道，街區(qū)區(qū)功能尚尚待明確確，為中中型

54、中高高檔新興興居住片片區(qū)由于九龍龍坡區(qū)將將天寶寶新城規(guī)劃為為未來都都市主要要居住片片區(qū)，而而且也將將承擔城城市主要要交通樞樞紐的作作用。所所以天寶寶新城近近幾年以以來，一一直是九九龍坡區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的重心所所在。直港大道道目前社社區(qū)配套套以及完完備程度度處于九九龍坡的的領先水水平。以以商業(yè)為為例，大大商業(yè)配配套依托托楊家坪坪商業(yè)區(qū)區(qū)。生活活配套的的門面及及便利店店等解決決，只是是由于發(fā)發(fā)展尚需需一定時時間完善善。2、地塊塊SWOOT分析析（1）項項目地塊塊優(yōu)勢分分析（sstreengtth）第一，濱濱江的地地段優(yōu)勢勢。項目目位于天天寶新城城最后一一塊臨江江寶地。旁邊有有金江明明珠、珠珠江花

55、園園等臨江江小區(qū)，社區(qū)較較為成熟熟，景觀觀沒有破破舊房屋屋的干擾擾，地理理空氣質(zhì)質(zhì)量高，適宜居居住休閑閑。第二，臨臨近商業(yè)業(yè)街大社社區(qū)配套套優(yōu)勢。地塊位位于九龍龍坡區(qū)的的金融、商務中中心區(qū)附附近，離離九龍坡坡區(qū)政府府和各職職能部門門的辦公公住所地地點近。周邊的的大型商商家云集集，有新新世紀、富安、重百、立丹百百貨等。拆遷后后，舊建建筑對該該地塊沒沒有影響響，無大大的工業(yè)業(yè)污染，并且臨臨江的空空氣清新新，風光光獨好，這是一一大優(yōu)勢勢。而且且楊家坪坪商業(yè)步步行街是是九龍坡坡區(qū)的商商業(yè)中心心區(qū)，是是步行行街、輕輕軌線復復合建設設的第一一街，這一點點使具有有人口優(yōu)優(yōu)勢的商商業(yè)步行行街的商商業(yè)地位位優(yōu)勢

56、更更突出。第三、教教育配套套優(yōu)勢。小區(qū)擁擁有較為為完善的的配套，有幼兒兒園、天天寶試驗驗學校（小區(qū)附附近在建建）、天天寶廣場場、佳宇宇廣場等等，可以以避免小小區(qū)的偏偏僻帶來來的不便便，在推推廣上，應該渲渲染這一一優(yōu)勢。第四、建建筑的景景觀優(yōu)勢勢。周邊邊建筑均均為新建建小區(qū)住住宅，破破舊房屋屋少，視視野開闊闊，可以以眺望長長江、南南坪濱江江路、鵝鵝公巖大大橋等城城市景觀觀，還可可俯視具具有濃郁郁巴渝特特色的小小區(qū)環(huán)境境，有利利于形成成高檔物物業(yè)的氛氛圍。第五、交交通優(yōu)勢勢。雖然然沒有珠珠江花園園的交通通方便，但是較較同類物物業(yè)，如如江山多多驕等濱濱江小區(qū)區(qū)的地理理位置優(yōu)優(yōu)越。楊楊家坪的的商業(yè)步步

57、行街環(huán)環(huán)行通道道、濱江江路等交交通設施施建設完完畢，到到輕軌投投入使用用，交通通條件將將更加便便捷，有有利于促促進休閑閑、居住住功能的的充分發(fā)發(fā)揮。（2）項項目地塊塊弱勢分分析（wweakknesss）第一、項項目地塊塊位于九九龍坡區(qū)區(qū)楊家坪坪直港大大道“天寶新新城”王家溝溝，東臨臨長江、濱江路路及成渝渝鐵路，西靠和和尚山水水廠，北北接楊家家坪直港港大道及及和尚山山變電站站，南臨臨木材廠廠山地。社區(qū)附附近的商商業(yè)配套套不甚成成熟。商商業(yè)步行行街暫時時還未投投入使用用，商業(yè)業(yè)氛圍還還需進一一步鞏固固。第二、高高壓線、墳場、鐵路、碼頭、小工廠廠等對小小區(qū)的環(huán)環(huán)境是一一種挑戰(zhàn)戰(zhàn)，將嚴嚴重制約約價格的

58、的檔次提提升。鐵鐵路和碼碼頭可以以通過整整合包裝裝，減少少列車噪噪音的抗抗性；墳墳場一定定要妥善善安置，如果出出現(xiàn)糾紛紛，將會會不利于于樓盤銷銷售；對對高壓線線的處理理來說，應盡力力避免影影響小區(qū)區(qū)的居住住環(huán)境，否則將將阻礙小小區(qū)環(huán)境境的附加加價值的的提升。（3）項項目地塊塊的機會會點（ooppoortuunitty）第一、在在沿江公公路通車車、輕軌軌線投入入使用、新轉(zhuǎn)盤盤下移之之后，將將極大的的提升地地段的交交通條件件。濱江江路開通通后，黃黃楊新城城與天寶寶新城通通過濱江江路相連連，將為為楊家坪坪聚集更更多的人人氣，帶帶動天寶寶項目的的銷售。天寶新新城是純純居住區(qū)區(qū)域，隨隨著私車車的逐漸漸增

59、加，將降低低僻靜區(qū)區(qū)域的交交通抗性性。這將將為項目目的居住住功能創(chuàng)創(chuàng)造更多多機會。第二、輕輕軌等交交通貫通通后，城城市的土土地級差差地租將將有一個個縮小差差距的過過程，在在歷史沿沿革的地地價指引引下，高高性價比比的地塊塊的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)將有重重大突破破，輕軌軌、濱江江路沿線線的城市市人口將將急劇膨膨脹，給給楊家坪坪帶來更更多的富富裕人口口，從而而促進楊楊家坪周周邊的繁繁榮。第三、二二郎開發(fā)發(fā)區(qū)的進進一步擴擴大，對對九龍坡坡區(qū)的城城市集聚聚能力會會有更為為顯著的的促進，開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)的居居住需求求將會有有部分分分流到楊楊家坪，帶動楊楊家坪城城市功能能的進一一步完善善。第四、入入世后，國際間間經(jīng)濟交交

60、流日益益發(fā)達，作為傳傳統(tǒng)的重重工業(yè)城城區(qū)，九九龍坡區(qū)區(qū)的大型型企業(yè)將將在合并并、重組組中逐漸漸走入正正軌，從從而帶動動一大批批相關產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，眾眾多的工工業(yè)企業(yè)業(yè)以及相相關的一一些服務務產(chǎn)業(yè)將將逐漸成成熟，對對居住的的需求將將與日俱俱增。（4）項項目地塊塊的困難難點（tthreeat）第一、地地理目前前地理位位置掉角角。難以以迅速聚聚集人氣氣。第二、面面對周邊邊市場價價位不太太高的情情況，九九龍坡、南岸區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)量激增增，強手手林立，特別是是近期將將要開發(fā)發(fā)的融僑僑半島、廣廈城城、黃楊楊新城、南方新新城等項項目，天天寶新城城周邊的的市場爭爭奪將進進一步擴擴大化。第三、火火車噪音音的污染染