物業(yè)公司管理工程維修服務(wù)手冊(cè)

1、工程維修修服務(wù)手手冊(cè)一、崗位位職責(zé)與與管理制制度1. 工工程部行行為準(zhǔn)則則1.1 目的的規(guī)范工程程維修人人員的服服務(wù)行為為，樹立立公司良良好形象象，為客客戶提供供優(yōu)質(zhì)服服務(wù)。1.2 適用用范圍適用于物物業(yè)管理理公司工工程維修修人員。1.3 內(nèi)容容1.3.1 關(guān)心心公司，熱愛本本職工作作，遵守守公司各各項(xiàng)規(guī)章章制度和和勞動(dòng)紀(jì)紀(jì)律，維維護(hù)公司司利益和和榮譽(yù)，愛護(hù)公公司設(shè)備備、設(shè)施施。1.3.2 認(rèn)真真貫徹公公司“開源節(jié)節(jié)流”的方針針，在工工作中力力行節(jié)儉儉，不浪浪費(fèi)公司司資源。13.33 從全全局出發(fā)發(fā)，樹立立良好的的合作意意識(shí)，團(tuán)團(tuán)結(jié)、真真誠協(xié)作作，達(dá)到到暢順、高效率率的工作作績(jī)效，切實(shí)服服從領(lǐng)

2、導(dǎo)導(dǎo)的工作作安排和和調(diào)度，如有異異議，必必須做到到“先服從從后投訴訴”。1.3.4 對(duì)工工作中出出現(xiàn)的問問題不推推諉，勇勇于承擔(dān)擔(dān)責(zé)任，并從中中吸取教教訓(xùn)，不不斷提升升工作水水平。1.3.5 未經(jīng)經(jīng)公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)權(quán)或批準(zhǔn)準(zhǔn)，不得得以公司司名義對(duì)對(duì)外展開開業(yè)務(wù)或或在外兼兼任獲取取薪酬或或間接利利益之工工作。1.3.6 未獲獲批準(zhǔn)，不準(zhǔn)將將本公司司的辦公公用品、公用工工具、設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施等擅擅自贈(zèng)與與、轉(zhuǎn)租租、出租租、出借借、抵押押給其他他公司、單位或或個(gè)人。1.3.7 工作作時(shí)間須須配戴工工作證，著裝整整潔，注注意形象象、儀表表。1.3.8 嚴(yán)禁禁向業(yè)主主索取或或收受任任何禮品品酬金。1.3.9

3、 必須須將服務(wù)務(wù)意識(shí)，服務(wù)態(tài)態(tài)度和服服務(wù)技巧巧貫徹落落實(shí)到言言行中，語言文文明禮貌貌，對(duì)業(yè)業(yè)主提出出的質(zhì)疑疑要耐心心、細(xì)致致地回答答或解釋釋，不得得推脫。1.3.10 對(duì)設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施及業(yè)業(yè)主報(bào)修修項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)及時(shí)認(rèn)認(rèn)真地處處理，一一般情況況由當(dāng)班班員工處處理完畢畢。1.3.11 對(duì)上上門服務(wù)務(wù)應(yīng)注意意業(yè)主家家內(nèi)衛(wèi)生生，必須須穿鞋套套，不得得損壞業(yè)業(yè)主物品品，如移移動(dòng)物品品，需經(jīng)經(jīng)業(yè)主同同意，收收費(fèi)時(shí)應(yīng)應(yīng)公平、公正、公開、合理，并經(jīng)業(yè)業(yè)主簽字字生效，服務(wù)完完畢，應(yīng)應(yīng)將工作作場(chǎng)所打打掃干凈凈。2工程程部主任任崗位職職責(zé)2.1 任職職資格2.1.1 具有有中華華人民共共和國(guó)特特種技術(shù)術(shù)操作許許可證2.

4、1.2 熟練練掌握電電工基本本原理。2.1.3 具有有較強(qiáng)的的專業(yè)知知識(shí)，全全面了解解住宅內(nèi)內(nèi)各種設(shè)設(shè)備的基基本原理理。能夠夠?qū)ο聦賹龠M(jìn)行技技術(shù)指導(dǎo)導(dǎo)。2.1.4 基本本了解國(guó)國(guó)家有關(guān)關(guān)電工操操作規(guī)程程與技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。2.2 工作作內(nèi)容2.2.1 全面面管理工工程部事事務(wù)。2.2.2 負(fù)責(zé)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備設(shè)施的的維修保保養(yǎng)、督督導(dǎo)和管管理工作作。2.2.3 負(fù)責(zé)責(zé)突發(fā)性性的設(shè)備備故障處處理與人人員調(diào)度度，并組組織調(diào)查查設(shè)備事事故原因因，制訂訂預(yù)防措措施。2.2.4 負(fù)責(zé)責(zé)對(duì)設(shè)備備保修單單位維護(hù)護(hù)保養(yǎng)工工作的聯(lián)聯(lián)系、協(xié)協(xié)調(diào)、監(jiān)監(jiān)管及質(zhì)質(zhì)量評(píng)定定。2.2.5 根據(jù)據(jù)設(shè)備的的特點(diǎn)制制訂或?qū)弻徍烁?/p>

5、類類設(shè)備的的年度、季度、月度、周預(yù)防防性檢修修保養(yǎng)計(jì)計(jì)劃，并并監(jiān)督落落實(shí)。2.2.6 檢查查交接班班情況、巡查情情況，回回訪維修修情況，并對(duì)工工作中存存在的問問題盡快快提出處處理意見見，負(fù)責(zé)責(zé)具體的的技術(shù)性性檢查。2.2.7 配合合其他部部門開展展工作，落實(shí)上上級(jí)安排排之臨時(shí)時(shí)性工作作。2.2.8 定期期對(duì)本部部門員工工進(jìn)行有有關(guān)設(shè)備備設(shè)施的的技術(shù)性性培訓(xùn)及及安全知知識(shí)培訓(xùn)訓(xùn)。 負(fù)責(zé)責(zé)有關(guān)工工程技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)格的的審核，對(duì)工程程的預(yù)算算等。2.2.10 建立立設(shè)備資資料檔案案。3. 工工程部副副主任崗崗位職責(zé)責(zé)3.1 任職職資格3.1.1 具有有中華華人民共共和國(guó)特特種操作作許可證證3.1.2

6、 具有有初級(jí)電電工技術(shù)術(shù)等級(jí)資資格或相相關(guān)技術(shù)術(shù)等級(jí)資資格。3.1.3 掌握握電工基基本原理理。3.1.4 熟悉悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備備用配配件的規(guī)規(guī)格、性性能、型型號(hào)、名名稱。3.2 工作作內(nèi)容3.2.1 協(xié)助助主任落落實(shí)小區(qū)區(qū)（大廈廈）內(nèi)設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施管理理工作。3.2.2 具體體負(fù)責(zé)小小區(qū)（大大廈）內(nèi)內(nèi)各類設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施的操操作、維維修保養(yǎng)養(yǎng)、業(yè)主主的報(bào)修修項(xiàng)目及對(duì)員員工的培培訓(xùn)。3.2.3 負(fù)責(zé)責(zé)設(shè)備、設(shè)施的的緊急搶搶修工作作。3.2.4 對(duì)維維保所需需配件進(jìn)進(jìn)行管理理，各類類設(shè)備運(yùn)運(yùn)行資料料的記錄錄與管理理，維修修資料的的管理。3.2.5 督導(dǎo)導(dǎo)、檢查查維修人人員的工工作情況況，并填

7、填寫日常常工作表表。4. 工工程部維維修工崗崗位職責(zé)責(zé)4.1 任職職資格4.1.1 具有有中華華人民共共和國(guó)特特種技術(shù)術(shù)操作許許可證4.1.2 熟練練掌握電電工基本本原理。4.1.3 熟練練掌握轄轄區(qū)內(nèi)的的設(shè)備操操作技術(shù)術(shù)規(guī)程及及家庭水水電維修修工作。4.2 工作作內(nèi)容4.2.1 服從從主任和和組長(zhǎng)的的調(diào)度與與工作安安排。4.2.2 負(fù)責(zé)責(zé)小區(qū)（大廈）內(nèi)各相相關(guān)設(shè)備備設(shè)施的的維保工工作，負(fù)負(fù)責(zé)水電電及其它它。4.2.3 參加加設(shè)備故故障的搶搶修工作作，及時(shí)時(shí)排除設(shè)設(shè)備故障障，確保保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設(shè)設(shè)備保持持良好運(yùn)運(yùn)行狀態(tài)態(tài)。4.2.4 根據(jù)預(yù)預(yù)防性維維修及保保養(yǎng)計(jì)劃劃，認(rèn)真真完成各各類設(shè)備備

8、的維修修、保養(yǎng)養(yǎng)工作。5. 工工程部機(jī)機(jī)電設(shè)備備運(yùn)行管管理人員員崗位職職責(zé)5.1 任職職資格5.1.1 具有有中華華人民共共和國(guó)特特種技術(shù)術(shù)操作許許可證。5.1.2 中級(jí)級(jí)以上技技術(shù)等級(jí)級(jí)。5.1.3 有一一定的機(jī)機(jī)電設(shè)備備維修管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。5.2 工作作內(nèi)容5.2.1 機(jī)電電設(shè)備運(yùn)運(yùn)行管理理人員必必須不斷斷學(xué)習(xí)，提高技技術(shù)技能能，必須須有高度度的責(zé)任任心，必必須持有有相關(guān)的的技術(shù)證證件。5.2.2 機(jī)電電設(shè)備運(yùn)運(yùn)行期間間，須確確保其安安全運(yùn)行行，隨時(shí)時(shí)巡查，并作好好相關(guān)記記錄，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行交接班班制度。5.2.3 所有有設(shè)備運(yùn)運(yùn)行期間間須244小時(shí)有有人值班班并巡查查，及進(jìn)進(jìn)發(fā)現(xiàn)問問題并作作

9、出有效效處理。重大故故障或緊緊急事件件時(shí)須沉沉著冷靜靜，及進(jìn)進(jìn)通知相相關(guān)人員員并作應(yīng)應(yīng)急處理理。5.2.4 設(shè)備備停止運(yùn)運(yùn)行期間間，須按按時(shí)檢查查并試運(yùn)運(yùn)行。所所有設(shè)備備須制定定詳細(xì)維維修保養(yǎng)養(yǎng)計(jì)劃，定期期維修保保養(yǎng)，并并作好記記錄。5.2.5 所有有設(shè)備的的操作和和檢修須須按說明明書規(guī)定定程序進(jìn)進(jìn)行，不不得隨意意更改或或省略操操作步驟驟。嚴(yán)禁禁在設(shè)備備啟動(dòng)前前不作檢檢查。5.2.6 按按說明書書規(guī)定更更換設(shè)備備零部件件、冷卻卻液、潤(rùn)潤(rùn)滑液等等，嚴(yán)禁禁設(shè)備疲疲勞運(yùn)行行或帶病病運(yùn)行。5.2.7 保持持設(shè)備房房?jī)?nèi)干凈凈整潔，嚴(yán)禁無無關(guān)人員員進(jìn)入設(shè)設(shè)備房,設(shè)備設(shè)設(shè)施專用用工具或或備件等等須造冊(cè)冊(cè)登記

10、，擺放整整齊并保保管好。5.2.8 所有有設(shè)備設(shè)設(shè)施須設(shè)設(shè)立崗位位責(zé)任人人，所有有標(biāo)牌警警示須準(zhǔn)準(zhǔn)確齊備備到位。6工程程部弱電電維修工工崗位職職責(zé)6.1 任職職資格6.1.1 具有有中華華人民共共和國(guó)特特種技術(shù)術(shù)操作許許可證。6.1.2 有弱弱電維保保經(jīng)驗(yàn)。6.1.3 有中中級(jí)以上上技工職職稱。6.2 工作作內(nèi)容6.2.1 弱電電維修工工須定期期制定弱弱電維修修養(yǎng)護(hù)計(jì)計(jì)劃，并并按計(jì)劃劃實(shí)施。6.2.2 對(duì)工工作范圍圍內(nèi)的故故障和事事故進(jìn)行行處理，并作好好記錄。6.2.3 對(duì)弱弱電系統(tǒng)統(tǒng)進(jìn)行巡巡查監(jiān)控控，抄表表記錄。6.2.4 參加加應(yīng)急搶搶修，配配合其他他工程人人員工作作。6.2.5 對(duì)外外單

11、位弱弱電施工工布線等等進(jìn)行監(jiān)監(jiān)控。8、工程程部值班班、交接接班管理理規(guī)定8.1 目的的： 規(guī)范范值班與與交接班班管理確確保值班班質(zhì)量。8.2 適用用范圍 適用用各管理理處工程程部值班班人員.8.3 值班班制度8.3.1 值班班人員在在值班期期內(nèi)必須須堅(jiān)守崗崗位，不不得擅自自離崗、干私事事、酗酒酒聊天等等。8.3.2 值班班（夜班班）人員員應(yīng)處理理好本班班報(bào)修工工作，不不能處理理的應(yīng)注注明原因因。發(fā)現(xiàn)現(xiàn)設(shè)備故故障應(yīng)馬馬上排除除，如無無法處理理應(yīng)及時(shí)時(shí)向主任任或值班班總負(fù)責(zé)責(zé)人反映映。8.3.3 應(yīng)按按規(guī)定巡巡查設(shè)備備運(yùn)行情情況，并并巡查其其它設(shè)備備、設(shè)施施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)設(shè)備故障障應(yīng)馬上上排除，如無

12、法法處理應(yīng)應(yīng)及時(shí)向向主管或或值班總總負(fù)責(zé)人人匯報(bào)。8.3.4 認(rèn)真真填寫好好各“機(jī)電設(shè)設(shè)備運(yùn)行行日志”和工工程部值值班交接接班記錄錄表及及其它相相關(guān)記錄錄。8.3.5 值班班人員不不得私自自調(diào)班，因特殊殊情況要要調(diào)班，必須向向主任申申請(qǐng)。8.3.6 嚴(yán)禁禁無關(guān)人人員進(jìn)入入值班室室和機(jī)電電設(shè)備房房，檢查查各類工工具和鑰鑰匙等。8.4 接班班制度8.4.1 認(rèn)真真聽取交交班人員員的值班班和設(shè)備備運(yùn)行情情況報(bào)告告。8.4.2 查看看上一班班的值班班日志和和運(yùn)行日日志及巡巡查記錄錄等。8.4.3 檢查查儀器、工具等等物品是是否齊全全、完好好，各機(jī)機(jī)房是否否干凈整整潔。8.4.4 巡視視各設(shè)備備的運(yùn)行行

13、情況，各參數(shù)數(shù)是否正正常。8.5 交班班制度8.5.1 交接接班人員員必須當(dāng)當(dāng)面交接接并簽名名。8.5.2 交班班人員必必須整理理好本班班的各種種運(yùn)行巡巡查記錄錄和值班班資料等等。8.5.3 交班班人員必必須詳細(xì)細(xì)介紹其其值班情情況、機(jī)機(jī)器運(yùn)行行情況及及存在的的未處理理問題。8.5.4 所有有問題記記錄須現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)交代代清楚,等接班班人員確確認(rèn)。 8.6 不能能交接班班之情況況：8.6.1 上一一班運(yùn)行行情況未未交待清清楚，記記錄不規(guī)規(guī)范，操操作間不不整潔。8.6.2 正在在進(jìn)行倒倒閘操作作或事故故處理過過程中。8.6.3 交接接過程中中發(fā)生故故障，應(yīng)應(yīng)停止交交接，由由交班人人員負(fù)責(zé)責(zé)處理事事故，

14、接接班人協(xié)協(xié)助事故故處理。8.6.4 交班班人隱瞞瞞問題不不報(bào)，經(jīng)經(jīng)查證確確系其責(zé)責(zé)任的。8.7 附表表:8.7.1 工程程部值班班交接班班記錄工程部值值班交接接記錄表表NO：FFM-RRW3001日期值班時(shí)段段值班人值班內(nèi)容處理結(jié)果果或建議議：接班人員員意見：日期接班時(shí)間間接班人員員9. 工工程部鑰鑰匙管理理規(guī)定9.1 目的規(guī)范鑰匙匙管理工工作，確確保各設(shè)設(shè)備設(shè)施施房的鑰鑰匙，使使用規(guī)范范和安全全。9.2 適用范范圍適用于各各管理處處工程部部。9.3 內(nèi)容9.3.1 所有鑰鑰匙任何何時(shí)候須須有不少少于一把把備用，所有備備用鑰匙匙須造冊(cè)冊(cè)登記。9.3.2 各設(shè)備備設(shè)施房房的鑰匙匙應(yīng)清楚楚標(biāo)明，

15、并整齊齊有序的的放置在在鑰匙專專柜中；鑰匙專專柜由工工程主任任掌管。9.3.3 在正常常情況下下，各設(shè)設(shè)備設(shè)施施房的鑰鑰匙不能能借給外外單位人人員或其其他各部部門人員員，如特特殊情況況下，必必須經(jīng)主主任同意意并填寫寫領(lǐng)（借）用用鑰匙登登記表；9.3.4 工程人人員用鑰鑰匙，須須填寫領(lǐng)（借借）用鑰鑰匙登記記表并并簽名確確認(rèn)，工工程人員員離開本本部門，所有鑰鑰匙須繳繳回。9.3.5 鑰匙丟丟失或損損壞時(shí)，當(dāng)事人人應(yīng)填寫寫鑰匙匙丟失/損壞申申請(qǐng)表，工程程主任查查實(shí)后填填表補(bǔ)回回。9.3.6 工程人人員必須須妥善保保管好領(lǐng)領(lǐng)用鑰匙匙，熟悉悉各鑰匙匙的使用用范圍，并承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)責(zé)責(zé)任，每每月月底底統(tǒng)計(jì)一一

16、次，填填寫鑰鑰匙月庫庫存統(tǒng)計(jì)計(jì)表。9.4 附表：9.4.1 領(lǐng)（借）用用鑰匙登登記表9.4.2 鑰匙匙丟失/損壞申申報(bào)表9.4.3 鑰匙匙月庫存存統(tǒng)計(jì)表表領(lǐng)（借）用鑰匙匙登記表表NO：FFM-RRW3004日期設(shè)備鑰匙匙名稱數(shù)量借/領(lǐng)匙匙原因借匙人歸還日期期接匙人鑰匙丟失失/損壞壞申報(bào)單單NO：FFM-RRW3005時(shí)間鑰匙名稱稱丟失地點(diǎn)點(diǎn)丟失或損損壞數(shù)量量原因：丟失或損損壞鑰匙匙人工程部主主任鑰匙月庫庫存統(tǒng)計(jì)計(jì)表NO：FFM-RRW3006序號(hào)內(nèi)容（名名稱）上月庫存存本月進(jìn)本月出本月庫存存?zhèn)渥⒅票恚?審核核：二、工程程維修管管理規(guī)定定1.維修修服務(wù)承承諾1.1 目的的：維修管理理人員服服務(wù)于

17、物物業(yè)內(nèi)全全體業(yè)主主，快速速優(yōu)質(zhì)完完成業(yè)主主的每一一起報(bào)修修任務(wù)，圓滿地地處理好好每一起起投訴是是維修人人員的職職責(zé)，讓讓業(yè)主滿滿意是我我們工作作的目標(biāo)標(biāo)。服務(wù)承諾諾維修員工工一定要要努力學(xué)學(xué)習(xí)，不不斷提高高自身的的業(yè)務(wù)素素質(zhì)，以以達(dá)到維維修時(shí)能能準(zhǔn)確判判斷，處處理快速速。1.2.2 講究究文明禮禮貌，注注重言行行舉止，尊重業(yè)業(yè)主，急急業(yè)主所所急。1.2.3. 工作作認(rèn)真細(xì)細(xì)致，注注意講究究衛(wèi)生，節(jié)約材材料，損損壞東西西負(fù)責(zé)賠賠償。1.2.4 盡力力做到當(dāng)當(dāng)天的維維修投訴訴當(dāng)天處處理完，實(shí)在無無法完成成的必須須向業(yè)主主解釋清清楚,做做到維修修及時(shí)率率達(dá)到999%以以上，維維修合格格率達(dá)到到95

18、%以上。 確保保業(yè)主用用水用電電安全正正常，按按時(shí)抄表表，維護(hù)護(hù)業(yè)主利利益，做做到有錯(cuò)錯(cuò)必糾。1.2.6 所有有員工必必須定期期參加培培訓(xùn)，持持證上崗崗，確保保大廈內(nèi)內(nèi)所有機(jī)機(jī)電設(shè)備備處于良良好的運(yùn)運(yùn)行狀態(tài)態(tài)。1.2.7 經(jīng)常常回訪，征求業(yè)業(yè)主意見見，傾聽聽業(yè)主聲聲音。2.工程程部日常常工作管管理規(guī)定定2.1 目的的規(guī)范工程程部?jī)?nèi)部部管理工工作，確確保內(nèi)部部管理高高效有序序，為客客戶提供供高效優(yōu)優(yōu)質(zhì)的服服務(wù)。2.2 適用用范圍 物業(yè)業(yè)公司各各管理處處工程部部全體員員工2.3 內(nèi)容容：2.3.1 按時(shí)時(shí)上下班班，上午午11：30分分和下午午17：30分分前不能能提前下下班或吃吃飯，中中午上班班不

19、能遲遲到。2.3.2 上班班時(shí)間內(nèi)內(nèi)無具體體工作時(shí)時(shí)，原則則上在辦辦公室等等候，需需外出巡巡查設(shè)備備情況時(shí)時(shí)須告知知主任，不得辦辦私事。2.3.3 上班班時(shí)須配配戴工作作證，穿穿著整齊齊，不得得穿拖鞋鞋。2.3.4 及時(shí)時(shí)處理維維修申請(qǐng)請(qǐng)單，不不得積壓壓。上午午11：10和和下午117：110以前前的維修修單，必必須及時(shí)時(shí)處理完完畢，有有些維修修如情況況緊急或或業(yè)主有有特殊要要求的，不管加加班與否否，都必必須在當(dāng)當(dāng)天處理理完畢。當(dāng)天無無法處理理的都必必須在“維修情情況”欄內(nèi)注注明原因因，每個(gè)個(gè)維修單單處理完完畢后須須業(yè)主與與維修人人員簽名名。2.3.5 上門門維修時(shí)時(shí)須帶工工具袋（箱），必備工

20、工具都放放在里面面，以節(jié)節(jié)省時(shí)間間，增加加工作效效率，少少跑路，多干活活。2.3.6 服從從主任安安排，每每天上班班后先在在辦公室室報(bào)到，等候分分配一些些重點(diǎn)的的突出的的或需多多人合作作的工作作，如無無特殊情情況處理理，各人人分頭工工作。2.3.7 緊急急情況時(shí)時(shí)工程人人員（接接到通知知）須立立即趕到到現(xiàn)場(chǎng)，等候分分配工作作或作應(yīng)應(yīng)急處理理，直到到事故處處理完畢畢才能離離開。2.3.8 服務(wù)務(wù)態(tài)度作作為上門門維修服服務(wù)的一一部份，每個(gè)工工作人員員必須提提高自身身素質(zhì)，工作時(shí)時(shí)認(rèn)真負(fù)負(fù)責(zé)，樹樹立良好好的敬業(yè)業(yè)精神，不斷提提高業(yè)務(wù)務(wù)水平。2.3.9 工作作時(shí)務(wù)必必注意人人身安全全和設(shè)備備安全，講科

21、學(xué)學(xué)、多商商量、不不蠻干，配電房房、水泵泵房或高高空作業(yè)業(yè)等須嚴(yán)嚴(yán)格按照照操作規(guī)規(guī)程和相相關(guān)注意意事項(xiàng)工工作。2.3.10 團(tuán)結(jié)結(jié)務(wù)實(shí)，努力工工作，遵遵守本部部門之制制度。2.3.11 工程程部主任任（副主主任），每天至至少巡查查各設(shè)備備設(shè)施一一次，檢檢查各班班值班巡巡查情況況，每星星期不定定時(shí)抽查查不少于于1次，抽查內(nèi)內(nèi)容見工程部部抽查表表。2.3.12 主任任（副主主任）綜綜合考慮慮各種情情況（含含領(lǐng)導(dǎo)交交待事項(xiàng)項(xiàng)、機(jī)電電設(shè)備是是否已到到檢修時(shí)時(shí)間等），將當(dāng)當(dāng)天工作作安排下下去。2.3.13 各當(dāng)當(dāng)班維修修人員原原則上（除值班班人員外外）無維維修單時(shí)時(shí)應(yīng)在值值班室等等候待命命。2.3.14

22、 各當(dāng)當(dāng)班維修修人員出出去維修修，（含含有償服服務(wù)和公公共維修修），應(yīng)應(yīng)注明時(shí)時(shí)間，回回來交單單時(shí)應(yīng)注注明完成成時(shí)間，并且盡盡量讓業(yè)業(yè)主寫上上業(yè)主意意見，以以備查單單考核，具體見見維修修單。2.3.15 關(guān)于于機(jī)電設(shè)設(shè)備大型型的水電電系統(tǒng)等等的更換換，由主主任（副副主任）安排填填寫維修修單，其其余參照照4條辦辦法。2.3.16 土建建人員的的維修工工作，主主任（副副主任）應(yīng)以抽抽查的辦辦法，檢檢查完成成的工效效。2.3.17 所有有的維修修，主任任（副主主任）及及維修人人員應(yīng)根根據(jù)事情情的輕重重，緩急急來隨機(jī)機(jī)處理。2.4 附表表2.4.1 工程程部抽查查表工程部抽抽查表年 月 日日 NOO：

23、FMM-RWW3100位置內(nèi)容抽查質(zhì)量量結(jié)果問題記錄錄整改情況況抽查人電梯環(huán)境衛(wèi)生生維保情況況記錄資料料操作情況況配電房環(huán)境衛(wèi)生生維保情況況記錄資料料操作情況況發(fā)電機(jī)房房環(huán)境衛(wèi)生生維保情況況記錄資料料操作情況況水泵房環(huán)境衛(wèi)生生維保情況況記錄資料料操作情況況聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)統(tǒng)環(huán)境衛(wèi)生生維保情況況記錄資料料操作情況況風(fēng)機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生生維保情況況記錄資料料操作情況況3零星星工程申申報(bào)與施施工管理理規(guī)定3.1 本物物業(yè)管理理處所轄轄范圍內(nèi)內(nèi)零星工工程須盡盡量做到到自檢自自修，在在人力或或技術(shù)方方面確有有困難時(shí)時(shí)可申請(qǐng)請(qǐng)對(duì)外委委托施工工。3.2 零星星工程對(duì)對(duì)外委托托施工，須由維維修責(zé)任任人申請(qǐng)請(qǐng)，填寫寫對(duì)外委委

24、托維修修申請(qǐng)單單，由工工程主任任組織相相關(guān)人員員現(xiàn)場(chǎng)考考查，報(bào)報(bào)經(jīng)理審審批后方方可施工工。3.3 所有有外委零零星工程程申報(bào)同同時(shí)須做做好材料料預(yù)算，工期預(yù)預(yù)計(jì)、所所需人工工費(fèi)用及及施工開開始日期期等。3.4 對(duì)外外委施工工單位或或個(gè)人須須考察其其技術(shù)力力量和人人員素質(zhì)質(zhì)以保證證工程質(zhì)質(zhì)量和工工期。3.5 施工工前工程程主任須須組織維維修責(zé)任任人及施施工方擬擬定詳細(xì)細(xì)施工方方案，施施工方人人員須按按所擬定定方案進(jìn)進(jìn)行，施施工時(shí)對(duì)對(duì)施工地地點(diǎn)是否否有水、電、氣氣等經(jīng)過過應(yīng)作詳詳細(xì)了解解，如有有須作明明顯警示示牌，施施工完畢畢后恢復(fù)復(fù)原有水水、電、氣等標(biāo)標(biāo)志。3.6 施工工前須對(duì)對(duì)施工人人員進(jìn)行行

25、安全防防范教育育，做到到文明施施工，如如施工中中有對(duì)行行人或車車輛等造造成安全全隱患時(shí)時(shí)，須作作相應(yīng)警警示或防防護(hù)。3.7 施工工期間維維修責(zé)任任人應(yīng)對(duì)對(duì)施工全全過程跟跟蹤，工工程主任任應(yīng)定時(shí)時(shí)巡查，對(duì)施工工所用材材料須嚴(yán)嚴(yán)格發(fā)放放和保管管，杜絕絕材料損損失。3.8 施工工完畢后后由施工工方申請(qǐng)請(qǐng)，由工工程部主主任組織織相關(guān)人人員驗(yàn)收收，填寫寫相關(guān)驗(yàn)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告告呈報(bào)經(jīng)經(jīng)理審批批。4.客戶戶報(bào)修服服務(wù)管理理規(guī)定4.1 目的的規(guī)范住戶戶報(bào)修服服務(wù)規(guī)程程,增加加客戶維維修滿意意率,完完善內(nèi)部部維修管管理。4.2 適用用范圍 適用用各管理理處客戶戶報(bào)修處處理工作作。4.3 內(nèi)容容4.3.1 工程程維修人

26、人員從前前臺(tái)接維修單單或按按口頭通通知接獲獲維修內(nèi)內(nèi)容。4.3.2 由前前臺(tái)或工工程人員員預(yù)約大大致上門門維修服服務(wù)時(shí)間間，非特特殊情況況不得超超過預(yù)約約時(shí)間110分鐘鐘，特殊殊情況須須與客戶戶溝通并并取得同同意。4.3.3 工程程部主任任根據(jù)報(bào)報(bào)修內(nèi)容容，安排排維修人人員的工工作。維維修人員員安排應(yīng)應(yīng)以本項(xiàng)項(xiàng)專長(zhǎng)和和上門快快捷為原原則。4.3.4 維修修人員到到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)后，對(duì)對(duì)報(bào)修項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行確認(rèn)，并向客客戶告之之收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，客客戶同意意后才能能開始維維修。4.3.5 上門門維修整整個(gè)過程程應(yīng)注意意文明禮禮貌,現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)清潔潔衛(wèi)生,移動(dòng)室室內(nèi)設(shè)施施須有業(yè)業(yè)主同意意,損壞壞東西要要致歉并并按價(jià)賠賠

27、償。4.3.6 維修修工作完完成后，維修人人員應(yīng)清清整工作作現(xiàn)場(chǎng)，檢查試試用。按按維修修項(xiàng)目收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，在在維修單單上注明明各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用金額額，并請(qǐng)請(qǐng)客戶簽簽名認(rèn)可可。4.3.7 維修修人員在在維修修單中中維修情情況欄內(nèi)內(nèi)注明情情況，并并簽上維維修人名名字，將將第一聯(lián)聯(lián)交客戶戶，第二二聯(lián)交回回工程部部主任存存檔，第第三聯(lián)交交前臺(tái)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)部部作為計(jì)計(jì)收服務(wù)務(wù)費(fèi)用的的依據(jù)。4.3.8 月底底對(duì)維修修內(nèi)容進(jìn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)計(jì)，填寫寫工程程部有償償服務(wù)登登記表，并對(duì)對(duì)維修內(nèi)內(nèi)容進(jìn) 行抽抽查回訪訪，統(tǒng)計(jì)計(jì)零修及及時(shí)率與與合格率率。4.4 工程程部報(bào)修修處理程程序（見見下頁程程序圖）4.5 附表表4.5.1 維修

28、修單4.5.2 有償償服務(wù)收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（公公司另行行制定發(fā)發(fā)布執(zhí)行行）4.5.3 工程程部有償償服務(wù)登登記表4.5.4 零修修及時(shí)率率統(tǒng)計(jì)表表維修單日期： 年 月 日 NO：FM-RW3311業(yè)主姓名名物業(yè)位置置預(yù)約時(shí)間間聯(lián)系人聯(lián)系電話話派單人維修內(nèi)容維修情況元修 維修負(fù)責(zé)責(zé)人接單時(shí)間間完成時(shí)間間業(yè)主意見簽名： 日期：備注工程部報(bào)報(bào)修處理理程序客 戶 報(bào) 修辦公登記、預(yù)約時(shí)間有 償 維 修無 償 維 修現(xiàn) 場(chǎng) 檢 查 確 定 方 案現(xiàn)場(chǎng)清理準(zhǔn)備工作組 織 人 員 維 修檢 查 試 用恢 復(fù) 現(xiàn) 場(chǎng)、清 潔業(yè) 主 簽 字 確 認(rèn)現(xiàn) 場(chǎng) 檢 查 確 定 方 案現(xiàn)場(chǎng)清理準(zhǔn)備工作有 償 維 修工程部主

29、任派工維修員現(xiàn)場(chǎng)勘查組 織 人 員 維 修返單前臺(tái)登記返單前臺(tái)登記恢 復(fù) 現(xiàn) 場(chǎng) 清 潔維修人員簽名維修人員簽名返單前臺(tái)登記回訪或復(fù)查返單前臺(tái)登記返單前臺(tái)登記檢 查 試 用工程部有有償服務(wù)務(wù)登記表表NO：FFM-RRW3113序號(hào)時(shí)間位置維修內(nèi)容容維修材料料及人工工費(fèi)用維修人零修及時(shí)時(shí)率統(tǒng)計(jì)計(jì)表NO：FFM-RRW3114月份內(nèi)容1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月實(shí)際零修修項(xiàng)目報(bào)報(bào)修總數(shù)數(shù)維修及時(shí)時(shí)的單據(jù)據(jù)數(shù)零修及時(shí)時(shí)率維修合格格的單據(jù)據(jù)數(shù)實(shí)施維修修的單據(jù)據(jù)數(shù)零修合格格率統(tǒng)計(jì)人注: 零修及及時(shí)率 =X100% 維修修及時(shí)的的單據(jù)數(shù)數(shù) 實(shí)際零修修項(xiàng)目報(bào)報(bào)修總數(shù)數(shù)零修合格格率

30、= X100% 維修合合格的單單據(jù)數(shù) 實(shí)施維維修的單單據(jù)數(shù)5公共共維修5.1 目的的 規(guī)范范公共維維修程序序,確保保公共設(shè)設(shè)施良好好。5.2 適用用范圍各管理處處工程部部公共維維修。5.3 內(nèi)容容5.3.1 公共共維修由由前臺(tái)統(tǒng)統(tǒng)一派單單或口頭頭通知，口頭通通知維修修服務(wù)在在維修完完畢后須須補(bǔ)單確確認(rèn)。5.3.2 工程程部主任任根據(jù)維維修內(nèi)容容派人派派工，并并對(duì)維修修內(nèi)容進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，并作出出人工、材料、工期等等的預(yù)算算報(bào)經(jīng)理理審批，日常小小修可直直接由維維修人員員在倉庫庫領(lǐng)材料修理理。5.3.3 維修修人員做做好維修修前的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作，（如如工具、材料、安全防防范措施施等），做好現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)清

31、理理工作。 維修修過程須須認(rèn)真負(fù)負(fù)責(zé)，相相關(guān)人員員要跟蹤蹤檢查。 維修修結(jié)束后后要檢查查試用，恢復(fù)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)。 維修修人員應(yīng)應(yīng)填寫好好“維修單單”并交回回工程部部及前臺(tái)臺(tái)備檔。 一定定時(shí)間內(nèi)內(nèi)復(fù)查。5.4 附表表5.4.1 工工程部公公共維修修登記表表工程部公公共維修修登記表表NO：FFM-RRW3115序號(hào)時(shí)間位置維修內(nèi)容容維修材料料維修人6機(jī)電電設(shè)備設(shè)設(shè)施管理理規(guī)定6.1 目的的規(guī)范機(jī)電電設(shè)備設(shè)設(shè)施維修修程序，確保機(jī)機(jī)電設(shè)備備設(shè)施運(yùn)運(yùn)行良好好，保障障人員及及財(cái)產(chǎn)安安全。6.2 適用用范圍各管理處處工程部部機(jī)電設(shè)設(shè)備設(shè)施施維修人人員。6.3 內(nèi)容容6.3.1 機(jī)電電設(shè)備設(shè)設(shè)施應(yīng)造造冊(cè)登記記，并制

32、制作登記記卡，登登記卡內(nèi)內(nèi)容應(yīng)詳詳細(xì)準(zhǔn)確確。6.3.2 機(jī)電電設(shè)備設(shè)設(shè)施應(yīng)制制定完善善維修保保養(yǎng)計(jì)劃劃并落實(shí)實(shí)。6.3.3 機(jī)電電設(shè)備設(shè)設(shè)施的報(bào)報(bào)修由工工程部人人員根據(jù)據(jù)維保計(jì)計(jì)劃，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行行情況或或故障填填報(bào)機(jī)機(jī)電設(shè)備備設(shè)施維維修報(bào)批批表，工程部部主任根根據(jù)維修修內(nèi)容確確定方案案，主任任（副主主任）負(fù)負(fù)責(zé)維修修現(xiàn)場(chǎng)的的組織、指揮、監(jiān)管。6.3.4 參與與維修人人員應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格按方方案、按按步驟操操作，前前期準(zhǔn)備備工作要要細(xì)致到到位，維維修標(biāo)志志、警示示、隔離離物等要要齊備，維修人人員必須須具備本本項(xiàng)目維維修之資資格。6.3.5 維修修完畢后后維修人人員須清清理現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)，待主主任確認(rèn)認(rèn)后對(duì)機(jī)機(jī)電設(shè)

33、備備設(shè)施進(jìn)進(jìn)行試運(yùn)運(yùn)行，224小時(shí)時(shí)內(nèi)應(yīng)加加大對(duì)維維修現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的巡查查力度。6.4 附表表6.4.1 設(shè)設(shè)備情況況登記表表6.6.2 機(jī)機(jī)電設(shè)備備設(shè)施維維修報(bào)批批表設(shè)備情況況登記表表類別NOO：FMM-RWW3166序號(hào)設(shè)備名稱稱型號(hào)規(guī)格格設(shè)備編號(hào)號(hào)安裝位置置數(shù)量功率產(chǎn)地備注機(jī)電設(shè)備備設(shè)施維維修報(bào)批批表NO：FFM-RRW3118時(shí)間地點(diǎn)維修人員員維修內(nèi)容容維修方案案（包括括時(shí)間、人工、材料等等）工程部主主任：管理處經(jīng)經(jīng)理:7. 工工程部機(jī)機(jī)電設(shè)備備設(shè)施環(huán)環(huán)境要求求管理規(guī)規(guī)定7.1 目的的滿足機(jī)電電設(shè)備設(shè)設(shè)施使用用條件，延長(zhǎng)設(shè)設(shè)備設(shè)施施的使用用期。7.2 適用用范圍物業(yè)公司司各管理理處工程程部設(shè)

34、備備設(shè)施房房。7.3 內(nèi)容容7.3.1 保持持設(shè)備房房?jī)?nèi)干凈凈整潔，專用工工具、備備件擺放放整齊有有序。7.3.2 所有有設(shè)備房房應(yīng)有22次/月月清潔衛(wèi)衛(wèi)生，做做到干爽爽、不濕濕滑、無無雜物等等。各箱箱柜內(nèi)無無灰塵、油漬、結(jié)碳等等。7.3.3 照明明燈光穩(wěn)穩(wěn)定，有有足夠的的高度。經(jīng)常檢檢查備用用照明工工具，確確保齊備備良好。7.3.4 機(jī)房房?jī)?nèi)應(yīng)通通風(fēng)良好好，門窗窗開啟靈靈活，防防小動(dòng)物物設(shè)施完完好。7.3.5 確保保輔助設(shè)設(shè)備運(yùn)行行良好，保持適適當(dāng)環(huán)境境溫度。8. 房房屋本體體維修基基金管理理規(guī)定8.1 本體體維修基基金屬各各樓宇物物業(yè)業(yè)主主共有資資產(chǎn)，以以每棟房房屋為單單位，由由該棟房房屋

35、的所所有業(yè)主主按合同同各自房房屋的建建筑面積積分擔(dān)和和享有。8.2 業(yè)主主自該棟棟房屋竣竣工交付付使用，保修期期滿后的的第一個(gè)個(gè)月起按按月向管管理處繳繳交本體體維修基基金，業(yè)業(yè)主發(fā)生生變更時(shí)時(shí)所交的的本體維維修基金金不作退退還。8.3 本體體維修基基金用于于房屋本本體共用用部位的的維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)，具具體包括括：8.3.1 房屋屋的承重重結(jié)構(gòu)部部位（包包括基礎(chǔ)礎(chǔ)、屋蓋蓋、梁、柱、墻墻體等）抗震結(jié)結(jié)構(gòu)部位位（包括括構(gòu)造柱柱、梁、墻等），外墻墻面、樓樓梯面、樓梯間間、公共共通道、門廳、屋面、本體共共用排煙煙管（道道），電電梯、公公共水池池、加壓壓水泵、本體上上下水管管道，消消防設(shè)施施、機(jī)電電設(shè)備、公共天

36、天線、共共用防盜盜監(jiān)控設(shè)設(shè)施等。8.4 本體體維修基基金的330%用用于房屋屋本體共共用部位位的日常常維修和和零星小小修，770%用用于房屋屋本體共共用部位位中修以以上的維維護(hù)工程程。8.5 本體體維修基基金遵循循“?？顚Ｓ谩钡脑瓌t則，以房房屋本體體每棟為為單位設(shè)設(shè)立專用用賬號(hào)存存放本物物業(yè)的本本體基金金帳內(nèi)。8.6 房屋屋本體的的日常維維修和零零星小修修金額110000元以下下的由管管理處主主任簽名名后支付付，中修修以上維維修工程程或維修修金額在在10000元以以上時(shí)，需業(yè)主主委員會(huì)會(huì)或該棟棟房屋550%以以上業(yè)主主書面同同意方可可支付。8.7 房屋屋共用部部位的大大、中、小修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)執(zhí)

37、行國(guó)家家的有關(guān)關(guān)規(guī)定，當(dāng)小區(qū)區(qū)本體維維修基金金不夠支支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主主委員會(huì)會(huì)決定，由全體體業(yè)主分分?jǐn)?，單單棟房屋屋本體維維修基金金不夠支支出時(shí)，經(jīng)業(yè)委委會(huì)或該該棟500%以上上業(yè)主書書面同意意，由該該棟各業(yè)業(yè)主按規(guī)規(guī)定分?jǐn)倲偂?.8 中修修以上維維修工程程，管理理處應(yīng)向向業(yè)委會(huì)會(huì)提交維維修基金金使用計(jì)計(jì)劃并審審議通過過。業(yè)委委會(huì)應(yīng)在在收到管管理處的的計(jì)劃后后15日日內(nèi)做出出答復(fù)，急修工工程應(yīng)在在7日內(nèi)內(nèi)做出答答復(fù)，業(yè)業(yè)委會(huì)逾逾期視為為同意。若業(yè)委委會(huì)或該該棟房屋屋50%以上業(yè)業(yè)主不同同意使用用本體維維修基金金，管理理處認(rèn)為為有充足足理由使使用，可可由物業(yè)業(yè)公司提提出申請(qǐng)請(qǐng)，經(jīng)區(qū)區(qū)住宅管管理部門

38、門核準(zhǔn)后后實(shí)施。8.9 本體體維修基基金的收收支情況況由管理理處每33個(gè)月公公布一次次，并接接受有關(guān)關(guān)部門和和業(yè)主的監(jiān)督督、質(zhì)詢?cè)儭?.100 經(jīng)業(yè)業(yè)委會(huì)或或所維修修養(yǎng)護(hù)的的單棟房房屋500%以上上業(yè)主同同意，日日常小修修可以超超出本規(guī)規(guī)定的本本體基金金比例。8.111 附表表8.111.1 房房屋完好好率統(tǒng)計(jì)計(jì)表8.111.2 房房屋設(shè)施施零星小小修記錄錄表8.111.3 房房屋設(shè)施施維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)記錄錄表8.111.4 房房屋設(shè)施施維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃表8.111.5 房房屋中(大)修修工程計(jì)計(jì)劃表8.111.6 房房屋本體體維修基基金使用用情況匯匯報(bào)表8.111.7 房房屋本體體維修基基金臺(tái)帳帳

39、房屋完好好率統(tǒng)計(jì)計(jì)表NO：FFM-RRW3119統(tǒng)計(jì)時(shí)間間（月）123456789101112總建筑面面積（）基本完好好房面積積（）一般損壞壞房面積積（）嚴(yán)重?fù)p壞壞房面積積（）危險(xiǎn)房面面積（）房屋完好好率（%）統(tǒng)計(jì)結(jié)果果統(tǒng)計(jì)人簽簽名完好房屋屋面積+基本完完好面積積注： 房房屋完好好率 %總建筑面面積制表： 審審核： 批準(zhǔn)準(zhǔn)：房屋設(shè)施施零星小小修記錄錄表年 月 日 NNO：FFM-RRW3220年/月/目用戶名稱稱（樓號(hào)）養(yǎng)護(hù)內(nèi)容容（更換使使用材料料處理方方式）養(yǎng)護(hù)單位位（人）確認(rèn)擬制： 核核準(zhǔn)：房屋設(shè)施施維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)記錄錄表NO：FFM-RRW3221序號(hào)維保時(shí)間間維保項(xiàng)目目維保情況況維保人備注

40、制表： 審核核： 批準(zhǔn)：房屋設(shè)施施維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃劃表NO：FFM-RRW3222外墻瓷片片外墻防漏漏外墻清洗洗樓頂隔熱熱層樓頂防水水樓道內(nèi)涂涂料樓道內(nèi)踏踏步樓梯扶手手單元門防火門管道除銹銹刷漆停車場(chǎng)設(shè)設(shè)施制表: 審核: 批準(zhǔn):房屋中(大)修修工程計(jì)計(jì)劃表NO：FFM-RRW3223工程名稱稱計(jì)劃時(shí)間間計(jì)劃維修修人員工程內(nèi)容容(包括括維修內(nèi)內(nèi)容和材材料預(yù)算算等)工程主任任意見：相關(guān)部門門意見：管理處經(jīng)經(jīng)理意見見：公司總經(jīng)經(jīng)理意見見：房屋本體體維修基基金使用用情況匯匯報(bào)表NO：FFM-RRW3224類別數(shù)目備注收取基金金總面積積（）基金收取取額度（元/）本月應(yīng)收收（元）本月支出出（元）本月使用用率

41、（%）本月維修修總單數(shù)數(shù)（單）本月10000元元以上維維修單數(shù)數(shù)（單）上次結(jié)余余總數(shù)（元）本次結(jié)余余總數(shù)（元）說明：制表： 審審核： 批批準(zhǔn)：房屋本體體維修基基金臺(tái)帳帳 NO：FM-RW3325維修位置置維修內(nèi)容容維修材料料材料及人人工費(fèi)用用維修時(shí)間間維修人制表： 審核： 批準(zhǔn)：三、工程程部機(jī)電電設(shè)備操操作管理理規(guī)定1.配電電房操作作管理規(guī)規(guī)定1.1 目的的規(guī)范低壓壓配電設(shè)設(shè)備設(shè)施施的操作作程序，確保正正確、安安全的操操作。1.2 適用用范圍適用于物物業(yè)公司司各管理理處轄區(qū)區(qū)內(nèi)低壓壓配電設(shè)設(shè)備設(shè)施施的操作作。1.3 配電電房的操操作1.3.1 操作作規(guī)定1）配電電房的一一切操作作都應(yīng)執(zhí)執(zhí)行操作

42、作票制度度。 2）配電房房的一切切操作都都必須由由兩名正正式電工工來進(jìn)行行，一人人操作另另一人唱唱票及監(jiān)監(jiān)護(hù)。 3）嚴(yán)嚴(yán)格按操操作票規(guī)規(guī)定的操操作步驟驟進(jìn)行，不得任任意簡(jiǎn)化化。 4）當(dāng)當(dāng)高壓電電源突然然停電時(shí)時(shí)（非本本配電房房故障時(shí)時(shí)）應(yīng)立立即拉開開失電線線低壓配配電柜總總開關(guān)，啟動(dòng)應(yīng)應(yīng)急發(fā)電電機(jī)確保保應(yīng)急負(fù)負(fù)荷用電電，同時(shí)時(shí)與上級(jí)級(jí)供電部部門聯(lián)系系，并做做好相應(yīng)應(yīng)記錄。1.3.2 停電電的操作作步驟 1)接到停停電命令令后，由由工程部部主任填填寫操操作票。 2)明確操操作內(nèi)容容，核對(duì)對(duì)要停電電的設(shè)備備。 3)按操作作票在監(jiān)監(jiān)控下進(jìn)進(jìn)行停電電操作。 4)停電后后進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)電并接接好地線線，裝設(shè)設(shè)

43、遮欄，懸掛警警示牌。1.3.3 送電電的操作作步驟 1)接到送送電命令令后，由由工程部部主任填填寫操操作票。 2)明確操操作內(nèi)容容，核對(duì)對(duì)要送電電的設(shè)備備。 3)拆除臨臨時(shí)接地地線，臨臨時(shí)遮欄欄及警示示牌等。 4)在監(jiān)護(hù)護(hù)下，按按操作票票進(jìn)行合合閘送電電操作。1.3.4 配電電房的日日常巡查查與維護(hù)護(hù) 1)運(yùn)行人人員應(yīng)隔隔2小時(shí)時(shí)巡查一一次配電電房，并并填寫配電房房運(yùn)行巡巡查記錄錄表。 2)變壓器器運(yùn)行聲聲音、溫溫度是否否正常、低壓柜柜主進(jìn)及及各支路路負(fù)荷儀儀表，指指示燈是是否正常常，電流流運(yùn)行是是否平穩(wěn)穩(wěn)。3)電容容補(bǔ)償柜柜運(yùn)行和和交流接接觸器及及配件、補(bǔ)償值值是否正正常，三三相負(fù)荷荷是否平

44、平衡，三三相電壓壓是否相相等。 4)各各低壓柜柜內(nèi)螺絲絲、接頭頭是否松松動(dòng)。 5)巡查內(nèi)內(nèi)容應(yīng)詳詳細(xì)記錄錄在配配電設(shè)備備運(yùn)行記記錄表表中。1.3.5 配電電房事故故或故障障處理1)運(yùn)行行中的低低壓配電電柜發(fā)生生事故或或故障（如跳閘閘、停電電）運(yùn)行行人員應(yīng)應(yīng)迅速正正確地進(jìn)進(jìn)行判斷斷和處理理，分清清事故情情況，事事故或故故障不明明時(shí)，不不應(yīng)自行行處理，以免事事故擴(kuò)大大，處理理程序見見停電電應(yīng)急處處理規(guī)程程及停電應(yīng)應(yīng)急處理理人員安安排表。 2)處理事事故或故故障時(shí)，應(yīng)設(shè)法法保證配配電房自自用電源源及重要要設(shè)備的的電源，并將處處理過程程及故障障詳細(xì)記記錄在配電房房故障記記錄中中。1.4 配電電房管理理

45、規(guī)定1.4.1 保持持配電房房干凈、整潔、通風(fēng)、無雜物物。專用用工具及及備件擺擺放齊整整，并有有清冊(cè)記記錄。1.4.2 配電電房設(shè)立立專門崗崗位責(zé)任任人。1.4.3 進(jìn)入入配電房房操作人人員須經(jīng)經(jīng)專業(yè)培培訓(xùn)，并并有上崗崗證，嚴(yán)嚴(yán)禁無關(guān)關(guān)人員進(jìn)進(jìn)入配電電房。1.4.4 保持持配電房房?jī)?nèi)照明明充足正正常，備備用電源源及燈具具滿足要要求。1.4.5 配電電房應(yīng)張張掛配電電系統(tǒng)圖圖，值班班人員應(yīng)應(yīng)明了配配電負(fù)荷荷分配情情況，及及時(shí)調(diào)控控。1.4.6 配電電房?jī)?nèi)應(yīng)應(yīng)有相應(yīng)應(yīng)保護(hù)措措施和相相關(guān)警示示說明或或標(biāo)志，應(yīng)配備備安全保保護(hù)用具具。1.4.7 配電電房之操操作嚴(yán)格格按操作作規(guī)程進(jìn)進(jìn)行。1.5 附表表

46、:1.5.1 操作作票1.5.2 配電電房運(yùn)行行巡查記記錄1.5.3 配電電設(shè)備運(yùn)運(yùn)行記錄錄1.5.4 低壓壓配電柜柜檢查保保養(yǎng)計(jì)劃劃表1.5.5 配電電房檢查查保養(yǎng)記記錄表1.5.6 配電電房故障障記錄操 作 票NO：FFM-RRW3226年月日 開開始時(shí)分 結(jié)結(jié)束時(shí)分操作任務(wù)務(wù)：記號(hào)打勾勾操作順序序操作內(nèi)容容操作時(shí)間間123456789101112131415配電房運(yùn)運(yùn)行巡查查記錄年 月 日日 NOO：FMM-RWW3277時(shí)間日期1：0003：0005：0007：0009：00011：00013：00015：00017：00019：00021：00023：000問題記錄錄簽 名1 234

47、5678910111213141516171819202122232425262728293031說明：每每日運(yùn)行行巡查人人員按以以上時(shí)間間巡查簽簽到，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題作記錄錄并報(bào)告告。配電設(shè)備備運(yùn)行記記錄年 月月 日日 NO：FM-RW3328時(shí)間電流（KKA）電壓（VV ）變壓器溫溫度（）功率因率率頻率室內(nèi)溫度度其它abcuvwabc9：0001#值班人：2#11：0001#2#13：0001#值班人：2#15：0001#2#17：0001#值班人：2#19：0001#2#21：0001#2#配電房檢檢查保養(yǎng)養(yǎng)記錄表表年 月 日日 NNO：FFM-RRW3229序號(hào)保養(yǎng)項(xiàng)目目保養(yǎng)完成成情況備注

48、1室內(nèi)清潔潔衛(wèi)生2除塵情況況3室外內(nèi)照照明4室內(nèi)消防防設(shè)備5接點(diǎn)緊固固6主回路電電器件7母排導(dǎo)線線8絕緣情況況9標(biāo)牌標(biāo)示示10接地11計(jì)量?jī)x表表12外觀13噪音氣味味14功能檢查查15其它隱患患保養(yǎng)時(shí)更更換元件件名稱及及規(guī)格檢定結(jié)論論：備注：責(zé)任人：保養(yǎng)人人：審核核：配電房檢檢查保養(yǎng)養(yǎng)計(jì)劃表表NO：FFM-RRW3330序號(hào)檢查保養(yǎng)養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容容周期1配電屏環(huán)環(huán)境清潔衛(wèi)生生2次/月月2電氣儀表表外表清潔潔，觸點(diǎn)點(diǎn)完好，無過熱熱現(xiàn)象，無焦點(diǎn)點(diǎn)1次/月月3控制回路路外表清潔潔，壓接接良好，無過熱熱現(xiàn)象，無焦點(diǎn)點(diǎn)2次/月月4批示燈，按鈕，轉(zhuǎn)換外表清潔潔，壓接接良好，標(biāo)志清清晰，固固定可靠靠，絕緣緣

49、良好，開關(guān)靈靈活1次/月月5電容無功功補(bǔ)償功率因素素在0.95以以上,電電容接觸觸器完好好,電容容補(bǔ)償器器三相平平衡1次/月月6配電屏對(duì)對(duì)地測(cè)試試接地良好好(阻值值1歐)2次/月月7備注：制表: 審審核:電配電房故故障記錄錄表NO：FFM-RRW3002設(shè)備所在在位置故障發(fā)生生日期故障情況況：故障處理理辦法：故障處理理結(jié)果：修理時(shí)間間：修理人員員簽名：檢查人簽簽名：2. 應(yīng)應(yīng)急發(fā)電電機(jī)組操操作管理理規(guī)定2.1 目的的規(guī)范柴油油發(fā)電機(jī)機(jī)的操作作程序，確保正正確、安安全地操操作。2.2 適用用范圍適用于物物業(yè)公司司各管理理處柴油油發(fā)電機(jī)機(jī)的操作作。2.3 應(yīng)急急發(fā)電機(jī)機(jī)的操作作2.3.1 操作作規(guī)

50、程1)在市市電停電電時(shí)，應(yīng)應(yīng)及時(shí)啟啟動(dòng)發(fā)電電機(jī)。 2)啟動(dòng)前前須檢查查機(jī)油、柴油、電池、電壓是是否正常常。水箱箱內(nèi)水位位是否足足夠。 3)檢檢查風(fēng)葉葉及傳動(dòng)動(dòng)皮帶等等是否正正常，檢檢查機(jī)身身各處是是否有漏漏油及其其它連接接松動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)象。4)一次次啟動(dòng)時(shí)時(shí)間不得得超過55秒，連連續(xù)兩次次啟動(dòng)不不成功，應(yīng)間隔隔2分鐘鐘再啟動(dòng)動(dòng)，如重重復(fù)三次次不能啟啟動(dòng)，則則應(yīng)查明明原因。5)發(fā)電電機(jī)正常常供電運(yùn)運(yùn)行后，應(yīng)注意意觀察各各儀表運(yùn)運(yùn)行是否否正常，如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)異常情情況應(yīng)立立即停機(jī)機(jī)檢查。6)運(yùn)行行時(shí)保持持機(jī)組負(fù)負(fù)荷不超超過客定定值800%。7)市電電恢復(fù)供供電后，按啟動(dòng)動(dòng)程序逆逆操作轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換市電電。停機(jī)機(jī)前應(yīng)保

51、保持空載載運(yùn)行55 分鐘鐘以上。8)運(yùn)行行期間，注意打打開補(bǔ)風(fēng)風(fēng)機(jī)。9)應(yīng)急急發(fā)電機(jī)機(jī)啟動(dòng)后后，應(yīng)間間隔2小小時(shí)左右右，記錄錄電壓、電流、油壓、水溫等等。10)在在運(yùn)行中中，確保保發(fā)電機(jī)機(jī)組正常常安全運(yùn)運(yùn)行，必必須用看看、聽、嗅、摸摸四結(jié)合合方法對(duì)對(duì)機(jī)組進(jìn)進(jìn)行檢查查。2.3.2 應(yīng)急急發(fā)電機(jī)機(jī)日常巡巡查、維維護(hù)內(nèi)容容1)檢查查油箱油油量及水水箱內(nèi)的的水是否否足夠，不足時(shí)時(shí)應(yīng)添足足。2)檢查查機(jī)油平平面，不不足時(shí)應(yīng)應(yīng)添足。3)檢查查各附件件安裝的的穩(wěn)固程程度，地地腳螺絲絲及各機(jī)機(jī)械連接接的牢靠靠性。4)檢查查機(jī)器是是否有漏漏油、漏漏水等現(xiàn)現(xiàn)象。5)檢查查各儀表表是否正正常，蓄蓄電池電電池水是是否

52、添足足，檢查查蓄電池池電壓是是否正常常。6)清潔潔機(jī)器及及附件設(shè)設(shè)備外表表。7)發(fā)電電機(jī)平時(shí)時(shí)置于自自動(dòng)待發(fā)發(fā)狀態(tài)，蓄電池池置于充充電狀態(tài)態(tài)。2.4 管理理規(guī)定2.4.1 保持持應(yīng)急發(fā)發(fā)電機(jī)機(jī)機(jī)房干凈凈整潔。2.4.2 發(fā)電電機(jī)組與與儲(chǔ)油間間隔離，儲(chǔ)油間間應(yīng)有單單獨(dú)通風(fēng)風(fēng)設(shè)施，并有防防爆燈。2.4.3 發(fā)電電機(jī)房?jī)?nèi)內(nèi)嚴(yán)禁煙煙火，標(biāo)標(biāo)示明確確，普通通滅火設(shè)設(shè)施齊全全，COO2滅火系系統(tǒng)處在在正常監(jiān)監(jiān)控狀態(tài)態(tài)。2.4.4 發(fā)電電機(jī)非使使用時(shí)應(yīng)應(yīng)定期試試運(yùn)行，時(shí)間每每次不少少于155分鐘，每次運(yùn)運(yùn)行應(yīng)有有詳細(xì)記記錄。2.4.5 有明明確崗位位責(zé)任人人，有詳詳細(xì)的維維修保養(yǎng)養(yǎng)計(jì)劃和和記錄，以及故故障處

53、理理記錄。2.5 附表表:2.5.1 應(yīng)應(yīng)急發(fā)電電機(jī)運(yùn)行行記錄2.5.2 應(yīng)急發(fā)發(fā)電機(jī)運(yùn)運(yùn)行巡查查記錄2.5.3 發(fā)發(fā)電機(jī)組組故障記記錄2.5.4 應(yīng)應(yīng)急發(fā)電電機(jī)維修修保養(yǎng)計(jì)計(jì)劃表2.5.5 發(fā)發(fā)電機(jī)保保養(yǎng)記錄錄應(yīng)急發(fā)電電機(jī)運(yùn)行行記錄年 月 日 NO：FM-RW3331活動(dòng)時(shí)間間停機(jī)時(shí)間間機(jī)油溫度度頻率三相電壓VVW電 流總運(yùn)行時(shí)時(shí)數(shù)總發(fā)電量量其他情況況說明值班人：應(yīng)急發(fā)電電機(jī)巡查查記錄年 月 日日 NOO：FMM-RWW3322時(shí)間日期1：0003：0005：0007：0009：00011：00013：00015：00017：00019：00021：00023：000問題記錄錄簽 名1 23

54、45678910111213141516171819202122232425262728293031說明：每每日運(yùn)行行巡查人人員按以以上時(shí)間間巡查簽簽到，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題作記錄錄并報(bào)告告。 發(fā)發(fā)電機(jī)組組故障記記錄NOO：FMM-RWW3333設(shè)備所在在位置故障發(fā)生生日期故障情況況：故障處理理辦法：故障處理理結(jié)果：修理時(shí)間間：修理人員員簽名：檢查人簽簽名：應(yīng)急發(fā)電電機(jī)維修修保養(yǎng)計(jì)計(jì)劃表NO：FFM-RRW3334序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1燃油量11燃油濾器器清洗2滑油質(zhì)量量12機(jī)油更換換3滑油濾器器清洗13皮帶傳動(dòng)動(dòng)裝置4墊腳螺栓栓14排煙螺栓栓管連接接5空氣濾器器清潔15增壓器軸軸承6蓄電池電電壓

55、16電池水補(bǔ)補(bǔ)充7電線接點(diǎn)點(diǎn)檢查17接地測(cè)量量8機(jī)身及環(huán)環(huán)境清潔潔18進(jìn)排風(fēng)機(jī)機(jī)檢查9控制箱檢檢查19充電裝置置檢查10散熱器及及風(fēng)葉20其它情況況：制表: 審核: 批批準(zhǔn):發(fā)電機(jī)保保養(yǎng)記錄錄表年 月 日 NOO：FMM-RWW3355序號(hào)保養(yǎng)項(xiàng)目目工作完成成情況序號(hào)保養(yǎng)項(xiàng)目目工作完成成情況1自上次保保養(yǎng)累積積運(yùn)行時(shí)時(shí)間11電池電壓壓值2柴油補(bǔ)充充或更換換12機(jī)油更換換3空氣濾清清器清潔潔13機(jī)身、地地面、墻墻身清潔潔4水、機(jī)油油、柴油油、濾清清器更換換14運(yùn)行檢測(cè)測(cè)水溫5機(jī)油、柴柴油油路路、水路路檢查油溫6控制箱電電路、電氣元件件檢查電流7通風(fēng)、排排煙系統(tǒng)統(tǒng)檢查電壓8機(jī)身外部部各緊固固件緊固

56、固有無滲漏漏9電瓶充電電電路檢檢查運(yùn)轉(zhuǎn)聲音音是否正正常10電池電解解液檢查查充注15模擬停電電自動(dòng)開開機(jī)備注:設(shè)備責(zé)任任人： 保保養(yǎng)人： 審核核人：3. 電電梯(扶扶梯)操操作管理理規(guī)定3.1 目的的規(guī)范電梯梯維保工工作，確確保電梯梯各項(xiàng)性性能完好好、安全全運(yùn)行。3.2 適用用范圍適用于物物業(yè)公司司管理處處轄區(qū)內(nèi)內(nèi)的電梯梯操作。 電梯梯的操作作3.3.1 操作作規(guī)程1)具有有電梯操操作上崗崗證者操操作電梯梯,檢查查電梯轎轎廂相，控制箱箱、電梯梯井及井井底情況況，一切切情況正正常后可可開啟電電梯。2)檢查查機(jī)房?jī)?nèi)內(nèi)滑油，曳引機(jī)機(jī)等是否否正常。 3)檢查查機(jī)房?jī)?nèi)內(nèi)電源，觀察正正常后，用專用用鑰匙開

57、開啟電梯梯。4)檢查查電梯內(nèi)內(nèi)各輔助助開關(guān)是是否處在在正常位位置，輔輔助設(shè)備備是否正正常運(yùn)行行等。3.3.2 日常常巡查與與維護(hù)1)電動(dòng)動(dòng)機(jī)油位位，不低低于油鏡鏡中線，不漏油油，通風(fēng)風(fēng)良好。2)檢查查轎廂是是否平穩(wěn)穩(wěn)，是否否有不正正常聲音音，警鈴鈴、對(duì)講講電話、風(fēng)扇等等是否正正常。3)限速速器轉(zhuǎn)動(dòng)動(dòng)部分加加潤(rùn)滑油油，轉(zhuǎn)動(dòng)動(dòng)靈活，無異常常聲響。4)檢查查接觸器器，繼電電器是否否正常，無異聲聲，接點(diǎn)點(diǎn)無打火火積炭、熔焊、燒蝕等等現(xiàn)象。5)自動(dòng)動(dòng)門傳動(dòng)動(dòng)機(jī)構(gòu)，安全觸觸板傳動(dòng)動(dòng)機(jī)構(gòu)動(dòng)動(dòng)作是否否正常，開關(guān)門門動(dòng)作是是否靈活活可靠，轎廂門門限位開開關(guān)、減減速開關(guān)關(guān)、門鎖鎖接點(diǎn)等等有無損損壞。6)檢查查轎廂

58、和和對(duì)重導(dǎo)導(dǎo)靴油盒盒中的油油量，缺缺油時(shí)應(yīng)應(yīng)及時(shí)加加油。7)檢查查各指示示燈、按按鈕有無無損壞。8)檢查查各平層層感應(yīng)器器是否有有移位，平層準(zhǔn)準(zhǔn)確是否否在正常常范圍內(nèi)內(nèi)。3.4 管理理規(guī)定3.4.1 保持持電梯機(jī)機(jī)房?jī)?nèi)干干凈通風(fēng)風(fēng)，溫度度不超過過400C，不得得堆放易易燃物品品和腐蝕蝕性物品品，消防防器材齊齊備完好好，緊急急救援工工具齊全全，其它它標(biāo)示明明確。3.4.2 保持持轎廂內(nèi)內(nèi)通風(fēng)明明亮，轎轎廂頂、底坑等等干凈無無雜物。3.4.3 電梯梯的操作作和維修修必須由由具有上上崗資格格者完成成，電梯梯必須有有明確維維保責(zé)任任人，電電弱須有有明確的的緊急困困人解救救小組和和解救方方案。3.4.4

59、 電梯梯專用鑰鑰匙、專專用工具具由專人人保管，造冊(cè)登登記，使使用人須須經(jīng)專業(yè)業(yè)培訓(xùn)并并取得相相應(yīng)資格格證書。3.4.5 電梯梯維保時(shí)時(shí)須設(shè)立立防護(hù)措措施，懸懸掛標(biāo)示示牌和護(hù)護(hù)欄。3.4.6 電梯須須有完整整的維修修保養(yǎng)記記錄和其其它相關(guān)關(guān)記錄。3.5 附表:3.5.1 電梯梯運(yùn)行巡巡查記錄錄3.5.2 電梯梯故障處處理記錄錄表3.5.3 電梯梯維修保保養(yǎng)計(jì)劃劃表3.5.4 電梯梯維修保保養(yǎng)記錄錄表電梯運(yùn)行行巡查記記錄年 月 NOO：FMM-RWW3366時(shí)間日期1：0003：0005：0007：0009：00011：00013：00015：00017：00019：00021：00023：000

60、問題記錄錄簽 名1 2345678910111213141516171819202122232425262728293031說明：每每日運(yùn)行行巡查人人員按以以上時(shí)間間巡查簽簽到，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題作記錄錄并報(bào)告告。電梯故障障處理記記錄表樓宇名稱稱： 年 月 日 NO：FM-RW3337電梯編號(hào)號(hào)故障位置置開始時(shí)間間結(jié)束時(shí)間間維修人員員故障原因因、狀況況：簽名：處理結(jié)果果：簽名：電梯維修修保養(yǎng)計(jì)計(jì)劃表NO：FFM-RRW3338序號(hào)維保項(xiàng)目目維保內(nèi)容容維保時(shí)間間備注1曳引機(jī)油量、齒齒輪齒合合情況，螺栓緊緊固、齒齒面情況況每周2轎廂轎門開關(guān)關(guān)清潔，螺栓緊緊固、電電線接點(diǎn)點(diǎn)檢查每周3層門清潔潤(rùn)滑滑，層門門