2022年天津房地產(chǎn)估價師理論與方法假設(shè)開發(fā)法的含義考試題

1、2015年天津房地產(chǎn)估價師理論與方法：假設(shè)開發(fā)法的含義考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、資本化率的公式為。 A： B： C： D： E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、房地產(chǎn)項目敏感性分析主要的步驟如下所示，排列正確的是_。 計算不確定性因素變動時，評價指標的相應(yīng)變動值；確定不確定因素可能的變動范圍；通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進一步的分析：確定用于不確定分析的經(jīng)濟評價指標 A B C D3、某類房地產(chǎn)平均售價，2003年1月初為4500元/m

2、2，2003年12月初為4000元/m2，則其價格的逐月變動率為_。 A-1.07% B-0.98% C-1.14% D-1.04% 4、現(xiàn)需評估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價格遞增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為（）元/m2。 A2648 B2688 C2708 D27345、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場劃分的說法，不正確的是。 A：二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場 B：三級市場是指存量

3、房地產(chǎn)交易市場 C：按照增量存量的方式，將土地市場劃分為一級土地市場和二級土地市場 D：按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場，二級房屋市場和三級房屋市場 E：借款合同 6、房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法規(guī)定，一級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)中，有名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師。 A：3 B：5 C：8 D：15 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、_實質(zhì)上是一種市場法，是市場法的派生方法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。 A路線價法 B基準地價修正法 C臨街深度法 D四三二一法則 8、職工個人及其單位按照國家和地方政府規(guī)定的比例實際繳付的住房公積金，免予征收_。 A營業(yè)稅 B個人所得稅 C增值稅

4、 D契稅 9、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本 化率為10，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價時點剩余的使 用權(quán)年限為40年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為萬元。 A：180 B：196 C：200 D：300 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款，說法不正確的是。 A：抵押權(quán)已登記的，順序不同的，按照債權(quán)比例清償 B：抵押權(quán)已登記的，順序相同的，按照債權(quán)比例清償 C：抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償 D：抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、以下不屬于長期

5、趨勢法的是。 A：數(shù)學(xué)曲線擬合法 B：指數(shù)調(diào)查法 C：平均發(fā)展速度法 D：移動平均法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 12、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括_子市場。 A租賃 B銷售 C保險 D抵押 13、房地產(chǎn)的投資風險中，物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風險是指。 A：資本價值風險 B：未來運營費用風險 C：時間風險 D：持有期風險 E：借款合同14、證券是一種。 A：真實資本 B：虛擬資本 C：實際資本 D：能執(zhí)行資本的職能 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、下列關(guān)于住房置業(yè)擔保的政策表述中，正確的是_。 A設(shè)立擔保公司應(yīng)有不少于2000萬元人民幣的實有資

6、本 B設(shè)立擔保公司，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，再報城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并最后經(jīng)城市人民政府批準 C擔保公司的實有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認股為主 D擔保公司擔保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的20倍；超過20倍的，應(yīng)當追加實有資本 16、小區(qū)建設(shè)項目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向城市人民政府_提出住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告，并附相應(yīng)文件資料。 A建設(shè)行政主管部門 B房地產(chǎn)主管部門 C建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)主管部門 D房地產(chǎn)主管部門和土地管理部門 17、下列關(guān)于商品房銷售的表述中，正確的是_。 A商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超

7、過3% B按何種面積計價，就按何種面積登記發(fā)證 C按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積 D商品房買賣合同對面積誤差無約定的，應(yīng)據(jù)實計算房價款 18、在房地產(chǎn)定價方法中，名牌策略屬于_。 A成本加成定價法 B目標定價法 C認知價值定價法 D領(lǐng)導(dǎo)定價法 19、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用評估。 A：假設(shè)開發(fā)法 B：剩余法 C：市場法 D：成本法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 20、對以房地產(chǎn)買賣為目的的房地產(chǎn)估價時，當租約租金與市場租金有差異且租期較長時，租約租金與市場租金差異的影響_。 A應(yīng)考慮 B不考慮 C無所謂 D不大 21、某商場先向甲銀行

8、貸款30萬元。后用房屋向乙銀行抵押貸款80萬元，并到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理了登記。抵押期屆滿時，商場無力清償貸款，拍賣房屋所得100萬元應(yīng)由_。 A兩家銀行按債權(quán)比例受償 B兩家銀行均等受償 C甲銀行優(yōu)先全額受償 D乙銀行優(yōu)先全額受償 22、已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償為2.23%，管理負擔補償為1.32%，缺乏流動性補償為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為_。 A7.78% B8.28% C13.21% D14.21%23、房屋征收實施過程中，征收_不予補償。 A產(chǎn)權(quán)不明確的房屋 B超過批準期限的臨時建筑 C合法建筑 D未售的公有住房 2

9、4、下列股東權(quán)利中，屬于自益權(quán)的是。 A：出席股東大會的權(quán)利、股票過戶的權(quán)利、表決權(quán) B：股票過戶的權(quán)利、股息紅利分配的請求權(quán) C：表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)、出席股東大會的權(quán)利 D：股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、某建筑物已建成10年，預(yù)計尚可使用40年，殘值率為4，該建筑物的成新率為 A：75 B：79 C：81 D：84 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生

10、交易的房地產(chǎn)估價，這類房地產(chǎn)主要包括等。 A：圖書館 B：鋼鐵廠 C：空置的寫字樓 D：單純的建筑物 E：加油站 2、零售商業(yè)物業(yè)租金采用凈租方式時，形式一般有幾種。 A：租戶交納固定的租金 B：租戶僅按比例分攤與物業(yè)有關(guān)的稅項 C：租戶要按比例分攤與物業(yè)有關(guān)的稅項和保險費 D：租戶按比例分攤與物業(yè)有關(guān)的保險費 E：所有的經(jīng)營費用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項、保險費、公共設(shè)施設(shè)備使用費、物業(yè)維護維修費、公用面積維護費、物業(yè)管理費等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負責建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費用3、海洋污染的范圍主要是沿海水域的污染，主要是由造成的。 A：海洋生物排放的廢物 B：航行沿海的船舶排出的廢油 C：

11、油輪觸礁而漏散的原油 D：臨海工廠排放的廢水 E：沿海居民拋棄的垃圾 4、在進行房地產(chǎn)狀況修正時，應(yīng)注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是_的房地產(chǎn)狀況。 A估價時點 B搜集該可比實例時 C進行房地產(chǎn)狀況修正時 D成交價格所反映5、從理論上講，標準臨街深度是街道對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而_；遠離街道的方向，地價_。 A基本不變，逐漸降低 B基本不變，逐漸升高 C逐漸升高，基本不變 D逐漸降低，基本不變 6、下列宏觀經(jīng)濟政策中，有利于擴大總需求、增加國民收入的財政政策是_。 A增加稅收 B降低存款準備金率 C增加政府支出 D減少轉(zhuǎn)移支付 7、下列_等是影響房地產(chǎn)制度的政策因素

12、。 A稅收政策 B人口素質(zhì) C經(jīng)濟發(fā)展狀況 D特殊政策 E有關(guān)規(guī)劃和計劃 8、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試，表述錯誤的是。 A：房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試，原則上每年舉行1次 B：房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試，原則上每兩年舉行1次 C：考試時間定于每年的第二季度 D：考試時間定于每年的第三季度 E：考試成績實行兩年為一個周期的滾動管理 9、評估某宗房開發(fā)用地2006年10月16日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到 2006年10月16日。如果預(yù)測該宗土地2009年10月15日開發(fā)完成后的房價為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2006年10月16日，即在2006年1

13、0月 16日的房價實際為_萬元。 A2526 B2241 C2135 D2985 10、建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，其產(chǎn)權(quán)。 A：屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B：屬于業(yè)主共有 C：屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè) D：歸屬由當事人通過出售、附贈或出租等方式約定 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、某居住區(qū)住宅用地面積17.8h，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900、21600；16棟13層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080、14040；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080、8640，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為層。 A：7.9 B：11.9 C：12.

14、1 D：19.0 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、根據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范，下列項目中計算一半建筑面積的是。 A：無頂蓋的室外樓梯 B：無柱的雨篷 C：無頂蓋的陽臺 D：房屋之間無上蓋的架空通廊 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 13、征收集體土地應(yīng)遵守的原則包括_。 A珍惜耕地，合理利用和保護土地的原則 B保證國家建設(shè)用地的原則 C妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則 D有償使用土地的原則 E依法征地的原則14、某宗房地產(chǎn)的正常成交價格為4000元/m2，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5%，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7%，則賣方實際得到的價格為_元/m2。 A3800 B3520 C3700 D3720 15、當

15、房地產(chǎn)市場上需求增長趕不上供給增長的速度，出現(xiàn)了空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況是指_。 A房地產(chǎn)泡沫 B房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā) C房地產(chǎn)適度經(jīng)營 D房地產(chǎn)過剩 16、某地區(qū)某類房地產(chǎn)2004年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日為100)。其中有一房地產(chǎn)在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為_元/m2。 A2121 B2200 C1819 D2242 17、對今年參加全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的人員進行統(tǒng)計，則。 A：全部參加考試人員為總體單

16、位 B：全部參加考試人員為統(tǒng)計總體 C：你作為考生是總體單位 D：你作為考生是個體 E：你的年齡是一個品質(zhì)標志 18、當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對企業(yè)產(chǎn)品價格變化的反應(yīng)時，往往采用。 A：挑戰(zhàn)定價法 B：領(lǐng)導(dǎo)定價法 C：目標定價法 D：隨行就市定價法 E：借款合同 19、國辦發(fā)200626號文件規(guī)定，享受優(yōu)惠政策的住房原則上同時具備的條件有_。 A住宅小區(qū)綠地率在30%以下 B住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上 C單套建筑面積在120m2以下 D實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下 E人均居住建筑面積在25m2以下 20、勘察設(shè)計和前期工程費主要包括，以及“三通一平”

17、等土地開發(fā)工程費支出。 A：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 B：拆遷管理費 C：可行性研究費 D：水文地質(zhì)勘探費 E：規(guī)劃、設(shè)計費 21、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為_。 A42.0萬元 B50.4萬元 C60.0萬元 D72.07萬元 22、在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對居民區(qū)的房地產(chǎn)價格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價格可能產(chǎn)生的變動方向，下面描述正確的為_。 A居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值 B居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 C居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值 D居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值23、美國某家庭2005年購買住房時申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2/28”。第一年和第二